杭州某地產(chǎn)體驗(yàn)區(qū)各階段設(shè)計(jì)導(dǎo)則

***地產(chǎn)體驗(yàn)區(qū)各階段設(shè)計(jì)導(dǎo)則目錄（按住Ctrl并單擊鼠標(biāo)以跟蹤鏈接）HYPERLINK體驗(yàn)區(qū)選址規(guī)劃HYPERLINK售樓處土建施工圖設(shè)計(jì)HYPERLINK樣板房土建施工圖設(shè)計(jì)HYPERLINK體驗(yàn)區(qū)景觀導(dǎo)示設(shè)計(jì)HYPERLINK售樓處室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計(jì)HYPERLINK樣板房室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計(jì)HYPERLINK一、體驗(yàn)區(qū)選址規(guī)劃輸入項(xiàng)目：《項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》輸出項(xiàng)目：《體驗(yàn)區(qū)修建方案》階段成果：《體驗(yàn)區(qū)修建方案》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：根據(jù)交地情況、工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃、成本預(yù)算決定是否采用臨時(shí)售房部和樣板房；根據(jù)交地情況、工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃、營(yíng)銷策略等決定售樓處和樣板房的總體位置；售樓處的位置及體驗(yàn)區(qū)主入口的設(shè)置應(yīng)方便該項(xiàng)目輻射的主要區(qū)域客戶直接到達(dá)，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗(yàn)感受：①單行道反方向車輛無(wú)法直接到達(dá)或主要道路處于施工期無(wú)法通行；②沿途交通道路品質(zhì)低；③項(xiàng)目周邊公交車出租車站位置不便，導(dǎo)致參觀客戶步行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；對(duì)于項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來(lái)訪路線，考慮沿線城市景觀對(duì)樓盤檔次影響；考慮項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來(lái)訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌選定初案；考慮體驗(yàn)區(qū)范圍以外的客戶接觸點(diǎn)的景觀等整體效果，針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃紅線外市政道路綠化及管理現(xiàn)狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施；控制因售樓部和樣板房的位置造成的施工實(shí)施難度及由此產(chǎn)生的成本增加及工程延期；計(jì)算土建及裝修周期,一般在3個(gè)月左右(不考慮地下室因素);考慮客戶在整個(gè)體驗(yàn)區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對(duì)客戶在體驗(yàn)過(guò)程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。項(xiàng)目專員應(yīng)實(shí)地感受聲音、氣味等不利因素對(duì)體驗(yàn)區(qū)開放的影響。樣板房與售樓處距離不宜超過(guò)400米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具；體驗(yàn)區(qū)內(nèi)的客戶停車點(diǎn)應(yīng)靠近售樓處并相對(duì)獨(dú)立，與售樓部距離不超過(guò)150米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具；體驗(yàn)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置不小于10個(gè)停車位的專有停車場(chǎng)，并應(yīng)考慮銷售高峰期的客戶臨時(shí)停車點(diǎn)；售樓處和臨時(shí)樣板房的地坪標(biāo)高應(yīng)高于室外道路地坪標(biāo)高600-900MM左右。