同行業(yè)發(fā)展動態(tài)分析概述

2009年度同行業(yè)發(fā)展動態(tài)分析總裁辦2010年1月2009年，在國民經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇和大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)較去年也有大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再掀土地競購風(fēng)潮。繼2007年“土地為王”、2008年“現(xiàn)金為王”后，“業(yè)績?yōu)橥酢背蔀榻衲旮鞔蠓科笞分鸬哪繕?biāo)。經(jīng)過一輪危機(jī)的洗禮，一些大的房企正在加快經(jīng)營管理的調(diào)整與優(yōu)化，戰(zhàn)略調(diào)整、組織變革、產(chǎn)品研發(fā)、品質(zhì)提升等都越來越受到高度的重視。經(jīng)營與管理并重，在大力拓展外功的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)功的修煉，已是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中勝出的必要條件。資金、土地、人才仍然是各企業(yè)的最重要的競爭力。

引言2009年房地產(chǎn)銷售20強(qiáng)業(yè)績一覽綠城集團(tuán)主要動向：大規(guī)模融資與大規(guī)模土地儲備并舉360億20余塊地3000萬方2009年融資總規(guī)模2009年拿地?cái)?shù)量2009年總儲地規(guī)模1.綠城集團(tuán)09年融資情況時(shí)間融資渠道融資額（億元）備注2月銀行授信200

4月信托（工行）20

5月配股換取項(xiàng)目6.5（港幣）以每股6.5港元配售1億股募集資金用于完全收購萊福世紀(jì)公司100%股權(quán)6月股權(quán)融資4.58

9月信托（平安）30-50未來三年達(dá)150億【綠城的多元化融資渠道鏈接】【其他房企09年融資情況鏈接】2.綠城集團(tuán)09年拿地情況激進(jìn)的拿地策略：拍下多個(gè)“地王”，平均樓板價(jià)達(dá)8453元/㎡（2009年，拍下多個(gè)“地王”地塊（僅杭州就4塊），購入的20余幅地塊平均樓板價(jià)達(dá)到8453元/平方米，有7幅住宅地塊樓板價(jià)超過15000元/平方米。）拿地金額超過300億元，與公司全年權(quán)益銷售額幾乎相當(dāng)（2009年，綠城全年共實(shí)現(xiàn)銷售收入人民幣529億元，總銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額為人民幣334億元。綠城在2009年僅通過招拍掛方式的拿地金額就與公司權(quán)益銷售額幾乎相當(dāng)。）新增土地儲備406萬平方米，可建面積約780萬平方米續(xù)城市用地性質(zhì)拿地時(shí)間建筑面積成交價(jià)格

（億元）出讓形式備注合肥市居住、商業(yè)10-29666,75026.00拍賣合肥總價(jià)新地王杭州市住宅、商業(yè)辦公10-10138,81729.10掛牌

