某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路策劃案

策劃策，竹簡(jiǎn)；劃，戈與刀兩種兵器。策劃，運(yùn)籌帷幄。

如何玩兵？突破點(diǎn)：1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客群）3、我方兵力如何？（突破點(diǎn)）4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）用兵之道突破點(diǎn)：1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客群）3、我方兵力如何？（突破點(diǎn)）4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）巢湖地產(chǎn)兵力布局各兵團(tuán)主力部隊(duì)中心區(qū)兵團(tuán)向陽(yáng)路兵團(tuán)世紀(jì)大道兵團(tuán) 北門(mén)兵團(tuán)西城兵團(tuán)金碼頭城城市風(fēng)景世紀(jì)新都城市之光本案

時(shí)代春天新都華庭國(guó)際花園（預(yù)推）

徽商國(guó)際花園東方景苑麗景國(guó)際（預(yù)推）

陽(yáng)光花園

太陽(yáng)島花園各兵團(tuán)主力核心賣(mài)點(diǎn)中心區(qū)兵團(tuán)向陽(yáng)路兵團(tuán)世紀(jì)大道兵團(tuán)北門(mén)兵團(tuán)西城兵團(tuán)*中心區(qū)位置優(yōu)勢(shì)*交通便捷優(yōu)勢(shì)*道路環(huán)境優(yōu)美*地段優(yōu)勢(shì)*前景規(guī)劃優(yōu)勢(shì)*市區(qū)商業(yè)中心配套*內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢(shì)*一中教育環(huán)境*產(chǎn)品創(chuàng)新力優(yōu)勢(shì)*未定的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢(shì)*品質(zhì)社區(qū)較多*地產(chǎn)商品牌優(yōu)勢(shì)*價(jià)格優(yōu)勢(shì)*部分內(nèi)環(huán)境優(yōu)勢(shì)經(jīng)歷地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步階段，目前巢湖地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面將逐步加劇，且競(jìng)爭(zhēng)局面將隨著城市拆遷力度的加大在2－3年內(nèi)發(fā)生更大的變化；目前的兵力布陣主要以世紀(jì)大道板塊與向陽(yáng)路板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局為主，北門(mén)板塊由于大體量城市之光項(xiàng)目的強(qiáng)兵出擊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇；城市規(guī)模較小的特征使得各兵團(tuán)所突出的概念優(yōu)勢(shì)差異性不強(qiáng)，目標(biāo)對(duì)象群同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重；市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)將集中于北門(mén)兵團(tuán)、西城兵團(tuán)及向陽(yáng)路兵團(tuán)，世紀(jì)大道兵團(tuán)隨著現(xiàn)有樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤(pán)體量仍然不容忽視；西城兵團(tuán)目前兵力優(yōu)勢(shì)尚不明顯，除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產(chǎn)品塑造顯得至關(guān)重要；西城兵團(tuán)前期不利的影響（如現(xiàn)有居住小區(qū)品質(zhì)不高、居住配套差、交通不夠便捷、知名中小學(xué)相距甚遠(yuǎn)等等）將隨著本案的落成部分劣勢(shì)逐步淡化。判斷：

1、各兵團(tuán)均有自己的核心軍，世紀(jì)大道兵團(tuán)如世紀(jì)新都，向陽(yáng)路兵團(tuán)如城市風(fēng)景，北門(mén)兵團(tuán)如城市之光，本案無(wú)可推卸的將成為西城兵團(tuán)的核心軍；2、突出本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，形成以產(chǎn)品為核心的創(chuàng)意地產(chǎn)概念組合，建立品牌價(jià)值；3、競(jìng)爭(zhēng)時(shí)利時(shí)弊：西城兵團(tuán)火力目前太弱，獨(dú)家試唱?jiǎng)輪稳醣?，本案區(qū)塊的其他項(xiàng)目的啟動(dòng)，雖然帶來(lái)了一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但從全市的角度來(lái)看是對(duì)西城兵團(tuán)兵力的有力擴(kuò)充，區(qū)位形象和關(guān)注度會(huì)隨著上市樓盤(pán)的增多而日益提高。用兵之道突破點(diǎn)：1、戰(zhàn)局如何？（市場(chǎng)狀況）2、致勝點(diǎn)如何？（目標(biāo)客戶）3、我方兵力如何？（賣(mài)點(diǎn)整合）4、如何調(diào)動(dòng)兵力攻擊？（整合戰(zhàn)略）5、戰(zhàn)局如何部署？（戰(zhàn)術(shù)）致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)對(duì)象群置業(yè)者年年齡即將結(jié)婚婚的年輕輕人，收入雖然然不高，，但有父母母的支持持兩房為主主22－27歲與父母住住在一起起，隨著孩子子的逐漸漸長(zhǎng)大，，自身收入入的逐步步提高，，考慮和父父母分開(kāi)開(kāi)居住兩房和緊緊湊型三房為主主28－35歲事業(yè)、工工作穩(wěn)定定，收入可靠靠，原有居住住區(qū)環(huán)境境老化，，需要改善善居住條條件兩房和緊緊湊型三房為主主35-40歲定位：城市25～35歲之間間的成長(zhǎng)型型人群，，20%的的穩(wěn)定型型人群致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)對(duì)象群致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)對(duì)象群置業(yè)者活活動(dòng)：重視家庭庭和子女女教育積極的改改善生活活品質(zhì)追求更愜愜意的生生活方式式對(duì)居住的的要求已已從普通通居住轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化到對(duì)對(duì)環(huán)境對(duì)對(duì)生態(tài)的的追求他們是巢巢湖的中中堅(jiān)階層層致勝點(diǎn)=目標(biāo)對(duì)對(duì)象群客戶群購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)：購(gòu)買(mǎi)用于于結(jié)婚拆遷購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：對(duì)政政府提供供的安置置用房不不滿意，，但又買(mǎi)買(mǎi)不起中中心城區(qū)區(qū)住宅，，而轉(zhuǎn)向向購(gòu)買(mǎi)本本小區(qū)的的人。轉(zhuǎn)移購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：本身身買(mǎi)不起起中心城城區(qū)住宅宅的人，，但又要要居住，，只要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向價(jià)格格便宜，，地段稍稍微偏一一點(diǎn)的區(qū)區(qū)域。