某地產(chǎn)營銷推廣策略方案

康橋上城品

2009年營銷推廣策略方案鈞城地產(chǎn)（中國）營銷機構(gòu)二○○九年四月二十一日鈞城地產(chǎn)簡介沈陽機構(gòu)成都機構(gòu)茂名機構(gòu)長春機構(gòu)北京機構(gòu)福州機構(gòu)廈門機構(gòu)濟(jì)南機構(gòu)青島機構(gòu)蘇州機構(gòu)河南機構(gòu)廣州總部公司成立于2003年，通過近6年的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)區(qū)域由華南區(qū)域延展至華北、東北、西南區(qū)域；穩(wěn)步進(jìn)入廣州、北京、廈門、成都、鄭州、大連、青島、福州等10多個國內(nèi)重要一二線城市；在河南區(qū)域更是深入發(fā)展至洛陽、周口、商丘、安陽等三/四線城市；業(yè)務(wù)范圍覆蓋前期策劃、銷售代理、營銷顧問、廣告推廣及招商代理等方面；并擁有像保利地產(chǎn)、河南建業(yè)、成都華潤、廈門特房、青島天泰、福建達(dá)利、新田置業(yè)、盛潤置業(yè)、貞元集團(tuán)、融僑集團(tuán)等在地產(chǎn)有廣泛影響的區(qū)域型重量級客戶。1：鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心項目位于鄭州市農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口，鄭州市中心首屈一指綜合體大盤，鄭州首個城中村改造項目，76萬總建筑體量、16萬商業(yè)體量、大商旗艦店、家樂福等，產(chǎn)品覆蓋小戶型公寓、甲級寫字樓、獨立商業(yè)MALL、商業(yè)步行街、酒店等。鈞城地產(chǎn)（中國）河南區(qū)域作品精選2：建業(yè)聯(lián)盟新城

建業(yè)聯(lián)盟新城項目位于鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路，總占地為800畝，為鄭東新區(qū)最大的居住大盤，作為河南豪宅旗幟，其每期產(chǎn)品價格均創(chuàng)造了當(dāng)年市場之最，項目均價從4300元/平方米已上升至11000元/平方米。項目規(guī)模：800畝產(chǎn)品型態(tài)：別墅、多層、商業(yè)、寫字樓開發(fā)分期：6期3：鄭州建業(yè)森林半島建業(yè)森林半島項目位于鄭州市東風(fēng)路綠茵公園，為鄭州市區(qū)的居住豪宅大盤，產(chǎn)品類型覆蓋別墅、小高層、高層及獨立商業(yè)街，目前別墅均價達(dá)12000元/平方米，高層均價超6500元/平方米。項目規(guī)模：324畝產(chǎn)品型態(tài)：別墅、小高層、高層、商業(yè)步行街開發(fā)分期：4期4：建業(yè)壹品城邦（鄭州）建業(yè)壹品城邦位于鄭州南陽路，作為曾經(jīng)的鄭州的“地王”項目，預(yù)計將成為鄭州新豪宅的旗幟，銷售均價將達(dá)到9000元/平方米以上。項目規(guī)模：56畝產(chǎn)品型態(tài)：小高層、社區(qū)底商、別墅開發(fā)分期：2期5：建業(yè)壹品城邦（洛陽）洛陽建業(yè)壹品城邦位于洛陽南昌路與九都路，是建業(yè)09年在洛陽的“地標(biāo)”項目，銷售均價將達(dá)到4000元/平方米以上。項目規(guī)模：21萬產(chǎn)品型態(tài)：高層、社區(qū)底商開發(fā)分期：3期6：上街建業(yè)森林半島建業(yè)上街森林半島項目位于鄭州市上街區(qū)，規(guī)劃為鄭州市上街區(qū)的居住豪宅大盤，產(chǎn)品類型覆蓋多層、小高層、高層及獨立商業(yè)街，規(guī)劃體量超過40萬平方米。項目規(guī)模：256畝產(chǎn)品型態(tài)：多層、小高層、高層、社區(qū)底商、酒店開發(fā)分期：4期7：鄭州盛潤國際廣場位于金水大道，寫字樓體量超過6.5萬平方米，商業(yè)體量超過3.5萬平方米。項目規(guī)模：100000平方米產(chǎn)品型態(tài)：寫字樓、商業(yè)開發(fā)分期：1期8：鄭州四四季花城鄭州四季花花城項目位位于金水區(qū)區(qū)王寨路與與中方園路路交匯處，，占地面積積300畝畝，多層建建筑，分3期開發(fā)。。項目一期08年6月月開盤，09年4月月交房，周周期內(nèi)基本本實現(xiàn)銷售售結(jié)轉(zhuǎn)清盤盤。。9：鄭州綠綠地原盛國國際綠地原盛國國際項目位位于金水東東路與東風(fēng)風(fēng)東路交匯匯處，38萬平方米米綜合體。。10：：周周口口濱濱江江國國際際星星城城濱江江國國際際星星城城項項目目位位于于周周口口市市大大閘閘路路東東段段，，緊緊臨臨市市政政最最大大濱濱河河公公園園，，區(qū)區(qū)域域位位置置優(yōu)優(yōu)越越，，周周口口首首個個高高層層居居住住大大盤盤，，總總建建筑筑體體量量超超100萬萬平平方方米米，，產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型包包括括普普通通住住宅宅、、公公寓寓、、商商業(yè)業(yè)、、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店及及寫寫字字樓樓等等。。項目目規(guī)規(guī)模模：：300畝畝產(chǎn)品品型型態(tài)態(tài)：：別別墅墅、、小小高高層層、、高高層層、、酒酒店店式式公公寓寓、、社社區(qū)區(qū)底底商商開發(fā)發(fā)分分期期：：5期期11：：周周口口關(guān)關(guān)帝帝上上城城關(guān)帝帝上上城城項項目目位位于于周周口口市市河河北北區(qū)區(qū)域域，，緊緊臨臨市市政政濱濱河河公公園園和和關(guān)關(guān)帝帝廟廟，，作作為為當(dāng)當(dāng)今今周周口口第第一一大大商商業(yè)業(yè)大大盤盤，，商商業(yè)業(yè)部部分分體體量量超超過過7萬萬平平方方米米，，包包括括獨立立商商業(yè)業(yè)MALL、、商商業(yè)業(yè)步步行行街街及及社社區(qū)區(qū)底底商商等。。項目目規(guī)規(guī)模模：：800畝畝產(chǎn)品品型型態(tài)態(tài)：：別別墅墅、、多多層層、、小小高高層層、、高高層層、、商商業(yè)業(yè)步步行行街街開發(fā)發(fā)分分期期：：6期期12：：商商丘丘華華商商世世貿(mào)貿(mào)項項目目位于于商商丘丘市市神神火火大大道道核核心心地地段段，，規(guī)規(guī)劃劃總總體體量量超超過過35萬萬平平方方米米，，作作為為商商丘丘市市首首個個城城市市綜綜合合體體項項目目，，覆覆蓋蓋了了住住宅宅、、公公寓寓、、寫寫字字樓樓及及商商業(yè)業(yè)。。項目目規(guī)規(guī)模模：：35萬萬平平方方米米產(chǎn)品品型型態(tài)態(tài)：：公公寓寓、、寫寫字字樓樓、、商商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)分分期期：：3期期13：：安安陽陽楓楓林林水水郡郡項項目目3期期位于于安安陽陽市市鐵鐵西西區(qū)區(qū)，，為為安安陽陽市市貞貞元元集集團(tuán)團(tuán)的的龍龍頭頭大大盤盤，，項項目目總總占占地地超超過過1000畝畝，，3期期為為項項目目的的核核心心部部分分，，包包括括商商業(yè)業(yè)及及寫寫字字樓樓，，規(guī)規(guī)劃劃體體量量超超過過15萬萬平平方方米米。。