房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)三

上海印象首屆房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)

—馬貴明中國現(xiàn)行的土地制度全部土地都為社會(huì)主義公有制全民所有制（國有土地）：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；集體所有制（集體土地）：村農(nóng)民集體；國有土地使用權(quán)出讓國家土地使用者土地使用權(quán)（一定年限）土地使用權(quán)出讓金只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場)由國家壟斷國有土地出讓方式：招標(biāo)\掛牌\拍賣國有土地使用權(quán)出讓年限：居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)房地產(chǎn)特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；

3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；

4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國民生產(chǎn)總值的10%。

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑用地面積建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制?？偨ㄖ娣e總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。容積率總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比

。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。容積率越高，利用率越高；國家對容積率有限制，別墅≤1，多層在1-1.5，小高層、高層在1.5以上，如果在1.8以上肯定有高層房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑密度（建筑覆蓋率）用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑物垂直投影面積，國家對密度有限制，密度肯定小于1房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，對于購房者來說，綠化率高為好房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語綠地率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的各類綠地的總和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，綠地率控制的比較嚴(yán)格，一般離建筑物1.5米內(nèi)的綠化及離道路1米內(nèi)的綠化不計(jì)入綠地率內(nèi)的綠地面積房屋層數(shù)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)術(shù)語層高層高是指房產(chǎn)高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是是指層層高減減去樓樓板厚厚度的的凈剩剩值。。房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語語建筑高高度建筑物物室外外地面面至其其檐口口或屋屋面面面層的的高度度。屋屋頂上上的水水箱間間、電電梯機(jī)機(jī)房、、排煙煙機(jī)房房和樓樓梯出出口小小間等等不計(jì)計(jì)入建建筑高高度。。建筑筑間間距距兩棟棟建建筑筑物物或或構(gòu)構(gòu)筑筑物物外外墻墻之之間間的的水水平平距距離離。。建建筑筑間間距距主主要要根根據(jù)據(jù)所所在在地地區(qū)區(qū)的的日日照照、、通通風(fēng)風(fēng)、、采采光光、、消消防防安安全全等等方方面面的的因因素素綜綜合合考考慮慮確確定定，房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)術(shù)術(shù)語語多層建筑物高度高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。小高層介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。高層高層住宅為18層及以上。超高層百米以上別墅高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語語板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長長邊與與短邊邊之比比大于于或等等于2的建建筑,并且且短邊邊長度度小于于或等等于16米米。復(fù)式一個(gè)住住宅占占兩個(gè)個(gè)樓層層，有有內(nèi)部部樓梯梯聯(lián)系系上下下層，，一般般在首首層安安排起起居室室、廚廚房。。餐廳廳、衛(wèi)衛(wèi)生間間等。。躍式是一層層住宅宅但較較普通通住宅宅高，，可在在局部部掏出出夾層層，安安排臥臥室或或書房房等用用樓梯梯聯(lián)系系上下下，其其目的的是在在有限限的空空間里里增加加使用用面積積，提提高住住宅的的空間間利用用率。。錯(cuò)層戶內(nèi)樓樓板面面高度度不一一樣，，錯(cuò)開開出有有樓梯梯連接接，但但未分分成兩兩層，，適合合大面面積住住宅。錯(cuò)層層住宅宅的面面積計(jì)計(jì)算方方法參參照平平面住住宅面面積計(jì)計(jì)算。。點(diǎn)式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其長長邊與與短邊邊之比比小于于2的的建筑筑。復(fù)式躍層錯(cuò)層房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語語建筑面面積也也稱銷銷售面面積住宅的的建筑筑面積積是指指建筑筑物外外墻所所圍成成的空空間水水平面面積，，包括括可用用面積積、樓樓梯走走道面面積、、墻體體柱體體占地地面積積、其其它公公攤面面積公攤面面積公共門廳廳、過道道、電梯梯井、樓樓梯間、、垃圾道道、變電電室、設(shè)設(shè)備房等等為整座座樓服務(wù)務(wù)的公共共用房和和管理用用房的建建筑面積積之和以以及各單單元與樓樓宇公共共建筑空空間之間間的分隔隔以及外外墻墻體體水平投投影面積積的50%套內(nèi)建筑筑面積建筑面積積減去公公攤面積積，套內(nèi)內(nèi)面積又又等于套套內(nèi)使用用面積+套套內(nèi)墻體體面積+陽陽臺(tái)建筑筑面積房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語使用面積積建筑物各各層平面面中直接接為生產(chǎn)產(chǎn)生活使使用的凈凈面積的的總和使用面積積系數(shù)用百分率率表示，，等于總總套內(nèi)使使用面積積之和除除以總建建筑面積積結(jié)構(gòu)建筑筑面積建筑物各各層中，，外墻、、內(nèi)墻、、垃圾道道、通風(fēng)風(fēng)道、煙煙囪(均為投影影面積)等所占面面積的總總和輔助面積積建筑物各各層平面面樓梯、、走道、、所占凈凈面積的的總和房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語使用率使用面積積與建筑筑面積之之比，用用百分?jǐn)?shù)數(shù)表示。。板樓：：80%；塔樓樓75%；寫字字樓70%；商商場65%。使使用率與與人流量量密切相相關(guān)，人人流量大大的地方方，使用用率低實(shí)用率套內(nèi)建筑筑面積和和住宅面面積之比比房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語建筑物的建筑結(jié)構(gòu)劃分--磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、附壁柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。建筑物的建筑結(jié)構(gòu)劃分--磚木結(jié)構(gòu)

磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。

建筑物的建筑結(jié)構(gòu)劃分--鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)，如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料施工建造的房屋。

房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為止，消費(fèi)者在這一段時(shí)間內(nèi)購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普篇采用的一中房屋銷售方式現(xiàn)房是指房地產(chǎn)開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)地產(chǎn)權(quán)證的商品房，實(shí)際上就是指項(xiàng)目已竣工可以入住的房屋準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工。房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語開間住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)進(jìn)深一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)

一般大開開間案小小進(jìn)深最最優(yōu)房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)三通一平

通常指施工現(xiàn)場達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。

七通一平

大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。道路紅線道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語建筑風(fēng)格1-歐式建筑風(fēng)格2-現(xiàn)代簡約式（一般）3-西班牙建筑〖托斯卡納，法式建筑風(fēng)格，后現(xiàn)代派，巴洛克建筑風(fēng)格等〗外立面面磚、住宅墻面涂料、高級(jí)涂料，玻璃幕墻，1-2層商鋪干掛石材，物業(yè)現(xiàn)狀1-3號(hào)樓封頂，4號(hào)樓678號(hào)樓挖地基。房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語預(yù)售房必須五證齊全1-建設(shè)用地規(guī)劃許可證2-國有土地使用證3-建設(shè)工程規(guī)劃許可證4-建筑工程施工許可證5-商品預(yù)售許可證房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語交房需提供的兩書1-《商品房質(zhì)量保證書》2-《商品房使用說明書》

房地產(chǎn)相相關(guān)專業(yè)業(yè)術(shù)語按揭

是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)

契稅

指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房價(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)；住宅約為1.5%，商業(yè)約為3%。按揭所需的材料身份證復(fù)印件、

戶口本復(fù)印件、

結(jié)婚證復(fù)印件、

收入證明、

購房合同復(fù)印件、

營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、

三個(gè)月的連續(xù)稅單、

固定資產(chǎn)的發(fā)票

2023年年1月月6日日版權(quán)權(quán)所所有有，，不不得得翻翻印印第28頁感謝謝聆聆聽聽本章章結(jié)結(jié)束束9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。15:26:2915:26:2915:261/6/20233:26:29PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2315:26:2915:26Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。15:26:2915:26:2915:26Friday,January6,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2315:26:2915:26:29January6,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。06一一月月20233:26:29下下午15:26:291月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:26下午午1月-2315:26January6,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/615:26:3015:26:3006January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。3:26:30下下午3:26下下午15:26:301月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。15:26:3015:26:3015:261/6/20233:26:30PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2315:26:3015:26Jan-2306-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。15:26:3015:26:3015:26Friday,January6,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2315:26:3015:26:30January6,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。06一一月月20233:26:30下下午15:26:301月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月233:26下下午1月-2315:26January6,202316、少年十十五二十十時(shí)，步步行奪得得胡馬騎騎。。2023/1/615:26:3015:26:3006January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。3:26:30下午午3:26下午午15:26:301月-239、楊柳散和和風(fēng)，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、閱讀一切好好書如同和過過去最杰出的的人談話。15:26:3015:26:3015:261/6/20233:26:30PM11、越是沒沒有本領(lǐng)領(lǐng)的就越越