會(huì)計(jì)-資產(chǎn)評(píng)估習(xí)題附參考答案范本

PAGEPAGE15/20學(xué)習(xí)交流文檔第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值 20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為 30 萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用 8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為 1萬(wàn)元。假定其他費(fèi)用以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；）估算該機(jī)組的成新率；）估算該機(jī)組的評(píng)估值。解（）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為 4萬(wàn)元：×（萬(wàn)元）（2）該機(jī)組的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%（3）該機(jī)組的評(píng)估值萬(wàn)元）某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前 5年的稅前凈收益分別為 40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在 55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為 ，企業(yè)所得稅稅率為 ，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬(wàn)元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： /（）1（萬(wàn)元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為： 181.47+341.51=522.98（萬(wàn)元）該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98×（萬(wàn)元）有一待估宗地 與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示： F宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。 據(jù)調(diào)查，該市此類用地容率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加。要求：）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修）計(jì)算參照物修正后的）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為 甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為 110交易情況修正系數(shù)為 或者0.99；交易時(shí)間修正系數(shù)為 或者1.06；區(qū)因素修正系數(shù)為 或者1.02；個(gè)別因素修正系數(shù)為 或者1；容積率修正系數(shù)為 或者0.95（3）參照物修正后地價(jià)= （萬(wàn)元）第四章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備 1臺(tái)，3年前購(gòu)置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬(wàn)元，其中買價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為 0.4 萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）為 1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為0.6 萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為 9.5 萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了40％、30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）=9.5+0.4×）+×）+0.6×=12.08（萬(wàn)元）被評(píng)估機(jī)組為3年前購(gòu)置，帳面價(jià)值為 20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為 30萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的 被評(píng)估機(jī)組尚可使用 7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為 1萬(wàn)元假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。解：根據(jù)題意計(jì)算如下：）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為×（1－）=2（萬(wàn)元））設(shè)備的成新率為：[7÷（×100%=70%（3）設(shè)備的評(píng)估值為：萬(wàn)元）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1985年，帳面價(jià)值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為 3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從 1985年至1995年每年價(jià)格上升率為 該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計(jì)算如下：）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：Σ（帳面原值×價(jià)格變動(dòng)率30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元））評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限加權(quán)更新成本）÷Σ（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%第五章 房地產(chǎn)評(píng)估11．待估對(duì)象為一新開發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)） 3萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5 億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率兩年期貸款利率為 土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為為土地成本的解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：7545元／平方米土地取得費(fèi)=75+45=120元土地開發(fā)費(fèi)用：元／平方米（2）計(jì)算利息：2土地取得費(fèi)利息：120×[(1+10%) -1]=25.221.5 土地開發(fā)費(fèi)利息： 150×3/4×[(1+10%/2) -1]+150 ×1/4×[(1+9%/2) -1] ＝1.5 （元）2×0.5＝元×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為 23.29 元。（注:由于第一年投入總投資的 3／4，開發(fā)期為2年，利率該筆資金并非第年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理）（3）元）（4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：320.29×（352.32（元／平方米）每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為 352.32元／平方米，近似等于每平方米 352元。項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元49萬(wàn)元43.5萬(wàn)元單價(jià)1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況剩余使用年限很好35年很好30年很好35年很好30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲 。）