其他他區(qū)區(qū)域域代代表表項項目目我們們相相信信通通過過這這次次提提案案能能夠夠回回答答以以下下問問題題：：三期期的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)？？商業(yè)業(yè)和和住住宅宅如如何何實實現(xiàn)現(xiàn)互互動動？？商業(yè)業(yè)營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行如如何何實實現(xiàn)現(xiàn)價價值值最最大大化化？？住宅宅營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行如如何何實實現(xiàn)現(xiàn)品品牌牌/效效益益最最大大化化？？為了了這這個個答答案案，，我我們們做做了了些些什什么么？？我們們的的步步驟驟第一一章章我我們們看看市市場場第第二二章章項項目目發(fā)發(fā)展展目目標(biāo)標(biāo)第第三三章章項項目目面面臨臨問問題題第第四四章章項項目目核核心心價價值值第第五五章章項項目目營營銷銷策策略略5.1商商業(yè)業(yè)營營銷銷推推廣廣策策略略5.2住住宅宅營營銷銷推推廣廣策策略略第一章我我們們看市場場我們詳細(xì)細(xì)考察項項目及周周邊情況況和競爭爭參考項項目！周邊項目目：交通通、水景景、健康康、新加加坡風(fēng)情情、現(xiàn)代代主義、、古典主主義………中原區(qū)樓樓市分析析區(qū)域現(xiàn)狀狀與前景景區(qū)域樓市市概況區(qū)域市場場小結(jié)區(qū)域現(xiàn)狀狀與前景景中原區(qū)位位于市區(qū)區(qū)西部，，是鄭州州市最早早的建成成區(qū)之一一，素有有“鄭州州西大門門”之稱稱。轄區(qū)區(qū)面積97.1平方公公里，其其中城區(qū)區(qū)面積24平方方公里。。下轄1個鎮(zhèn)，，10個個辦事處處，總?cè)巳丝?6萬，外外來流動動人口約約為30萬，中中原區(qū)人人口規(guī)模模近百萬萬。鄭州最具具居住價價值的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持持的穩(wěn)速速增長，，居民可可支配收收入有明明顯的提提高，但但相對其其他區(qū)域域仍有一一定的差差距。工業(yè)老城城區(qū)區(qū)域市場場概況>>>>04-08年中中原區(qū)消消化總量量為365.02萬㎡㎡，年均均增幅3.7。。中原區(qū)商商品房銷銷售均價價穩(wěn)定在在3500元/㎡上下下，與全全市（4500）均價價相比，，有很大大差距。。上半年受受整體局局勢的影影響中原原區(qū)價格格波動幅幅度較大大，呈下下降趨勢勢，下半半年中原原區(qū)商品品房銷售售均價處處于上升升勢頭，，全年均均價處于于下降趨趨勢。中原區(qū)住住宅市場場分析區(qū)域中心心樓盤區(qū)域主要要樓盤區(qū)域標(biāo)志志樓盤區(qū)域小戶戶型（公公寓）景園、祥祥和里、、怡心苑苑、鑫苑苑國際廣廣場、秦秦嶺藍(lán)天天佳園中原新城城、世界界城、上上城品、、陽光新新干線、、綠都城城、蔚藍(lán)藍(lán)港灣………升龍國際際中心、、漢飛金金沙國際際、康橋橋華城………鑫苑國際際廣場、、中原新新城、升升龍國際際中心………中原區(qū)主主要樓盤盤信息項目名稱占地面積建筑面積產(chǎn)品類型均價主力戶型主力總價核心賣點中原新城760畝180萬㎡高層、小高層4500105㎡3房85㎡2房30—50萬地段、戶型、配套威尼斯水城705畝64萬㎡高層4700102㎡3房88㎡2房41—47萬景觀、規(guī)模、產(chǎn)品康橋上城品108畝20萬㎡小高層4500100㎡3房75㎡2房33—45萬戶型、規(guī)劃正商潁河港灣26畝5萬㎡多層、小高4500118㎡3房80㎡2房36—53萬價位、戶型正商蔚藍(lán)港灣62畝8萬㎡多層440068㎡2房30萬價位、戶型長城陽光新干線1000畝200萬㎡多層、小高層、高層4100122㎡3房82㎡2房33—50萬地段、配套綠都城350畝38萬㎡多層、高層430090㎡3房45萬戶型、規(guī)模晶華城120畝20萬㎡多層、小高層4067133㎡3房80㎡2房32—54萬戶型、價位金源城上城40畝8萬㎡小高層420073~89㎡2房89~123㎡3房30—45萬戶型、配套世界城—300萬㎡高層——————規(guī)模、地段、配套區(qū)域標(biāo)志志樓盤情情況項目地段規(guī)?？偺讛?shù)主力戶型目標(biāo)群體核心賣點升龍國際中心大學(xué)路政通路交叉口32萬㎡4236套134㎡3房90㎡2房項目周邊地段漢飛金沙國際金水路沙口路交叉口33萬㎡一期654套120㎡3房80㎡2房項目周邊地段、價位亞星盛世家園嵩山路長江路交叉口260畝3845套113㎡3房70㎡2房項目周邊以及市區(qū)景觀康橋華城大學(xué)路隴海路交叉口29萬㎡3899套45㎡1房85㎡2房130㎡3房項目周邊以及市區(qū)地段區(qū)域存在在市場影影響力較較強的項項目，憑憑借自身身良好的的定位和和價值，，在推出出后引起起市場良良好的反反映，一一度出現(xiàn)現(xiàn)熱銷。。區(qū)域小戶戶型（公公寓）產(chǎn)產(chǎn)品情況況項目地段面積區(qū)間總套數(shù)消化情況定位目標(biāo)群體升龍國際中心大學(xué)路政通路交叉口36-77㎡4236套34%公寓項目周邊以及市區(qū)鑫苑國際城市花園二期棉紡路嵩山路交叉口39—54㎡5257套80%公寓+SOHO項目周邊以及市區(qū)中原新城隴海路前進(jìn)路交叉口38—55㎡2187套28%公寓項目周邊以及市區(qū)長城康橋華城大學(xué)路隴海路交叉口40—55㎡3899套80%SOHO公寓項目周邊以及市區(qū)金峰金岸國際銘功路泰康路交叉口28—59㎡951套6%公寓項目周邊以及市區(qū)鑫苑國際廣場建設(shè)路百花路交叉口44—88㎡536套92%SOHO公寓項目周邊以及市區(qū)區(qū)域小戶戶型投放放量較大大，呈現(xiàn)現(xiàn)出供大大于求的的局面，，目前小小戶型成成為共有有的銷售售障礙，，這與區(qū)區(qū)域自身身的消費費特性有有很大的的關(guān)系，，小戶型型產(chǎn)品的的投放需需要慎重重定位。。項目總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)總面積㎡可售面積㎡已售均價元/㎡中原新城4183294412393624022423994438.28綠都城33958782517313392799743805.61永威鑫城11431011042130408222713615穎河港灣64534929652200293824492.57鵬飛花園1691125715439112554239.75周邊在售售項目銷銷售情況況此外，東東有省電電力系統(tǒng)統(tǒng)定向開開發(fā)的龍源小區(qū)區(qū)（僅商業(yè)業(yè)對外發(fā)發(fā)售）、、西有永威·西西苑（工程未未啟動,但開始始積累客客戶,其其80多多平方米米的中小小戶型正正面競爭爭!）、、北有華華北石油油局定向向開發(fā)的的昆侖·華華府項目（部部分對外外）。中原區(qū)07.06-08.10區(qū)域域消化量量74.22萬萬㎡，總總體呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨趨勢，08年下下半年基基本保持持在5萬萬㎡每月月的消化化速度。。