安家購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：在巢巢湖打工成員擴(kuò)充購(gòu)買(mǎi)：如孩子長(zhǎng)大需要獨(dú)立的空間，父母進(jìn)城和自己居住，都導(dǎo)致擴(kuò)充面積而購(gòu)買(mǎi)，但買(mǎi)不起城區(qū)住宅，被迫轉(zhuǎn)向城郊。輔助人群購(gòu)買(mǎi)目的改善居住條件的需求外來(lái)經(jīng)商人員購(gòu)買(mǎi)（安家）區(qū)縣實(shí)力人群進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)用兵之道道突破點(diǎn)：：1、戰(zhàn)局局如何？？（市場(chǎng)場(chǎng)狀況））2、致勝勝點(diǎn)如何何？（目目標(biāo)客戶戶）3、我方方兵力如如何？（（賣(mài)點(diǎn)整整合）4、如何何調(diào)動(dòng)兵兵力攻擊擊？（整整合戰(zhàn)略略）5、戰(zhàn)局局如何部部署？（（戰(zhàn)術(shù)））競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)與不不足項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)不不足足世紀(jì)新新都1、前前期的的示范范效果果1、、價(jià)格格較高高2、景景觀環(huán)環(huán)境好好2、商商業(yè)面面積過(guò)過(guò)大3、建建筑個(gè)個(gè)性強(qiáng)強(qiáng)新都華華庭1、、世紀(jì)紀(jì)新都都示范范作用用1、、戶型型偏大大2、發(fā)發(fā)展商商品牌牌的積積累2、、會(huì)所所配套套檔次次不夠夠3、建建筑有有創(chuàng)新新性3、、重中中心景景觀薄薄組團(tuán)團(tuán)景觀觀4、景景觀效效果大大手筆筆城市風(fēng)風(fēng)景1、、近市市中心心地段段1、物物業(yè)費(fèi)費(fèi)高2、智智能化化配置置高2、、規(guī)劃劃無(wú)特特色陽(yáng)光花花園1、、價(jià)格格較實(shí)實(shí)惠1、規(guī)規(guī)劃無(wú)無(wú)特色色，尤尤其是是小高高層規(guī)規(guī)劃欠欠佳2、二二房比比例高高，去去化快快2、商商業(yè)空空置率率高時(shí)代春春天1、、集中中式綠綠化景景觀優(yōu)優(yōu)良1、房房型偏偏大、、總價(jià)價(jià)高東方景景苑1、、依托托一中中的教教育優(yōu)優(yōu)勢(shì)1、商商業(yè)體體量大大、空空置率率高2、整整體規(guī)規(guī)劃較較好2、、體量量大、、但產(chǎn)產(chǎn)品單單一城市之之光1、地地段好好，城城市的的北大大門(mén)1、、地塊塊被保保留建建筑分分割，，整體體性較較差2、產(chǎn)產(chǎn)品多多元化化、高高層規(guī)規(guī)劃新新穎2、、高層層體量量大，，新產(chǎn)產(chǎn)品的的市場(chǎng)場(chǎng)接受受度未未卜本案兵兵力優(yōu)優(yōu)勢(shì)核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)輔助賣(mài)賣(mài)點(diǎn)攻擊支支持產(chǎn)品力力西城規(guī)規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)西班牙牙式建建筑風(fēng)風(fēng)格，，異域域風(fēng)情情、巢巢湖首首創(chuàng)小高層層底層層架空空，只只為景景觀通通透性性空中花花園、、大露露臺(tái)房型精精心布布局，，客廳廳為景景而生生部分錯(cuò)錯(cuò)層結(jié)結(jié)構(gòu)，，體現(xiàn)現(xiàn)一梯梯一戶戶的尊尊貴居巢區(qū)區(qū)政府府、體體育館館跨湖大大橋?yàn)I湖綠綠化景景觀帶帶健康西西路街面圍圍板優(yōu)勢(shì)引引導(dǎo)主主題定定位（（備選選1））城市經(jīng)經(jīng)典山山水水名居居經(jīng)典的的內(nèi)涵涵該如如何來(lái)來(lái)詮釋釋?zhuān)恳?、?jīng)經(jīng)典代代表的的是傳傳承與與創(chuàng)新新：傳傳承了了文化化、創(chuàng)創(chuàng)新了了產(chǎn)品品二、經(jīng)經(jīng)典代代表的的是對(duì)對(duì)文化化的尊尊重：：山水水文化化是巢巢湖文文化的的精神神所在在三、經(jīng)經(jīng)典代代表的的是產(chǎn)產(chǎn)品力力的保保證：：精雕雕細(xì)刻刻、精精心打打造的的產(chǎn)品品才是是好產(chǎn)產(chǎn)品四、經(jīng)經(jīng)典放放置于于城市市，是是對(duì)城城市人人文的的尊重重，是是對(duì)城城市建建設(shè)的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)與領(lǐng)領(lǐng)航主題定定位概概念階階段城市經(jīng)經(jīng)典山山水水名居居第一階階段：：醞釀一一座經(jīng)經(jīng)典之之城第二階階段：：發(fā)現(xiàn)一一座經(jīng)經(jīng)典之之城第三階階段：：珍藏一一生雅致生生活經(jīng)典預(yù)預(yù)期居住——從住住人機(jī)機(jī)器到到享受受空間間LIVING開(kāi)發(fā)——從迎迎合市市場(chǎng)到到引導(dǎo)導(dǎo)需求求DEVELOPMENT設(shè)計(jì)——從制制造建建筑到到回歸歸人性性DESIGN環(huán)境——從公公共配配置到到環(huán)境境私有有ENVIRONMENT智能——從網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)工工具到到現(xiàn)實(shí)實(shí)關(guān)懷懷SMART生態(tài)——從自自然景景觀到到人文文生態(tài)態(tài)ECOLOGY文化——從營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)標(biāo)標(biāo)簽到到精神神內(nèi)涵涵CULTURE消費(fèi)——從外外在炫炫耀到到個(gè)性性享受受CONSUME“城市市經(jīng)典典”精精神提提煉【韻】恬然然，清清雅。。家，，是文文化的的延伸伸。———精精神層層面【樹(shù)】生活活，呼呼吸，，心情情，都都是綠綠色的的?！鷳B(tài)層層面【宅】建筑筑如人人。好好的建建筑，，能容容者，，養(yǎng)心心?！a(chǎn)產(chǎn)品層層面【品】和諧諧，凝凝結(jié)完完美。。珍藏藏的健健康品品位。?！傮w體及配配套層層面推廣主題支支持體系城市經(jīng)典山山水名居居形象塑造韻樹(shù)宅品產(chǎn)品支撐現(xiàn)代時(shí)尚自然生態(tài)經(jīng)典建筑地中海風(fēng)情情商業(yè)街社區(qū)會(huì)所商業(yè)中心廣廣場(chǎng)水景主題組團(tuán)主題道路廣場(chǎng)主主題西班牙異域域建筑風(fēng)情情為景觀和陽(yáng)陽(yáng)光而生的的房型設(shè)計(jì)計(jì)建筑的創(chuàng)新新點(diǎn)服務(wù)銷(xiāo)售服務(wù)售后服務(wù)物業(yè)服務(wù)優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)主主題定位（（備選2））西班牙風(fēng)情情全景社區(qū)區(qū)——“西班班牙風(fēng)情””直擊項(xiàng)目目的建筑風(fēng)風(fēng)格，給予予客戶最直直接的風(fēng)格格定位和風(fēng)風(fēng)格遐想。。也展現(xiàn)了了項(xiàng)目的最最突出的產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格；；——全景社社區(qū)：“全全”，全面面視角；““景”，風(fēng)風(fēng)景、人景景；“全景景”是對(duì)建建筑、生態(tài)態(tài)、生活、、地段的全全面概括。。