某集團(tuán)金華湖海塘項(xiàng)目營銷策略提報(bào)

金地集團(tuán)金華湖海塘項(xiàng)目（暫名金地格林春曉）營銷策略提報(bào)目錄CONTENT第一部分：市場分析第二部分：項(xiàng)目分析第三部分：客戶定位第四部分：概念演繹第五部分：營銷策略第六部分：推售策略市場分析PART.1

整體市場環(huán)境競爭市場分析整體市場分析宏觀政策背景——政策回顧新“國五條”細(xì)則出臺拉開2013年新一輪房產(chǎn)調(diào)控序幕嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施二套房貸收緊限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新房和二手房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。2013年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。住房供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市，以及前兩年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率偏低的城市，要進(jìn)一步增加年度住房用地供應(yīng)總量，提高其占年度土地供應(yīng)計(jì)劃的比例。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。各地區(qū)要抓緊把建設(shè)任務(wù)落實(shí)到項(xiàng)目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設(shè)。2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻，從工程投資和形象進(jìn)度、交付時(shí)限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對外銷售。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有關(guān)部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。二手房征20%個(gè)稅增加商品住房及用地加快保障性安居工程提高商品房預(yù)售門檻力查捂盤哄抬房價(jià)開發(fā)貸款堅(jiān)持去投資化，穩(wěn)定市場預(yù)期，進(jìn)一步擠壓住宅投資空間，傷及改善需求宏觀政策背景——“國五條”政策解讀宏觀政策背景——“兩會(huì)”解讀圍繞新“國五條”，明確“房產(chǎn)稅、二手房個(gè)稅”等新一輪調(diào)控信號兩會(huì)影響：兩會(huì)期間樓市話題主要圍繞新“國五條”展開，包括房產(chǎn)稅、二手房個(gè)稅等話題，明確新一輪調(diào)控信號，將堅(jiān)持抑制投資需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，并保障剛性需求。同策觀點(diǎn)：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉分析稱，“去投資化”政策強(qiáng)化執(zhí)行，無新政推出，總體定向?qū)捤芍邪橛小半A段性”收緊，將成為2013年房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控特征。鞏固調(diào)控成果，抑制房價(jià)上漲預(yù)期成2013年調(diào)控重點(diǎn)2013年政策態(tài)勢國十一條國十條9.29新政新國八條2009年12月2009年4月2009年9月2011年1月2011年3月23金華限購2013.2.20“國五條”增加中小戶型住房供應(yīng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)完善穩(wěn)定房價(jià)問責(zé)制度地級市把農(nóng)民工納入保障房建設(shè)嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)2013年2月整體市場價(jià)格下降拉動(dòng)2012年成交回暖，但庫存壓力仍然嚴(yán)峻整體成交走勢受個(gè)案影響較大，2013年出現(xiàn)價(jià)格回暖市場成交回暖：2010年金華市區(qū)住宅價(jià)格大幅跳漲，2011年經(jīng)歷樓市調(diào)控，成交量大幅回落；2012年以價(jià)走量，成交量大幅回升至128.41萬㎡，近三年年均可去化約103萬方。庫存高壓：截止2013年1月21日金華市區(qū)累計(jì)可售一手商品房還有16275套，累計(jì)可售面積為360萬㎡，按當(dāng)前市場成交需三年時(shí)間才能去化。印象城打折促銷，實(shí)現(xiàn)日光濱江金色藍(lán)庭、綠城御園、歐景名城集中成交拉高均價(jià)成交走勢受個(gè)案影響：金華2012年市場成交走勢變化幅度較大，主要受價(jià)格促銷個(gè)案的影響。價(jià)格止跌回升：2012年多個(gè)項(xiàng)目打折促銷后，成交量回暖，后期品質(zhì)大盤集中成交又拉動(dòng)價(jià)格回暖，價(jià)格走勢開始止跌，并出現(xiàn)一定回升。土地供應(yīng)有所回落，但庫存壓力難有大的緩解；而近期土地供應(yīng)集中于江南區(qū)域，區(qū)域競爭較為激烈土地市場83320207地塊宗數(shù)土地供應(yīng)回落，但庫存壓力難有大的緩解：2010年后土地成交開始逐年回落，市場供應(yīng)開始減緩。但2011—2012年土地成交住宅用地可建建筑面積約160萬方，與2011—2012年住宅成交體量185萬方基本相當(dāng)，庫存壓力也難短期內(nèi)得到緩解。江南板塊成供應(yīng)熱點(diǎn)，區(qū)域競爭壓力加大：雖然土地供應(yīng)出現(xiàn)回落，但2011—2012年土地成交主要集中于江南區(qū)域，加大本案區(qū)域競爭壓力。