中原區(qū)07.06-08.10區(qū)域域商品房房投放量量116.69萬㎡。。受政策策和大環(huán)環(huán)境的影影響08年上半半年投放放量環(huán)比比07年年下半年年有明顯顯的下降降趨勢。。從07年年6月份份至08年10月份，，中原區(qū)區(qū)供求比比1：0.6，，存量商商品房42.47萬㎡㎡。原因因分析：：一方面面受經(jīng)濟(jì)濟(jì)下跌加加重的觀觀望態(tài)勢勢的影響響；另一一方面區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品投放存存在同質(zhì)質(zhì)化和集集中化的的問題；；另外區(qū)區(qū)域相對對落后發(fā)發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)狀和消消費能力力也是重重要影響響因素。。產(chǎn)品投放放與消化化情況>>>>項目名稱客戶來源年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)購房因素置業(yè)目的中原新城以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占85%；鞏義、上街等地市為輔約占15%。以35-50為主。以私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管為主。地段、戶型、配套、價位自住和投資?？禈蛏铣瞧芬灾性瓍^(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占80%；鞏義、上街等地市為輔約占20%。以30-45為主。以私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)管理層、城市白領(lǐng)為主。戶型、樓盤品質(zhì)自住和投資。威尼斯水城以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占75%；鞏義、上街等地市為輔約占25%。以35-45為主。以私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管為主。景觀、配套、價位自住和投資。綠都城以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占80%；鞏義、上街、登封等地市為輔約占20%。以25-45為主。以企業(yè)高管、政府公務(wù)員、城市白領(lǐng)為主。戶型、社區(qū)規(guī)劃、配套自住和少部分投資。中原區(qū)為為主周邊邊客戶為輔輔成長型家家庭私營企業(yè)業(yè)主為代表的中中產(chǎn)購房人群配套、價價位、品質(zhì)成為為關(guān)注焦點自住為主主剛性需求求區(qū)域重點點項目客客戶情況況職業(yè)單位收入路段因素事業(yè)單位移動，網(wǎng)通，聯(lián)通，鄭州電視臺等2000-5000元/月隴海路、中原路，大學(xué)路、建設(shè)路屬于公司高級職員或中高層管理人員，25—45歲，部分單位有自己的家屬院，體面的工作，相對不低且穩(wěn)定的收入，有一定優(yōu)越感，投資比較成熟、風(fēng)險小、回報可觀的行業(yè)，關(guān)注出租率、租金回報私營業(yè)主汽車交易以及配件市場，調(diào)味品市場，古玩城，娛樂業(yè)，餐飲業(yè)10萬以上/年中原路，建設(shè)路，西環(huán)路有一定的經(jīng)濟(jì)實力，重視資金的周轉(zhuǎn)性，對首付比較關(guān)注，不希望占用他太多流動資金，富有一定的冒險精神，成天忙于生意，很想提高自己的社會地位，內(nèi)心里渴望能有某個方面來提高顯示自己的身份地位學(xué)校教師鄭州大學(xué)，鄭州一中等3000元/月大學(xué)路、中原路穩(wěn)定的收入，有家屬院，為改善生活和投資,文化水平比較高銀行浦發(fā)銀行，廣發(fā)銀行，交通銀行，中國銀行，建設(shè)銀行，工商銀行，鄭州商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行3000-5000元/月中原路，建設(shè)路收入和社會地位較高，善于精打細(xì)算，投資意識很強，追求品質(zhì)高的生活，更符合自己的社會地位醫(yī)院華山醫(yī)院、八一醫(yī)院，煤機醫(yī)院等3000元/月隴海路、中原路，建設(shè)路穩(wěn)定的收入，有家屬院，為改善生活和投資居民電纜廠、國棉廠等-華山路、中原路、建設(shè)路、隴海路改善生活，提高自己的生活品位和社會地位地市上街、鞏義、滎陽等--城市的便利性和家庭的和諧穩(wěn)定，為下一代考慮校多，便利工作和生活公務(wù)員市政府及其他機關(guān)單位2000-5000元/月隴海路、大學(xué)路、中原路，建設(shè)路地位的滿足感追求生活更加的舒適企業(yè)-2500元/月左右華山路、中原路，建設(shè)路改善生活，穩(wěn)定的工作，生活在項目區(qū)域，對區(qū)域認(rèn)可，對于花園路的交通便利性比較認(rèn)同白領(lǐng)軟件、IT、廣告、裝飾、保險、家電2000-3000元/月隴海路、大學(xué)路、中原路，建設(shè)路暫時居住的過渡和部分投資客戶群體體分析>>>>小結(jié)：經(jīng)濟(jì)信心心有所上上升，2、3月月銷售有有所上升升！但基基本以自自住型買買家為主主；投資型客客戶還沒沒有明顯顯出手，，更多地地選擇密密切關(guān)注注中國房房地產(chǎn)市市場環(huán)境境的變化化；供求存在在一定失失衡，截截至3月月底，鄭鄭州市商商品住房房累計可可售面積積仍然高高達(dá)588.12萬平平方米，，共計70563套。。如何消消化市場場上的存存量房，，仍然是是對開發(fā)發(fā)商最大大的考驗驗。2、3月月批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售量持持續(xù)銳減減，說明明開發(fā)商商在放緩緩開發(fā)節(jié)節(jié)奏，這這和開發(fā)發(fā)商資金金鏈吃緊緊以及市市場預(yù)期期謹(jǐn)慎有有關(guān)。市場整體體營銷常常規(guī)的手手段雷同同(三講講：環(huán)境境、產(chǎn)品品、配套套)，未未能按照照個案的的特征形形成專業(yè)業(yè)細(xì)分，，創(chuàng)新的的營銷推推廣手法法存在機機會。消費市場場特性：：中原區(qū)及及周邊二二七區(qū)、、金水區(qū)客客戶占據(jù)據(jù)80-90%的的去化份份額?？缈鐓^(qū)域去化化存在抗抗性。城市中產(chǎn)產(chǎn)（中小小商人、、公務(wù)員、、行政事事業(yè)單位職工））為主流流消費群體，周周邊地市市的高收入人群群逐年增增多。剛性需求求為主，，價格、、戶型、、配套、、成為關(guān)關(guān)注焦點點。另外外一種中青年、、高效、、時尚、、新都市市生活主主義逐漸成為為主流。。第二章項項目目發(fā)展目目標(biāo)三大實現(xiàn)現(xiàn)銷售目標(biāo)標(biāo)實現(xiàn)與現(xiàn)現(xiàn)金流相相對應(yīng)的的銷售計計劃，達(dá)達(dá)到預(yù)先先確定的的經(jīng)濟(jì)收收益；品牌目標(biāo)標(biāo)在操作項項目的基基礎(chǔ)上，，將項目目形象提提升至項項目品牌牌，同時時將企業(yè)業(yè)成為打打造城市市精英概概念產(chǎn)品品的品牌牌倡導(dǎo)者者；積累客戶戶通過良好好的品牌牌影響力力，培養(yǎng)養(yǎng)客戶的的忠誠度度，實現(xiàn)現(xiàn)為后續(xù)續(xù)開發(fā)項項目積累累忠誠的的潛在客客戶。