交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)， 、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷：項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為 100。）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高 。）折現(xiàn)率為。（1）情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。）進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。））進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高 。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外， 交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8％：交易實(shí)例 A及C使用年限修正系數(shù)＝[1—30]÷[1—1／（35]＝0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03×0.9659＝0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03×00.995）計(jì)算待估土地初步價(jià)格?！?×0.995＝元／平方米）×1.163×1.03＝元／平方米）×1.075×0.995＝元／平方米））采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值＝（ 3＝1657（元／平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值＝元）因此，這一地塊的評(píng)估值為 994200元。44．有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。（）為：地價(jià)＝建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤(rùn)）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)＝45,000,000（元））計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)＝＝15,000,000（元）專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×15,000,000×10％＝1,500,000（元））計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）銷售稅費(fèi)＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元））計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)＝（專業(yè)費(fèi)）×+16,500,000）×（注:16,500,000 由15,000,000+1,500,000 取得.）1）計(jì)算利息12利息＝（2

－1]+（15,000,000+1,500,000 ）×[（

－1]＝0.1236000（注:2次方.入的，故只用1次方.））求取地價(jià)地價(jià)＝45,000,000－16,500,000－1,125,0002,925,000－0.1×地價(jià)1,650,000－0.12369,900,000地價(jià)＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元））評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)＝2／＝＝元／平方米）

元/平方米） 樓面價(jià)格＝第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估1.1. 對(duì)某企業(yè)庫(kù)存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫(kù)存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定，沒(méi)有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1％，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，得知該燃料近期市場(chǎng)價(jià)格為每噸 4000元每噸運(yùn)費(fèi)l00 元，整理入庫(kù)費(fèi)為每噸 40元，則該庫(kù)存燃料的評(píng)估值是多少？解：根據(jù)題意；采購(gòu)成本＝元）自然損耗＝×＝（元）運(yùn)費(fèi)及入庫(kù)費(fèi)＝元）評(píng)估值＝元）本題是流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中的材料的評(píng)估。 要注意的是采購(gòu)成本中要扣除自然損耗， 還考慮運(yùn)輸成本與入庫(kù)費(fèi)。2.2. 現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品資料如下：評(píng)估基準(zhǔn)日前一個(gè)月從外地購(gòu)進(jìn)產(chǎn)成品材料 50公斤，單價(jià)200元，當(dāng)時(shí)支付雜費(fèi)500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點(diǎn)，評(píng)估時(shí)庫(kù)存材料尚存 15公斤。）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫(kù)存商品實(shí)有數(shù) 30件，每件實(shí)際成本 200元，該庫(kù)存商品的材料費(fèi)與工資、其他費(fèi)用的比例為 和，據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜調(diào)整系數(shù)是1.36，工資、其他費(fèi)用的綜合調(diào)整系數(shù)是 1.05。）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價(jià) 1300元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用4月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià) 900元。根據(jù)以上資料，評(píng)估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品價(jià)值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評(píng)估值200+500/50）元）庫(kù)存商品的評(píng)估值=3××（××5）=778（元）低值易耗品評(píng)估值1-4/12）元）三項(xiàng)合計(jì)為11538元。近期購(gòu)進(jìn)的庫(kù)存材料，因庫(kù)存時(shí)間較短，在市場(chǎng)價(jià)格變化不大的情況下， 其賬面值現(xiàn)行市價(jià)基本接近，評(píng)估時(shí)可采用成本法，也可采用市場(chǎng)法。第七章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估1．某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用 3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為 250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為 280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為 2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持 8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)， 競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有， 但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為今后1～3年維持現(xiàn)價(jià)；4～5年降為270元/件8年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為 ，所得稅率為 ，試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）解由于該技術(shù)所帶來(lái)的超額收益已知， 故不采用分成率方法。