年上半年廈門市集美區(qū)房地產(chǎn)市場

集美區(qū)房地產(chǎn)市場一、集美宏觀環(huán)境分析1、集美區(qū)概況集美區(qū)位于福建省東南沿海，居閩南金三角中心地段，是廈門市6個行政區(qū)之一，西北與漳州長泰縣交界，東北與同安區(qū)接壤，西南與海滄區(qū)毗鄰，東南由廈門大橋及高集海堤連接廈門島，是進出廈門經(jīng)濟特區(qū)的重要門戶，區(qū)位優(yōu)勢獨特。2、集美區(qū)人口、面積及行政劃分轄區(qū)總面積275．79平方公里，地貌以丘陵、山地為主，河流、水渠、水庫點綴其間，海岸線長約60公里。集美區(qū)下轄2鎮(zhèn)4街，即灌口鎮(zhèn)、后溪鎮(zhèn)、集美街道、杏林街道、僑英街道、杏濱街道，共30個行政村、22個社區(qū)。全區(qū)常住人口18萬人、流動人口15萬人。3、集美區(qū)居民收入情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13600元。上半年，城鄉(xiāng)居民的收入都增長較快。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達11315元，平均每月達到1886元，比去年同期增長20.2%。企業(yè)發(fā)放獎金補貼，機關(guān)事業(yè)單位工改補發(fā)工資，拉動增長5.3%。此外，居民人均股票凈收益439元，拉動增長了3.8%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4675元，同比增收456元，增長10.82%。4、集美區(qū)歷史概況4.1集美發(fā)展史集美原先屬于同安縣的一個小村莊，地處東溪至石潯入海處，其海灣稱潯江，潯江西岸延續(xù)到這個村莊已是末尾，村莊因此得名潯尾，后雅化成集美。4.2集美區(qū)人文歷史集美是廈門市的文教區(qū)，著名愛國華僑領(lǐng)袖陳嘉庚先生創(chuàng)辦的集美學(xué)村已有90年的歷史，享譽海內(nèi)外，擁有從幼兒園、小學(xué)、中學(xué)到大學(xué)的完善的教育體系和完備的教育設(shè)施。學(xué)村內(nèi)現(xiàn)有集美大學(xué)(下設(shè)15個學(xué)院，34個專業(yè)，涉及8個學(xué)科門類)和華僑大學(xué)華文學(xué)院等知名高等院校，使集美區(qū)成為高素質(zhì)人才集中的地方。集美歷史文化積淀極為豐富，擁有文化中心、影劇院、體育館、圖書館、文化廣場等良好的文化設(shè)施。是福建省文化先進區(qū)、一級達標文明城區(qū)和廈門市精神文明建設(shè)先進區(qū)。4.3集美區(qū)工業(yè)發(fā)展史集美區(qū)內(nèi)有杏林、集美兩個國家級臺商投資區(qū)，分別于1989年5月和1992年12月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，享受廈門經(jīng)濟特區(qū)的優(yōu)惠政策，2003年行政區(qū)劃調(diào)整時兩個臺商投資區(qū)予以保留。在臺商投資區(qū)10多年開發(fā)建設(shè)中,成功開發(fā)了集美北部工業(yè)區(qū)、杏北工業(yè)區(qū)、灌南工業(yè)區(qū)、中亞工業(yè)城、杏南工業(yè)區(qū)等。至2004年，集美區(qū)累計引進外資項目737個，合同利用外資36．8億美元，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達121．7億元。集美區(qū)實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主的封閉型經(jīng)濟向以工業(yè)為主的開放型經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的歷史性跨越，基本形成了外向型經(jīng)濟格局，成為海峽西岸一塊充滿商機、充滿成功機遇的投資熱土，成為廈門經(jīng)濟特區(qū)對外開放的一個重要窗口。5、集美區(qū)旅游資源分析集美區(qū)是著名的僑鄉(xiāng)和風(fēng)景旅游區(qū)，旅居海外的僑胞有六萬多人。這里環(huán)境恬靜幽雅，風(fēng)光旖旎，陳嘉庚先生故居、鰲園歸來園、李林園、龍舟池、鱷魚園、萬寶山觀光果園、學(xué)村建筑群等都是獨具閩南風(fēng)韻的人文景觀，年旅游人數(shù)近百萬人次。6、集美區(qū)總體規(guī)劃6.1集美學(xué)城控制性詳細規(guī)劃6.1.1規(guī)劃性質(zhì)：包括旅游、居住、休閑、科研等多種職能，是學(xué)、研、住一體化的綜合性城市區(qū)域，滿足集美、杏林乃至整個廈門市特色大型公建、生態(tài)旅游服務(wù)的廈門新市區(qū)。