巴厘島商業(yè)策劃方案

中鐵·騎士公館競爭市場周報（2012年1月21日-26日）

巴厘島商業(yè)策劃方案目錄峨眉概況峨眉山市是四川省轄縣級市，全市幅員面積1183平方公里，城市建成區(qū)面積約17平方公里，轄12個鎮(zhèn)、6個鄉(xiāng)、245個行政村、19個社區(qū)；全市戶籍人口43.37萬人，其中農(nóng)業(yè)人口24.71萬人，非農(nóng)業(yè)人口18.66萬人。成樂高速公路距緊鄰峨眉，到成都只需1.5小時；還有即將開工建設(shè)的樂漢高速公路，樂雅高速公路、貨運(yùn)通道（省道103、306線峨眉山市過境段改線工程）等；2014年6月29日上午，成綿樂客運(yùn)專線正線軌道全面鋪通，成綿樂城際鐵路在峨眉山市設(shè)有峨眉站和峨眉天下名山站點(diǎn)，從成都前往峨眉將不會超過一個小時，峨眉山市即將進(jìn)入“高鐵時代”；成昆鐵路復(fù)線也將從峨眉通過。2013年1-4季度，峨眉市實(shí)現(xiàn)GDP179.18億元，同比增長10.4%。峨眉山市是中國優(yōu)秀旅游城市，保持著在四川旅游業(yè)大格局中的良好表現(xiàn)，旅游經(jīng)濟(jì)凸顯新亮點(diǎn)：上半年業(yè)績報告顯示，旅游凈利潤同比大幅增長82.5%，旅游趨勢性優(yōu)勢進(jìn)一步釋放。首屆四川國際旅游交易博覽會將于2014年9月26日至29日在峨眉山市舉行。峨眉概況巴厘島目錄市場調(diào)查商業(yè)售價與租金老城區(qū)新城區(qū)商業(yè)點(diǎn)位售價與租金商業(yè)點(diǎn)位售價與租金金頂北路售5-8萬/㎡；租200-280元/㎡/月佛欣路售1.5-2萬/㎡；租金30元/㎡/月步行街售3萬/㎡

；租金150元/㎡/月勝利南路售約1萬/㎡；租金20元/㎡/月報國路售5-6萬/㎡；租金200元/㎡/月名山路售約4萬/㎡；

租金170元/㎡/月金頂南路售約2.5萬/㎡；

租金70元/㎡/月坤大鑫城售約2萬/㎡；租金130元/㎡/月綏山東路售約2.5萬/㎡；租金50-60元/㎡/月白龍南路售1-2萬/㎡；租金40-60元/㎡/月市場調(diào)查綜合分析老城區(qū)優(yōu)點(diǎn)：老城商業(yè)成熟

，人口密度大

，客流量多。缺點(diǎn)：①、老城商業(yè)區(qū)物業(yè)陳舊，環(huán)境臟亂差；②、做的是傳統(tǒng)臨街商業(yè)、步行街，業(yè)態(tài)分布雜亂，不能形成商業(yè)中心；③、沒有專業(yè)的營運(yùn)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)管理，商業(yè)檔次不高。新城區(qū)優(yōu)點(diǎn)：①、物業(yè)及業(yè)態(tài)規(guī)劃良好；②、有專業(yè)的運(yùn)營和物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，商業(yè)檔次較高。缺點(diǎn)：①、區(qū)域常住人口少，商業(yè)氛圍不濃；②、傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念導(dǎo)致新型商業(yè)業(yè)態(tài)接愛程度不高，市場需一定時間培育。綜合分析①、季節(jié)性差異明顯，百貨零售業(yè)月銷量旺季跟淡季相差50%以上；②、近年來餐飲業(yè)月銷量同比下降；③、老城區(qū)與新城區(qū)一般租期均為3-5年，60%商業(yè)租金年遞增，其中30%商業(yè)年遞增率達(dá)8-10%；④、社區(qū)商業(yè)占比較大，其業(yè)態(tài)分布凌亂，競爭激烈；⑤、餐飲無特色，都是一些小吃和一些路邊攤，缺少大中型有特色的餐飲和休閑娛樂業(yè)。市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀金頂北路商鋪342間空置率5%百貨65%餐飲2%休閑娛樂3%家具建材25%市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀文廟街（步行街）商鋪116間空置率10%百貨占比100%市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀報國路商鋪110間空置率0%百貨占比80%家具建材20%市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀名山路商鋪63間空置率0%百貨占比36%餐飲占比20%其他44%市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀金頂南路商鋪236間空置率0%百貨68%餐飲1%休閑娛樂2%家具建材29%市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀白龍南路商鋪102間空置率18%百貨占比3%餐飲占比19%其他占比60%市場調(diào)查部分商業(yè)街現(xiàn)狀商鋪156間空置率6%百貨占比1%餐飲6%家具建材占比47%其他4%佛欣路目錄主要競品水晶廣場物業(yè)類型：綜合體區(qū)域所屬：

