年煙臺某住宅小區(qū)項目行銷推廣方案

****行銷推廣方案一、本案概況1、基本情況案名：****位置及環(huán)境：****位于環(huán)山路北側(cè)，與二馬路相連，環(huán)山路東口隧道東側(cè)，伯馬山莊南側(cè)，煙臺教育學(xué)院東側(cè)的巋岱山山麓?？傆玫孛娣e：12927㎡（？）；總建筑面積：15191.1㎡（？）；建筑形態(tài)：5座多層住宅建筑，標(biāo)準(zhǔn)層4層加一層閣樓，底層為車庫，西側(cè)為半地下商業(yè)網(wǎng)點。容積率：1.1（？）；綠化率：41%；車位配比：1：1；總戶數(shù)：104戶（標(biāo)準(zhǔn)層，另有閣樓26戶）；均價：4213元/㎡。環(huán)境及周邊：西北以及東北方向，可遙望遼闊的黃海，更可觀賞到港城美麗的夜景，自然環(huán)境佳。周圍有煙臺教育學(xué)院、煙臺藝術(shù)學(xué)校、煙臺一中、葡萄山小學(xué)、煙臺圖書館等文教設(shè)施，人文環(huán)境較好。交通：本案位于煙臺市主干道二馬路和環(huán)山路之間，交通便利，且無堵車之憂。2、規(guī)劃設(shè)計思想設(shè)計理念：建筑與環(huán)境和諧共生，力求達(dá)到天人合一的境界。設(shè)計原則：建筑從屬于自然環(huán)境，從屬于城市形態(tài)。在本案中，設(shè)計師將建筑與自然環(huán)境、與城市巧妙的融合為一體，使業(yè)戶既能感受到自然的情趣與舒適，充分享受大自然的賜予，又能盡情的享受城市的繁華與便捷。設(shè)計目標(biāo)：創(chuàng)造一個讓人感受自然之美、生活之樂的****。設(shè)計要點：★基地自然機(jī)理的保留——地脈的延續(xù)、樹林保留與改造；★基地防風(fēng)、防噪需求——西北向空間封閉的產(chǎn)生；★日照和冬季陽光的需求——南向和東向空間的開敞；★西方現(xiàn)代人文空間組團(tuán)；★組團(tuán)內(nèi)人車分流與停車系統(tǒng)的便捷性和無障礙設(shè)計；★空間序列劃分，即小區(qū)的公共街道和中心花園；組團(tuán)間的交往空間；組團(tuán)內(nèi)部公共空間；宅前交流空間和私家空間的五類序列空間?！锟臻g景觀序列，即從公共街道、公共空間的歡樂的城市氣氛所需的景觀處理和小品處理到進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部公共空間的鄉(xiāng)村化，自由式景觀處理。3、總平面設(shè)計交通★小區(qū)道路結(jié)合山勢，在南邊設(shè)車行口，北邊設(shè)非機(jī)動車入口，從而形成小區(qū)的封閉性?！镘囆兄髀凡捎酶咝实木€性車行體系?！锿＼囅到y(tǒng)：設(shè)立集中的停車場，便捷的消防及貨運空間?！锶塑囅鄬Ψ至?。地塊劃分與功能組成★地塊劃分：公共區(qū)域與居住組團(tuán)的分離形成動靜區(qū)域的隔離。★功能與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：明確的功能分區(qū)，序列的空間結(jié)構(gòu)圍繞中心綠地展開。商業(yè)空間、公共空間的序列★入口及公共空間：入口做一底層住宅，形成入口、中心綠地、庭院綠地的序列公共空間?！镄^(qū)內(nèi)內(nèi)向空間：南北朝向的建筑布局，南向開口的林帶圍合，形成小區(qū)溫暖的南向日照空間?！锝M團(tuán)空間、半私密空間與私家花園：接近地面的空間構(gòu)思，成體系的從窗臺、平臺、花園至中心綠地的系統(tǒng)。4、環(huán)境景觀設(shè)計主題思想★美化山體，突出入口景觀；★利用現(xiàn)有地形創(chuàng)造立體景觀效果；★樓間綠化主題是創(chuàng)造一個安靜的休息環(huán)境；景觀構(gòu)成小區(qū)主要景觀有7個景區(qū)構(gòu)成，分別是“南嶺花影”、“東海綠波”、“揚(yáng)帆廣場”、“東海泊音”、“竹露滴翠”、“曲徑聽梅”、“楓花秋實”。★“南嶺花影”景觀該景觀位于小區(qū)東南端。是小區(qū)景觀設(shè)計的重點。景區(qū)是由干壘擋土墻組成的臺地種植池。池中種植花灌木、常綠樹。臺地高低錯落。池中樹型變幻，形成立體空間構(gòu)圖，東端的方形花卉種植池成坡形，滿池的花盛開時從小區(qū)多個角度都能欣賞到。在曲線種植池和方形池中間有石砌臺階。沿臺階緩緩上行到景觀區(qū)中部。這里有一六角形休息平臺，平臺上有一圓頂西式休息亭。在此可以同人聊天，也可以獨自靜思，還可以眺望大海，欣賞美麗的海景。由此下石階，沿小溪向西是下一景區(qū)?！澳蠋X花影”的高處山體是由塑石砌成，高十八米，寬六十米的塑石景觀，上面書有“****”四個紅色大字。其余較低山坡，挖種植池，種植植物美化山坡。該景區(qū)取名“南嶺花影”是因為設(shè)計有臺地，景區(qū)位于小區(qū)南端，種植池中的花與樹組成變幻多姿的景觀而命名?！铩皷|海揚(yáng)帆”景觀該景區(qū)為小區(qū)入口景觀，景區(qū)由“揚(yáng)帆廣場”和“東海綠波”兩部分組成。東海綠波是由直線形綠籬(高1.2m)和波浪形(高0.8m)構(gòu)成。直線形的綠籬有長有短象琴健，曲線形綠籬象海的波浪，故而命名為“東海綠波”，同小區(qū)名子相吻合。景區(qū)東端是分色宿根花卉種植區(qū)。雕塑為青銅騎士雕像。因為小區(qū)原本叫伯馬山莊，所以塑一個騎馬勇士雕像做紀(jì)念。揚(yáng)帆廣場是小區(qū)主要活動空間。主要是三個帆型膜結(jié)構(gòu)休息亭，也是小區(qū)的標(biāo)志景觀。景區(qū)中間是石材鋪裝廣場。廣場北端是帶有地形起伏的綠地。功能上減少活動廣場的活動對3#樓的影響。同時避免景觀的通透。廣場南端是曲線型矮墻，下部貼磨菇石。上面用木制條壓頂，即是景觀墻，又是座凳。★“竹露滴翠”景觀該景區(qū)位于1-2#之間，景區(qū)名取自“荷風(fēng)送香氣，竹露滴清音”。樓間景觀設(shè)計從細(xì)膩處著手，景區(qū)中部有一個正方形的休息平臺。平臺四角是四個木制種植池。中間是一個環(huán)樹型座凳。景區(qū)南、北各有一個休息空間同正方形休息平臺相連。在休閑空間同道路之間是四個直徑30cm的大理石球。即可點景，又是阻擋車輛進(jìn)入休息區(qū)。★“東海泊音”景觀該景觀位于小區(qū)東南角，該景觀區(qū)的建設(shè)源于工程施工中發(fā)現(xiàn)的一個泉眼。水景在中國造園中一直占有重要地位。所以這一天然造園因素在景觀設(shè)計中是不能不用的。水景有多種多樣，有波瀾壯闊的潮涌，氣勢宏大的瀑布。而文人墨客多喜歡涓涓細(xì)流的小溪。寄情于它，寓于它重多文化內(nèi)涵。該景區(qū)設(shè)計中有潺潺的小溪和淺淺的泉水池。溪邊有光滑石頭和矮本植物。溪岸做的仿天然。小廣場的邊緣有石制欄桿柱，并設(shè)有休息凳、燈光和背景音樂?！铩扒鷱铰犆贰本坝^該景區(qū)位于2-3#樓之間，景區(qū)以春景為主要景觀特色。景區(qū)內(nèi)設(shè)有兩個休息區(qū)，分別為2#、3#樓業(yè)主服務(wù)。中間有彎曲的小路相連。2#樓一側(cè)休息區(qū)設(shè)有一個休息廊，休息廊為木制的單臂，頂部為淡蘭色陽光板。休息區(qū)的矮墻可以做擋土墻，又可以讓游人坐下休息。在緩緩的地形起伏上種植，榆葉梅、刺梅、碧桃、報春、海棠等春季開花植物，常綠樹種選擇劍麻、白皮松、大葉黃詳球等?！铩皸骰ㄇ飳崱本坝^該景區(qū)種植以秋景為主，設(shè)有兒童活動區(qū)，還有休息廣場。其他：草種設(shè)計為冷季型草——早熟禾。早熟禾綠期較長，草葉細(xì)，草色嫩綠，具有較好的景觀效果。綠地側(cè)石直線用天然石材。曲線用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，外嵌卵石。路燈、草皮燈(帶音箱)、垃圾箱、指示牌。5、戶型設(shè)計及特點★面積：標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積有：129.38㎡、138.35㎡、153.13㎡、153.38㎡、155.04㎡、158.02㎡、163.00㎡、168.97㎡等八種。