供求結(jié)構(gòu)構(gòu)市場供求主力市場機(jī)會(huì)點(diǎn)市場供求次主力面積段數(shù)據(jù)來源：金華房產(chǎn)信息網(wǎng)，取樣范圍：金華市區(qū)2012在售盤整體供大大于求，，90方、120方戶型相相對具有有市場機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)整體供求求：從主要在在售項(xiàng)目目2011—2012年供求來來看，市市場各面面積段去去化情況況普遍不不理想；；供求結(jié)構(gòu)構(gòu)：90，供應(yīng)大大，去化化率高；；140次之；120戶型供應(yīng)應(yīng)量小，，成交率率高，為為市場機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。。宏觀市場場背景總總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)總總結(jié)：兩會(huì)傳遞的的信息顯示示，2013年宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展存在在上漲趨勢勢，政策將將持續(xù)扶持持中小型企企業(yè)，二季季度貨幣或或可能收緊緊，但是不不排除利率率放松，將將“階段性性”影響樓樓市“基本本面”回暖暖房地產(chǎn)市場場總結(jié)：調(diào)控政策短短期內(nèi)不會(huì)會(huì)放松，并并將強(qiáng)化前前期調(diào)控政政策執(zhí)行，，金華限購購、限價(jià)政政策仍將可可能持續(xù)；；土地供應(yīng)回回落，但與與成交水平平基本吻合合，高庫存存市場狀態(tài)態(tài)短期內(nèi)仍仍將持續(xù)。。同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目所在江江南區(qū)域是是近兩年土土地成交最最熱區(qū)域，，多個(gè)項(xiàng)目目將集中供供應(yīng)市場，，未來壓力力將進(jìn)一步步擴(kuò)大。高壓競爭環(huán)環(huán)境下，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速去去化才是項(xiàng)項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵。競爭市場區(qū)域內(nèi)當(dāng)前前競品較少少，潛在競競爭壓力較較大周邊項(xiàng)目江南老城區(qū)江南新城區(qū)湖海塘板塊本案金色藍(lán)庭綠城海棠萬達(dá)廣場歐景名城華源印象城瑞城國際金水灣四季尊域保集藍(lán)郡保棕櫚灣置信廣場公元大廈新大新置業(yè)地塊R=1.7，2.0萬㎡，樓面價(jià)7912元/㎡，2011.1.20學(xué)成房產(chǎn)R=2.5—3.0，12萬㎡，樓面價(jià)2503元/㎡，2011.1.12丹溪路商辦住宅地塊R=3.5，4.7萬㎡，樓面價(jià)4097元/㎡，2012.6.20浙江新紀(jì)元置業(yè)集團(tuán)11萬㎡，R=1.2—2.0，樓面價(jià)3905元/㎡，2012.12.31通和項(xiàng)目在售尾房待售地塊項(xiàng)目核心競競品個(gè)案分分析3#6#8#濱江品牌、、區(qū)位優(yōu)勢勢、高性價(jià)價(jià)比產(chǎn)品1#2#4#5#7#9#10#11#個(gè)案——濱江·金色藍(lán)庭項(xiàng)目規(guī)劃配配置項(xiàng)目高層建建筑采用現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，，外立面為為面磚，中中央園林景景觀打造較較大水系景景觀排屋區(qū)8911213589方小三房占占比82%，135戶型配比16.7%，112戶型僅配一一條腿，判判斷其公寓寓僅作為快快速走量的的現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品戶型分析銷售動(dòng)態(tài)：：12.11.26項(xiàng)目推出6#樓、8#樓101套觀景高層層公寓和22套排屋，公公寓主力戶戶型89方小三房，，均價(jià)9700元/㎡（90戶型均價(jià)9500,138戶型均價(jià)10000），開盤去化化超9成。排屋均價(jià)價(jià)為16600元/㎡。12.12.16項(xiàng)目加推3、6#168套高層房源以以及23號、25號共11套排屋，持續(xù)續(xù)一期高性價(jià)價(jià)比，均價(jià)漲漲至10500元/㎡，主力戶型型89㎡三房、133-138㎡改善戶型主推90戶型，低于138戶型500元/平米的價(jià)格入入市，首批有有9成銷售率，銷銷售率顯著好好于138戶型；第二批批90戶型也顯著好好于135戶型。(項(xiàng)目90戶型較多，價(jià)價(jià)格策略上傾傾向90)首推銷售情況況：再推銷售情況況：銷售分析客群：客群來源：金金華本地區(qū)客客群為主，其其中以江南地地緣性客群為為主，其次為為金華其他區(qū)區(qū)域客群及部部分外地永康康、義烏客群群等；購買目目的：：大部部分以以自主主為主主，部部分投投資兼兼自住住，少少量投投資客客群；；付款方方式：：貸款款占70%，以50-60%首付為為主，，30%一次性性付款款。戶型偏偏好：：多看看中90方小三三房實(shí)實(shí)用性性，大大戶型型名氣氣沒保保集大大，改改善型型客戶戶來買買的少少。江南板板塊口口碑大大盤，通過過較好好的質(zhì)質(zhì)量、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)、學(xué)學(xué)區(qū)、、良好好的社社區(qū)環(huán)環(huán)境，，受到到客群群青睞睞，在在售房房源目目前整整體去去化87.25%個(gè)案——保集藍(lán)藍(lán)郡項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃配配置項(xiàng)目建建筑為為西班班牙風(fēng)風(fēng)格，，立面面檔次次一般般，采采用黃黃白色色基調(diào)調(diào)的涂涂料，，通過過綠植植、堆堆坡處處理塑塑造公公園式式園林林景觀觀戶型分分析在售項(xiàng)項(xiàng)目最最后一一期——卡斯提提亞臨臨江高高層公公館121122123127128129180拼接143拼接四期共共9幢，所所有房房源均均已推推出，，且多多為拼拼接大大戶型型，低低價(jià)且且項(xiàng)目目口碑碑較好好的原原因，，去化化情況況較理理想。。銷售情情況銷售動(dòng)動(dòng)態(tài)：：07年底一一期55套排屋屋開盤盤，08年初花花園洋洋房（（130-150㎡）開盤盤，1-2F贈(zèng)送地地下室室，3F為單套套，4-5F為復(fù)式式設(shè)計(jì)計(jì)。