第三章項項目目面臨問問題項目所在在，整體體區(qū)域形形象較差差，市民民接受程程度一般般；本案與周周邊項目目同期施施工，短短期內(nèi)居居住氛圍圍不會有有太大改改善；市民置業(yè)業(yè)對該區(qū)區(qū)域（西西區(qū)）關(guān)關(guān)注度低低于中心心區(qū)、東東區(qū)。項目外部部限制條條件三期戶型型集中80多平平方米的的中小戶戶型，競競爭激烈烈；三期緊鄰鄰隴海路路，有一一定的噪噪音、廢廢氣的影影響。商業(yè)街需需要招商商以補充充該區(qū)域域的生活活配套。。項目內(nèi)部部限制條條件但光芒是是遮蓋不不住的??！第四章項項目目核心價價值項目——核心價值體系板塊價值產(chǎn)品價值品牌價值昔日的記憶硬件軟件發(fā)展商+合作伙伴倡導(dǎo)西區(qū)生活新模式—地中海風(fēng)情生活銷售中心獨特建筑風(fēng)格獨特園林風(fēng)格物業(yè)管理鄭州西區(qū)充滿親情、文化的生活區(qū)域社區(qū)商業(yè)核心長城飯店私人管家社區(qū)人文浪漫舒適典雅城市精英項目三期開發(fā)核心理念：鄭州首席地中海式高尚城市精英社區(qū)創(chuàng)新戶型設(shè)計宣傳平臺工業(yè)板塊生活板塊教育板塊交通板塊入戶花園、內(nèi)庭院地中海風(fēng)格水景園林結(jié)合綠色板塊規(guī)劃設(shè)計點狀分布、美學(xué)空間鄭州西區(qū)成熟區(qū)第五章項項目目營銷策策略工程進(jìn)度時間計劃開始時間完成時間樁基施工30工作日2009-5-72009-6-5樁間土開挖12工作日2009-5-282009-6-8±0.00以下工程76工作日2009-6-122009-8-26預(yù)售許可證辦理45工作日2009-8-42009-9-17±0.00以上主體174工作日2009-8-272010-2-16里程碑（開盤）0工作日2009-10-172009-10-17里程碑（封頂）0工作日2010-1-222010-1-22【工程節(jié)節(jié)點)】【營銷推推廣策略略】鈞城總思思路：品牌的導(dǎo)導(dǎo)入項目個性性的倡導(dǎo)導(dǎo)個性的體體驗個性的實實現(xiàn)品牌的鞏鞏固和提提升作戰(zhàn)核心心：以三三個借勢勢，實現(xiàn)現(xiàn)飛躍?。∧甓葼I銷銷推廣總總策略1、項目目形象借借勢，實實現(xiàn)品牌飛躍躍！綜合之之前形象象沉淀，，將項目目定位更更有個性性！2、商業(yè)業(yè)街品牌牌借勢，，招商先先行，實實現(xiàn)商業(yè)價值值飛躍！

3、、三期住住宅借勢勢登場，，以社區(qū)區(qū)及商業(yè)業(yè)的成熟熟感，實實現(xiàn)完美收官官之作的的飛躍！作戰(zhàn)指導(dǎo)導(dǎo)：以四四個階段段的連續(xù)續(xù)作戰(zhàn)，，達(dá)成作作戰(zhàn)目標(biāo)標(biāo)！年度營銷銷推廣計計劃行程程09.5月8910月111210.1月廣告作戰(zhàn)-廣告團(tuán)隊完成傳播面/售場面/制作面工作并監(jiān)控市場認(rèn)購期及持續(xù)商家導(dǎo)入/價值提升/分區(qū)推售住宅預(yù)熱期品牌升級/市場高度占領(lǐng)/戰(zhàn)略蓄客商業(yè)預(yù)熱及登記蓄客期商業(yè)導(dǎo)入/產(chǎn)品展示/招商先行/戰(zhàn)略蓄客公關(guān)作戰(zhàn)-廣告/資源聯(lián)合團(tuán)隊完成市場亮點/高點制造營銷作戰(zhàn)-營銷團(tuán)隊完成地面專員導(dǎo)購/說辭/實戰(zhàn)強力訓(xùn)練住宅認(rèn)購及熱銷期戰(zhàn)略擴(kuò)展預(yù)期市場[充分釋放主題及產(chǎn)品熱銷]【營銷節(jié)節(jié)點】567891011125月商業(yè)業(yè)形象確確定，商商業(yè)街包包裝，開開展招商商6月品牌牌商家洽洽談，借借勢傳播播蓄客7月商家家品牌傳傳播，締締造商業(yè)業(yè)街氛圍圍8月品牌牌商家意意向確定定，簽約約發(fā)布會會暨商業(yè)業(yè)街開盤盤9月三期期住宅蓄蓄客，同同步商業(yè)業(yè)招商銷銷售10月三三期住宅宅開盤，，同步商商業(yè)招商商銷售11月住住宅分階階段展示示主題，，進(jìn)入強強銷期，，同步商商業(yè)招商商銷售12月住住宅持續(xù)續(xù)熱銷，，同步商商業(yè)招商商銷售5.1商商業(yè)業(yè)營銷策策略一、商業(yè)業(yè)街核心心定位1））商業(yè)街街功能定定位2）客戶戶定位二二、商商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃1）商業(yè)業(yè)街業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃2））商業(yè)街街工程調(diào)調(diào)整【商業(yè)營營銷推廣廣策略】三、商業(yè)業(yè)街市場場推廣策策略1）整體體推廣策策略2）推推廣主題題3）推廣廣節(jié)奏4））推廣手手法5）市市場強勢勢推廣活活動6）市場場推廣方方向及表表現(xiàn)【一、商商業(yè)街核核心定位位——功功能定位位】據(jù)項目條條件：整整體商業(yè)業(yè)形態(tài)較較符合社社區(qū)商業(yè)業(yè)影響社區(qū)區(qū)商業(yè)規(guī)規(guī)模的因因素：1、社區(qū)區(qū)規(guī)模2、社區(qū)區(qū)所在區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)空間3、交通通狀況4、周邊邊人口數(shù)數(shù)量商業(yè)形態(tài)態(tài)：受物物業(yè)形態(tài)態(tài)、商業(yè)業(yè)區(qū)域特特性的因因素制約約，項目目商業(yè)總總體形態(tài)態(tài)不適合合做區(qū)域型商商業(yè)、主主題商業(yè)業(yè)街，較較適合做做社區(qū)商商業(yè)華山路上城品昆侖路隴海路永威西苑鄭燃項目龍源項目北方石油局項目目前社區(qū)區(qū)商業(yè)主主要有下下表中的的四種類類型：1、受周邊環(huán)境的制約；2、商業(yè)不是發(fā)展商考慮的重點。零星型1、社區(qū)位置較偏遠(yuǎn)；2、社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間狹窄；內(nèi)向型1、社區(qū)規(guī)模適中；2、社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大；3、周邊住宅小區(qū)較多。偏外向型1、社區(qū)規(guī)模較大；2、社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大；3、交通便利，社區(qū)臨主要道路。外向型特點類型≤1％1％－3％3％－8％8％－15％商業(yè)比例項目商業(yè)業(yè)比例約約11.5%，，適合外外向型社社區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)模模?！