浙江寧波世襲一城項(xiàng)目全案營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告-明道地產(chǎn)

世襲一城繁華！全案營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告東南形勝，千年都會(huì)海曙自古繁華如今在這里，一個(gè)占據(jù)寧波半壁江山以上的物業(yè)翹楚即將在這片千年積淀的繁華核心區(qū)展現(xiàn)他對(duì)城市的抱負(fù)，并實(shí)現(xiàn)完美的轉(zhuǎn)身而這一轉(zhuǎn)身將因?yàn)榕c這片區(qū)域的邂逅而讓萬(wàn)眾期待……繁華所在這就是本次提報(bào)，解決問(wèn)題是不二法則實(shí)用、實(shí)效是明道的思考源點(diǎn)我們的原則：簡(jiǎn)而言之，就是《《《四問(wèn)——問(wèn)新政、問(wèn)產(chǎn)品、問(wèn)競(jìng)品、問(wèn)目標(biāo)群三提——附加值、利潤(rùn)、明道的力量五勢(shì)——造勢(shì)-借勢(shì)-集勢(shì)-成勢(shì)-延勢(shì)九術(shù)——操盤(pán)手法讓我們一一道來(lái)………一問(wèn)新政影響幾何？明道觀(guān)點(diǎn)：一、房市下行，房?jī)r(jià)下降勢(shì)在必行，或許又見(jiàn)長(zhǎng)冬有政策為證：新國(guó)八條二套房首付60%，貸款利率1.1倍；二手房不足5年轉(zhuǎn)手交易全額征稅；限購(gòu)令住房限購(gòu)城市翻番達(dá)72個(gè)

寧波政策落地：限購(gòu)令轉(zhuǎn)為禁購(gòu)令，調(diào)控再升級(jí)主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點(diǎn)評(píng)1、控制房?jī)r(jià)加強(qiáng)新建住房?jī)r(jià)格的管理和對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)測(cè)，合理控制房?jī)r(jià)。明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)2、住房保障加強(qiáng)住房保障建設(shè)及舊住宅的改造力度，今年新建70萬(wàn)平方米，其中廉租房60萬(wàn)方。擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍。3、全額征稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。加大房產(chǎn)交易成本，抑制投機(jī)4、二套房首付6成二套房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二套房首付比例再度上調(diào)10%5、土地雙限加大保障性住房及危舊房與“城中村”改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供應(yīng)總量的70%。確保保障房建設(shè)用地6、全面限購(gòu)1套房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民和1年以上納稅的非本市戶(hù)籍家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品房和二手房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購(gòu)令更加嚴(yán)厲7、約談機(jī)制目標(biāo)未完成的縣（市）區(qū)政府，有關(guān)部門(mén)根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談和問(wèn)責(zé)。問(wèn)責(zé)機(jī)制從市政府落到下轄縣市區(qū)政府8、輿論引導(dǎo)加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。輿論引導(dǎo)住房合理消費(fèi)住宅影響首當(dāng)其沖，高總價(jià)，大戶(hù)型面巨壓觀(guān)望態(tài)勢(shì)重現(xiàn)開(kāi)發(fā)商資金鏈面臨考驗(yàn)，有洗牌的可能房市投機(jī)客退場(chǎng)，資金需要找尋新出口二、限購(gòu)變禁購(gòu)，房市面臨多重考驗(yàn)！——或許：商務(wù)公寓市場(chǎng)的春天，來(lái)了！首付只需5成，住宅首套套都得6成不限購(gòu)，不限限貸，法人、、個(gè)人都可買(mǎi)買(mǎi)不再假離婚，，不再假社保保，正大光明明的買(mǎi)商務(wù)公寓，冬冬天里的一把把火！但同時(shí)，需要要注意解決的的是：按揭時(shí)間短，，每月還款壓壓力大，年輕輕人難以承受受無(wú)法落戶(hù)《新政影響總結(jié)結(jié)》抑制的是住宅宅投機(jī)維穩(wěn)是主旋律律，房?jī)r(jià)下降降房市下滑勢(shì)勢(shì)在必行抑制是暫時(shí)的的，冬天會(huì)過(guò)過(guò)去的冬天預(yù)計(jì)在新新政府上臺(tái)前前不會(huì)解凍商務(wù)公寓的春春天，來(lái)了??！二問(wèn)產(chǎn)品優(yōu)劣劣若何？（SWOT)城市核心，坐坐享一城繁華華天一閣、鼓樓樓、城隍廟、、天一廣場(chǎng)、和和義大道……市中心珍藏級(jí)級(jí)地塊，天賦賦珍稀。(S)優(yōu)勢(shì)1城市腹地，拒拒絕向遠(yuǎn)方遷遷徙身處聯(lián)豐商圈圈，農(nóng)工商、、好又多、學(xué)學(xué)校、銀行、、醫(yī)院，配套套極其成熟，，不再越遷越越遠(yuǎn)優(yōu)勢(shì)22號(hào)輕軌軌就在在家門(mén)門(mén)口，，2015年貫通通，可可見(jiàn)的的未來(lái)來(lái)輕軌的的價(jià)值值，將將會(huì)隨隨著通通車(chē)和和時(shí)間間推移移日漸漸明顯顯。優(yōu)勢(shì)3優(yōu)勢(shì)47000平米中中心園園林，，寬棟棟距，，連別別墅也也嘆為為觀(guān)止止超50米大棟棟距，，大視視野，，大遠(yuǎn)遠(yuǎn)見(jiàn)；；約7000平米中中庭闊闊景，，多重重景觀(guān)觀(guān)體系系，可可塑性性強(qiáng)。。專(zhuān)業(yè)聯(lián)聯(lián)手，，于海海曙核核心區(qū)區(qū)，締締造傳傳奇優(yōu)勢(shì)5品牌聯(lián)聯(lián)合的的力量量：寧寧波物物業(yè)翹翹楚聯(lián)聯(lián)合華華展設(shè)設(shè)計(jì)院院，精精工細(xì)細(xì)作，，開(kāi)山山巨獻(xiàn)獻(xiàn)4.5米挑高高復(fù)式式，1層價(jià)格格2層享受受，單單邊廊廊設(shè)計(jì)計(jì)，戶(hù)戶(hù)戶(hù)南南北通通透。。優(yōu)勢(shì)6“1+1”立體創(chuàng)創(chuàng)新戶(hù)戶(hù)型，，全城城爭(zhēng)藏藏市中心心河畔畔房，，自然然就在在呼吸吸間，，獨(dú)享享水岸岸風(fēng)情情，細(xì)細(xì)品高高遠(yuǎn)人人生。優(yōu)勢(shì)7東面臨臨河，，紫氣氣東來(lái)來(lái)，上上風(fēng)上上水車(chē)庫(kù)智智能識(shí)識(shí)別系系統(tǒng)、、建議議做的的全自自動(dòng)烘烘干系系統(tǒng)、、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)勢(shì)8高端智智能化化，科科技以以人為為本法人，，個(gè)人人均可可購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，不不受20%約束，，首付付比住住宅還還低優(yōu)勢(shì)9不限購(gòu)購(gòu)，不不限貸貸，逆逆市飄飄揚(yáng)(W)劣勢(shì)若若何：：無(wú)法落落戶(hù)，，按揭揭壓力力大會(huì)讓一一部分分新寧寧波人人和首首次置置業(yè)者者，望望而卻卻步水電商商用性性質(zhì)，，物業(yè)業(yè)費(fèi)相相對(duì)貴貴但可盡盡量申申請(qǐng)民民用水水電，，物業(yè)業(yè)費(fèi)影影響也也不大大（O)威脅會(huì)會(huì)怎樣樣？面臨和和美城城、金金東岸岸等分分流小小公寓寓客戶(hù)戶(hù)都是同同類(lèi)性性質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品，，后繼繼推出出量大大，需需搶奪奪客源源城西萬(wàn)萬(wàn)科金金色城城市，，羅曼曼風(fēng)情情等分分流大大戶(hù)型型客戶(hù)戶(hù)有規(guī)模模、品品牌、、景觀(guān)觀(guān)住宅宅等效效應(yīng)，，較易易打動(dòng)動(dòng)剛性性需求求者同區(qū)域域內(nèi)品品質(zhì)較較高二二手房房分流流大戶(hù)戶(hù)型客客戶(hù)如永和和居易易，聯(lián)聯(lián)豐社社區(qū)等等對(duì)新新寧波波人需需要落落戶(hù)需需求，，有較較大吸吸引力力（O)機(jī)會(huì)在在哪里里？新政抑抑制住住宅投投機(jī)，，公寓寓春天天到來(lái)來(lái)城市腹腹地沒(méi)沒(méi)有比比本案案綜合合優(yōu)勢(shì)勢(shì)更高高的產(chǎn)產(chǎn)品十分稀稀缺，，十分分搶手手產(chǎn)品總總結(jié)放眼寧寧波，，本案案的綜綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)獨(dú)獨(dú)一無(wú)無(wú)二4.5米的挑挑高公公寓基基本無(wú)無(wú)需擔(dān)擔(dān)心但80-120平米大大戶(hù)型型會(huì)面面臨眾眾多威威脅從另一一個(gè)角角度看看，大大戶(hù)型型成功功了，，本案案就成成功了了。三問(wèn)竟竟品如如何？？明道觀(guān)觀(guān)點(diǎn)：：或許，，最大大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手就就是自自己！！4.5米挑高高公寓寓基本本獨(dú)孤孤求敗敗80-120平米戶(hù)戶(hù)型面面臨一一定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，關(guān)鍵鍵看我我們的的心態(tài)態(tài)，看看價(jià)格格！雖然獨(dú)獨(dú)孤求求敗，，但了了解區(qū)區(qū)域土土地供供應(yīng)及及大市市范圍圍內(nèi)的的同類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目目，知已知知彼，，才能能百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆殆區(qū)域土土地供供應(yīng)情情況：：地塊名稱(chēng)面積(畝)用途容積率(≤)成交總價(jià)(萬(wàn))樓面價(jià)(元/M2)成交地價(jià)(萬(wàn)/畝)競(jìng)得單位交易時(shí)間預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間與本案的關(guān)系麗園北路東側(cè)勝豐地塊31.95商用2.2178083800557.33恒茂置業(yè)2010-9-202012年無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系聯(lián)豐仲家橋地塊63.65商用2.2282853030444.4博虹投資2010-1-212012年城市綜合體為本案帶來(lái)利好氣象路西段1#地塊81.51住宅2.210197385301251.1城投置業(yè)2009-12-252011年下半年安置房，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系儲(chǔ)備用地銷(xiāo)售時(shí)間與本案錯(cuò)開(kāi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)村級(jí)留用地定向銷(xiāo)售，與本案無(wú)直接關(guān)系同區(qū)域域內(nèi)，，并無(wú)無(wú)直接接的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，，開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間間也錯(cuò)錯(cuò)開(kāi)，，城市市綜合合體將將為本本案的的價(jià)值值提升升再奠奠基礎(chǔ)礎(chǔ)。四區(qū)在在推和和將推推商務(wù)務(wù)公寓寓一覽覽表：：11年還有有約3700套商務(wù)務(wù)公寓寓存量量，本本案如如8月推出出時(shí)，，仍有有1500套剩余余，總總量不不是很很大，，再加加上海海曙的的地段段優(yōu)勢(shì)勢(shì)和產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，問(wèn)題題不大大樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）現(xiàn)剩余套數(shù)（套）本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套）戶(hù)型面積（㎡）均價(jià)層高（米）裝修情況和美城高新區(qū)2010-12-1818001437107030-130136002.92000皇冠花園三期高新區(qū)2010-12-9689276095-157180003250021碼頭海曙區(qū)2010-8-221226441030-50平層14000復(fù)式17000平層3復(fù)式4.5平層2000復(fù)式3000鳳凰水岸高新區(qū)2011-4467467030-5017000平層3復(fù)式4.5未定陽(yáng)光豪生海曙區(qū)2011-2-23178123045-99180003.44000水清木華海曙區(qū)未定45045045035-40未定4.5未定BEST愛(ài)都會(huì)鄞州區(qū)2011-1-8269191044-48190004.52500金東岸高新區(qū)201070180003-5層3.36-22層4.5300學(xué)府1+1鄞州區(qū)2011-4159159029-36200004.5和63000錢(qián)湖云庭鄞州區(qū)2010-4-1060169030-50180003.12000合計(jì)