10年加推推雙拼拼別墅墅，均均價(jià)17836元/㎡。09年一期期3幢高層層開盤盤（58#、59#、60#），已已全部部售罄罄。2011年9月，118#、125#、126#高層開開盤，，其中中118#的主力力戶型型是89㎡㎡，125#、126#的主力力戶型型是143㎡，均價(jià)價(jià)為13800元/㎡，已基基本售售罄。。2012年4月，121#、122#、123#、127#高層開開盤，，其中中121#、122#的主力力戶型型是180㎡，123#、127#的主力力戶型型是143㎡，表均均價(jià)12487元/㎡，可打打85折。2013年1月12日，推推出128、129#高層，，起價(jià)價(jià)7300元，均均價(jià)9000元，去去化60%。12年2月份起起項(xiàng)目目85折促銷銷，13年1月12日推出出180拼接戶戶型，，9000元均價(jià)價(jià)去化化理想想12年2月85折降價(jià)價(jià)促銷銷，成成交量量開始始逐步步反彈彈。2013年最后后一棟棟樓以以9000的低價(jià)價(jià)入市市，銷銷售較較好。?？腿海海嚎腿簛韥碓矗海阂越系氐鼐壭孕灾懈吒叨丝涂腿簽闉橹鳎浯未螢橛烙揽抵兄懈叨硕丝腿喝?；購買目目的：：首改改/再改自自住需需求；；戶型偏偏好：：多偏偏好140、180的大戶戶型。。江北板板塊綠綠城品品質(zhì)大大盤，外立立面采采用干干掛石石材，，成為為金華華目前前市場場標(biāo)桿桿，12年后通通過降降價(jià)走走量，，目前前整體體去化化良好好，去去化近近6成2/6#12.11.24新開盤2#6#一期開盤二期開盤三期開盤個(gè)案——綠城御御園項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃項(xiàng)目建建筑均均為法法式風(fēng)風(fēng)格，，采用用全干干掛石石材，，成為為金華華目前前在售售項(xiàng)目目的標(biāo)標(biāo)桿，，園林林景觀觀注重重中軸軸，塑塑造法法式宮宮廷尊尊貴感感A1戶型型：：112㎡三室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)B2戶型型：：136㎡三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)B3戶型型：：141㎡三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)C3戶型型：：174㎡四室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)項(xiàng)目目戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)中中規(guī)規(guī)中中矩矩，，常常規(guī)規(guī)附附贈(zèng)贈(zèng)陽陽臺臺、、飄飄窗窗部部分分，，附附贈(zèng)贈(zèng)空空間間少少，，注注重重居居住住舒舒適適性性戶型型分分析析成交交均均價(jià)價(jià)：：12年加加大大折折扣扣力力度度，，一一次次性性付付款款91折優(yōu)優(yōu)惠惠，，在在市市場場下下滑滑階階段段，，調(diào)調(diào)整整高高層層價(jià)價(jià)格格，，下下滑滑約約1000元/㎡，，至至11000元/㎡；；刺刺激激高高層層快快速速去去化化，，近近期期加加推推2、6#均價(jià)價(jià)11000-13500元/㎡㎡，價(jià)價(jià)格格有有所所回回漲漲銷售售情情況況項(xiàng)目目12年后后價(jià)價(jià)格格下下調(diào)調(diào)1000元/㎡，，跌跌至至11000元/㎡，，刺刺激激去去化化，，至至今今高高層層房房源源整整體體去去化化61.77%客群群：：客群群來來源源：：江江北北地地緣緣客客群群為為主主，，職職業(yè)業(yè)多多以以教教師師、、公公務(wù)務(wù)員員、、私私營營業(yè)業(yè)主主；；外外地地永永康康客客群群約約占占30%，少少量量江江南南客客群群；；購買買目目的的：：以以改改善善型型需需求求為為主主，，部部分分投投資資兼兼自自住住，，少少量量投投資資客客群群；；付款方式：多多按揭，部分分限貸客群一一次性付款規(guī)規(guī)避限購。戶型偏好：多多看中140左右舒適型三三房。競爭區(qū)域存銷銷狀況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)說明明：統(tǒng)計(jì)了金金華目前在售售的主要項(xiàng)目目自2011年以來的推貨貨去化情況90方戶型同樣供供應(yīng)最大，去去化最佳，160方戶型存銷壓壓力十分艱巨巨；主要項(xiàng)目成交交套數(shù)比江南板塊成交交及存量結(jié)構(gòu)構(gòu)項(xiàng)目產(chǎn)品契合合當(dāng)前市場主主流需求，但但競爭區(qū)域市市場供大于求求，并面臨未未來巨大供應(yīng)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)；在整整體客戶容量量有限的情況況下，快速供應(yīng)、迅迅速跑量清盤盤是最佳策略略競爭市場總結(jié)結(jié)項(xiàng)目分析PART.2項(xiàng)目屬性價(jià)值點(diǎn)提煉項(xiàng)目屬性小規(guī)模純洋房房社區(qū)，全一一梯兩戶產(chǎn)品品配置項(xiàng)目采用全帶帶電梯多層洋洋房規(guī)劃，全全一梯兩戶設(shè)設(shè)計(jì)，規(guī)劃有有90、120、135三種戶型?？偲綀D立面、景觀效效果圖占地面積：33991；容容積率：1.5；總建筑面積：：64545㎡；總總戶數(shù)數(shù)：418金華一環(huán)金華二環(huán)義烏江武義江湖海塘江北商圈多湖萬達(dá)商圈（在建）二環(huán)南段已南移金華市政府江南商圈五百灘商圈（在建）本案雙龍南街330國道八一南街區(qū)位屬性交通區(qū)位佳佳，是政府府大力發(fā)展展的生態(tài)休休閑、高尚尚居住區(qū)交通距離：：距離江北5.2公里;距離江南商商圈3.2公里;距離在建萬萬達(dá)廣場4.2公里;距離市政府府僅2.8公里主要交通線線路：八一南街與與雙龍南街街均為金華華城市主干干道，可快快速聯(lián)通市市中心。湖海塘區(qū)塊塊規(guī)劃：規(guī)劃范圍：：330國道以南，，二環(huán)南路路以北，八八一南街以以西，康迪迪廠房以東東區(qū)域?？