北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)務(wù)(講課稿)(超詳細(xì)帶附圖)

土地儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)務(wù)2012年11月土地一級開發(fā)基本流程聯(lián)

席會(huì)審議辦

理規(guī)劃條件辦

理授權(quán)批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國土分局）交通評價(jià)（市交通委）規(guī)劃條件（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地一級開發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)明確具體范圍明確開發(fā)主體企業(yè)為主體項(xiàng)目先辦理授權(quán)第一部分：確定項(xiàng)目第二部分：重要手續(xù)辦理第三部分：征地工作第四部分：拆遷安置工作第五部分：市政建設(shè)工作第六部分：土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作第一部分：確定項(xiàng)目一、確定項(xiàng)目1.項(xiàng)目確定的主要原則（1）項(xiàng)目實(shí)施的必要性

（2）結(jié)合庫存分析新增量的合理性（3）項(xiàng)目本身是否具備啟動(dòng)條件2.項(xiàng)目審批的主要內(nèi)容審核土地一級開發(fā)實(shí)施方案

(1)項(xiàng)目的基本情況（名稱、坐落、四至、面積、現(xiàn)狀、規(guī)劃）

(2)投資測算（成本測算）

(3)工作計(jì)劃（工作內(nèi)容、開發(fā)周期等）

(4)收益分析（資金平衡測算）一、確定項(xiàng)目3.項(xiàng)目審批的主要形式（1）政府儲(chǔ)備土地和入市交易土地聯(lián)席會(huì)審議確定

（2）市長專題會(huì)審議確定（3）一事一議經(jīng)市政府批準(zhǔn)確定

目前，比較常見的審批形式是上述（1）、（2）兩種形式。第二部分：重要手續(xù)辦理二、重要手續(xù)辦理

（一）.規(guī)劃條件1.辦理部門市規(guī)劃委2.規(guī)劃條件的主要作用對于土地一級開發(fā)來講，規(guī)劃條件主要用于劃定開發(fā)范圍3.申報(bào)要件(1)《建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書》(2)《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》(3)標(biāo)繪土地儲(chǔ)備開發(fā)范圍的地形圖1份(4)項(xiàng)目基本情況說明二、重要手續(xù)辦理

（二）.授權(quán)批復(fù)1.辦理部門市國土局、區(qū)縣國土分局2.授權(quán)批復(fù)的主要作用批準(zhǔn)XX項(xiàng)目，由XX作為主體在一定周期內(nèi)開展一級開發(fā)工作3.申報(bào)要件

（1）以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件

（2）以企業(yè)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件二、重要手續(xù)辦理

（1）以土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件授權(quán)申請聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要規(guī)劃條件實(shí)施方案審批表項(xiàng)目區(qū)位圖、影像圖、規(guī)劃圖、現(xiàn)場照片紙質(zhì)版和電子版地形圖（2）以企業(yè)為主體項(xiàng)目的申報(bào)要件與上基本相同（不需提交規(guī)劃條件），還需提交：監(jiān)管委托協(xié)議資金監(jiān)管協(xié)議保證金及監(jiān)管資金到位證明二、重要手續(xù)辦理（三）用地預(yù)審

1.用地預(yù)審的審查內(nèi)容

依據(jù)《北京市建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》（京政辦發(fā)【2006】12號）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審主要審查的內(nèi)容包括：（1）建設(shè)項(xiàng)目用地選址是否符合土地管理法律法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃；（2）建設(shè)項(xiàng)目是否符合國家供地政策；（3）建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)和總規(guī)模是否符合有關(guān)規(guī)定；（4）占用耕地的建設(shè)項(xiàng)目，補(bǔ)充耕地初步方案是否可行，資金是否充足。二、重要手續(xù)辦理2.用地預(yù)審的辦理

審批部門為市國土局規(guī)劃處或區(qū)縣國土分局。國土部預(yù)審的項(xiàng)目、中央國家機(jī)關(guān)及其直屬企事業(yè)單位、駐京部隊(duì)和跨行政區(qū)域建設(shè)項(xiàng)目由市國土局承辦；其他項(xiàng)目由區(qū)縣國土分局承辦，一般在各區(qū)縣的國土分局綜合科辦理。申報(bào)要件包括：

（1）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請表（2）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請報(bào)告（包括營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證（復(fù)印件）、受托人身份證（復(fù)印件）、委托書（原件）、標(biāo)注項(xiàng)目用地范圍和坐標(biāo)的地形圖等）（3）提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項(xiàng)目辦理用地預(yù)審告知單。二、重要手續(xù)辦理

（四）項(xiàng)目核準(zhǔn)1.項(xiàng)目核準(zhǔn)的作用最主要的是對資金來源、估算投資的確定，同時(shí)對市政建設(shè)相關(guān)工作內(nèi)容及投資估算進(jìn)行明確，并按照相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定明確中介機(jī)構(gòu)的選擇形式（招投標(biāo)等）。二、重要手續(xù)辦理2.項(xiàng)目核準(zhǔn)的辦理

