CH2評估方法 資產(chǎn)評估課件

資產(chǎn)評估

第2章資產(chǎn)評估的基本方法本章重點(diǎn)和難點(diǎn)：三種基本方法：市場法、成本法和收益法市場法：可比性的理解類比調(diào)整法的運(yùn)用等收益法：折現(xiàn)方法的理解和運(yùn)用，不要死記公式成本法：成本法的基本原理參數(shù)的計(jì)算方法第一節(jié)市場途徑—市場法一、市場途徑的基本含義P871.定義：直接比較和類比分析2.市場法的理論依據(jù)：替代原則3.市場法是最為直接、最具說服力的評估方法之一

二、市場法的基本前提

1.要有一個活躍的公開市場；

2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

資產(chǎn)及其交易的可比性：P88

（1）參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；

（2）參照物與評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；

（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日時間間隔不能夠過長，同時時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的。三、市場法的基本程序1、選擇參照物

可比性，不低于3個2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素3、指標(biāo)對比、量化差異4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異5、綜合分析確定評估結(jié)果四、市場法中涉及的相關(guān)因素

—參照物和可比指標(biāo)

1.資產(chǎn)的功能

2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量

3.市場條件

4.交易條件注意：可比指標(biāo)會隨評估對象的不同而不同

五、市場法中的具體方法（一）直接比較法1.基本原理：P902.優(yōu)點(diǎn)：該方法直觀簡潔，便于操作。3.適用條件：

對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上。

4.基本計(jì)算公式

（1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

評估對象價值＝參照物合理成交價格（2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致評估對象價值

＝參照物成交價格×(評估對象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值)

=參照物成交價格×修正系數(shù)只有一個可比因素不一致①現(xiàn)行市價法。②市價折扣法。③功能價值類比法。④價格指數(shù)調(diào)整法。⑤成新率價格調(diào)整法。(3)類比調(diào)整法——多個因素變化

P93-96①市場售價類比法②成本市價法③市盈率倍數(shù)法—主要適用于企業(yè)價值評估第二節(jié)收益途徑---收益法一、收益法的基本含義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。二、收益法的基本前提（P98）

1.收益法涉及到三個基本因素：

（1）被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益

（2）折現(xiàn)率或者本金化率

（3）被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間2.應(yīng)用收益法的前提條件：（1）被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測三、收益法的基本程序P981.搜集驗(yàn)證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財(cái)務(wù)狀況、市場形勢、以及經(jīng)營風(fēng)險等；2.分析測算被評估對象未來預(yù)期收益；3.確定折現(xiàn)率或資本化率；4.用折現(xiàn)率或資本化率評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；5.分析確定評估結(jié)果。

四、收益法的基本參數(shù)P98-99（一）收益額1.收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額2.資產(chǎn)評估中收益額的特點(diǎn)

（1）是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額

（2）是資產(chǎn)的客觀收益3.資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類。

（二）折現(xiàn)率1.本質(zhì)：

折現(xiàn)率是一個期望的投資報(bào)酬率。2.構(gòu)成：

（1）折現(xiàn)率＝無風(fēng)險報(bào)酬率＋風(fēng)險報(bào)酬率

（2）無風(fēng)險報(bào)酬率

指沒有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒有風(fēng)險）的投資報(bào)酬率。（3）風(fēng)險報(bào)酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)風(fēng)險、財(cái)務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險等各種風(fēng)險要素測算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險。3.資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

（1）在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

（2）但是二者適用場合不同。折現(xiàn)率——有限期預(yù)期收益折現(xiàn)；資本化率——未來永續(xù)性預(yù)期收益折成現(xiàn)值

（3）二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來長短不同的時期所面臨的風(fēng)險是否相同（三）收益期限

根據(jù)持續(xù)使用的能力，在未來多長時間資產(chǎn)能夠給所有者帶來未來預(yù)期收益。五、收益法的主要技術(shù)方法--重點(diǎn)

（一）純收益不變1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

P＝A/r2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下

P＝A×n

（二）純收益在若干年后保持不變

1.無限年期收益

2.有限年期收益（三）純收入按等差級數(shù)變化1.純收益等差級數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限

（三）純收入按等差級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限單項(xiàng)選擇題【例1】某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.1400

B.1700C.1800

D.1970答案：A單項(xiàng)選擇題【例2】某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞減l0萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。

A.710

B.386

C.517

D.446答案：D（四）純收益按等比級數(shù)變化1.純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限2.純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限（四）純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限4.純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限3.當(dāng)純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，收益法下評估值的計(jì)算公式是（）。

A.P＝A/r

B.P＝A/（r－s）

C.P＝A/r＋B/r2

D.P＝A/（r＋s）

4.某評估機(jī)構(gòu)以2013年1月1日為基準(zhǔn)日對A企業(yè)進(jìn)行整體評估，已知該企業(yè)2012年實(shí)現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評估基準(zhǔn)日起第一、二、三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4％，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率為10％，無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價值最接近于（）萬元。