偪傆玫孛娣e積約6.2平方公里規(guī)劃功能：：以居住為為主，其次次為休閑娛娛樂基地與與體育運(yùn)動(dòng)動(dòng)場館。規(guī)劃人口：：規(guī)劃總居居住用地約約2600畝，規(guī)劃居居住人口約約5萬人。建設(shè)進(jìn)度：：項(xiàng)目所在在區(qū)域開始始向南發(fā)展展，目前已已出讓通和和置業(yè)578畝、金色藍(lán)藍(lán)庭166畝，綠城海海棠301畝，本案52畝，新紀(jì)元元集團(tuán)81畝，共1178畝居住用地地，初步形形成規(guī)模。。生活配套：：直線1.5KM內(nèi)有印象城城MALL、福泰隆超超市醫(yī)療配套：：文榮醫(yī)院院等教育配套：：小學(xué)為賓虹虹小學(xué)（為為市區(qū)規(guī)模模最大新建建小學(xué)，定定位為省內(nèi)內(nèi)一流小學(xué)學(xué)）、中學(xué)學(xué)為十五中中（初中市市區(qū)排名第第5位），濱江江地塊西北北角有在建建幼兒園，，學(xué)區(qū)資源源較為優(yōu)質(zhì)質(zhì)。公共配套：：湖海塘公園園（1800畝水域）、、金華體育育中心等皆皆在區(qū)塊內(nèi)內(nèi)；汽車南南站規(guī)劃配套：：近兩年湖海海塘地塊還還將新建五五星級酒店店、會(huì)展中中心、創(chuàng)意意園區(qū)、中中學(xué)等，板板塊持續(xù)成成熟。雙龍南街八一南街本案二環(huán)南路330國道市體育館湖海塘公園（規(guī)劃）幼兒園賓虹小學(xué)金華大學(xué)金華市區(qū)香格里拉酒店汽車南站印象城（華潤）1.5公里范圍內(nèi)內(nèi)即可共享享江南成熟熟城市配套套資源，區(qū)區(qū)塊內(nèi)配套套也逐漸走走向成熟配套環(huán)境金色藍(lán)庭歐景名城保集·藍(lán)郡PK規(guī)劃價(jià)值——金華當(dāng)前唯唯一純洋房房社區(qū)本案——純洋房社區(qū)區(qū)PK產(chǎn)品價(jià)值——全一梯兩戶戶設(shè)計(jì)，金金地格林典典雅A系列立面風(fēng)風(fēng)格本案PK戶型價(jià)值——高得房率、、高贈(zèng)送空空間、全南南北通透設(shè)設(shè)計(jì)，戶戶戶有庭院，，90方的洋房戶型設(shè)計(jì)：：1、目前市場場上2+1的供應(yīng)量較較少，就是是存在的90房左右的戶戶型基本做做到2房為主；2、目前市場場上供應(yīng)量量最大的是是三房兩衛(wèi)衛(wèi)的產(chǎn)品，，此類產(chǎn)品品的供應(yīng)量量和希求量量都較大；；4、兩房戶型型的面積段段都設(shè)置在在90方左右，此此類戶型在在市場上的的需求量較較大，但是是供應(yīng)量較較少；5、市場上四四房以上的的產(chǎn)品有較較多的供應(yīng)應(yīng)量，戶型型面積段都都做到了180平米以上；；6、贈(zèng)送空間運(yùn)用手段較較少，產(chǎn)品品設(shè)計(jì)較弱弱139方3房2廳2衛(wèi)戶型125方3房2廳2衛(wèi)戶型90方2+1房2廳1衛(wèi)戶型面積贈(zèng)送率普遍在7%以上；全南北向陽臺設(shè)計(jì)，125、135方戶型均帶有飄窗90方洋房，市場唯一在售競品本案戶戶有庭院院產(chǎn)品品牌金地品牌高得房率、舒適性強(qiáng)，全一梯兩戶設(shè)計(jì)配套、附加值“云服務(wù)”等金地價(jià)值性服務(wù)配套物業(yè)規(guī)劃金華當(dāng)前唯一純洋房住區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢品牌房企洋房社區(qū)精品住宅服務(wù)配套成熟宜居金地創(chuàng)制湖海塘純純正洋洋房社區(qū)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)提煉區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目對比價(jià)價(jià)值區(qū)位交通湖海塘板塊、政府打造力度、區(qū)域規(guī)劃價(jià)值高環(huán)境配套坐享江南城成熟配套環(huán)境，并擁有本案項(xiàng)目定定位金華首創(chuàng)庭庭院洋房客戶定位PART.3典型項(xiàng)目客客群研究客戶區(qū)域特特性十分突突出，永康康、武義等等周邊縣市市購買比例例較高典型項(xiàng)目客客戶訴求90方以城市白白領(lǐng)、個(gè)體體戶、小企企業(yè)群體購購買為主，，自己或?yàn)闉樽优徶弥没榉繛橹髦?20方多為公務(wù)務(wù)員、企事事業(yè)單位和和私營業(yè)主主群體，為為子女購買買、首次改改善型置業(yè)業(yè)為主135方以企業(yè)中中高層群體體為主，永永康、武義義等周邊縣縣市客群最最傾向購買買，改善環(huán)環(huán)境、為子子女購買客戶定位——客戶訴求與與本案產(chǎn)品品對接青年持家型型剛需客群群和首改型型客群訴求求與本案最最為契合客戶定位——客戶來源江北區(qū)域江南區(qū)域永康、武義等外地江東區(qū)域婺城新區(qū)（工業(yè)園區(qū)）前往武義、永康本案地緣性客群群（65%）客戶屬性：：江南區(qū)域域公務(wù)員、、私營企業(yè)業(yè)主，企業(yè)業(yè)高管等客客群；需求特性：：首改為主主，少量剛剛需及多改改外地環(huán)境追追求型客群群（25—30%）客戶屬性：：以永康、、武義為主主的金華周周邊縣市客客群。主要要為經(jīng)貿(mào)或或生產(chǎn)工作作的私營企企業(yè)主。口口碑傳播、、團(tuán)體性購購買較強(qiáng)。。需求特性：：改善居住住、圈層購購買；其它改善型型客群（5—10%）客戶屬性：：以江北為為主，其次次為工業(yè)園園區(qū)及江東東區(qū)；因區(qū)區(qū)域特性十十分明顯，，客群占比比不高。