又由于成本沒(méi)有變化因此超出平均價(jià)格的收入視為超額利潤(rùn)（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素） 。計(jì)算過(guò)程如下：第1～3年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益 第4～5年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益 元第6～8年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益 評(píng)估值=[30×0×（]/（+ [30×0（]/（）+[30 ×0×（）]/ （）0×0×（）]/ （）4+[20×0×（）]/ （）5+[10×0×（）]/ （）[10×0×（）]/ （）7+[10×0×（）]/ （）8=(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) (268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)=1556083.35（元）某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知下列資料：）該企業(yè)與購(gòu)買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為 600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱；）該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格 500萬(wàn)元，已使用3年，尚可使用9年，3年通貨膨脹率累計(jì)為 ）該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后9年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計(jì)算為 100萬(wàn)元增加開發(fā)費(fèi)以保住市場(chǎng)的追成本按現(xiàn)值計(jì)算為 30萬(wàn)元。根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；）該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。解年通貨膨脹率累計(jì)為 對(duì)外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法整，并根據(jù)成新率來(lái)確定凈值，由此可得該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為：×（）×/（）=412.5（萬(wàn)元）（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為 600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱，定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?400/100%=40%由于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 在該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)壽命期間，銷售收入減少和用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，根據(jù)資料可得：100+30=130（萬(wàn)元）因此，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為：5×5萬(wàn)元）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本為 100萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升 該專利法律保護(hù)期0年，已過(guò)3年，尚可保護(hù) 7年。經(jīng)專業(yè)人士測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為 ，企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 5000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 通過(guò)對(duì)該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為 5年另外，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每年約為400元，未來(lái)5年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大， 該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)， 性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)要達(dá) 500元在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將下降到每臺(tái)450元，第五年下降到每臺(tái)420元，折現(xiàn)率確定為。要求根據(jù)上述資料確定該專利的評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。解：（1）確定利潤(rùn)分成率：確定專利的重置成本：×（）=15（萬(wàn)元專利的約當(dāng)投資量：×（）=75（萬(wàn)元）乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量： ×（）=550（萬(wàn)元）利潤(rùn)分成率：750/100%=12%（2）確定評(píng)估值①確定每年利潤(rùn)總額：第一、第二年：（500-400）×萬(wàn)元）第三、第四年：（450-400）×萬(wàn)元））×萬(wàn)元）②確定分成額：×（萬(wàn)元）×（萬(wàn)元）×（萬(wàn)元）③確定評(píng)估值：/（）+240/（）2+120/（）3+120/（）/（）5=240×0.9091+240×0.8264+120×0.7513+120×0.6830+72×0.6209=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71=633.35（萬(wàn)元）第八章 長(zhǎng)期性資產(chǎn)評(píng)估被評(píng)估債券為非上市債券， 3 年期，年利率為 按年付息到期還本， 面值100元，共l000 張。評(píng)估時(shí)債券購(gòu)入已滿一年，第一年利息已經(jīng)入賬，當(dāng)時(shí)一年期國(guó)庫(kù)券利率為 一年期銀行儲(chǔ)蓄利率為 9.6％，該被評(píng)估債券的評(píng)估值應(yīng)是少？解：根據(jù)題意：（1+I）-t]+P0 （1+I ）-n=1000××（）-00××（）-2+1000×（）-2=17000×0.9091+17000×0.8264+100000×0.8264=112143（元）非上市債券評(píng)估時(shí)，如果是每年支付利息的，則把它的評(píng)估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值。被評(píng)估企業(yè)擁有公司面值共90萬(wàn)元的非上市股票，從持股期間來(lái)看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的 10％評(píng)估人員通過(guò)調(diào)查了解到 公司只把稅后利潤(rùn)的 于股利分配，另 用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)保持在水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的公司股票。解：根據(jù)題意：D1=900元）×P=D1/（i-g ）=900/（）=90000/9%=1000000（元）本題是非上市股票評(píng)估中的紅利增長(zhǎng)模型的應(yīng)用。 要注意的是這里的 g是留存利潤(rùn)乘以股本利潤(rùn)率。第十章 企業(yè)價(jià)值與商譽(yù)評(píng)估1．甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專家預(yù)測(cè)，其未來(lái) 5年的凈利潤(rùn)分別為 萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元、200萬(wàn)元，從第六年起，每年的利潤(rùn)處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在 200萬(wàn)元的水平上。