無錫市商業(yè)、住宅09-1861,8680.57掛牌

蘇州市住宅、商服09-22128,31136.00掛牌蘇州單價(jià)新地王蘇州市住宅、商服09-22124,53125.00掛牌

杭州市住宅09-1069,8286.70掛牌

北京市辦公、商業(yè)，兼容使用性質(zhì)居住09-10178,43112.40掛牌

杭州市住宅、辦公、商業(yè)金融09-0389,66420.05掛牌

無錫市居住、商業(yè)08-07623,32729.00掛牌

紹興住宅08-17

6.10

臺州

09-26

15.20

杭州市

07-03

1.57合作慈溪

01-07

6.53

諸暨

07-07

24.46

合計(jì)238.68備注：下表為不完全統(tǒng)計(jì)【其他房企09年拿地情況鏈接】【綠城集團(tuán)土地儲備情況鏈接】3.綠城的2009“經(jīng)營管理年”2009年綠城定位為“經(jīng)營管理年”，以“穩(wěn)健積極、高效優(yōu)績”為主基調(diào)，調(diào)整擴(kuò)張步伐。內(nèi)部管理方面，重點(diǎn)從資金管理、項(xiàng)目開發(fā)和全面預(yù)算控制三個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。全面預(yù)算控制快速開發(fā)資金統(tǒng)籌4.綠城的“精品戰(zhàn)略”之路先進(jìn)的開發(fā)理念+完美的企業(yè)文化實(shí)施精品戰(zhàn)略聯(lián)盟實(shí)施全面的質(zhì)量控制體系客戶共同參與品質(zhì)管理上市融資與各大金融機(jī)構(gòu)保持良好的合作關(guān)系廣泛合作實(shí)施“精品戰(zhàn)略”打造“過程精品”打造“高品質(zhì)物業(yè)營造專家”塑造企業(yè)形象2007年，北京御園打造產(chǎn)品標(biāo)桿，在競爭激烈的北京房地產(chǎn)市場，憑借鮮明的產(chǎn)品差異化，閃耀多個(gè)亮點(diǎn)“品質(zhì)路線”構(gòu)建綠城核心競爭力突破融資瓶頸實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型“精品戰(zhàn)略”升級品質(zhì)競爭力“精品戰(zhàn)略”第一盤綠城的品質(zhì)體系綠城的質(zhì)量體系2008年，綠城即開始籌備一本《精品工程質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，這將是綠城產(chǎn)品的及格線。質(zhì)量管理品質(zhì)之道推行ISO質(zhì)量管理，于2003年獲得ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證加強(qiáng)產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的系統(tǒng)性總結(jié)加強(qiáng)對國內(nèi)外一流房產(chǎn)品的考察學(xué)習(xí)注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，追求精致完美房產(chǎn)品是人的自然生存空間，也是人的精神發(fā)展空間房產(chǎn)品是文明和文化的載體房產(chǎn)品是藝術(shù)的創(chuàng)造和建設(shè)著生命階段的體現(xiàn)深化產(chǎn)品品質(zhì)研究執(zhí)著于房產(chǎn)品開發(fā)理念綠城以“精品戰(zhàn)略”為根本，強(qiáng)化浙江大本營市場，并以京滬為支點(diǎn)拓展環(huán)渤海、長三角等區(qū)域的二三四線城市。憑借其過硬的產(chǎn)品品質(zhì)和強(qiáng)大的管理能力，吸引到眾多財(cái)力雄厚的合作伙伴，有效彌補(bǔ)擴(kuò)張過程中資金和土地短板。

綠城的發(fā)展，始終以品牌、產(chǎn)品和管理團(tuán)隊(duì)的精心建設(shè)和優(yōu)化為基礎(chǔ)，在快速成長的階段，高度重視經(jīng)營與管理，在創(chuàng)新的過程中不斷強(qiáng)化自身優(yōu)勢，有效地提升了核心競爭力。小結(jié)金地集團(tuán)主要動向：調(diào)結(jié)構(gòu)，重新發(fā)力減費(fèi)用爭資源09年經(jīng)營策略謀發(fā)展調(diào)結(jié)構(gòu)2009年金地的發(fā)展戰(zhàn)略是，完成證券市場股權(quán)融資、項(xiàng)目回款和利潤均衡發(fā)展，同時(shí)重新開始投資增加土地儲備。加強(qiáng)住宅產(chǎn)品的規(guī)劃與研發(fā)工作，將產(chǎn)品線研發(fā)提升到發(fā)展戰(zhàn)略地位。1.金地09年資源獲取情況增發(fā)募資42.36億（將全部用于上海、西安、天津、沈陽、武漢等項(xiàng)目）與USB共同發(fā)起房地產(chǎn)基金，預(yù)計(jì)募集資金11-15億美元

新獲取7幅土地，建筑面積470萬平方米，總地價(jià)款約141億元

（09年主要拿地戰(zhàn)略奉行“穩(wěn)健”的基調(diào)，鞏固陣地不擴(kuò)張，主要在上海及周邊地區(qū)，在上海共拿下3個(gè)項(xiàng)目）

