杭州市某商住地塊項(xiàng)目可行性報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：***********地塊省直專(zhuān)用房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：杭州**置業(yè)有限公司日期：2006年3月目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc132423270"第一章項(xiàng)目概況1HYPERLINK\l"_Toc132423271"第一節(jié)項(xiàng)目基本情況1HYPERLINK\l"_Toc132423272"第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)主體簡(jiǎn)介1HYPERLINK\l"_Toc132423273"第三節(jié)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2HYPERLINK\l"_Toc132423274"第四節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)意圖2HYPERLINK\l"_Toc132423275"第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位3HYPERLINK\l"_Toc132423276"第一節(jié)住宅市場(chǎng)分析及定位3HYPERLINK\l"_Toc132423277"第二節(jié)公建配套及商業(yè)市場(chǎng)分析及定位7HYPERLINK\l"_Toc132423278"第三章項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃及工作分解8HYPERLINK\l"_Toc132423279"第四章項(xiàng)目投資估算11HYPERLINK\l"_Toc132423280"第一節(jié)項(xiàng)目物業(yè)分類(lèi)11HYPERLINK\l"_Toc132423281"第二節(jié)項(xiàng)目投資估算依據(jù)12HYPERLINK\l"_Toc132423282"第三節(jié)項(xiàng)目投資估算表14HYPERLINK\l"_Toc132423283"第五章項(xiàng)目資金籌措和營(yíng)運(yùn)16HYPERLINK\l"_Toc132423284"第一節(jié)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算16HYPERLINK\l"_Toc132423285"第二節(jié)項(xiàng)目資金平衡分析16HYPERLINK\l"_Toc132423286"第六章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)17HYPERLINK\l"_Toc132423287"第一節(jié)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)估算17HYPERLINK\l"_Toc132423288"第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)17HYPERLINK\l"_Toc132423289"第七章結(jié)論18第一章項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位于杭州市**區(qū)省屬用地***********地塊，處于錢(qián)江四橋和一橋之間，東臨主干道建業(yè)路、南臨規(guī)劃支路、西臨上鐵四公司地塊、北臨主干道濱盛路，交通便捷，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目東面為青少年活動(dòng)中心和居住區(qū)公園，南面為綜合商業(yè)用地，西面為正在建設(shè)中的區(qū)級(jí)大型公建中心，北面為規(guī)劃中的大型居住區(qū)。項(xiàng)目占地約138畝，規(guī)劃建設(shè)用地面積7.58公頃，總建筑面積25.5萬(wàn)平方米，其中：住宅17.03萬(wàn)平方米，公建配套及商業(yè)2.15萬(wàn)平方米，地下建筑6.33萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀地勢(shì)平坦，目前為農(nóng)用地，有少量農(nóng)居房。本項(xiàng)目是解決省直機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部職工房改遺留問(wèn)題的省直“專(zhuān)用房”建設(shè)項(xiàng)目。為加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，省政府成立了浙江省省直經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)聯(lián)席會(huì)議，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)省直單位專(zhuān)用房建設(shè)、管理和銷(xiāo)售中的有關(guān)事宜，并將此項(xiàng)工程列入省重點(diǎn)工程項(xiàng)目，要求嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序抓好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理工作。根據(jù)浙江省省直經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)聯(lián)席會(huì)議（[2005]2號(hào)）會(huì)議紀(jì)要精神，項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作進(jìn)展順利。1、項(xiàng)目建設(shè)主體--杭州**置業(yè)有限公司已組建。2、項(xiàng)目計(jì)劃已報(bào)經(jīng)浙江省發(fā)展和改革委員會(huì)、浙江省建設(shè)廳、浙江省國(guó)土資源廳（浙發(fā)改函[2005]232號(hào)文）批準(zhǔn)正式立項(xiàng)。