審批部分為市發(fā)展改革委，土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)全部在市發(fā)展改革委辦理。項(xiàng)目主體需先向區(qū)縣發(fā)改委申報(bào)項(xiàng)目核準(zhǔn)請示，由區(qū)縣發(fā)改委上報(bào)市發(fā)改委。

申報(bào)要件包括：

（1）土地一級開發(fā)授權(quán)批復(fù)

（2）規(guī)劃意見書及附圖

（3）建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見

（4）項(xiàng)目實(shí)施方案

（5）聯(lián)席會(huì)會(huì)議紀(jì)要

（6）土地一級開發(fā)項(xiàng)目建議書（帶可行性研究報(bào)告）的請示

（7）北京市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能登記表

（8）單位法人證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、自有資金證明等。

綠通項(xiàng)目應(yīng)提交綠通確認(rèn)表及交評、環(huán)評、地災(zāi)評估置后承諾函。第三部分：征地工作土地征收《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。三、征地工作農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

《中華人民共和國土地管理法》第四十四條規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。國家實(shí)行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。《中華人民共和國土地管理法》第四條第三款規(guī)定：農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。三、征地工作北京市當(dāng)前征地政策《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（市政府第148號令），2004年7月1日起實(shí)施。確定原則：

實(shí)行征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。確定協(xié)商機(jī)制，即征地雙方需在不低于征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上協(xié)商確定征地補(bǔ)償費(fèi)。履行民主程序，簽訂征地協(xié)議前需將征地補(bǔ)償協(xié)議主要內(nèi)容提交村民大會(huì)或村民代表大會(huì)討論。確立了公示、公告程序。將征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員納入城鎮(zhèn)社保體系。三、征地工作1、一級開發(fā)主體在提出征地意向前需辦理手續(xù)：2、取得規(guī)劃條件。3、取得立項(xiàng)（綠通項(xiàng)目的立項(xiàng)不是征地的前置條件）4、用地預(yù)審（一般情況需向區(qū)縣國土分局申請辦理，跨區(qū)縣征地的向市國土局申請辦理）三、征地工作征地前提征地報(bào)批要件1、審批文件：預(yù)審意見、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、規(guī)劃條件、釘樁、使用林地審核同意書、地災(zāi)備案表、壓礦核查意見2、區(qū)政府出具文件：征地請示或函、一書四方案3、國土分局出具材料：征地公示文本、權(quán)屬地類匯總表、權(quán)屬審查告知書、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖4、其他材料：征地協(xié)議、民主決議、征地調(diào)查表、公示證明、公示照片、土地勘測定界技術(shù)報(bào)告書、申請人身份證明材料三、征地工作征地報(bào)批流程區(qū)縣國土分局初審---報(bào)區(qū)縣政府出具征地請示或函---報(bào)市國土局審核---市建設(shè)用地審查小組會(huì)審議---報(bào)市政府審批。市建設(shè)用地審查小組會(huì)組成部門：市政府辦公廳、市發(fā)展改革委、市規(guī)劃委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市監(jiān)察局、市財(cái)政局、市國土局、市園林局。會(huì)議采取一票否決制，對建設(shè)項(xiàng)目逐一審議。各階段具體審批流程三、征地工作

需重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)：1.征地補(bǔ)償安置協(xié)議

征地單位應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)在不低于我市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，協(xié)商簽訂書面征地補(bǔ)償安置協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償款金額及支付方式、安置人員數(shù)量及安置方式、青苗及土地附著物補(bǔ)償、違約責(zé)任和糾紛處理方式等內(nèi)容。

三、征地工作2.征地補(bǔ)償安置公示

區(qū)縣國土房管局受理征地單位的申請后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)對征地補(bǔ)償安置協(xié)議進(jìn)行審查并將征地補(bǔ)償安置協(xié)議主要內(nèi)容及征地補(bǔ)償安置情況在擬征地地點(diǎn)予以公示。征地公示期限：不少于5個(gè)工作日征地公示地點(diǎn)：征用村集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地，在村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地公示；征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地公示。三、征地工作征地公示主要內(nèi)容：被征地單位、征地位置、征地地類、征地面積，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征地安置情況、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的民主決議情況等。國土分局歸檔上報(bào)時(shí)應(yīng)將村民對征收土地的意見和聽證的材料作為報(bào)批的必備材料。三、征地工作3.網(wǎng)站公布征地批準(zhǔn)后，市國土局在本局的網(wǎng)站上公示征地批準(zhǔn)情況。4.監(jiān)督繳費(fèi)并發(fā)放批復(fù)下發(fā)批復(fù)前，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就地全額繳入國庫在監(jiān)督一級開發(fā)主體繳納完100%的防洪費(fèi)和至少50%的征地補(bǔ)償費(fèi)用之后，市國土局發(fā)放征地批復(fù)。沒有履行上述費(fèi)用額支付的不予發(fā)放批復(fù)。三、征地工作5.征地公告區(qū)縣人民政府收到市人民政府征地批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)，在被征地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村范圍內(nèi)進(jìn)行征地公告（由區(qū)縣國土分局負(fù)責(zé)）。