疽?、商商業(yè)街核核心定位位——客客戶定位位】商業(yè)街消消費群定定位：立立足社區(qū)區(qū)，輻射射周邊商業(yè)輻射射面較窄窄；社區(qū)總1688戶，人人口約5900，不足足以支撐撐本項目目商業(yè)的的正常經(jīng)經(jīng)營；周邊小區(qū)區(qū)密集，，人口規(guī)規(guī)模較大大；立足于本本社區(qū)消消費群體體，同時時，主要要輻射片片區(qū)內(nèi)其其他社區(qū)區(qū)居民消消費群體體?！疽弧⑸躺虡I(yè)街核核心定位位——客客戶定位位】商業(yè)街業(yè)業(yè)主定位位：投資資者，自自用型?比例如如何?社區(qū)商業(yè)業(yè)投資型型居多，，客戶面面積需求求偏小購鋪次數(shù)數(shù)：78％無無購鋪（（投資型型）18％一一次購購鋪4％二二次以上上購鋪自用接受受面積：：150㎡㎡以上占占6％，，100-150㎡占占14％％，60-100㎡㎡占35％，，30-60㎡㎡占35％，30㎡以以下占10％自用型客客戶調(diào)查查：（鄭鄭州300名社社區(qū)商業(yè)業(yè)經(jīng)營商商家，鈞鈞城08年12月市調(diào)調(diào)）社區(qū)商業(yè)業(yè)投資客客戶關(guān)注注商業(yè)成成活能力力及回報報率購鋪最關(guān)關(guān)注因素素：價格關(guān)注注度26％，回報率10%，，經(jīng)營成活活率43%，位置為14%，，其他7%回報率最最低要求求：8%以下下占15％，8-9%占49％，9%以上上占36％.社區(qū)商業(yè)業(yè)投資客客戶接受受總價偏偏低，一一次性比比例小最高接受受總價：：200萬萬以上占占5％，，100-200萬以以上占16％，，60-100萬萬占19％，30-60萬占占35％％，30萬以以下占25％。。最高支付付首期款款成數(shù)：：五成40％，五成-八八成11％，一次性17%其他32%（涉涉及墊付付或返租租）社區(qū)商業(yè)業(yè)投資客客戶特點點通過對社社區(qū)商業(yè)業(yè)投資客客戶的詳詳細(xì)分析析，我們們可以看看到：1.社社區(qū)商業(yè)業(yè)商家中中，購鋪自營營的客戶戶比例較較小2.投投資客戶戶主要需需求在30-100㎡㎡，總總價控制制100萬以下下（70%））3.不不到2成成客戶愿愿意一次次性付款款（17%））4.多多數(shù)客戶戶關(guān)注價價格、回回報率與與經(jīng)營的的成活率率5.底底商需求求居多置業(yè)類型比例客戶種類自用型25%區(qū)域或社區(qū)業(yè)主投資型75%本地投資客為主、外地投資客為輔投資客戶戶定位【二、商商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃——業(yè)業(yè)態(tài)定位位】普通住宅宅社區(qū)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)構(gòu)普通住宅宅社區(qū)商商業(yè)需求求度與面面積比例例關(guān)系強勢需求求：（需需求度60%以以上）中性需求求：（需需求度20-60%））弱勢需求求：（需求度20%以以下）強勢需求求業(yè)態(tài)：超市、、餐館、、銀行營營業(yè)點。。中性需求求業(yè)態(tài)：藥房、、診所、、洗衣店店、擦鞋鞋店、美美容店、、保健店店、地產(chǎn)產(chǎn)中介、、服飾店店、小精精品店、、郵局、、網(wǎng)吧、、健身休休閑中心心、幼兒兒園、移移動（聯(lián)聯(lián)通）網(wǎng)網(wǎng)點弱勢需需求業(yè)業(yè)態(tài)：培訓(xùn)訓(xùn)機構(gòu)構(gòu)、老老年活活動中中心、、花店店、寵寵物店店、茶茶館、、彩擴(kuò)擴(kuò)、修修理店店、酒酒吧KTV、其其他商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃定定位類型業(yè)態(tài)預(yù)算面積主力面積比主力位置（見業(yè)態(tài)分布圖）租售強勢消費超市15007.28%租餐飲11005.34%租銀行網(wǎng)點15007.28%租/售中性消費

美容美發(fā)2001.0%租/售24小時便利店3001.5%租/售藥店2001.0%租/售面包店2001.0%

弱勢消費

主力業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：：主力商商家占占面積積總比比列的的24.4%，，但只只約占占銷售售價值值比例例的30%。引引進(jìn)進(jìn)主力力商家家，即即便主主力全全租，，消化化街鋪鋪與部部分1拖二二，亦亦可實實現(xiàn)資資金回回籠的的30—70%，且且整體體商業(yè)業(yè)的成成活力力會較較強。。業(yè)態(tài)分分布及及租賃賃銷售售計劃劃圖超市/餐飲銀行網(wǎng)點藥店便利店銷售銷售銷售銷售銷售一期銷售暫租賃/銷售二期銷售三期銷售美發(fā)臨街鋪鋪銷售售狀況況相對對要好好，一一拖二二銷售售困難難！項目名稱銷售周期產(chǎn)品類型銷售率均價區(qū)間備注安軍城

08年底一拖二10%6400-6800針對汽車行業(yè)08年底2層0%5300-5500

08年底一層15%8500-9000

普羅旺世08年6月—一拖二、一拖三（首層）8%12000-16500歐洲風(fēng)情商業(yè)街，或一拖三08年6月—一拖二（首層）0%12000-16500

08年6月—臨街商鋪38%12000-13000社區(qū)內(nèi)部陽光佳苑06年臨街商業(yè)83%7300-10000社區(qū)內(nèi)、國基路組成06年一拖二46%6700-8000二層剩余較多占總量的7成左右06年2層78%4000-13000一層價格遠(yuǎn)高于二層主語城2008年9月一拖二29%7000-8000文化路7000元/㎡（反租）2008年9月底層商鋪62%7000-9000步行街價格中等偏上（反租）中原食品城（四月天）2007年11月一拖二46%700005年7月完工，國基路商業(yè)全部銷售參考案案例：：社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)銷售售一覽覽表（（臨近近批發(fā)發(fā)市場場/大大型社社區(qū)））如何賣賣？參考一一、銷銷售狀狀況：：一層底底商銷銷售較較好；；一拖拖二僅僅好路路段消消化還還可以以；一一層門門面+大面面積二二層（（社區(qū)區(qū)口、、好路路段））入駐駐較好好；純純二層層及普普通一一拖二二難銷銷。參考二二、客客戶需需求：：1.投投資資客戶戶主要要需求求在30-100㎡㎡，，總價價控制制100萬萬以下下（（70%））2.多多數(shù)數(shù)客戶戶關(guān)注注價格格、回回報率率與經(jīng)經(jīng)營的的成活活率3.底底商商需求求居多多參考三三、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：：強勢需需求的的業(yè)態(tài)態(tài)可盡盡量引引導(dǎo)在在二層層，因因為無無論在在一層層、還還是二二層，，消費費者必必須要要去消消費，，且消消化面面積大大?！径?