【金地集團(tuán)09年拿地情況鏈接】【金地集團(tuán)土地儲備情況鏈接】1、負(fù)責(zé)戰(zhàn)略研究、宏觀經(jīng)濟(jì)研究、管理研究等工作，2、主要為集團(tuán)的投融資以及長遠(yuǎn)發(fā)展服務(wù)。1、總結(jié)集團(tuán)住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開展產(chǎn)品線研究，做好住宅產(chǎn)品的規(guī)劃和研發(fā)工作，提高住宅的產(chǎn)品開發(fā)效率。2、在健全的產(chǎn)品線體系下，大大縮減項(xiàng)目開發(fā)前期所消耗的時(shí)間。3、作為集團(tuán)應(yīng)對房地產(chǎn)熊市的策略。2.金地組織架構(gòu)調(diào)整情況【中海地產(chǎn)09年組織調(diào)整鏈接】2009年，是金地集團(tuán)重新發(fā)力的一年。組織架構(gòu)的深調(diào)，將戰(zhàn)略管理和產(chǎn)品研發(fā)提到了重要地位。將產(chǎn)品線研發(fā)提上企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度，以配合企業(yè)規(guī)模發(fā)展。

為緩解其歷史高地價(jià)而造成的項(xiàng)目高成本帶來的臨巨大經(jīng)營壓力，金地調(diào)整拿地策略，增加周轉(zhuǎn)率更高的“短平快”項(xiàng)目儲備。一改過往激進(jìn)拿地的方式，轉(zhuǎn)向“穩(wěn)健”的拓展策略。

同時(shí)，通過股票增發(fā)募集42億元資金，與UBS共同募集離岸房地產(chǎn)基金也可能獲得實(shí)質(zhì)突破，將成為金地發(fā)展的新增長點(diǎn)。多元化融資渠道的拓展與嘗試，為其長期發(fā)展奠定資金基礎(chǔ)。小結(jié)中信地產(chǎn)主要動向：完成整合重組，蓄勢A股IPO500億元2000萬平方完成首輪資產(chǎn)重組，中信目前總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)500億元人民幣截至09年上半年，中信的土地儲備規(guī)模已超2000萬平方米1.中信地產(chǎn)組織調(diào)整情況2007年開始，中信集團(tuán)對旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合重組，以中信房地產(chǎn)公司為主體，對中信華南（集團(tuán)）有限公司、中信深圳（集團(tuán)）公司和中信國安集團(tuán)公司下屬海南博鰲投資控股公司及海南中信國安投資開發(fā)公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了整合。目前已完成首輪整合，計(jì)劃還將展開一輪整合中信華南集團(tuán)中信深圳集團(tuán)中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

中信地產(chǎn)集團(tuán)確立“集團(tuán)公司—區(qū)域公司—項(xiàng)目公司”的三級架構(gòu)模式2.中信地產(chǎn)09年融資情況集團(tuán)百億授信遭拒（2009年11月初