征地公告期限：不少于10個(gè)工作日三、征地工作征地公告地點(diǎn)：征用村集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地，在村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地公告；征用鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地公示、公告。征地公告主要內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時(shí)間、批準(zhǔn)文件名稱和批準(zhǔn)文號，征地單位、項(xiàng)目名稱、征后用途，被征地范圍、地類、土地面積，雙方協(xié)議的征地補(bǔ)償款金額和人員安置方式等內(nèi)容。三、征地工作6.征地的補(bǔ)償方式及補(bǔ)償費(fèi)用（1）征地補(bǔ)償方式:貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨镅a(bǔ)償、作價(jià)入股、留地安置等多元化補(bǔ)償。（2）征地補(bǔ)償費(fèi)的構(gòu)成

征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。

土地補(bǔ)償費(fèi)由土地一級開發(fā)主體與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)在不低于最低保護(hù)價(jià)的基礎(chǔ)協(xié)商確定。其中，被征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)，由征地雙方根據(jù)經(jīng)濟(jì)作物生長情況協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托評估機(jī)構(gòu)參照屆時(shí)市場價(jià)格評估確定。（3）征地補(bǔ)償計(jì)算流程（貨幣補(bǔ)償）三、征地工作

7.安置補(bǔ)助費(fèi)的構(gòu)成（三部分）:

（1）轉(zhuǎn)居手續(xù)費(fèi),凡辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非（農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口/農(nóng)民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口）手續(xù)的均需繳納轉(zhuǎn)居手續(xù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：500元/人。

（2）轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)，轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)是針對轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力而言的。轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力指征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口且在法定勞動(dòng)年齡范圍內(nèi)具有勞動(dòng)能力的人員，不包括16周歲以上正在接受義務(wù)教育和學(xué)歷教育的學(xué)生。轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)包括：①一次性就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)。自謀職業(yè)：支付給本人；非自謀職業(yè)：支付給招用單位。②基本養(yǎng)老金保險(xiǎn)費(fèi)。③基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。④失業(yè)保險(xiǎn)。

轉(zhuǎn)非勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)具體分類及標(biāo)準(zhǔn)

三、征地工作（3）超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)

超轉(zhuǎn)人員是指征地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口且男年齡滿60周歲、女年滿50周歲及其以上的人員（一般超轉(zhuǎn)人員）和經(jīng)認(rèn)定完全喪失勞動(dòng)能力的人員（病殘及孤寡人員）。超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)分為：①一般超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)。②病殘及孤寡人員補(bǔ)助費(fèi)。超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助具體標(biāo)準(zhǔn)三、征地工作相關(guān)稅費(fèi)1、耕地開墾費(fèi)：建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的需落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡工作，征地單位沒有能力開墾耕地的可以繳納耕地開墾費(fèi)，由市、區(qū)縣國土資源部門落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。在分局初審階段繳納。2、防洪費(fèi)：由征地單位按照20元/平米的標(biāo)準(zhǔn)繳納（代征用地不需繳納）。在征地批準(zhǔn)后領(lǐng)取批復(fù)前繳納。3、耕地占用稅：以征收農(nóng)用地面積計(jì)算，由征地單位按照市地稅局的標(biāo)準(zhǔn)繳納。在取得征地批復(fù)后，辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書前繳納。三、征地工作相關(guān)稅費(fèi)4、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)：按新增建設(shè)用地面積計(jì)算（即農(nóng)用地加未利用地面積），由市財(cái)政從財(cái)政專戶中直接繳納，與征地單位無關(guān)。在征地批準(zhǔn)后，市國土局行函告知市財(cái)政局，由市財(cái)政局繳納。三、征地工作領(lǐng)取征地批復(fù)（1）領(lǐng)取征地批復(fù)需提交：1、防洪費(fèi)繳費(fèi)票據(jù)復(fù)印件或防洪費(fèi)減免證明；2、征地補(bǔ)償費(fèi)使用承諾書（需村、鎮(zhèn)蓋章）；3、征地補(bǔ)償費(fèi)支付憑證。（2）征地批準(zhǔn)后3個(gè)月內(nèi)領(lǐng)取的，最低可支付50%征地補(bǔ)償費(fèi)，并需另提交被征地單位蓋章的余款支付承諾書，承諾在征地批準(zhǔn)3個(gè)月內(nèi)足額支付征地補(bǔ)償費(fèi)。超過3個(gè)月領(lǐng)取的需全額支付征地補(bǔ)償費(fèi)。（3）未明確人員安置費(fèi)金額的項(xiàng)目，領(lǐng)取征地批復(fù)時(shí)需足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)。（4）采取實(shí)物補(bǔ)償結(jié)合貨幣補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，領(lǐng)取征地批復(fù)時(shí)需足額支付貨幣補(bǔ)償。三、征地工作

