房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)課件做為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的根本知識(shí)？當(dāng)然是對(duì)于專業(yè)術(shù)語的理解?。。∧鞘紫日J(rèn)識(shí)一些簡單必要的術(shù)語城市規(guī)劃常用術(shù)語〔一〕

用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。道路紅線規(guī)劃的城市道路路幅的邊界限。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物〔如外墻、臺(tái)階等〕靠臨街面的界限。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖又叫“宗地圖〞，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界限和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。土地開發(fā)指將“生地〞〔不具備使用條件的土地〕開發(fā)成可供使用的土地土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉庫、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地?；炷粒河伤唷财鹉z凝作用〕、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼〞。三通一平：指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整。城市規(guī)劃常用術(shù)語〔二〕

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用。預(yù)售樓花：即預(yù)售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲得了建立土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖施工，且投入開發(fā)資金已到達(dá)投資總額的25%〔用地價(jià)款除外〕，便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)前方可預(yù)售。預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，開展商將有關(guān)資料送到國土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后可預(yù)售樓花。

房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。

房屋銷售面積：房屋按套〔單元〕出售時(shí)，房屋銷售面積為該套〔單元〕的建筑面積，即為該套〔單元〕的使用面積與該套〔單元〕應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。房地產(chǎn)評(píng)估：即房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)選擇適宜的評(píng)估方法，按照一定的評(píng)估程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過程。城市規(guī)劃常用術(shù)語〔三〕

商品房：指開展商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)展開發(fā)建立并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈(zèng)與及交換的房地產(chǎn)。

別墅：一般分為獨(dú)立別墅、疊加〔別墅共四層、一梯一戶、共兩套〕、雙拼〔別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套〕、聯(lián)體別墅〔建筑共兩層、由三套以上的別墅相連〕四種。公寓：除日照要求均滿足?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：房間地平面低于室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防平安專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層架空層：僅有構(gòu)造支撐而無外圍護(hù)構(gòu)造的開敞空間層城市規(guī)劃常用術(shù)語〔四〕

容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?？傉嫉孛娣e經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建立用地面積〔凈用地面積〕經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建立用地范圍內(nèi)的土地面積。

總建筑面積指在建立用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計(jì)入容積率面積和不計(jì)入容積率面積。

建筑覆蓋率〔建筑密度〕建立用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建立用地面積的比率

綠化率：建立用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建立用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。層高

層高是指住宅高度以“層〞為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距〔外墻皮與外墻皮〕與前面〔一般指南面〕住宅高度的比值。城市規(guī)劃常用術(shù)語〔五〕層高

層高是指住宅高度以“層〞為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距二棟住宅間距〔外墻皮與外墻皮〕與前面〔一般指南面〕住宅高度的比值。戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)展劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風(fēng)向，成都房屋最正確朝向應(yīng)該是南偏東45度－南偏西15度。開間：是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時(shí)才是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離。進(jìn)深:是指房間的長度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對(duì)于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。凸窗〔飄窗〕：離地約40——50公分，凸出墻面約40——60公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。城市規(guī)劃常用術(shù)語〔六〕

⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑

⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅〔1—3層〕、多層住宅〔4—6層〕、中高層住宅〔7—9層〕和高層住宅〔10層以上〕