主題定位概概念階段純美西班牙牙小鎮(zhèn)誕生生西城全景品味建建筑之美生態(tài)空間全全景家體驗(yàn)生活全全景畫(huà)卷……優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)主主題定位（（備選3））純味尚筑筑純味——純純味建筑：：建筑理念念的獨(dú)創(chuàng)和和對(duì)細(xì)節(jié)完完美的臻求求；純味生活：：放開(kāi)壓力力、放開(kāi)繁繁瑣，完全全享受的家家庭生活；；純味生態(tài)：：水、景、、綠等生態(tài)態(tài)內(nèi)環(huán)境的的打造讓你你感受自然然的歸屬感感；尚筑——上上筑，上層層建筑、上上流建筑，，體現(xiàn)的是是為社會(huì)中中堅(jiān)階層量量身定做的的樣板生活社區(qū)區(qū)；尚，風(fēng)尚；；體現(xiàn)了項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)代代感和現(xiàn)代代生活氣息息，展現(xiàn)更更為舒適愜愜意的人居環(huán)環(huán)境。主題定位概概念階段純味尚筑筑2006，，建筑樣本本2007，，人居樣本本2008，，生活樣本本2009，，樣本生活活……通過(guò)時(shí)間的的推移結(jié)合合主題擬定定階段性推推廣脈絡(luò)，，由建筑－－人居－生生活的逐層層深入展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目逐步步成長(zhǎng)和成成熟的過(guò)程程。優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)主主題定位（（備選4））巢湖西城名名流生活活圈該主題定位位從目標(biāo)客客層的定位位出發(fā)，突突出的是同同一類(lèi)人的的生活積聚聚效應(yīng)。在該定位語(yǔ)語(yǔ)之下，推推廣的方向向通過(guò)“音音樂(lè)”“家家”“生活活方式”三三個(gè)載體來(lái)來(lái)串連產(chǎn)品品特色和推推廣序列。。主題定位概概念階段巢湖西城名名流生活活圈第一階段：：小富階層的的知本樂(lè)園園——通過(guò)樂(lè)樂(lè)章的形式式闡述項(xiàng)目目的規(guī)劃概概念示例：[四四季]之聲聲，聆聽(tīng)韋韋瓦第———景觀環(huán)境境貝多芬指揮揮的[魔笛笛變奏曲]——建筑筑形態(tài)第二階段：：小富階層的的生活樂(lè)園園——通過(guò)““家”概念念的打造，，突出社區(qū)區(qū)宜居形象象示例：戀物物有道：我我的新家選選擇景湖豪豪庭愛(ài)之有理：：這是一個(gè)個(gè)有美、有有藝術(shù)、有有生活，獨(dú)獨(dú)獨(dú)沒(méi)有壓壓力的地方方第三階段：：生活于此此感受無(wú)無(wú)限——通過(guò)““生活方式式”的描述述，展現(xiàn)社社區(qū)魅力生生活示例：吹吹吹風(fēng)，喝喝喝咖啡，時(shí)時(shí)間會(huì)自己己走云中漫步的的時(shí)光，看看看書(shū)，看看看窗外的的色彩用兵之道突破點(diǎn)：1、戰(zhàn)局如如何？（市市場(chǎng)狀況））2、敵人是是誰(shuí)？（目目標(biāo)客戶））3、我方兵兵力如何？？（賣(mài)點(diǎn)整整合）4、如何調(diào)調(diào)動(dòng)兵力攻攻擊？（整整合戰(zhàn)略））5、戰(zhàn)局如如何部署？？（戰(zhàn)術(shù)））營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略思想立高對(duì)準(zhǔn)造勢(shì)概念營(yíng)銷(xiāo)——立高：營(yíng)營(yíng)造一個(gè)高尚尚的地段，一一種高貴的生生活概念，使使產(chǎn)品一面市就站站在一定的高高度；產(chǎn)品主義——對(duì)準(zhǔn)：分分析產(chǎn)品有力力賣(mài)點(diǎn)，出擊擊市場(chǎng)；銷(xiāo)售促動(dòng)——造勢(shì)：不不斷形成新聞聞熱點(diǎn)，渲染染造勢(shì)。營(yíng)銷(xiāo)推廣思路路三大板塊、二二線作戰(zhàn)、三三線一體、點(diǎn)點(diǎn)線結(jié)合三大板塊———預(yù)約、解讀讀、體驗(yàn)預(yù)約：概念得立高高與傳播解讀：從概念落實(shí)實(shí)到產(chǎn)品本身身，了解產(chǎn)品品的細(xì)致特征征和細(xì)節(jié)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，使概念與與產(chǎn)品相統(tǒng)一體驗(yàn)：樣板房、樣樣板區(qū)實(shí)景展展示帶客戶入入體驗(yàn)境界，，參與性強(qiáng)的的SP活動(dòng)展展示項(xiàng)目實(shí)質(zhì)性的的魅力。二線作戰(zhàn)———活動(dòng)促銷(xiāo)與廣廣告宣傳雙滲滲透三線一體———人際線、活活動(dòng)線與廣告告線人際線：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售人員的的營(yíng)銷(xiāo)推廣能能力，以人為為載體；活動(dòng)線：以事事件為手段，，使消費(fèi)者產(chǎn)產(chǎn)生放松心理理，進(jìn)行隱蔽蔽、有效的傳傳播；廣告線：以戶戶外、報(bào)紙、、廣播、DM等為載體，，進(jìn)行軟硬配配合的宣傳攻攻勢(shì)。點(diǎn)線結(jié)合：以點(diǎn)和線組成成面進(jìn)行傳播播推廣：公關(guān)關(guān)活動(dòng)及SP活動(dòng)結(jié)合““時(shí)點(diǎn)”開(kāi)展展，宣傳線按“推廣線””軟硬兩方面面系列展開(kāi)。。在中小小城市，產(chǎn)品品的直銷(xiāo)效果果顯著。銷(xiāo)售策略之指指導(dǎo)思想“勢(shì)”與“節(jié)節(jié)”勢(shì)：每期：蓄勢(shì)勢(shì)造造勢(shì)升升勢(shì)收收勢(shì)勢(shì)（開(kāi)盤(pán)前）（（開(kāi)盤(pán)）（（強(qiáng)銷(xiāo)期）（（清盤(pán)）節(jié)：在銷(xiāo)售過(guò)程程中注意控制制節(jié)奏，即開(kāi)開(kāi)閘放水、房房源開(kāi)放節(jié)奏奏、分期分批批發(fā)售房源，，避免全面開(kāi)花花，銷(xiāo)售散亂亂，整盤(pán)失控控。銷(xiāo)售策略之價(jià)價(jià)格策略全程價(jià)格策略略低開(kāi)高走、適適當(dāng)銷(xiāo)控后期（三期產(chǎn)品或或銷(xiāo)售率達(dá)到到70％）視視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況的變化、、消費(fèi)力的變變化而相應(yīng)調(diào)調(diào)整銷(xiāo)售措施施銷(xiāo)售策略之價(jià)價(jià)格策略階段性價(jià)格定定位擬采取3-5-2價(jià)格策策略30%以平于于全程均價(jià)進(jìn)進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售售，積累人氣氣造成搶購(gòu)現(xiàn)現(xiàn)象，制造明明星樓盤(pán)。50%以高于于全程均價(jià)促促銷(xiāo)，加速推推動(dòng)市場(chǎng)人氣氣，爭(zhēng)取名利利雙收。20%高于或或低于（視市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況況的變化、消消費(fèi)力的變化化而調(diào)整）全全程均價(jià)銷(xiāo)售售，掃蕩余房房，促進(jìn)成交交回籠資金。。注：預(yù)訂或公公開(kāi)銷(xiāo)售初期期應(yīng)保留一定定比例的廣告告戶（售價(jià)可可能會(huì)低于平平均底價(jià)）來(lái)來(lái)達(dá)成目標(biāo)。。銷(xiāo)售策略之一一期銷(xiāo)售控制制執(zhí)行