649837021520

項(xiàng)目周周邊新新推住住宅一一覽表表：周邊住宅價(jià)價(jià)格大都在在13000-15000元左右，是是本案重要要的參考依依據(jù)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間總套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)預(yù)計(jì)剩余量（套）戶(hù)型面積（㎡）均價(jià)裝修情況羅曼風(fēng)情鄞州區(qū)2011-1-11住宅760別墅24住宅226別墅244住宅89-12013000毛坯金色城市鄞州區(qū)2010-12-2956451095-160150001500元/㎡香檳水郡鄞州區(qū)2010-12-7212116075-9011500毛坯半島悅城鄞州區(qū)2011-43583585089-139預(yù)計(jì)140002500元/㎡領(lǐng)秀熙城鄞州區(qū)2011-5810810400住宅70-137別墅160-240未定毛坯合計(jì)44661887450了解完土地地、大市及及周邊住宅宅后，讓我我們?cè)賮?lái)看看看重點(diǎn)借借鑒個(gè)案的的具體情況況，能帶給給我們什么么啟示重點(diǎn)借鑒個(gè)個(gè)案1項(xiàng)目位置：：北鄰楊木木碶路，南南鄰?fù)ㄍ韭仿肪G化帶項(xiàng)目戶(hù)數(shù)：：共1800戶(hù)（一期396戶(hù)、二期320戶(hù)）占地面積：：37524㎡總建筑面積積：243000㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2010年12月18日、下一批批預(yù)計(jì)2011年4月推出房源：：推出首批批394套層高高：2.9米面積范圍：：30-125平米、主力力戶(hù)型70-90平米價(jià)格情況：：9080-15900元/㎡，均價(jià)13000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：：2000元/㎡水電性質(zhì)：：民用性質(zhì)質(zhì)銷(xiāo)售情況：：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天394套公寓全部部售罄和美城戶(hù)型面積（㎡）33-4169-7684-92合計(jì)套數(shù)（套約套數(shù)12515489368簽約率32%39%22%93%戶(hù)型面積（㎡）4979-8192合計(jì)套數(shù)（套）6419264320占比20%60%20%100%一期3#樓二期4#樓數(shù)據(jù)截止2月13日1室1廳1衛(wèi)：40平米和美城戶(hù)型型3室1廳1衛(wèi)73平米3室2廳1衛(wèi)130平米借鑒：完全全按住宅設(shè)設(shè)計(jì)包裝，，從結(jié)果看看，是成功功的，商務(wù)務(wù)公寓也可可以住宅化化提供了可可能，本案案更有信心心4.5米挑高公寓寓重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案2物業(yè)地址：：鄞州嵩江東東路與長(zhǎng)壽壽路交界處處銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡公寓戶(hù)型面積：44-48㎡層高：4.5米公寓套數(shù):264套銷(xiāo)售情況：開(kāi)盤(pán)四天銷(xiāo)售率達(dá)到60%，截止2月13銷(xiāo)售率達(dá)到80%左右BEST愛(ài)都會(huì)2房2廳2衛(wèi)48平米愛(ài)都會(huì)戶(hù)型型2房2廳2衛(wèi)45平米借鑒：同樣樣是4.5米，但不會(huì)會(huì)感到太壓壓抑，即使使2萬(wàn)的價(jià)格，，去化依然然不錯(cuò)，反反映出總價(jià)價(jià)的優(yōu)勢(shì)，，首次置業(yè)業(yè)的首選。。4.5米挑高公寓寓重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)個(gè)案3開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠：：開(kāi)盤(pán)期間間所有成交交者均可享享受250元/㎡優(yōu)惠。付款優(yōu)惠：：一次性付付清9.5折，按揭9.9折。銷(xiāo)售情況：：截止2011年2月13日銷(xiāo)售率約約為75%。21碼頭開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)要：：8月22日，推出四四幢小高層公寓，共共1226套裝修標(biāo)準(zhǔn)：：2000元/平米（平層層）3000元/平米（復(fù)式式）面積范圍：：30-50平米開(kāi)盤(pán)均價(jià)：：13200元/平米（平層層）16800元/戶(hù)型分析F4戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)1廚37㎡E戶(hù)型1室2廳1衛(wèi)1廚30㎡借鑒：同樣樣是4.5米，但感到到有些壓抑抑，裝修風(fēng)風(fēng)格用明亮亮簡(jiǎn)約的風(fēng)風(fēng)格能夠增增強(qiáng)空間通通透感。21碼頭是寧波波第一批4.5米挑高產(chǎn)品品的代表之之一，說(shuō)明明房?jī)r(jià)高企企的市場(chǎng)下下，小戶(hù)挑挑高大有可可為，但產(chǎn)產(chǎn)品可以再再優(yōu)化。4.5米挑高公寓寓總結(jié)房?jī)r(jià)高企的做簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、明快的裝修風(fēng)格會(huì)增強(qiáng)小戶(hù)型的通透感水電能申請(qǐng)民用，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更明顯80-120平米公寓代表表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案1產(chǎn)品高層住宅