公共建筑及綜合建筑，總高度超過24M的為高層，但不包括總高度超過24M的單層建筑

建筑總高度超過100MR，不管是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。⑶按建筑構(gòu)造分類磚木構(gòu)造建筑磚混構(gòu)造建筑鋼筋混凝土構(gòu)造建筑：框架構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造，剪力墻構(gòu)造、簡體構(gòu)造、框架簡體構(gòu)造和筒中筒等。理解了一些專業(yè)術(shù)語后，我們?cè)陂_場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展了解什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？一、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：A、土地B、建筑物及地上附著物C、房地產(chǎn)物權(quán)(注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。)二、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征A、位置的固定性B、使用的耐久性C、資源的有限性D、物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征A、生產(chǎn)周期長B、資金密集性C、相互影響性D、易受政策限制性E、房地產(chǎn)的增值性三、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住房地產(chǎn)B、商業(yè)房地產(chǎn)C、旅游房地產(chǎn)D、工業(yè)房地產(chǎn)E、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)F、特殊目的的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、效勞等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種效勞的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)展再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。四、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地〔以及各地段〕，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。五、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系4、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不管是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。六、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系5、房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價(jià)格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同D、二者價(jià)格構(gòu)成不同；七、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異至此，我們對(duì)于房地產(chǎn)都有一定的理解，那我們就開場(chǎng)進(jìn)一步加深：板式、塔式、蝶式、退臺(tái)式、知道住宅類型有幾種？板式建筑指建筑平面外廓根本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點(diǎn)：①南北通透，便于采光通風(fēng)②板樓均好性強(qiáng)③管理本錢不高④面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：①建筑密度低，房價(jià)高②戶型格局不宜改造塔式高層住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。塔樓的三大優(yōu)勢(shì)：①節(jié)約土地資源，房價(jià)較低②空間構(gòu)造靈活，宜于改造③構(gòu)造強(qiáng)度高，抗震性好塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：①均好性差，居住密度高②面積使用率不高，存在灰色空間蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式住宅應(yīng)被稱為改進(jìn)型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn)：①很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。②減小公共面積。③戶型方正。蝶式建筑也有自身的缺乏：①抗震性差；②建筑本錢較高；③位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風(fēng)，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會(huì)受到一定的影響。退臺(tái)式花園洋房是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺(tái)的.層層退臺(tái),露臺(tái)頂上是沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對(duì)特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù),新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地產(chǎn)市場(chǎng)中的獨(dú)棟別墅.多為歐洲和北美風(fēng)格.建筑密度低,綠化率高,景觀好,首層普遍擁有私家花園.目標(biāo)消費(fèi)定位為中高收入人群.目前以萬科的退臺(tái)式花園洋房為主要特征.

