北京市土地儲備開發(fā)實務(講課稿)(超詳細帶附圖)

土地儲備開發(fā)實務2012年11月土地一級開發(fā)基本流程聯(lián)

席會審議辦

理規(guī)劃條件辦

理授權批復項目核準（市發(fā)改委）用地預審（國土分局）交通評價（市交通委）規(guī)劃條件（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復辦理征地結案辦理拆遷許可證組織實施拆遷辦理拆遷結案編制市政方案組織市政建設完成市政驗收土地一級開發(fā)驗收土地供應明確具體范圍明確開發(fā)主體企業(yè)為主體項目先辦理授權第一部分：確定項目第二部分：重要手續(xù)辦理第三部分：征地工作第四部分：拆遷安置工作第五部分：市政建設工作第六部分：土地一級開發(fā)驗收工作第一部分：確定項目一、確定項目1.項目確定的主要原則（1）項目實施的必要性

（2）結合庫存分析新增量的合理性（3）項目本身是否具備啟動條件2.項目審批的主要內(nèi)容審核土地一級開發(fā)實施方案

(1)項目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）

(2)投資測算（成本測算）

(3)工作計劃（工作內(nèi)容、開發(fā)周期等）

(4)收益分析（資金平衡測算）一、確定項目3.項目審批的主要形式（1）政府儲備土地和入市交易土地聯(lián)席會審議確定

（2）市長專題會審議確定（3）一事一議經(jīng)市政府批準確定

目前，比較常見的審批形式是上述（1）、（2）兩種形式。第二部分：重要手續(xù)辦理二、重要手續(xù)辦理

（一）.規(guī)劃條件1.辦理部門市規(guī)劃委2.規(guī)劃條件的主要作用對于土地一級開發(fā)來講，規(guī)劃條件主要用于劃定開發(fā)范圍3.申報要件(1)《建設項目法人授權委托書》(2)《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》(3)標繪土地儲備開發(fā)范圍的地形圖1份(4)項目基本情況說明二、重要手續(xù)辦理

（二）.授權批復1.辦理部門市國土局、區(qū)縣國土分局2.授權批復的主要作用批準XX項目，由XX作為主體在一定周期內(nèi)開展一級開發(fā)工作3.申報要件

（1）以土地儲備機構為主體項目的申報要件

（2）以企業(yè)為主體項目的申報要件二、重要手續(xù)辦理

（1）以土地儲備機構為主體項目的申報要件授權申請聯(lián)席會會議紀要規(guī)劃條件實施方案審批表項目區(qū)位圖、影像圖、規(guī)劃圖、現(xiàn)場照片紙質版和電子版地形圖（2）以企業(yè)為主體項目的申報要件與上基本相同（不需提交規(guī)劃條件），還需提交：監(jiān)管委托協(xié)議資金監(jiān)管協(xié)議保證金及監(jiān)管資金到位證明二、重要手續(xù)辦理（三）用地預審

1.用地預審的審查內(nèi)容

依據(jù)《北京市建設項目用地預審管理辦法》（京政辦發(fā)【2006】12號）建設項目用地預審主要審查的內(nèi)容包括：（1）建設項目用地選址是否符合土地管理法律法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃；（2）建設項目是否符合國家供地政策；（3）建設項目用地標準和總規(guī)模是否符合有關規(guī)定；（4）占用耕地的建設項目，補充耕地初步方案是否可行，資金是否充足。二、重要手續(xù)辦理2.用地預審的辦理

審批部門為市國土局規(guī)劃處或區(qū)縣國土分局。國土部預審的項目、中央國家機關及其直屬企事業(yè)單位、駐京部隊和跨行政區(qū)域建設項目由市國土局承辦；其他項目由區(qū)縣國土分局承辦，一般在各區(qū)縣的國土分局綜合科辦理。申報要件包括：

（1）建設項目用地預審申請表（2）建設項目用地預審申請報告（包括營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證（復印件）、受托人身份證（復印件）、委托書（原件）、標注項目用地范圍和坐標的地形圖等）（3）提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單。二、重要手續(xù)辦理

（四）項目核準1.項目核準的作用最主要的是對資金來源、估算投資的確定，同時對市政建設相關工作內(nèi)容及投資估算進行明確，并按照相關政策法規(guī)規(guī)定明確中介機構的選擇形式（招投標等）。二、重要手續(xù)辦理2.項目核準的辦理