價(jià)格預(yù)計(jì)15000元/平米規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積:6萬(wàn)方

2011-4戶(hù)型89-139

平米半島悅城與本本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系：4月上市，精裝裝修，將會(huì)預(yù)預(yù)先搶占本案案部分客源半島悅城（住住宅）面積段89-100100-110110-120120-139總套數(shù)套數(shù)859610572358配比24%27%29%20%100%80-120平米公寓代表表競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2產(chǎn)品小高層、高層、別墅

價(jià)格預(yù)計(jì)13000元/平米規(guī)模開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積:18萬(wàn)方

2011-1主力戶(hù)型89-120

平米羅曼風(fēng)情與本本案競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系：一批基本售羅曼風(fēng)情（住住宅）明道觀(guān)點(diǎn)：相對(duì)本案，以以上住宅在規(guī)規(guī)模及居住感感上要優(yōu)于本本案，但在地地段上根本無(wú)無(wú)法與本案抗抗衡在價(jià)格上，13000元/平（無(wú)精裝））是一個(gè)重要要的參考指標(biāo)標(biāo)。鑒于本案的的地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，明道認(rèn)認(rèn)為在持平平甚至是高高出500-1000元/平，本案仍仍有較大贏(yíng)贏(yíng)面。如果高于2000元/平，則會(huì)面面臨失去客客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。四問(wèn)：目標(biāo)標(biāo)群是誰(shuí)？？明道認(rèn)為：：他們是——離不開(kāi)城市市的老寧波波拼在寧波并并想扎根在在寧波的新新寧波人父母買(mǎi)給孩孩子的婚房房被禁購(gòu)令趕趕出來(lái)的住住宅投機(jī)客客有閑錢(qián)的投投資客人物寫(xiě)真離不開(kāi)城市市的老寧波波(主力客群））年齡：28-50歲（買(mǎi)大戶(hù)戶(hù)型多）購(gòu)買(mǎi)目的：：不愿遠(yuǎn)離離，選擇不不多為什么購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：生于此，長(zhǎng)長(zhǎng)于此，深深深的海曙曙情結(jié)環(huán)境優(yōu)美，，周邊學(xué)校校、醫(yī)院等等生活配套套齊全同樣的錢(qián)，，不愿遠(yuǎn)遷遷，城西也也有好的住住宅，但已已不是海曙曙。共同心聲：：我的過(guò)去、、現(xiàn)在、未未來(lái)都要在在海曙，海海曙才是寧寧波。想扎根在寧寧波的新寧寧波人年齡：28-35歲購(gòu)買(mǎi)目的：：寧波安個(gè)個(gè)家，過(guò)度度房為什么購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：買(mǎi)不起更大大更好的住住宅45平米公寓將將是這部分分人的首選選喜歡片區(qū)的的繁華與成成熟，還有有輕軌，房房子立面?zhèn)€個(gè)性也吻合合。共同心聲：：現(xiàn)在錢(qián)不多多，先買(mǎi)套套小房子過(guò)過(guò)度下吧，，安身才能能立命，嗯嗯，這不錯(cuò)錯(cuò)，風(fēng)格現(xiàn)現(xiàn)代，繁華華成熟，還還有輕軌，，再合適不不過(guò)了。父母給孩子子的婚房（（主力客群群）年齡：45-60歲（父母傾向向平層小戶(hù)戶(hù)，年輕傾傾向挑高為什么購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)：家原也在海海曙，孩子子結(jié)婚了，，在附近買(mǎi)買(mǎi)一套，互互相照顧。。孩子拼在寧寧波，為了了更好發(fā)展展，資助買(mǎi)買(mǎi)一套基本是父母母付首付甚甚至更多，，月供由小小兩口解決決部分或全全部共同心聲：：孩子大了，，自有孩子子的空間，，我們也不不想打擾他他們，但又又不愿隔得得太遠(yuǎn)，現(xiàn)現(xiàn)在房?jī)r(jià)被禁購(gòu)趕趕出來(lái)的的住宅投投機(jī)客年齡：30-60歲（存在于于寧波各各大市區(qū)區(qū)）為什么購(gòu)購(gòu)買(mǎi)：房子太多多了，住住宅不能能買(mǎi)了。。有錢(qián)沒(méi)處處投，這這里不限限購(gòu)不限限貸海曙核心心區(qū)，成成熟還有有輕軌，，肯定升升值共同心聲聲：錢(qián)總要找找到出口口，否則則就是死死錢(qián)，趁趁低潮出出手才能能賺更多多，地段段決定一一切，產(chǎn)產(chǎn)品也很很有特色色，租金金回報(bào)也也不錯(cuò)，，趕緊出出手為上上策。有閑錢(qián)的的投資客客年齡：30-60歲（存在于于寧波各各大市區(qū)區(qū)）為什么購(gòu)購(gòu)買(mǎi)：投資渠道道不多，，以政府府企事業(yè)業(yè)單位為為主住宅不能能買(mǎi)了，，得為資資金找新新路。海曙這種種地段的的房子基基本沒(méi)了了，投資資有保障障共同心聲聲：投資要穩(wěn)穩(wěn)點(diǎn)，錢(qián)錢(qián)要活點(diǎn)點(diǎn)，還是是這里上上算，不不管是租租還是賣(mài)賣(mài)人物概況況統(tǒng)計(jì)自用型需需求約占占70%，投資性性占30%人群區(qū)域域主要以以海曙為為主，特特別集中中在聯(lián)豐豐、聯(lián)豐豐西，鄞鄞奉路一一帶。地段、情情結(jié)、過(guò)過(guò)度、繁繁華、輕輕軌、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新成為購(gòu)購(gòu)買(mǎi)主因因?？腿哼€輻輻射到寧寧波大市市區(qū)的投投資客或或者給子子女買(mǎi)房房者將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)群群和居住住群分離離的現(xiàn)象象年齡涵蓋蓋范圍大大，從25-60歲間。項(xiàng)目名稱(chēng)面積段（㎡）購(gòu)房需求區(qū)域年齡晴園68-91首次置業(yè)鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主25-35100-120首次置業(yè)二次置業(yè)鄞州區(qū)、海曙區(qū)為主30-40120以上二次及以上置業(yè)鄞州區(qū)為主35-50羅曼風(fēng)情80-100首次置業(yè)鄞州區(qū)為主25-35100-120首次置業(yè)二次置業(yè)鄞州區(qū)為主30-45120-140二次及以上置業(yè)鄞州區(qū)為主35-50青林灣5期80-100首次置業(yè)二次置業(yè)海曙、鄞州、江北25-35100-120二次置業(yè)海曙、鄞州、江北30-40120-140二次及以上置業(yè)海曙、鄞州、江北35-50萬(wàn)科金色城市80-95首次置業(yè)鄞州區(qū)為主，部分海曙及江北25-35100-120首次置業(yè)二次置業(yè)鄞州區(qū)為主30-40120以上多次置業(yè)鄞州區(qū)為主35-50來(lái)自周邊邊樓盤(pán)客客群的數(shù)數(shù)據(jù)佐證證項(xiàng)目名稱(chēng)面積段（㎡）購(gòu)房需求區(qū)域年齡購(gòu)房屬性和美城