階段/時(shí)間時(shí)間跨度銷(xiāo)售比例醞釀期2006年8月-2006年10月3個(gè)月公開(kāi)期2006年11月-2006年12月2個(gè)月30%強(qiáng)銷(xiāo)期2007年1月-2007年3月3個(gè)月25%持續(xù)期2007年4月-2007年6月3個(gè)月25％清盤(pán)期2007年7月－2007年8月（二期醞釀期）2個(gè)月10%合計(jì)14個(gè)月90％醞釀期以多層層房源作為試試推重點(diǎn)，試試探市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)；公開(kāi)期首先消消化預(yù)訂客戶戶，試推單棟棟小高層；強(qiáng)銷(xiāo)期重點(diǎn)促促銷(xiāo)主力房型型；持續(xù)、清盤(pán)掃掃蕩期則做相相應(yīng)的廣告企企劃訴求調(diào)整整，掃蕩余房房。整個(gè)銷(xiāo)售計(jì)劃劃按14個(gè)月月編制（包含含醞釀期），，實(shí)際銷(xiāo)售周周期11個(gè)月月左右時(shí)間。。銷(xiāo)售策略之人人員配備項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理理1人負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)整案銷(xiāo)售業(yè)業(yè)務(wù)推展、控控制項(xiàng)目銷(xiāo)售副專(zhuān)專(zhuān)1人協(xié)協(xié)助助項(xiàng)目經(jīng)理行行使整案銷(xiāo)售售業(yè)務(wù)推展、、控制的職責(zé)責(zé)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員員6人負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)日常銷(xiāo)售接接待，客戶追追蹤項(xiàng)目助理1人負(fù)負(fù)責(zé)預(yù)、銷(xiāo)售售合同簽定、、登記及辦理理按揭貸款手手續(xù)企劃小組3人全全面負(fù)責(zé)整案案的廣告企劃劃、包裝、實(shí)實(shí)施推廣、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略調(diào)整的事務(wù)務(wù)市場(chǎng)攻擊布局局市場(chǎng)攻擊布局整合項(xiàng)目的市場(chǎng)攻擊一期市場(chǎng)攻擊開(kāi)盤(pán)階段市場(chǎng)攻擊階段準(zhǔn)準(zhǔn)備備階段第第一攻擊階段段第第二攻擊階段段第第三攻擊擊階段二二期銷(xiāo)售周周期三三期銷(xiāo)銷(xiāo)售周期核心攻擊點(diǎn)地地盤(pán)形象現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心心一一期示范范小區(qū)一一期期生活氛圍環(huán)境示范區(qū)水水景商商業(yè)業(yè)及會(huì)所樣板間建建筑水水景園林效果成成熟社社區(qū)人文支持點(diǎn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備開(kāi)開(kāi)盤(pán)商商場(chǎng)展展示會(huì)會(huì)所免費(fèi)VIP城市經(jīng)典概念念控控制動(dòng)線線新新年慶典幼幼兒兒園入學(xué)健康西路通車(chē)車(chē)街街面氛圍圍國(guó)國(guó)慶焰火節(jié)節(jié)生生活方式樣板示意區(qū)休休閑方式式六一兒童才藝藝表演入住嘉年華一期市場(chǎng)攻擊擊時(shí)點(diǎn)媒介事件促銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)及后續(xù)戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)布局戰(zhàn)術(shù)1戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)2戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)3戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)4現(xiàn)場(chǎng)攻擊動(dòng)動(dòng)線控制案案名征集活活動(dòng)媒媒介推推廣戰(zhàn)術(shù)5戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)6戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)7戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)8開(kāi)盤(pán)儀式點(diǎn)點(diǎn)擊擊目標(biāo)群嘉嘉年華外外賣(mài)場(chǎng)展示示戰(zhàn)術(shù)1：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)攻擊會(huì)所1、景觀大道道示范效果：：入口效果、、水景環(huán)境、、連接樣板間間2、大型展示示牌3、健康西路路圍墻4、銀屏路圍圍板5、氣球氛圍圍6、健康西路路引導(dǎo)旗7、樣板區(qū)8、展示區(qū)域的背景音樂(lè)效果攻擊原則：

1、健康西路是交通動(dòng)線，可以第一時(shí)間展示形象；2、項(xiàng)目的實(shí)景展示效果對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)力很大，圍繞會(huì)所打造樣板區(qū)域，展現(xiàn)環(huán)境實(shí)景及建筑樣板效果，強(qiáng)化實(shí)景效應(yīng)；3、環(huán)境是非常重要的，帶生態(tài)動(dòng)感的環(huán)境更能鮮明地感染買(mǎi)家，建議現(xiàn)場(chǎng)能夠增加鳥(niǎo)、魚(yú)等動(dòng)物。12345687現(xiàn)場(chǎng)攻擊前準(zhǔn)準(zhǔn)備：第一部分：VI核心第第二部分：現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝第第三部部分：賣(mài)場(chǎng)包包裝第第四部分：：樣板間形象象包裝1、樓盤(pán)標(biāo)志志 1、圍圍板1、形象象墻設(shè)計(jì)1、樓梯梯氛圍布置2、標(biāo)準(zhǔn)色及及標(biāo)準(zhǔn)字2、工地路路牌2、實(shí)實(shí)體展板2、樓梯梯間歡迎牌3、標(biāo)準(zhǔn)組合合3、展示中中心導(dǎo)示牌3、、售樓書(shū)3、戶型型標(biāo)牌4、展示中心心標(biāo)牌4、折頁(yè)頁(yè)4、、展示空間功功能標(biāo)牌5、停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)示牌5、價(jià)格格單頁(yè)落格5、、免費(fèi)贈(zèng)送標(biāo)標(biāo)牌6、展示中心心歡迎標(biāo)牌6、、付款方式清清單落格7、健康西路路掛旗7、手袋袋設(shè)計(jì)8、示范環(huán)境境標(biāo)牌8、銷(xiāo)售售人員工作牌牌9、樣板間導(dǎo)導(dǎo)示牌9、銷(xiāo)售售人員名片10、看樓專(zhuān)專(zhuān)車(chē)（可考慮慮）10、資料料信封11、樓體招招示布11、簽約約臺(tái)等標(biāo)牌12、樓層進(jìn)進(jìn)度牌12、辦公公功能標(biāo)牌戰(zhàn)術(shù)2：動(dòng)線線控制本案東風(fēng)路銀屏路健康西路東風(fēng)西路大型路牌沿健康西路至至本案掛路旗旗沿東風(fēng)西路至至銀屏路至本本案掛路旗動(dòng)線控制原則則：1、本案開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)屬于西城城區(qū)域的獨(dú)家家試唱樓盤(pán)，，因此要取得得樓盤(pán)的一炮炮而紅，必須須控制整個(gè)巢巢湖的關(guān)注力力。