取得征地批復(fù)后，一級開發(fā)主體繼續(xù)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織支付有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用并配合民政、勞動(dòng)保障等部門啟動(dòng)勞動(dòng)力安置的相關(guān)工作。征地完成后，報(bào)區(qū)縣國土分局辦理征地結(jié)案，制作區(qū)縣國土分局、被征地單位、征地單位蓋章確認(rèn)的征地結(jié)案表。國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)與征地手續(xù)基本相同。三、征地工作第四部分：拆遷安置工作

目前北京市集體土地拆遷主要政策依據(jù)：1、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（124號令）2、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施條例》（京國土房管拆[2003]666號）3、《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》（京國土房管征[2003]606號）

四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷

土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目中集體土地拆遷主要包括：暫停辦理事項(xiàng)階段、委托招標(biāo)階段、拆遷許可證辦理階段、拆遷與補(bǔ)償階段、拆遷結(jié)案階段

各階段具體流程四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項(xiàng)辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

1.開展拆遷工作需具備的文件材料：暫停辦理事項(xiàng)申請書規(guī)劃批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）征地或者占地批準(zhǔn)文件（征地批復(fù)）注：①綠通項(xiàng)目用地可以將用地預(yù)審作為用地批準(zhǔn)文件辦理拆遷手續(xù)。②規(guī)劃意見書與建設(shè)用地規(guī)劃許可證的用途區(qū)別：規(guī)劃意見書準(zhǔn)予辦理項(xiàng)目土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作；建設(shè)用地規(guī)劃許可證準(zhǔn)予辦理征用、劃撥土地手續(xù)。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項(xiàng)辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.停辦事項(xiàng)辦理期限：7個(gè)工作日通知：審查批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)在7個(gè)工作日內(nèi)就暫停事項(xiàng)書面通知當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、戶籍、工商、稅務(wù)等部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。停辦內(nèi)容：新批宅基地和其他建設(shè)用地；審批新建、改建、擴(kuò)建房屋；辦理入戶和分戶（因婚姻、出生、回國、軍人退伍專業(yè)、經(jīng)批準(zhǔn)由外省市投靠直系親屬、刑滿釋放和解除勞動(dòng)教養(yǎng)等原因必須入戶、分戶的除外）；核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照；房屋、土地租賃；改變房屋、土地用途四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷暫停事項(xiàng)辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：3.停辦公示公示內(nèi)容：拆遷范圍、暫停辦理事項(xiàng)、暫停期限等內(nèi)容。暫停期限：自公示之日起算，最長不超過1年。延長期限：用地單位需延長時(shí)限的，應(yīng)當(dāng)提前30日向區(qū)縣建委提出申請，并說明延長期限的理由和擬采用的措施。延長的期限不超過半年。區(qū)縣建委批準(zhǔn)申請后，應(yīng)當(dāng)將延長暫停期限的決定書面通知當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)、工商、地稅等部門，并在拆遷范圍內(nèi)公示。注：①除市政府確定的重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程或者其他建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)的以外，暫停期限滿20日后，區(qū)縣國土房管局方可發(fā)布拆遷公告。②實(shí)際操作中，可不斷辦理延期。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：1.委托評估、拆遷根據(jù)《北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》（京國土房管拆字[2001]1147號）第四條規(guī)定“拆遷人應(yīng)在依法取得房屋拆遷許可證或者由區(qū)、縣拆遷主管部門簽發(fā)的房屋拆遷價(jià)格評估通知書后方可委托評估”。注：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書5日前，到拆遷項(xiàng)目所在地的區(qū)縣建委辦理招標(biāo)備案。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：1.委托評估、拆遷評估主體：參加投標(biāo)的評估單位必須具備本市房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)。需招投標(biāo)（公開招標(biāo)/邀請招標(biāo)）項(xiàng)目的條件：全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項(xiàng)目；國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。此條件拆遷公司與評估公司共同適用。招投標(biāo)項(xiàng)目公示平臺(tái)：北京市建委網(wǎng)站和《北京晚報(bào)》上發(fā)布（306號文件規(guī)定）其它平臺(tái)：拆遷信息網(wǎng)、各區(qū)縣建委網(wǎng)、北京政府采購網(wǎng)、北京市招投標(biāo)信息平臺(tái)等四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.評估公司資質(zhì)要求（信息來自[2001]1147號《北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定》，適用于城市房屋拆遷評估）：從事房屋拆遷的評估機(jī)構(gòu)須是具備房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)，并經(jīng)市國土資源和房屋管理局認(rèn)定、公布的可以從事房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

3.拆遷公司資質(zhì)要求：四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷資質(zhì)一級二級三級從業(yè)限制同時(shí)承接項(xiàng)目不超過4個(gè)同時(shí)承接總戶數(shù)不超過3000戶不得承接300戶以上的房屋拆遷業(yè)務(wù)同時(shí)承接拆遷項(xiàng)目不超過3個(gè)同時(shí)承接總戶數(shù)不超過1000戶不得承接200戶以上的拆遷業(yè)務(wù)同時(shí)承接拆遷項(xiàng)目不超過2個(gè)同時(shí)承接總戶數(shù)不超過400戶委托招標(biāo)階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