標(biāo)準(zhǔn)層戶型分布列表面積129.38138.35153.13153.38155.04158.02163.00168.97數(shù)量32168168888比例30.77%15.38%7.69%15.38%7.69%7.69%7.69%7.69%閣樓戶型分布列表面積121.063121.81122.24127.33129.458133.61136.59138.88數(shù)量84224222比例30.77%15.38%7.69%7.69%15.38%7.69%7.69%7.69%★設(shè)計特點→樓梯設(shè)計以接近地面生態(tài)環(huán)境為主要目的，一梯兩戶，部分為一梯一戶；→戶戶有平臺，底層有花園，頂層有平臺；→全部為南北朝向，臥室在南，廚房在北，廳大，落地窗，南北通風(fēng)性和采光性良好；→158.02㎡、168.97㎡戶型主要為錯層設(shè)計；→戶型的總體設(shè)計上沒有突出優(yōu)勢。6、建筑裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)樓體：外墻：澳大利亞高檔進(jìn)口涂料；屋頂：英紅彩瓦樓梯：花崗巖踏步、不銹鋼扶手；門窗：單元門：高檔名牌防盜門；車庫門：高檔電子遙控門；分戶門：高檔名牌防盜門；其他外窗：中外合資高級彩鋁窗（雙層中空玻璃）；對講門鈴：提供可視對講設(shè)備；計量系統(tǒng)：水、電、煤氣，三表齊全；管理：智能一卡通；視頻接入：有線電視接入；數(shù)據(jù)傳輸：高速寬帶入戶；安防：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子自動巡更系統(tǒng)；小區(qū)廣播：公共場所配備緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)；煤氣：廚房內(nèi)裝有液化氣，設(shè)有液化氣表；供暖：集中供暖，高檔暖氣片，單戶供暖控制系統(tǒng)。供水系統(tǒng)：自來水入戶系統(tǒng)7、物業(yè)管理A、物業(yè)管理前期介入的必要性建議物業(yè)的運營管理者在接管物業(yè)以前的各個階段（如項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建議等階段）就參與進(jìn)來，從物業(yè)保全體系運營和管理的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等諸多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助發(fā)展商把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的保全創(chuàng)造條件，這是避免日后保全體系運營管理混亂的前提和基礎(chǔ)。前期介入的必要性主要體現(xiàn)在以下幾點：有利于維護(hù)保全體系的運營管理者的專業(yè)形象。前期介入能夠優(yōu)化設(shè)計，減少返工，防止后遺癥。前期介入有利于保全體系的運營管理者對所保全運營的物業(yè)進(jìn)行全面了解。前期介入有利于后期運營管理工作的進(jìn)行。最重要的是：由于本案目前尚處于期房銷售階段，物業(yè)的前期介入將能夠大大增強(qiáng)購房者的購買信心。B、物業(yè)的運營模式：由發(fā)展商聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)全權(quán)管理。由發(fā)展商通過招標(biāo)、投標(biāo)的形式選擇并委托一家專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)保全體系的運營。此類模式通常由專業(yè)機(jī)構(gòu)做出相關(guān)運營管理費用預(yù)算的提案，經(jīng)過發(fā)展商同意后，由發(fā)展商撥出款項由專業(yè)機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)保全體系的運營和管理。建議發(fā)展商盡快確定一家專業(yè)得物業(yè)管理公司，盡快介入。這家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須是比較著名的專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備保全高檔物業(yè)的經(jīng)驗。C、物業(yè)管理的主要工作內(nèi)容：安全防范；維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生；對于綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)的清潔和維護(hù)；物業(yè)裝修管理；消防；停車位清潔服務(wù)；路面維護(hù)；建筑裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)所承諾之內(nèi)容；……二、區(qū)域市場分析1、煙臺房地產(chǎn)市場簡析縱觀今年煙臺市房地產(chǎn)市場情況，主要有以下幾個特點：特點一：房地產(chǎn)市場供需兩旺，逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的高潮期。2003年1月—9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資43億元，同比增長84%，其中住宅建設(shè)投資達(dá)到32億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國地級城市的平均水平。全市房地產(chǎn)施工面積完成782萬平方米，住宅建設(shè)達(dá)到596萬平方米，其中新開工住宅面積346萬平方米，銷售完成126萬平方米；芝罘區(qū)、萊山區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)以比去年100%的增長速度迅猛發(fā)展，其中，住宅和商品房建設(shè)投資11億元，新開工面積139萬平方米，竣工面積60萬平方米。煙臺房地產(chǎn)市場火爆的原因是多方面的：其一，居民人均收入和人均可支配收入不斷增加。煙臺市近幾年發(fā)展勢頭迅猛，GDP位于山東省前列，位居全國經(jīng)濟(jì)綜合實力50強(qiáng)城市之一。目前，全市人口640余萬人，市區(qū)內(nèi)人口150余萬人，被評為山東省特大城市。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，煙臺市人民的可支配收入逐年增加，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計：2003年1月—6月，全市居民儲蓄存款余額達(dá)到800億元人民幣，城市居民人均可支配收入達(dá)5163元，同比增長14%，人均消費性支出達(dá)到3535元，同比增長57%，居民收入增長成為煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)火爆的因素之一。其二，受到市政府特大城市規(guī)劃的影響。伴隨著市政府把煙臺市建成特大城市規(guī)劃一步步實施，逐步加大了對房地產(chǎn)市場的投入，政策的利好消息，在很大程度上刺激房地產(chǎn)開發(fā)上的投資信心和投資量。其三，市場需求出現(xiàn)高峰期。70年代出生的人，事業(yè)逐漸平穩(wěn)，大多已經(jīng)開始談婚論嫁了，住房成為他們必須解決的頭等大事。他們成為整個房地產(chǎn)市場購房的主力群體。80年代前后建造的樓房已經(jīng)到了淘汰期，政府的拆遷工程如火如荼，從而催生大量的購房需求。部分50年代、60年代出生的人，經(jīng)過十幾年、二十幾年的努力，已經(jīng)成為先富起來的一代，事業(yè)成功，身份顯赫，現(xiàn)有的住房條件已經(jīng)不能滿足其日常生活、工作的需要，換一套更大更好的房子已經(jīng)被擺到了日程上。這部分人具有較強(qiáng)的支付能力，他們的二次置業(yè)催生了眾多的高檔樓盤。特點二：房價高于全國平水平。國土資源部對全國35座城市（不含上海、深圳）的土地價格調(diào)查表明，我國地價呈現(xiàn)東高西低、南高北低的整體趨勢，地價呈明顯的集聚分布特點。而煙臺所處的山東半島屬全國低價最高區(qū)，房屋價格與居民收入不相稱。煙臺市商品房平均售價為1728元/㎡，煙臺中心區(qū)商業(yè)房的售價在8000—20000元/㎡之間，商品住宅價格平均在3000元/㎡左右，大大超出了市民房價收入比的合理區(qū)間。煙臺市房產(chǎn)價格與居民收入指數(shù)更是位列全國前列。近年來，煙臺市高檔樓盤層出不窮，銷售價格一路攀升，少數(shù)樓盤的住宅銷售已經(jīng)接近10000元/㎡。特點三：商品房空置率較高。