、、商業(yè)業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃———商商鋪調(diào)調(diào)整】1342675910822號號樓商商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整示示例（（原圖圖）123564722號號樓商商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整示示例（（調(diào)整整一））1F組組合，，形成成面積積差異異，促促進(jìn)銷銷售1342675822號號樓商商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整示示例（（調(diào)整整二））3681F組組合，，形成成面積積差異異2F，，1拖拖3，，1拖拖5，，2拖拖2組組合，，租賃賃品牌牌商家家注：商商鋪調(diào)調(diào)整僅僅作示示例，，具體體需要要完整整的工工程圖圖紙綜綜合劃劃分調(diào)調(diào)整?。I(yè)態(tài)分分布及及租賃賃銷售售計劃劃圖超市/餐飲銀行網(wǎng)點藥店便利店銷售銷售銷售銷售銷售一期銷售暫租賃/銷售二期銷售三期銷售美發(fā)核心：：招商商先行行、鎖鎖定大大局；；借勢勢強銷銷、分分批推推進(jìn)1、隴隴海西西商業(yè)業(yè)圈概概念，，通過過表現(xiàn)現(xiàn)康橋橋上城城品大大社區(qū)區(qū)優(yōu)勢勢從而而突顯顯商業(yè)業(yè)街在在其社社區(qū)生生活新新商圈圈中的的核心心地位位和獨獨特性性，制制造市市場熱熱點及及焦點點。2、針針對目目標(biāo)群群體，，通過過大眾眾媒介介的有有效廣廣告宣宣傳，，迅速速建立立市場場知名名度。。3、緊緊密配配合項項目整整體營營銷計計劃開開展市市場推推廣活活動，，不斷斷提升升市場場關(guān)注注度和和美譽譽度。?！救?、、商業(yè)業(yè)街市市場推推廣策策略———整整體策策略】核心：：先租租后售售分兩階階段，，分別別針對對經(jīng)營營者、、投資資者。。第一階階段（（5月月份至至8月月份））：首首先針針對經(jīng)經(jīng)營者者，主主要目目標(biāo)是是實現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)業(yè)街鋪鋪面的的順利利招商商；第二階階段（（8月月份至至12月份份）：：其次次針對對投資資者，，主要要目標(biāo)標(biāo)是在在順利利招商商的同同時吸吸引投投資者者實現(xiàn)現(xiàn)項目目的大大部分分銷售售?！救?、、商業(yè)業(yè)街市市場推推廣策策略———推推廣節(jié)節(jié)奏】核心：：品牌牌疊加加1）前前期———形形象廣廣告配配合直直銷招招商，，引進(jìn)進(jìn)核心心主力力店和和品牌牌商家家；2）后后期———全全方位位滲透透式推推廣，，吸納納小型型商家家和目目標(biāo)投投資者者；3）建建立第第二營營銷渠渠道，，充分分運用用前期期已進(jìn)進(jìn)駐商商家、、租戶戶和投投資者者進(jìn)行行口碑碑傳播播，促促使銷銷售勢勢能不不斷提提升。。【三、、商業(yè)業(yè)街市市場推推廣策策略———推推廣手手法】【三、、商業(yè)業(yè)街市市場推推廣策策略———市市場強強勢推推廣活活動】根據(jù)項項目具具體情情況，，在項項目推推廣前前期（（即第第一階階段）），招商工工作先先行。而在在第二二階段段開始始之后后，針針對投投資者者心理理，所所推出出商鋪鋪的銷銷售將將大部部分以以帶租約約形式式吸引眾眾多目目標(biāo)市市場投投資者者。市場推推廣重重點活活動計計劃：：重點活活動一一：““三城城鼎立立”地地產(chǎn)長長城商商業(yè)街街聯(lián)合合公開開招商商、發(fā)發(fā)售新新聞發(fā)發(fā)布會會重點活動二二：“三三城鼎立””品牌商家家免租聯(lián)展展招商活動動重點活動二二：品牌商商家免租聯(lián)聯(lián)展招商活活動以主動聯(lián)系系方式，吸吸引在本地地區(qū)具有市市場影響力力的名牌商商家以及前前期已招入入商家前來來步行街現(xiàn)現(xiàn)場參加本本次品牌、、產(chǎn)品與服服務(wù)等方面面的綜合展展示活動。。活動目的：：強力提升升商業(yè)街知知名度，帶帶旺人氣，，尋求合作作商家與目目標(biāo)投資者者活動時間：：3個月（（可根據(jù)二二期交房時時間具體調(diào)調(diào)整）活動形式：：在活動期期內(nèi)，以免免收租金的的形式免費費提供商業(yè)業(yè)街商鋪空空間給各類類參展商家家進(jìn)行其品品牌、產(chǎn)品品與服務(wù)的的展示和市市場推廣活活動，吸引引社區(qū)居民民以至當(dāng)?shù)氐厣鐣年P(guān)關(guān)注?；顒右螅海簠⒄箤ο笙蟊仨毷蔷呔哂衅放浦群褪惺袌鲇绊懥αΦ纳碳?；；核心：活力力、優(yōu)雅、、浪漫、個個性康橋上城品品整體的建建筑特點，，其商業(yè)街街傳播表現(xiàn)現(xiàn)、營造成成地中海節(jié)節(jié)日里的小小鎮(zhèn)街道的的感覺，個個性歡快、、明晰，充充滿活力。。咖啡店、、花店、書書店、兒童童天地，超超市、西餅餅店、寵物物店等元素素應(yīng)用，展展示一條充充滿地中海海風(fēng)情韻味味的商業(yè)街街！【三、商業(yè)業(yè)街市場推推廣策略———市場傳傳播推廣方方向】商業(yè)街命名名建議：圣圣瓦倫丁街街/圣瓦倫倫町情人節(jié),又又叫圣瓦倫倫丁節(jié)或圣圣華倫泰節(jié)節(jié)(St.Valentine'sDay),即每每年的2月月14日,是西方的的傳統(tǒng)節(jié)日日之一。男男女在這一一天互送巧巧克力、賀賀卡和花,用以表達(dá)達(dá)愛意或友友好,現(xiàn)已已成為歐美美各國青年年人喜愛的的節(jié)日。商業(yè)傳播主主線核心訴求語語：相約圣瓦倫倫丁街/相相約康橋上上城品！第一階段訴求語：隴隴海西商業(yè)業(yè)街區(qū)/相相約圣瓦倫倫丁街/相相約康橋上上城品！商圈營銷5月-6月第二階段訴求語：地地中海浪漫漫街區(qū)/相相約圣瓦倫倫丁街/相相約康橋上上城品！氣質(zhì)營銷7月-12月宣傳及招商商期階段執(zhí)執(zhí)行時間：5月月1日-6月30日日目標(biāo)：通過過商鋪的宣宣傳，對商商鋪進(jìn)行招招商以及直直接銷售。。本階段以以招商為主主要目標(biāo)。。工作：1、招商：：由于本項目目商業(yè)氛圍圍較差，需需降低商戶戶進(jìn)駐的風(fēng)風(fēng)險，吸引引客戶入駐駐，最大限限度的營造造熱銷氛圍圍，前期進(jìn)進(jìn)行主力店店的招商。。此為本階階段的重點點工作。2宣傳：2、直接銷銷售：對于于意向、經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力較較強，而且且能夠快速速入駐的商商戶，可以以直接銷售售，以形成成回款。3、商家包包裝或裝修修：商鋪招招租后，對對于進(jìn)駐的的商業(yè)，配配合其展示示商業(yè)形象象，形成商商業(yè)熱銷及及旺鋪形象象。4、物料設(shè)設(shè)計及制作作宣傳途徑報紙、宣傳單頁媒體組合大河報、商報時間途徑版面主題方向5月中旬-6月上旬大河報、商報2個整版發(fā)售信息及概念6月中旬-6月下旬大河報2個整版產(chǎn)品突出價值點物料設(shè)計制作內(nèi)容商鋪宣傳單頁5月中旬5月下旬商業(yè)信息及突出價值商業(yè)宣傳條幅5月中旬5月下旬商業(yè)銷售及招商信息強勢銷售期期階段執(zhí)行行時間：7月月1日-8月30日日目標(biāo)：借助助招商成果果，強勢推推廣宣傳，，利用靈活活的銷售模模式、激勵勵措施進(jìn)行行商業(yè)強銷銷。