行列式、圍合式、點(diǎn)陣式、混合式知道建筑分布有幾種？1、行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最正確的朝向。南方住宅多為此布局，以防止西曬。2、圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個(gè)圍合的空間，造就一個(gè)盡可能大的中庭廣場(chǎng)，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合〔四面圍合〕和半圍合〔三面圍合〕兩種形式。3、點(diǎn)陣式：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。4、混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。平層、錯(cuò)層、復(fù)式、躍層式、LOFT、知道建筑構(gòu)造有幾種？1、平層：一個(gè)單位內(nèi)僅有一個(gè)平層，所有標(biāo)高均一樣〔廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)除外〕2、錯(cuò)層：一個(gè)單位內(nèi)有2個(gè)或多個(gè)不同標(biāo)高的地面，高差約為300MM——600MM。3、復(fù)式：一個(gè)單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。4、躍層式：與復(fù)式根本一樣，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺(tái)。5、LOFT：LOFT，字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個(gè)詞在二十世紀(jì)后期逐漸時(shí)髦而且演化成為一種時(shí)尚的居住與生活方式時(shí)，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)詞匯的最初涵義。LOFT的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式構(gòu)造，類似戲劇舞臺(tái)效果的樓梯和橫梁；流動(dòng)性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間，我做主〞的感覺?？磮D說話復(fù)式錯(cuò)層躍式躍復(fù)式ＬＯＦＴ歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等知道建筑風(fēng)格有幾種？1、法國風(fēng)格：典雅、貴族特征：?布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。?外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面〔一層或多層〕通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。?細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢(shì)。?常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品使建筑外觀更為生動(dòng)。2、英國風(fēng)格：比例和諧、典雅特征：?英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。?主要建筑構(gòu)造墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。?由于英國土地資源的限制，它的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。?正立面常有古典門廊；廊檐下有長方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾；?窗戶上下成對(duì)，分割成許多小網(wǎng)格〔9到12個(gè)〕，通常窗戶也是5列，為中央對(duì)稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能源。；?大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。3、意大利風(fēng)格：貴氣、奢華特征：?四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層；?細(xì)長的窗戶配以拱形裝飾上楣〔倒U字型〕；?寬長的屋檐下均等排列裝飾托座；?大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。4、德國風(fēng)格：簡潔、大氣特征：?一、是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時(shí)尚，屬于現(xiàn)代簡約派。如柏林愛樂整體灰色金屬質(zhì)感的立面上，點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶，萬科青青的外立面五彩斑斕；?二、是功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國最具代表性的開窗設(shè)計(jì)——“方窗＋豎條窗〞，加大了墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是為了增加采光，可以像門似的開啟，室內(nèi)外自然融合，半人高的護(hù)欄提高了平安性，從外立面看又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積落地玻璃窗的設(shè)計(jì)理念完全不同；?三、是材料品質(zhì)精良，注重新材料和新技術(shù)的運(yùn)用，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性開展；?四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如北京印象的窗臺(tái)下沿采用特別配置的“披水板〞，也是德國住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能擋住雨水污染墻面；5、西班牙〔地中?！筹L(fēng)格：浪漫、高貴特征：?西班牙風(fēng)格別墅是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義風(fēng)格于一體的建筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，線條簡潔、利落，以完美而協(xié)調(diào)的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐式、美式風(fēng)格的寬闊、大氣不同，西班牙建筑，更注重細(xì)節(jié)的雕琢，更有“情調(diào)〞。?低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻〞；?門廊和窗那么運(yùn)用拱形進(jìn)展修飾。屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。?拱開廊柱是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個(gè)性感。6、北美風(fēng)格：簡約、融合特征：?歐式建筑風(fēng)格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興建筑的影子。?到了近代，北美別墅開展成為既簡約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格。?與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木構(gòu)造，而英式別墅主要建筑構(gòu)造墻體為混凝土砌塊；7、中式風(fēng)格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征：?明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間。?主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。?頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。?制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號(hào)，明確表達(dá)著中式宅院的風(fēng)格8、日式風(fēng)格：含蓄優(yōu)雅磚木構(gòu)造為主,建筑的線條構(gòu)造細(xì)膩,細(xì)部精巧，色調(diào)柔和，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。9、東南亞風(fēng)格：異域風(fēng)情?在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格10、澳洲風(fēng)格：清新，飄逸特征：采用明朗的顏色搭配〔啡紅色與白色、暖灰色〕、輕巧飄逸的形體符號(hào)〔如大面積陽臺(tái)、飄板、遮陽百葉〕，通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯(cuò)層陽臺(tái)立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情下面我們了解下關(guān)于面積的一些概念房屋面積的種類有多少？

房屋面積有：建筑面積，使用面積、實(shí)用面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，產(chǎn)權(quán)面積。各種面積分別是什么意思？建筑面積是指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、構(gòu)造結(jié)實(shí)，層高2.2米以上〔含2.2米，下同〕的永久性建筑。使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。實(shí)用面積是指“建筑面積〞扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三局部組成的面積。套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)展分?jǐn)偡謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是指某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積俗稱樓花面積。指在商品預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

其中共有建筑面積中需要分?jǐn)偤筒粦?yīng)分?jǐn)偟姆謩e是那些？需要分?jǐn)偟模?、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑效勞的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不需要分?jǐn)偟模?、附屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。房屋建筑面積的計(jì)算

計(jì)算建筑面積的一般規(guī)定如下①計(jì)算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性構(gòu)造的房屋

②計(jì)算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

③同一房屋如果構(gòu)造、層數(shù)不一樣時(shí)，應(yīng)分別計(jì)算建筑面積。其中計(jì)算全部建筑面積的范圍：⑴單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；二層以上〔含二層〕的房屋，按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積⑵房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m以上的部位計(jì)算建筑面積。⑶穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊局部，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。⑷樓梯間、電梯〔觀光梯〕井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。⑸房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面構(gòu)造屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。⑹挑樓、全封閉的陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性構(gòu)造有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。⑺地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻外圍水平投影面積計(jì)算。⑻有柱或有圍護(hù)構(gòu)造的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)構(gòu)造的外圍水平投影面積計(jì)算。⑼玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計(jì)算。⑽屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。積計(jì)算。⑿有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。其中計(jì)算一半建筑面積的范圍：⑴與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