規(guī)模：規(guī)劃總用地31.32平方公里，包括集美學(xué)城和杏林北部居住區(qū)兩大部分。其中集美學(xué)城用地28.05平方公里，規(guī)劃人口規(guī)?？刂圃?0萬人；杏林北部居住區(qū)用地3.27平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模控制在6.8萬人。6.2集美北部工業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃按照“開發(fā)一片、收效一片”的原則，集中緊湊布局，完善各項公共服務(wù)配套設(shè)施，為外商創(chuàng)造一個成本較低，有競爭力的投資環(huán)境。工業(yè)區(qū)內(nèi)地塊劃分及組團間的聯(lián)系，做到內(nèi)部交通便捷，相互貫通又互不干擾，使土地利用最趨合理和可操作性。規(guī)劃嚴格控制工業(yè)企業(yè)性質(zhì)，使之與文教風(fēng)景區(qū)的性質(zhì)不相矛盾。規(guī)劃以一期工業(yè)用地、同集路、孫坂路為依托，形成“二心、三片”的規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)；規(guī)劃總用地137.26公頃；規(guī)劃總?cè)莘e率控制在1.2以內(nèi)。二、集美區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、集美區(qū)商品房市場分析1.1集美區(qū)上半年各樓盤供應(yīng)情況分析從上表可以看出，07年上半年集美處于明顯的市場空檔期，除嘉農(nóng)商貿(mào)城及廣宇公寓外，無其他樓盤取得預(yù)售許可證，集美區(qū)中心整體供應(yīng)量少，相對于集美區(qū)中心，杏林在上半年整體的供應(yīng)量較大。1.2集美區(qū)上半年商品房成交情況從上表可以看出，集美區(qū)在今年上半年共成交了12.87萬㎡，其中商品房住宅成交10.45萬㎡，今年年初，集美延續(xù)了去年的勢頭，1月成交達1.98萬平方米；但由于集美區(qū)商品房供應(yīng)出現(xiàn)了斷檔期，2月及5月，成交量有明顯的下降；這主要體現(xiàn)集美區(qū)在大學(xué)康城推出后的幾個月內(nèi)連續(xù)無新盤開放。但隨著集美樂活小鎮(zhèn)、大學(xué)康城二期等項目的陸續(xù)亮相，集美2007年下半年的商品房供應(yīng)量將達到40萬㎡，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)將空前活躍。1.3集美區(qū)上半年商品房價格分析07年6月份集美的住房平均價格約為7355元／平方米，僅為廈門島內(nèi)的60%。從上表可以看出,07年上半年集美區(qū)房價穩(wěn)步提升，且隨著集美經(jīng)濟的不斷發(fā)展，居住生活條件的進一步改善，城市品質(zhì)的不斷提升和廈門城市郊區(qū)化進程的加快，集美將成為廈門和周邊地區(qū)居民的首選之地，同時也會拉動集美房地產(chǎn)價格的上升。2、集美區(qū)個案分析1）泉舜·泉水灣項目地址：集美樂海路（嘉庚體育館東南側(cè)）開發(fā)商：廈門泉舜房地產(chǎn)有限公司、中舜（廈門）置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)類型：居住、商業(yè)、辦公項目規(guī)劃：總占地面積79589平方米，總建筑面積358607㎡，住宅共有2476套，容積率為3.16戶型配比：90平方米以下酒店式公寓到樓中樓銷售價格：預(yù)計2007年年底項目分析：項目位置顯赫，位于大廈門海灣城市中央?yún)^(qū)，與規(guī)劃中BRT站及交通運輸總站相鄰，是未來廈門島通過集美大橋進入集美區(qū)的首個形象性大型社區(qū)。高標準的住區(qū)規(guī)劃和中式傳統(tǒng)的街坊文化特休閑商街相結(jié)合，將使項目成為未來集美最具代表性的復(fù)合型地產(chǎn)精品之作，相信項目也是集美最具消費者吸引力的代表性樓盤。2）匯海天下項目地址：集美集源路中段工商銀行東側(cè)約80米開發(fā)商：廈門福信房地產(chǎn)有限公司代理商：廈門信地房地產(chǎn)營銷有限公司物業(yè)類型：高層商住樓項目規(guī)劃：總占地面積17113，總建筑面積45898m，1幢26層，住宅共有257套戶型配比：二房(90平方米)到四房(150平方米)項目分析：該項目地處廈門集美集源路，生活配套完善，是集美目前唯一的高層項目，10層以上可以看海。3）古龍明珠 項目地址：位于集美區(qū)印斗路與潯江路交匯處物業(yè)類型：小高層純住宅、別墅項目規(guī)劃：總占地面積64442㎡，總建筑面積123615㎡，6棟12F小高層，一梯四戶，公攤15%，共966套，34棟獨立別墅。