工作：銷售宣傳：：借助成果果展示的表表象，將銷銷售熱度推推向高潮。。增強商戶戶的信息，，刺激商戶戶購買。將將意向客戶戶充分消耗耗調(diào)。本階階段的重點點是商鋪的的銷售回款款。策略促銷：：進(jìn)入強銷銷期后，通通過策略性性的促銷，，加速商鋪鋪的消化，，根據(jù)實際際情況進(jìn)行行市場調(diào)節(jié)節(jié)：入駐激獎：：強銷期是是在整個銷銷售階段中中起到連承承作用，入入駐獎勵可可以，維護(hù)護(hù)商業(yè)氛圍圍，為后期期的返祖銷銷售做鋪墊墊。保證商商鋪銷售的的順暢，及及成本最優(yōu)優(yōu)化。宣傳途徑報紙、宣傳單頁媒體組合大河報時間途徑版面主題方向7月中上旬大河報1版成果展示、+策略促銷7月下旬-8月上旬大河報2版產(chǎn)品突出價值點+策略促銷強勢持銷期期階段執(zhí)行行時間：9月月1日-12月31日目標(biāo)：剩余余商鋪銷售售及原招商商部分的返返租銷售。。工作：階段性銷售售調(diào)整：根據(jù)市場的的實際情況況及前期銷銷售情況綜綜合評估分分析后，對對現(xiàn)有銷售售情況進(jìn)行行階段的策策略性調(diào)整整。以適應(yīng)應(yīng)實際的銷銷售情況。。剩余商鋪持持續(xù)銷售：：在沒有推廣廣的情況下下，剩余商商鋪銷售需需要借助以以形成的商商業(yè)氛圍，，以次來完完成商業(yè)的的銷售。對對于快速入入駐商業(yè)同同樣予以優(yōu)優(yōu)惠。招商部分返返租銷售：：在本階段對對已招租的的商鋪進(jìn)行行返租銷售售。本階段段實行協(xié)商商方式進(jìn)行行銷售，由由于主力商商家面積較較大，因此此對招租部部分進(jìn)行策策略性激勵勵銷售，以以保證商鋪鋪銷售順利利進(jìn)行。（（招租商戶戶對所租商商鋪具有優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)。宣傳設(shè)計制作內(nèi)容報紙廣告9月結(jié)合3期住宅組團(tuán)同步推廣商鋪宣傳單頁10月上旬10月中旬收益、成果展示、+策略促銷風(fēng)格稿1風(fēng)格稿1風(fēng)格稿2風(fēng)格稿35.2住住宅營銷銷策略一、三期住住宅核心思思想1））營銷戰(zhàn)略略思考2）營銷執(zhí)執(zhí)行核心3）營銷推推廣核心二二、住宅宅營銷階段段計劃1）蓄客階階段2））開盤階段段3）持續(xù)銷銷售階段【住宅營銷銷推廣策略略】從鄭州中高高檔住宅的的發(fā)展趨勢勢洞察項目的的發(fā)展戰(zhàn)略略！項目策劃核核心指導(dǎo)思思想【一、三期期住宅核心心思想———市場戰(zhàn)略略思考】鄭州目前中中高檔住宅宅普通開發(fā)發(fā)模式“三講”鄭州中高檔住宅開發(fā)模式講環(huán)境——優(yōu)美的景觀環(huán)境講產(chǎn)品——精細(xì)品質(zhì)，舒適豪華享受講配套——高檔、齊全的配套設(shè)施鈞城地產(chǎn)認(rèn)認(rèn)為：“三講”是是做中高檔檔樓盤的必必要條件，，而不是充充分必要條條件！在市場成熟熟、競爭激激烈的時代代，產(chǎn)品、、配套等硬硬件很容易易被模仿的的態(tài)勢下，，這些已經(jīng)變變成了基本本規(guī)定動作作！三期的位置置和產(chǎn)品形形態(tài)，該選選擇什么營營銷戰(zhàn)略？？鈞城地產(chǎn)觀觀點：不叫賣產(chǎn)品品，而是賣賣一種生活活方式、一一種生活格格調(diào)(LiveStyle)，營造目標(biāo)客客戶群所真真正所需的的生活環(huán)境境！目前鄭州房房地產(chǎn)市場場，都在竭竭盡全力叫叫賣產(chǎn)品、、賣景觀、、賣配套、、賣環(huán)境，，但這些物物質(zhì)的因素素越有趨同同的勢頭，，同質(zhì)化、、雷同化逐逐漸腐蝕項項目的競爭爭力。要在在目前市場場上實現(xiàn)項項目銷售、、項目形象象、企業(yè)品品牌，必須須走一條獨獨特的個性性化經(jīng)營之之道。項目三期的的營銷將在在鄭州西區(qū)區(qū)市場開辟辟一道分水水嶺！能讓消費者者心動的不不僅僅是小小區(qū)的園林林景觀、戶戶型設(shè)計、、建筑風(fēng)格格等“硬性性”設(shè)施，，更是一種情感的的認(rèn)同！三期期客客戶戶定定位位就就是是面面向向所所有有的的年年輕輕城城市市精精英英，，讓城城市市精精英英認(rèn)認(rèn)可可、、喜喜歡歡、、而而且且需需要要，，才是是康康橋橋上上城城品品三三期期的的特特性性。。他們們追求求高高貴貴、、崇崇尚尚文文化化，，希希望望能能自自由由自自在在享享受受生生活活與與優(yōu)優(yōu)雅雅高高尚尚的的環(huán)環(huán)境境。。向向往往一一種種能能另另他他們們激激動動的的生生活活方方式式。。－－－向向往往獨獨特特而而具具有有文文化化氣氣息息的的生生活活方方式式結(jié)論論：：他們們需需要要一一種種獨獨特特鮮鮮明明的的、、與與眾眾不不同同的的符符合合內(nèi)內(nèi)心心需需求求的的生生活活方方式式。。【一一、、三三期期住住宅宅核核心心思思想想————營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行核核心心】地中中海海風(fēng)風(fēng)情情生生活活方方式式，，全全力力為為業(yè)業(yè)主主打打造造一一種種浪漫漫、、閑閑適適與與典典雅雅的生生活活空空間間，，才才是是康康橋橋上上城城品品三三期期的的傳傳播播?？禈驑蛏仙铣浅瞧菲啡谄诘刂兄泻：Ｖ烂馈悖恪澹澹螅螅簦簦欤欤幔幔觯觯椋椋澹澹?！【一一、、三三期期住住宅宅核核心心思思想想————營營銷銷推推廣廣核核心心】住宅宅傳傳播播主主線線核心心訴訴求求語語：：地中中海海之之美美————c’ｅｅｓｓｔｔｌｌａａｖｖｉｉｅｅ！！第一一階階段段訴求求語語：：地中中海海之之美美————ｃｃ’’ｅｅｓｓｔｔｌｌａａｖｖｉｉｅｅ?。〉刂兄泻：Ｖ烂馈獙ふ艺?，，心心中中那那一一片片海海?。∑放婆茽I營銷銷8月月-9月月第二二階階段段訴求求語語：：地中中海海之之美美————明天天，，給給生生活活一一片片海海?。〉刂兄泻：Ｖ烂馈硎苁?，，心心中中那那一一片片海海??！生活活營營銷銷10月月-12月月【年年度度階階段段性性工工作作計計劃劃】】1.市市場場預(yù)預(yù)熱熱及及登登記記期期（09.8————9月月））階段段工工作作重重點點：：（1））借借助助前前期期形形象象，，釋釋放放項項目目品品牌牌，，預(yù)預(yù)熱熱市市場場影影響響力力和和美美譽譽度度（2））通通過過1、、2期期老老客客戶戶和和社社會會關(guān)關(guān)系系客客戶戶資資源源積積累累，，建建立立基基礎(chǔ)礎(chǔ)客客戶戶網(wǎng)網(wǎng)群群。。主訴訴求求點點：：品牌牌傳傳達(dá)達(dá)，，新新組組團(tuán)團(tuán)傳傳達(dá)達(dá)康橋橋上上城城品品3期期，，地地中中海海之之美美————c’’estlavie!??！尋找找，，心心中中那那一一片片海海??！媒體體配配合合，，推推廣廣策策略略指指導(dǎo)導(dǎo)思思路路（1））軟軟性性報報道道的的宣宣傳傳，，軟軟性性文文章章的的運運用用（2））開開始始投投入入住住宅宅報報紙紙廣廣告告（3））戶戶外外廣廣告告的的設(shè)設(shè)置置、、投投放放，，包包括括路路牌牌、、道道旗旗等等交交通通線線路路包包裝裝、、地地塊塊/工地地現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝更更換換等等。。