3、項(xiàng)目規(guī)劃條件已申領(lǐng)，通過(guò)招投標(biāo)確定了設(shè)計(jì)單位—浙江**建筑設(shè)計(jì)研究院，完成了項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的編制，并按程序報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)主體簡(jiǎn)介杭州**置業(yè)有限公司由杭州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和**建設(shè)發(fā)展有限公司出資組建。杭州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于1993年3月，具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，現(xiàn)有各類(lèi)工程技術(shù)及經(jīng)濟(jì)管理人員30多人，其中碩士研究生3人，本科及大專(zhuān)以上學(xué)歷人員20多人，具有中高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)的人員近20人。歷年來(lái)，杭州**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)了**小區(qū)、**商務(wù)中心、銀通大廈、**公寓、西倉(cāng)弄公寓等多個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)竣工面積30萬(wàn)平方米。第三節(jié)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件和主管部門(mén)的要求，初步確定該項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目基本指標(biāo)1、毛地138畝2、建設(shè)用地7.58公頃3、總建筑面積255007平方方米4、地上建筑191747平方方米其中住宅170273平方方米公建配套及商業(yè)21474平方米米5、地下建筑63260平方米米其中全地下室58851平方米米半地下室4409平方米6、容積率2.57、綠化率30%8、建筑密度18.3%9、住宅總戶(hù)數(shù)1302戶(hù)10、小區(qū)總?cè)藬?shù)數(shù)4400人11、機(jī)動(dòng)車(chē)位配配比1:1.07第四節(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)意圖由于本項(xiàng)目是為解決省直屬機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工房改遺留問(wèn)題而建設(shè)的“專(zhuān)用房”，因其特殊性，項(xiàng)目住宅部分受到相關(guān)政策性條件的限制而無(wú)法按市場(chǎng)化原則來(lái)實(shí)現(xiàn)其利潤(rùn)最大化，因此在本次“專(zhuān)用房”開(kāi)發(fā)建設(shè)中，我們把提供高質(zhì)量住宅產(chǎn)品，滿(mǎn)足特定居住人群現(xiàn)代居住行為方式，提高住宅居住環(huán)境質(zhì)量,完善住宅使用功能，構(gòu)建生態(tài)居住空間，最大限度提高省直屬機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位干部職工滿(mǎn)意度，來(lái)獲得良好的口碑，充分提升公司的社會(huì)形象和品牌認(rèn)同度作為本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的前提性目標(biāo)；在實(shí)現(xiàn)以上目標(biāo)的同時(shí)，應(yīng)充分挖掘各方資源和發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。為此我們確立了本次項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體目標(biāo)：在提高本項(xiàng)目特定居住人群滿(mǎn)意度的前提下實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。第二章項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定位根據(jù)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意圖和總體思路，**項(xiàng)目分為兩大部分：一是住宅部分，主要滿(mǎn)足省直機(jī)關(guān)干部人群的住房問(wèn)題；二是公建配套及商業(yè)部分，主要滿(mǎn)足對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常居住需要和區(qū)外一體化綜合商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)需求。第一節(jié)住宅市場(chǎng)分析及定位一、住宅市場(chǎng)背景及政策因素分析從本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)背景層面上分析，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，固定投資增長(zhǎng)速度過(guò)快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，盲目開(kāi)發(fā)中高檔樓盤(pán)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾日顯突出，投機(jī)性購(gòu)房支出比例過(guò)大，局部區(qū)域城市房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)上升過(guò)快。在此市場(chǎng)背景下，中央八部委聯(lián)合出臺(tái)了多項(xiàng)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控措施，目前已取得階段性成效，各地房?jī)r(jià)已基本趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)正逐步邁向理性發(fā)展的軌道。中央實(shí)施宏觀調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，其穩(wěn)定健康的發(fā)展成為本次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重點(diǎn)，也對(duì)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展具有重要意義。