主主要為年齡齡較大的改改善型或養(yǎng)養(yǎng)老型客群群需求求特特性性：：改改善善居居住住、、養(yǎng)養(yǎng)老老主力力客客群群重要要客客群群次要要客客群群本案案客客戶戶來來源源將將以以江江南南區(qū)區(qū)域域和和以以永永康康、、武武義義等等外外地地為為主主的的首首改改型型客客群群構(gòu)構(gòu)成成客戶戶定定位位———客戶戶特特征征客戶戶來來源源：：江南南區(qū)區(qū)域域占占比比65%，江江北北及及其其它它區(qū)區(qū)域域占占比比5%——10%，永永康康、、武武義義等等周周邊邊縣縣市市占占比比25——30%客戶戶特特征征：：》》》他們們一一般般是是政政府府高高級級公公務(wù)務(wù)員員、、企企事事業(yè)業(yè)單單位位中中高高層層管管理理人人員員、、私私企企老老板板等等，，他他們們是是社社會(huì)會(huì)中中產(chǎn)產(chǎn)及及以以上上階階層層；；》》》他們們有有較較為為穩(wěn)穩(wěn)定定的的高高收收入入，，家家庭庭年年收收入入基基本本都都在在20萬以以上上，，很很多多超超過過30萬；；》》》他們們的的時(shí)時(shí)間間相相對對比比較較自自由由與與充充裕裕（（不不用用趕趕上上下下班班）），，能能夠夠把把握握自自己己的的生生活活節(jié)節(jié)奏奏，，并并追追求求更更高高品品質(zhì)質(zhì)的的生生活活；；》》》他們們以以改改善善型型自自住住為為主主，，一一般般來來說說會(huì)會(huì)選選擇擇和和家家人人住住在在一一起起。。置業(yè)業(yè)理理由由：：》》》城市市雖雖小小，，但但金金華華人人仍仍然然習(xí)習(xí)慣慣小小圈圈子子的的生生活活環(huán)環(huán)境境，，偏偏好好江江南南區(qū)區(qū)域域購購買買；；》》》污染染的的環(huán)環(huán)境境、、滯滯后后的的社社區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)管管理理、、吵吵鬧鬧的的環(huán)環(huán)境境是是他他們們置置業(yè)業(yè)的的主主要要理理由由；；》》》政府府的的著著力力打打造造，，湖海海塘塘休休閑閑居居住住特特色色的的高高尚尚居居住住區(qū)區(qū)，，使使他他們們青青睞睞；；》》》別墅墅的的總總價(jià)價(jià)太太高高，，居居住住也也太太安安靜靜，，稀稀缺缺的的多多層層洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品是是品品質(zhì)質(zhì)居居住住的的最最佳佳選選擇擇。。他們們是是最最懂懂得得生生活活，，最最幸幸福福的的階階層層客戶戶精精神神屬屬性性他們們是是生生活活中中的的小小資資，，有有明明顯顯的的洋洋房房情情節(jié)節(jié)他們們不不缺缺房房子子，，選選擇擇的的也也不不是是一一套套高高檔檔住住宅宅，，而而是是追追求求更更有有品品位位的的居居住住生生活活方方式式；；他們們追追求求環(huán)環(huán)境境、、追追求求品品質(zhì)質(zhì)的的生生活活，，但但并并不不奢奢華華，，他他們們所所要要的的是是生生活活的的安安心心，，身身心心的的健健康康；；他們們收收入入不不低低，，時(shí)時(shí)間間相相對對自自由由，，他他們們需需要要一一種種情情景景、、一一種種生生活活方方式式來來提提升升自自己己的的品品位位；；寧靜的的環(huán)境境、優(yōu)優(yōu)雅的的生活活、和和滿的的家庭庭是他他們對對生活活最大大的追追求本案客客群定定位金華城城市精精英·洋房情情結(jié)·更懂生生活的的人概念演演繹PART.4每個(gè)金金華人人，記憶里里都有有一個(gè)個(gè)庭院院情結(jié)結(jié)！在這樣樣一個(gè)個(gè)不大大不小小的城城市，，記憶中中總是是在童童年的的院子子里奔奔跑、、嬉戲戲，與土壤壤、花花草、、昆蟲蟲對話話，還能仰仰天看看到滿滿天繁繁星?。　ピ?、、星空空、植植物、、故事事，緣自于于小城城對于于舒適適及愜愜意生生活注注解的的印記記擁有這這樣的的美學(xué)學(xué)記憶憶的人人成年后后，喜喜歡一一切美美好的的事物物，生活優(yōu)優(yōu)適，，精神神富足足，往來無無白丁丁，與朋友友交談?wù)?、聚聚?huì)、、胡侃侃海聊聊，時(shí)而遠(yuǎn)遠(yuǎn)足、、時(shí)而而宅家家，怎么舒舒服怎怎么來來。他們才才是真真正懂懂得生生活的的人！！更懂生生活的的人，，才能感感受洋洋房生生活的的意境境！洋房=庭院生生活的的回歸歸90方也能能享受受高品品質(zhì)生生活的的花園園洋房房金華唯唯一的的純花花園洋洋房社社區(qū)濕地公公園里里的花花園洋洋房擁有庭庭院居居住記記憶的的花園園洋房房高贈(zèng)送送面積積的洋洋房帶電梯梯的洋洋房對于金金華人人來說說，這這是一一個(gè)打打破傳傳統(tǒng)居居住格格局的的產(chǎn)品品，是不可可思議議的院院落空空間項(xiàng)目SLG：金地·格林春春曉獻(xiàn)給更更懂生生活的的金華華人營銷策策略PART.5核心目目標(biāo)：：企業(yè)層層面，，金地地成功功布局局金華華，樹樹立當(dāng)當(dāng)?shù)貥?biāo)標(biāo)桿項(xiàng)項(xiàng)目形形象，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌牌落地地。因此，，本案營營銷策策略以以解決決三大大核心心問題題為主主導(dǎo)。。Q1：如何何樹立立金地地品牌牌，讓讓金地地繼綠綠城之之后成成為金金華市市場的“品牌之之王”？Q2：如何何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目落地地，讓讓本案案成為為絕對對標(biāo)桿桿？Q3：如何何保障障客源源，實(shí)實(shí)現(xiàn)開開盤熱熱銷的的“金地現(xiàn)現(xiàn)象”？品牌落落地策策略——品牌先先行，，強(qiáng)勢勢品牌牌軟著著陸戶外多多點(diǎn)引引爆，，強(qiáng)勢勢占領(lǐng)領(lǐng)，大大型公公關(guān)迅迅速跟跟進(jìn)，，品牌牌引爆爆起勢勢。（配合合市區(qū)區(qū)品牌牌屋開開放））。后續(xù)配配合重重要營營銷節(jié)節(jié)點(diǎn)，，傳遞遞項(xiàng)目目品牌牌價(jià)值值后盾盾，實(shí)實(shí)現(xiàn)品品牌持持續(xù)發(fā)發(fā)聲。。同時(shí)時(shí)傳遞遞項(xiàng)目目價(jià)值值。階段一一：品品牌先先行金華房房產(chǎn)市市場品品牌布布局本土系系：廣廣廈、、保集集、冠冠達(dá)……本土化化品牌牌，在在當(dāng)?shù)氐鼐哂杏卸嗄昴甑姆糠慨a(chǎn)開開發(fā)經(jīng)經(jīng)歷，，金華華市民民普遍遍較認(rèn)認(rèn)可，，房產(chǎn)產(chǎn)市場場占有有率較較高，，是當(dāng)當(dāng)?shù)刂髦饕牡臉鞘惺衅放婆茦?gòu)成成；外來系系：綠綠城、、濱江江代表省省會(huì)城城市較較優(yōu)品品牌，，是外外來開開發(fā)商商的強(qiáng)強(qiáng)勁代代表，，但綠綠城僅僅限于于項(xiàng)目目代建建，雖雖然品品牌強(qiáng)強(qiáng)勢，，但落落地性性不強(qiáng)強(qiáng)；金地作作為一一個(gè)陌陌生外外來品品牌，，機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)何何在？？