上海某商業(yè)銀行—北京分行）11月30日，中信發(fā)行一款銀信合作房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品，為其母公司中信地產(chǎn)借道信托公司募集資金，計(jì)劃募集金額6億元人民幣09年4月，中信地產(chǎn)獲得來自國內(nèi)共四家商業(yè)銀行總計(jì)約300億的授信9月15日，中信地產(chǎn)獲得中國農(nóng)業(yè)銀行海南分行的60億元授信2.中信地產(chǎn)09年經(jīng)營亮點(diǎn)索引9月25日，啟動建設(shè)都江堰國際旅游度假試驗(yàn)區(qū)（試驗(yàn)區(qū)占地3600多畝，規(guī)劃有低密度高檔住宅區(qū)、生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)、五星級酒店、主題樂園、風(fēng)情商業(yè)為一體的超大型綜合商業(yè)體）積極參與拿地，深耕旅游地產(chǎn)（相繼博鰲、太湖和天津嘉湖地塊收入囊中，中信地產(chǎn)已擁有三個(gè)龐大的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目）上海是中信地產(chǎn)重中之重：5月，中信在上海市中心的住宅項(xiàng)目中信·和平家園在市場上引起強(qiáng)烈反響（“中信地產(chǎn)全國發(fā)展重點(diǎn)是長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)。而上海是集團(tuán)此輪發(fā)展中的重中之重。”）2.中信地產(chǎn)09年拿地情況在廣州，中信地產(chǎn)以21億元拿下荔港南灣21萬平方米土地天津創(chuàng)下雙料“地王”（以36億元拍下天津一塊248萬平方米的純住宅地塊，創(chuàng)下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價(jià)的新高）兩度進(jìn)軍杭州均失?。?1月24日、29日，兩度在杭州土地出讓會上出手拿地，但兩度進(jìn)軍均以失敗告終）9月，以2.68億元在成都拿下一塊47052平方米的土地（該項(xiàng)目與龍湖弗來明弋相鄰。進(jìn)駐園區(qū)開發(fā)：10月，在蘇州以12.2億拿下一塊18.5萬平方米的土地。中信地產(chǎn)自2007年確立IPO計(jì)劃，即開始對集團(tuán)的資產(chǎn)、組強(qiáng)管理等進(jìn)行有步聚的整合重組，以為上市做準(zhǔn)備。2008“價(jià)值年、服務(wù)年”的推行，產(chǎn)品的品質(zhì)、服務(wù)水平的大力提升，使其品牌附加值得以大力提升。

在此優(yōu)勢基礎(chǔ)上，2009中信繼續(xù)實(shí)施戰(zhàn)略調(diào)整，并完成首輪深度調(diào)整，提出區(qū)域集中的戰(zhàn)略布局，將戰(zhàn)線收縮至重點(diǎn)區(qū)域和城市，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流管理，采取各項(xiàng)措施促進(jìn)銷售，加速資金回籠，并嘗試、開拓了多元化的融資渠道。

中信地產(chǎn)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使其將精力和資金的集中利用率得以大大加強(qiáng)，其整體規(guī)劃、整體開發(fā)的思路及資源優(yōu)勢，為其獲取大城市綜合開發(fā)項(xiàng)目、大面積旅游地產(chǎn)項(xiàng)目提供其他企業(yè)難以復(fù)制的競爭優(yōu)勢。

小結(jié)業(yè)態(tài)多元化趨勢商業(yè)地產(chǎn)、多物業(yè)類型或?qū)⒊蔀橼厔?009年11月16日，萬科郁亮——萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

“2010年，萬科將正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。在萬科未來的開發(fā)模式中，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%的比重，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，除了養(yǎng)老物業(yè)、酒店外，萬科還將參與舊城改造、旅游地產(chǎn)、多功能物業(yè)開發(fā)，覆蓋全面產(chǎn)品線。”2009年底萬達(dá)持有物業(yè)面積達(dá)1000萬平方米，布局商業(yè)地產(chǎn)帝國2009年11月5日中糧集團(tuán)宣布全國“造城”計(jì)劃——20多個(gè)“大悅城”2009年12月3日，萬科珠海賓館的改造工程項(xiàng)目啟動soho中國2009年異地?cái)U(kuò)張第一站——上海的SOHO東海廣場項(xiàng)目加大投資物業(yè)比重——取得天安門南(前門)項(xiàng)目

知名房企09年多元化事件集團(tuán)展望發(fā)展的步伐，唯有起點(diǎn)，沒有終點(diǎn)~！感謝大家信托發(fā)行事轉(zhuǎn)債私募融資內(nèi)部融資海外上市資產(chǎn)重組合作開發(fā)股權(quán)融資歷年總?cè)谫Y規(guī)模1）綠城集團(tuán)多元化的融資策略【返回】萬科集團(tuán)增發(fā)募資112億元

