茶山生態(tài)食品城項(xiàng)目定位報(bào)告及招商思考1

項(xiàng)目定位及招商思考茶山生態(tài)食品城策劃部2010年7月10日項(xiàng)目SWOT分析篇項(xiàng)目名稱茶山國(guó)際生態(tài)食品城用地面積111127㎡建筑基底面積51253㎡總建面積220000㎡建筑密度46%容積率2.0綠化面積86812.41㎡綠化率78%停車位1100個(gè)地下約600個(gè)地面約500個(gè)樓上——【項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)】?jī)?yōu)勢(shì)一：茶山地處東莞生態(tài)園規(guī)劃范圍內(nèi)，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。東莞生態(tài)園茶山東莞生態(tài)園規(guī)劃總用地30.5平方公里，其中規(guī)劃建設(shè)用地面積為15.58.平方公里，非建設(shè)用地14.96平方公里。規(guī)劃區(qū)位于東莞城區(qū)以東，東部快速路兩側(cè)，西起寮步的石步村，東至企石的東引河，南至橫瀝的新浦村，北至石排的燕窩村。范圍為寮步、東坑、茶山、石排、橫瀝及企石六個(gè)鎮(zhèn)區(qū)圍合相接的區(qū)域?！卷?xiàng)目SWOT分析】茶山鎮(zhèn)規(guī)劃圖茶山、石龍、東坑、石排等規(guī)劃為東莞市東部商貿(mào)片區(qū)；茶山鎮(zhèn)域內(nèi)規(guī)劃為北部鐵路物流、東部工業(yè)及商貿(mào)綜合等功能區(qū)；項(xiàng)目所在地屬于茶山東部板塊，規(guī)劃為以工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)等為主導(dǎo)的綜合性板塊；優(yōu)勢(shì)二：茶山規(guī)劃為東莞市東部商貿(mào)區(qū)【項(xiàng)目SWOT分析】以石大路、莞龍路、東部快速干線等省道、鎮(zhèn)街聯(lián)網(wǎng)路為主干，鎮(zhèn)村道路為支線的公路網(wǎng)絡(luò)。隨著東莞生態(tài)園大道、廣深鐵路四線、城市輕軌R2線、東莞新火車站、站前大道等項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，茶山將成為東莞城市的副中心和進(jìn)出東莞的重要門戶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將得到進(jìn)一步發(fā)揮。優(yōu)勢(shì)三：茶山公路交通——生態(tài)園大道、東部干線、石大路、莞龍路【項(xiàng)目SWOT分析】供莞糧食可通過(guò)石龍火車站、茶山新火車站落戶茶山，再轉(zhuǎn)運(yùn)至東莞各鎮(zhèn)區(qū)。優(yōu)勢(shì)四：茶山鐵路交通——武廣高速、貴廣高速、南廣高速、廣珠輕軌、廣深輕軌、廣港高速等；同時(shí)需要取得茶山政府的支持，在茶山新火車站規(guī)劃糧食基地，并協(xié)調(diào)鐵路部門設(shè)立江西、湖南、湖北、江蘇、黑龍江、吉林等省供應(yīng)茶山的貨運(yùn)線路【項(xiàng)目SWOT分析】廣東省軌道交通的建設(shè)將有力促進(jìn)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而作為極度依賴交通運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)的商貿(mào)物流通行業(yè)，將伴隨著這一輪交通的發(fā)展有力地促進(jìn)行業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型。廣佛肇輕軌、廣珠輕軌、廣深莞輕軌、廣深港高速鐵路優(yōu)勢(shì)五：城際軌道交通同城化將茶山與廣東緊密相連【項(xiàng)目SWOT分析】航空網(wǎng)絡(luò)：廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)、深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)港口布局：虎門港、廣州港、深圳港?；㈤T港2000噸級(jí)以上泊位11個(gè)，吞吐量600萬(wàn)噸。劃分為麻涌、沙田、沙角、長(zhǎng)安和內(nèi)河等五大港區(qū)。