樣板房選型原則：量大、設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)、通過(guò)模型或者戶型圖難以表達(dá)、銷售有難度;樣板房選址原則：=1\*GB3①主要功能房的景觀較好，能突出項(xiàng)目賣點(diǎn)并符合項(xiàng)目營(yíng)銷策略；=2\*GB3②主要功能房與周邊建筑無(wú)對(duì)視、無(wú)視線遮擋；=3\*GB3③若樣板樓無(wú)電梯，則樣板房所選樓層不宜過(guò)高；臨時(shí)樣板房的位置擺放應(yīng)由示范區(qū)景觀設(shè)計(jì)師統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。為了有效地進(jìn)行成本和品質(zhì)控制，體驗(yàn)區(qū)(售樓部，樣板區(qū)和樣板景區(qū))的總面積應(yīng)不宜超過(guò)10000-15000平方米。二、售樓處土建施工圖設(shè)計(jì)輸入項(xiàng)目：售樓處土建方案和施工圖輸出項(xiàng)目：營(yíng)銷部《售樓處土建方案設(shè)計(jì)審圖意見》和《售樓處土建施工圖設(shè)計(jì)審圖意見》階段成果：《售房部土建方案圖》、《售房部土建施工圖》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：與該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格結(jié)合；與該項(xiàng)目推廣主題和調(diào)性的吻合；首先考慮售樓部是永久建筑（如入口會(huì)所,沿街商業(yè)）還是臨時(shí)建筑？和售樓部與樣板區(qū)的關(guān)系.售樓部?jī)?nèi)含樣板房還是樓外臨時(shí)樣板房或現(xiàn)場(chǎng)永久樣板房？客戶參觀動(dòng)線有利于銷售道具的使用；各功能區(qū)的劃分和各區(qū)域面積的需求：表:各功能區(qū)劃分和各區(qū)域最小面積需求功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)區(qū)備注入口門廳接待咨詢臺(tái)模型展示區(qū)350★洽談區(qū)120★含吧臺(tái)區(qū)財(cái)務(wù)收銀區(qū)15★要求位置相對(duì)安全全、可設(shè)置收收銀臺(tái)前室簽約區(qū)30★建議設(shè)置3組，有有隔斷的形式式。方便面對(duì)對(duì)面服務(wù)，尤尤其針對(duì)網(wǎng)簽簽項(xiàng)目。置業(yè)顧問(wèn)辦公室20★營(yíng)銷經(jīng)理辦公室8～10★儲(chǔ)藏室20★含置業(yè)顧問(wèn)更衣間間公用衛(wèi)生間30★宜設(shè)置兒童專用洗洗手臺(tái)；男士士小便斗保安室10★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠靠近衛(wèi)生間但但獨(dú)立）及保保潔儲(chǔ)藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂(lè)區(qū)30★總面積(㎡)70061585功能區(qū)面積不包括括通道區(qū)域（含含樓梯間）、強(qiáng)強(qiáng)弱配電間、管管井、風(fēng)井等等輔房面積下售樓處天棚梁下凈高：主廳面積200㎡以下，5400≥梁下凈高≥4200以上（吊頂高度為4800MM－3600MM）；主廳面積200--500㎡，8400≥梁下凈高≥5400以上（8400可為一二層中庭連通的共享空間、吊頂高度為7800MM－4800MM）；建筑外裝修與室內(nèi)裝修的臨界點(diǎn)裝修：售樓處室內(nèi)外相接的地鋪、連接內(nèi)外墻的結(jié)構(gòu)柱、女兒墻下沿、建筑門窗洞口（含建筑朝向、視線、視野）、雨篷、室內(nèi)外標(biāo)高（含建筑與外界道路、花臺(tái)、綠化關(guān)系）；主要材料的采購(gòu)難度；施工工藝能否達(dá)到設(shè)計(jì)要求；售樓處大門門洞凈高≥2700以上；采用自動(dòng)感應(yīng)門；10、空調(diào)系統(tǒng)的主機(jī)隱蔽，風(fēng)口與天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/㎡（不低于大型商場(chǎng)空調(diào)負(fù)荷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）、室外溫度39度時(shí)，室內(nèi)溫度控制在25度以內(nèi)；11、考慮預(yù)留弱電系統(tǒng)管線穿梁洞口；12、各專業(yè)施工圖之間是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各專業(yè)施工圖是否對(duì)裝飾空間、裝飾效果有重大影響。