A.1103

B.1114

C.1147

D.13105.被評估非專利技術(shù)自評估基準(zhǔn)日起剩余使用年限為8年，經(jīng)專業(yè)評估人員分析，評估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為50萬元，其后各年的收益將以2％的比例遞減，若折現(xiàn)率為10％，該非專利技術(shù)的評估值最接近于(

)萬元。

A.189

B.25l

C.377

D.404

6.某收益性資產(chǎn)，評估基準(zhǔn)日后可使用年限為30年，每年收益為20萬元，折現(xiàn)率為10％，其評估價值最接近于(

)萬元。

A.178

B.180

C.188

D.200（五）已知未來若干年后資產(chǎn)價格的條件下第三節(jié)成本途徑——成本法一、成本法的含義（P103）

1.定義：2.基本思路

重新建造或購置被評估資產(chǎn)的成本，扣除使用損耗等貶值因素作為該資產(chǎn)的評估價值。3.成本法的基本公式

資產(chǎn)評估價值＝資產(chǎn)的重置成本－資產(chǎn)實(shí)體性貶值－資產(chǎn)功能性貶值－資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值注意事項(xiàng)成本法經(jīng)常被用于評估新的或完工不久的資產(chǎn)，或評估計(jì)劃將要建設(shè)的項(xiàng)目。成本的估計(jì)通常設(shè)定了市場參與者為該資產(chǎn)所愿支付金額的上限。成本法也常用于評估那些很少進(jìn)行交易的特殊資產(chǎn)或有特殊用途的資產(chǎn)。成本法如果用于評估較舊的資產(chǎn)，可能會由于對成本和損耗的估計(jì)缺乏足夠的市場資料支持，評估結(jié)果所反映的不是市場價值。二、成本法的基本前提（P103）

1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料（特別注意可比性）

⑴成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。

⑵現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。3.形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的。

按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評估時，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)三、成本法的基本要素（P104）（一）資產(chǎn)的重置成本1.重置成本定義：

現(xiàn)行市場條件重新構(gòu)建全新資產(chǎn)全部合理成本2.重置成本分類：復(fù)原重置成本和更新重置成本3.兩種重置成本運(yùn)用中注意事項(xiàng)：

（1）優(yōu)選更新重置成本。（2）相同點(diǎn)：資產(chǎn)本身的功能，資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同點(diǎn)：技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。

（3）一般而言，復(fù)原重置成本大于更新重置成本。

（4）如果選用了復(fù)原重置成本，則復(fù)原重置成本和更新重置成本的差額視作是功能性貶值的一部分。三、成本法的基本要素（P104）（二）實(shí)體性貶值

使用及自然力資產(chǎn)物理性能的損耗或下降（三）功能性貶值

技術(shù)進(jìn)步資產(chǎn)功能相對落后（四）經(jīng)濟(jì)性貶值

外部條件資產(chǎn)閑置、收益下降四、評估程序1、確定待評估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本2、確定待評估資產(chǎn)的使用年限3、估算損耗或貶值額4、估算資產(chǎn)的評估價值五、具體評估方法（一）重置成本1、重置核算法成本核算的原理購買型：現(xiàn)行購買價＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝調(diào)試費(fèi)＋其他必要費(fèi)用自建型：料、工、費(fèi)＋必要的資金費(fèi)用

＋制造者的合理收益例.P105（一）重置成本2、價格指數(shù)法價格指數(shù)法是利用資產(chǎn)相關(guān)的價格變動指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（帳面價值）調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×（1+物價變動指數(shù)）=資產(chǎn)的賬面原值×調(diào)整系數(shù)定基：（評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)÷資產(chǎn)購建時同類資產(chǎn)定基物價指數(shù)）×100%環(huán)比：環(huán)比價格指數(shù)連乘積（一）重置成本例、某被評估資產(chǎn)購建于2007年1月1日，帳面原值為50000元，購建時該類資產(chǎn)的物價指數(shù)為95%，評估時該類物價指數(shù)為160%被估資產(chǎn)重置成本=50000×（160%÷95%）×100%=84210（元）如上例中，該類資產(chǎn)價格逐年上升5%，評估時點(diǎn)為2013年1月1日。注意：價格指數(shù)法復(fù)原重置成本不適用于技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)重置核算法復(fù)原重置成本和更新重置成本（一）重置成本3、功能價值法

被評估資產(chǎn)重置成本

被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×-------------------------------

參照物年生產(chǎn)能力假定資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力存在線性關(guān)系4、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法P107

被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力=參照物重置成本×（---------------------------）x

參照物年生產(chǎn)能力（一）重置成本5、統(tǒng)計(jì)分析法—企業(yè)整體資產(chǎn)或相同類型的資產(chǎn)1）核實(shí)數(shù)量，適當(dāng)分類2）抽取樣本資產(chǎn)，估算重置成本3）計(jì)算分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)4）估算被評估資產(chǎn)的重置成本例P107（二）實(shí)體性貶值的估算1、觀察法專業(yè)評估人員P108