按照國家建設(shè)部新的商品房屋控制面積統(tǒng)計分類標(biāo)準(zhǔn)，煙臺市目前的商品房空置情況是：待銷商品房（空置時間1年內(nèi)）為28.5萬平方米，滯銷商品房（空置時間1—3年以上）16.97萬平方米，積壓商品房（空置時間3年以上）為12.09萬平方米；2003年尚未形成新的空置面積。較高的商品房空置率將對煙臺市房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生舉足輕重的影響。特點四：各樓盤銷售狀況參差不齊。煙臺的購房者已變得越來越理性，導(dǎo)致環(huán)境好、配套好、運作專業(yè)化水平高的樓盤呈旺銷趨勢，而那些定位錯誤、規(guī)劃設(shè)計差或戶型不符合市場要求的樓盤滯銷嚴(yán)重，聲譽(yù)不佳。2、本案區(qū)域市場環(huán)境分析本案區(qū)域環(huán)境包括：二馬路與環(huán)山路之間，葡萄山路以東，包括福山路和伯馬山莊以及金溝寨一帶。地理位置：該區(qū)域處在一個市內(nèi)與郊區(qū)分界線的微妙區(qū)域，巋岱山東面即是郊區(qū)，以西（本案所處位置）即是市內(nèi)，根據(jù)規(guī)劃本案的西北方向（煙臺山、國貿(mào)附近）為中央商務(wù)區(qū)，對眾多成功商務(wù)人士而言，這里既有利于便捷、高效的開展各種商務(wù)活動，有利于事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，且能夠充分的享受到生活的便利與舒適，同時，還能夠享受到像郊區(qū)一樣優(yōu)美、舒適、寧靜的自然環(huán)境，蔥翠的山林、一望無際的碧海、每天都有清新的空氣、甚至小鳥的歡唱……，這些都是很多人從不敢奢求得的。與東郊的同檔次樓盤相比，同樣的景色我們都有，不同的是，本案卻獨享都市的繁華與便捷，不會有離開城市的感覺；與市內(nèi)的同檔次樓盤相比，本案擁有更多的優(yōu)勢，美麗的山海景色，是他們想都想敢想的，而且充足的停車位、車庫，解決了“停車難”的老大難問題，寬敞的主干道，解決社區(qū)附近交通擁擠不堪的交通問題。總之，本案所處的地理位置、地理環(huán)境有著先天的優(yōu)勢。配套機(jī)構(gòu)：該區(qū)域內(nèi)屬于煙臺市的“老區(qū)”，周邊的生活配套比較豐富，也比較成熟，許多知名的機(jī)構(gòu)都坐落于此。如：葡萄山小學(xué)：煙臺市重點小學(xué)，音樂教育水平位于全市前列。煙臺一中：創(chuàng)建于1931年，為山東省首批重點中學(xué)，教學(xué)力量雄厚，擁有多名全國優(yōu)秀教師、省特級教師。煙臺藝術(shù)學(xué)校：是是山東省唯一一的一所高等等學(xué)歷文憑考考試試點的綜綜合性藝術(shù)學(xué)學(xué)校，擁有許許多知名的藝藝術(shù)家，多年年來為煙臺市市培養(yǎng)眾多的的優(yōu)秀藝術(shù)人人才。海軍航空工程學(xué)院院：1956創(chuàng)建，軍隊隊首批全國重重點院校之一一，1985年開始招收收碩士研究生生，2001年開始招收收博士研究生生。煙臺市圖書館：11956年10月建立，1995年全面改造造，藏書140萬冊，是目目前煙臺市最最大的圖書館館之一。望海賓館：隸屬于于山東省公安安廳和煙臺市市公安局，是是省旅游局批批準(zhǔn)的星級涉涉外賓館。407醫(yī)院：隸屬屬于部隊的大大型醫(yī)院，醫(yī)醫(yī)療設(shè)施完備備?！送猓€有本市著著名的煙臺市市歌舞團(tuán)、煙煙臺市呂劇院院、武警黃金金醫(yī)院、煙臺臺教育學(xué)院、伯伯馬山莊、解解放軍療養(yǎng)院院等，建設(shè)銀銀行、商業(yè)銀銀行、農(nóng)業(yè)銀銀行等金融機(jī)機(jī)構(gòu)，新華書書店外文書店店、郵政儲蓄蓄所、菜市場場以及其他各各種商業(yè)網(wǎng)點點，能夠滿足足周邊居民的的日常生活需需要。人文：由于附近的傳統(tǒng)名名校以及著名名機(jī)構(gòu)單位比比較多，居住住于此的居民民有市文化局局的工作人員員、一中的老老師、藝校的的老師和一些些知名的藝術(shù)術(shù)家、武警部部隊、**公司的員員工等，文化化人比較多，人人文環(huán)境非常常好，居民的的文化素養(yǎng)、社社會層次都相相對比較高，在在整個煙臺市市享有比較好好的聲譽(yù)，很很多人也愿意意住在這里。其他：該區(qū)域現(xiàn)有的樓房房多為80年中后期的的建筑，幾乎乎沒有新的樓樓房，整個小小區(qū)看上去比比較陳舊。本本案的建設(shè)將將大大改變本本區(qū)域沒有新新樓尤其沒有有高檔樓盤的的現(xiàn)狀。三、競爭個案比較較分析1、福萊花苑位置：辛莊街以南南，解放路以以西，福來里里街以東，地地處煙臺市中中心地帶，交交通極為便利利。戶型：戶型面積從從110㎡—165㎡不等，其其中，以110㎡—130㎡居多，130㎡的戶型為為主力戶型。一一梯兩戶，戶戶型設(shè)計比較較一般，有較較多的浪費面面積，衛(wèi)生間間全部是暗衛(wèi)衛(wèi)。框架剪力力墻結(jié)構(gòu)，開開間較大。狀態(tài)：目前正在銷銷售的是三棟棟小高層，110㎡左右的戶戶型已經(jīng)銷售售一空，僅余余少數(shù)閣樓，130㎡的已經(jīng)不不多，剩余較較多的是130以上的大戶戶型。規(guī)劃中中還有一座小小高層，但由于種種種原因，至今今仍為開工，預(yù)預(yù)計明年5、6月能開始認(rèn)認(rèn)購。價格：3880元元起價，每上上一層增加1%，（小高層層價格）?？煽蓛?yōu)惠九五折折。物業(yè)：統(tǒng)一物業(yè)管管理，封閉式式管理，但智智能化程度較較差。物業(yè)管管理水平一般般。物業(yè)管理理的收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)還沒有正式式出臺。預(yù)期期費用約為1元左右。配套：小區(qū)內(nèi)的配配套比較齊全全，如：農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、超級級市場、洗衣衣中心、24小時便利店店、郵政、小小型圖書館、娛娛樂中心、社社區(qū)俱樂部、幼兒園、老年活動中心、運動場、社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)等。周圍還有其它類型的許多商業(yè)網(wǎng)點。景觀：社區(qū)內(nèi)的景景觀規(guī)劃平淡淡無奇，沒有有形成特色，大大多屬于常規(guī)規(guī)設(shè)計。銷售：售樓現(xiàn)場包包裝一般，面面積較小，若若干模型已經(jīng)經(jīng)破損；據(jù)售售樓人員介紹紹，其銷售率率達(dá)到60%左右，但目目前的銷售情情況一般；銷銷售人員專業(yè)業(yè)化程度不夠夠；整個福萊萊花苑的銷售售周期比較長長，共耗時約約兩年。付款方式：分為兩兩種，一種是是一次性付款款，另一種是是7成20年按揭貸款款。認(rèn)購定金金為1萬元，7天內(nèi)需交付付首期房款，逾逾期視為放棄棄，定金不退退。簡析：★優(yōu)勢：地理位置比比較優(yōu)越，交交通便利；商商業(yè)以及生活活配套比較完完善；★劣勢：戶型設(shè)計較較差；物物業(yè)管理較差差。2、向陽花苑位置：向陽街與環(huán)環(huán)山路的交界界處。戶型：全框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，錯層結(jié)構(gòu)構(gòu)，戶型設(shè)計計一般，衛(wèi)生生間都是暗衛(wèi)衛(wèi)，面積分為為143㎡、159㎡、176㎡三種。狀態(tài)：只有一棟多多層建筑，現(xiàn)現(xiàn)房銷售，已已經(jīng)進(jìn)入尾樓樓銷售階段，剩剩余不足10戶。沒有二二期工程。價格：早期的起價價為4780元/㎡，現(xiàn)行3680元/㎡起價，還還可以優(yōu)惠，但但需要與其經(jīng)經(jīng)理談。物業(yè)：物業(yè)管理比比較簡單，智智能化管理，24小時安全監(jiān)監(jiān)控。配套：因其原來就就是一個比較較成熟的社區(qū)區(qū)，所以各種種配套比較完完備，如學(xué)校校、醫(yī)院、銀銀行、市場、超超市等。景觀：由于占地面面積非常少，基基本上沒有什什么景觀設(shè)計計。銷售：目前銷售已已經(jīng)接近尾聲聲，沒有模型型、沙盤、平平面圖等，只只有一個樣板板房。樣板房房的設(shè)計比較較不錯。付款方式：分為兩兩種，一種是是一次性付款款，另一種是是7成30年按揭貸款款。認(rèn)購定金金為2萬元，定金金不退。簡析：優(yōu)勢：多年成熟社社區(qū)，配套完完備，在煙臺臺市的口碑較較好。劣勢：戶型設(shè)計較較差；沒有有相關(guān)的景觀觀規(guī)劃。