在國(guó)家控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，抑制商品房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的大背景下，增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)已成為當(dāng)前穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格和使商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于合理的重要手段之一，以至今后很長(zhǎng)一段時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)適用房將在整個(gè)住宅供應(yīng)市場(chǎng)中占有舉足輕重地位?；谡麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅建設(shè)在未來(lái)的基本走勢(shì)，一是住宅建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)改變；二是隨著城市化進(jìn)程的加快剛性居住需求有增無(wú)減；三是仍會(huì)保持一定幅度的增長(zhǎng)速度。也就是說(shuō)，國(guó)家既要控制過(guò)度盲目投資，也要保持整個(gè)住宅建設(shè)市場(chǎng)健康理性發(fā)展。因此加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)無(wú)疑將成為重要的調(diào)控手段和國(guó)家政策扶持的對(duì)象。從本項(xiàng)目政策層面上分析，由于本項(xiàng)目屬省直“專(zhuān)用房”，是為解決省直機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部職工房改遺留問(wèn)題的建設(shè)項(xiàng)目，一方面在項(xiàng)目運(yùn)作中，其建設(shè)用地的獲得、住宅的分配與銷(xiāo)售、資金的運(yùn)作等要受省政府及相關(guān)主管部門(mén)的約束與調(diào)整；同時(shí)在項(xiàng)目基本建設(shè)程序中的有關(guān)環(huán)節(jié)（包括住宅的定價(jià)、基本建設(shè)相關(guān)環(huán)節(jié)的審批與管理等）又要與四部委關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相接軌。另一方面在項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)方面，由于省委省政府對(duì)本項(xiàng)目的高度重視，有意將此項(xiàng)工程列入省重點(diǎn)工程項(xiàng)目，專(zhuān)門(mén)成立了浙江省省直經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)聯(lián)席會(huì)議辦公室，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)省直單位專(zhuān)用房建設(shè)、管理和銷(xiāo)售中的有關(guān)事宜，為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了有力的組織和協(xié)調(diào)保障?？傮w上說(shuō)，雖然項(xiàng)目的政策約束性條件較多，但無(wú)論是從規(guī)范運(yùn)作行為還是降低協(xié)調(diào)成本，從這種意義上講，本項(xiàng)目處在當(dāng)前特定的市場(chǎng)環(huán)境下，以其政策扶持背景和穩(wěn)定的投資收益，不僅大大降低了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有效降低了項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目運(yùn)作的協(xié)調(diào)成本。二、住宅居住人群需求分析根據(jù)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意圖和總體思路，住宅建設(shè)最終是要在符合相關(guān)政策規(guī)定要求的前提下，盡量提高本項(xiàng)目特定居住人群滿(mǎn)意度。由于滿(mǎn)意度的高低是取決于人們?cè)谑褂卯a(chǎn)品過(guò)程中滿(mǎn)足其期望和需求的程度，因此對(duì)本項(xiàng)目居住人群的需求分析是項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位的重要依據(jù)之一。根據(jù)本項(xiàng)目特定居住人群——省直機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部職工共性需要和個(gè)性訴求等因素來(lái)分析，我們得出以下一些基本結(jié)論：首先我們提供的住宅產(chǎn)品應(yīng)充分滿(mǎn)足這部分人群在生理、心理及安全方面的第一層次基本需求，這包括對(duì)住宅產(chǎn)品的基本使用功能需要、居住私密性和安全性需要、日常居住生活的便捷性和產(chǎn)品使用低成本支出的需要等；其次是要滿(mǎn)足他們?cè)谛蓍e娛樂(lè)、社會(huì)交往、人與人溝通、渴望得到尊重并全面提高生活質(zhì)量的第二層次需求；最后是盡量滿(mǎn)足其心理審美需求。三、優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目屬性?xún)?yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為省直機(jī)關(guān)專(zhuān)用房，項(xiàng)目的所有房源由省直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局統(tǒng)一分配，在銷(xiāo)售和資金回籠方面不存在太大壓力，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小。作為經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，有政府的支持，在稅收和政策上都能享受不同程度的優(yōu)惠。（2）交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于濱盛路和建業(yè)路口，靠近四橋高架和江南大道，交通可達(dá)性好。