該企業(yè)有一筆 10萬(wàn)元的短期負(fù)債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 80萬(wàn)元、120萬(wàn)元和660萬(wàn)元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有 5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤(rùn)15元。目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 10萬(wàn)件，經(jīng)分析：未來(lái) 5年中，每年可以生產(chǎn)12萬(wàn)件。若折現(xiàn)率和資本化率均為 試計(jì)算甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說(shuō)明評(píng)估技術(shù)思路（以萬(wàn)元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)） 。解：（1）評(píng)估技術(shù)思路該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。 首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值， 再用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和， 最后用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和即可得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值①短期負(fù)債為10萬(wàn)元②單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為 860萬(wàn)③估算非專利技術(shù)的評(píng)估值：0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 （萬(wàn)元））評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=企業(yè)整體評(píng)估值-（有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值—短期負(fù)債）=1778.05-（860+682.34-10）=245.71（萬(wàn)元）2．A企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2004年12月31日。預(yù)計(jì)其未來(lái)5年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為 100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元和160萬(wàn)元。該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重為 ，平均長(zhǎng)期負(fù)債成本為 ，在未來(lái)5年中平均每年長(zhǎng)期負(fù)債利息額為 20萬(wàn)元，每年流動(dòng)負(fù)債利息額為 40萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)市場(chǎng)平均收益率為 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2。A企業(yè)為正常納稅企業(yè)，且生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。試運(yùn)用年金法計(jì)算 企業(yè)的投資資本價(jià)值。A企業(yè)適用的折現(xiàn)率①風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝（1.2＝②所有者權(quán)益要求的回報(bào)率＝ 6％③適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）為：％×％×％＝％）計(jì)算企業(yè)年金①計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)②計(jì)算年金）計(jì)算評(píng)估值16/20學(xué)習(xí)交流文檔PAGEPAGE16/20學(xué)習(xí)交流文檔衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無(wú)遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)紙屑、無(wú)痰跡、無(wú)泡泡糖等粘合物、無(wú)積水，墻角無(wú)灰吊、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周圍無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象、無(wú)灰塵、無(wú)粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購(gòu)物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無(wú)污垢和粘合物等。購(gòu)物車（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無(wú)灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無(wú)灰塵，臺(tái)面和側(cè)面無(wú)灰塵、無(wú)灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購(gòu)物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營(yíng)業(yè)時(shí)間隨時(shí)清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過(guò)夜。2.1.8 窗簾：定期進(jìn)行清理，要求干凈、無(wú)污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時(shí)清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉(cāng)庫(kù)：半年徹底清理一次，無(wú)垃圾、無(wú)積塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準(zhǔn)，要求無(wú)灰塵、無(wú)粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時(shí)每一小時(shí)清理一次，每周四營(yíng)業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無(wú)亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護(hù)欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無(wú)雜物、無(wú)紙屑、無(wú)塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內(nèi)和門前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營(yíng)業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清理完畢，營(yíng)業(yè)期間隨時(shí)保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時(shí)保持清潔無(wú)垃圾。4 管理考核4.1 實(shí)行百分制考核，每月一次（四個(gè)分公司由客服部分別考核、集團(tuán)職能部室由企管部統(tǒng)一考核）。不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的，超市內(nèi)每處扣0.5分，超市外每處扣1分。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法被評(píng)估機(jī)組為5年前購(gòu)置，賬面價(jià)值 20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不再產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為 30 萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組與新型機(jī)組的功能比為0.8，被評(píng)估機(jī)組尚可使用 8年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為 1萬(wàn)元。