（8月26日A股市場再融資計(jì)劃）獲建行授信500億

（2007年為200億）保利集團(tuán)融資146億（用于資金儲備）金地集團(tuán)增發(fā)募資42.36億（將全部用于上海、西安、西安、天津、沈陽、武漢六個(gè)項(xiàng)目）2）知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資授信取得的成績【返回】截至11月初，綠城全年在全國拿下17幅土地，總花費(fèi)超250億元，土地儲備總建筑面積達(dá)3000萬平方米，其中自有權(quán)益1973萬方，占66%，而合作方的土地儲備權(quán)益比達(dá)三成，顯示出綠城通過項(xiàng)目合作進(jìn)行擴(kuò)張的特點(diǎn)。1）綠城土地儲備情況09年土地儲備較08年增長近20%【返回】2）知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成績單拿地時(shí)間拿地城市拿地金額

（億元）5月22日佛山7.625月25日無錫3.065月25日沈陽1.225月25日青島3.586月8日廈門18.36月12日福州1.396月25日佛山1.356月25日鞍山4.566月26日重慶6.66月29日重慶11.126月29日上海0.79拿地時(shí)間拿地城市拿地金額

（億元）7月7日武漢7.2757月11日中山2.867月16日佛山21.57月16日廣州1.48月長沙4.848月天津0.449月7日北京229月8日杭州8.1399月16日寧波20.59月28日北京29.3合計(jì)177.8萬科蟄伏一年后，全國范圍21次拿地

（新增項(xiàng)目儲備二線城市居多）備注：下表為前三季度信息2）知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地成績單保利拿地時(shí)間拿地城市拿地金額（億元）5月15日北京

3.856月8日廣東陽江

0.736月25日重慶

38.16月29日天津

3.817月2日佛山6.757月6日北京

16.37月16日廣州8.57月24日成都

0.186保利地產(chǎn)通過招拍掛的公開市場新增土地儲備約1441萬平方米保利全年投入拿地金額共計(jì)413.6億元，幾乎與其銷售額相當(dāng)堅(jiān)守一線城市，競得4個(gè)“地王”項(xiàng)目【返回】拿地時(shí)間拿地城市拿地金額（億元）8月5日蘇州19.98月12日沈陽3.128月14日天津20.48月18日佛山5.629月9日南京15.929月22日杭州10.219月25日重慶23.86合計(jì)177.2備注：下表為前三季度信息城市用地性質(zhì)拿地時(shí)間建筑面積成交價(jià)格（億元）出讓形式備注上海住宅4月100,3745.60掛牌

北京住宅、學(xué)校、醫(yī)院7月275,77415.60競拍

上海住宅7月210,22830.48聯(lián)合競拍

佛山商住用地8月129,7945.05競拍

上海住宅、商業(yè)9月182,71911.50競拍

深圳住宅9月283,15724.40競拍

武漢住宅10月581,78112.83競拍

合計(jì)105.461）金地09年拿地情況備注：12月獲得一塊地，信息不詳未統(tǒng)計(jì)【返回】2）金地土地儲備情況【返回】2009年04月中海地產(chǎn)完成三級管控架構(gòu)模式中海地產(chǎn)集團(tuán)總部a項(xiàng)目b項(xiàng)目c項(xiàng)目...項(xiàng)目a項(xiàng)目b項(xiàng)目c項(xiàng)目...項(xiàng)目a項(xiàng)目b項(xiàng)目c項(xiàng)目...項(xiàng)目a項(xiàng)目b項(xiàng)目c項(xiàng)目...項(xiàng)目A城市分公司B城市分公司C城市分公司D城市分公司a項(xiàng)目b項(xiàng)目c項(xiàng)目...項(xiàng)目...城市分公司北方公司（東北地區(qū)）

華東區(qū)總公司（環(huán)渤海區(qū)）華北區(qū)總公司（長江三角洲）華南區(qū)總公司（珠江三角洲、西部區(qū)域

）工程管理部項(xiàng)目發(fā)展部.客戶關(guān)系中心總經(jīng)辦某城市分公司營銷策劃部設(shè)計(jì)部物業(yè)公司各項(xiàng)目部成本管理部財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部區(qū)域總公司成本管理部