⑵獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

⑶未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)構(gòu)造外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

⑷無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

⑸有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算不計(jì)算建筑面積的范圍：⑴層高在2.2m以下〔不含2.2m，下同〕的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。

⑵突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

⑶房屋間無上蓋的架空通廊。

⑷房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

⑸建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

⑹騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的局部。

⑺利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

⑻活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。

⑼獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線

⑽與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。局部單位面積計(jì)算〔看圖說話〕玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算未封閉的陽臺(tái)、挑廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算面積永久結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積1/2計(jì)算;無蓋的室外樓梯、架空走廊不計(jì)算面積。房屋之間無上蓋的架空通廓不計(jì)算面積。地下室、半地下室層高在2.2米以上時(shí)應(yīng)計(jì)算全部面積,層高不足2.2米時(shí)應(yīng)計(jì)算1/2面積.最后我們了解下關(guān)于建筑的一些概念一、建筑物的構(gòu)成建筑物的組成：一般是由根底、墻體、柱、地面、樓面，梁、屋頂、樓梯、門窗等局部組成二、建筑物分類〔一〕〔一〕、按建筑物使用性質(zhì)分類，可分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類：1、居住建筑是指供人較長時(shí)間居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的建筑，分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍主要有單身職工宿舍和學(xué)生宿舍。2、公共建筑是指供人們購物、辦公、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑。3、工業(yè)建筑是指供工業(yè)生產(chǎn)使用和直接為工業(yè)生產(chǎn)效勞的建筑，如：工業(yè)廠房、倉庫等。4、農(nóng)業(yè)建筑是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用和直接為農(nóng)業(yè)效勞的建筑，如種子庫、飼養(yǎng)牲畜用房等?！捕?、按建筑物層數(shù)或總高度的分類：住宅按層數(shù)分為低層住宅〔1－3層〕、多層住宅〔4－6層〕、中高層住宅〔7－9層〕和高層住宅〔10層及以上〕。公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24米的為高層，但不包括高度超過24米的單層建筑；建筑總高度超過100米的，無論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層。〔三〕、按建筑構(gòu)造分為：磚木構(gòu)造建筑、磚混構(gòu)造建筑、鋼筋混凝土構(gòu)造建筑、鋼構(gòu)造建筑。1、磚木構(gòu)造建筑：這類建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中，豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。這類建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下。2、磚混構(gòu)造建筑：這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類建筑物的層數(shù)一般在6層以下。3、鋼筋混凝土構(gòu)造建筑：這類建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻〔剪力墻〕、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成，它的特點(diǎn)是構(gòu)造的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐久年限較長。