假定其他費(fèi)用以忽略不計(jì)。要求：試根據(jù)所給條件）估測(cè)該機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格；）估算該機(jī)組的成新率；）估算該機(jī)組的評(píng)估值。解（）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為 4萬(wàn)元：×（萬(wàn)元）（2）該機(jī)組的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%（3）該機(jī)組的評(píng)估值萬(wàn)元）某上市公司欲收購(gòu)一家企業(yè)，需對(duì)該企業(yè)的整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。已知該企業(yè)在今后保持持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)前 5年的稅前凈收益分別為 40萬(wàn)元，45萬(wàn)元，50萬(wàn)元，53萬(wàn)元和55萬(wàn)元；從第六年開始，企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期，預(yù)計(jì)每年的稅前凈收益保持在 55萬(wàn)元。折現(xiàn)率與資本化率均為 ，企業(yè)所得稅稅率為 ，試計(jì)算該企業(yè)的評(píng)估是多少？解：前5年企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為：181.47（萬(wàn)元）穩(wěn)定期企業(yè)稅前凈收益的現(xiàn)值為： /（）1（萬(wàn)元）企業(yè)稅前凈收益現(xiàn)值合計(jì)為： 181.47+341.51=522.98（萬(wàn)元）該企業(yè)的評(píng)估值為：522.98×（萬(wàn)元）有一待估宗地 與待估宗地條件類似的宗地甲，有關(guān)對(duì)比資料如下表所示： F宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素交易時(shí)間地價(jià)值數(shù)A2000.1001.100108甲7801999.2+1%1.2-2%0102表中百分比指標(biāo)為參照物與待估宗地相比增減變動(dòng)幅度。 據(jù)調(diào)查，該市此類用地容率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)的地價(jià)增加。要求：）計(jì)算參照物與待估宗地的容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)）計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修）計(jì)算參照物修正后的）A宗地容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為 甲宗地的容積率地價(jià)相關(guān)系數(shù)為 110交易情況修正系數(shù)為 或者0.99；交易時(shí)間修正系數(shù)為 或者1.06；區(qū)因素修正系數(shù)為 或者1.02；個(gè)別因素修正系數(shù)為 或者1；容積率修正系數(shù)為 或者0.95（3）參照物修正后地價(jià)= （萬(wàn)元）第四章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估機(jī)器設(shè)備 1臺(tái)，3年前購(gòu)置，據(jù)了解，該設(shè)備尚無(wú)替代產(chǎn)品。該設(shè)備的賬面原值為10萬(wàn)元，其中買價(jià)為 8萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)為 0.4 萬(wàn)元，安裝費(fèi)用（包括材料）為 1萬(wàn)元，調(diào)試費(fèi)用為0.6 萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)查，該設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)格為 9.5 萬(wàn)元，運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、調(diào)試費(fèi)分別比3年前上漲了40％、30％、20％。求該設(shè)備的重置成本。（保留兩位小數(shù)）=9.5+0.4×）+×）+0.6×=12.08（萬(wàn)元）被評(píng)估機(jī)組為3年前購(gòu)置，帳面價(jià)值為 20萬(wàn)元人民幣，評(píng)估時(shí)該類型機(jī)組已不生產(chǎn)，被新型機(jī)組所取代。經(jīng)調(diào)查和咨詢了解到，在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，其他企業(yè)購(gòu)置新型機(jī)組的取得價(jià)格為 30萬(wàn)元人民幣，專家認(rèn)定被評(píng)估機(jī)組因功能落后其貶值額約占新型機(jī)組取得價(jià)格的 被評(píng)估機(jī)組尚可使用 7年，預(yù)計(jì)每年超額運(yùn)營(yíng)成本為 1萬(wàn)元假定其他費(fèi)用可以忽略不計(jì)，試根據(jù)所給條件估測(cè)該生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值。解：根據(jù)題意計(jì)算如下：）被評(píng)估機(jī)組的現(xiàn)時(shí)全新價(jià)格最有可能為×（1－）=2（萬(wàn)元））設(shè)備的成新率為：[7÷（×100%=70%（3）設(shè)備的評(píng)估值為：萬(wàn)元）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于 1985年，帳面價(jià)值30000元，1990年和1993年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為 3000元和2000元，1995年該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從 1985年至1995年每年價(jià)格上升率為 該設(shè)備的尚可使用年限為8年，試根據(jù)所給條件估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的成新率。解：據(jù)題意計(jì)算如下：）評(píng)估時(shí)設(shè)備的現(xiàn)行成本，亦稱更新成本為：Σ（帳面原值×價(jià)格變動(dòng)率30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元））評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)更新成本為：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）設(shè)備的加權(quán)投資年限加權(quán)更新成本）÷Σ（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）設(shè)備的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%第五章 房地產(chǎn)評(píng)估11．待估對(duì)象為一新開發(fā)土地，因無(wú)收益記錄和市場(chǎng)參照物，只得采用成本法進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)5萬(wàn)元/畝，其他費(fèi)用（含稅費(fèi)） 3萬(wàn)元/畝，開發(fā)費(fèi)用1.5 億元/平方公里，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率兩年期貸款利率為 土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的3/4，利潤(rùn)率為為土地成本的解：（1）估算每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用：7545元／平方米土地取得費(fèi)=75+45=120元土地開發(fā)費(fèi)用：元／平方米（2）計(jì)算利息：2土地取得費(fèi)利息：120×[(1+10%) -1]=25.221.5 土地開發(fā)費(fèi)利息： 150×3/4×[(1+10%/2) -1]+150 ×1/4×[(1+9%/2) -1] ＝1.5 （元）2×0.5＝元×1×0.5＝3.0375（元）每平方米土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用應(yīng)承擔(dān)的利息費(fèi)用為 23.29 元。