健康西路路和東風(fēng)西路路是從城市中中心進(jìn)入本案案的主要交通通動(dòng)線。2、健康西路路是本案的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)路，正式式通車(chē)后交通通量同樣很大大，是重點(diǎn)布布局的交通動(dòng)動(dòng)線之一。3、市中心及及北門(mén)區(qū)域的的廣告排位同同樣不可放棄棄，這是吸引引全市客源及及外來(lái)客源的的重要方式。。戰(zhàn)術(shù)3：案名名征集活動(dòng)“案名征集方方案”活動(dòng)目的：吸吸引目標(biāo)客戶戶的關(guān)注活動(dòng)時(shí)間：8月發(fā)布信息息，9月底甄甄選案名結(jié)束束活動(dòng)內(nèi)容：通過(guò)媒體（主主要是報(bào)紙媒媒體，可考慮慮廣播）發(fā)布布案名征集信信息，全民參參與性；公布案名甄選選委員會(huì)名單單，擬邀請(qǐng)政政、商、文教教方面的知名名人士加入案案名甄選委員員會(huì)；經(jīng)過(guò)初審，舉舉辦案名選定定和頒獎(jiǎng)儀式式，邀請(qǐng)入圍圍前十甲參與與者、專(zhuān)家評(píng)評(píng)審團(tuán)、公證證人員等參與與，舉辦現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)頒獎(jiǎng)儀式；；媒體充分著力力報(bào)道。戰(zhàn)術(shù)4：媒介介推廣媒介分類(lèi)：主流媒介輔輔助媒介報(bào)紙巢巢湖日日?qǐng)?bào) 巢湖湖電視廣播報(bào)報(bào)廣播巢巢湖廣廣播電臺(tái)巢巢湖湖交通臺(tái)媒介推廣的原原則：1、第一階段段目標(biāo)是提升升知名度，媒媒介建議集中中，注重強(qiáng)度度，選擇主流流媒介最有影影響力和傳播播速度的媒體體；2、第二階段段目標(biāo)主要在在于廣度，媒媒介建議在穩(wěn)穩(wěn)定主流媒介介均衡性發(fā)布布的同時(shí)，適適度采用輔助助媒介；戰(zhàn)術(shù)5：開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀式“開(kāi)盤(pán)儀式””活動(dòng)目的：邀邀請(qǐng)醞釀期積積累的VIP客戶群體和和普通意向客客戶活動(dòng)時(shí)間：11月中旬活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)前一周內(nèi)內(nèi)通過(guò)媒體（（報(bào)紙、戶外外）發(fā)布開(kāi)盤(pán)盤(pán)公告；以會(huì)所（售樓樓處）為開(kāi)盤(pán)盤(pán)活動(dòng)場(chǎng)所舉舉行開(kāi)盤(pán)儀式式邀請(qǐng)當(dāng)?shù)剌^為為知名的主持持人作為開(kāi)盤(pán)盤(pán)主持嘉賓；；邀請(qǐng)政界、商商界、文教系系統(tǒng)知名人士士參加開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)；開(kāi)盤(pán)文藝表演演等。戰(zhàn)術(shù)6：點(diǎn)擊擊目標(biāo)群點(diǎn)擊原則：1、啟動(dòng)更多多、更為有效效的新目標(biāo)群群，以擴(kuò)大銷(xiāo)銷(xiāo)售的范圍和和深度；2、對(duì)于目標(biāo)標(biāo)群的判斷及及鎖定，是市市場(chǎng)攻擊的基基準(zhǔn)點(diǎn)。鎖定的方式有有兩種：（1）經(jīng)過(guò)一段段時(shí)間銷(xiāo)售后后的業(yè)主資料料分析；（2）社會(huì)的的收入階層及及活動(dòng)區(qū)域；；3、啟動(dòng)點(diǎn)擊擊目標(biāo)群的時(shí)時(shí)機(jī)是在第一一階段攻擊完完成后，原有有的客戶群已已經(jīng)消化基本本完畢，第二二階段需要新新的目標(biāo)群來(lái)來(lái)支持銷(xiāo)售；；4、點(diǎn)擊方式式：DM郵郵件；手機(jī)帳單回單；戰(zhàn)術(shù)7：嘉年年華嘉年華原則：1、銷(xiāo)售概念念：老客戶帶帶新客戶占銷(xiāo)銷(xiāo)售比率的30-40%，特別是規(guī)規(guī)模性比較大大的樓盤(pán)，比比例更高；2、老客戶是是非常有效的的銷(xiāo)售人員，，其銷(xiāo)售的結(jié)結(jié)果已經(jīng)成為為地產(chǎn)銷(xiāo)售的的主導(dǎo)方式；；對(duì)于本案而而言控制老客客戶，感染老老客戶是促進(jìn)進(jìn)新客戶產(chǎn)生生的極佳方式式；3、嘉年華活活動(dòng)是維系本本案與老客戶戶的紐帶，通通過(guò)不同階段段的嘉年華活活動(dòng)，讓老客客戶不斷關(guān)注注本案，不斷斷到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看看新的變化，，不斷帶領(lǐng)自自己的親戚、、朋友到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)來(lái)看；4、嘉年華活活動(dòng)人氣比較較足的場(chǎng)面，，還可以制造造非常良好的的銷(xiāo)售氛圍；；5、嘉年華活活動(dòng)邀請(qǐng)的目目標(biāo)對(duì)象：A、簽約客戶戶B、登記客客戶C、簽約及及登記客戶的的家人和朋友友6、嘉年華活活動(dòng)的方式：：A、大結(jié)點(diǎn)的的嘉年華活動(dòng)動(dòng)，如開(kāi)盤(pán)、、封頂、樣板板房開(kāi)放、入入伙等B、周末嘉年年華，如風(fēng)箏箏比賽、小丑丑表演、放白白鴿C、與電視臺(tái)臺(tái)聯(lián)手的娛樂(lè)樂(lè)節(jié)目戰(zhàn)術(shù)8：外賣(mài)賣(mài)場(chǎng)展示外賣(mài)場(chǎng)展示原原則：1、讓更多的的人直接接觸觸，深入了解解樓盤(pán)，是外外賣(mài)場(chǎng)展示的的目標(biāo)；2、外賣(mài)場(chǎng)的的主要場(chǎng)所有有3類(lèi)：（1））商商場(chǎng)場(chǎng)，，人人流流量量最最大大的的地地方方；；（2））廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，通通過(guò)過(guò)目目標(biāo)標(biāo)群群最最大大的的地地方方；；（3））政政府府性性熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，如如健健康康西西路路通通車(chē)車(chē)慶慶典典、、共共建建設(shè)設(shè)施施項(xiàng)項(xiàng)目目的的使使用用；；3、、商商場(chǎng)場(chǎng)：：A、、是是人人流流量量最最大大的的場(chǎng)場(chǎng)所所，，控控制制商商場(chǎng)場(chǎng)，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售信信息息可可以以直直接接擊擊穿穿目目標(biāo)標(biāo)群群；；B、、商商場(chǎng)場(chǎng)周周六六、、周周日日、、節(jié)節(jié)假假日日、、年年底底購(gòu)購(gòu)物物高高潮潮期期；；C、、商商場(chǎng)場(chǎng)選選擇擇：：商商之之都都D、、內(nèi)內(nèi)容容：：模模型型展展示示+招招示示布布+促促銷(xiāo)銷(xiāo)品品4、、廣廣場(chǎng)場(chǎng)：：A、、有有影影響響力力結(jié)結(jié)點(diǎn)點(diǎn)；；B、、地地點(diǎn)點(diǎn)：：市市府府廣廣場(chǎng)場(chǎng)；；C、、內(nèi)內(nèi)容容：：大大招招示示布布+模模型型+節(jié)節(jié)目目5、、政政府府熱熱點(diǎn)點(diǎn)：：A、、健健康康西西路路，，會(huì)會(huì)場(chǎng)場(chǎng)布布置置；；B、、共共建建設(shè)設(shè)施施投投入入使使用用，，會(huì)會(huì)場(chǎng)場(chǎng)布布置置；；用兵兵之之道道突破破點(diǎn)點(diǎn)：：1、、戰(zhàn)戰(zhàn)局局如如何何？？