三、樣板房土建施工圖設(shè)計(jì)輸入項(xiàng)目：樣板房土建方案和施工圖輸出項(xiàng)目：營(yíng)銷部《樣板房土建方案設(shè)計(jì)審圖意見》和《樣板房土建施工圖設(shè)計(jì)審圖意見》階段成果：《樣板房土建方案圖》、《樣板房土建施工圖》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：建筑=1\*GB3①建筑戶型分析，是否有優(yōu)化之處，如是否有黑衛(wèi)，空調(diào)位是否布置合理，平面與立面關(guān)系正確等；=2\*GB3②戶內(nèi)標(biāo)高關(guān)系是否合理，如陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、衛(wèi)生間的降板高度，戶內(nèi)樓梯與門窗的標(biāo)高關(guān)系；門窗洞口的尺寸高度等。別墅、花園洋房項(xiàng)目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2400ｍｍ，高層項(xiàng)目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2250ｍｍ，所有項(xiàng)目衛(wèi)生間門洞凈高≥2100ｍｍ，主入戶門及外門窗按照交房標(biāo)準(zhǔn)高度修建；=3\*GB3③門型窗型及其開啟方式的建議；=4\*GB3④建筑外墻裝飾效果、裝飾材料及工藝的建議（含陽(yáng)臺(tái)欄桿、外墻面磚、石材、涂料、木作等）；結(jié)構(gòu)=1\*GB3①結(jié)構(gòu)形式是否合理，臨時(shí)樣板房建議采用磚混結(jié)合鋼架屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)；=2\*GB3②結(jié)構(gòu)圖與建筑圖是否一致，結(jié)構(gòu)預(yù)留門窗洞口和結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高是否與建筑圖一致等；=3\*GB3③是否有現(xiàn)梁現(xiàn)柱情況，是否有結(jié)構(gòu)降板影響層高的情況；安裝=1\*GB3①空調(diào)機(jī)位、熱水鍋爐、強(qiáng)弱電箱、天然氣表、水表、燃?xì)馓綔y(cè)器、對(duì)講門機(jī)、紅外報(bào)警、緊急按鈕等設(shè)計(jì)是否齊全（按配置標(biāo)準(zhǔn)）以及位置是否合理；=2\*GB3②陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、空調(diào)機(jī)位的地漏、排水立管是否設(shè)置合理，戶內(nèi)主要房間是否有給排水明管，是否設(shè)置有管井；=3\*GB3③冷熱水管是否安裝到位、預(yù)留預(yù)埋穿墻洞口是否設(shè)置（尤其是結(jié)構(gòu)梁柱部位），盡量走天棚陰角明裝（裝修時(shí)吊頂處理），不得暗埋在墻體或地面內(nèi)；=4\*GB3④衛(wèi)生間排氣口是否設(shè)置合理，廚房煙道設(shè)置部位及止回閥開口方向是否合理；=5\*GB3⑤空調(diào)功率：約250瓦/㎡；空調(diào)的安裝：室內(nèi)機(jī)水平正對(duì)預(yù)留的冷媒管口，冷媒管包裹粗細(xì)勻稱美觀且裸露部分≤100ｍｍ，采用分體式空調(diào)（室內(nèi)機(jī)也可用風(fēng)機(jī)盤管）。=6\*GB3⑥樣板房戶型確定及完成面凈空尺寸測(cè)算；公式：軸線尺寸-墻體厚度-5cm抹灰層；HYPERLINK四、體驗(yàn)區(qū)景觀設(shè)計(jì)輸入項(xiàng)目：體驗(yàn)區(qū)景觀方案和施工圖；體驗(yàn)區(qū)總體景觀概念、方案及施工圖設(shè)計(jì)；輸出項(xiàng)目：規(guī)劃前期部，營(yíng)銷部《體驗(yàn)區(qū)景觀方案審圖意見》和《體驗(yàn)區(qū)景觀施工圖審圖意見》；階段成果：《體驗(yàn)區(qū)景觀方案圖》、《體驗(yàn)區(qū)景觀施工圖》、《方案階段技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告》、《施工圖階段成本測(cè)算》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：景觀方案風(fēng)格與售樓處的風(fēng)格吻合或互補(bǔ)；與項(xiàng)目整體風(fēng)格特征吻合；體現(xiàn)景觀概念價(jià)值，提升售場(chǎng)品質(zhì)。參觀流線的合理組織及重點(diǎn)景觀的效果展示；充分考慮營(yíng)銷需求及展示效果，合理組織景觀序列、游覽節(jié)奏以及場(chǎng)地內(nèi)的各種景觀元素，有效管理視線.