（注:由于第一年投入總投資的 3／4，開發(fā)期為2年，利率該筆資金并非第年年初一次投入，所以需要乘以 0.5。第二年同理）（3）元）（4）計(jì)算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米）（5）計(jì)算待估土地公平市場(chǎng)價(jià)值：320.29×（352.32（元／平方米）每平方米土地公平市場(chǎng)價(jià)值為 352.32元／平方米，近似等于每平方米 352元。項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元項(xiàng)目ABC待估對(duì)象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價(jià)格總價(jià)25.2萬(wàn)元49萬(wàn)元43.5萬(wàn)元單價(jià)1500元/m21400元/m31450元/m4交易日期1996.101996.121997.11997.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形長(zhǎng)方形地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況剩余使用年限很好35年很好30年很好35年很好30年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996年以來(lái)，土地價(jià)格每月上漲 。）交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一地區(qū)， 、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可參照下表進(jìn)行判斷：項(xiàng)目B分值C分值自然條件相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為 100。）待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高 。）折現(xiàn)率為。（1）情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。）進(jìn)行交易時(shí)間修正。交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝1.163交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝1.075（注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。））進(jìn)行個(gè)別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對(duì)象的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例地塊，就商業(yè)用地而言面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對(duì)價(jià)格的影響較各交易實(shí)例高 。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實(shí)例B與待評(píng)估地塊的剩余使用年限相同外， 交易實(shí)例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8％：交易實(shí)例 A及C使用年限修正系數(shù)＝[1—30]÷[1—1／（35]＝0.9659交易實(shí)例A的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03×0.9659＝0.995交易實(shí)例B的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03交易實(shí)例C的個(gè)別修正系數(shù)＝1.03×00.995）計(jì)算待估土地初步價(jià)格?！?×0.995＝元／平方米）×1.163×1.03＝元／平方米）×1.075×0.995＝元／平方米））采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果。待估地塊單位面積價(jià)格評(píng)估值＝（ 3＝1657（元／平方米）待估地塊總價(jià)評(píng)估值＝元）因此，這一地塊的評(píng)估值為 994200元。44．有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑9000元/平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。（）為：地價(jià)＝建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤(rùn)）計(jì)算樓價(jià)：樓價(jià)＝45,000,000（元））計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)＝＝15,000,000（元）專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×15,000,000×10％＝1,500,000（元））計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）銷售稅費(fèi)＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元））計(jì)算利潤(rùn)利潤(rùn)＝（專業(yè)費(fèi)）×+16,500,000）×（注:16,500,000 由15,000,000+1,500,000 取得.）1）計(jì)算利息12利息＝（2

－1]+（15,000,000+1,500,000 ）×[（

－1]＝0.1236000（注:2次方.入的，故只用1次方.））求取地價(jià)地價(jià)＝45,000,000－16,500,000－1,125,0002,925,000－0.1×地價(jià)1,650,000－0.12369,900,000地價(jià)＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元））評(píng)估結(jié)果單位地價(jià)＝2／＝＝元／平方米）

元/平方米） 樓面價(jià)格＝第六章流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估1.1. 對(duì)某企業(yè)庫(kù)存的一種燃料進(jìn)行評(píng)估，庫(kù)存量為50噸，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)鑒定，沒(méi)有發(fā)生質(zhì)量變化，仍能滿足正常需要，只是保管中自然損耗1％，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，得知該燃料近期市場(chǎng)價(jià)格為每噸 4000元每噸運(yùn)費(fèi)l00 元，整理入庫(kù)費(fèi)為每噸 40元，則該庫(kù)存燃料的評(píng)估值是多少？解：根據(jù)題意；采購(gòu)成本＝元）自然損耗＝×＝（元）運(yùn)費(fèi)及入庫(kù)費(fèi)＝元）評(píng)估值＝元）本題是流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中的材料的評(píng)估。 要注意的是采購(gòu)成本中要扣除自然損耗， 還考慮運(yùn)輸成本與入庫(kù)費(fèi)。2.2. 現(xiàn)有某企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品資料如下：評(píng)估基準(zhǔn)日前一個(gè)月從外地購(gòu)進(jìn)產(chǎn)成品材料 50公斤，單價(jià)200元，當(dāng)時(shí)支付雜費(fèi)500元，根據(jù)原始記錄和清查盤點(diǎn)，評(píng)估時(shí)庫(kù)存材料尚存 15公斤。）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)庫(kù)存商品實(shí)有數(shù) 30件，每件實(shí)際成本 200元，該庫(kù)存商品的材料費(fèi)與工資、其他費(fèi)用的比例為 和，據(jù)目前有關(guān)資料，材料費(fèi)用綜調(diào)整系數(shù)是1.36，工資、其他費(fèi)用的綜合調(diào)整系數(shù)是 1.05。）截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在用低值易耗品原價(jià) 1300元，預(yù)計(jì)使用1年，現(xiàn)已使用4月，該低值易耗品現(xiàn)行市價(jià) 900元。根據(jù)以上資料，評(píng)估該企業(yè)的產(chǎn)成品材料、庫(kù)存商品和低值易耗品價(jià)值。