（（市市場(chǎng)場(chǎng)狀狀況況））2、、敵敵人人是是誰(shuí)誰(shuí)？？（（目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶））3、、我我方方兵兵力力如如何何？？（（賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)整整合合））4、、如如何何調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)兵兵力力攻攻擊擊？？（（整整合合戰(zhàn)戰(zhàn)略略））5、、戰(zhàn)戰(zhàn)局局如如何何部部署署？？（（戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)））一期期戰(zhàn)戰(zhàn)局局部部署署時(shí)點(diǎn)媒介事件促銷(xiāo)2006年年8月月－－10月月醞醞釀釀期期（（形形象象推推廣廣及及預(yù)預(yù)約約登登記記））目標(biāo)標(biāo)：：完成成銷(xiāo)銷(xiāo)售售道道具具的的準(zhǔn)準(zhǔn)備備工工作作，，確確定定一一期期廣廣告告推推廣廣的的策策略略方方向向和和各各階階段段主主題題；；以以炒炒作作、、戶戶外外等等手手段段初初步步建建立立項(xiàng)項(xiàng)目目的的公公眾眾形形象象，，山山雨雨未未來(lái)來(lái)風(fēng)風(fēng)滿滿樓樓————成成為為巢巢湖湖房房地地產(chǎn)產(chǎn)新新盤(pán)盤(pán)的的熱熱點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注對(duì)對(duì)象象。。階段段性性工工作作：：外場(chǎng)場(chǎng)地地包包裝裝：：主主要要指指工工地地圍圍墻墻。。工工地地圍圍墻墻力力求求形形象象突突出出，，不不僅僅能能反反映映項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位形形象象，，同同時(shí)時(shí)也也要要成成為為健健康康西西路路及及銀銀屏屏路路上上亮亮麗麗的的風(fēng)風(fēng)景景線線售樓樓處處及及樣樣板板房房的的裝裝修修其他他銷(xiāo)銷(xiāo)售售道道具具的的制制作作（（沙沙盤(pán)盤(pán)、、樓樓書(shū)書(shū)、、戶戶外外廣廣告告））廣告告造造勢(shì)勢(shì)：：在在該該階階段段的的廣廣告告主主要要以以軟軟文文為為主主，，圍圍繞繞““案案名名征征集集方方案案””及及板板塊塊造造勢(shì)勢(shì)展展開(kāi)開(kāi)案名名征征集集活活動(dòng)動(dòng)事件件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)：：““案案名名征征集集方方案案””銷(xiāo)售售促促銷(xiāo)銷(xiāo)：：VIP貴賓賓卡卡認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)VIP貴賓賓卡卡認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)價(jià)價(jià)1萬(wàn)元元，，在在項(xiàng)項(xiàng)目目正正式式開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)VIP客戶戶可可以以享享用用VIP折扣扣價(jià)價(jià)，，未未購(gòu)購(gòu)房房者者VIP卡可可原原價(jià)價(jià)退退還還；；通通過(guò)過(guò)VIP卡的的發(fā)發(fā)售售可可以以吸吸引引VIP客戶戶對(duì)對(duì)本本案案樓樓盤(pán)盤(pán)的的持持續(xù)續(xù)關(guān)關(guān)注注度度。。2006年年11月月－－12月月公公開(kāi)開(kāi)期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)正正式式銷(xiāo)銷(xiāo)售售））目標(biāo)標(biāo)：：媒體體強(qiáng)強(qiáng)推推，，強(qiáng)強(qiáng)化化項(xiàng)項(xiàng)目目的的特特色色形形象象；；爭(zhēng)爭(zhēng)取取項(xiàng)項(xiàng)目目的的一一炮炮而而紅紅和和開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱熱銷(xiāo)銷(xiāo)。。階段段性性工工作作：：戶外外廣廣告告的的發(fā)發(fā)布布主要要人人流流動(dòng)動(dòng)線線的的引引導(dǎo)導(dǎo)旗旗廣告告造造勢(shì)勢(shì)：：硬硬廣廣告告出出擊擊通通告告開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)信信息息，，樹(shù)樹(shù)立立項(xiàng)項(xiàng)目目及及產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象；；軟文文為為輔輔，，剖剖析析區(qū)區(qū)位位前前景景和和產(chǎn)產(chǎn)品品特特色色。。項(xiàng)目目專(zhuān)專(zhuān)屬屬網(wǎng)網(wǎng)站站的的開(kāi)開(kāi)通通項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀儀式式OPENDAY樣板板房房開(kāi)開(kāi)放放日日新年年贈(zèng)贈(zèng)禮禮2006年年11月月－－12月月公公開(kāi)開(kāi)期期（（項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)正正式式銷(xiāo)銷(xiāo)售售））事件件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)：：“開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀儀式式””活動(dòng)動(dòng)目目的的：邀邀請(qǐng)請(qǐng)醞醞釀釀期期積積累累的的VIP客客戶戶群群體體和和普普通通意意向向客客戶戶活動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)間間：11月月中中旬旬活動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)前前一一周周內(nèi)內(nèi)通通過(guò)過(guò)媒媒體體（（報(bào)報(bào)紙紙、、戶戶外外））發(fā)發(fā)布布開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)公公告告；；以會(huì)會(huì)所所（（售售樓樓處處））為為開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)活活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)所所舉舉行行開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)儀儀式式邀請(qǐng)當(dāng)當(dāng)?shù)剌^較為知知名的的主持持人作作為開(kāi)開(kāi)盤(pán)主主持嘉嘉賓；；邀請(qǐng)政政界、、商界界、文文教系系統(tǒng)知知名人人士參參加開(kāi)開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)；；開(kāi)盤(pán)文文藝表表演等等?！皹影灏宸块_(kāi)開(kāi)放日日”選擇開(kāi)開(kāi)盤(pán)后后1個(gè)個(gè)月左左右的的某周周六作作為樣樣板房房開(kāi)放放日，，邀請(qǐng)請(qǐng)已購(gòu)購(gòu)客戶戶及意意向客客戶前前來(lái)參參觀，，制造造營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，媒媒體支支持信信息的的發(fā)布布?！