主要有框架構(gòu)造、框架剪力墻構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、筒體構(gòu)造、框架筒體構(gòu)造和筒中筒等。4、鋼構(gòu)造建筑：主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成，其建造本錢較高，多用于高層公共建筑和跨度大的工業(yè)建筑?！菜摹场唇ㄖ┕し椒ǚ诸悾?、現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑：這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成。2、預(yù)制、裝配式建筑：這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展裝配而成。3、局部現(xiàn)澆現(xiàn)砌、局部裝配式建筑：這種建筑物的一局部構(gòu)件〔如墻體〕是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成，一局部構(gòu)件〔如樓板、樓梯〕那么采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。二、建筑物分類〔二〕〔一〕、根底和地基：1、根底和地基的定義根底：是建筑物的組成局部，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。根底必須穩(wěn)定而可靠。地基：不是建筑物的組成局部，是承載由根底傳下來的荷載的土層或巖層。2、根底和地基的分類地基分為天然和人工兩種，根底按使用的材料不同分為：灰土根底、三合土根底、磚根底、石根底、混凝土根底、毛石混凝土根底、鋼筋混凝土根底。根底按受力性能不同，可分為：剛性根底和柔性根底。剛性根底是指用磚、灰土、混凝土、三合土等受壓強(qiáng)度大、而受拉強(qiáng)度小的剛性材料做成的根底。柔性根底是指用鋼筋混凝土制成的受壓、受拉均較強(qiáng)的根底。根底按構(gòu)造形式，又可分為：A條形根底是指呈連續(xù)的帶形根底，包括墻下條形根底和柱下條形根底。B獨(dú)立根底是指根底呈獨(dú)立的塊狀，形成有臺(tái)階、錐形、杯形等。C筏板根底是一塊支撐著許多柱子或墻的鋼筋混凝土板，板直接作用于地基上，一塊整板把所有的單獨(dú)根底連在一起，不僅使地基土的單位面積壓力減小，也使整個(gè)地基的承載力增大。D箱形根底主要是指由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形構(gòu)造。F樁根底，由設(shè)置于土中的樁和承接上部構(gòu)造的承臺(tái)組成?！捕场w和柱：它們均是豎向承重構(gòu)件，支撐著屋頂、樓面等，并將這些荷載及自重傳給根底。1、墻體：墻體的作用：承重、圍護(hù)、分隔、裝飾作用對(duì)墻體的要求：A滿足熱工方面的性能〔如保溫、隔熱、防止產(chǎn)生凝結(jié)水〕B一定的隔聲性能C一定防火性能D足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性2、墻體的類型：A、按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。B、按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻。沿建筑物長軸方向布置的墻稱為縱墻；沿建筑物短軸方向布置的墻稱為橫墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。C、按受力的情況分為承重墻和非承重墻。凡直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻成為承重墻；不承受外來荷載的墻成為非承重墻。D、按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。E、按構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空心墻和復(fù)合墻。實(shí)體墻是用粘土磚和其他實(shí)心砌塊砌筑而成的墻；空心墻是墻體內(nèi)部中有空腔的墻，這些空腔可以通過砌筑方式形成，也可以用本身帶孔的材料組合而成，如空心砌塊等；復(fù)合墻是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復(fù)合板材墻。F、按墻體的厚度：120單磚墻〔115〕、180度半墻〔178〕、240二磚墻〔240〕、370墻〔365〕、490墻、620墻〔615〕，目前一般采用的100，200墻體3、墻的細(xì)部構(gòu)造：A門窗過梁：常用過梁有磚平拱過梁；鋼筋混凝土過梁；鋼筋磚過梁。B窗臺(tái)：主要作用是排水和裝飾，一般挑出墻面，有磚混和混凝土預(yù)制兩種，找坡滴水線。C勒腳：首層墻面近地面處，三個(gè)作用〔保護(hù)、加固、裝飾〕。D防潮層：防止地下潮濕、地表水對(duì)墻體侵蝕，有油氈、防水沙漿、細(xì)石鋼筋混凝土3中處理方式。E明溝：有組織的導(dǎo)排雨水。