景觀要素應(yīng)尺度合理、材質(zhì)、色彩等主要特征應(yīng)與項(xiàng)目整體吻合，確定軟景效果及基調(diào)樹種，骨干樹種應(yīng)考慮種植季節(jié)。應(yīng)與建筑師及各專業(yè)工程師協(xié)調(diào)平立面、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)、照明、水循環(huán)相互關(guān)系。主要功能房間（主臥室，客廳）景觀為重要設(shè)計(jì)點(diǎn)；景觀中的導(dǎo)示系統(tǒng)、景觀家具（燈具、導(dǎo)示、休閑凳、垃圾筒、背景音樂(lè)等）及小品效果應(yīng)與項(xiàng)目風(fēng)格有呼應(yīng)；HYPERLINK五、售樓處室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)（一）選擇裝修設(shè)計(jì)單位輸入項(xiàng)目：裝修（裝飾）設(shè)計(jì)單位和售樓處建筑修建方案輸出項(xiàng)目：《裝修（裝飾）設(shè)計(jì)合同》、《裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：設(shè)計(jì)單位選擇和設(shè)計(jì)合同編寫設(shè)計(jì)單位選擇：設(shè)計(jì)師風(fēng)格篩選；設(shè)計(jì)師曾作項(xiàng)目考察；專業(yè)服務(wù)口碑評(píng)價(jià)：施工圖深度和及時(shí)度、家具飾品建議的可操作性、現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)的配合度；設(shè)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：500-1000元/㎡（根據(jù)項(xiàng)目大小和設(shè)計(jì)師知名度）；不利因素分析：施工圖深度和及時(shí)度、裝修和家具飾品造價(jià)及資源。二、設(shè)計(jì)合同編寫：造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)周期、裝飾配合需求、到場(chǎng)指導(dǎo)次數(shù)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)意圖的描述；（放入設(shè)計(jì)任務(wù)書模版中）與境外設(shè)計(jì)公司合作時(shí)，建議對(duì)方在國(guó)內(nèi)注冊(cè)分公司。否則在合同中有關(guān)納稅、稅率、境內(nèi)勞務(wù)比率及付款時(shí)間應(yīng)與財(cái)務(wù)進(jìn)行溝通；（二）裝修設(shè)計(jì)和裝飾設(shè)計(jì)輸入項(xiàng)目：售樓處裝修概念、方案和施工圖、售樓處家具飾品裝飾方案輸出項(xiàng)目：營(yíng)銷部《售樓處裝修概念審圖意見》、《售樓處裝修方案審圖意見》、《售樓處裝修施工圖審圖意見》和《售樓處家具飾品裝飾方案審查意見》階段成果：《售樓處裝修概念圖》、《售樓處裝修方案圖》、《售樓處裝修施工圖》和《售樓處家具飾品裝飾方案》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：與該項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、客戶定位的吻合；與該項(xiàng)目推廣主題和調(diào)性的吻合；客戶參觀動(dòng)線有利于銷售道具的使用，工作人員工作流線盡量隱蔽；售樓處主要天棚裝修后凈高：主廳面積200㎡以下，4800mm≥凈高≥3600mm，主廳面積200--500㎡，7800mm≥凈高≥4800mm；其他區(qū)域凈高≥2800mm銷售道具的位置和尺寸，銷控墻的位置和尺寸；室內(nèi)平均照度：200LUX----250LUX；男女衛(wèi)生間的蹲位、小便池各2個(gè)以上，男、女衛(wèi)生間至少須有1個(gè)馬桶，帶扶桿；盡可能設(shè)置兒童洗手臺(tái)；弱電系統(tǒng)：電話--前臺(tái)2條、簽約區(qū)1條、財(cái)務(wù)室2條、置業(yè)顧問(wèn)辦公室1條、營(yíng)銷經(jīng)理辦公室1條、洽談區(qū)地插2條（不需要）、吧臺(tái)區(qū)1條、保安室1條；網(wǎng)線--前臺(tái)2條、簽約區(qū)3條、財(cái)務(wù)室2條、置業(yè)顧問(wèn)辦公室2條、洽談區(qū)地插2條、保安室1條。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可設(shè)計(jì)為無(wú)線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)：售樓處出入口設(shè)監(jiān)視器一個(gè)（位置能兼顧售場(chǎng)大廳）、財(cái)務(wù)室收銀上方設(shè)監(jiān)控器一個(gè)，控制設(shè)備設(shè)在保安室；設(shè)背景音樂(lè)系統(tǒng)，控制系統(tǒng)設(shè)在吧臺(tái)。