靶履昴曩?zèng)禮禮”體現(xiàn)發(fā)發(fā)展商商對(duì)客客戶的的人性性化關(guān)關(guān)懷，，值元元旦之之際贈(zèng)贈(zèng)送已已購(gòu)（（定））客戶戶新年年賀禮禮。銷(xiāo)售促促銷(xiāo)：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)如開(kāi)盤(pán)盤(pán)首月月內(nèi)認(rèn)認(rèn)購(gòu)客客戶贈(zèng)贈(zèng)送陽(yáng)陽(yáng)傘、、茶杯杯等紀(jì)紀(jì)念物物品等等。2007年年1月月－3月強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期（（項(xiàng)目目集中中銷(xiāo)售售）目標(biāo)：：全力以以赴，，力挺挺項(xiàng)目目旺銷(xiāo)銷(xiāo)階段性性工作作：戶外廣廣告的的更換換和持持續(xù)發(fā)發(fā)布廣告的的持續(xù)續(xù)攻勢(shì)勢(shì)，以以硬廣廣告為為主，，軟文文為輔輔，展展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目特特色。。新春送送對(duì)聯(lián)聯(lián)活動(dòng)動(dòng)事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：：“新春春送對(duì)對(duì)聯(lián)””體現(xiàn)發(fā)發(fā)展商商的人人性化化關(guān)懷懷，制制作包包裝精精美的的新春春對(duì)聯(lián)聯(lián)，贈(zèng)贈(zèng)與業(yè)業(yè)主及及客戶戶。對(duì)對(duì)聯(lián)的的主題題可以以與項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)聯(lián)系，，也達(dá)達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目宣宣傳的的效果果。銷(xiāo)售促促銷(xiāo)：：視銷(xiāo)銷(xiāo)售具具體情情況適適時(shí)安安排如在市市中心心商之之都租租用場(chǎng)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行促促銷(xiāo)宣宣傳活活動(dòng)等等2007年年4月月－6月持持續(xù)續(xù)期（（項(xiàng)目目持續(xù)續(xù)銷(xiāo)售售）目標(biāo)：：項(xiàng)目持持續(xù)旺旺銷(xiāo)階段性性工作作：戶外廣廣告的的更換換和持持續(xù)發(fā)發(fā)布廣告的的持續(xù)續(xù)攻勢(shì)勢(shì)，以以硬廣廣告為為主，，軟文文為輔輔，展展現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目特特色。。與教委委聯(lián)手手的““六一一兒童童才藝藝表演演”事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：：“六一一兒童童才藝藝表演演”與巢湖湖教委委聯(lián)手手舉辦辦“六六一兒兒童才才藝表表演””，選選址項(xiàng)項(xiàng)目會(huì)會(huì)所及及會(huì)所所廣場(chǎng)場(chǎng)舉辦辦?；罨顒?dòng)的的參與與者除除了本本案的的業(yè)主主及準(zhǔn)準(zhǔn)客戶戶子女女外，，可以以向全全社會(huì)會(huì)發(fā)布布才藝藝比試試邀請(qǐng)請(qǐng)。借借助巢巢湖教教委的的聲望望和優(yōu)優(yōu)勢(shì)為為活活動(dòng)造造勢(shì)和和積累累人氣氣。該該活活動(dòng)的的舉辦辦不僅僅可以以聯(lián)絡(luò)絡(luò)與老老客戶戶的感感情，，融洽洽與新新客戶戶的關(guān)關(guān)系，，同時(shí)時(shí)也吸吸引了了更廣廣泛的的客戶戶關(guān)注注度和和參與與性，，是對(duì)對(duì)項(xiàng)目目品牌牌和發(fā)發(fā)展商商品牌牌的有有效積積聚。。銷(xiāo)售促促銷(xiāo)：：推出出優(yōu)惠惠房源源指定樓樓層指指定單單元可可以享享受指指定的的折扣扣價(jià)。。2007年年7月月－8月清清盤(pán)盤(pán)期目標(biāo)：：一期尾尾盤(pán)消消化，，二期期客戶戶積累累和認(rèn)認(rèn)購(gòu)準(zhǔn)準(zhǔn)備階段性性工作作：熱銷(xiāo)炒炒作一期營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)總總結(jié)入住嘉嘉年華華事件營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)：：“入住嘉年年華”值一期交房房之際，邀邀請(qǐng)一期業(yè)業(yè)主和二期期客戶參加加入住嘉年年華活動(dòng)，，可以在項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)闊闊場(chǎng)地或會(huì)會(huì)所廣場(chǎng)舉舉行一次派派對(duì)活動(dòng)，，有演出、、抽獎(jiǎng)、互互動(dòng)性的活活動(dòng)，目的的一方面是是表現(xiàn)對(duì)一一期客戶的的尊重，拉拉開(kāi)社區(qū)生生活的序幕幕；另一當(dāng)當(dāng)面也為二二期的銷(xiāo)售售宣傳造勢(shì)勢(shì)。銷(xiāo)售促銷(xiāo)：：注重一二二期銷(xiāo)售的的聯(lián)動(dòng)二期有了一一期實(shí)景的的展示銷(xiāo)售售，對(duì)銷(xiāo)售售的促進(jìn)力力很大；同同時(shí)注重口口碑傳播，，新老客戶戶的推薦等等。增值公關(guān)策策略（1）、代代客泊車(chē)泊車(chē)員要經(jīng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格挑挑選和考核核，技術(shù)、、人品、形形象都要過(guò)過(guò)硬。泊車(chē)員只有有在客戶主主動(dòng)要求時(shí)時(shí)才提供泊泊車(chē)服務(wù)。。所有自駕車(chē)車(chē)客戶都贈(zèng)贈(zèng)送車(chē)匙扣扣。（2）、銷(xiāo)售中中心小型水水吧服務(wù)特色：點(diǎn)心及多多種飲料可可供選擇（3）、健康管管家服務(wù)特色：綠色裝潢指指導(dǎo)服務(wù)：：可與專(zhuān)門(mén)門(mén)機(jī)構(gòu)聯(lián)辦辦綠色家裝裝監(jiān)督服務(wù)務(wù)。贈(zèng)送或優(yōu)惠惠為客戶進(jìn)進(jìn)行家庭裝裝潢空氣質(zhì)質(zhì)量檢測(cè)驗(yàn)驗(yàn)收服務(wù)：：綠色生活活全程跟蹤蹤。一期銷(xiāo)售人人員培訓(xùn)安安排日期項(xiàng)目具體內(nèi)容目的時(shí)間2006年8月銷(xiāo)售人員招聘核定擬招聘銷(xiāo)售人員的數(shù)量、職位的要求、招聘途徑等通過(guò)篩選，挑選出適合本項(xiàng)目的優(yōu)秀的銷(xiāo)售人員，組建一支優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。2天對(duì)外發(fā)布招聘信息持續(xù)1－2周整理應(yīng)聘人員的資料，通知初審合格的應(yīng)聘者前來(lái)進(jìn)行初試10天經(jīng)初試合格的應(yīng)聘人員，再由公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行復(fù)試10天確定招聘的各職位銷(xiāo)售人員名單，并通知前來(lái)公司報(bào)道5天2006年9月銷(xiāo)售人員培訓(xùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員培訓(xùn)(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德、職業(yè)修養(yǎng)、職業(yè)技能等方面的培訓(xùn))樹(shù)立良好的職業(yè)觀、人生價(jià)值觀。