與資產(chǎn)完好標(biāo)準(zhǔn)比較與全新設(shè)備比較2、使用年限法實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限÷總使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率實(shí)體性貶值=（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）×實(shí)體性貶值率例：P1083、修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性貶值=修復(fù)金額實(shí)體性貶值率=修復(fù)金額÷重置成本（三）功能性貶值的估算1、運(yùn)營成本超支所形成的功能性貶值1）表現(xiàn)：材料、能源、工時消耗的增加，廢品率的上升，等級率下降2）具體步驟：A、與功能相同且當(dāng)前普遍使用的同類新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較B、計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本額C、預(yù)測并估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余使用年限D(zhuǎn)、計(jì)算功能性貶值3）公式功能性貶值=年運(yùn)營成本超支額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（三）功能性貶值的估算2、建造成本超支額（超額投資成本）=復(fù)原重置成本－更新重置成本例：被評估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/平方米，而評估基準(zhǔn)日，由于替代材料的出現(xiàn)，相同效用的住宅，重置成本只需1500元/平方米，如被評估資產(chǎn)為2000平方米，試計(jì)算該資產(chǎn)的功能性貶值。功能性貶值=2000×（1600－1500）=20（萬元）注意：如評估中使用更新重置成本，則不需考慮超額投資成本所形成的功能性貶值。（三）功能性貶值的估算4）應(yīng)用舉例被評估資產(chǎn)需要6名技術(shù)操作人員，而目前同類普遍應(yīng)用的新式控制裝置僅需4名技術(shù)操作人員，假定操作人員的人均年工資費(fèi)用為24000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為25%年超額運(yùn)營成本=（6－4）×24000

=48000（元）年超額運(yùn)營成本凈額=48000×（1－25%）=36000（元）功能性貶值=36000×（P/A，10%，3）=89564（元）（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1、成因：外部客觀原因2、資產(chǎn)利用率下降，資產(chǎn)運(yùn)營收益額下降3、公式經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）x—功能價值指數(shù)[0.4，1]n—預(yù)計(jì)外部條件影響期與資產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命孰短原則4、應(yīng)用舉例某被評估資產(chǎn)年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為20000臺，因市場疲軟，實(shí)際利用率只有70%，若每臺利潤為100元，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，預(yù)計(jì)該狀況還需持續(xù)3年，若折現(xiàn)率為10%，試計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值率和經(jīng)濟(jì)性貶值額（功能價值指數(shù)為0.6）經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1－（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力÷資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x]×100%=[1－（70%）0.6]×100%=19%經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A，r，n）=20000×100×（1－70%）×（1－25%）×2.4869=1119105（元）六、成本法應(yīng)用舉例被評估資產(chǎn)購建于2006年6月，帳面原值為100萬元，會計(jì)折舊年限為8年，2010年6月30日進(jìn)行評估，已知1、2006年以來，設(shè)備類定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%、115%、120%2、被評估設(shè)備的月人工成本比同類設(shè)備節(jié)約1000元3、評估前，該設(shè)備的利用率為60%，該企業(yè)為正常納稅企業(yè)，預(yù)計(jì)該設(shè)備尚可使用6年，折現(xiàn)率為10％，預(yù)計(jì)未來設(shè)備的利用率正常用成本法評估該設(shè)備的價值

第四節(jié)

評估途徑和評估方法的選擇一、評估方法之間的關(guān)系(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

1、評估方法是實(shí)現(xiàn)評估目的的手段。對于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評估，其評估值應(yīng)該是客觀的。不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系2、評估基本目的決定了評估方法間的內(nèi)在聯(lián)系。評估人員運(yùn)用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論根據(jù)3、運(yùn)用不同的評估方法評估同一資產(chǎn)，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運(yùn)用不同評估方法所選擇的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)合理。(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系4、如果采用多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有：1）某些方法的應(yīng)用前提不具備2）分析過程有缺陷3）結(jié)構(gòu)分析有問題4）某些支撐評估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真5）評估師的職業(yè)判斷有誤評估師在發(fā)現(xiàn)問題的基礎(chǔ)上，除對評估方法作出取舍外，還應(yīng)該分析問題產(chǎn)生的原因，并據(jù)此研究解決問題的對策，以便最后確定評估價值（二）資產(chǎn)評估方法的區(qū)別1、從不同的角度表現(xiàn)資產(chǎn)的價值市場參照物——市場法資產(chǎn)的再取得——成本法資產(chǎn)的預(yù)期收益——收益法2、評估方法效率和直接程度上的差異評估人員選擇最直接且最有效率的評估方法二、資產(chǎn)評估方法的選擇1、評估方法的選擇與評估目的、市場條件、資產(chǎn)狀態(tài)、價值類型相適應(yīng)。2、評估方法受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約3、評估方法的選擇受數(shù)據(jù)資料及主要技術(shù)參數(shù)的制約4、資產(chǎn)評估方法人員在選擇和運(yùn)用評估方