其中麻涌港區(qū)主要發(fā)展糧食、煤炭以及建材等散雜貨運(yùn)輸；優(yōu)勢(shì)六：虎門港為茶山的發(fā)展再添契機(jī)【項(xiàng)目SWOT分析】?jī)?yōu)勢(shì)七：鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速靠前茶山鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)底蘊(yùn)相對(duì)單薄工業(yè)基礎(chǔ)不窂固，但是近年以來(lái)，GDP總量增長(zhǎng)快，基礎(chǔ)設(shè)施尤其是重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)加快，鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展顯現(xiàn)出強(qiáng)盛的潛力；通過(guò)與其它鎮(zhèn)區(qū)的對(duì)比，茶山鎮(zhèn)顯示出強(qiáng)盛的發(fā)展?jié)摿Α卷?xiàng)目SWOT分析】2009年?yáng)|莞食品產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值250億元人民幣，同比增長(zhǎng)30%，占全省12.5%糧油加工烘培副食飲料生產(chǎn)三大食品基地為區(qū)域內(nèi)的食品商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)：東莞食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展異軍突起，成為了八大產(chǎn)業(yè)集聚之一，并且形成了麻涌、中堂為主導(dǎo)的糧油加工、茶山為主導(dǎo)的烘培副食生產(chǎn)、大嶺山為主導(dǎo)的飲料生產(chǎn)等三大食品基地；優(yōu)勢(shì)八：麻涌、中堂為主導(dǎo)的糧油加工、茶山為主導(dǎo)的烘培副食生產(chǎn)、大嶺山為主導(dǎo)的飲料生產(chǎn)三大食品基地。【項(xiàng)目SWOT分析】?jī)?yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)威脅劣勢(shì)如上所述，項(xiàng)目在城市規(guī)劃、交通、行業(yè)發(fā)展等方面具有八大優(yōu)勢(shì)。1、茶山被評(píng)為”中國(guó)食品名鎮(zhèn)“，可獲得政府支持

2、東莞東北區(qū)域內(nèi)無(wú)類似項(xiàng)目，可搶占市場(chǎng)空白3、茶山目前的食品主要是內(nèi)銷，外銷產(chǎn)品為空白4、茶山目前處于量大規(guī)劃之列，茶山新火車站的興建，茶山作為東莞副中心的地位逐漸凸顯。1、項(xiàng)目周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍不濃厚；2、項(xiàng)目地塊不大，難以做成產(chǎn)品齊全的專業(yè)市場(chǎng)；3、如果繼續(xù)做食品副食品專業(yè)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力不大；1、東莞現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)呈飽和狀，生活配套型突破困難。2、茶山食品企業(yè)上規(guī)模企業(yè)的不多，總數(shù)量也較少，相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)集群底子薄；3、食品企業(yè)現(xiàn)有采購(gòu)模式難突破；4、東莞食品行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈尚不完善?！卷?xiàng)目SWOT分析】一、東莞專業(yè)食品副食品的專業(yè)市場(chǎng)逐漸趨于飽和狀態(tài)，不另辟蹊徑，做差異化的食品行業(yè)，項(xiàng)目將失去競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、項(xiàng)目地塊限制，不能做“小而全”的專業(yè)市場(chǎng)，應(yīng)該以少量特色的食品行業(yè)為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，把項(xiàng)目做成“小而精”的特色市場(chǎng)。三、茶山食品加工企業(yè)GDP居?xùn)|莞份額13%，但銷售對(duì)象主要為內(nèi)銷，銷售渠道較為傳統(tǒng)，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的需求暫不明顯，需要政府引導(dǎo)；【總結(jié)】項(xiàng)目定位篇項(xiàng)目定位南中國(guó)首個(gè)東南亞食品集散中心形象定位掌控中心，方可影響全局業(yè)態(tài)定位主營(yíng)業(yè)態(tài)：東南亞食品批發(fā)輔助業(yè)態(tài)：東南亞食品展銷東南亞美食城國(guó)內(nèi)食品展銷、批發(fā)大型購(gòu)物中心冷倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)國(guó)內(nèi)外星級(jí)酒店一、東南亞食品集散中心的定位是華南片區(qū)的空白。