F散水〔護(hù)坡〕無組織排水時(shí)多采用，5%坡度，600——1000MM寬G圈梁：連接封閉的梁4、墻的裝飾：外墻清水墻面，混水墻面〔抹灰、涂刷、水刷石、飾面磚、杜柏等〕；內(nèi)墻多分為混水墻面〔抹灰、涂刷、裱糊等〕5、變形縫：分為防震縫、沉降縫、伸縮縫6、柱：柱是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載?！踩场⒌孛?、樓板和梁1、地面：指建筑物底層的地坪，一般由面層、墊層和基層構(gòu)成。主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地傳給地基。2、地面按面層材料和施工方式不同分為：整體類地面：水泥沙漿地面，細(xì)石混凝土地面、水磨石地面等塊材類地面：如陶瓷地磚、天然石材地面、人造材料地面、木地面等卷材類地面：如塑料地面；橡膠氈地面等涂料類地面3、樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，其根本構(gòu)造是面層、構(gòu)造層和頂棚。其中頂棚具有隔聲、保溫、隔熱功能。4、樓板的施工方式：鋼筋混凝土樓板有現(xiàn)澆〔現(xiàn)澆樓板就是在施工現(xiàn)場(chǎng)用混凝土澆筑成整體樓板的工藝現(xiàn)場(chǎng)澆制〕、預(yù)制〔預(yù)制樓板那么是在工廠預(yù)制，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝〕兩種施工方式。現(xiàn)澆樓板由于是整體澆筑，所以抗震性能優(yōu)于預(yù)制樓板，現(xiàn)施工使用較多。5、梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起構(gòu)造承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。根據(jù)所采用的材料，可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁；根據(jù)傳遞力的方向，梁可分為主梁和次梁；根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡支梁、連續(xù)梁和懸臂量；圈梁是為了提高建筑物整體構(gòu)造的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁?！菜摹场㈤T和窗：1、門的作用主要是交通出入分隔和聯(lián)系建筑空間。窗的主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。A門一般由門框、門扇、五金等組成。按所處的位置：可分為單元門、分戶門、內(nèi)門等；按開啟方式：分為平開門、推拉門、彈簧門、轉(zhuǎn)門、折疊門、窗簾門等。B窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。按使用材料分：木、鋼、鋁合金、塑鋼窗。按開啟的方式分：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗〔上、中、下旋窗〕、固定窗。2、門窗的設(shè)計(jì)、施工都應(yīng)該造型美觀大方、構(gòu)造鞏固耐久、開啟靈活、關(guān)閉緊嚴(yán)、隔聲、隔熱?！参濉?、樓梯：1、樓梯是是建筑物的豎向構(gòu)件，是樓層間上下的主要交通設(shè)施，供人和物上下樓層和疏散人流之用。包括樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、臺(tái)階和坡道。在建筑物中，布置樓梯的房間稱為樓梯間。2、樓梯的組成：樓梯段、休息平臺(tái)和欄桿扶手。樓板做防潮處理。3、樓梯的分類：按使用材料來分：分為鋼筋混凝土樓梯；木樓梯；鋼樓梯按樓層間樓梯的數(shù)量和上下樓層方式分為：直跑式、雙跑式、多跑式、穿插式、尖刀式、曲線式樓梯。〔六〕、屋頂：1、屋頂：是建筑物頂棚起覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件。由屋面、承重構(gòu)造層層、保溫隔熱層和頂棚組成。主要作用是抵御自然界的風(fēng)、雨、雪以及太陽輻射、氣溫變化和其他外界的不利因素，以使屋頂覆蓋下的空間到達(dá)冬暖夏涼。應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱和隔聲、防火的要求，必須穩(wěn)固。2、屋頂?shù)念愋停河衅轿蓓?、坡屋頂〔坡度大?%〕之分，還有各種曲面形屋頂；3、屋頂一般分為防水層、保溫隔熱層、屋面板三層；屋頂?shù)牡酌娼许斉铩?各類屋面的優(yōu)劣及防水、隔熱處理：用料輕、多扎松散材料，如膨脹珠巖、印渣等。柔性防水：卷材+瀝青二氈三油三氈四油剛性防水：防水砂漿或細(xì)石5、屋頂排水：A找坡〔材料、構(gòu)造找坡〕；B排水方式，無組織，有組織〔外南、內(nèi)北〕。

附件：成都房地產(chǎn)開展歷程簡介一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)開展情況研究〔一〕、成都房地產(chǎn)開展歷程概覽成都市房地產(chǎn)開展是在繼1991年國家福利分房之后，大致經(jīng)歷了5個(gè)開展階段在在短暫的10多年時(shí)間里，這段時(shí)間的開展，讓成都房地產(chǎn)市場(chǎng)由原來的粗放型開展逐漸進(jìn)入了集約型開展、從而奠定了今天成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的新的商業(yè)規(guī)那么------純“資本〞屬性