審批部分為市發(fā)展改革委，土地儲備開發(fā)項目核準批復全部在市發(fā)展改革委辦理。項目主體需先向區(qū)縣發(fā)改委申報項目核準請示，由區(qū)縣發(fā)改委上報市發(fā)改委。

申報要件包括：

（1）土地一級開發(fā)授權批復

（2）規(guī)劃意見書及附圖

（3）建設項目用地預審意見

（4）項目實施方案

（5）聯(lián)席會會議紀要

（6）土地一級開發(fā)項目建議書（帶可行性研究報告）的請示

（7）北京市固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能登記表

（8）單位法人證書、組織機構代碼證、自有資金證明等。

綠通項目應提交綠通確認表及交評、環(huán)評、地災評估置后承諾函。第三部分：征地工作土地征收《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。三、征地工作農(nóng)用地轉用

《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定：建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)。國家實行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第四條第三款規(guī)定：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地。三、征地工作北京市當前征地政策《北京市建設征地補償安置辦法》（市政府第148號令），2004年7月1日起實施。確定原則：

實行征地補償費最低保護標準制度。確定協(xié)商機制，即征地雙方需在不低于征地補償費最低保護標準的基礎上協(xié)商確定征地補償費。履行民主程序，簽訂征地協(xié)議前需將征地補償協(xié)議主要內(nèi)容提交村民大會或村民代表大會討論。確立了公示、公告程序。將征地農(nóng)轉非人員納入城鎮(zhèn)社保體系。三、征地工作1、一級開發(fā)主體在提出征地意向前需辦理手續(xù)：2、取得規(guī)劃條件。3、取得立項（綠通項目的立項不是征地的前置條件）4、用地預審（一般情況需向區(qū)縣國土分局申請辦理，跨區(qū)縣征地的向市國土局申請辦理）三、征地工作征地前提征地報批要件1、審批文件：預審意見、立項批準文件、規(guī)劃條件、釘樁、使用林地審核同意書、地災備案表、壓礦核查意見2、區(qū)政府出具文件：征地請示或函、一書四方案3、國土分局出具材料：征地公示文本、權屬地類匯總表、權屬審查告知書、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖4、其他材料：征地協(xié)議、民主決議、征地調查表、公示證明、公示照片、土地勘測定界技術報告書、申請人身份證明材料三、征地工作征地報批流程區(qū)縣國土分局初審---報區(qū)縣政府出具征地請示或函---報市國土局審核---市建設用地審查小組會審議---報市政府審批。市建設用地審查小組會組成部門：市政府辦公廳、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市監(jiān)察局、市財政局、市國土局、市園林局。會議采取一票否決制，對建設項目逐一審議。各階段具體審批流程三、征地工作

需重點關注的環(huán)節(jié)：1.征地補償安置協(xié)議

征地單位應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會在不低于我市征地補償費最低保護標準的基礎上，協(xié)商簽訂書面征地補償安置協(xié)議。協(xié)議應當包括補償方式、補償款金額及支付方式、安置人員數(shù)量及安置方式、青苗及土地附著物補償、違約責任和糾紛處理方式等內(nèi)容。

三、征地工作2.征地補償安置公示

區(qū)縣國土房管局受理征地單位的申請后5個工作日內(nèi)，應對征地補償安置協(xié)議進行審查并將征地補償安置協(xié)議主要內(nèi)容及征地補償安置情況在擬征地地點予以公示。征地公示期限：不少于5個工作日征地公示地點：征用村集體經(jīng)濟組織所有土地，在村委會或村集體經(jīng)濟組織所在地公示；征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地公示。三、征地工作征地公示主要內(nèi)容：被征地單位、征地位置、征地地類、征地面積，征地補償標準、征地安置情況、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的民主決議情況等。國土分局歸檔上報時應將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報批的必備材料。三、征地工作3.網(wǎng)站公布征地批準后，市國土局在本局的網(wǎng)站上公示征地批準情況。4.監(jiān)督繳費并發(fā)放批復下發(fā)批復前，新增建設用地土地有償使用費實行先繳后分，按規(guī)定的標準就地全額繳入國庫在監(jiān)督一級開發(fā)主體繳納完100%的防洪費和至少50%的征地補償費用之后，市國土局發(fā)放征地批復。沒有履行上述費用額支付的不予發(fā)放批復。三、征地工作5.征地公告區(qū)縣人民政府收到市人民政府征地批準文件之日起10個工作日內(nèi)，在被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)進行征地公告（由區(qū)縣國土分局負責）。