峨眉

樓盤地址：峨眉山市東湖濕地公園對面裝修：

毛坯許可證號：城市擬建（2013）房預(yù)售證第021號開發(fā)商：

峨眉君逸有限公司建筑面積：11萬平方米占地面積：72畝容積率：1.35交通配套：公交站、長途客運(yùn)站、火車站、輕軌站、城際客運(yùn)站五站合一，竣工后10分鐘即可到樂山、20分鐘到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、40分鐘到成都。主要競品基本信息中央購物公園，東湖濕地公園南岸，城市東拓發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分。項(xiàng)目規(guī)劃總占地約500畝，分四期開發(fā)，一期水晶廣場總建面11萬平方米，是樂峨地區(qū)首席城市綜合體。二期成昆復(fù)線，建面約45000平方米，是集旅游、文化、展覽、餐飲為一體的特色商業(yè)街區(qū)，城市地標(biāo)級名片。三期翡酈湖灣，建面約200000平方米，是超五星度假酒店、高端度假公寓和文化旅游購物街區(qū)為三大核心的湖岸藝術(shù)聚落；四期購物中心，總建面約100000平方米，規(guī)劃為高端百貨、峨眉迎賓廣場為主的城市地標(biāo)建筑。一期水晶廣場是一個大型的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目占地72畝，總建筑面積達(dá)到110000平方米，項(xiàng)目集品牌超市賣場旗艦店、婦嬰主題百貨、電器大賣場、五星級電影院線、準(zhǔn)五星主題精品酒店、甲級寫字樓、頂級休閑會所等業(yè)態(tài)為一體，為市民和旅游者提供購物、休閑一站式服務(wù)的復(fù)合式商業(yè)街區(qū)。主要競品樓盤介紹主要競品項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)水晶廣場建筑規(guī)劃指標(biāo)占地面積72.6畝建筑面積11萬平米入駐商家面積72000平米剩余商鋪面積38000平米營銷代理公司里程創(chuàng)奇開發(fā)商峨眉君逸開發(fā)有限公司入駐大型商家香港盛大百貨、水晶國際酒店、蘇寧電器、好家鄉(xiāng)等日均來訪量20組/天商鋪戶型區(qū)間18-1000平米容積率2.5地下2F車位數(shù)760個項(xiàng)目位置峨眉山市城東客運(yùn)站中心站旁樓棟數(shù)3棟建筑風(fēng)格Artdeco與新現(xiàn)代主義混搭主要競品入駐商家水晶廣場入駐商家商家名稱建筑面積（㎡）區(qū)域使用形式水晶國際大酒店14000A區(qū)租用好家鄉(xiāng)超市23000B區(qū)（1F、2F)租用寶樂迪KTV2600A區(qū)（3F）租用香港盛大百貨20000B區(qū)租用蘇寧電器3800C區(qū)（1F、2F）租用中影雅圖院線3500租用踏月運(yùn)動健身會所3000租用MUSE酒吧1350租用農(nóng)業(yè)銀行500A區(qū)（1F）購買商業(yè)銀行400A區(qū)（1F）購買主要競品銷售政策售價1F25800--34800元/平米，2F12500--27500元/平米，3F8800--12500元/平米面積區(qū)間18平米--425平米/產(chǎn)權(quán)銷售政策五年返租，投資回報率最低5%招商政策同類商家不能超過兩家，中、高檔品牌優(yōu)先租金1F60--120元/平米/月，2F40--60元/平米/月，3F20--40元/平米/月回報率1F第一到第三年5%--5.5%,第四到第五年6%；2、3F第一到第三年6%，第四到第五年7%免租情況3個月到3年，視面積大小和商家品牌度而定主要競品成交客戶分析客群來源：主要是來自峨眉市區(qū)的本地居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，小部分為周邊市區(qū)的置業(yè)客戶；客群年齡：年齡在28-50歲之間，主要購買力還是以30-45歲之間為主；職業(yè)構(gòu)成：客戶主要以小資產(chǎn)個體戶、企業(yè)中的中高級白領(lǐng)為主；置業(yè)目的：客戶置業(yè)目的投資、自營兩者兼有；成交因素：客戶主要看得項(xiàng)目的返租、未來區(qū)域的發(fā)展等；目錄商業(yè)定位項(xiàng)目SWOT分析中高端消費(fèi)人群的主要構(gòu)成為都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階層和部分高消費(fèi)人士，同時兼顧本市居民和項(xiàng)目周邊區(qū)域居民的商業(yè)消費(fèi)。