（3）地域優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于省屬**用地內(nèi)，且沿江一帶多為高檔樓盤(pán)，對(duì)于提升樓盤(pán)的檔次起到較大的帶動(dòng)作用。（4）配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目周邊有公建中心、青少年活動(dòng)中心和自身的商業(yè)配套，對(duì)小區(qū)居民的生活帶來(lái)很大的便利。（5）規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目占地138畝，適中面積可以充分展示小區(qū)規(guī)劃，利于塑造小區(qū)的整體品質(zhì)。2、項(xiàng)目劣勢(shì)（1）項(xiàng)目所在的省屬**用地范圍內(nèi)列入建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目相對(duì)較少，周邊缺乏必要的人氣，大家對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)值認(rèn)知有待一段時(shí)間的過(guò)渡。（2）項(xiàng)目地塊不方正，西北角為**住宅項(xiàng)目，這對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)講，會(huì)形成一定的制約。（3）項(xiàng)目以提高得房率為主要目標(biāo)，對(duì)于高層建筑來(lái)講，必然會(huì)存在一梯多戶(hù)的結(jié)構(gòu)布局，這在一定程度上影響住宅房屋的通風(fēng)效果和居住品質(zhì)。（4）本項(xiàng)目為省直專(zhuān)用房，在定價(jià)與成本控制方面有嚴(yán)格的政策性限制，一方面直接影響項(xiàng)目住宅部分的贏利能力，另一方面在控制成本的前提下為提高樓盤(pán)的品質(zhì)帶來(lái)較大的挑戰(zhàn)。四、住宅產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位的主要依據(jù)是：1、項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)意圖和目標(biāo)——在提高本項(xiàng)目特定居住人群滿(mǎn)意度的前提下實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益；2、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)因素分析；3、住宅特定居住人群的需求分析。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念（1）堅(jiān)持“以人為本”的設(shè)計(jì)原則，以現(xiàn)代家庭居住行為方式為依據(jù)，著重提高住宅的居住環(huán)境質(zhì)量,完善住宅的使用功能，構(gòu)建生態(tài)居住空間，充分滿(mǎn)足住宅的“功能性、安全性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、舒適性和耐用性”等，并考慮持續(xù)發(fā)展的需要，同時(shí)應(yīng)滿(mǎn)足老年人、兒童、殘疾人等居住者的使用要求；（2）經(jīng)濟(jì)、合理、有效的利用土地、交通路網(wǎng)和城市自然及人文景觀等資源；（3）要充分體現(xiàn)“人與人、人與建筑、人與環(huán)境”的和諧統(tǒng)一，體現(xiàn)整個(gè)居住小區(qū)與周邊環(huán)境及城市總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一；（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)總體上要體現(xiàn)：“高起點(diǎn)、高水平、高水準(zhǔn)”，“經(jīng)濟(jì)性、適用性、前瞻性、創(chuàng)造性”，營(yíng)造一個(gè)“現(xiàn)代化、生態(tài)化、信息化”的居住小區(qū)；（5）項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最終成果要滿(mǎn)足社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境三方效益的同步提高。2、總體規(guī)劃原則按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的要求，在確保住宅建筑總量的前提下，綜合平衡住宅品質(zhì)（住宅朝向、通風(fēng)、采光、得房率等）、造價(jià)投資和小區(qū)整體環(huán)境景觀等因素，以改善布局結(jié)構(gòu)、提高環(huán)境質(zhì)量為宗旨，力求空間組織豐富多樣而有層次，為居民多方面多層次的需求組織和配置好住宅群體、公共設(shè)施、道路網(wǎng)絡(luò)、綠化系統(tǒng)、建筑小品等，做到使用方便、功能合理、豐富多彩、景觀宜人。3、建筑及景觀設(shè)計(jì)建議建筑設(shè)計(jì)以現(xiàn)代風(fēng)格為主流，講究開(kāi)放性，重視立面造型，克服呆板、單調(diào)和千篇一律的狀況，努力創(chuàng)造豐富、新穎的建筑形式，反映時(shí)代風(fēng)貌和地區(qū)特色，體現(xiàn)穩(wěn)重、大氣而不失個(gè)性。在經(jīng)濟(jì)合理情況下，建議盡量布置高層，提高項(xiàng)目綠地率。景觀設(shè)計(jì)以江南園林風(fēng)格為主，注重自然、生態(tài)，要充分處理好景觀與建筑、道路及周邊環(huán)境的關(guān)系，提高小區(qū)景觀整體的均好性。4、交通布局規(guī)劃小區(qū)交通布局要合理、有效、有序組織小區(qū)內(nèi)交通，滿(mǎn)足消防通道及登高場(chǎng)地的要求,實(shí)現(xiàn)交通的便捷性與通達(dá)性，充分提高人流、車(chē)流效率，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，停車(chē)位配比：不小于1:0.9。小區(qū)入口設(shè)置與布局要在滿(mǎn)足規(guī)劃條件的前提下，盡量有利于小區(qū)人車(chē)出入（包括出租車(chē)停放位、外來(lái)人車(chē)登記處）和交通組織、安全防范及物業(yè)管理，并能充分考慮與商業(yè)配套建筑的有機(jī)結(jié)合。5、建筑設(shè)計(jì)建議（1）戶(hù)型面積及比例戶(hù)型面積及比例按照省直專(zhuān)用房的有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行，具體指標(biāo)如下表所示。