33-41投資置業(yè)首次置業(yè)江東區(qū)、高新區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)30-50歲40-50歲投資型客戶(hù)為主，約占60%；30歲左右過(guò)渡型自住購(gòu)房占40%69-92首次置業(yè)投資置業(yè)高新區(qū)和江東區(qū)為主、江北區(qū)30-50歲40-50歲的中年人為子女購(gòu)房為主，約占60%；30-35歲具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的青年人自住型購(gòu)房約占30%；其他投資類(lèi)購(gòu)房約占10%100-130二次置業(yè)高新區(qū)和江東區(qū)為主35-5035-40歲改善型購(gòu)房為主，約占80%，40-50歲投資購(gòu)房占20%皇冠花園三期

95-100首次置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖30-50父母為子女購(gòu)房和30-40歲具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的首次置業(yè)者為主，約占70%；其他類(lèi)型購(gòu)房約占30%

125二次置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖40-50進(jìn)城客戶(hù)和項(xiàng)目周邊區(qū)域的二次置業(yè)者為主，約占80%；其他購(gòu)房約占20%140以上多次置業(yè)江東、高新、鎮(zhèn)海、北侖、江北45-55項(xiàng)目周邊區(qū)域的二次及以上改善型購(gòu)房為主，占80%，其他占20%

21碼頭

30-50平層投資置業(yè)首次置業(yè)海曙區(qū)、江北區(qū)和鄞州區(qū)為主25-50

35-50歲的投資型購(gòu)房占60%，25-35歲的首次置業(yè)購(gòu)房占40%30-50復(fù)式首次置業(yè)投資置業(yè)海曙區(qū)、江北區(qū)和鄞州區(qū)為主25-4525-35歲的首次置業(yè)購(gòu)房占60%，35-45歲的投資型購(gòu)房占40%，陽(yáng)光豪生