金地品品牌內(nèi)內(nèi)涵地產(chǎn)上上市公公司前前三強(qiáng)強(qiáng)；科學(xué)筑筑家；；專業(yè)之之道，，惟精精惟一一2012年度價(jià)價(jià)值感感企業(yè)業(yè)；；2012年度房房地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)新新推動(dòng)動(dòng)力企企業(yè)；；…………………金地品品牌關(guān)關(guān)鍵詞詞：專業(yè)、、創(chuàng)新新、精精細(xì)化化顯然，，這樣樣的品品牌形形象缺缺了點(diǎn)點(diǎn)溝通通力！！只廣告不溝通NO金地首首創(chuàng)““云服服務(wù)””及““常青青藤””教育育體系系金地2012年，做做了什什么？？品牌落落地切切入點(diǎn)點(diǎn)通過更更具情情感溝溝通力力的“云服服務(wù)””及““常青青藤””教育育體系系實(shí)現(xiàn)金金地品品牌軟軟著陸陸！一次具具有影影響力力的金金地“云服務(wù)務(wù)”及“常青藤藤”教育體體系品品牌發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)高度的品牌延展性豐富的品牌內(nèi)涵專業(yè)的地產(chǎn)品牌形象活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：8月上旬旬活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：通過過具有有新聞聞?dòng)绊戫懥Φ牡慕鸬氐仄放婆坡涞氐丶啊霸品?wù)務(wù)”、““常青藤藤”教育體體系品品牌發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)，作作為品品牌落落地第第一拳拳，拔拔高品品牌高高度。。高調(diào)征征集金金華市市區(qū)內(nèi)內(nèi)具有有品牌牌影響響力的的早教教機(jī)構(gòu)構(gòu)、教教育培培訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)、、優(yōu)學(xué)學(xué)服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)。本案邀邀約：：媒體體、政政府官官員、、金華華教育育培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)責(zé)責(zé)人、、金華華市民民活動(dòng)目目的:傳達(dá)金金地品品牌，，以金金地獨(dú)獨(dú)有的的品牌牌延展展內(nèi)涵涵吸引引金華華城市市精英英階層層目光光。高屋建建瓴強(qiáng)勢品品牌聯(lián)聯(lián)動(dòng)走進(jìn)銀銀泰，高端端商業(yè)業(yè)品牌牌強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合彰顯顯品牌牌號召召力——金地品品牌屋屋活動(dòng)時(shí)時(shí)間：：6月—9月地點(diǎn)：：金華銀銀泰（（江北北人民民醫(yī)院院店、、江北北沃爾爾瑪?shù)甑?、江江南賓賓虹路路店））聯(lián)動(dòng)形形式：：占位位金華華三家家主力力銀泰泰門店店，利利用廣廣場及及內(nèi)廳廳進(jìn)行行金地地品牌牌屋搭搭建及及周期期性展展示展示內(nèi)內(nèi)容：金地地品牌牌形象象、杭杭州金金地自自在城城項(xiàng)目目情況況、云云服務(wù)務(wù)及常常青藤藤教育育體系系介紹紹、項(xiàng)項(xiàng)目形形象展展示A.銀泰百百貨（（人民民醫(yī)院院店））B.銀泰百百貨（（江北北沃爾爾瑪?shù)甑辏〤.銀泰百百貨（（江南南賓虹虹路店店）深度對對話金地庭院洋洋房，征集集1001個(gè)“我的院落夢夢想”活動(dòng)時(shí)間：：9月地點(diǎn)：人民民廣場（江江北）、福福泰隆廣場場或銀泰（（江北）活動(dòng)形式：：以百米畫畫卷的形式式，利用仲仲夏納涼時(shí)時(shí)機(jī)，在市市區(qū)繁華地地段開展征征集活動(dòng)，，向市民征征集心目中中的理想洋洋房夢想，，形式不限限，可文字字、可繪畫畫；贈(zèng)送禮品：建議選擇擇具有花園園洋房浪漫漫氣質(zhì)的禮禮品，如鮮鮮花、鮮花花盆栽、花花型手帕等等；戶外強(qiáng)勢占占領(lǐng)雙龍南街八一南街本案二環(huán)南路330國道市體育館湖海塘公園（規(guī)劃）幼兒園賓虹小學(xué)金華大學(xué)金華市區(qū)香格里拉酒店汽車南站印象城（華潤）八一南街沿沿線雙龍南街沿沿線賓虹路商業(yè)業(yè)中心地段段江北商業(yè)中中心地段330國道導(dǎo)入蘭蘭溪客戶330國道導(dǎo)入永康義烏客客戶導(dǎo)入江南客客戶：賓虹路商商業(yè)中心地地段戶外牌牌/八一南街及及雙龍南街街戶外、道道旗、廣告告牌導(dǎo)入江北客客戶：江北商業(yè)業(yè)中心地段段戶外牌/八一南街及及雙龍南街街戶外、道道旗、廣告告牌導(dǎo)入永康義義烏客戶：330國道廣告牌牌導(dǎo)入蘭溪客客戶：330國道廣告牌牌核心問題二二：如何實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落落地，讓本本案成為絕絕對標(biāo)桿策略：以洋洋房撬動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值，，凸顯核心心優(yōu)勢，樹樹立絕對標(biāo)標(biāo)桿！一、打造金金華首個(gè)洋洋房樣板段段，樹立絕絕對標(biāo)桿；；二、樣板區(qū)區(qū)大型開放放大型活動(dòng)動(dòng)，引爆關(guān)關(guān)注度；三、“云服服務(wù)”深度度闡述，““常青藤””高度認(rèn)可可；一、打造金金華首個(gè)庭庭院洋房樣樣板段開放時(shí)間：：9月；樣板戶型建建議：90方、130方戶型樣板區(qū)營造造建議：抓住金華華人注重品品質(zhì)，看重重家庭生活活，樣板段段加入生活活場景片段段，通過細(xì)細(xì)節(jié)的打造造，營造自自然、隨意意、生活化化的現(xiàn)場。