（4））接接受受市市場場意意向向登登記記及及關(guān)關(guān)系系認(rèn)認(rèn)購購。。推廣費用概算算：主要以老業(yè)主主和社會關(guān)系系客戶進(jìn)行項項目傳播和積積累客戶資源源，階段費用用大約70萬萬元。2、市場認(rèn)籌籌/開盤期（09.9———10月））階段工作重點點：（1）強勢宣宣傳，全面釋釋放本項目賣賣點，充分為為本項目造勢勢，迅速建立立和鞏固影響力和和美譽度（2）積蓄大大量的潛在客客戶群，并實實現(xiàn)足夠的誠誠意客戶群（3）以高品品質(zhì)、高形象象為突破點，，配合優(yōu)惠措措施和推廣造造勢活動，轉(zhuǎn)化、、穩(wěn)定和拉動動認(rèn)籌客戶網(wǎng)網(wǎng)群的增長主訴求點：通過規(guī)劃篇、、景觀篇、戶戶型篇，突出出項目高品質(zhì)質(zhì)、高形象的的綜合優(yōu)勢；；/明天，給給生活一片海海！【年度階段性性工作計劃】】媒體配合，推推廣策略指導(dǎo)導(dǎo)思路（1）開盤活活動（2）戶外廣廣告，報紙廣廣告，加大投投入量（3）配合一一系列的營銷銷公關(guān)活動，，對本項目社社區(qū)文化、生生活方式及產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢的推推廣引導(dǎo)（4）樣板展展示組團(tuán)開放放（示范樣板板間、沙盤等等）（5）內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購優(yōu)惠政策策及認(rèn)購期活活動，接受市市場認(rèn)籌。推廣費用概算算：經(jīng)過以本項目目生活調(diào)性、、個性氣質(zhì)對對買家的導(dǎo)入入和產(chǎn)品優(yōu)勢勢賣點的導(dǎo)入入，階段推廣廣費用大約80萬元。3、熱銷期及及持續(xù)銷售期期（09.11—12月））階段工作重點點：（1）掀起銷銷售過程中的的高潮（2）全面釋釋放前期積蓄蓄的客戶能量量，全面擴(kuò)大大客戶網(wǎng)群（3）完善客客戶資料數(shù)據(jù)據(jù)庫主訴求點：全面演繹“地地中海之美””系列賣點享受，心中那那一片海！【年度階段性性工作計劃】】媒體配合，推推廣策略指導(dǎo)導(dǎo)思路（1）“地地中海之美””主題展示（2）客戶年年度活動（3）報紙廣廣告的有重點點投入（4）重點地地段戶外廣告告更新。推廣費用概算算：本階段為持續(xù)續(xù)銷售的強勢勢導(dǎo)入，階段段推廣費用大大約50萬元元。風(fēng)格稿1風(fēng)格稿1風(fēng)格稿1風(fēng)格稿2風(fēng)格稿2風(fēng)格稿2戶外戶外圍墻圍墻Bettercooperation.Betterresults.更佳的合作，更佳的結(jié)果。。THANKS！鈞城地產(chǎn)——您的專業(yè)業(yè)合作伙伴??！神圣的工作作在每個人人的日常事事務(wù)里，理理想的前途途在于一點點一滴做起起。創(chuàng)造性模仿仿不是人云云亦云，而而是超越和和再創(chuàng)造。。逆境給人寶寶貴的磨練練機會。只只有經(jīng)得起起環(huán)境考驗驗的人，才才能算是真真正的強者者。22:3522:3522:35:4222:35:42所謂天才，，只不過是是把別人喝喝咖啡的功功夫都用在在工作上了了。強烈的欲望望也是非常常重要的。。人需要有有強大的動動力才能在在好的職業(yè)業(yè)中獲得成成功。你必必須在心中中有非分之之想，你必必須盡力抓抓住那個機機會?；茧y可以試試驗一個人人的品格，，非常的境境遇方才可可以顯出非非常的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪靜的的海面，所所有的船只只都可以并并驅(qū)競勝。。命運的鐵鐵拳擊中要要害的時候候，只有大大勇大智的的人才能夠夠處之泰然然。不放過任何何細(xì)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的競爭優(yōu)勢勢，就是比比你的競爭爭對手學(xué)習(xí)習(xí)得更快的的能力。把你的競爭爭對手視為為對手而非非敵人，將將會更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動!如果通用公公司不能在在某一個領(lǐng)領(lǐng)域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會把把它在這個個領(lǐng)域的生生意買掉或或退出這個個領(lǐng)域。我的宗旨一向向是逐步穩(wěn)健健發(fā)展，既不不要靠聳人聽聽聞的利潤，，也不要在市市場不景氣時時，突然有資資金周轉(zhuǎn)不靈靈的威脅。05-1月-2322:35:42在艱難時期，，企業(yè)要想獲獲得生存下去去的機會，唯唯一的辦法就就是保持一種種始終面向外外界的姿態(tài)。。若想長期生生存，僅有的的途徑就是要要使人人竭盡盡全力，千方方百計讓下一一代產(chǎn)品進(jìn)入入用戶家中。。時間是一個偉偉大的作者，，它會給每個個人寫出完美美的結(jié)局來。。自始自終把人人放在第一位位，尊重員工工是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說話，，流程是將說說轉(zhuǎn)化為做的的惟一出路。。1月-231月-2322:35:42在一個崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會會獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠(yuǎn)只有18個月。堅持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實實現(xiàn)理理想時時，會會遭遇遇到許許多困困難，，反而而會使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無無法有有效地地管理理他們們。人們所所認(rèn)識識到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來來并繼繼續(xù)向向前。。22:35:4222:351月-23等待。。我將將要在在這三三塊基基石上上建立立我成成功的的金字字塔。。千方百百計請請一個個高招招的專專家醫(yī)醫(yī)生，，還不不如請請一個個隨叫叫隨到到且價價格便便宜的的江湖湖郎中中。是員工工養(yǎng)活活了公公司。。2023/1/522:35能用他他人智智慧去去完成成自己己工作作的人人是偉偉大的的。不滿足足讓客客戶滿滿意，，要追追求讓讓客戶戶感動動，創(chuàng)創(chuàng)造客客戶終終身價價值。。新經(jīng)濟(jì)濟(jì)時代代，不不是大大魚吃吃小魚魚，而而是快快魚吃吃慢魚魚。路是是腳腳踏踏出出來來的的，，歷歷史史是是人人寫寫出出來來的的。。人人的的每每一一步步行行動動都都在在書書寫寫自自己己的的歷歷史史。。05一一月月202310:35下下午午1月月-23差錯錯發(fā)發(fā)生生在在細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，成成功功取取決決于于系系統(tǒng)統(tǒng)。。速度度就就是是一一切切，，它它是是競競爭爭不不可可或或缺缺的的因因素素。。管得得少少，，就就