征地公告期限：不少于10個工作日三、征地工作征地公告地點：征用村集體經(jīng)濟組織所有土地，在村委會或村集體經(jīng)濟組織所在地公告；征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地公示、公告。征地公告主要內(nèi)容：征地批準機關、批準時間、批準文件名稱和批準文號，征地單位、項目名稱、征后用途，被征地范圍、地類、土地面積，雙方協(xié)議的征地補償款金額和人員安置方式等內(nèi)容。三、征地工作6.征地的補償方式及補償費用（1）征地補償方式:貨幣補償或實物補償、作價入股、留地安置等多元化補償。（2）征地補償費的構成

征地補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

土地補償費由土地一級開發(fā)主體與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會在不低于最低保護價的基礎協(xié)商確定。其中，被征收耕地的土地補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。地上附著物和青苗的補償費，由征地雙方根據(jù)經(jīng)濟作物生長情況協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估機構參照屆時市場價格評估確定。（3）征地補償計算流程（貨幣補償）三、征地工作

7.安置補助費的構成（三部分）:

（1）轉居手續(xù)費,凡辦理農(nóng)轉非（農(nóng)業(yè)轉為非農(nóng)業(yè)戶口/農(nóng)民戶口轉為居民戶口）手續(xù)的均需繳納轉居手續(xù)費，收費標準為：500元/人。

（2）轉非勞動力安置補償費，轉非勞動力安置補償費是針對轉非勞動力而言的。轉非勞動力指征地轉為非農(nóng)業(yè)戶口且在法定勞動年齡范圍內(nèi)具有勞動能力的人員，不包括16周歲以上正在接受義務教育和學歷教育的學生。轉非勞動力安置補償費包括：①一次性就業(yè)補助費。自謀職業(yè)：支付給本人；非自謀職業(yè)：支付給招用單位。②基本養(yǎng)老金保險費。③基本醫(yī)療保險費。④失業(yè)保險。

轉非勞動力安置補助費具體分類及標準

三、征地工作（3）超轉人員補助費

超轉人員是指征地轉為非農(nóng)業(yè)戶口且男年齡滿60周歲、女年滿50周歲及其以上的人員（一般超轉人員）和經(jīng)認定完全喪失勞動能力的人員（病殘及孤寡人員）。超轉人員補助費分為：①一般超轉人員補助費。②病殘及孤寡人員補助費。超轉人員補助具體標準三、征地工作相關稅費1、耕地開墾費：建設項目占用耕地的需落實耕地占補平衡工作，征地單位沒有能力開墾耕地的可以繳納耕地開墾費，由市、區(qū)縣國土資源部門落實耕地占補平衡。在分局初審階段繳納。2、防洪費：由征地單位按照20元/平米的標準繳納（代征用地不需繳納）。在征地批準后領取批復前繳納。3、耕地占用稅：以征收農(nóng)用地面積計算，由征地單位按照市地稅局的標準繳納。在取得征地批復后，辦理建設用地批準書前繳納。三、征地工作相關稅費4、新增建設用地土地有償使用費：按新增建設用地面積計算（即農(nóng)用地加未利用地面積），由市財政從財政專戶中直接繳納，與征地單位無關。在征地批準后，市國土局行函告知市財政局，由市財政局繳納。三、征地工作領取征地批復（1）領取征地批復需提交：1、防洪費繳費票據(jù)復印件或防洪費減免證明；2、征地補償費使用承諾書（需村、鎮(zhèn)蓋章）；3、征地補償費支付憑證。（2）征地批準后3個月內(nèi)領取的，最低可支付50%征地補償費，并需另提交被征地單位蓋章的余款支付承諾書，承諾在征地批準3個月內(nèi)足額支付征地補償費。超過3個月領取的需全額支付征地補償費。（3）未明確人員安置費金額的項目，領取征地批復時需足額支付土地補償費。（4）采取實物補償結合貨幣補償?shù)捻椖浚I取征地批復時需足額支付貨幣補償。三、征地工作

