房地產-海外地產周報：友好的內部、外部環(huán)境利于做多

證券研究報告(維持)相關報告《人民幣持續(xù)升值，外部流動性改善》20230115證券研究報告(維持)相關報告《人民幣持續(xù)升值，外部流動性改善》2023011520230109《海外地產物管2023年年度策略：浴火重生，行業(yè)供需格局重塑》20221113海外地產周報(2023.01.23-2023.01.29)友好的內部、外部環(huán)境利于做多指數名稱指數點位本周漲跌幅(%)本月漲跌幅(%)年內漲跌幅(%)恒生地產分類指數89,576.292.929.659.65恒生指數22,688.902.9214.7014.70恒生國企指數7,773.613.8815.9415.94道瓊斯指數33,978.082.512.51納斯達克指數11,621.714.3211.04標普500指數4,070.562.476.026.02滬深300地產指數6,212.260.004.014.01上證指數3,264.810.005.685.68深證成指11,980.620.008.768.76創(chuàng)業(yè)板指數2,585.960.0010.19資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理本周內房股股價表現強勢，行業(yè)漲幅TOP3龍湖集團、碧桂園、寶龍地產，漲幅分別達到12.8%、12.5%和10.9%。年內股價漲幅TOP3的公司分別為越秀地產、寶龍地產、碧桂園，漲幅分別為23.2%、22.9%和21.3%。友好的內部、外部環(huán)境利于做多：內部，政策利好頻出，不論是房企端的政策支持，還是需求端的政策改善。穩(wěn)地產就是穩(wěn)經濟，房地產再次成為發(fā)展經濟的重要抓手。外部，港股市場流動性復蘇，人民幣持續(xù)升值，有利于地產物管板塊估值的回升。友好的內部、外部環(huán)境利于做多。行業(yè)格局重塑：過去一年，房地產地產公司在融資、拿地和銷售端的表現分化非常大，股價的表現也出現分化?！坝绣X有地有人”的國企地產融資通暢、融資成本新低、銷售拿地正常進行。在行業(yè)風險逐漸降低，市場銷售恢復正常，他們未來的銷售業(yè)績派息都能保持穩(wěn)健。投資策略：改善性政策不斷出臺，在內部、外部環(huán)境都向好的情況下，行業(yè)信心和基本面將進一步回暖，活下來的優(yōu)質房企估值將進一步提升。我們首選“有錢有地有人”的國央企地產物管，推薦綠城中國、越秀地產、建發(fā)國際、華潤置地、中海物業(yè)、保利物業(yè)，近期股權激勵落地的越秀服務值得關注；短期市場風險偏好度提升，我們更關注自身改善空間更大的優(yōu)質民企，推薦新城發(fā)展、旭輝永升、寶龍商業(yè)、新城悅服務、融創(chuàng)服務。海外房地產研究分析師：宋健songjian@SFC：BMV912SAC：S0190518010002嚴寧馨yanningxin@SAC：S0190521010001孫鐘漣sunzhonglian@SAC：S0190521080001請注意：嚴寧馨、孫鐘漣并非香港證券及期貨事務監(jiān)察委員會的注冊持牌人，不可在香港從事受監(jiān)管的活動風險提示：宏觀經濟增長放緩、行業(yè)調控政策放松不及預期、流動性寬松不及預期、商品房銷售不及預期、人民幣貶值。請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明海外行業(yè)周報請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-2- 圖1、本周主要房企股價表現(2023.01.23-2023.01.29) -3-YTD股價表現(截止2023.01.29) -4-圖3、港股通持倉比例(截止2023.01.29) -4-圖4、港股通持倉市值(截止2023.01.29) -4-圖5、一周賣空比例變動(2023.01.23-2023.01.29) -5-圖6、一周累計賣空占總股本比例(2023.01.23-2023.01.29) -5- - 表1、本周主要指數表現(2023.01.23-2023.01.29) -3- 海外行業(yè)周報請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-3-報告正文本周(2023.01.23-2023.01.29)A股不開市，港股僅開市兩天，主要指數均錄得上漲。恒生指數+2.92%，恒生國企指數+3.88%，恒生地產分類指數+2.92%。美股市場方面，道瓊斯指數、納斯達克指數和標普500分別上漲1.81%、4.32%和2.47%。表1、本周主要指數表現(2023.01.23-2023.01.29)指數名稱指數點位本周漲跌幅(%)本月漲跌幅(%)年內漲跌幅(%)恒生地產分類指數89,576.292.929.659.65恒生指數22,688.902.9214.7014.70恒生國企指數7,773.613.8815.9415.94道瓊斯指數33,978.0812.512.51納斯達克指數11,6217143211.04標普500指數4,070.562.476.026.02滬深300地產指數6,212.260.004.014.01上證指數3,264.810.005.685.68深證成指11,980.620.008.768.76創(chuàng)業(yè)板指數2,585.960.0010.19資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理本周內房股股價表現強勢，行業(yè)漲幅TOP3龍湖集團、碧桂園、寶龍地產，漲幅分別達到12.8%、12.5%和10.9%。年內股價漲幅TOP3的公司分別為越秀地產、寶龍地產、碧桂園，漲幅分別為23.2%、22.9%和21.3%。