3、臺灣村位置：康復(fù)路與紅紅旗路（2004年紅旗路將將從其門前通通過）的交界界處，交通比比較便利。三三面環(huán)山，周周圍坐落著空空軍療養(yǎng)院、勝勝利油田療養(yǎng)養(yǎng)院、解放軍軍療養(yǎng)院、東東山賓館、望望海賓館等。戶型：戶型設(shè)計比比較好，短進(jìn)進(jìn)深、大開間間、的全明（明明廳、明臥、明明廚、明衛(wèi)）設(shè)設(shè)計，通風(fēng)、采采光性能較好好，層高2.2米以上。超超大落地飄窗窗，但是陽臺臺較小。戶型型面積從100㎡—186㎡不等。其其中以150㎡左右的為為主力戶型。狀態(tài)：該項目總占占地面積約為為20萬㎡，綠化化率55%，容積率0.75。一期建設(shè)設(shè)包括32棟低層住宅宅和一棟小高高層，二期為為十一棟小高高層住宅。車車位配比：1：1。價格：東區(qū)最前前面與最后面面的樓起價為為3700元/㎡，其他以以及中區(qū)的起起價為3900元/㎡，每層加加價150元—200元，車庫價價格為3000元/㎡。物業(yè)：該項目的物物業(yè)由煙臺東東源電力物業(yè)業(yè)公司承擔(dān)，并并聘請山東魯魯能物業(yè)公司司提供物業(yè)管管理顧問服務(wù)務(wù)。物業(yè)管理理比較完善，智智能化程度較較高。物業(yè)管管理收費為1.5元/㎡。配套：大型中心會會所、網(wǎng)球場場、室內(nèi)游泳泳館等，可視視對講系統(tǒng)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄表、智智能一卡通等等。配套比較較完善。景觀：120000㎡疊水廣場場和5000㎡天然活水水湖，景觀規(guī)規(guī)劃注重細(xì)節(jié)節(jié)，體現(xiàn)出了了較好的景觀觀規(guī)劃設(shè)計。銷售：售樓現(xiàn)場非非常氣派，與與其高檔的定定位相吻合，能能夠吸引很多多人對樓盤產(chǎn)產(chǎn)生正向的聯(lián)聯(lián)想。銷售情情況比較好，據(jù)據(jù)售樓人員介介紹，從8月31日開盤以來來，到目前為為止已經(jīng)銷售售近80%（實際可能能有60%左右）。銷銷售人員比較較專業(yè)，對本本項目充滿信信心。付款方式：提供77成20年按揭貸款款。簡析：★優(yōu)勢：較好的戶型型設(shè)計；優(yōu)美的景觀設(shè)計；；物業(yè)管理比較好?！锪觿荩旱乩砦恢孟嘞鄬Ρ容^偏僻僻；樓盤處在山山的陰面。4、東方花園位置：萊山區(qū)后七七夼村南，海海韻路與觀海海路的交界處處，聞濤山莊莊北面。狀態(tài)：3棟小高層層，1、2號樓只剩下下尾樓，3號樓銷售比比較困難。景景觀規(guī)劃設(shè)計計比較好。戶型：面積從1228㎡—250㎡不等，130㎡左右的戶戶型為主力戶戶型。戶型設(shè)設(shè)計比較好。價格：早期的起價價為2980元/㎡，現(xiàn)在的的起價約為3300元/㎡左右，每每層加60元，3層價格為3580元、3680元，4、5層的價格為3800元—3900元之間，十十層4100元/㎡，12層4380元/㎡起價，可可以9.7折。車位的的價格在8萬—10萬之間。3號樓2850元/㎡起，每層層加價100元。保安：封閉式物業(yè)業(yè)管理，全封封閉鐵藝圍欄欄，有出入管管理、車輛管管理等。配套：采用“清華華同方三A級標(biāo)準(zhǔn)家庭庭智能房戶系系統(tǒng)”，閉路電視視紅外線監(jiān)控控系統(tǒng)，VIP“一卡通”管理系統(tǒng)，家家居防護(hù)智能能化系統(tǒng)、信信息發(fā)布系統(tǒng)統(tǒng)、家電自動動化控制系統(tǒng)統(tǒng)，采用雙回回路真空分壓壓恒量供水系系統(tǒng)、雙回路路引線及自動動切換系統(tǒng)等等。醫(yī)療、防防盜按鈕于120、110相連。智能能化程度高。銷售：較小戶型的的銷售情況好好，大面積戶戶型的銷售難難度比較大。前前期，1、2號樓的銷售售情況比較好好，目前3號樓的銷售售已經(jīng)進(jìn)入困困境。物業(yè)收費：具體的的收費標(biāo)準(zhǔn)尚尚未出臺，預(yù)計在1元/㎡左右。5、金都廣場規(guī)模形態(tài)：規(guī)劃用用地5.4公頃，總建建筑面積：10萬平方米。以以小高層為主主。綠化率：：48%。配套：社區(qū)的配套套比較齊全，商商業(yè)網(wǎng)點、地地下停車場、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、兒兒童游戲廠、垃垃圾中轉(zhuǎn)站等等一應(yīng)俱全。物業(yè)：小區(qū)實行封封閉式物業(yè)管管理。四、本案SWOTT分析優(yōu)勢：★優(yōu)美的山海自然景景觀，這里有有市內(nèi)少有的的青山、碧海海、藍(lán)天和新新鮮空氣。★位于城郊交界點處處，既能享受受郊區(qū)般的寧寧靜與自然景景觀，又能享享受城市的繁繁華與便利?！锖０胃叨容^高，視視野寬廣，超超過1/3的單位能夠夠俯瞰到都市市的繁華以及及主要街道的的夜景。★市內(nèi)高檔樓盤定位位，能夠滿足足部分成功人人士既想享受受美麗的自然然景觀、郊區(qū)區(qū)的寧靜平和和，又不愿意意脫離繁華而而便利的都市市生活的?！锝煌ū憬?。本案位位于二馬路和和環(huán)山路之間間，兩條路都都是煙臺市區(qū)區(qū)的主要交通通干道，沿路路可通往市區(qū)區(qū)的各個角落落，而且不必必有堵車的憂憂慮，向東20分鐘就可到到達(dá)高速公路路，通往全國國各地。★足夠的停車場、停停車位，解決決了許多市內(nèi)內(nèi)社區(qū)“停車難”的大問題，業(yè)業(yè)戶絕不會為為停車問題而而焦頭爛額，更更不會為愛車車安全問題擔(dān)擔(dān)驚受怕。★四層住宅，可比低低層，用地強(qiáng)強(qiáng)度不大，管管理維護(hù)費用用低?！锏囟蝺?yōu)勢明顯，文文教氣氛濃。劣勢★戶型設(shè)計比較陳舊舊，沒有突出出的競爭優(yōu)勢勢。★戶型面積偏大，而而且房間廳室室之間的配比比不科學(xué)，造造成不少的浪浪費面積，總總價過高，銷銷售難度大?！锕部臻g、交通空空間以及私人人空間的處理理不科學(xué)，會會給業(yè)戶將來來的日常生活活帶來不便?！飶亩R路到*****的路比較較陡峭，而我我們的業(yè)戶都都有私家車，進(jìn)進(jìn)出不夠便利利，尤其在冬冬季還存在一一定的安全隱隱患?！镂覀兊拈_盤時間定定在冬季，有有可能暴露上上一劣勢，同同時，冬季是是房地產(chǎn)銷售售的淡季，存存在較大的難難度?！锊糠謶粜退幬恢弥檬植缓?，如5號樓一層一單元東戶等，將來的銷售會較大的難度。威脅★本案的威脅首先是是來自于競爭爭樓盤強(qiáng)有力力的競爭，如如市內(nèi)的福來來花園，東面面比較臨近的的樓盤，如：：臺灣村、東東方花園、金金都廣場等，東東郊的其他高高檔樓盤同樣樣對我們構(gòu)成成一定威脅。上上述幾個樓盤盤經(jīng)過長時間間的宣傳、銷銷售，已經(jīng)在在目標(biāo)消費群群體中留下了了比較深刻的的印象，一個個新的同類樓樓盤出現(xiàn)，他他們會下意識識的將新樓盤盤與其他同盤盤樓盤進(jìn)行各各種比較，包包括戶型、景景觀、物業(yè)、價價格、位置、環(huán)環(huán)境等等各個個方面。我們所面對的目標(biāo)標(biāo)消費群體是是一個相對有有限的群體，數(shù)數(shù)量是一定，需需求也是一定定的，選擇了了這一個，就就不會選擇另另外一個。眾眾多高檔樓盤盤同時與*****爭奪有有限的客戶資資源，這種競競爭是無形的的，也是最具具威脅的?！镒匀画h(huán)境的威脅。我我們選擇在冬冬季開盤，首首先這是房產(chǎn)產(chǎn)銷售的淡季季，其次，冬冬季惡劣的天天氣會暴露出出一些我們的的先天缺陷，如如：主入口處處路段比較陡陡峭，大雪過過后路面會比比較滑，無論論是行人還是是車輛都存在在一定程度上上的安全隱患患。附近的居居民都知道本本案所處的位位置是一個風(fēng)風(fēng)口，冬天的的風(fēng)會特別大大。以上兩點點將會對前來來銷售現(xiàn)場的的客戶產(chǎn)生最最直接、最有有刺激性的負(fù)負(fù)面感受。機(jī)會：★開盤時間的選擇。我我們選擇的開開盤時間是一一把雙刃劍，冬冬季是一個房房地產(chǎn)銷售淡淡季，同期開開盤的樓盤比比較少，各家家房地產(chǎn)商的的銷售逐漸進(jìn)進(jìn)入淡季銷售售，廣告攻勢勢大多比較弱弱，各媒體上上可以看到的的房地產(chǎn)廣告告比較少。我我們選擇在此此時入市，通通過密度較大大廣告投放，可可以達(dá)到一枝枝獨秀的目的的，預(yù)計能夠夠吸引很多人人的關(guān)注。