取得征地批復后，一級開發(fā)主體繼續(xù)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織支付有關補償費用并配合民政、勞動保障等部門啟動勞動力安置的相關工作。征地完成后，報區(qū)縣國土分局辦理征地結案，制作區(qū)縣國土分局、被征地單位、征地單位蓋章確認的征地結案表。國有農(nóng)用地轉建設用地手續(xù)與征地手續(xù)基本相同。三、征地工作第四部分：拆遷安置工作

目前北京市集體土地拆遷主要政策依據(jù)：1、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（124號令）2、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施條例》（京國土房管拆[2003]666號）3、《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》（京國土房管征[2003]606號）

四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷

土地儲備開發(fā)項目中集體土地拆遷主要包括：暫停辦理事項階段、委托招標階段、拆遷許可證辦理階段、拆遷與補償階段、拆遷結案階段

各階段具體流程四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項辦理階段幾個重點事項：

1.開展拆遷工作需具備的文件材料：暫停辦理事項申請書規(guī)劃批準文件（建設用地規(guī)劃許可證）征地或者占地批準文件（征地批復）注：①綠通項目用地可以將用地預審作為用地批準文件辦理拆遷手續(xù)。②規(guī)劃意見書與建設用地規(guī)劃許可證的用途區(qū)別：規(guī)劃意見書準予辦理項目土地、規(guī)劃設計等前期工作；建設用地規(guī)劃許可證準予辦理征用、劃撥土地手續(xù)。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項辦理階段幾個重點事項：

2.停辦事項辦理期限：7個工作日通知：審查批準后，應當在7個工作日內(nèi)就暫停事項書面通知當?shù)匾?guī)劃、建設、戶籍、工商、稅務等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。停辦內(nèi)容：新批宅基地和其他建設用地；審批新建、改建、擴建房屋；辦理入戶和分戶（因婚姻、出生、回國、軍人退伍專業(yè)、經(jīng)批準由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外）；核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；房屋、土地租賃；改變房屋、土地用途四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項辦理階段幾個重點事項：3.停辦公示公示內(nèi)容：拆遷范圍、暫停辦理事項、暫停期限等內(nèi)容。暫停期限：自公示之日起算，最長不超過1年。延長期限：用地單位需延長時限的，應當提前30日向區(qū)縣建委提出申請，并說明延長期限的理由和擬采用的措施。延長的期限不超過半年。區(qū)縣建委批準申請后，應當將延長暫停期限的決定書面通知當?shù)匾?guī)劃、建設、工商、地稅等部門，并在拆遷范圍內(nèi)公示。注：①除市政府確定的重大市政基礎設施建設工程或者其他建設項目經(jīng)市政府批準的以外，暫停期限滿20日后，區(qū)縣國土房管局方可發(fā)布拆遷公告。②實際操作中，可不斷辦理延期。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標階段幾個重點事項：1.委托評估、拆遷根據(jù)《北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》（京國土房管拆字[2001]1147號）第四條規(guī)定“拆遷人應在依法取得房屋拆遷許可證或者由區(qū)、縣拆遷主管部門簽發(fā)的房屋拆遷價格評估通知書后方可委托評估”。注：招標人應當在發(fā)布招標公告或者招標邀請書5日前，到拆遷項目所在地的區(qū)縣建委辦理招標備案。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標階段幾個重點事項：1.委托評估、拆遷評估主體：參加投標的評估單位必須具備本市房地產(chǎn)價格評估資質。需招投標（公開招標/邀請招標）項目的條件：全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。此條件拆遷公司與評估公司共同適用。招投標項目公示平臺：北京市建委網(wǎng)站和《北京晚報》上發(fā)布（306號文件規(guī)定）其它平臺：拆遷信息網(wǎng)、各區(qū)縣建委網(wǎng)、北京政府采購網(wǎng)、北京市招投標信息平臺等四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標階段幾個重點事項：

2.評估公司資質要求（信息來自[2001]1147號《北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》，適用于城市房屋拆遷評估）：從事房屋拆遷的評估機構須是具備房地產(chǎn)價格評估資質，并經(jīng)市國土資源和房屋管理局認定、公布的可以從事房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估機構。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標階段幾個重點事項：