綠化率：41%容積率：1.6戶型配比：兩房83-102㎡、三房133㎡。價格情況：06年5－9月價格為4900－6700元/㎡，06年12月均價6188元/㎡，樓層差60-80元/㎡；車位10萬元/個，共153個。周邊配套：區(qū)內(nèi)配套：幼兒圓、活動中心、游泳池；公共配套：嘉賡圖書館、集美中學(xué)、集美大學(xué)、園博園、嘉賡體育館。項目分析：項目處于印斗路與潯江路交匯處，正對海灣，觀海景；戶型設(shè)計為三層錯層，客廳高3.3-3.5米，送入戶花園，送2.19米高的儲藏室；享有帶戶口政策；但項目整體戶型單一，無法同時滿足客戶需求；東北面為污水處理場，影響項目的品質(zhì)；項目鄰近集美發(fā)電站，輻射大，對客戶的購房心態(tài)造成一定影響。4）集引力項目地址：位于集美學(xué)村中心，集源路與石鼓路交匯處開發(fā)商：廈門國發(fā)置業(yè)投資有限公司代理商:廈門先覺物業(yè)類型：小高層寫字樓項目規(guī)劃：總建筑面積11900㎡，獨棟3梯8F，約160戶，公攤31%綠化率：30%戶型配比：單身公寓39.44-45㎡、一房兩廳59-65㎡價格情況：開盤起價5260-7000元/㎡；現(xiàn)二手房價格：毛坯6800-7200元/㎡；精裝修7300-7500元/㎡周邊配套：酒店、公園、中行、工行、學(xué)校、蘇寧電器交通狀況：交通：公交：616、532、18路等，集美財經(jīng)旁項目分析：多層帶電梯建筑，戶型挑高4米2和4米8，集美首席挑高小戶型，40至65㎡精巧空間，帶裝修超值擁有。歐式典雅風(fēng)格外墻立面。4）天鵝美苑(大學(xué)灣二期)開發(fā)商：廈門旺榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位：廈門思總建設(shè)有限公司物業(yè)類型：多層、小高層。項目規(guī)劃：總占地面積43000㎡，總建筑面積75000㎡，6棟12層小高層，3棟多層，車庫44個，地面車位87個，地下車位303個。項目地址：位于集美樂海路和潯江路交匯處。綠化率：40%容積率：1.7戶型配比：兩房80㎡、三房120㎡、四房180㎡、樓中樓210㎡，共519套。價格情況：預(yù)計8000元-10000元/㎡周邊配套：嘉農(nóng)商貿(mào)城、集美二小、第二醫(yī)院、工行、嘉庚體育館交通狀況：公交：618、54、55、67、79、105、610等項目分析：戶型南北通透，明櫥，明廳，明衛(wèi)，明臥，并融入全新設(shè)計理念：三錯層陽臺(陽臺層高達9米)，園林家庭，活動房，空中花園，多層次陽光露臺。5）夏商大學(xué)康城項目地址：集美區(qū)319國道以北、杏濱街道錦園村以西的杏北新城內(nèi)開發(fā)商：廈門夏商房地產(chǎn)有限公司代理商:廈門市新景祥物業(yè)類型：商住樓小高層、高層項目規(guī)劃：30棟高層與小高層建筑及會所、幼兒園等組成綠化率：45%容積率：2.50戶型配比：40—60㎡的一房、85㎡的二房、105㎡的三房、到180㎡空中別墅周邊配套：大學(xué)城、園博園生態(tài)旅游區(qū)、園博園、杏北新城、杏林公鐵大橋、集美大橋項目分析：項目規(guī)劃總用地面積約20萬平方米，總建面積約50萬平方米，總戶數(shù)約4402戶，1000多個車位。戶型設(shè)計：生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保、健康、高舒適度。80㎡以上享受最新戶口政策。分析：目前，集美樓盤的物業(yè)形態(tài)以小高層、高層為主，多層建筑已逐漸退出市場。與06年相比，今年集美區(qū)各樓盤銷售均價漲幅較快，06年銷售價格為5500-6500元/平方米，而今年在售樓盤價格為7500元/平方米，未售樓盤銷售價格有望突破8000-9000元/平方米。主力戶型為90-130㎡的三房。受“90/70”政策影響，集美區(qū)各樓盤小戶型供應(yīng)量有所增長。隨著消費者觀念的轉(zhuǎn)變，集美區(qū)各樓盤品質(zhì)有著較大提高。今年上半年，集美區(qū)中心供應(yīng)上明顯出現(xiàn)斷檔期，除少數(shù)早期少數(shù)樓盤在銷售外，暫無新盤進行銷售，預(yù)計下半年，集美區(qū)中心供應(yīng)量將有所增長。3、集美區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢3.1大廈門拓展第一個著力點隨著廈門海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略的推進實施，廈門房地產(chǎn)發(fā)展的重點也逐步由島內(nèi)向島外轉(zhuǎn)移，島外集美、海滄、同安樓市競相風(fēng)流，而集美更是以其學(xué)村概念和大量品牌開發(fā)商的加入，脫穎而出，且集美大橋、杏林公鐵大橋的建設(shè)，集美將是大廈門拓展的第一個著