對對于我們而言言，如果開盤盤期間運作得得當(dāng)，這將是是一個不錯的的機(jī)會?！锸袌隽粲锌瞻c，本本案正好能夠夠彌補(bǔ)這個空空白點。在目目前煙臺市房房地產(chǎn)市場中中，高檔樓盤盤的數(shù)量很多多，如：福來來花苑、向陽陽花苑、臺灣灣村、東方花花園、金都廣廣場、海天名名人廣場、銀銀河怡海山莊莊、天鴻花園園、黃海城市市花園等等。我我們的客戶選選擇住宅時，除除去對房子、社社區(qū)本身硬件件的仔細(xì)考究究以外，會更更加注重小區(qū)區(qū)周圍的“環(huán)境”，包括自然然環(huán)境、社會會環(huán)境、商業(yè)業(yè)環(huán)境、人文文環(huán)境、教育育環(huán)境、生活活環(huán)境等。但但是在上述樓樓盤中，自然然景觀與生活活是脫節(jié)的，像像魚與熊掌的的關(guān)系，要么么有非常好的的自然山海景景觀，卻遠(yuǎn)離離了都市便利利的生活環(huán)境境，顯得美中中不足；要么么與都市生活活融合在一起起，卻又沒有有了美麗的自自然景觀，而而且在社區(qū)力力、市里的停停車、交通都都是難題。****正好彌補(bǔ)補(bǔ)了這一市場場空白點，在在這里可以魚魚與熊掌兼得得！對策：★突出****的自自然景觀與人人文環(huán)境，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)城郊結(jié)合合、動靜相宜宜的高尚住宅宅區(qū)特色。★突出交通的便利性性，足夠的停停車位、1：1的車位配比比，沒有堵車車、停車的煩煩惱?！锿晟频奈飿I(yè)管理服服務(wù)，能為業(yè)業(yè)戶解決諸多多實際問題?！飳粜驮O(shè)計等避免免做過多的宣宣傳?！锛哟蟮镜耐茝V力力度?！锊毁u房子賣環(huán)境（自自然環(huán)境、人人文環(huán)境、教教育環(huán)境）。五、項目定位市區(qū)內(nèi)唯一山海景景觀優(yōu)美的高高尚社區(qū)。釋義：本定位中包含三個個關(guān)鍵要素：：★山景海景概念盤：：主要指秀麗的山景景、壯美的海海景以及社區(qū)區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃劃。在目前的的煙臺市區(qū)（芝芝罘區(qū)）范圍圍內(nèi)，同時擁擁有青山的蔥蔥翠、碧海的的浩瀚無邊與與壯美以及漂漂亮的園林景景觀規(guī)劃的社社區(qū)屈指可數(shù)數(shù)。而*****卻恰恰同同時擁有這些些所有的寶貴貴的自然資源源。你能想到到的景觀在這這里幾乎都能能找得到。山山海景觀成為為本案一個重重要的特點，也也是我們與其其他同類樓盤盤最大的區(qū)別別之一。另一一方面，“山海景觀”的說法能夠夠從稀缺資源源的角度提升升本案的價值值，任何人都都知道一個道道理：戶型設(shè)設(shè)計可以模仿仿，景觀規(guī)劃劃可以模仿，價價格可以模仿仿，銷售政策策可以模仿，廣廣告宣傳手法法可以模仿，但但是，唯一不不能被模仿的的就是最為稀稀缺、最為珍珍貴的自然資資源。*****的業(yè)戶們們可以充分的的享受郊區(qū)般般的自然環(huán)境境。我們同時擁有最為為稀缺、最為為珍貴、最美美的青山、碧碧海、藍(lán)天、新新鮮的空氣……——優(yōu)美美的山海景觀觀！★高尚社區(qū)“高尚”源于極高綜合價值值，本案的特特殊性以及面面對未來煙臺臺市發(fā)展的升升值型，決定定了*****具有極高的的綜合價值。景觀價值：正如前前文所言，*****擁有有最為昂貴的的自然資源，整整片的青山、樹樹林、綠草地地是我們的庭庭院，遼闊的的大海、美麗麗的城市夜景景是我們的后后花園，說我我們的景觀價價值連城一點點都不為過。生活價值：本案周周圍遍布各種種各樣的重要要機(jī)構(gòu)單位，重重點特色學(xué)校校、知名大醫(yī)醫(yī)院、多家金金融機(jī)構(gòu)、郵郵政儲蓄、大大型圖書館、星星級賓館、療療養(yǎng)院等，為為也戶生活的的各個方面提提供了最好、最最完善的配套套，能夠滿足足日常生活以以及許多商務(wù)務(wù)活動的需要要，*****的業(yè)戶們可可以盡情享受受都市的繁華華與便利。附附近的居民以以文化人為主主，由政府官官員、藝術(shù)家家、作家、大大學(xué)教師、職職業(yè)經(jīng)理人等等，人文氛圍圍尤其可貴，不不僅為業(yè)戶本本人，更為其其家人、下一一代創(chuàng)造了非非常良好的生生活環(huán)境和成成長環(huán)境。產(chǎn)品價值：開發(fā)商商為了提供給給業(yè)戶一個完完美的生活環(huán)環(huán)境，對建筑筑設(shè)計、戶型型設(shè)計、景觀觀設(shè)計等各個個方面精益求求精，外墻、玻玻璃、樓梯、管管道布網(wǎng)、陽陽臺、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間等每一一個細(xì)節(jié)，都都從可戶的角角度出發(fā)，做做了完善的處處理。產(chǎn)品本本身就已經(jīng)成成就較高的價價值與價格。基于以上的幾種價價值分析，我我們認(rèn)為*****的綜合合價值是較高高的，應(yīng)該成成為眾多高尚尚人士居住的的地方。高尚社區(qū)的定位符符合產(chǎn)品本身身的特性，并并且能夠引起起市場上目標(biāo)標(biāo)消費群體的的反響。★市區(qū)內(nèi)唯一性從以上的分析可以以看出，同時時擁有以上兩兩點的社區(qū)在在煙臺市內(nèi)是是絕無僅有的的，*****是市內(nèi)唯一一的能夠滿足足以上兩點社社區(qū)。在****，可以魚魚與熊掌兼得得：既有郊區(qū)般優(yōu)優(yōu)美的自然環(huán)環(huán)境，又不會會遠(yuǎn)離都市的的繁華與便利利。六、目標(biāo)消費群體體分析1、身份界定由于本案的樓房單單位總價很高高，絕大部分分單位總價在在50萬元人民幣幣以上，其中中單位總價在在60萬元以上的的占62.5%，因此，我我們的目標(biāo)消消費群體首先先需要具備比比較強(qiáng)的一次次性支付能力力和支付月供供的能力。按按照50萬元/套、7成20年計算，需需要首付15萬元，月供2000元—3000元左右，按按照月供占整整個家庭收入入的20%計算，我們們的目標(biāo)消費費群體相對穩(wěn)穩(wěn)定的家庭月月收入應(yīng)在10000元以上，家家庭經(jīng)常性儲儲蓄應(yīng)在150萬元以上。縱觀整個煙臺市居居民的收入情情況，有可能能成為我們的的目標(biāo)消費群群體的人主要要以下幾類：：民營企業(yè)家：改革革開放初期開開始下海創(chuàng)業(yè)業(yè)的人，他們們應(yīng)該是煙臺臺市先富起來來的那部分人人，有比較充充裕的資金實實力，又很強(qiáng)強(qiáng)的支付能力力；個體私營業(yè)主：近近幾年，部分分個體經(jīng)營業(yè)業(yè)戶，經(jīng)過幾幾年的快速發(fā)發(fā)展，他們在在比較的短的的時間積累較較多的財富，所所屬行業(yè)有：：汽配、服裝裝、建材、運運輸、通訊器器材等；國內(nèi)、國際貿(mào)易者者：煙臺市是是一個港口城城市，從事各各種國內(nèi)、國國際貿(mào)易的人人很多，從業(yè)業(yè)時間比較長長的許多人在在極短的時間間內(nèi)創(chuàng)造了非非?？捎^的財財富；大企業(yè)的高級白領(lǐng)領(lǐng)：許多大型型企業(yè)的高層層主管都有著著非?？捎^的的年薪收入。直銷行業(yè)從業(yè)者：：直銷行業(yè)（包包括其他行業(yè)業(yè)的銷售人員員）是一個掙掙錢比較快的的行業(yè)，許多多從事銷售行行業(yè)的人，在在較短的時間間賺取了很多多的銷售傭金金。如：2002年，**公司某銷銷售員的年度度提成與獎金金高達(dá)100萬元；少數(shù)數(shù)安利、完美美、雅芳等直直銷行業(yè)銷售售人員的月收收入都在10000元以上。金融從業(yè)者：主要要指早期的股股民、匯民以以及部分金融融機(jī)構(gòu)的要員員，股民們在在早些年的股股市浮沉中，冒冒著風(fēng)險積累累了比較客觀觀的財富；少少數(shù)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的部門要員員，利用職權(quán)權(quán)的便利，為為自己贏得不不少的收入；；政府官員、公務(wù)員員：隨著國家家關(guān)于公務(wù)員員制度的完善善，公務(wù)員的的收入水平有有了很大的提提高，由于部部分人掌握著著至關(guān)重要的的權(quán)力，其收收入也非?？煽捎^。其他：煙臺市屬下下各縣市區(qū)都都有許多先富富起來的人和和正在富起來來的人，如：：金礦礦主等等?？