員工辦公室及儲(chǔ)藏室、監(jiān)控室、保安保潔室裝修標(biāo)準(zhǔn)：（1）天棚：石膏板乳膠漆刷白或礦棉板吊頂（2）地面：普通地磚或普通地毯（3）墻面：乳膠漆刷白六、樣板房室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計(jì)（一）選擇裝修裝飾設(shè)計(jì)單位輸入項(xiàng)目：裝修（裝飾）設(shè)計(jì)單位和樣板房建筑修建方案輸出項(xiàng)目：《裝修（裝飾）設(shè)計(jì)合同》、《裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：設(shè)計(jì)單位選擇和設(shè)計(jì)合同編寫設(shè)計(jì)單位選擇：根據(jù)項(xiàng)目建筑形態(tài)及定位選擇相應(yīng)檔次的設(shè)計(jì)師根據(jù)本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)周期，考評(píng)設(shè)計(jì)師的施工圖完成的深度和及時(shí)度，原則上時(shí)間緊張的項(xiàng)目?jī)?yōu)先選擇配合度好的設(shè)計(jì)公司；在時(shí)間較充裕的情況下，可優(yōu)先選擇有潛力的新設(shè)計(jì)師；確定本項(xiàng)目樣板房的風(fēng)格，同時(shí)展示多套樣板房要保證風(fēng)格的多樣化；風(fēng)格描述主要適用項(xiàng)目時(shí)尚風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔時(shí)尚普通公寓、時(shí)尚現(xiàn)現(xiàn)代住宅豪華風(fēng)格歐式、美式、新古古典、花園洋房、別墅高高端、住宅其他風(fēng)格中式、地中海、日日式中式或地域風(fēng)情的的公寓、花園園洋房、別墅墅初步確定一、二位備選設(shè)計(jì)師后，對(duì)設(shè)計(jì)師曾經(jīng)完成的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，考察重點(diǎn)是設(shè)計(jì)師的風(fēng)格特點(diǎn)，原則上要指定設(shè)計(jì)師擅長(zhǎng)的風(fēng)格；確定裝修設(shè)計(jì)師，再根據(jù)設(shè)計(jì)師的特點(diǎn)確定裝飾設(shè)計(jì)是否分開委托，根據(jù)實(shí)際情況，裝飾分開委托的形式可以是軟裝全包，也可以是純飾品委托；設(shè)計(jì)合同編寫：造價(jià)控制標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)計(jì)周期、裝飾配合需求、到場(chǎng)指導(dǎo)次數(shù)；項(xiàng)目設(shè)計(jì)意圖的描述。與境外設(shè)計(jì)公司合作時(shí)，建議對(duì)方在國(guó)內(nèi)注冊(cè)分公司。否則在合同中有關(guān)納稅、稅率、境內(nèi)勞務(wù)比率及付款時(shí)間應(yīng)與財(cái)務(wù)進(jìn)行溝通；（二）裝修設(shè)計(jì)和裝飾設(shè)計(jì)輸入項(xiàng)目：樣板房裝修概念、方案和施工圖、樣板房家具飾品裝飾方案輸出項(xiàng)目：營(yíng)銷部《樣板房裝修概念審圖意見》、《樣板房裝修方案審圖意見》、《樣板房裝修施工圖審圖意見》和《樣板房家具飾品裝飾方案審查意見》階段成果：《樣板房裝修概念圖》、《樣板房裝修方案圖》、《樣板房裝修施工圖》和《樣板房家具飾品裝飾方案》輸出項(xiàng)目管控要點(diǎn)：裝修(硬裝修):與該項(xiàng)目的建筑風(fēng)風(fēng)格、客戶定定位、消費(fèi)引引導(dǎo)的吻合；；與該項(xiàng)目推推廣主題和調(diào)調(diào)性的吻合；；戶型特點(diǎn)分析，亮亮點(diǎn)展示和缺缺點(diǎn)弱化，平平面布局和立立面造型的設(shè)設(shè)計(jì)效果應(yīng)超超越客戶對(duì)戶戶型面積的期期望值；色彩不宜太深，營(yíng)營(yíng)造出亮麗的的舞臺(tái)效果；；300LUX≥平平均照度≥250LUUX；一般采采用石英射燈燈光源，且2500＜色溫＜6000；配置功率不低于2250瓦/㎡（不低低于大型商場(chǎng)場(chǎng)空調(diào)負(fù)荷設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）、室室外溫度399度