圖1、本周主要房企股價表現(2023.01.23-2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理海外行業(yè)周報請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-4-圖2、本周主要房企YTD股價表現(截止2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理本周港股通交易情況：本周港股通沒有開通，截至目前，旭輝控股、綠城中司分別為中國海外發(fā)展、華潤置地和綠城中國，分別為191.8、92.8和67.2億港元。圖3、港股通持倉比例(截止2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖4、港股通持倉市值(截止2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-5-本周賣空交易情況：本周僅兩個交易日，市場做多情緒濃厚，主要公司的賣空量都有所減少。一周累計賣空股數/總股本比例最高的三家公司為：碧桂園(0.21%)、合景泰富(0.08%)、龍湖集團(0.08%)。累計賣空股數占總股本比例最高的三家公司為碧桂園(14.2%)、合景泰富(3.9%)、建發(fā)國際(3.9%)。圖5、一周賣空比例變動(2023.01.23-2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖6、一周累計賣空占總股本比例(2023.01.23-2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理2023.01.29)資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理-6-海外行業(yè)周報友好的內部、外部環(huán)境利于做多：內部，政策利好頻出，不論是房企端的政策支持，還是需求端的政策改善。穩(wěn)地產就是穩(wěn)經濟，房地產再次成為發(fā)展經濟的重要抓手。外部，港股市場流動性復蘇，人民幣持續(xù)升值，有利于地產物管板塊估值的回升。友好的內部、外部環(huán)境利于做多。行業(yè)格局重塑：過去一年，房地產地產公司在融資、拿地和銷售端的表現分化非常大，股價的表現也出現分化。“有錢有地有人”的國企地產融資通暢、融資成本新低、銷售拿地正常進行。在行業(yè)風險逐漸降低，市場銷售恢復正常，他們未來的銷售業(yè)績派息都能保持穩(wěn)健。投資策略：改善性政策不斷出臺，在內部、外部環(huán)境都向好的情況下，行業(yè)信心和基本面將進一步回暖，活下來的優(yōu)質房企估值將進一步提升。我們首選“有錢有地有人”的國央企地產物管，推薦綠城中國、越秀地產、建發(fā)國際、華潤置地、中海物業(yè)、保利物業(yè)，近期股權激勵落地的越秀服務值得關注；短期市場風險偏好度提升，我們更關注自身改善空間更大的優(yōu)質民企，推薦新城發(fā)展、旭輝永升、寶龍商業(yè)、新城悅服務、融創(chuàng)服務。表2、行業(yè)估值表(截至2023.01.29)公司股價市值EPS(元)(港元)(億港元)2021A2022E2023E2021APE2022E2023EPB2021A息率(%)ROE(%)華潤置地39.7028313.733.854.61.14.3越秀地產11.643601.341.401.5龍湖集團28.2017883.814.164.57.120.4中國海外發(fā)展22.8525013.323.403.50.65.32美的置業(yè)13.861883.042.192.0.74中國金茂1.952600.380.320.3綠城中國13.203341.312.322.80.84.14碧桂園3.248951.220.620.60.44.3新城發(fā)展3.352371.140.730.50.50.022.0中海宏洋3.861371.481.321.30.49.8旭輝控股集團平均1.281330.880.550.50.614.87.319.515.5資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明海外行業(yè)周報請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-7-主要公司的2022年銷售數據已經公告，我們做了如下整理：2022年12月單月銷售華潤置地、萬科企業(yè)、中國海外、綠城中國、越秀地產的銷售額分別達到496、398、381、241和221億元，處于行業(yè)領先地位。8、2022年12月銷售金額資料來源：公司公告，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理從2022年全年銷售來看，萬科企業(yè)、碧桂園、華潤置地、中國海外、綠城中國(僅自投項目)的銷售額分別為4170、3575、3013、2948和2132億元。圖9、2022年全年銷售金額資料來源：公司公告，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-8-2022年行業(yè)銷售整體表現較差，僅越秀地產取得同比8.6%的增長，華潤置地、建發(fā)國際(權益銷售額)、綠城中國和中國海外分別同比減少4.6%、6.6%、20%和20.2%，但仍然好于行業(yè)平均水平。圖10、2022年銷售金額YOY資料來源：公司公告，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理從銷售均價來看，越秀地產、綠城中國、中國海外、華潤置地及建發(fā)國際分別達到30,209、27,979、21,251、21,142和19,934元每平米，遠高于行業(yè)平均水平。從價格提升幅度來看，華潤置地、中國金茂、越秀地產2022年銷售均價較2021年分別提升11.5%、11.4%和9.4%，反應了這些公司布局更聚焦于核心一二線城市，品牌的溢價能力突出。