解：根據(jù)題意，產(chǎn)成品材料的評(píng)估值200+500/50）元）庫(kù)存商品的評(píng)估值=3××（××5）=778（元）低值易耗品評(píng)估值1-4/12）元）三項(xiàng)合計(jì)為11538元。近期購(gòu)進(jìn)的庫(kù)存材料，因庫(kù)存時(shí)間較短，在市場(chǎng)價(jià)格變化不大的情況下， 其賬面值現(xiàn)行市價(jià)基本接近，評(píng)估時(shí)可采用成本法，也可采用市場(chǎng)法。第七章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估1．某項(xiàng)技術(shù)為一項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)，已使用 3年，證明技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)了解，同類產(chǎn)品平均價(jià)格為 250元/件，該產(chǎn)品價(jià)格為 280元/件。目前該產(chǎn)品年銷量為 2萬(wàn)件。經(jīng)分析，產(chǎn)品壽命還可以維持 8年，但競(jìng)爭(zhēng)者將會(huì)介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場(chǎng)， 競(jìng)爭(zhēng)者估計(jì)將采取擴(kuò)大市場(chǎng)范圍的市場(chǎng)策略預(yù)計(jì)該企業(yè)將會(huì)維持目前的市場(chǎng)占有， 但價(jià)格將呈下降趨勢(shì)。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)計(jì)為今后1～3年維持現(xiàn)價(jià)；4～5年降為270元/件8年降為260元/件，估計(jì)成本變化不大，故不考慮其變化。若折現(xiàn)率為 ，所得稅率為 ，試用超額收益法評(píng)估該項(xiàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)及工藝技術(shù)的價(jià)值。（計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）解由于該技術(shù)所帶來(lái)的超額收益已知， 故不采用分成率方法。又由于成本沒(méi)有變化因此超出平均價(jià)格的收入視為超額利潤(rùn)（未考慮流轉(zhuǎn)稅因素） 。計(jì)算過(guò)程如下：第1～3年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益 第4～5年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益 元第6～8年無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的單件超額收益 評(píng)估值=[30×0×（]/（+ [30×0（]/（）+[30 ×0×（）]/ （）0×0×（）]/ （）4+[20×0×（）]/ （）5+[10×0×（）]/ （）[10×0×（）]/ （）7+[10×0×（）]/ （）8=(402,000/1.1) + (402,000/1.21) + (402,000/1.331) + (268,000/1.4641) (268,000/1.6105)+(134,000/1.7716)+(134,000/1.9487)+(134,000/2.1436)=1556083.35（元）某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知下列資料：）該企業(yè)與購(gòu)買企業(yè)共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為 600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱；）該制藥生產(chǎn)技術(shù)系國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格 500萬(wàn)元，已使用3年，尚可使用9年，3年通貨膨脹率累計(jì)為 ）該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后9年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計(jì)算為 100萬(wàn)元增加開發(fā)費(fèi)以保住市場(chǎng)的追成本按現(xiàn)值計(jì)算為 30萬(wàn)元。根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：）該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；）該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。解年通貨膨脹率累計(jì)為 對(duì)外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法整，并根據(jù)成新率來(lái)確定凈值，由此可得該制藥生產(chǎn)技術(shù)的重置成本凈值為：×（）×/（）=412.5（萬(wàn)元）（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為 600萬(wàn)箱和400萬(wàn)箱，定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋?400/100%=40%由于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， 在該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)壽命期間，銷售收入減少和用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本，根據(jù)資料可得：100+30=130（萬(wàn)元）因此，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值為：5×5萬(wàn)元）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用利潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本為 100萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升 該專利法律保護(hù)期0年，已過(guò)3年，尚可保護(hù) 7年。經(jīng)專業(yè)人士測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為 ，企業(yè)資產(chǎn)重置成本為 5000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為 通過(guò)對(duì)該專利的分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為 5年另外，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬(wàn)臺(tái)，成本費(fèi)用每年約為400元，未來(lái)5年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大， 該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)， 性能有較大幅度提高，未來(lái)第一、第二年每臺(tái)售價(jià)要達(dá) 500元在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將下降到每臺(tái)450元，第五年下降到每臺(tái)420元，折現(xiàn)率確定為。要求根據(jù)上述資料確定該專利的評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。解：（1）確定利潤(rùn)分成率：確定專利的重置成本：×（）=15（萬(wàn)元專利的約當(dāng)投資量：×（）=75（萬(wàn)元）乙企業(yè)資產(chǎn)的約當(dāng)投資量： ×（）=550（萬(wàn)元）利潤(rùn)分成率：750/100%=12%（2）確定評(píng)估值①確定每年利潤(rùn)總額：第一、第二年：（500-400）×萬(wàn)元）第三、第四年：（450-400）×萬(wàn)元））×萬(wàn)元）②確定分成額：×（萬(wàn)元）×（萬(wàn)元）×（萬(wàn)元）③確定評(píng)估值：/（）+240/（）2+120/（）3+120/（）/（）5=240×0.9091+240×0.8264+120×0.7513+120×0.6830+72×0.6209=218.18+198.34+90.16+81.96+44.71=633.35（萬(wàn)元）第八章 長(zhǎng)期性資產(chǎn)評(píng)估被評(píng)估債券為非上市債券， 3 年期，年利率為 按年付息到期還本， 面值100元，共l000 張。