3.拆遷公司資質要求：四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷資質一級二級三級從業(yè)限制同時承接項目不超過4個同時承接總戶數(shù)不超過3000戶不得承接300戶以上的房屋拆遷業(yè)務同時承接拆遷項目不超過3個同時承接總戶數(shù)不超過1000戶不得承接200戶以上的拆遷業(yè)務同時承接拆遷項目不超過2個同時承接總戶數(shù)不超過400戶委托招標階段幾個重點事項：

4.發(fā)放中標通知書項目中標人確定后，招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并通知未中標人。招標人應當與中標人按照招標文件和中標人的投標文件簽訂拆遷、評估委托書面協(xié)議。拆遷、評估委托協(xié)議應當報區(qū)縣建委備案。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：1.入戶調查、評估在實際操作過程中，一般在張貼停辦公示或取得房屋拆遷價格評估通知書后，由評估公司、拆遷公司、第三方（村委會等）共同入戶調查。拆遷公司入戶調查：戶口及家庭結構等。評估公司入戶評估：房屋結構、房屋裝修、設備及地上物評估。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

2.拆遷實施方案包含內(nèi)容：項目基本情況；拆遷范圍、拆遷方式、搬遷期限，委托拆遷和評估等內(nèi)容；被拆除房屋及其附屬物基本情況；補償安置方式及其主要內(nèi)容；拆遷補助方法；其他應當在拆遷實施方案中明確的內(nèi)容。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

3.拆遷實施方案的公布拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公布經(jīng)區(qū)縣建委批準的征地拆遷實施方案或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并報區(qū)縣建委備案的占地拆遷實施方案，公布期限不少于10日。注意事項：拆遷實施方案應當在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前（含拆遷公告發(fā)布當日）公布。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

4.拆遷許可證申報要件：征地批復/占地批復規(guī)劃批準文件拆遷實施方案安置房屋證明：包括建設工程竣工驗收備案表、土地使用權證明文件或房屋所有權證補償資金證明文件：具體指銀行向區(qū)縣建委出具的拆遷補償資金到位證明文件。委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質證明材料委托評估合同和受托評估機構的營業(yè)執(zhí)照、資金證書四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

5.拆遷許可證的審批：審批總時限：30個工作日拆遷許可證內(nèi)容：拆遷人、項目名稱、拆遷范圍、搬遷期限、發(fā)證機關、發(fā)證時間等。拆遷期限：房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應當在期限屆滿15日前向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)縣建委申請延期，延期不超過6個月。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

6.拆遷資金要求：征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補償資金，原則上不得低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的60%。拆遷人準備的拆遷補償資金低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的，應就不足部分提供相應數(shù)量的安置房屋。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

7.拆遷公告內(nèi)容拆遷許可證批準文號拆遷人工程名稱拆遷范圍搬遷期限等。搬遷期限：是指搬遷公告規(guī)定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個重點事項：

8.通知所有權人

拆遷人取得拆遷許可證后，應當書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有人。通知應當載明拆遷人、拆遷許可證號、工程名稱、受托拆遷單位、受托評估單位、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補償補助標準、聯(lián)系方式，并告知其權利。拆遷人無法通知房屋所有權人的，應當在《北京日報》、《法制日報》予以公告，期限30日。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實施與補償階段幾個重點事項：

1.拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容：貨幣補償：補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責任一級當事人約定的其他條款。房屋安置：安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結算方式、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內(nèi)容；期房安置的，還應當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容。另行審批宅基地安置：地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內(nèi)容。達不成拆遷補償安置協(xié)議的由區(qū)縣建委裁決四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實施與補償階段幾個重點事項：

2.權屬證件的轉移：被拆遷人與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議后，被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房屋權屬登記部門。3.強制拆遷有關規(guī)定：屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)縣建委申請人民法院強制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當事人依法向人民法院提起民事訴訟。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實施與補償階段幾個重點事項：

4.拆遷結案資料拆遷人應當按照規(guī)定及時整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個月內(nèi)向區(qū)、縣建委移交拆遷檔案資料并辦理有關手續(xù)。包括內(nèi)容：評估報告、拆遷補償協(xié)議、產(chǎn)權證等。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷

二、《征補條例》與《拆遷條例》的主要不同

5個方面的不同：范圍、主體、程序、補償、強拆方式國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作范圍不同