4.發(fā)放中標(biāo)通知書項(xiàng)目中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并通知未中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)人按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂拆遷、評估委托書面協(xié)議。拆遷、評估委托協(xié)議應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)縣建委備案。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：1.入戶調(diào)查、評估在實(shí)際操作過程中，一般在張貼停辦公示或取得房屋拆遷價(jià)格評估通知書后，由評估公司、拆遷公司、第三方（村委會(huì)等）共同入戶調(diào)查。拆遷公司入戶調(diào)查：戶口及家庭結(jié)構(gòu)等。評估公司入戶評估：房屋結(jié)構(gòu)、房屋裝修、設(shè)備及地上物評估。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.拆遷實(shí)施方案包含內(nèi)容：項(xiàng)目基本情況；拆遷范圍、拆遷方式、搬遷期限，委托拆遷和評估等內(nèi)容；被拆除房屋及其附屬物基本情況；補(bǔ)償安置方式及其主要內(nèi)容；拆遷補(bǔ)助方法；其他應(yīng)當(dāng)在拆遷實(shí)施方案中明確的內(nèi)容。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

3.拆遷實(shí)施方案的公布拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公布經(jīng)區(qū)縣建委批準(zhǔn)的征地拆遷實(shí)施方案或者經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核并報(bào)區(qū)縣建委備案的占地拆遷實(shí)施方案，公布期限不少于10日。注意事項(xiàng)：拆遷實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣建委發(fā)布拆遷公告之日前（含拆遷公告發(fā)布當(dāng)日）公布。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

4.拆遷許可證申報(bào)要件：征地批復(fù)/占地批復(fù)規(guī)劃批準(zhǔn)文件拆遷實(shí)施方案安置房屋證明：包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、土地使用權(quán)證明文件或房屋所有權(quán)證補(bǔ)償資金證明文件：具體指銀行向區(qū)縣建委出具的拆遷補(bǔ)償資金到位證明文件。委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質(zhì)證明材料委托評估合同和受托評估機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、資金證書四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

5.拆遷許可證的審批：審批總時(shí)限：30個(gè)工作日拆遷許可證內(nèi)容：拆遷人、項(xiàng)目名稱、拆遷范圍、搬遷期限、發(fā)證機(jī)關(guān)、發(fā)證時(shí)間等。拆遷期限：房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未完成拆遷的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿15日前向核發(fā)房屋拆遷許可證的區(qū)縣建委申請延期，延期不超過6個(gè)月。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

6.拆遷資金要求：征地拆遷宅基地房屋，拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補(bǔ)償資金，原則上不得低于該項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償所需資金總量的60%。拆遷人準(zhǔn)備的拆遷補(bǔ)償資金低于該項(xiàng)目拆遷貨幣補(bǔ)償所需資金總量的，應(yīng)就不足部分提供相應(yīng)數(shù)量的安置房屋。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

7.拆遷公告內(nèi)容拆遷許可證批準(zhǔn)文號拆遷人工程名稱拆遷范圍搬遷期限等。搬遷期限：是指搬遷公告規(guī)定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷許可證辦理階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

8.通知所有權(quán)人

拆遷人取得拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)書面通知拆遷范圍內(nèi)的房屋所有人。通知應(yīng)當(dāng)載明拆遷人、拆遷許可證號、工程名稱、受托拆遷單位、受托評估單位、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、聯(lián)系方式，并告知其權(quán)利。拆遷人無法通知房屋所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)在《北京日報(bào)》、《法制日報(bào)》予以公告，期限30日。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實(shí)施與補(bǔ)償階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

1.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容：貨幣補(bǔ)償：補(bǔ)償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限和違約責(zé)任一級當(dāng)事人約定的其他條款。房屋安置：安置房屋地點(diǎn)、安置房屋面積、差價(jià)及結(jié)算方式、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容；期房安置的，還應(yīng)當(dāng)明確搬遷過渡方式和過渡期限等內(nèi)容。另行審批宅基地安置：地上物補(bǔ)償、新批宅基地地點(diǎn)、面積、搬遷期限、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容。達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的由區(qū)縣建委裁決四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實(shí)施與補(bǔ)償階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

2.權(quán)屬證件的轉(zhuǎn)移：被拆遷人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，被拆遷人應(yīng)將原土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房屋權(quán)屬登記部門。3.強(qiáng)制拆遷有關(guān)規(guī)定：屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)縣建委申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；屬于占地拆遷房屋的，由當(dāng)事人依法向人民法院提起民事訴訟。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷拆遷實(shí)施與補(bǔ)償階段幾個(gè)重點(diǎn)事項(xiàng)：

4.拆遷結(jié)案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時(shí)整理并妥善保管拆遷檔案資料，在完成拆遷后1個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣建委移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。包括內(nèi)容：評估報(bào)告、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證等。四、拆遷安置工作集體土地房屋拆遷

二、《征補(bǔ)條例》與《拆遷條例》的主要不同

5個(gè)方面的不同：范圍、主體、程序、補(bǔ)償、強(qiáng)拆方式國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作范圍不同