提高住宅平面利用率及得房率，在滿(mǎn)足主要居住功能要求的基礎(chǔ)上，提高居住的舒適度、健康性和環(huán)保性。戶(hù)型面積比例（%）戶(hù)數(shù)（戶(hù)）100平方米以下下15232110平方米左右右17238120平方米左右右50645150平方米左右右18187合計(jì)1302本項(xiàng)目住宅為177.0273萬(wàn)平方米米（2）住宅的設(shè)計(jì)要適度超前這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶(hù)之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重，實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分離。每一戶(hù)型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì)。五、住宅價(jià)格定位經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售價(jià)格主要根據(jù)當(dāng)前政府規(guī)定價(jià)格構(gòu)成來(lái)估算，考慮到本項(xiàng)目土地前期及建安成本、管理費(fèi)用、稅金以及3%的固定利潤(rùn)，當(dāng)前杭州市經(jīng)濟(jì)適用房高層住宅最高銷(xiāo)售價(jià)格為2980元/m2的規(guī)定，以及本項(xiàng)目為省直專(zhuān)用房性質(zhì)，住宅銷(xiāo)售價(jià)格暫定3000元/m2。第二節(jié)公建配套及商業(yè)市場(chǎng)分析及定位在前期市場(chǎng)調(diào)查的同時(shí)，我們對(duì)本項(xiàng)目公建配套及商業(yè)部分進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究，這為本項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位提供基礎(chǔ)性資料和重要依據(jù)。一、公建配套及商業(yè)物業(yè)定位本項(xiàng)目定位為：以服務(wù)社區(qū)居民日常生活為根本，以餐飲休閑類(lèi)業(yè)態(tài)為特色，以汽車(chē)美容/青少年教育/家居櫥柜等特定需求為延展。二、產(chǎn)品定位根據(jù)預(yù)規(guī)劃方案，建議項(xiàng)目由臨街住宅底商和集中式公建配套組成：臨街住宅底商根據(jù)規(guī)劃條件要求，臨街住宅底商分布在南北兩邊。集中式公建配套依據(jù)規(guī)劃條件及地塊基本情況，在地塊的西南角安排集中式公建配套—綜合經(jīng)營(yíng)樓，以滿(mǎn)足社區(qū)居民大眾餐飲、青少年教育、老年人活動(dòng)、休閑娛樂(lè)與健身（配置游泳池、乒乓球、羽毛球、籃球、壁球、器械健身、體操房等健身項(xiàng)目）等需求。三、公建配套及商業(yè)產(chǎn)品價(jià)格定位根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合今后發(fā)展的趨勢(shì)，建議銷(xiāo)售價(jià)格如下：南北一層臨街商鋪：每平方米12000-15000元/平方米；2、住宅車(chē)位：11萬(wàn)元/個(gè)；綜合經(jīng)營(yíng)樓按成本持有經(jīng)營(yíng)。第三章項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃及工作分解本項(xiàng)目建設(shè)周期的計(jì)算起點(diǎn)以項(xiàng)目取得立項(xiàng)批復(fù)的時(shí)間為準(zhǔn)，即2005年9月30日。本項(xiàng)目關(guān)鍵事件完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如下：1、通過(guò)規(guī)劃方案審批并領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》應(yīng)不遲于2006年4月31日；2、完成土地報(bào)批、征地拆遷、辦理交地手續(xù)并取得《土地使用權(quán)證》應(yīng)不遲于2006年10月31日；3、完成開(kāi)工建設(shè)前相關(guān)手續(xù)并領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)不遲于2006年12月31日；4、完成各單體建筑基礎(chǔ)工程和±0.00以下土建部分不遲于2007年12月31日；5、各單體工程全部竣工驗(yàn)收并具備交付使用條件不遲于2009年12月31日。根據(jù)以上計(jì)劃本項(xiàng)目整體建設(shè)周期為3年。圖1所示：工作任務(wù)分解結(jié)構(gòu)圖（WBS）圖2所示：項(xiàng)目工作最終交付成果分解結(jié)構(gòu)圖區(qū)內(nèi)市政配套工程“三通一平區(qū)內(nèi)市政配套工程“三通一平”濱江省直專(zhuān)用房項(xiàng)目1項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段1.1項(xiàng)目施工建設(shè)階段1.2項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段1.3計(jì)劃立項(xiàng)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)規(guī)劃定點(diǎn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審批申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》初步設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)審查征地拆遷補(bǔ)償?shù)刭|(zhì)勘察設(shè)計(jì)辦理交地手續(xù)申領(lǐng)土地使用權(quán)證施工圖設(shè)計(jì).