房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃書

空氣家苑項(xiàng)計(jì)劃書工程管/p>

容樂一、項(xiàng)建設(shè)說明空氣家苑小區(qū)，是河池新空氣投資有限公司投資籌建的。該小區(qū)的籌建是為空氣集團(tuán)河池科技園的配套設(shè)施，為園區(qū)入駐企業(yè)及百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的企業(yè)提供了利于企業(yè)建設(shè)開發(fā)，方便企業(yè)員工生活，改善生活條件及美化開發(fā)區(qū)環(huán)境的項(xiàng)目。二、項(xiàng)選擇地理位概況該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心多米。三、項(xiàng)建設(shè)市場的求情況開發(fā)策略定1市場需求狀百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價(jià)，目前已達(dá)到元/㎡。2開發(fā)策略定小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積萬平方米以內(nèi)。建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。較好的施工質(zhì)量。科學(xué)的物業(yè)管理。四、項(xiàng)建設(shè)規(guī)模、區(qū)規(guī)劃建筑風(fēng)格1建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：41506平方米，建筑面積85407方米（其中住宅建筑面積：58485平方米，商業(yè)門市：17683.98方米，物業(yè)及車庫：9013平方米宅戶型60-70平方米的占60%；90方米的占；50平方米的占，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積：19.8平方米，總套數(shù)約：400。2小區(qū)規(guī)劃、筑風(fēng)格小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意道路布局合理要人車分流方便進(jìn)出主入口為步行街，次入口為車輛出入口。整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場地及設(shè)施。五、環(huán)影響、風(fēng)險(xiǎn)析及防措施1環(huán)境影響符合國家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2風(fēng)險(xiǎn)分析小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。戶型設(shè)計(jì)與市場需求不對接，造成房屋積壓。周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3防范措施充分進(jìn)行市場調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。加強(qiáng)對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建成本、銷售稅金、潤估算1建設(shè)成本估：住宅按900元/㎡（磚混元/㎡=52636500元。商業(yè)建筑1200元/㎡（框架：17683.98×1200元㎡=21220776元。車庫、物業(yè)等/㎡：車庫㎡，物業(yè)450㎡（其它㎡：9013×1100元/㎡=9914300。土地成本：270元/㎡×41568.8㎡=11223576，單位建筑面積地成本：132.5元/㎡。（5期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/㎡（含外網(wǎng)豎向?qū)張D費(fèi)：2元/㎡，防雷檢測費(fèi)：1元/㎡，測繪費(fèi)：2.72元/㎡，質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/㎡，環(huán)保相關(guān)費(fèi)、環(huán)保評估費(fèi)、項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告費(fèi)：元/㎡，公司費(fèi)用（工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬元）21.29/㎡，廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/㎡；其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時(shí)道路、水、電等)元/㎡。土地契稅（5%萬元，即6.62元/㎡，消防管理費(fèi)：2元/㎡，設(shè)計(jì)費(fèi)：8元/㎡，勘察費(fèi)：1元/㎡，監(jiān)理費(fèi)：6元/㎡質(zhì)檢費(fèi)：2元/㎡，總計(jì)：134.5元/㎡。（6區(qū)配套費(fèi)：①小區(qū)道路（含照明元/㎡。②小區(qū)綠化景觀，15元/㎡。③小區(qū)外網(wǎng)：給10元/㎡、排水元/㎡、雨水10元/㎡、消防20元㎡。④小區(qū)供熱一次費(fèi)：40/㎡。小區(qū)供電90元/㎡有線電視、電話、網(wǎng)線、監(jiān)控元/㎡。人防35元/㎡。上述計(jì)300元/㎡（建筑面積（7宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+300=1467/㎡，總費(fèi)：1467×58485=85797495元。商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767元㎡，總費(fèi)：1767×17683.98=31247592元。車庫成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667元㎡，總費(fèi)：1667×9013=15024671元?？傆?jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，總計(jì)：140852397元。2銷售估算：住宅：按2300元/㎡×58485㎡=134515500；商業(yè)：按3800元/㎡×17683.98㎡=67199124；車庫：按2700元/㎡×9013㎡=24335100；總計(jì)：226049724元。3利潤估算：銷售利潤：226049724-139201524=86848200。稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：①營業(yè)稅：5%5%×226049724=11302486元。②所得稅：25%25%×86848200=21712050元。③城建、教育附加稅8%：8%×11302486=904198元。（3后利潤：86848200-11302486-21712050-904198=52929466。七、項(xiàng)資金運(yùn)作1項(xiàng)目初期投土地費(fèi)：270元/㎡×415068=1122.3萬元前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)420萬。合計(jì)：1542.3萬元。2項(xiàng)目的融資對工業(yè)園區(qū)已建廠房1-2#，6-11#租賃、出售。對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。房屋銷售過程融資。銀行抵押貸款。八、項(xiàng)實(shí)施原則及設(shè)周期1項(xiàng)目實(shí)施原嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。2建設(shè)周期2012年3月20日-3月25日，地質(zhì)勘察。2012年2月1日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。2012年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。2012年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷策劃銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)及時(shí)開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（20121月1日-3月1日月1日開始正式銷售宣傳。銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示2012年2月20日做完多方位廣告宣傳網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相關(guān)說明。通過媒體（報(bào)紙、廣播、電視售宣傳冊，單體廣告板，路燈廣告板宣傳。5、與百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城江區(qū)協(xié)商，由金城江開往東江鎮(zhèn)、空氣家苑小區(qū)的相關(guān)公交車，在小區(qū)門前設(shè)站。十、項(xiàng)立項(xiàng)結(jié)論通過以上論述，該小區(qū)建成后，能夠達(dá)