《征補(bǔ)條例》出臺(tái)后，房地產(chǎn)開發(fā)、土地儲(chǔ)備拆遷不在征收范圍之內(nèi)，征收范圍小于拆遷許可范圍。

《征補(bǔ)條例》明確，為保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列六類情形之一的，可以征收房屋：國防和外交；由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)建設(shè)；保障性安居工程建設(shè)；危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段改建；法律、法規(guī)規(guī)定的其他公共利益。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作主體不同

《征補(bǔ)條例》規(guī)定的主體只能是政府，由市、縣人民政府確定具體的房屋征收部門，就北京而言，可以明確為市、區(qū)（縣）住建委或房管局，也可以直屬區(qū)（縣）政府。

征收部門的職責(zé)是負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作，擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、區(qū)（縣）人民政府，政府組織論證并公開征求意見。房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，征收部門對實(shí)施單位進(jìn)行監(jiān)督，對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的拆遷主體是多元的，可以是企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)、社團(tuán)等建設(shè)單位。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作實(shí)施程序不同征收程序：由建設(shè)單位向政府部門提出征收申請，征收部門根據(jù)立項(xiàng)、規(guī)劃、土地意見，審查是否屬于公共利益。編制征收和補(bǔ)償方案，測算需要的資金，報(bào)市、區(qū)（縣）人民政府后，征求社會(huì)意見，發(fā)布征收決定。建設(shè)單位依據(jù)征收決定將征收資金打入征收部門賬戶，由征收部門負(fù)責(zé)入戶簽約，支付補(bǔ)償資金，完成現(xiàn)場拆除后，將用地交付建設(shè)單位。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作補(bǔ)償方式不同對被征收人的補(bǔ)償按價(jià)值量進(jìn)行核算，包括三個(gè)部分：被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償，搬遷臨時(shí)安置補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。房屋價(jià)值按市場價(jià)評估。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按市場價(jià)結(jié)清原房和安置房的差價(jià)。被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作強(qiáng)拆方式不同被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。被拆遷人不搬遷，可以實(shí)行行政或司法強(qiáng)拆。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

1、建設(shè)單位提出申請為了公共利益需要征收房屋的，由建設(shè)單位向建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)、縣人民政府提出征收申請，提交項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃意見、土地預(yù)審意見等文件。收到申請后，區(qū)、縣人民政府按照《征補(bǔ)條例》規(guī)定審核建設(shè)項(xiàng)目是否符合房屋征收條件。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作2、發(fā)布暫停公告對符合房屋征收條件的建設(shè)項(xiàng)目，區(qū)、縣房屋征收部門自收到區(qū)、縣人民政府的確認(rèn)意見后5個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知被征收人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不當(dāng)增加部分不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將暫停事項(xiàng)書面通知規(guī)劃、工商、公安，房管等有關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)按照各自職能及時(shí)停辦相關(guān)事項(xiàng)。暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)的通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限最長不得超過1年。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

3、組織選擇評估公司房屋征收部門發(fā)布暫停公告后，可以委托征收實(shí)施單位或?qū)俚亟值擂k事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，協(xié)商不成的，根據(jù)多數(shù)被征收人意見確定；若無法形成多數(shù)意見，則由房屋征收部門通過公開搖號的方式隨機(jī)選定，結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

4、完成前期事務(wù)性工作對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。房屋征收部門或者房屋征收實(shí)施單位根據(jù)需要可以通過購買服務(wù)方式完成房屋征收與補(bǔ)償過程中涉及的測繪、評估、房屋拆除、法律服務(wù)等專業(yè)性工作。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

5、制定并發(fā)布征補(bǔ)方案房屋征收部門會(huì)同財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，報(bào)區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)后，在征收范圍內(nèi)予以公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。被征收人有意見的，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

6、風(fēng)險(xiǎn)評估區(qū)、縣人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。房屋征收決定涉及被征收人戶數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣人民政府常務(wù)會(huì)議討論決定。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

7、征補(bǔ)資金管理在作出房屋征收決定前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋征收與補(bǔ)償資金專用帳戶，明確征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金的總額、來源，按照房屋征收與補(bǔ)償方案確定的項(xiàng)目進(jìn)度將補(bǔ)償資金撥付到專用賬戶上，按規(guī)定使用。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

8、做出征收決定區(qū)、縣人民政府依據(jù)《征補(bǔ)條例》的規(guī)定，履行了上述程序后方可作出房屋征收決定，并及時(shí)在征收范圍內(nèi)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案、征收范圍、實(shí)施單位、簽約期限和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。區(qū)、縣人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?/p>

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

9、做出征收補(bǔ)償決定，當(dāng)事人可提出復(fù)議或訴訟房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置相關(guān)工作

10、申請法院強(qiáng)制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

11、搬遷實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。作出房屋征收決定的區(qū)、縣人民政府對被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作

危房改造聽證對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建需要征收房屋的，多數(shù)被征收人（含公房承租人）認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