項(xiàng)目定位為：東南亞食品集散中心，是華南地區(qū)的市場(chǎng)空白點(diǎn)，而且東莞乃至廣東地區(qū)出口到東南亞的食品企業(yè)很多，但內(nèi)銷很少。目前華南地區(qū)銷售的東南亞食品僅限貿(mào)易公司面向個(gè)體消費(fèi)者的零售，尚未形成產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，更沒(méi)有形成集散中心的樞紐地位。項(xiàng)目定位的可行性項(xiàng)目定位的可行性二、公司資源支撐公司具有新加坡集團(tuán)公司背景，并已經(jīng)啟動(dòng)新加坡海外招商工作，能夠得到新加坡政府及招商公司的支持。這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素。三、茶山鎮(zhèn)及東莞市政府支撐項(xiàng)目是茶山鎮(zhèn)政府重點(diǎn)督辦項(xiàng)目，政府能夠在工商注冊(cè)、檢疫檢測(cè)、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收等方面給與入駐商家大力支持。必能成為招商一大法寶。項(xiàng)目定位的可行性四、食品集散中心定位可帶動(dòng)倉(cāng)庫(kù)、冷鏈物流、寫字樓、酒店等的招商。新加坡食品企業(yè)的入駐，必然需要冷鏈物流公司的支持，其采用自有的合作伙伴也減輕了我司招商壓力。大型冷鏈物流公司的進(jìn)駐必然需要高檔寫字樓進(jìn)行辦公，這樣食品集散中心的定位就可取得一石三鳥(niǎo)的效果。項(xiàng)目定位的可行性五、招商難度不大，招商費(fèi)用不多。利用政府資源、公司自有資源以及海外招商團(tuán)隊(duì)資源，招商難度不大。且招商費(fèi)用多為公關(guān)費(fèi)用，內(nèi)地招商費(fèi)用無(wú)須太多，招商費(fèi)用如能申請(qǐng)政府補(bǔ)貼和稅收減免，將為項(xiàng)目節(jié)省大筆招商費(fèi)用。項(xiàng)目定位的可行性六、海外招商直接提升項(xiàng)目品牌度，為后續(xù)招商經(jīng)營(yíng)提供保障。海外招商如能完成，將直接提高項(xiàng)目檔次和品牌度，就可吸引茶山鎮(zhèn)、華南地區(qū)、香港、澳門等地食品企業(yè)前來(lái)駐點(diǎn)，為項(xiàng)目的后續(xù)招商和經(jīng)營(yíng)直接提供保障。項(xiàng)目定位的可行性一、項(xiàng)目地塊限制項(xiàng)目占地10萬(wàn)㎡，建面僅為20萬(wàn)㎡，體量較小，業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)多，最終都做不到最強(qiáng)。必須另辟蹊徑，尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，只有做到專一，才有可能做到強(qiáng)大。項(xiàng)目定位的必然性二、項(xiàng)目區(qū)位限制項(xiàng)目地處茶山鎮(zhèn)石大路，雖然車流量大，但人流量小，居住氣氛不濃厚，如僅以茶山鎮(zhèn)零售和食品企業(yè)為消費(fèi)群體，不足以支撐項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，必須以大宗商品、特色商品的批發(fā)，輻射整個(gè)東莞和華南片區(qū)才能有出路。項(xiàng)目定位的必然性一、東南亞食品企業(yè)是否愿意在此設(shè)立展銷廳或研發(fā)中心？二、東南亞食品經(jīng)銷商是否愿意在此投資設(shè)點(diǎn)？三、東莞乃至廣東省對(duì)東南亞食品的接受程度，東南亞食品在廣東省消費(fèi)空間有多大？四、即使招商率達(dá)到50%，后期經(jīng)營(yíng)方面是否會(huì)持久？項(xiàng)目定位的不確定性招商策略及方向隨著建筑規(guī)劃方案的確定，建議項(xiàng)目盡快明確招商對(duì)象。以下幾類招商對(duì)象僅供參考：東南亞食品加工企業(yè)東南亞食品經(jīng)銷商?hào)|南亞美食一條街東莞及廣東地區(qū)的食品加工企業(yè)和經(jīng)銷商國(guó)內(nèi)外冷鏈物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)國(guó)內(nèi)外星級(jí)酒店集團(tuán)小型連鎖超市、餐飲店而東南亞食品經(jīng)銷商的招商是重中之重！