1.實(shí)體樣板房2.售樓處3.參觀動(dòng)線營造生活場場景化的洋洋房樣板體體驗(yàn)區(qū)關(guān)鍵詞：浪浪漫、精致致、生活化化島形花海因項(xiàng)目缺乏乏依山近水水天然資源源，因此建建議在樣板板景觀打造造中因地制制宜，打造造精致、可可參與性強(qiáng)強(qiáng)的景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)：如法法式迷宮、、休憩亭、、島形花海海、噴水、、疊瀑等手手法營造樣樣板氣質(zhì)。。更具生活感感染力的實(shí)實(shí)景呈現(xiàn)，，震撼開放放！創(chuàng)作出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)：虛擬一個(gè)人人物，講述述一個(gè)故事事，他（她她）或他的的家人的故故事；比如：一個(gè)熱愛字字畫收藏的的政府官員員及擔(dān)任舞舞蹈老師的的太太，以以及他們六六歲的女兒兒——通過對主題題樣板人物物的生活場場景描述及及裝飾風(fēng)格格的影響，，放大創(chuàng)新新空間的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)有主人公的的樣板房重點(diǎn)包裝，，以鮮明人人物個(gè)性作作為創(chuàng)作主主題，體現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)新空間間及生活方方式的延伸伸，加強(qiáng)院院落、露臺臺、退臺等等的空間設(shè)設(shè)計(jì)：135方改善型樣樣板房打造造建議簡約時(shí)尚，，注重細(xì)節(jié)節(jié)與居住的的舒適性針對改善型型客戶特點(diǎn)點(diǎn)，135方精裝樣板板房采用新新古典主義義裝修風(fēng)格格，重點(diǎn)營營造溫馨浪浪漫的人居居環(huán)境，重重生活情境境的營造，，以細(xì)節(jié)打打動(dòng)客戶。。樣板房135方120方改善型樣樣板房打造造建議浪漫時(shí)尚，，關(guān)注居住住空間屬于于家的特性性針對首次改改善型客戶戶需求，120方精裝樣板板房采用簡簡歐主義裝裝修風(fēng)格，，強(qiáng)調(diào)富有有內(nèi)涵的，，優(yōu)雅、浪浪漫、舒適適的居住空空間。樣板房120方90方首置型樣樣板房打造造建議現(xiàn)代時(shí)尚，，注重收納納功能及生生活實(shí)用性性針對現(xiàn)代首首置型客戶戶的特點(diǎn)，，建議90方采用現(xiàn)代代簡約風(fēng)格格，體現(xiàn)室室內(nèi)設(shè)計(jì)的的可延展性性及實(shí)用功功能。樣板房90方售樓處舉辦時(shí)間：9月樣板區(qū)、、樣板房開開放期間；；針對人群：政府官員員代表、主主流媒體、、定向客戶戶、意向客客戶；活動(dòng)目的：通過超狗狗寵物運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)吸引市市場關(guān)注，，為項(xiàng)目蓄蓄水啟動(dòng)提提供活動(dòng)平平臺支持活動(dòng)內(nèi)容：寵物運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)活動(dòng)亮點(diǎn)：提升品牌牌調(diào)性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目氣氣質(zhì)金華首屆“超狗秀”（樣板區(qū)開啟啟）大型公關(guān)引引爆活動(dòng)，，吸引金華華市場廣泛泛關(guān)注二、樣板區(qū)區(qū)盛大開放放金地“云服服務(wù)”等你你來體驗(yàn)活動(dòng)時(shí)間：：10月份（配合合首期開盤盤及銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)）活動(dòng)內(nèi)容：：通過線上上線下，借借助微博、、社區(qū)論壇壇等，發(fā)布布金地招募募“云服務(wù)務(wù)”體驗(yàn)者者，號召客客戶的親身身參與，參參觀體驗(yàn)金金地“云服服務(wù)”提供供的商務(wù)、、“常青藤藤”提供的的教育等一一系列便利利，。活動(dòng)亮點(diǎn)點(diǎn)：線下通過過微博、、微信、、網(wǎng)絡(luò)等等渠道進(jìn)進(jìn)行全面面炒作，，制造輿輿論熱潮潮。金地“云云服務(wù)””全面體體驗(yàn)活動(dòng)動(dòng)三、金地地“云服服務(wù)”系系列體驗(yàn)驗(yàn)+炒作三、金地地“云服服務(wù)”系系列體驗(yàn)驗(yàn)+炒作金地“常常青藤””系列列體驗(yàn)活活動(dòng)針對金華華客戶特特別重視視孩子的的教育問問題，建建議開展展“常青青藤”為為標(biāo)題的的系列客客戶體驗(yàn)驗(yàn)活動(dòng)，，利用客客戶對教教育的重重視，通通過客戶戶對“常常青藤””的深度度體驗(yàn)，，凸顯““常青藤藤”體系系的優(yōu)越越性，增增加項(xiàng)目目的附加加值。9月10月11月12月小藝術(shù)家家小神童小英雄邀請當(dāng)?shù)氐刂探逃嘤?xùn)訓(xùn)機(jī)構(gòu)對客戶的的孩子進(jìn)進(jìn)行音樂樂、舞蹈、繪畫畫等藝術(shù)術(shù)教學(xué)培培訓(xùn)，一對一的的指導(dǎo)，，傳授家家長正確的教育育方式。。邀請著名名教師，，指導(dǎo)孩孩子在寫寫作、奧數(shù)等方方面的技技巧，教教導(dǎo)學(xué)生生如何取得好的的成績。。邀請孩子子參加周周末的拓拓展活動(dòng)動(dòng)，如球類比比賽、郊郊游、戶戶外拓展展等培養(yǎng)孩子子的團(tuán)隊(duì)隊(duì)合作精精神，獨(dú)獨(dú)立意識以及及領(lǐng)袖精精神。