傮w上看，我們的的主力消費群群體應(yīng)是：民民營企業(yè)家、個個體私營業(yè)主主、國內(nèi)國際際貿(mào)易從業(yè)者者、優(yōu)秀企業(yè)業(yè)的高級白領(lǐng)領(lǐng)、銷售行業(yè)業(yè)的精英人士士以及其他隱隱性收入豐厚厚的人。2、特征分析◆學(xué)歷程度不一定高高，文化修養(yǎng)養(yǎng)一般，接受受傳統(tǒng)思想比比較多；◆善于理性思維，比比較注重細(xì)節(jié)節(jié)；◆對價格不特別敏感感；◆工作特別繁忙，應(yīng)應(yīng)酬時間比較較多；性格上大多比較倔倔強(qiáng)，喜歡居居高臨下的感感覺；看報紙的時間比較較少，七、營銷戰(zhàn)略1、營銷戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)：12月28日開盤起，到20004年1月22日止，銷售售率達(dá)到30%；1月22日——6月28日，銷售率達(dá)到770%。說明：以上是我們根據(jù)本本案各種綜合合因素訂立的的戰(zhàn)略目標(biāo)。就就本案的綜合合情況而言，優(yōu)優(yōu)劣參半，既既有嚴(yán)重的先先天缺陷，又又存在不少后后天優(yōu)勢，在在目前煙臺市市競爭激烈的的房地產(chǎn)市場場中，要達(dá)到到預(yù)期的戰(zhàn)略略目標(biāo)還是存存在著很大的的困難，無論論對開發(fā)商還還是對銷售商商來說，都是是一個極大的的挑戰(zhàn)。但這這并非說就沒沒有市場機(jī)會會，市場還有有我們存在、發(fā)發(fā)展的空間，只只要在市場操操作中能夠準(zhǔn)準(zhǔn)確把握市場場脈搏，充分分挖掘本案優(yōu)優(yōu)勢，科學(xué)運運用各種銷售售工具和傳播播工具，我們們還是有機(jī)會會取得這場市市場攻堅戰(zhàn)的的勝利，達(dá)成成我們設(shè)定的的目標(biāo)。2、實現(xiàn)營銷目標(biāo)的的兩個基本點點A、立足市場，著眼眼全局。對于本案的營銷工工作，必須立立足于目前煙煙臺市的房地地產(chǎn)市場環(huán)境境，深入的分分析研究當(dāng)前前的市場狀況況、競爭態(tài)勢勢、競爭對手手的狀態(tài)、價價格水平以及及目標(biāo)消費群群體的實際需需求等，所有有的營銷規(guī)劃劃不能脫離市市場，而以下下我們所訂立立戰(zhàn)略規(guī)劃以以及銷售策略略等，都是在在對目標(biāo)市場場進(jìn)行充分的的研究后做出出的。在立足市場的同時時，我們必須須著眼于整個個項目的銷售售，力求使銷銷售工作按照照計劃進(jìn)行，確確保整個項目目的銷售工作作順利完成。B、差異化戰(zhàn)略差異化戰(zhàn)略是現(xiàn)代代市場營銷的的最重要競爭爭戰(zhàn)略之一，也也是我們在市市場運作中所所遵循的最基基本的競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略。準(zhǔn)確運運用差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略能夠使本本案與市場上上的其他同類類產(chǎn)品形成顯顯著的區(qū)別，形形成鮮明的產(chǎn)產(chǎn)品個性。本本案中充分運運用差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略能夠為我我們的市場勝勝利提供諸多多的益處，使使我們勝算的的機(jī)會大大增增加：首先，能夠形成*****鮮明明的品牌個性性和品牌特征征，易于消費費者識別和記記憶。其次，能夠與其他他產(chǎn)品相區(qū)別別，創(chuàng)造出*****獨特特的競爭優(yōu)勢勢，增加我們們制勝市場的的砝碼。再次，為制定銷售售策略、廣告告策略等奠定定基礎(chǔ)，并指指明思考方向向。最后，綜合以上幾幾點，可以比比較容易的找找到市場切入入點和突破口口。就本案而言，*****在產(chǎn)品品基本形態(tài)上上存在著比較較嚴(yán)重的缺陷陷，可以說是是先天不足，但但是在地理環(huán)環(huán)境、人文環(huán)環(huán)境、周邊配配套等方面又又存在著一定定優(yōu)勢，與東東郊的臺灣村村、東方花園園、金都廣場場以及市內(nèi)的的福來花園、向向陽花苑等等等比較，本案案具有一定差差異性，在這這些差異性中中又有很多是是我們的優(yōu)勢勢所在。因此此，在實際的的市場操作中中我們將始終終遵循差異化化這一既定營營銷戰(zhàn)略，充充分發(fā)揮優(yōu)勢勢，盡量降低低弱點的曝光光率，尋求差差異優(yōu)勢，迅迅速找到市場場突破口，并并進(jìn)入市場，進(jìn)進(jìn)而取得市場場勝利。八、銷售策略1、物業(yè)包裝銷售現(xiàn)現(xiàn)場銷售現(xiàn)場包裝是物物業(yè)包裝的首首要環(huán)節(jié)，銷銷售包裝的好好壞，對現(xiàn)場場銷售工作有有舉足輕重的的影響。所謂謂現(xiàn)場銷售，就就是在房地產(chǎn)產(chǎn)項目的現(xiàn)場場建立售樓部部以開展銷售售，這是當(dāng)前前房地產(chǎn)銷售售的一種最主主要方式。事事實上，隨著著消費者購房房心理日趨成成熟，現(xiàn)場銷銷售的重要性性也越來越明明顯，在現(xiàn)實實中，現(xiàn)場銷銷售的成交率率也是越來越越高。對于很很多樓盤銷售售，現(xiàn)場銷售售幾乎成了最最有效的銷售售方式。銷售現(xiàn)場是房地產(chǎn)產(chǎn)銷售工作的的最主要的陣陣地，銷售現(xiàn)現(xiàn)場部署是否否得體直接關(guān)關(guān)乎到房地產(chǎn)產(chǎn)銷售工作的的成敗。因此此，我們應(yīng)該該足夠的重視視銷售現(xiàn)場的的裝飾和部署署，使之能夠夠發(fā)揮最佳的的價值。從消費者角度分析析，購買期房房存在一定不不確定性，報報紙上經(jīng)常報報道的樓盤爛爛尾消息，購購房者入住后后發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初初想象的差距距很大，因而而產(chǎn)生各種糾糾紛更是時有有發(fā)生，這往往往會讓消費費者產(chǎn)生“四顧茫然”，在買與不不買之間猶豫豫不決，持幣幣觀望。在一一片狼籍甚至至夾雜著嘈吵吵機(jī)器聲的工工地上，如何何能夠讓消費費者心甘情愿愿的掏錢購買買看不到的樓樓盤？買房子子就是賣夢想想，賣一種新新的生活方式式，而“做夢”是需要有理理有據(jù)的。我我們的銷售現(xiàn)現(xiàn)場就相當(dāng)于于一個“造夢工廠”，必須把一一個美好家居居生活的美夢夢成功的賣給給購房者，追追求每一個細(xì)細(xì)節(jié)的完美，是是購房者的美美夢更具真實實感。簡單地地說，就是用用“家”的環(huán)境去引引導(dǎo)購房者下下定決心，促促使成交。本案目目前還處于期期房的銷售階階段，消費者者還無法切身身的感受未來來社區(qū)的環(huán)境境和物業(yè)管理理等，很多消消費者會下意意識的將銷售售現(xiàn)場與未來來入住的情況況相比較，會會根據(jù)銷售現(xiàn)現(xiàn)場的狀況對對物業(yè)進(jìn)行想想象，很容易易形成先入為為主的物業(yè)印印象，所以恰恰當(dāng)美化、充充滿藝術(shù)表現(xiàn)現(xiàn)力的銷售現(xiàn)現(xiàn)場包裝可以以給消費者以以心理上美好好的暗示和引引導(dǎo)，使購房房者對*****產(chǎn)生美好好的聯(lián)想，以以引導(dǎo)客戶成成交，因此，銷銷售現(xiàn)場的包包裝對于本案案的銷售至關(guān)關(guān)重要！銷售現(xiàn)現(xiàn)場包裝應(yīng)著著重注意兩點點：其一，突突出本案的項項目品牌和獨獨特優(yōu)勢；其二，銷銷售現(xiàn)場的氛氛圍應(yīng)與目標(biāo)標(biāo)消費群體的的文化背景相相協(xié)調(diào)。鑒于以以上兩點，我我們認(rèn)為*****的銷售售現(xiàn)場必須達(dá)達(dá)到以下幾個個基本要求：：突出*****高尚尚社區(qū)的高端端定位；突出*****獨特特山林海景以以及處于繁華華都市的便利利性；突出*****周邊邊濃厚的文化化氛圍和教育育環(huán)境；突出*****與眾眾不同的品位位；同時，內(nèi)部的裝飾飾應(yīng)與我們的的目標(biāo)消費群群體的文化背背景、身份特特征相吻合，力力求高貴、氣氣派、敞亮、有有品位。