45-55投資置業(yè)首次置業(yè)海曙區(qū)為主30-50投資性購(gòu)房65%，首次置業(yè)35%103二次置業(yè)海曙區(qū)為主40-55項(xiàng)目周邊居民具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因受到限購(gòu)令的影響從而選擇商業(yè)性質(zhì)的公寓來(lái)自同類(lèi)類(lèi)樓盤(pán)客客群的數(shù)數(shù)據(jù)佐證證同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)同區(qū)域同同類(lèi)樓盤(pán)盤(pán)他們是不不愿遷離離，最具具海曙情情結(jié)的一一群人。。他們是想想在寧波波扎根的的新寧波波人他們是有有著精明明的頭腦腦的一群群人。他們希望望有一個(gè)個(gè)既能在在繁華中中生活，，又能讓讓現(xiàn)有的的居住條條件再次次改善，，或者讓讓自己的的資金流流動(dòng)，讓讓財(cái)富保保值增值值的一群群人。而帶給他他們這種種多重滿(mǎn)滿(mǎn)足的正正是：總而言之之：四問(wèn)已經(jīng)經(jīng)完成，，市場(chǎng)已已然清晰晰，在這這個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，明明道思考考的是：：怎樣在在已經(jīng)十十分完美美的產(chǎn)品品基礎(chǔ)上上再前進(jìn)進(jìn)一步呢呢？三提提升一：：產(chǎn)品附附加值的的打造!提升二：：項(xiàng)目利利潤(rùn)的創(chuàng)創(chuàng)造!提升三：：明道能能為項(xiàng)目目和開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌做什什么？附加值打打造之1—重點(diǎn)打造造7000平米中心心園林園林景觀(guān)觀(guān)建議方方向:芭堤雅式式園林風(fēng)風(fēng)格理由：作為著名名的度假假勝地，，總是讓年輕人人無(wú)限向向往。我們要說(shuō)說(shuō)的是，，不去芭芭堤雅住在芭堤堤雅。寧波少有有此類(lèi)風(fēng)風(fēng)格，我我們做就是領(lǐng)先先，就是是獨(dú)特與產(chǎn)品個(gè)個(gè)性一脈脈相承。。附加值打打造之2—量身定制制功能性性社區(qū)根據(jù)目標(biāo)標(biāo)群的生生活習(xí)性性，設(shè)計(jì)計(jì)運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施，如如室外籃籃球場(chǎng)等等2、網(wǎng)絡(luò)設(shè)設(shè)施：每每個(gè)房間間提供光光纖到桌桌面的高高速網(wǎng)路路3、雅致的的藝術(shù)小小品、迷迷宮式園園林附加值打打造之3—產(chǎn)品再優(yōu)優(yōu)化因?yàn)橛腥A華展設(shè)計(jì)計(jì)院精工工細(xì)作，，產(chǎn)品已已十分完完美，明明道經(jīng)過(guò)過(guò)討論，認(rèn)為為可以再再優(yōu)化，，以使產(chǎn)產(chǎn)品更完完美，建建議如下下：2F衛(wèi)生間北面開(kāi)窗窗，增加加通透性性一、4.5米公寓2F增加衛(wèi)生生間，生生活更方方便，北北面開(kāi)窗窗加強(qiáng)通通透性走廊部分分贈(zèng)送面面積可做書(shū)房房，也可可做臥室室，靈活活運(yùn)用2F效果圖此處開(kāi)窗窗，加強(qiáng)強(qiáng)通透性性客廳挑空空部分衛(wèi)生間洗手臺(tái)再優(yōu)化建建議二復(fù)式公寓寓1F建議將廚廚房與洗洗衣房之之間的墻墻體下移移，增加加洗衣房房空間感感建議此墻墻下移，，增加通通透感與與空間感感1F建議墻下下移到此此位置灶臺(tái)洗菜臺(tái)走廊中空將中中間套型型做成南南北通透透將中間套套型做成成南北通通透，增增加類(lèi)住住宅產(chǎn)品品附加值值再優(yōu)化建建議三修改調(diào)整整后示意意圖車(chē)庫(kù)自動(dòng)動(dòng)識(shí)別系系統(tǒng)（已已引進(jìn)澳澳大利亞亞技術(shù)））指紋識(shí)別別系統(tǒng)（（已有））衛(wèi)生間自自動(dòng)烘干干系統(tǒng)（（小戶(hù)型型增加，，無(wú)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，衣物物易干）再優(yōu)化建建議四：：智能社社區(qū)，科科技人文文關(guān)懷提升二：：項(xiàng)目利利潤(rùn)的創(chuàng)創(chuàng)造!我們最終終的目標(biāo)標(biāo)——挑戰(zhàn)7.5億！公寓、類(lèi)類(lèi)住宅、、商鋪公寓、類(lèi)類(lèi)住宅12個(gè)月完成成90%以上的銷(xiāo)銷(xiāo)售率商鋪3個(gè)月完成成100%的銷(xiāo)售率率提升三：：明道能能為項(xiàng)目目和開(kāi)發(fā)發(fā)商的品品牌提升升做什么么？抽調(diào)最優(yōu)優(yōu)秀的企企劃、銷(xiāo)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)隊(duì)專(zhuān)門(mén)只只服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目1名企劃，，1名設(shè)計(jì)，，1名總監(jiān)，，5個(gè)銷(xiāo)售員員，銷(xiāo)售售總監(jiān)親親自?huà)鞄泿浢恐堋⒚棵吭碌睦龝?huì)制度度，思考考如何賣(mài)賣(mài)得更好好更高利利潤(rùn)。當(dāng)然還有有足夠的的重視和和足夠的的信心。。一：量量身定定制的的營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)隊(duì)二：豐豐富的的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)案例例明道作品掠影還有，，就是是通過(guò)過(guò)企劃劃推廣廣，讓讓項(xiàng)目目和開(kāi)開(kāi)發(fā)商商的品品牌和和美譽(yù)譽(yù)度逐逐步達(dá)達(dá)至層層峰??！五勢(shì)達(dá)達(dá)成策略總總思想想五勢(shì)，，定乾乾坤造勢(shì)-借勢(shì)-集勢(shì)-成勢(shì)-延勢(shì)五勢(shì)之之一、、造勢(shì)勢(shì)時(shí)間：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前3個(gè)月目的：：山雨雨欲來(lái)來(lái)的氣氣勢(shì)及及形象象高度度如何造造？凌駕性性的形形象高高度企劃調(diào)調(diào)性路易威威登傳傳達(dá)““旅行行”哲哲學(xué)征征服全全世界界百達(dá)翡翡麗延延用““代代代相傳傳”故故事追追求恒恒久價(jià)價(jià)值和美城城在高高新區(qū)區(qū)還說(shuō)說(shuō)自己己是市市中心心，精精工美美宅21碼頭在在海曙曙的邊邊緣還還說(shuō)自自己是是老海海曙新新碼頭頭那么“作為在在腹地地的我我們””應(yīng)該該說(shuō)什什么，，應(yīng)該該達(dá)到到怎樣樣的高高度？？讓我們們回顧顧一下下項(xiàng)目目所有有的賣(mài)賣(mài)點(diǎn)。。其中最大的是什么？？大到足以支撐撐整個(gè)項(xiàng)目目？中心，只有有中心這里不僅是是寧波的圓圓心這里也是寧寧波的源心心這里不僅擁?yè)碛刑煲婚w閣、鼓樓、、月湖、城隍廟這樣樣的歷史印印記這里更擁有有天一廣場(chǎng)場(chǎng)、和義大大道現(xiàn)代化化的商業(yè)地地標(biāo)這里集合了了這座城市市所有的繁繁華與優(yōu)雅雅傳統(tǒng)與現(xiàn)代代在這里交交融；繁華與歷史史在這里相相遇；在這里不僅僅延續(xù)了城城市的過(guò)去去；還擁有著繁華華的現(xiàn)在以及及無(wú)限寬廣的的未來(lái)。世襲。繁華于是，概念核核心噴薄而出出○生于斯，長(zhǎng)于于斯的情結(jié)和和榮耀?！鹨虮景赋霈F(xiàn)而而讓夢(mèng)想延續(xù)續(xù)的圓滿(mǎn)○從古至今的繼繼承○海曙腹地○城市核心○成熟配套○輕軌上○過(guò)去，現(xiàn)在在、將來(lái)雅致:對(duì)美感和文化的追求精致:對(duì)精工的追求海曙品質(zhì)品位極致:對(duì)繁華的追求理念產(chǎn)品階層世襲項(xiàng)目定位中心腹地。輕軌畔。珍稀美寓物質(zhì)、價(jià)值屬屬性遠(yuǎn)景景價(jià)價(jià)值值屬屬性性產(chǎn)品品、、精精神神屬屬性性世襲襲、、繁繁華華核心心關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞傳播品牌理念彰顯產(chǎn)品稀缺應(yīng)和客群心理傳播播調(diào)調(diào)性性?xún)?nèi)斂斂的的高高貴貴低調(diào)調(diào)的的優(yōu)優(yōu)雅雅傳播播語(yǔ)語(yǔ)應(yīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而而生生世襲襲一一城城繁繁華華繁華華從從未未離離中中心心遠(yuǎn)遠(yuǎn)去去，，滿(mǎn)滿(mǎn)城城繁繁華華，，源源起起海海曙曙，，終終歸歸中中心心，，歷歷史史的的印印記記，，現(xiàn)現(xiàn)在在的的繁繁華華，，未未來(lái)來(lái)的的宏宏偉偉藍(lán)藍(lán)圖圖，，都都因因本本案案的的出出現(xiàn)現(xiàn)，，而而一一脈脈相相承承，，本本案案應(yīng)應(yīng)首首先先承承載載這這一一使使命命。。他的的演演繹繹體體系系是是這這樣樣的的………VI體系系案名名已已有有，，我我們們做做了了如如下下表表現(xiàn)現(xiàn)應(yīng)用用同時(shí)時(shí)，，為為了了與與調(diào)調(diào)性性更更好好的的吻吻合合，，我我們們建建議議了了如如下下案案名名望園園主推推案案名名備選選案案名名悅郡郡推廣廣體體系系軟文文鋪鋪墊墊讓生生活活重重回回中中心心城市市中中心心的的土土地地越越來(lái)來(lái)越越少少，，城城市市中中心心的的房房?jī)r(jià)價(jià)越越來(lái)來(lái)越越高高。。