2天房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(包括：建筑物的概念和分類(lèi)、建筑構(gòu)造、建筑設(shè)備、建筑識(shí)圖、建筑常用術(shù)語(yǔ)和指標(biāo)、房地產(chǎn)測(cè)繪知識(shí)等方面的知識(shí))掌握與房地產(chǎn)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，使銷(xiāo)售人員成為一名專(zhuān)業(yè)人士。3天房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)(包括：房地產(chǎn)貸款、住房公積金制度、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)交易、登記、備案、相關(guān)的法律法規(guī)等方面的知識(shí))完善銷(xiāo)售人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高綜合素質(zhì)，全方位發(fā)展。3天銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)(包括：電話的接聽(tīng)技巧、案場(chǎng)與客戶的交流、客戶心理的分析及把握、現(xiàn)場(chǎng)的議價(jià)、守價(jià)、SP逼定的方法、銷(xiāo)售跟蹤及售后服務(wù)等方面的知識(shí))熟練掌握銷(xiāo)售技巧，提高客戶成交率。5天項(xiàng)目情況細(xì)致了解及銷(xiāo)講資料熟知(包括：項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)分析、項(xiàng)目周邊環(huán)境及市場(chǎng)情況、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、整體規(guī)劃方案、房型設(shè)計(jì)、面積配比等所有內(nèi)容)掌握項(xiàng)目的各項(xiàng)內(nèi)容，樹(shù)立對(duì)項(xiàng)目的信心，以便能從容應(yīng)對(duì)客戶。3天競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目踩盤(pán)及重點(diǎn)項(xiàng)目分析(包括市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容、技巧、分析等方面的內(nèi)容)充分認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)調(diào)研的重要性，掌握競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)。5天案場(chǎng)銷(xiāo)售接待模擬演練(包括銷(xiāo)售人員互動(dòng)訓(xùn)練、公司領(lǐng)導(dǎo)抽查訓(xùn)練)將掌握的知識(shí)在實(shí)踐中加以運(yùn)用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，強(qiáng)化不足之處。3天銷(xiāo)售人員培訓(xùn)考核（筆試及模擬演練)考核培訓(xùn)成果，淘汰不合適本項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員。2天銷(xiāo)售道具設(shè)設(shè)計(jì)建議銷(xiāo)售道具包包括鳥(niǎo)瞰圖、沙沙盤(pán)模型、、房型模型型、DM、、房型單片片、簡(jiǎn)裝樓樓書(shū)及精裝裝版樓書(shū)。鳥(niǎo)瞰圖：項(xiàng)目整體體鳥(niǎo)瞰圖，，包括三期期項(xiàng)目單體體及環(huán)境示示意規(guī)格：1.5×2.5M材質(zhì)：噴繪繪寫(xiě)真沙盤(pán)模型：整體沙盤(pán)盤(pán)模型規(guī)格：3××2.5M（具體尺尺寸視售樓樓處大小和和布局可做做調(diào)整）材質(zhì)：PVC材料單體房型：建議制作作五個(gè)單體體戶型模型型，兩個(gè)兩兩房、兩個(gè)個(gè)三房及一一個(gè)大房型型。規(guī)格：0.5×0.5M材質(zhì)：透明明PVC材材料銷(xiāo)售道具設(shè)設(shè)計(jì)建議DM：規(guī)規(guī)格：35×54CM材質(zhì)：銅版版紙/亞光光房型單片：規(guī)格：35×18CM材質(zhì)：銅版版紙/亞光光樓書(shū)：規(guī)格：29×16.5CM，36頁(yè)頁(yè)材料：藝術(shù)術(shù)紙銷(xiāo)售人員著著裝設(shè)計(jì)建議銷(xiāo)售人人員服裝選選用中檔品品牌西裝套套裝，如G2000等服飾品品牌，廠家家定做約1000元元/全套；；服飾男性配配領(lǐng)帶，女女性配絲巾巾；服飾選擇深深色系，，體現(xiàn)穩(wěn)重重的感覺(jué)營(yíng)銷(xiāo)規(guī)范性性表格清單單銷(xiāo)售管理類(lèi)類(lèi)表單：銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表銷(xiāo)售情況日日?qǐng)?bào)表累計(jì)計(jì)銷(xiāo)售周報(bào)表表銷(xiāo)售月指標(biāo)標(biāo)表銷(xiāo)售月稽核核表房屋認(rèn)購(gòu)申申請(qǐng)表?yè)Q戶申請(qǐng)單單退戶申請(qǐng)單單臺(tái)帳預(yù)售合同簽簽約基本情情況裝修標(biāo)準(zhǔn)一一覽表年度銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃表客戶管理類(lèi)類(lèi)表單：來(lái)電登記表表客戶接待登登記表簽約客戶接接待登記表表客戶分析周周報(bào)表簽約客戶分分析月報(bào)表表退房客戶分分析表客戶滿意度度調(diào)查表客戶滿意度度登記表客戶投訴處處理表營(yíng)銷(xiāo)推廣類(lèi)類(lèi)表單：整體銷(xiāo)售推推廣計(jì)劃表表前期工作計(jì)計(jì)劃時(shí)間表表現(xiàn)場(chǎng)包裝計(jì)計(jì)劃表現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)費(fèi)用預(yù)算表表媒體推廣計(jì)計(jì)劃表媒體推廣預(yù)預(yù)算表銷(xiāo)售資料費(fèi)費(fèi)用預(yù)算表表客戶促銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃表年度銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)用預(yù)算表表月度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用明細(xì)表表營(yíng)業(yè)費(fèi)用預(yù)預(yù)算表結(jié)案總結(jié)報(bào)報(bào)表項(xiàng)目LOGO表現(xiàn)項(xiàng)目秀稿項(xiàng)目圍墻表表現(xiàn)THANKS!9、靜夜四四無(wú)鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。2023/1/52023/1/52023/1/51/5/202310:36:36PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。2023/1/52023/1/52023/1/5Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2023/1/52023/1/52023/1/5Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，