《征補條例》出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)、土地儲備拆遷不在征收范圍之內(nèi)，征收范圍小于拆遷許可范圍。

《征補條例》明確，為保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列六類情形之一的，可以征收房屋：國防和外交；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)建設；保障性安居工程建設；危房集中、基礎設施落后等地段改建；法律、法規(guī)規(guī)定的其他公共利益。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作主體不同

《征補條例》規(guī)定的主體只能是政府，由市、縣人民政府確定具體的房屋征收部門，就北京而言，可以明確為市、區(qū)（縣）住建委或房管局，也可以直屬區(qū)（縣）政府。

征收部門的職責是負責組織實施房屋征收與補償工作，擬定征收補償方案，報市、區(qū)（縣）人民政府，政府組織論證并公開征求意見。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔征收與補償?shù)木唧w工作，征收部門對實施單位進行監(jiān)督，對其行為后果承擔法律責任。

《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆遷主體是多元的，可以是企業(yè)、事業(yè)單位、政府機關、社團等建設單位。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作實施程序不同征收程序：由建設單位向政府部門提出征收申請，征收部門根據(jù)立項、規(guī)劃、土地意見，審查是否屬于公共利益。編制征收和補償方案，測算需要的資金，報市、區(qū)（縣）人民政府后，征求社會意見，發(fā)布征收決定。建設單位依據(jù)征收決定將征收資金打入征收部門賬戶，由征收部門負責入戶簽約，支付補償資金，完成現(xiàn)場拆除后，將用地交付建設單位。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作補償方式不同對被征收人的補償按價值量進行核算，包括三個部分：被征收房屋的價值補償，搬遷臨時安置補償及停產(chǎn)停業(yè)損失補償。房屋價值按市場價評估。被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。選擇產(chǎn)權調換的，按市場價結清原房和安置房的差價。被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作強拆方式不同被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。被拆遷人不搬遷，可以實行行政或司法強拆。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

1、建設單位提出申請為了公共利益需要征收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區(qū)、縣人民政府提出征收申請，提交項目批準文件、規(guī)劃意見、土地預審意見等文件。收到申請后，區(qū)、縣人民政府按照《征補條例》規(guī)定審核建設項目是否符合房屋征收條件。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作2、發(fā)布暫停公告對符合房屋征收條件的建設項目，區(qū)、縣房屋征收部門自收到區(qū)、縣人民政府的確認意見后5個工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權屬登記等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不當增加部分不予補償。

房屋征收部門應當將暫停事項書面通知規(guī)劃、工商、公安，房管等有關部門，相關部門應按照各自職能及時停辦相關事項。暫停辦理相關事項的通知應當載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

3、組織選擇評估公司房屋征收部門發(fā)布暫停公告后，可以委托征收實施單位或屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構，協(xié)商不成的，根據(jù)多數(shù)被征收人意見確定；若無法形成多數(shù)意見，則由房屋征收部門通過公開搖號的方式隨機選定，結果應當在征收范圍內(nèi)公布。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

4、完成前期事務性工作對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收部門或者房屋征收實施單位根據(jù)需要可以通過購買服務方式完成房屋征收與補償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務等專業(yè)性工作。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

5、制定并發(fā)布征補方案房屋征收部門會同財政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補償方案，報區(qū)、縣人民政府批準后，在征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人有意見的，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。區(qū)、縣人民政府應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

6、風險評估區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)較多的，應當經(jīng)區(qū)、縣人民政府常務會議討論決定。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

7、征補資金管理在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當設立房屋征收與補償資金專用帳戶，明確征收項目補償資金的總額、來源，按照房屋征收與補償方案確定的項目進度將補償資金撥付到專用賬戶上，按規(guī)定使用。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

8、做出征收決定區(qū)、縣人民政府依據(jù)《征補條例》的規(guī)定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時在征收范圍內(nèi)公告。公告應當載明征收補償方案、征收范圍、實施單位、簽約期限和行政復議、行政訴訟權利等事項。區(qū)、縣人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

9、做出征收補償決定，當事人可提出復議或訴訟房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置相關工作

10、申請法院強制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

11、搬遷實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作

危房改造聽證對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建需要征收房屋的，多數(shù)被征收人（含公房承租人）認為征收補償方案不符合規(guī)定的，區(qū)、縣人民政府應組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