越越來(lái)來(lái)越越多多的的人人被被迫迫離離開(kāi)開(kāi)生生活活已已久久的的城城市市中中心心，，離離開(kāi)開(kāi)那那些些從從小小以以來(lái)來(lái)的的記記憶憶，，離離開(kāi)開(kāi)那那居居住住已已久久的的習(xí)習(xí)慣慣，，選選擇擇到到城城市市的的郊郊區(qū)區(qū)、、選選擇擇那那些些被被稱(chēng)稱(chēng)為為有有著著光光明明未未來(lái)來(lái)的的偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)地地區(qū)區(qū)居居住住。。如今在在中心心，為為完成成一處處在城城市中中心居居住的的夢(mèng)想想，讓讓生活活重新新回到到城市市中心心。久違。。執(zhí)行行難??！至此，，讓生生活重重回城城市中中心開(kāi)篇硬硬廣兒時(shí)的的記憶憶，逐逐漸遠(yuǎn)遠(yuǎn)去？？城市的的繁華華，成成為記記憶？？腳下的的步伐伐，遠(yuǎn)遠(yuǎn)離城城市？？幸好還還有，，望園園。不止于于繁華華不是所所有的的中心心都能能冠以以“中中心””之名名導(dǎo)入與中心心有染染不是所所有的的人都都有機(jī)機(jī)會(huì)自自詡為為“中中心人人”獨(dú)特時(shí)間的的著作作不是所所有的的房子子都有有幸在在“中中心””生長(zhǎng)長(zhǎng)轉(zhuǎn)承承接到到產(chǎn)品品串起一一城繁繁華家門(mén)口口的2號(hào)輕軌軌，將將城市市的繁繁華逐逐一串串起倒映一一城璀璀璨這條河河，流流淌的的是對(duì)對(duì)中心心絲絲絲眷念念和情情懷承接到到產(chǎn)品品7000平米中中庭園園林，，40米寬棟棟距，，讓別別墅也也嘆為為觀(guān)止止!承接到到產(chǎn)品品開(kāi)盤(pán)預(yù)預(yù)熱眾望。。所望望望園即即將公公開(kāi)，，全城城熱盼盼全城。。爭(zhēng)藏藏眾望所所望，，永都都·望園紅紅動(dòng)甬甬城開(kāi)盤(pán)報(bào)報(bào)廣見(jiàn)證。。傳奇奇開(kāi)盤(pán)三三天，，首批批房源源瞬搶搶一空空，數(shù)數(shù)千位位新老老寧波波人爭(zhēng)藏傳傳奇在在這片片千年年的人人文寶寶地再再次被被見(jiàn)證證。開(kāi)盤(pán)延延續(xù)五勢(shì)之之一、、造勢(shì)勢(shì)時(shí)間：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前3個(gè)月目的：：山雨雨欲來(lái)來(lái)的氣氣勢(shì)及及形象象高度度如何造造？戶(hù)外造造五勢(shì)之之一、、造勢(shì)勢(shì)時(shí)間：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前3個(gè)月目的：：山雨雨欲來(lái)來(lái)的氣氣勢(shì)及及形象象高度度如何造造？活動(dòng)造造活動(dòng)造：寧波首屆““非誠(chéng)勿擾擾”相親大大會(huì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)盤(pán)前3個(gè)月至開(kāi)盤(pán)盤(pán)后3個(gè)月具體操作：：項(xiàng)目冠名，，形成延續(xù)續(xù)性的活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。先聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)絡(luò)《東方熱線(xiàn)》、《搜房》《焦點(diǎn)》《新浪樂(lè)居》，雜志《城市之間》進(jìn)行第一輪輪報(bào)名和資資料搜集。。再根據(jù)報(bào)名名人數(shù)，聯(lián)聯(lián)合寧波電電臺(tái)，進(jìn)行行電視錄播播。從樓盤(pán)推廣廣初期到后后期，一直直都可以吸吸引眼球，，制造話(huà)題題，持續(xù)關(guān)關(guān)注，配合合傳統(tǒng)媒體體推廣，更更見(jiàn)成效。。這是針對(duì)目標(biāo)標(biāo)群體量身定定制的活動(dòng)。。營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)2“流金歲月。。中心印象””攝影聯(lián)展?fàn)I銷(xiāo)活動(dòng)3：“我和中心的故故事”征文：（以上活動(dòng)視視積累情況再再定做不做））方式：活動(dòng)2、3可任選一，也也可聯(lián)動(dòng)進(jìn)行行目的：與中心心、繁華主題題相扣，展現(xiàn)現(xiàn)變遷脈絡(luò)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前前2個(gè)月具體操作：網(wǎng)上報(bào)名，網(wǎng)網(wǎng)上評(píng)票，最最后網(wǎng)上選出出前三名，獲獲贈(zèng)購(gòu)房禮券券或大家電一一部，獲獎(jiǎng)作作品同步在售售樓處、報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)展出出。五勢(shì)之二：借借勢(shì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前前2個(gè)月目的：繼續(xù)累累積高度，引引發(fā)深度關(guān)注注如何借？借媒體，借渠渠道如何借媒體媒體如在近期期內(nèi)對(duì)本區(qū)域域有報(bào)道，又又與推廣期吻吻合，可借力力使力。本區(qū)域如配套套、輕軌、商商業(yè)中心有新新進(jìn)展，也可可趁機(jī)擴(kuò)大宣宣傳深度。自己與媒體溝溝通，前期以以軟新聞鋪墊墊，讓媒體為為我們宣傳。。媒體策略明道認(rèn)為，如如此好的地段段，總廣告預(yù)預(yù)算不必太多多，就可完美美實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售任任務(wù)，按照總總銷(xiāo)的0.2%-0.5%既可（約150-300萬(wàn)）有些活動(dòng)和銷(xiāo)銷(xiāo)售道具的多多些投入，只只是為品牌的的提升做更好好的鋪墊，可可由開(kāi)發(fā)商選選擇。主力媒體為：：報(bào)紙：寧波晚報(bào)、現(xiàn)現(xiàn)代金報(bào)為主主，日?qǐng)?bào)商報(bào)報(bào)為輔陣地營(yíng)銷(xiāo)：戶(hù)外、高炮封封殺過(guò)項(xiàng)目的的道路卡口，，道旗夾道歡歡迎，形成氣氣場(chǎng)占據(jù)中心高度度：市中心可做3-6個(gè)月的宣傳，，潛移默化的的高度。短信：：直達(dá)的的很好好渠道道電臺(tái)：：104.7,98.6，共20秒重復(fù)復(fù)廣告告，每每次4秒，目目標(biāo)群群愛(ài)聽(tīng)聽(tīng)的頻頻道小禮品品：小恩小小惠，，傳遞遞主題題的好好渠道道如何通通過(guò)借借創(chuàng)意意創(chuàng)新新渠道道別樣樣傳播播本案案會(huì)發(fā)發(fā)光光的的LED標(biāo)志志售樓樓處處在在農(nóng)農(nóng)工工商商對(duì)對(duì)面面，，且且是是干干道道，，門(mén)門(mén)頭頭采采用用LED標(biāo)志志，，形形成成夜夜色色中中閃閃亮亮的的景景觀(guān)觀(guān)。。制作作寧寧波波第第一一個(gè)個(gè)真真人人模模特特TVC實(shí)用用、、新新潮潮、、吻吻合合目目標(biāo)標(biāo)群群心心態(tài)態(tài)的的小小禮禮品品車(chē)載載MP3車(chē)載載香香水水煙斗斗煙煙盒盒毛巾巾無(wú)線(xiàn)線(xiàn)鼠鼠標(biāo)標(biāo)情侶侶對(duì)對(duì)杯杯車(chē)骨骨頭頭枕枕車(chē)出出風(fēng)風(fēng)口口香香水水五勢(shì)勢(shì)之之三三：：集集勢(shì)勢(shì)時(shí)間間：：開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)前前1個(gè)月月目的的：：承承接接形形象象高高度度，，深深入入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁嫁產(chǎn)產(chǎn)品品，，形形成成萬(wàn)萬(wàn)眾眾期期待待的的緊緊迫迫感感如何何集集？？各種種媒媒體體集集中中投投放放，，特特別別是是報(bào)報(bào)媒媒高高頻頻次次投投放放，，形形成成視視覺(jué)覺(jué)轟轟炸炸。。五勢(shì)勢(shì)之之四四：：成成勢(shì)勢(shì)時(shí)間間：：盛盛大大開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)目的的：：萬(wàn)萬(wàn)事事具具備備，，只只待待傳傳奇奇誕誕生生如何何成成？？各種種媒媒體體集集中中投投放放，，報(bào)報(bào)媒媒做做大大版版面面的的開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)廣廣告告，，其其他他媒媒體體更更換換相相應(yīng)應(yīng)內(nèi)內(nèi)容容。。銷(xiāo)售售手手段段，，SP靈活活應(yīng)應(yīng)用用，，形形成成擠擠壓壓效效應(yīng)應(yīng)。?？煽伎紤]慮買(mǎi)買(mǎi)房房送送家家具具券券一一步步到到位位。五勢(shì)勢(shì)之之五五：：延延勢(shì)勢(shì)時(shí)間間：：開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)后后1個(gè)月目的：延延續(xù)開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱效，，合同定定后服務(wù)務(wù)跟蹤，，為二批批開(kāi)盤(pán)奠奠定熱銷(xiāo)銷(xiāo)基礎(chǔ)。。如何延延？報(bào)媒做做回應(yīng)應(yīng)熱銷(xiāo)銷(xiāo)的廣廣告，，感恩恩回顧顧，減減少投投放量量，同同時(shí)做做好客客戶(hù)維維護(hù)工工作，，形成成自發(fā)發(fā)口碑碑傳播播，活活動(dòng)的的延續(xù)續(xù)效應(yīng)應(yīng)。