國有土地房屋征收與補(bǔ)償四、拆遷安置工作第五部分：市政建設(shè)工作五、市政建設(shè)工作1、編制市政各管線咨詢方案

土地一級開發(fā)項(xiàng)目取得《規(guī)劃意見書》后即可啟動(dòng)市政相關(guān)工作，按照經(jīng)審定的土地一級開發(fā)實(shí)施方案確定的“三通”（通路、通電、通上水）、“五通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水）或“七通”（通路、通電、通上水、通訊、通下水、通熱力和通燃?xì)猓┑墓┑厥姓?biāo)準(zhǔn)委托各管線專業(yè)公司進(jìn)行各管線的市政咨詢工作并編制咨詢方案。2、市政項(xiàng)目綜合各管線的專業(yè)咨詢方案編制完成后委托城市規(guī)劃院編制《市政項(xiàng)目綜合方案》，并出具《市政項(xiàng)目綜合圖》。《市政項(xiàng)目綜合方案》及《市政項(xiàng)目綜合圖》編制完成后需經(jīng)市規(guī)劃委審核同意。五、市政建設(shè)工作

3、入市交易時(shí)對市政條件的要求根據(jù)《關(guān)于對不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知》（京國土出[2004]458號）要求：（1）入市公開交易的土地，需達(dá)到“三通一平”（達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整）及取得市政接用方案。（2）入市公開交易的土地有條件的應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場地平整（簡稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（簡稱“七通一平”）。五、市政建設(shè)工作

在實(shí)際操作中，因大市政建設(shè)周期較長，通常要求土地一級開發(fā)項(xiàng)目用地入市交易時(shí)達(dá)到“三通一平”供地條件并取得經(jīng)市規(guī)劃委審核同意的《市政項(xiàng)目綜合方案》及《市政項(xiàng)目綜合圖》即可，剩余未完成的大市政建設(shè)工作可在項(xiàng)目用地入市交易后配合二級建設(shè)主體繼續(xù)實(shí)施?！叭ㄒ黄健惫┑貤l件為：具備施工車輛主要進(jìn)出道路路由，施工臨時(shí)用水源頭，施工臨時(shí)用電源頭接通條件及用地場地平整。第六部分：土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作

必要的市政建設(shè)工作是否完成房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場測繪報(bào)告及現(xiàn)場踏勘市政驗(yàn)收、移交材料一級開發(fā)驗(yàn)收供地驗(yàn)收結(jié)案驗(yàn)收材料、現(xiàn)場驗(yàn)收遺留問題解決市政工作完成成本開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)認(rèn)定房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成房屋、土地產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場測繪報(bào)告及現(xiàn)場踏勘必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成市政驗(yàn)收、移交材料征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場測繪報(bào)告及現(xiàn)場踏勘必要的市政建設(shè)工作是否完成項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷工作是否完成供地驗(yàn)收供地驗(yàn)收供地驗(yàn)收開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)審核征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件現(xiàn)場測繪報(bào)告及現(xiàn)場踏勘征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件市政驗(yàn)收、移交材料現(xiàn)場測繪報(bào)告及現(xiàn)場踏勘征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件一級開發(fā)驗(yàn)收市政驗(yàn)收、移交材料現(xiàn)場測繪報(bào)告及現(xiàn)場踏勘征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬文件一級開發(fā)驗(yàn)收內(nèi)容一級開發(fā)供地驗(yàn)收六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作

供地驗(yàn)收對象開展供地驗(yàn)收工作的對象為完成土地一級開發(fā)工作的市區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為主體的土地儲(chǔ)備開發(fā)項(xiàng)目、企業(yè)為主體實(shí)施的土地一級開發(fā)項(xiàng)目、市區(qū)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)、收購項(xiàng)目和工業(yè)用地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性用地（非一級開發(fā)項(xiàng)目）以及直接入市交易項(xiàng)目、“458”項(xiàng)目、文保項(xiàng)目、危改項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目等。審核內(nèi)容

1．前期資料的審核

2．現(xiàn)場驗(yàn)收及資料的審核

3．土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用的審核孫河現(xiàn)場驗(yàn)收的程序及要點(diǎn)程序:1、區(qū)（縣）國土分局初驗(yàn)1.1材料

土地一級開發(fā)授權(quán)批復(fù)、土地一級開發(fā)委托協(xié)議、

監(jiān)管協(xié)議、（是否有依據(jù)，是否存在違約）征地批復(fù)、征地結(jié)案、拆遷結(jié)案、權(quán)屬核實(shí)文件（是否完成產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償）、大市政咨詢方案、大市政相關(guān)部門驗(yàn)收材料（大市政情況）

1.2現(xiàn)場

根據(jù)《地形地上物測繪報(bào)告》進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，要求達(dá)到“場光地凈”且具備必要的市政條件，若有遺留物，應(yīng)提出遺留地上物的處理建議。審核結(jié)果：《關(guān)于XX項(xiàng)目供地驗(yàn)收有關(guān)意見的函》2、市國土局復(fù)核

2.1復(fù)核項(xiàng)目現(xiàn)場及相關(guān)材料，對初驗(yàn)提出的處理建議進(jìn)行可行性分析和風(fēng)險(xiǎn)判斷。2.2對遺留問題的處理建議征求區(qū)縣政府的意見，并形成市國土局現(xiàn)場驗(yàn)收意見。審核結(jié)果：《XX項(xiàng)目驗(yàn)收意見函》、《XX期供地驗(yàn)收內(nèi)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要》六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作孫河要點(diǎn):