國有土地房屋征收與補償四、拆遷安置工作第五部分：市政建設工作五、市政建設工作1、編制市政各管線咨詢方案

土地一級開發(fā)項目取得《規(guī)劃意見書》后即可啟動市政相關工作，按照經(jīng)審定的土地一級開發(fā)實施方案確定的“三通”（通路、通電、通上水）、“五通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水）或“七通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通熱力和通燃氣）的供地市政標準委托各管線專業(yè)公司進行各管線的市政咨詢工作并編制咨詢方案。2、市政項目綜合各管線的專業(yè)咨詢方案編制完成后委托城市規(guī)劃院編制《市政項目綜合方案》，并出具《市政項目綜合圖》?！妒姓椖烤C合方案》及《市政項目綜合圖》編制完成后需經(jīng)市規(guī)劃委審核同意。五、市政建設工作

3、入市交易時對市政條件的要求根據(jù)《關于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項目用地進行招標拍賣掛牌出讓等有關問題的通知》（京國土出[2004]458號）要求：（1）入市公開交易的土地，需達到“三通一平”（達到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整）及取得市政接用方案。（2）入市公開交易的土地有條件的應該達到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實行市政供熱和供氣的地區(qū)還應該達到宗地外通燃氣、通熱力（簡稱“七通一平”）。五、市政建設工作

在實際操作中，因大市政建設周期較長，通常要求土地一級開發(fā)項目用地入市交易時達到“三通一平”供地條件并取得經(jīng)市規(guī)劃委審核同意的《市政項目綜合方案》及《市政項目綜合圖》即可，剩余未完成的大市政建設工作可在項目用地入市交易后配合二級建設主體繼續(xù)實施。“三通一平”供地條件為：具備施工車輛主要進出道路路由，施工臨時用水源頭，施工臨時用電源頭接通條件及用地場地平整。第六部分：土地一級開發(fā)驗收工作六、土地一級開發(fā)驗收工作

必要的市政建設工作是否完成房屋、土地產(chǎn)權的補償是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成征地結案、拆遷結案、權屬文件現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘市政驗收、移交材料一級開發(fā)驗收供地驗收結案驗收材料、現(xiàn)場驗收遺留問題解決市政工作完成成本開發(fā)補償費認定房屋、土地產(chǎn)權的補償是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設工作是否完成房屋、土地產(chǎn)權的補償是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設工作是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設工作是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設工作是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成征地結案、拆遷結案、權屬文件現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘必要的市政建設工作是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成市政驗收、移交材料征地結案、拆遷結案、權屬文件現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘必要的市政建設工作是否完成項目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成供地驗收供地驗收供地驗收開發(fā)補償費審核征地結案、拆遷結案、權屬文件現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘征地結案、拆遷結案、權屬文件市政驗收、移交材料現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘征地結案、拆遷結案、權屬文件一級開發(fā)驗收市政驗收、移交材料現(xiàn)場測繪報告及現(xiàn)場踏勘征地結案、拆遷結案、權屬文件一級開發(fā)驗收內(nèi)容一級開發(fā)供地驗收六、土地一級開發(fā)驗收工作

供地驗收對象開展供地驗收工作的對象為完成土地一級開發(fā)工作的市區(qū)（縣）土地儲備機構為主體的土地儲備開發(fā)項目、企業(yè)為主體實施的土地一級開發(fā)項目、市區(qū)儲備機構收儲、收購項目和工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性用地（非一級開發(fā)項目）以及直接入市交易項目、“458”項目、文保項目、危改項目、棚戶區(qū)改造項目等。審核內(nèi)容

1．前期資料的審核

2．現(xiàn)場驗收及資料的審核

3．土地開發(fā)補償費用的審核孫河現(xiàn)場驗收的程序及要點程序:1、區(qū)（縣）國土分局初驗1.1材料

土地一級開發(fā)授權批復、土地一級開發(fā)委托協(xié)議、

監(jiān)管協(xié)議、（是否有依據(jù)，是否存在違約）征地批復、征地結案、拆遷結案、權屬核實文件（是否完成產(chǎn)權補償）、大市政咨詢方案、大市政相關部門驗收材料（大市政情況）

1.2現(xiàn)場

根據(jù)《地形地上物測繪報告》進行現(xiàn)場踏勘，要求達到“場光地凈”且具備必要的市政條件，若有遺留物，應提出遺留地上物的處理建議。審核結果：《關于XX項目供地驗收有關意見的函》2、市國土局復核