追求細(xì)細(xì)節(jié)：我們應(yīng)該該清醒的看到到本案的銷售售具有非常大大的難度，無無論是對于開開發(fā)商、代理理商，還是對對于策劃、銷銷售人員等，都都具有很大的的挑戰(zhàn)性，面面對激烈的市市場競爭，面面對挑剔的目目標(biāo)客戶，我我們必須在銷銷售現(xiàn)場的各各個細(xì)節(jié)上追追求完美。有有關(guān)細(xì)節(jié)的處處理我們將在在“銷售現(xiàn)場工工作細(xì)則”中予以具體體的描述?，F(xiàn)場包包裝的內(nèi)容：：a、工工地圍墻的包包裝?？梢灾浦谱鞫喾軌驂虮憩F(xiàn)*****優(yōu)美自然然環(huán)境、人文文環(huán)境以及樓樓盤形象的圖圖畫，對整個個樓盤四周的的圍檔進(jìn)行美美化包裝，銷銷售現(xiàn)場南邊邊的圍檔需要要進(jìn)行處理。圍圍檔畫面可以以選用樓書中中的圖案或銷銷售現(xiàn)場內(nèi)部部的裝飾圖案案。b、工工地衛(wèi)生環(huán)境境。為了方便便購房者進(jìn)入入工地觀看，需需要在一定程程度保持現(xiàn)場場的衛(wèi)生狀況況，在通往樣樣板間的路上上應(yīng)做適當(dāng)?shù)牡钠秸苑椒奖阗彿宽樌M(jìn)入樣板間間。c、樣樣板間。2號樓竣工后后，應(yīng)當(dāng)盡快快裝修建立樣樣板間，可以以請專業(yè)的家家裝公司進(jìn)行行裝飾。d、售售樓部內(nèi)部裝裝飾。銷售現(xiàn)場功能區(qū)分分：銷售現(xiàn)場內(nèi)應(yīng)設(shè)有有接待區(qū)、講講解區(qū)、談判判區(qū)、辦公室室、財務(wù)室等等工作區(qū)域，以以及衛(wèi)生間、更更衣室（用于于銷售人員更更換統(tǒng)一工作作服裝）。接待區(qū)，設(shè)設(shè)在銷售現(xiàn)場場大門所正對對或旁邊距大大門門最近的的位置，便于于客戶來訪咨咨詢，其大小小容納全部售售樓人員，并并與談判區(qū)、講講解區(qū)有一定定距離，避免免客戶為一些些不良情況所所干擾，同時時能夠精心安安排好客戶的的進(jìn)出路線，使使客戶在到達(dá)達(dá)談判區(qū)入座座前能隨著售售樓人員的講講解和引導(dǎo)，對對售樓處內(nèi)有有意布置的展展現(xiàn)樓盤賣點點的物件有個個大致的了解解。講解區(qū)，主主要圍繞小區(qū)區(qū)沙盤，而且且沙盤周圍最最好能留出11.5米—2米的空間，能能夠使客戶圍圍繞整個沙盤盤去了解小區(qū)區(qū)，并方便客客戶圍繞沙盤盤走動，講解解區(qū)應(yīng)設(shè)在整整個售樓處視視野最好的地地方，在講解解的時候，最最好能看到小小區(qū)實物來講講解，增強(qiáng)說說服力。談判區(qū)，配配有背景墻，漂漂亮、舒適的的桌椅，需要要準(zhǔn)備熱水、茶茶葉、糖果等等。談判桌椅椅的選用應(yīng)與與售樓處相襯襯托。辦公室、財財務(wù)室單獨設(shè)設(shè)立。銷售現(xiàn)場場形象展示：：銷售現(xiàn)場場形象展示需需要充分表現(xiàn)現(xiàn)出*****的優(yōu)勢和特特點，并與目目標(biāo)消費群體體的文化背景景相適應(yīng)，具具體內(nèi)容：主題背景景墻；總平面效效果圖（鳥瞰瞰圖）；氛圍渲染染圖；戶型平面圖；景觀效果果圖，包括山山海景觀、內(nèi)內(nèi)部景觀設(shè)計計圖；物業(yè)管理理介紹；周邊教育育環(huán)境介紹；；……其他：或可在售樓樓處配備CD，用于播放放背景音樂，悠悠揚(yáng)的背景音音樂可以緩解解緊張的環(huán)境境，營造一個個溫馨、幽雅雅的環(huán)境，讓讓前來現(xiàn)場的的購房者感到到身心的放松松，有利于銷銷售工作的開開展。通路延伸銷售通路問題是所所有產(chǎn)品市場場營銷中最為為關(guān)鍵的因素素之一，通路路是否流暢、高高效對銷售成成敗具有決定定性作用。在房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域域，銷售現(xiàn)場場是重要的銷銷售通路，也也是大家通常常比較關(guān)注的的銷售通路。發(fā)發(fā)展到今天，銷銷售現(xiàn)場的重重要性和決定定性已經(jīng)絕大大多數(shù)人所接接受。關(guān)于銷銷售現(xiàn)場的建建設(shè)，前文已已經(jīng)有所闡述述，此處不做做重復(fù)介紹。除了銷售現(xiàn)場，還還存在其他的的一些通路，他他們逐漸在房房地產(chǎn)銷售領(lǐng)領(lǐng)域占據(jù)了一一席之地。如如各種房地產(chǎn)產(chǎn)展銷會、企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人會會議以及其他他企業(yè)中高層層另參與的講講座等，都可可以充分利用用。2、銷售人員銷售人員是房地產(chǎn)產(chǎn)銷售工作中中最為關(guān)鍵的的因素之一，銷銷售人員的專專業(yè)素質(zhì)與溝溝通能力的優(yōu)優(yōu)劣直接關(guān)系系到能否促成成交易、能否否完成整個樓樓盤的銷售工工作。因此，我我們對銷售人人員的選用上上、培訓(xùn)上都都將尤為重視視，通過慎重重的選聘與專專業(yè)培訓(xùn)，把把每一個銷售售人員包裝成成****的形形象大使。人員聘用：在銷售人員的選用用上，我們著著重考察如下下幾點：高檔樓樓盤的銷售經(jīng)經(jīng)驗；自身的的品質(zhì)與操行行；語言表表達(dá)能力；對事物物的理解能力力與融會變通通的能力；與社會會身份較高的的人的溝通能能力；是否掌掌握專業(yè)的銷銷售原理與技技巧；是否具具有親和力；；………以上各各個要素構(gòu)成成了選用銷售售人員的基本本要件，通過過嚴(yán)格謹(jǐn)慎的的選用合適銷銷售人才，將將在很大程度度上保證銷售售工作的順利利完成。銷售人員培訓(xùn)各銷售人員的專業(yè)業(yè)水平各有差差異，我們將將組織專門的的時間對所有有銷售人員進(jìn)進(jìn)行專門相關(guān)關(guān)培訓(xùn)，以保保證所有銷售售人員都具有有較高的專業(yè)業(yè)素質(zhì)和溝通通能力，就*****的各各個要素達(dá)成成共識，形成成統(tǒng)一的說辭辭。針對本本案我們進(jìn)行行如下的培訓(xùn)訓(xùn)計劃：培訓(xùn)時時間：7天培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容：對*****的全案案理解；對*****的優(yōu)勢勢分析；對競爭爭個案的了解解；統(tǒng)一說說辭；房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞解解釋；房地產(chǎn)產(chǎn)銷售技巧；；房地產(chǎn)產(chǎn)銷售禮儀；；銷售人人員崗位職責(zé)責(zé)；……詳細(xì)的的培訓(xùn)內(nèi)容請請參見《銷售售培訓(xùn)手冊》。銷售人員組織與管管理售樓處的銷售管理理實行銷售經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，銷銷售經(jīng)理直接接對項目總監(jiān)監(jiān)負(fù)責(zé)。銷售售經(jīng)理下設(shè)銷銷售秘書一名名，協(xié)助銷售售經(jīng)理對銷售售工作進(jìn)行管管理協(xié)調(diào)，銷銷售秘書直接接對銷售經(jīng)理理負(fù)責(zé),銷售秘書要要做好日報，周周報，月報，準(zhǔn)準(zhǔn)時上報公司司上級，銷售售經(jīng)理及時向向公司領(lǐng)導(dǎo)反反饋日常銷售售事物中存在在的問題并先先提出自己的的看法，以便便向公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)制定相應(yīng)的的對策。銷售經(jīng)理主要職責(zé)責(zé)如下：A、負(fù)責(zé)管理售樓處處日常工作的的執(zhí)行，組織織好銷售代表表的工作和現(xiàn)現(xiàn)場人員管理理，負(fù)責(zé)好現(xiàn)現(xiàn)場銷售的管管理和控制。B、協(xié)調(diào)售樓部與各各部門之間的的工作，對銷銷售部門與各各部門間的業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系進(jìn)行行溝通處理。C、負(fù)責(zé)向企劃部反反饋銷售情況況，作好統(tǒng)計計銷售等處理理工作。D、盡其所為的輔助助公司的用人人和決策工作作。E、及時準(zhǔn)確的傳達(dá)達(dá)上級安排給給銷售部的工工作。F、和企劃部協(xié)調(diào)做做好競爭個案案的資料和信信息整編，制制定分析好銷銷售計劃。