旅游客群中高端消費(fèi)人群商務(wù)人士目標(biāo)客群定位商業(yè)定位目標(biāo)客群商業(yè)定位商業(yè)功能配比餐飲30%零售35%娛樂15%休閑25%商業(yè)定位商業(yè)組合主力店/次主力店組合：主力店、次主力店占比為65％以大型超市、酒店、服裝商城、KTV、茶樓等做為主力店與次主力店的基本組合。商業(yè)定位城北首席樞紐商業(yè)中心項(xiàng)目商業(yè)以區(qū)域?yàn)橹行模采w峨眉乃至樂山全市，吸納本地居民日常消費(fèi)及旅游客群，形成吃、住、游、購、娛一條龍的綜合商業(yè)配套生活區(qū)商業(yè)定位目錄業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：以主力店吸引客群，通過全業(yè)態(tài)、中高檔的特色消費(fèi)留住客人1、通過主力店吸引人氣，核心理念為增加餐飲種類、提升零售經(jīng)營檔次。2、以主力店的招商作為突破口，通過主力店吸引中小商戶入駐。3、圍繞區(qū)域商業(yè)中心理念，提升轉(zhuǎn)變商業(yè)經(jīng)營方式，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)式、互動式的消費(fèi)理念。4、營造休閑消費(fèi)的氛圍，放松型、娛樂型購物是宣傳點(diǎn)及吸引點(diǎn)。臨河商業(yè)擁有良好的地理資源、景觀資源、空間資源及客流資源，是最具價值的高業(yè)區(qū)域，臨河商業(yè)定位為：業(yè)態(tài)規(guī)劃臨河商業(yè)定位格調(diào)生活休閑耍街業(yè)態(tài)規(guī)劃臨河商業(yè)效果圖業(yè)態(tài)規(guī)劃臨河商業(yè)區(qū)位示意精品男裝區(qū)，約1000平米，目標(biāo)商家：金利來、夢特嬌、勁霸、七匹狼、海瀾之家等時尚女裝區(qū)，約1300平米，目標(biāo)商家：夢萊曼、聲雨竹、歐時力、歌萊雅、Only、拉夏貝爾、貝雪、紅袖等黃金珠寶區(qū)，約500平米，目標(biāo)商家：周大生、老鳳祥、中國黃金等名牌箱包區(qū)，約900平米，目標(biāo)商家：華倫天奴、達(dá)芙妮、紅蜻蜓、稻草人等業(yè)態(tài)規(guī)劃臨河商業(yè)一樓業(yè)態(tài)規(guī)劃婚紗攝影區(qū)，約1200平米，目標(biāo)商家：天長地久、維納斯、金夫人等咖啡西餐區(qū)，約1300平米，目標(biāo)商家：上島咖啡、圖蘭朵咖啡等西式快餐區(qū)，約700平米，目標(biāo)商家：德克士、麥當(dāng)勞、必勝客等中式簡餐區(qū)，約900平米，目標(biāo)商家：真功夫、良木緣、快吉客等業(yè)態(tài)規(guī)劃臨河商業(yè)二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃娛樂休閑區(qū)，約2000平米，目標(biāo)商家：好樂迪、寶樂迪、錢柜等美容SPA區(qū)，約1300平米，目標(biāo)商家：百蓮凱、天黛國際等業(yè)態(tài)規(guī)劃臨河商業(yè)三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)擁有良好的交通資源、物業(yè)資源、廣場資源及客流資源，具有較高的高業(yè)價值，獨(dú)立商業(yè)定位為：業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)定位潮流新天地——峨眉首席時尚摩爾聚落業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)效果圖業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)區(qū)位示意化妝品牌區(qū)，約300平米