各單體工程基礎(chǔ)部分和±0.00以下土建部分住宅工程主體部分綜合樓主體工程部分住宅銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作并回籠首期住宅預(yù)售收入辦理交房手續(xù)、回收住宅銷(xiāo)售收入尾款按工程形象進(jìn)度回籠住宅銷(xiāo)售收入車(chē)位預(yù)售車(chē)位銷(xiāo)售補(bǔ)交土地出讓金辦理商業(yè)用房銷(xiāo)售許可證施工圖設(shè)計(jì)審查工程招投標(biāo)工程報(bào)建領(lǐng)取《工程規(guī)劃許可證》《工程施工許可證》綜合樓持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究市場(chǎng)調(diào)研土地報(bào)批申領(lǐng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)圖1：工作任務(wù)分解結(jié)構(gòu)圖（WBS）完成“三通一平”濱江省直專(zhuān)用房項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)完成“三通一平”濱江省直專(zhuān)用房項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo)項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)階段目標(biāo)項(xiàng)目施工建設(shè)階段目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段目標(biāo)取得立項(xiàng)批復(fù)確定設(shè)計(jì)單位、完成規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果取得規(guī)劃條件和勘測(cè)紅線通過(guò)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)審批取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》完成初步設(shè)計(jì)成果通過(guò)初步設(shè)計(jì)審查簽訂征地拆遷補(bǔ)償協(xié)議并交納相關(guān)費(fèi)用取得土地報(bào)批手續(xù)辦理交地手續(xù)并取得土地使用權(quán)證出施工圖并完成圖紙內(nèi)審各單體基礎(chǔ)工程通過(guò)竣工驗(yàn)收；±0.00以下土建工程階段性竣工驗(yàn)收合格；符合造價(jià)控制指標(biāo)各單體住宅工程竣工驗(yàn)收合格具備竣工交付使用條件；符合造價(jià)控制指標(biāo)商業(yè)綜合樓工程竣工驗(yàn)收合格并具備交付使用條；符合造價(jià)控制指標(biāo)件；完成住宅銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作并實(shí)現(xiàn)首期住宅預(yù)售收入資金回籠回收住宅銷(xiāo)售收入尾款并辦理交房手續(xù)按工程形象進(jìn)度實(shí)現(xiàn)住宅銷(xiāo)售收入同步回籠資金實(shí)現(xiàn)部分車(chē)位預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)車(chē)位100%銷(xiāo)售補(bǔ)交土地出讓金辦理一層商業(yè)用房預(yù)售許可證通過(guò)施工圖設(shè)計(jì)審查確定施工和監(jiān)理單位并簽定合同工程報(bào)建交費(fèi)并取得兩證市政配套工程全面驗(yàn)收合格且整個(gè)小符合造價(jià)控制指標(biāo)區(qū)具備交付使用條件；綜合樓持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告完成勘察設(shè)計(jì)報(bào)告取得開(kāi)發(fā)資質(zhì)圖2：項(xiàng)目工作最終交付成果分解結(jié)構(gòu)圖第四章項(xiàng)目投資估算第一節(jié)項(xiàng)目物業(yè)分類(lèi)物業(yè)名稱(chēng)單位數(shù)量備注總建筑面積萬(wàn)㎡25.5007一、地上建筑面積積萬(wàn)㎡19.17471、住宅萬(wàn)㎡17.0273a、可售住宅萬(wàn)㎡16.7774b、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房房萬(wàn)㎡0.0766c、物業(yè)管理及社區(qū)區(qū)用房萬(wàn)㎡0.0952d、公共廁所萬(wàn)㎡0.0060e、架空層萬(wàn)㎡0.07212、公建配套及商業(yè)用用房萬(wàn)㎡2.1474a、南面一層商鋪（住住宅底）萬(wàn)㎡0.0956b、南面一層商鋪（獨(dú)獨(dú)立）萬(wàn)㎡0.1481c、北面一層商鋪((3.3m層高高)萬(wàn)㎡0.0256d、北面一層商鋪萬(wàn)㎡0.2481e、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營(yíng)樓萬(wàn)㎡1.5900f、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營(yíng)樓架空層層萬(wàn)㎡0.0400二、地下建筑面積積萬(wàn)㎡6.32601、住宅基底車(chē)位萬(wàn)㎡/個(gè)0.3750125.0000030㎡/個(gè)2、住宅基底設(shè)備用用房面積萬(wàn)㎡0.3063包括設(shè)備等用房3、獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)萬(wàn)㎡/個(gè)3.62381125.00000約37㎡/個(gè)4、獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)（設(shè)設(shè)備用房）0.09045、地下車(chē)庫(kù)（延伸伸部分）萬(wàn)㎡/個(gè)0.83836、夾層非機(jī)動(dòng)車(chē)停停放位面積萬(wàn)㎡0.44097、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營(yíng)樓車(chē)位萬(wàn)㎡/個(gè)0.5492158.0000035㎡/個(gè)8、公建配套—綜合經(jīng)經(jīng)營(yíng)樓地下設(shè)設(shè)備用房萬(wàn)㎡0.1022三、可售建筑面積積萬(wàn)㎡24.27111、可售住宅建筑面面積萬(wàn)㎡16.77742、可售商業(yè)用房建建筑面積萬(wàn)㎡0．