年末聯(lián)合合當(dāng)?shù)孛矫襟w或教教育部門門進(jìn)行小小客戶進(jìn)進(jìn)行才藝藝匯報(bào)表表演，現(xiàn)現(xiàn)場打分分，評選選“金地地才藝之之星”，，給予物質(zhì)質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，，授予榮榮譽(yù)頭銜銜針對區(qū)域域客戶以周邊競競品為突突破，陣陣地?cái)r截截拓展客客戶資源源針對市區(qū)區(qū)外溢客客戶戶外廣告告+巡展派單單引入主主城區(qū)外外溢客戶戶資源針對周邊邊縣市客客戶抓準(zhǔn)重要要節(jié)點(diǎn)，，網(wǎng)羅周周邊義烏烏、永康康、蘭溪溪客戶核心問題題三：如如何保障障客源，，實(shí)現(xiàn)開開盤必?zé)釤徜N的新新一輪傳傳奇策略：充充分利用用金地品品牌及““云服務(wù)務(wù)”體系系，拓展展客戶量量通過工地地圍擋攔攔截周邊邊競品客客戶具體建議議：項(xiàng)目外外圍工地地第一時(shí)時(shí)間進(jìn)行行包裝，，尤其是是沿雙龍龍南街、、蘭溪街街及與濱濱江項(xiàng)目目相鄰一一側(cè)；目的：對周周周邊路過過客戶及及競品客客戶進(jìn)行行攔截，，進(jìn)而打打通周邊邊區(qū)域客客群宣傳傳途徑；；銷售部及及樣板間間設(shè)置在在沿蘭溪溪街方向向，方便便客戶的的導(dǎo)入。。工地現(xiàn)場場增設(shè)圍圍墻廣告告，售樓樓部門口口或?qū)γ婷嬖O(shè)保安安亭或項(xiàng)項(xiàng)目精神神堡壘?！，F(xiàn)場廣告告攔截針對區(qū)域域客戶蘭溪街DM直郵———金華江江南老小小區(qū)執(zhí)行辦法法：點(diǎn)對點(diǎn)直直郵到戶戶（直郵郵效果較較好的社社區(qū)建議議在社區(qū)區(qū)做植入入式廣告告）領(lǐng)頭牛計(jì)計(jì)劃———周邊縣縣市針對人群群：在項(xiàng)目周周邊區(qū)市市選取帶帶客能力力較強(qiáng)的的“金牌牌領(lǐng)頭牛牛”進(jìn)行行一對一一登門拜拜訪，告告知激勵(lì)勵(lì)內(nèi)容，，即每成成交一套套給以領(lǐng)領(lǐng)頭牛給給予一定定的現(xiàn)金金獎(jiǎng)勵(lì)針對對象：金華江南區(qū)域域——市政府板塊，，重點(diǎn)社區(qū)，，具體根據(jù)周周邊競品項(xiàng)目目的客戶分布布點(diǎn)位再行梳梳理；針對區(qū)域客戶戶渠道拓展市政府板塊江南名城、當(dāng)當(dāng)代江南、南南湖花園、江江南春城。碧碧玉小區(qū)、泰泰地·世錦園、香格格里拉花園巡展——社區(qū)區(qū)、超市、賣賣場針對人群：商圈周邊區(qū)域域常住客群及及商貿(mào)市場內(nèi)內(nèi)中小私營業(yè)業(yè)主；針對區(qū)域客戶戶區(qū)域圈定：金華江南、江江北區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域商圈大大型超市、賣賣場、社區(qū)主主要出入口；；渠道拓展團(tuán)購?fù)平椤鹑A政府單單位、大型企企業(yè)優(yōu)惠內(nèi)容：團(tuán)購5套以上給予額額外2%優(yōu)惠惠相關(guān)支持：看房車、產(chǎn)品品推介的物料料、企業(yè)聯(lián)系系人公關(guān)費(fèi)用用等針對區(qū)域客戶戶針對對象：針對金華市政政府機(jī)關(guān)單位位、大型龍頭頭企業(yè)，在機(jī)機(jī)關(guān)、企業(yè)內(nèi)內(nèi)部進(jìn)行產(chǎn)品品推介，并組組織團(tuán)購；具具體根據(jù)同策策參與的競品品項(xiàng)目的客戶戶分布點(diǎn)位再再行梳理；渠道拓展在目標(biāo)客群必必經(jīng)之路設(shè)置置醒目廣告牌牌，雙龍南街街設(shè)置道旗，，330國道設(shè)置廣告告牌，高速、、國道出入口口設(shè)置高炮最最大限度形成成客戶截流之之勢。高品質(zhì)戶外截截流廣告攔截針對市區(qū)外溢溢客戶本案高炮高炮高炮高炮派單地點(diǎn)：婺城區(qū)區(qū)、金東區(qū)重重點(diǎn)社區(qū)、商商超，企事業(yè)業(yè)單位；圈地短信地點(diǎn)：江北、、江南高端寫寫字樓其它拓展手段段針對市區(qū)外溢溢客戶巡展地點(diǎn)：銀泰、、福泰隆，幼幼兒園，早教教機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)點(diǎn)社區(qū)門口；；拓展形式：戶戶外、短信、、當(dāng)?shù)仉娨暸_臺展示異地推廣針對客群：義烏、永康、、蘭溪等縣市市客群。針對其他縣市市客戶推售策略PART.6貨源盤點(diǎn)工程進(jìn)度9月10月11月9月上旬90方樣板房達(dá)到到展示條件售樓處達(dá)到開開放條件10月首次開盤9月下旬122、135樣板房達(dá)到展展示條件樣板區(qū)達(dá)到展展示條件產(chǎn)品分級第一價(jià)值組團(tuán)第二價(jià)值組團(tuán)第三價(jià)值組團(tuán)推售策略5.14月6月8月11月12月5月7月9月10月1月工程開工金地品牌屋開放第一批房源認(rèn)籌現(xiàn)場售樓處開放90方樣板房開放開盤122、135樣板房開放項(xiàng)目樣板區(qū)開開放推售策略1月3月5月8月9月2月4月6月7月10月第二批房源認(rèn)籌第二批房源開盤第三批房源開盤11月12月第三批房源認(rèn)認(rèn)籌第二批2014年4567891011品牌引爆+品牌體驗(yàn)時(shí)間軸與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)階段目標(biāo)拓客渠道售樓處、樣板板房及樣板區(qū)區(qū)開放122014年2013年品牌落地活動(dòng)動(dòng)10月初洋房首開1、金地“云服服務(wù)”及“常常青藤”品牌牌發(fā)布會(huì)；；2、金地品牌屋屋開放；3、我的庭院夢夢想征集活動(dòng)動(dòng)針對區(qū)域客戶戶：以江南區(qū)區(qū)域客戶為突突破，戶外+陣地?cái)r截；針對市區(qū)外溢溢客戶：深耕耕渠道，戶外外廣告+巡展+圈地短信；針對周邊區(qū)縣縣客戶：精準(zhǔn)準(zhǔn)投放，網(wǎng)羅羅周邊區(qū)縣客客戶三步走開盤1、金華首創(chuàng)庭庭院洋房樣板板區(qū)大型開放放活動(dòng)：金華首屆超狗狗秀活動(dòng)1、金地“云服服務(wù)”體驗(yàn)者者召集；2、金地“常青青藤”體驗(yàn)系系列活動(dòng)：2013-2014年度營銷策略略總控金地品牌屋開開放客戶圈定+品牌保溫產(chǎn)品深度體驗(yàn)驗(yàn)+開盤持續(xù)熱銷銷實(shí)景呈現(xiàn)，客客戶蓄水9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。2023