，目標(biāo)商家：美寶蓮，歐萊雅，SKⅡ，妮維雅等運(yùn)動品牌區(qū)，約280平米，目標(biāo)商家：李寧、阿迪達(dá)斯、361度等酒類專賣區(qū)，約180平米，目標(biāo)商家：長城干紅、五糧液等金融服務(wù)區(qū)，約200平米，目標(biāo)商家：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等服裝專賣區(qū)，約900平米，目標(biāo)商家：真維斯、以純、美特斯邦威、李維斯等通訊服務(wù)區(qū)，約180平米，目標(biāo)商家：蘋果、聯(lián)想等業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)一樓業(yè)態(tài)規(guī)劃戶外裝備區(qū)，約300平米，目標(biāo)商家：探路者、始祖鳥等品牌餐飲區(qū)，約280平米，目標(biāo)商家：豪客來、鄉(xiāng)村基等時尚電玩區(qū)，約300平米女性飾品區(qū)，約250平米，目標(biāo)商家：哎呀呀、安之秀頭飾等業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃休閑美食區(qū)，約300平米，目標(biāo)商家：水果撈水果主題餐廳、許留山甜品等文化服務(wù)區(qū)，約300平米，目標(biāo)商家：奇卡幼兒早教、步步高學(xué)習(xí)機(jī)專賣等業(yè)態(tài)規(guī)劃獨(dú)立商業(yè)三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃臨街商業(yè)作為一種社區(qū)商業(yè)，即能享受綜合商業(yè)體帶來的大量客流，同時，社區(qū)的業(yè)主作為商業(yè)的忠實(shí)客戶，為其提供穩(wěn)定的客戶資源，因此臨街商業(yè)定位為：業(yè)態(tài)規(guī)劃臨街商業(yè)定位快樂生活街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃臨街商業(yè)區(qū)位示意超市購物區(qū)，約200平米，目標(biāo)商家：紅旗連鎖、中百超市等水果特賣區(qū)，約100平米美發(fā)服務(wù)區(qū)，約120平米便民服務(wù)區(qū)，約80平米醫(yī)療服務(wù)區(qū)，約80平米，目標(biāo)商家：老百姓大藥房、海王星辰等食品專賣區(qū)，約80平米，目標(biāo)商家：大拇指、甜皮鴨等業(yè)態(tài)規(guī)劃臨街商業(yè)一樓業(yè)態(tài)規(guī)劃火鍋食品區(qū)，約200平米，目標(biāo)商家：德莊火鍋、劉一手火鍋等經(jīng)典中餐區(qū)，約200平米特色餐飲區(qū)，約100平米，目標(biāo)商家：永和大王、碗江南煲仔飯等業(yè)態(tài)規(guī)劃臨街商業(yè)二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃休閑棋牌區(qū)，約70平米健身娛樂區(qū)，約140平米，目標(biāo)商家：奇跡健身、青鳥健身、桌球室等業(yè)態(tài)規(guī)劃臨街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃超市入口商業(yè)定位項(xiàng)目主力店確定華聯(lián)超市意向入駐，超市入口商業(yè)與獨(dú)立商業(yè)相對，形在一條獨(dú)具特色的商業(yè)內(nèi)街，因此超市入口商業(yè)定位為：魅力風(fēng)情走廊業(yè)態(tài)規(guī)劃超市入口商業(yè)效果圖業(yè)態(tài)規(guī)劃超市入口商業(yè)區(qū)位示意業(yè)態(tài)規(guī)劃超市入口商業(yè)一樓業(yè)態(tài)規(guī)劃便利購物區(qū)，約200平米風(fēng)情女裝區(qū)，約500平米，目標(biāo)商家：夢萊曼、聲雨竹、歐時力、歌萊雅、Only、拉夏貝爾、貝雪、紅袖等孕嬰特賣區(qū)，約350平米，目標(biāo)商家：好孩子、愛嬰坊、迪斯尼卡通等品牌折扣區(qū)，約390平米業(yè)態(tài)規(guī