評(píng)估時(shí)債券購(gòu)入已滿一年，第一年利息已經(jīng)入賬，當(dāng)時(shí)一年期國(guó)庫(kù)券利率為 一年期銀行儲(chǔ)蓄利率為 9.6％，該被評(píng)估債券的評(píng)估值應(yīng)是少？解：根據(jù)題意：（1+I）-t]+P0 （1+I ）-n=1000××（）-00××（）-2+1000×（）-2=17000×0.9091+17000×0.8264+100000×0.8264=112143（元）非上市債券評(píng)估時(shí)，如果是每年支付利息的，則把它的評(píng)估以后的每年利息折算成現(xiàn)值，再加上本金的現(xiàn)值。被評(píng)估企業(yè)擁有公司面值共90萬(wàn)元的非上市股票，從持股期間來(lái)看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的 10％評(píng)估人員通過(guò)調(diào)查了解到 公司只把稅后利潤(rùn)的 于股利分配，另 用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的股本利潤(rùn)保持在水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為試運(yùn)用紅利增長(zhǎng)模型評(píng)估被評(píng)估企業(yè)擁有的公司股票。解：根據(jù)題意：D1=900元）×P=D1/（i-g ）=900/（）=90000/9%=1000000（元）本題是非上市股票評(píng)估中的紅利增長(zhǎng)模型的應(yīng)用。 要注意的是這里的 g是留存利潤(rùn)乘以股本利潤(rùn)率。第十章 企業(yè)價(jià)值與商譽(yù)評(píng)估1．甲企業(yè)擬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)專家預(yù)測(cè)，其未來(lái) 5年的凈利潤(rùn)分別為 萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元、160萬(wàn)元、200萬(wàn)元，從第六年起，每年的利潤(rùn)處于穩(wěn)定狀態(tài)，即保持在 200萬(wàn)元的水平上。該企業(yè)有一筆 10萬(wàn)元的短期負(fù)債，其有形資產(chǎn)有貨幣資金、存貨和固定資產(chǎn)，且其評(píng)估值分別為 80萬(wàn)元、120萬(wàn)元和660萬(wàn)元。該企業(yè)還有一個(gè)尚有 5年剩余經(jīng)濟(jì)壽命的非專利技術(shù)，該技術(shù)產(chǎn)品每件可以獲得超額凈利潤(rùn)15元。目前該企業(yè)每年生產(chǎn)產(chǎn)品 10萬(wàn)件，經(jīng)分析：未來(lái) 5年中，每年可以生產(chǎn)12萬(wàn)件。若折現(xiàn)率和資本化率均為 試計(jì)算甲企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值并說(shuō)明評(píng)估技術(shù)思路（以萬(wàn)元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)） 。解：（1）評(píng)估技術(shù)思路該企業(yè)商譽(yù)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)采用割差法進(jìn)行。 首先運(yùn)用收益法評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值， 再用加和法計(jì)算出企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和， 最后用企業(yè)整體價(jià)值減掉企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和即可得到企業(yè)商譽(yù)價(jià)值。）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值①短期負(fù)債為10萬(wàn)元②單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為 860萬(wàn)③估算非專利技術(shù)的評(píng)估值：0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209 （萬(wàn)元））評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=企業(yè)整體評(píng)估值-（有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專利技術(shù)評(píng)估值—短期負(fù)債）=1778.05-（860+682.34-10）=245.71（萬(wàn)元）2．A企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2004年12月31日。預(yù)計(jì)其未來(lái)5年的預(yù)期利潤(rùn)總額分別為 100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元、150萬(wàn)元和160萬(wàn)元。該企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債占投資資本的比重為 ，平均長(zhǎng)期負(fù)債成本為 ，在未來(lái)5年中平均每年長(zhǎng)期負(fù)債利息額為 20萬(wàn)元，每年流動(dòng)負(fù)債利息額為 40萬(wàn)元。評(píng)估時(shí)市場(chǎng)平均收益率為 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 企業(yè)所在行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為1.2。A企業(yè)為正常納稅企業(yè)，且生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)比較平穩(wěn)。試運(yùn)用年金法計(jì)算 企業(yè)的投資資本價(jià)值。A企業(yè)適用的折現(xiàn)率①風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝（1.2＝②所有者權(quán)益要求的回報(bào)率＝ 6％③適用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）為：％×％×％＝％）計(jì)算企業(yè)年金①計(jì)算年金現(xiàn)值系數(shù)②計(jì)算年金）計(jì)算評(píng)估值16/20學(xué)習(xí)交流文檔衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強(qiáng)公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個(gè)整潔、文明、溫馨的購(gòu)物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例》的要求，特制定本制度。1.2 集團(tuán)公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負(fù)責(zé)將集團(tuán)公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細(xì)劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負(fù)責(zé)劃分，確保無(wú)遺漏。2 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)2.1.1 地面、墻面：無(wú)灰塵、無(wú)紙屑、無(wú)痰跡、無(wú)泡泡糖等粘合物、無(wú)積水，墻角無(wú)灰吊、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺(tái)、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺(tái)底層及周圍無(wú)亂堆亂放現(xiàn)象、無(wú)灰塵、無(wú)粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購(gòu)物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無(wú)污垢和粘合物等。購(gòu)物車（筐）要求每天營(yíng)業(yè)前簡(jiǎn)單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無(wú)灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺(tái)、服務(wù)臺(tái)、辦公櫥