策略一：明確招商對(duì)象第一步：東南亞美食餐飲企業(yè)（建立美食一條街，提高項(xiàng)目知名度及商業(yè)氛圍）第二步：東南亞、港澳臺(tái)等地的食品加工企業(yè)及經(jīng)銷商招商國(guó)內(nèi)外冷鏈物流企業(yè)招商（引狼入室，通過(guò)國(guó)外食品內(nèi)銷刺激當(dāng)?shù)厥称菲髽I(yè)盡快進(jìn)駐項(xiàng)目）酒店、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)的招商同時(shí)進(jìn)行第三步：茶山、東莞、華南地區(qū)食品加工企業(yè)及經(jīng)銷商招商酒店、倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)的招商同時(shí)進(jìn)行策略二：理順招商進(jìn)程目前我司的招商團(tuán)隊(duì)如下：1、海外招商團(tuán)隊(duì)（主要針對(duì)新加坡的食品加工、餐飲、冷鏈物流公司）2、公司高層3、政府部門4、招商部招商團(tuán)隊(duì)尚不完善，建議增加專業(yè)的招商公司和培訓(xùn)公司自有招商隊(duì)伍。招商公司擁有大量的客戶資源，且對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃和招商能給出專業(yè)的意見(jiàn)，建議聘請(qǐng)香港中原、香港美聯(lián)等招商公司。加強(qiáng)公司自有招商隊(duì)伍的培訓(xùn)，必定對(duì)公司招商起到極大推動(dòng)作用。策略三：完善招商團(tuán)隊(duì)策略四：整合食品行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游：食品加工企業(yè)中游：食品經(jīng)銷商下游：食品消費(fèi)終端展銷廳研發(fā)中心尋找經(jīng)銷商貿(mào)易交易平臺(tái)尋找經(jīng)銷商尋找下游消費(fèi)者尋找經(jīng)銷商貿(mào)易交易平臺(tái)招商成功不代表經(jīng)營(yíng)成功。需要在產(chǎn)業(yè)鏈整合方面下功夫，做好上下游的資源共享，才能形成持續(xù)的經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)。東南亞食品進(jìn)口方面的衛(wèi)生檢驗(yàn)檢疫、通關(guān)手續(xù)、關(guān)稅減免、物流運(yùn)輸?shù)确矫嬉崆鞍才牛M早解決。建議通過(guò)政府資源，和虎門港有關(guān)部門達(dá)成合作協(xié)議，與項(xiàng)目有關(guān)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)享受政策范圍內(nèi)允許的優(yōu)惠政策。策略五：打通流通環(huán)節(jié)目前項(xiàng)目地生活氛圍不濃厚，項(xiàng)目在前期招商階段可考慮先招中小型的連鎖超市和東南亞美食城來(lái)帶動(dòng)項(xiàng)目的人氣，提高項(xiàng)目的知名度。策略六：餐飲超市先行，積聚人氣項(xiàng)目定位為“東南亞食品集散中心”決定了應(yīng)當(dāng)以海外招商為重點(diǎn)。通過(guò)海外招商推介會(huì)等手段向東南亞食品加工企業(yè)、經(jīng)銷商、行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行定向宣傳；與東南亞政府部門取得聯(lián)系，通過(guò)政府進(jìn)行項(xiàng)目招商推介；與東南亞食品行業(yè)協(xié)會(huì)等組織取得聯(lián)系，擴(kuò)大項(xiàng)目的宣傳范圍；海外招商推介會(huì)需要的宣傳道具（電視廣告片、樓書(shū)等)建議提前進(jìn)行制作。策略七：海外招商是重點(diǎn)1、面向廣州、深圳等地一級(jí)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行定向招商，主要通過(guò)DM直郵、戶外廣告牌、短信等方式進(jìn)行宣傳推介；2、面向東南亞食品經(jīng)銷商（如廣州自由自在進(jìn)口食品營(yíng)運(yùn)總部、藏寶藏”進(jìn)口食品加盟）進(jìn)行定向招商推介；策略八：定向招商是突破口目前外界對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度不高。作為茶山的標(biāo)志性項(xiàng)目，這是非常不利的。建議盡快工地圍墻廣告進(jìn)行出街，同時(shí)在東部快線至茶山路段、環(huán)城路等重要地段尋找戶外廣告牌，發(fā)布戶外廣告，提前引爆項(xiàng)目的知名度和關(guān)注度。策略九：宣傳推廣提前進(jìn)行營(yíng)銷部近期工作計(jì)劃1、招商部整理東莞市專業(yè)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)查資料，主要集中在建筑規(guī)劃