五勢(shì)之之五：：延勢(shì)勢(shì)安排一一場(chǎng)小小活動(dòng)動(dòng)：目的：：針對(duì)對(duì)已購(gòu)購(gòu)業(yè)主主，做做情感感聯(lián)絡(luò)絡(luò)工作作“我手手做我我心，，你儂儂我儂儂”巧巧克力力DIY大賽邀請(qǐng)已已購(gòu)客客戶(hù)來(lái)來(lái)售樓樓處現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行巧巧克力力DIY大賽，，主辦辦方提提供一一塊制制作區(qū)，邀邀請(qǐng)專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的的巧克克力制制作人人員進(jìn)進(jìn)行輔輔導(dǎo)，，客戶(hù)戶(hù)動(dòng)手手制作作巧克克力并并可以在上上面刻刻上對(duì)對(duì)方的的名字字。最后，，還有有九術(shù)術(shù)9大營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略，9術(shù)撼寧寧波術(shù)一：：移動(dòng)動(dòng)售樓樓處江北萬(wàn)萬(wàn)達(dá)、、歐尚尚設(shè)銷(xiāo)銷(xiāo)售點(diǎn)點(diǎn)，短短期引引爆市市場(chǎng)。。術(shù)二：：拋磚磚引玉玉分批適適量推推出，，火爆爆每批批，提提價(jià)每每批聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)銷(xiāo)售、、互相相突顯顯優(yōu)勢(shì)勢(shì)，促促進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售。。術(shù)三：：拉高高價(jià)差差，均均衡去去化一樓與與頂層層價(jià)差差的拉拉開(kāi)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)均衡衡去化化。拉高挑挑高公公寓售售價(jià)，，促進(jìn)進(jìn)平層層類(lèi)住住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售。。術(shù)四：：虛張張價(jià)勢(shì)勢(shì)，促促進(jìn)成成交前期報(bào)報(bào)高價(jià)價(jià)格，，造成成價(jià)格格定勢(shì)勢(shì)，后后期開(kāi)開(kāi)盤(pán)以以較低低價(jià)入入市，，造成成反差差，促促進(jìn)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。。術(shù)五：：梯梯度優(yōu)優(yōu)惠，，促進(jìn)進(jìn)簽約約開(kāi)盤(pán)階階段實(shí)實(shí)行不不同的的限期期，付付款方方式優(yōu)優(yōu)惠，，促進(jìn)進(jìn)主動(dòng)動(dòng)簽約約，盡盡快回回收資資金。。術(shù)六六：：小小恩恩小小惠惠，，引引發(fā)發(fā)口口碑碑，，持持續(xù)續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售售開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)期期，，簽簽約約送送一一些些小小家家電電，，促促進(jìn)進(jìn)口口碑碑持持續(xù)續(xù)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)。。術(shù)七七：：體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)，，事事實(shí)實(shí)服服人人充分分發(fā)發(fā)揮揮樣樣板板房房對(duì)對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的促促進(jìn)進(jìn)作作用用，，并制制作作社社區(qū)區(qū)智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)模模擬擬演演示示視視屏屏光光盤(pán)盤(pán)，，在在售售樓樓處處循循環(huán)環(huán)播播放放。。樣板板房房生生活活氛氛圍圍渲渲染染細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)示示意意術(shù)八八：：VIP卡發(fā)發(fā)放放，，提提前前鎖鎖定定目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)通過(guò)過(guò)VIP卡升升級(jí)級(jí)程程序序，，三三次次測(cè)測(cè)試試市市場(chǎng)場(chǎng)，，全全面面了了解解目目標(biāo)標(biāo)客客戶(hù)戶(hù)心心理理價(jià)價(jià)位位及及需需求求量量，，確確保保開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)定定價(jià)價(jià)精精準(zhǔn)準(zhǔn)，，高高價(jià)價(jià)、、快快速速去去化化，，達(dá)達(dá)到到項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化初級(jí)級(jí)VIPB級(jí)VIPA級(jí)VIP門(mén)衛(wèi)衛(wèi)飲品品員員所有有銷(xiāo)銷(xiāo)售售人人員員進(jìn)進(jìn)行行禮禮儀儀培培訓(xùn)訓(xùn)，，保保潔潔員員、、保保安安全全部部標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)著著裝裝，，讓客戶(hù)每一次次的看房經(jīng)歷歷，都是尊貴貴愉悅的體驗(yàn)驗(yàn)。術(shù)九：細(xì)節(jié)服服務(wù)，彰顯尊尊貴具體操盤(pán)手法法【項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議議】愛(ài)都會(huì)物業(yè)類(lèi)型：1-9層酒店10-21層精裝公寓精裝復(fù)式公寓寓總戶(hù)數(shù)數(shù)：264戶(hù)面積范圍：44-48m2層高高：：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：20000元/m2網(wǎng)上備案每周周2-5套左右。目前公寓部分分備案銷(xiāo)售78套，剩余186套，備案銷(xiāo)售售率29.5％。目前均價(jià)價(jià)20000元/平米。一次性付清95折，分期付款98折。外灘風(fēng)景物業(yè)類(lèi)型：1-2層商鋪3-10層精裝公寓精裝復(fù)式公寓寓總戶(hù)數(shù)數(shù)：300戶(hù)面積范圍：30-100m2層高高：：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：23000元/m2網(wǎng)上備案每周周1-3套左右。目前公寓部分分備案銷(xiāo)售236套，剩余54套，備案銷(xiāo)售售率81.4％。目前均價(jià)23000元/平米。一次性付清96折，按揭98折。金東岸物業(yè)類(lèi)型：1-2層商鋪4、5層平層精裝公公寓3、6-22層復(fù)式精裝公公寓精裝復(fù)式公寓寓總戶(hù)數(shù)數(shù)：618戶(hù)面積范圍：45-68m2層高高：：4.5米銷(xiāo)售均價(jià)：18000元/m2網(wǎng)上備案每周周2-8套左右。目前前公寓部分備備案銷(xiāo)售350套，剩余309套，備案銷(xiāo)售售率53.1％。目前平層均價(jià)價(jià)13000元/平米，復(fù)式18000元/平米。一次性付清優(yōu)優(yōu)惠800元/m2，按揭優(yōu)惠300元/m2。另外簽約送8萬(wàn)（全套軟裝裝）。21碼頭物業(yè)類(lèi)型：商商業(yè)別墅平層、復(fù)式公公寓公寓總戶(hù)數(shù)：：1160戶(hù)精裝復(fù)式公寓寓主力面積：30-50m層高高：：4.5米銷(xiāo)售均均價(jià)：：16800元/m2網(wǎng)上備備案每每周4－10套左右右。目目前公公寓部部分備備案銷(xiāo)銷(xiāo)售767套，剩剩余459套，備備案銷(xiāo)銷(xiāo)售率率62.5％。目目前平平層均均價(jià)13200元/平米，，復(fù)式16800元/平米。。一次性性付清清9.7折，分期和和按揭揭9.9折。和美城城物業(yè)類(lèi)類(lèi)型：：類(lèi)住住宅總戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)：1800戶(hù)第一批批3#精裝類(lèi)類(lèi)住宅宅戶(hù)數(shù)數(shù)：：396戶(hù)面積范范圍：：30-92㎡㎡主力戶(hù)戶(hù)型：：70-90㎡㎡層高高：：2.9米銷(xiāo)售均均價(jià)：：13000元/m2網(wǎng)上備備案每每周2－8套左右右。目前公公寓部部分備備案銷(xiāo)銷(xiāo)售371套，剩余25套。備備案銷(xiāo)銷(xiāo)售率率93.7％。目前均均價(jià)13000元/平米一次性付付清1200元/㎡，按揭首付付50%優(yōu)惠100元/㎡，按揭首付付30%無(wú)優(yōu)惠。。挑高4.5米公寓：：愛(ài)都都會(huì)20000元/平方米帶帶精裝裝外灘風(fēng)景景23000元/平方米帶帶精裝裝金東岸18000元/平方米帶帶精裝裝21碼頭16000元/平方米帶帶精精裝類(lèi)住宅：：和美美城13000元/平方米帶帶精裝類(lèi)產(chǎn)品市市場(chǎng)價(jià)格格表現(xiàn)為為：【項(xiàng)目?jī)r(jià)格格建議】項(xiàng)目?jī)r(jià)格格：賣(mài)得得就是要要比市場(chǎng)場(chǎng)貴！基于目前前市區(qū)的的價(jià)格表表現(xiàn)，以以及參照照各樓盤(pán)盤(pán)價(jià)格和和本公司司的專(zhuān)業(yè)業(yè)操作效效應(yīng)，初初定項(xiàng)目目?jī)r(jià)格：：挑高公寓寓均價(jià)：：20000元/平米類(lèi)住宅均均價(jià)為：：15500元/平米底層商業(yè)均均價(jià)：35000元/平米注：此價(jià)格格方案未考考慮市場(chǎng)整整體價(jià)格上上漲及自然然增值因素素我們最終的的目標(biāo)——挑戰(zhàn)7.5億！公寓、類(lèi)住住宅、商鋪鋪怎樣的操盤(pán)盤(pán)手法能創(chuàng)創(chuàng)造更高的的價(jià)格銷(xiāo)售售率？快速銷(xiāo)售！！