圖11、2022年銷售均價及同比變化資料來源：公司公告，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-9-統(tǒng)計局公布了2022年全國房地產開發(fā)投資及銷售情況，主要指標如下：2022年，全國房地產開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%；房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%；房屋竣工面積8.6億平方米，同比下降15.0%。圖12、房地產投資完成額資料來源：國家統(tǒng)計局，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖13、房屋新開工面積資料來源：國家統(tǒng)計局，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖14、房屋竣工面積資料來源：國家統(tǒng)計局，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-10-商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；商品房銷售額13.3萬億元，同比下降26.7%；銷售均價為9814元/平米，同比下降3.2%，近十年來首次出現下圖15、商品房銷售面積資料來源：國家統(tǒng)計局，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖16、商品房銷售金額資料來源：國家統(tǒng)計局，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖17、商品房銷售均價資料來源：國家統(tǒng)計局，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理-11-海外行業(yè)周報截至本周末，美國十年期國債收益率為3.52%，較上周提升0.04個百分點；一年期國債收益率為4.68%，與上周持平；利差為1.16，較上周收窄0.04。本周最新美元指數為101.9220，較上周回落0.0746。圖18、美國長短期國債收益率資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理元指數資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理截止2023年1月20日，中國十年期國債收益率為2.9331%，較上周同期提升0.0434個百分點；美元兌人民幣中間價為6.7702元，本周略微貶值0.61%，YTD仍然升資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理圖21、美元兌人民幣中間價資料來源：Wind，興業(yè)證券經濟與金融研究院整理宏觀經濟增長放緩、行業(yè)調控政策放松不及預期、流動性寬松不及預期、商品房銷售不及預期、人民幣貶值。請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明海外行業(yè)周報請務必閱讀正文之后的信息披露和重要聲明-12-分析師聲明本人具有中國證券業(yè)協(xié)會授予的證券投資咨詢執(zhí)業(yè)資格并登記為證券分析師，以勤勉的職業(yè)態(tài)度，獨立、客觀地出具本報告。本報告清晰準確地反映了本人的研究觀點。本人不曾因，不因，也將不會因本報告中的具體推薦意見或觀點而直接或間接收到任何形式的補償。投資評級說明投資建議的評級標準類別評級說明報告中投資建議所涉及的評級分為股票評級和行業(yè)評級(另有說明的除外)。評級標準為報告發(fā)布日后的12個月內公司股價(或行業(yè)指數)相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅。其中：A股市場以上證綜指或深圳成指為基準，香港市場以恒生指數為基準；美國市場以標普500或納斯達克綜合指數為基準。股票評級買入相對同期相關證券市場代表性指數漲幅大于15%審慎增持相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在5%~15%之間相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在-5%~5%之間減持相對同期相關證券市場代表性指數漲幅小于-5%無評級由于我們無法獲取必要的資料，或者公司面臨無法預見結果的重大不確定性事件，或者其他原因，致使我們無法給出明確的投資評級行業(yè)評級推薦相對表現優(yōu)于同期相關證券市場代表性指數相對表現與同期相關證券市場代表性指數持平回避相對表現弱于同期相關證券市場代表性指數信息披露本公司在知曉的范圍內履行信息披露義務。客戶可登錄內幕交易防控欄內查詢靜默期安排和關聯(lián)公司持股情況。有關財務權益及商務關系的披露興證國際證券有限公司及/或其有關聯(lián)公司在過去十二個月內與曠世控股有限公司、寧波曠世智源工藝設計股份有限公司、尚晉(國際)控股有限公司、福建省藍深環(huán)保技術股份有限公司、建發(fā)物業(yè)發(fā)展集團有限公司、中國景大教育集團控股有限公司、堃博醫(yī)療控股有限公司、鄭州航空港興港投資集團有限公司、和譽開曼有限責任公司、南京溧水經濟技術開發(fā)集團有限公司、河南鐵路投資有限責任公司、青島開發(fā)區(qū)投資建設集團有限公司、青島市即墨區(qū)城市旅游開發(fā)投資有限公司、湖州新型城市投資發(fā)展集團有限公司、浙江錢塘江投資開發(fā)有限公司、無錫市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