51743、可售地下車(chē)庫(kù)建建筑面積萬(wàn)㎡/個(gè)5.38631250.00000約38㎡/個(gè)第二節(jié)項(xiàng)目投資估算依據(jù)土地費(fèi)用根據(jù)杭州國(guó)土資源局和**國(guó)土資源局提供的信息，**項(xiàng)目土地征用費(fèi)用項(xiàng)目及收費(fèi)情況列表如下：序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目收費(fèi)情況說(shuō)明1耕地占用費(fèi)12000元/畝畝情況不同，收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也不同30000-355000元/畝2占補(bǔ)平衡指標(biāo)費(fèi)8000元/畝以前未收，明年可可能要收3征地管理費(fèi)3000、40000、4200、5600元/畝情況不同，收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有有可能減半4征地費(fèi)9-21.5萬(wàn)元元/畝包括勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)、青苗補(bǔ)償償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)、地上上附著物5耕地占用稅1300、33000、6600元/畝情況不同，收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也不同6水利專(zhuān)項(xiàng)基金600元/畝7拆遷費(fèi)50-60萬(wàn)元//戶(hù)來(lái)自**國(guó)土資源源局的信息（有有16戶(hù)）按最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算，土地費(fèi)費(fèi)32.888萬(wàn)元/畝注：數(shù)據(jù)來(lái)自杭州國(guó)土資源局征地科、拆遷科、土地利用科。二、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)1、地質(zhì)勘探費(fèi)：根據(jù)地質(zhì)勘探測(cè)繪收費(fèi)市場(chǎng)信息，按建筑面積每平方米2.5元估算。2、三通一平費(fèi)：通過(guò)調(diào)查，場(chǎng)地平整、施工用水、施工用電及道路等三通一平工程估算為235.13萬(wàn)元。3、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)費(fèi)：按總建筑面積25元/m2估算。4、燃?xì)狻㈦娏?、智能工程設(shè)計(jì)費(fèi)：燃?xì)?、電力、智能屬于?zhuān)業(yè)工程，一般由專(zhuān)業(yè)工程施工單位自行設(shè)計(jì)，單項(xiàng)專(zhuān)業(yè)工程設(shè)計(jì)費(fèi)一般不超過(guò)10萬(wàn)元，暫按30萬(wàn)元估算。5、施工圖審查費(fèi)：來(lái)自浙江省建筑設(shè)計(jì)院（具有施工圖審查資格）的調(diào)查，一般按建筑總面積1元/m2收費(fèi)，單項(xiàng)工程最高收費(fèi)不超過(guò)12萬(wàn)元，按12萬(wàn)元估算。6、招標(biāo)代理費(fèi)：暫按50萬(wàn)元估算。7、工程監(jiān)理費(fèi)：根據(jù)當(dāng)前杭州建筑工程監(jiān)理收費(fèi)市場(chǎng)行情，按10元/m2估算。8、預(yù)算編制審計(jì)費(fèi)：按照杭州市預(yù)算編制審計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)收費(fèi)情況，按總投資的3‰估算。9、規(guī)費(fèi)：根據(jù)**區(qū)建設(shè)局的調(diào)查，收費(fèi)情況如下：序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目收費(fèi)情況依據(jù)1市政配套費(fèi)住宅90元/m2杭價(jià)房（97）1123號(hào)非住宅140元/m222新型墻體專(zhuān)項(xiàng)基金金8元/m2省政府(04)1171號(hào)令3白蟻防治費(fèi)1.6元/m2杭建房(92)1110號(hào)4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.9元/m2浙價(jià)費(fèi)(03)1102號(hào)5人防費(fèi)2000元/m22杭人防(05)1106號(hào)注：住宅樓地下室有人防的不再收人防費(fèi)。三、建筑安裝費(fèi)1、住宅建筑安裝工程費(fèi)：根據(jù)設(shè)計(jì)方案，做了詳細(xì)的分部分項(xiàng)工程估算，平均單方成本為1550元/m2。2、商鋪建筑安裝費(fèi)：根據(jù)設(shè)計(jì)方案，做了詳細(xì)的分部分項(xiàng)工程估算，商鋪分為住宅樓底和突出住宅樓（獨(dú)立商鋪）二部分，在住宅樓底商鋪的單方造價(jià)同住宅樓，獨(dú)立商鋪的單方成本為1000元/m2。3、公建配套—綜合經(jīng)營(yíng)樓建筑安裝費(fèi)：根據(jù)設(shè)計(jì)方案，做了詳細(xì)的分部分項(xiàng)工程估算，綜合樓建筑安裝單方成本為1600元/m2；游泳池根據(jù)設(shè)計(jì)方案，通過(guò)對(duì)專(zhuān)業(yè)人士的調(diào)查，做了詳細(xì)的分部分項(xiàng)工程估算，估算額為149.99萬(wàn)元；地下車(chē)位費(fèi)用按綜合樓建筑安裝單方成本估算。4、住宅基底車(chē)位費(fèi)用：按住宅樓建筑安裝單方成本估算，南北二線延伸部分的地下室車(chē)位，根據(jù)設(shè)計(jì)方案做了詳細(xì)的分部分項(xiàng)工程估算，單方成本為2200元/m2,獨(dú)立式地下室單方成本為1550元/m2。5、物業(yè)管理用房和社區(qū)用房：物業(yè)管理用房和社區(qū)用房單方成本同住宅樓。四、區(qū)內(nèi)市政配套費(fèi)1、景觀燈照明費(fèi)：暫按5元/m2估算。2、有線電視配套費(fèi)和燃?xì)夤艿琅涮踪M(fèi)，屬于專(zhuān)業(yè)公司的規(guī)定收費(fèi)，分別按16元/m2和22元/m2估算。3、雨污水配套費(fèi)、供電配套費(fèi)和供水配套費(fèi)，根據(jù)設(shè)計(jì)方案做了詳細(xì)的分部分項(xiàng)工程估算分別為466.46萬(wàn)元、1550.51萬(wàn)元和509.92萬(wàn)元。4、智能化監(jiān)控配套費(fèi)、綠化工程費(fèi)和郵政，通過(guò)杭州類(lèi)似工程的調(diào)查，單方指標(biāo)分別按15元/m2、200元/m2（占地面積）和200元/戶(hù)估算。