均衡去去化??！高高價(jià)成交交?。?！針對(duì)本案我我們的任務(wù)務(wù)是什么？？-----銷(xiāo)售的思考考！針對(duì)本案我我們的任務(wù)務(wù)是什么？？----銷(xiāo)售的思考考！本案產(chǎn)品有有何特性？？市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力如何？？哪類(lèi)產(chǎn)品市市場(chǎng)銷(xiāo)售有有抗性？需需重點(diǎn)突戶(hù)型面積配配比分析表表類(lèi)型面積棟位戶(hù)數(shù)面積比例公寓40.82#11F195（暫測(cè)）795620%類(lèi)住宅85.33#22F、4#22F2522149654%類(lèi)住宅1233#22F、4#22F841033226%小計(jì)53139784100%類(lèi)住宅面積積占項(xiàng)目80%，類(lèi)住宅的的銷(xiāo)售決定定項(xiàng)目成敗敗挑高公寓特特性分析：：兩房全通透透、上下動(dòng)動(dòng)靜區(qū)分、、低總價(jià)、、時(shí)尚有品品位、有較較強(qiáng)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，，購(gòu)房者注注重總價(jià)，，對(duì)單價(jià)不不敏感。層層高受限限，居住舒舒適度有一一定影響。。平層類(lèi)住宅宅特性分析析：市中心、新新房、社區(qū)區(qū)有品質(zhì)、、單價(jià)有一一定市場(chǎng)吸吸引力，中中間套，，非真正意意義南北通通透、總價(jià)價(jià)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)力力。挑高VS平層設(shè)定階段性性主打產(chǎn)品品，實(shí)現(xiàn)良良性資金回回收；限量版發(fā)售售形成渴求求市場(chǎng)，達(dá)達(dá)成期望價(jià)價(jià)值；為產(chǎn)品創(chuàng)造造價(jià)值平臺(tái)臺(tái)，再創(chuàng)利利潤(rùn)空間。。[三大戰(zhàn)略指指導(dǎo)]銷(xiāo)售主導(dǎo)策策略2#4#3#類(lèi)住宅——銷(xiāo)售重點(diǎn)建議：以低低單價(jià)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)搶占市市場(chǎng)，加大大造勢(shì)力度度，達(dá)到快快速去化的的目的。挑高公寓——銷(xiāo)售亮點(diǎn)建議：以低低總價(jià)造勢(shì)勢(shì)，形成熱熱銷(xiāo)。并襯襯托平層公公寓的單價(jià)價(jià)優(yōu)勢(shì)，促促進(jìn)平層去去化?！鹃_(kāi)盤(pán)時(shí)間選選擇】建議：2011年6月18日開(kāi)盤(pán)原因一：結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目目工程進(jìn)度度。原因二：結(jié)結(jié)合售樓處處及樣板房房的裝修進(jìn)進(jìn)度。原因三：項(xiàng)項(xiàng)目蓄客時(shí)時(shí)間要求。。原因四：六六月份一般般為房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售旺季季。戰(zhàn)略實(shí)施推盤(pán)節(jié)奏開(kāi)盤(pán)前期樹(shù)樹(shù)立項(xiàng)目品品牌基礎(chǔ)，，公寓、類(lèi)類(lèi)住宅同時(shí)時(shí)推廣，價(jià)價(jià)格測(cè)試，，略高于市市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行行客戶(hù)蓄水水。6月5月4月產(chǎn)品推廣開(kāi)開(kāi)始形象深化開(kāi)開(kāi)始項(xiàng)目亮相接受預(yù)約登登記VIP全城發(fā)放VIP客戶(hù)升級(jí)一次價(jià)格測(cè)測(cè)試二次價(jià)格測(cè)測(cè)試三次價(jià)格測(cè)測(cè)試形象推廣與與客戶(hù)儲(chǔ)備備周期：2個(gè)月開(kāi)盤(pán)推盤(pán)節(jié)奏開(kāi)盤(pán)首批：：2011.06.182#公寓共共計(jì)195套4#類(lèi)住宅宅共共計(jì)計(jì)168套高高低低低，，結(jié)合合推售售。以公寓寓的高高價(jià)入入市，，突顯顯類(lèi)住住宅的的單價(jià)價(jià)入市市，形形成旺旺銷(xiāo)。。4#2#挑高公公寓低低總價(jià)價(jià)切入入市場(chǎng)場(chǎng)，促促進(jìn)4#低單價(jià)價(jià)類(lèi)住住宅快快速去去化，，形成熱熱銷(xiāo)，，快速速回籠籠資金金。樓號(hào)面積單價(jià)總銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)3個(gè)月開(kāi)盤(pán)6個(gè)月銷(xiāo)售率總銷(xiāo)回款銷(xiāo)售率總銷(xiāo)回款279561950015514.260.0%9308.55119.790.0%13962.87679.54159141500023871.050.0%11935.56564.585.0%20290.411159.7小計(jì)39385.253.9%21244.011684.287.0%34253.118839.2推盤(pán)節(jié)奏二批開(kāi)開(kāi)盤(pán)：：2011.12.033#公寓共共計(jì)計(jì)168套優(yōu)勢(shì)產(chǎn)產(chǎn)品，，后期期推售售。以何景景優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品品小幅幅提價(jià)價(jià)推出出，形形成價(jià)價(jià)格升升值，，增加加客戶(hù)戶(hù)信心心。3#在前期期產(chǎn)品品熱銷(xiāo)銷(xiāo)的基基礎(chǔ)上上，經(jīng)經(jīng)過(guò)一一段時(shí)時(shí)間客客戶(hù)積積累，，推出出沿河河優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)品品，小小幅提提價(jià)銷(xiāo)銷(xiāo)售。。樓號(hào)面積單價(jià)總銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)3個(gè)月開(kāi)盤(pán)6個(gè)月銷(xiāo)售率總銷(xiāo)回款銷(xiāo)售率總銷(xiāo)回款3159141550024666.760.0%14800.08140.090.0%22200.012210.0推盤(pán)節(jié)奏三批商商業(yè)：：2012.03.17底層商商業(yè)：：32間沿街旺旺鋪，，壓軸軸推出出。銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)入尾尾盤(pán)期期，以以寧波波人特特別青青睞的的商鋪鋪推出出帶動(dòng)動(dòng)人氣氣。春節(jié)后后，通通過(guò)商商業(yè)的的銷(xiāo)售售，進(jìn)進(jìn)一步步推進(jìn)進(jìn)公寓寓余房房的銷(xiāo)銷(xiāo)售。。樓號(hào)面積單價(jià)總銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)3個(gè)月銷(xiāo)售率總銷(xiāo)回款商業(yè)31563500011046.0100.0%11046.06075.33個(gè)月6個(gè)月9個(gè)月12個(gè)月銷(xiāo)售率33.2%銷(xiāo)售率53.5%銷(xiāo)售率78.4%銷(xiāo)售率91.2%總銷(xiāo)額21244.0總銷(xiāo)額34253.1總銷(xiāo)額50234.7總銷(xiāo)額58422.4回款11684.2回款18839.2回款27629.1回款32132.3公寓整整體銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度商業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度樓號(hào)面積單價(jià)總銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)3個(gè)月銷(xiāo)售率總銷(xiāo)回款商業(yè)31563500011046.0100.0%11046.06075.3注：一一次性性付款款與按按揭付付款按按1：9比例測(cè)測(cè)算關(guān)于明明道經(jīng)經(jīng)典案案例寧波單單身公公寓—朝陽(yáng)薈薈2009年8月29日最后后一期期成功功推出出項(xiàng)目重重要銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)回回顧2009年7月29日公司司內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)購(gòu)形式式，公公開(kāi)銷(xiāo)銷(xiāo)售，，市場(chǎng)場(chǎng)試水水2009年8月8日、9日網(wǎng)站站看房房團(tuán)團(tuán)團(tuán)購(gòu)形形式，，再次次試水水2009年8月16日開(kāi)盤(pán)盤(pán)公開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)售售，火火爆市市場(chǎng)成功點(diǎn)點(diǎn)：以以非公公開(kāi)的的形式式公開(kāi)開(kāi)銷(xiāo)售售，以以并非非優(yōu)惠惠的價(jià)價(jià)格營(yíng)營(yíng)造優(yōu)優(yōu)惠促促銷(xiāo)局局面，，大幅幅提升升客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)欲，，促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目目熱銷(xiāo)銷(xiāo)。532套房源源兩個(gè)個(gè)月銷(xiāo)銷(xiāo)售率率達(dá)95%奉化住住宅項(xiàng)項(xiàng)目—陽(yáng)光水水岸在項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格成為為抗性性的情情況下下，大大膽采采用““小幅幅提價(jià)價(jià)法””6個(gè)月內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售售率100%項(xiàng)目重重要銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)回回顧2005開(kāi)發(fā)商商為促促進(jìn)““陽(yáng)光光茗都都”銷(xiāo)銷(xiāo)售，，定價(jià)價(jià)高于于市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格格2005年至2006年7月開(kāi)發(fā)發(fā)商自自銷(xiāo)僅僅10%本公司司2006年10月接案案，挖挖掘并并賦予予項(xiàng)目目4大價(jià)值值7萬(wàn)方住住宅項(xiàng)項(xiàng)目—馬鞍山山世貿(mào)貿(mào)一品品7萬(wàn)方住住宅項(xiàng)項(xiàng)目—馬鞍山山世貿(mào)貿(mào)一品品項(xiàng)目重重要銷(xiāo)銷(xiāo)售節(jié)節(jié)點(diǎn)回回顧2007年8月26日項(xiàng)項(xiàng)目組人人員進(jìn)駐駐馬鞍山山2007年9月15日項(xiàng)項(xiàng)目首次次參加馬馬鞍山首首屆房展展會(huì)、采采用封閉閉式展館館轟動(dòng)馬馬鞍山2007年11月1日世世貿(mào)壹品品售樓部部進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始接待待2007年12月15日世貿(mào)壹品品預(yù)先認(rèn)購(gòu)會(huì)會(huì)員卡開(kāi)始辦辦理2007年12月24日世貿(mào)壹品品圣誕狂歡盛盛典在大華廣廣場(chǎng)盛大舉行行2008年3月29日世貿(mào)壹壹品住宅1棟、3棟、5棟、