)劃超市入口商業(yè)二樓業(yè)態(tài)規(guī)劃特色美食區(qū)，整層約1000平米，目標(biāo)商家：大娘水餃、味千拉面、茜茜烤肉、小肥羊、麻辣誘惑、天津狗不理、全聚德等業(yè)態(tài)規(guī)劃超市入口商業(yè)三樓業(yè)態(tài)規(guī)劃青年專屬區(qū)，整層約320平米，以咖啡、棋牌、甜品、冷餐等為主，營造浪漫、時尚、溫馨的第四維空間，打造年輕人的專屬國度君庭精品快捷酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃酒店及相鄰商業(yè)項(xiàng)目確定意向入駐酒店：業(yè)態(tài)規(guī)劃酒店及相鄰商業(yè)酒店及相鄰商業(yè)由開發(fā)商自持，用于自營及酒店相關(guān)配套，不對外出售目錄銷售/招商策略基本策略以售為主，招售并舉項(xiàng)目商業(yè)以銷售為主，同步進(jìn)行招商工作，通過主力店、次主力店、特色商業(yè)的入駐來帶動項(xiàng)目商業(yè)的銷售。二個重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)國內(nèi)外有影響、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)合作對名家、名品、名企、名人重點(diǎn)招商四個優(yōu)先廠家優(yōu)先：廠家直接合作先簽約名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)特色項(xiàng)目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)銷售/招商策略招商原則各業(yè)態(tài)主要標(biāo)志性商家重點(diǎn)引進(jìn)，合作條件合理優(yōu)惠；中高檔品牌重點(diǎn)招商，優(yōu)惠政策適當(dāng)放寬，提升項(xiàng)目商業(yè)的整體檔次。招商范圍：國內(nèi)外知名品牌商家合作方式：租售并舉合作期限主力店超市一般為十至十五年；餐飲、娛樂、休閑、保健一般為五至十年；生活配套一般為三至五年；其他配套一般為一至三年。銷售/招商策略招商條件及政策銷售/招商策略招商對象招商對象面向世界知名品牌、國際國內(nèi)一線品牌，包括大眾化國內(nèi)零售商，各種商業(yè)業(yè)態(tài)互動經(jīng)營，各種檔次商業(yè)及知名品牌匯聚，相得益彰。主力店：知名百貨商場、大型購物超市、特色餐飲、娛樂休閑連鎖等；專賣店：服飾、珠寶首飾、化妝品、文具、旅游用品、運(yùn)動品牌、婦幼用品、皮具、鞋帽、工藝品、地區(qū)特產(chǎn)等；餐飲：知名咖啡連鎖、大型餐飲、酒吧、餐飲連鎖、茶館、特色美食等；休閑娛樂：電玩城、兒童娛樂城、健身spa、美容會所、歌城、臺球廳等；服務(wù)配套設(shè)施：酒店、銀行、保險營業(yè)大廳、郵電、航空售票、旅行社等。銷售/招商策略招商工作節(jié)點(diǎn)商業(yè)團(tuán)隊(duì)組建：銷售/招商主管1名，銷售/招商專員5名；商業(yè)政策制定：商業(yè)售價、租金水平、銷售/招商提成、投資回報率、免租期等；商業(yè)資料籌備：商業(yè)DM單、招商手冊、招商培訓(xùn)等；釋放項(xiàng)目商業(yè)信息：戶外廣告、電視電臺、報紙、行業(yè)專刊等；商家資源信息挖掘：知名品牌聯(lián)絡(luò)、行業(yè)協(xié)會跟進(jìn)、專業(yè)市場搜集等；商業(yè)推介會拓客：利用商業(yè)推介會集中拓客，轉(zhuǎn)化客戶；商家簽約：利用主力店、知名商家的簽約熱炒商業(yè)，形成轟動效果。銷售/招商策略招商流程市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析→客戶信息收集及商家資源挖掘→客戶信息歸檔分析→確定目標(biāo)客戶

→招商政策制定確認(rèn)→客戶招商計劃確定→招商資料準(zhǔn)備就緒→目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接治

→目標(biāo)客戶分類梳理→確定重點(diǎn)客戶→客戶資格考察、評估核準(zhǔn)、確定合作對象→與