4、區(qū)內(nèi)場(chǎng)地鋪裝費(fèi)和區(qū)內(nèi)道路費(fèi)，按占地面積分別分130元/m2和200元/m2估算。五、商業(yè)用房級(jí)差地租根據(jù)杭州國(guó)土資源局土地利用科的調(diào)查，地上建筑物為評(píng)估土地出讓金的55%。六、管理費(fèi)按土地費(fèi)用、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、區(qū)外市政配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、區(qū)內(nèi)市政配套費(fèi)總和的3%估算。七、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)按商業(yè)用房總投資資費(fèi)用的5%%及售樓中心心費(fèi)用1200萬(wàn)元估算。八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按總投資費(fèi)用的33%。第三節(jié)項(xiàng)目投資估估算表序項(xiàng)目總價(jià)住宅公建配套及商業(yè)用用房車(chē)位總價(jià)單方造價(jià)總價(jià)單方造價(jià)總價(jià)單個(gè)造價(jià)號(hào)萬(wàn)元萬(wàn)元元萬(wàn)元元萬(wàn)元元一土地費(fèi)用4537.443136.51186.95393.97186.951006.968055.64二前期開(kāi)發(fā)費(fèi)1677.301151.1468.61156.5974.31369.572956.521可行性研究費(fèi)12.0012.005.692地質(zhì)勘探63.4743.872.625.512.6214.09112.693三通一平費(fèi)235.13162.539.6920.429.6952.18417.454規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)623.69431.1325.7054.1525.70138.411107.295燃?xì)?電力.智能能工程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)30.0020.741.242.601.246.6653.266施工圖審查費(fèi)12.008.300.491.040.492.6621.307招標(biāo)代理費(fèi)50.0034.562.064.342.0611.1088.778工程監(jiān)理費(fèi)249.48172.4510.2821.6610.2855.36442.919預(yù)算編制、審計(jì)費(fèi)費(fèi)134.9493.285.5611.725.5629.95239.5810規(guī)費(fèi)266.58184.2710.9823.1510.9859.16473.28a白蟻防治費(fèi)40.6228.081.673.531.679.0172.12b質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)22.8515.790.941.980.945.0740.57c新型墻體專(zhuān)項(xiàng)基金金203.11140.408.3717.648.3745.07360.59三區(qū)外市政配套費(fèi)6231.995536.55330.00695.44330.00四建筑安裝成本費(fèi)40103.39927690.8991650.483491.421656.748921.0971368.6881住宅建筑安裝費(fèi)26005.02226005.0221550.002住宅基底非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)位部分1158.141158.141550.003物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房118.73118.731550.004物業(yè)管理及社區(qū)用用房147.56147.561550.005架空層111.76111.761550.006公廁9.609.601600.007獨(dú)立地下車(chē)庫(kù)（設(shè)設(shè)備用房）140.08140.081550.008南面一層商鋪（住住宅底）148.18148.181550.009南面一層商鋪（獨(dú)獨(dú)立）148.10148.101000.0010北面一層商鋪(33.3m層高高)25.6025.601000.0011北面一層商鋪(55.4m層高高)248.10248.101000.0012綜合樓成本2921.442921.441792.29a其中:綜合樓建安安費(fèi)2608.002608.001600.00b公寓裝修0.000.000.00c屋頂游泳池149.99149.99d綜合樓地下設(shè)備用用房163.45163.451600.0013車(chē)位8921.098921.0971368.688a綜合樓車(chē)位878.75878.7555617.322b住宅基底車(chē)位581.25581.2546500.000c獨(dú)立式地下車(chē)庫(kù)5616.845616.8449927.500d地下車(chē)庫(kù)（延伸部部分）1844.241844.2416393.233五區(qū)內(nèi)市政配套費(fèi)4877.963962.62236.19488.20231.66427.143417.101景觀燈照明費(fèi)95.8785.175.0810.705.082雨污水配套費(fèi)466.46414.4124.7052.0524.703區(qū)內(nèi)場(chǎng)地鋪裝費(fèi)250.90222.9013.2928.0013.294區(qū)內(nèi)瀝青道路費(fèi)142.90126.957.5715.957.575供電配套費(fèi)1550.511071.7963.88134.6363.88344.092752.736供水配套費(fèi)509.92453.0227.0056.9027.007有線電視配套費(fèi)305.00270.9716.1534.0416.158管道燃?xì)赓M(fèi)419.38372.5822.2146.8022.219智能化弱電監(jiān)控配配套費(fèi)374.22258.6815.4232.4915.4283.05664.3710郵政25.9625.961.5511綠化工程費(fèi)686.84610.1936.3776.6536.3712小區(qū)入口及圍墻50.0050.002.98六商業(yè)用房級(jí)差地租租967.54967.54459.11七管理費(fèi)1827.351566.0793.