標(biāo)準(zhǔn)：現(xiàn)場驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)=供地標(biāo)準(zhǔn)市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：

（一）土地權(quán)利清晰

（二）安置補(bǔ)償落實(shí)到位

（三）沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛

（四）地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確

（五）具備動(dòng)工開發(fā)所必須的其他基本條件。（《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第53號）

第四章第二十一條）

六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作

3、地鐵施工占地：應(yīng)征求規(guī)劃的意見，需保留的部分應(yīng)在規(guī)劃條件中明確，不需保留的部分原則上在申請驗(yàn)收前完成騰退，確無法在驗(yàn)收前騰退的，應(yīng)由地鐵建設(shè)主管部門出具占地期限的書面文件，若存在影響二級施工的問題，則必須在土地供應(yīng)前完成騰退。

1、地上建、構(gòu)筑物：項(xiàng)目建設(shè)用地及代征地內(nèi)除必要的看護(hù)用房、設(shè)施用房外，無遺留的建筑物及構(gòu)筑物。保留的看護(hù)用房及設(shè)施用房已補(bǔ)償完畢，不存在其他產(chǎn)權(quán)，不居住項(xiàng)目看護(hù)人員以外的其他人員。2、樹木：需保留的名樹古木應(yīng)有園林部門的意見，其他樹木需落實(shí)補(bǔ)償、完成遷移或無償移交二級競得人。幾類常見地上物的處理建議:六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作4、電力、電信設(shè)施：根據(jù)規(guī)劃需保留的，應(yīng)在規(guī)劃條件中明確，不需保留的，原則上應(yīng)在驗(yàn)收前完成遷移，若確暫時(shí)無法遷移的，應(yīng)明確遷移的時(shí)間、責(zé)任主體、相關(guān)費(fèi)用，并不得影響二級競得人的施工建設(shè)及竣工驗(yàn)收。5、代征道路、代征綠地：應(yīng)按照規(guī)劃范圍進(jìn)行釘線，完成征地、拆遷和地上物遷移工作，也可提前移交相關(guān)主管部門。6、水務(wù)設(shè)施：水塘、魚塘由一級開發(fā)單位完成補(bǔ)償后無償移交二級競得人，不需要填平處理；水井若為水利部門備案井，必須在驗(yàn)收前完成關(guān)停；若為自用井，補(bǔ)償完畢后可無償移交二級競得人；溝渠應(yīng)按照水利部門的意見在驗(yàn)收前完成遷改。

小結(jié)：

“不影響開工建設(shè)、不影響竣工驗(yàn)收、處理建議可行，后期風(fēng)險(xiǎn)可控”

六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作供地驗(yàn)收開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)審核的程序及要點(diǎn)程序:1、區(qū)（縣）政府審核1.1委托審計(jì)單位進(jìn)行供地驗(yàn)收土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)審核；1.2區(qū)（縣)政府或委托國土分局組織相關(guān)部門對審計(jì)單位出具的土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行審核；1.3區(qū)（縣）政府對供地驗(yàn)收土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)出具審核意見。審核結(jié)果：《XX區(qū)縣對XX項(xiàng)目供地驗(yàn)收的意見函》

六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作2、市國土局組織各委辦局審核

2.1市儲(chǔ)備中心初審原則上每周召開一次技審會(huì)和內(nèi)審會(huì)，主要對擬供地驗(yàn)收的項(xiàng)目土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)科目、依據(jù)進(jìn)行審核，審核通過后上報(bào)地價(jià)會(huì)。

2.2各委辦局、社會(huì)專家復(fù)審?fù)ㄟ^地價(jià)辦公室會(huì)、地價(jià)專家會(huì)、局長辦公會(huì)等方式，對擬供地驗(yàn)收的項(xiàng)目土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行復(fù)審，形成市級部門審核初步意見。2.3市政府審批經(jīng)地價(jià)會(huì)復(fù)審?fù)ㄟ^的項(xiàng)目地價(jià)上報(bào)市政府批準(zhǔn)，供地驗(yàn)收土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)確定。

六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作要點(diǎn):“有依據(jù)、合標(biāo)準(zhǔn)、包得住、可接受”

內(nèi)容：1、前期費(fèi)用

2、征地費(fèi)用

3、拆遷費(fèi)用

4、大市政相關(guān)費(fèi)用

5、財(cái)務(wù)費(fèi)用

6、開發(fā)利潤（管理費(fèi)用）

7、相關(guān)稅費(fèi)8、其他（驗(yàn)收測繪、審計(jì)、入市服務(wù)費(fèi)）

六、土地一級開發(fā)驗(yàn)收工作

1、前期費(fèi)用

審核要點(diǎn)：費(fèi)用內(nèi)容是否為一級開發(fā)內(nèi)容，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是否存在異常。2、征地費(fèi)用