2.1復核項目現(xiàn)場及相關材料，對初驗提出的處理建議進行可行性分析和風險判斷。2.2對遺留問題的處理建議征求區(qū)縣政府的意見，并形成市國土局現(xiàn)場驗收意見。審核結果：《XX項目驗收意見函》、《XX期供地驗收內(nèi)審會會議紀要》六、土地一級開發(fā)驗收工作孫河要點:

標準：現(xiàn)場驗收標準=供地標準市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權利清晰

（二）安置補償落實到位

（三）沒有法律經(jīng)濟糾紛

（四）地塊位置、使用性質、容積率等規(guī)劃條件明確

（五）具備動工開發(fā)所必須的其他基本條件。（《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第53號）

第四章第二十一條）

六、土地一級開發(fā)驗收工作

3、地鐵施工占地：應征求規(guī)劃的意見，需保留的部分應在規(guī)劃條件中明確，不需保留的部分原則上在申請驗收前完成騰退，確無法在驗收前騰退的，應由地鐵建設主管部門出具占地期限的書面文件，若存在影響二級施工的問題，則必須在土地供應前完成騰退。

1、地上建、構筑物：項目建設用地及代征地內(nèi)除必要的看護用房、設施用房外，無遺留的建筑物及構筑物。保留的看護用房及設施用房已補償完畢，不存在其他產(chǎn)權，不居住項目看護人員以外的其他人員。2、樹木：需保留的名樹古木應有園林部門的意見，其他樹木需落實補償、完成遷移或無償移交二級競得人。幾類常見地上物的處理建議:六、土地一級開發(fā)驗收工作4、電力、電信設施：根據(jù)規(guī)劃需保留的，應在規(guī)劃條件中明確，不需保留的，原則上應在驗收前完成遷移，若確暫時無法遷移的，應明確遷移的時間、責任主體、相關費用，并不得影響二級競得人的施工建設及竣工驗收。5、代征道路、代征綠地：應按照規(guī)劃范圍進行釘線，完成征地、拆遷和地上物遷移工作，也可提前移交相關主管部門。6、水務設施：水塘、魚塘由一級開發(fā)單位完成補償后無償移交二級競得人，不需要填平處理；水井若為水利部門備案井，必須在驗收前完成關停；若為自用井，補償完畢后可無償移交二級競得人；溝渠應按照水利部門的意見在驗收前完成遷改。

小結：

“不影響開工建設、不影響竣工驗收、處理建議可行，后期風險可控”

六、土地一級開發(fā)驗收工作供地驗收開發(fā)補償費審核的程序及要點程序:1、區(qū)（縣）政府審核1.1委托審計單位進行供地驗收土地開發(fā)補償費審核；1.2區(qū)（縣)政府或委托國土分局組織相關部門對審計單位出具的土地開發(fā)補償費進行審核；1.3區(qū)（縣）政府對供地驗收土地開發(fā)補償費出具審核意見。審核結果：《XX區(qū)縣對XX項目供地驗收的意見函》

六、土地一級開發(fā)驗收工作2、市國土局組織各委辦局審核

2.1市儲備中心初審原則上每周召開一次技審會和內(nèi)審會，主要對擬供地驗收的項目土地開發(fā)補償費科目、依據(jù)進行審核，審核通過后上報地價會。

2.2各委辦局、社會專家復審通過地價辦公室會、地價專家會、局長辦公會等方式，對擬供地驗收的項目土地開發(fā)補償費進行復審，形成市級部門審核初步意見。2.3市政府審批經(jīng)地價會復審通過的項目地價上報市政府批準，供地驗收土地開發(fā)補償費確定。

六、土地一級開發(fā)驗收工作要點:“有依據(jù)、合標準、包得住、可接受”

內(nèi)容：1、前期費用

2、征地費用

3、拆遷費用

4、大市政相關費用

5、財務費用

6、開發(fā)利潤（管理費用）

7、相關稅費8、其他（驗收測繪、審計、入市服務費）

六、土地一級開發(fā)驗收工作

1、前期費用

審核要點：費用內(nèi)容是否為一級開發(fā)內(nèi)容，費用標準是否存在異常。2、征地費用