零報告制度售樓處工作實行“零報告”制度，每一一個銷售人員員必須根據(jù)自自己的職責(zé)按按照規(guī)定向上上一級領(lǐng)導(dǎo)或或相關(guān)部門（企企劃部）遞交交工作報告。報報告主要通過過各種報表具具體體現(xiàn)，相相關(guān)的表格如如下：銷售人員工作日報報表；（交銷銷售經(jīng)理）銷售人員工作周報報表；（交銷銷售經(jīng)理）售樓處工作周報表表；（交企劃劃部）廣告信息反饋表；；（交企劃部部）異常情況報告表；；（交企劃部部）3、價格策略A、****的價格采采取撇脂定價價法，實行一一戶一價。B、適當(dāng)拉大價差：：樓層價差拉拉大，有海景景與無海景價價差大。C、執(zhí)行總體上漲的的價格策略，認(rèn)認(rèn)購價低，開開盤價稍高，隨隨著工程進(jìn)度度，價格相應(yīng)應(yīng)做上調(diào)，部部分在銷售中中發(fā)現(xiàn)不大合合理的單位也也可稍許下調(diào)調(diào)。****是一個比比較高檔的樓樓盤，所以我我們的定價充充分考慮了市市內(nèi)以及東郊郊的同檔次樓樓盤的價格，并并對本案的每每一套房子進(jìn)進(jìn)行了充分的的研究，最終終制訂出一套套比較合理的的價格。詳細(xì)細(xì)的價格（對對外公開價）請請參見附件一一。D、不同階段的優(yōu)惠惠政策▲認(rèn)購階段認(rèn)購從12月188日開始，前6天（到12月23日止）不公公開價格，只只說均價、起起價、最高價價。18日——23日購房者，交交定金1萬元，只給派派號，不確定定單位，這幾幾天預(yù)定者可可額外享受9.9折優(yōu)惠，且且定金可退。23——28日以后，按按派號先后通通知選單位，公公開價格，這這幾天不接受受認(rèn)購。認(rèn)購階段執(zhí)行的優(yōu)優(yōu)惠除享受開開盤優(yōu)惠外，另另有9.9折額外優(yōu)惠惠。▲公開發(fā)售階段（開開盤階段）執(zhí)行對外公開價，享享受優(yōu)惠如下下：一次性付款客戶，9.6折優(yōu)惠；分期付款：享受99.7折優(yōu)惠；按揭貸款：享受99.7折優(yōu)惠；如果認(rèn)購階段銷售售不夠理想，則則公開發(fā)售以以后頭20名客戶仍享享受認(rèn)購階段段額外9.9折優(yōu)惠，否否則就不享受受額外9.9折優(yōu)惠?！汗?jié)以后銷售階段段的優(yōu)惠：根據(jù)銷售情況，確確定優(yōu)惠額度度與優(yōu)惠措施施。4、各樓樓價特點分分析（車庫、網(wǎng)網(wǎng)點、閣樓價價格暫略，另案提供）各樓樓價特點分析析依據(jù)內(nèi)部掌掌握價，對外外報價在此基基礎(chǔ)上提高2%執(zhí)行?！镂鍌€樓座綜合情況況：（閣樓與與車庫暫略）標(biāo)準(zhǔn)層總面積：115191..1平方米標(biāo)準(zhǔn)層總價款：6653319946.6元標(biāo)準(zhǔn)層平均價：44300.667元/平方米此定價高出原定均均價41000元/平方米200多元，高高出部分可執(zhí)執(zhí)行優(yōu)惠銷售售政策，建議議報價在此定定價基礎(chǔ)上在在調(diào)高2%，調(diào)高部部分也做優(yōu)惠惠折扣計算。5、銷售節(jié)奏控制經(jīng)過對****的的詳盡分析了了解后，我們們發(fā)現(xiàn)，每一一套房子的優(yōu)優(yōu)劣差別比較較大，銷售價價格也各不相相同，如果沒沒有對銷售節(jié)節(jié)奏的有效控控制，必然會會出現(xiàn)好房子子一搶而空、差差一點的房子子則會出現(xiàn)滯滯銷局面，這這是開發(fā)商和和我們都不愿愿看到的。毫毫無疑問，我我們的目的在在于整個樓盤盤的銷售而不不是個別優(yōu)秀秀的房子的銷銷售，簡單地地說就是盡快快的將所有的的房子全部售售出，同時還還要保證合理理的預(yù)期利潤潤，為了達(dá)到到這樣的一個個目的，有必必要對銷售節(jié)節(jié)奏進(jìn)行良好好的控制。對對于銷售節(jié)奏奏的控制我們們將主要通過過對各種房子子價格的控制制、廣告投放放力度的控制制以及銷售力力度的控制達(dá)達(dá)成整個銷售售過程的良好好節(jié)奏控制。首先，需要對房子子的價格進(jìn)行行有效的控制制，這已經(jīng)在在價格策略中中有所闡述，此此處不做贅述述。其次，整體銷售工工作分為三個個階段進(jìn)行：：第一階段：12月月18日開始認(rèn)購購到2004年1月21日春節(jié)以前前主要目目標(biāo)：完成總總銷售額的30%。銷售控制：均衡各各種戶型的銷銷售情況，對對部分優(yōu)秀房房子進(jìn)行預(yù)留留，借助聲勢勢盡量多的推推動差一點的的房子的銷售售。價格：12月288日（正式開開盤）前，將將既定價格提提高2%，進(jìn)行價格格測試，如果果市場反應(yīng)較較好，則繼續(xù)續(xù)執(zhí)行此價格格，如果市場場推廣難度增增加了，則在在既定價格的的基礎(chǔ)上作適適當(dāng)?shù)恼{(diào)整以以迎合市場需需求。此階段段價格暫時不不對外公開。價格優(yōu)惠：一次性性付款可享受受9.8折優(yōu)惠，按按揭與分期付付款可享受9.9折優(yōu)惠，認(rèn)認(rèn)購期間交定定金的另外贈贈送9.9折，廣告：：大力度、密密集性的廣告告投放，通過過第一階段的的運做炒熱市市場，炒起樓樓價，適當(dāng)加加快銷售進(jìn)度度的同時，控控制住市場的的熱度，循序序漸進(jìn)，為第第二、三階段段的銷售做充充分的準(zhǔn)備和和預(yù)熱。第二階段：春節(jié)放放假后到2004年4月1日前目標(biāo)：：春節(jié)后的這這段時間是房房地產(chǎn)銷售稍稍淡的時候，我我們這段時間間的主要目標(biāo)標(biāo)是引起目標(biāo)標(biāo)消費群體的的關(guān)注，喚醒醒其內(nèi)心的購購買欲望，同同時在最大程程度上促進(jìn)淡淡季銷售。銷售：：部分房子開開始實行優(yōu)惠惠，拓寬銷售售通路。廣告：：適量的廣告告投放，使目目標(biāo)消費群體體保持記憶，加加深印象，在在同類廣告較較少的情況下下，爭取更多多客戶前來現(xiàn)現(xiàn)場參觀，從從而促進(jìn)銷售售。第三階階段：4月11日到6月28日目標(biāo)：：銷售總額的的70%銷售：：全力銷售，充充分運用各種種銷售工具，將將整個銷售工工作推向高潮潮。拓寬銷售售通路，充分分利用各種有有效的銷售資資源，力求銷銷售額度的最最大化。廣告：：加大廣告投投放力度，展展開各種密集集的廣告攻勢勢，將*****推向高潮潮。九、廣告策略1、廣告主題及闡釋釋山海情懷，名流專專屬。“山海情懷”主要表表現(xiàn)的是：*****特有有的山林海景景，以及我們們的目標(biāo)消費費群體特有的的對山的景仰仰和對海的眷眷戀。美麗的的自然風(fēng)光是是****有別別于其他同類類競爭樓盤的的最主要優(yōu)勢勢之一，相對對于市內(nèi)的競競爭對手而言言，這更是他他們難以比擬擬的。對于習(xí)習(xí)慣于生活在在都市中的人人們來說，誰誰沒有對美麗麗大自然的熱熱切向往呢，然然而在繁華的的都市中，甚甚至與一小塊塊綠地都是奢奢望。山海情情懷既表現(xiàn)了了人們的向往往，又體現(xiàn)了了****的獨獨特優(yōu)勢。“名流專屬”主要表表現(xiàn)的是：*****客戶戶群體身份的的特殊性，同同時還表現(xiàn)出出本案比較高高檔的定位。美美麗的自然風(fēng)風(fēng)光加上比較較昂貴的銷售售價格，也只只有社會的富富裕階層才買買得起，而這這部分人大多多數(shù)都是社會會各行各業(yè)的的精英人士，稱稱他們?yōu)椤懊鳌币稽c也不為為過。*****仿佛是為為他們量身訂訂做的，我們們的每一套房房子只買給社社會的精英人人士，反過來來也只有他們們才能消費得得起這樣的房房子。我們把把本案的所有有目標(biāo)客戶定定位于“名流”，也比較容容易迎合他們們的心理，使使之首先感受受到的是社會會地位上尊重重。總而言之，充滿山山的靈秀、海海的浩瀚的*****是為為各位社會名名流量身訂做做的，專屬于于他們的市內(nèi)內(nèi)的最好的房房子。2、廣告風(fēng)格設(shè)定高貴、典雅，簡潔潔、流暢，富富有表現(xiàn)張力力，留有充足足的想象空間間，充滿無所所顧忌的煽情情。3、廣告推廣原則★房產(chǎn)作為人生消費費的最大件產(chǎn)產(chǎn)品，涉及行行業(yè)多，影響響因素也多，買買家在認(rèn)購前前，總是要權(quán)權(quán)衡利弊思量量再三，盡可可能多地了解解產(chǎn)品的相關(guān)關(guān)情況。所以以，在廣告推推廣前期必須須務(wù)求一個“全”字，首先使使人們在感性性上對*****取得一個個總體認(rèn)識?！镌谝鹑藗冴P(guān)注的的情況下，必必須使人們的的