華業(yè)行-北京華正大廈商業(yè)寫字樓項目前期定位報告154P

1謹呈：韓建集團動贏天下——華正大廈項目前期定位報告2市政規(guī)劃改造國家土地政策區(qū)域環(huán)境成熟周邊區(qū)域輻射產品vs.產品客戶vs.客群營銷vs.傳播開發(fā)vs.市場動態(tài)整合開發(fā)\產品\客戶\營銷四大資源模塊契合并能動地適應外界螺旋上升狀動遷的市場格局最終實現雙贏全案策略觀點3本次匯報的主要內容第一篇項目整體定位第二篇產品方案細則第三篇商業(yè)業(yè)態(tài)定位4第一篇項目整體定位5項目整體定位依據6

實現社會效益社會影響力提升將有益于項目市場認知度的迅速提升

實現經濟效益提升項目自身整體價值，實現利潤、經濟效益最大化

實現快速銷售快速銷售是項目真正實現社會效益及經濟效益的前提

實現品牌價值項目打造成為西城區(qū)——乃至全北京的明星樓盤項目定位原則7項目定位的市場依據西直門地區(qū)發(fā)展趨勢分析：“花旗銀行”入駐西環(huán)廣場是西直門進駐的第一家外資背景的機構，由于花旗銀行的進駐，西直門區(qū)域將會迎來一個又一個的外資銀行機構進駐，從而改變北京金融積攢地的結構，西直門區(qū)域將成為北京的金融新區(qū)，這個金融新區(qū)與金融街有所不同，又互相補充，使北京的金融行業(yè)進行新一輪的調整。西直門地區(qū)將成為金融新區(qū)：8位置：在全球化經濟格局和奧運經濟以及北京城市整體發(fā)展的驅動下，城市功能和產業(yè)格局演進，北京西直門地區(qū)商務、生活配套功能日益完善，商業(yè)活動空前繁盛；商圈：周邊多熱點商圈輻射區(qū)，與阜成門存在一定區(qū)域聯系，可以自然承接其高檔消費的商業(yè)氛圍，動物園、金融界區(qū)域將為本項目提供充足的客源；交通：交通網絡發(fā)達，西外大街將作為本項目出行的主干道，同時項目緊鄰西二環(huán)路，西側市政規(guī)劃路向南直通平安大街

城市軌道交通呈密集分布——西直門地鐵、城鐵中轉站、即將建成的地鐵4號線緊鄰本項目區(qū)域市場基本情況檢索：9“對縫”需求

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在西直門商圈，一些跨國公司及外地企業(yè)、金融機構要為其高級管理階層提供合適的商務、社交、消費場所——既能體現其身份的優(yōu)越感，又有最舒適的商旅環(huán)境與消費購物條件，同時還有為高層次社交圈配備的高檔商務社交場所。即，對縫“都市經濟”。10搭乘地鐵經濟接軌全球商務

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地鐵影響北京的商業(yè)鏈，沿地鐵周邊地段的土地及商業(yè)價值不斷提升。從投資角度上分析，地鐵沿線的土地稀缺性在一定程度上勢必造成物業(yè)的保值和持續(xù)升值效果。

西直門商圈利用地鐵與城鐵連線優(yōu)勢，不與地鐵站廳直接發(fā)生關聯，卻可以通過地鐵口和地上商業(yè)實現有機結合，依靠地鐵帶來的巨大客流，帶動地鐵進出口周邊商業(yè)的發(fā)展。11品牌優(yōu)勢：第一，開發(fā)商品牌——韓建集團。第二，建筑商品牌——韓建集團。第三，設計院品牌——環(huán)洋世紀。第四，全案營銷代理品牌——華業(yè)行（北京十大代理行）。第五，物業(yè)顧問品牌——第一太平戴維斯。第六，供貨商品牌——國際、國內知名品牌。12區(qū)域優(yōu)勢：西直門地區(qū)自住優(yōu)勢分析：

交通優(yōu)勢。北京北站、地鐵環(huán)線、地鐵３號線、城市輕軌、２０多條公交線路，再沒有比西直門更為便捷的區(qū)域了！

區(qū)位優(yōu)勢。作為傳統(tǒng)的大型居住區(qū)，西直門周邊集中了１４個以上的住宅小區(qū)，居住氛圍非常濃厚。配套優(yōu)勢。以新街口、西外、北太平莊為點形成的商業(yè)配套，周邊７所高校形成的文化教育配套，首體、大學生體育館、北展、動物園、紫竹院、元大都遺址公園帶來的休閑娛樂配套，人民醫(yī)院、北太平莊醫(yī)院、積水潭醫(yī)院形成的醫(yī)療保健配套，都給住在西直門提供了極大便利。

環(huán)境優(yōu)勢。北展廣場、動物園廣場、天文館廣場、古生物博物館廣場、城市輕軌鐵路西直門站區(qū)廣場的改擴建，城市小品、綠地、照明設施的配合，轉河由暗變明成為一條可通航的觀光河道，將使西直門形成獨特城市景觀，居住環(huán)境大為改善。

西直門地區(qū)投資優(yōu)勢分析：

“升值”的優(yōu)勢。政府對交通和環(huán)境的上千億投入，給西直門的樓市營造了一個可觀升值空間；

“聯結點”的優(yōu)勢。中關村與金融街終于在西直門處實現快捷聯結，處在金融、ＩＴ邊緣的行業(yè)，將更看重這個聯結點，白領、金領階層的聚集將為西直門贏來租務市場的活躍期；

傳統(tǒng)的西區(qū)優(yōu)勢。國家各大機關、部委吸引的一批獨特人流，如駐京辦事處、子公司等，將因四通八達的交通優(yōu)勢而聚集西直門，給住宅、寫字樓、公寓的需求添磚加瓦。13項目區(qū)域圖14項目位置圖15項目交通動線圖（北向、東西向）16項目交通動線圖（南向、東西向）17

評分標準物業(yè)類型市場表現制約影響因素綜合評分市場認知度市場需求銷售價格銷售速度市場競爭市場風險成本投入項目規(guī)劃條件寫字樓物業(yè)產品4332-5-2-3-11自用純居住物業(yè)產品中高端3334-2-1-1-36豪宅22520-4-3-22商住型物業(yè)產品2333-1-3-2-14純酒店物業(yè)產品3322-3-4-3-1-1復合型高端物業(yè)產品4343-2-2-208酒店服務型產品5445-1-1-2014項目假設定位方案對比分析18項目整體定位19項目整體定位項目整體定位滿足市場需求特征、引領區(qū)域經濟發(fā)展、實現項目雙贏的構建于都市經濟之上的：“酒店式公館+LOFT商業(yè)街”20酒店式公館（二層及以上）商業(yè)（地下一至、首層）產品剖面圖（南北向）B座C1、C2座A座21產品剖面圖（東西向）酒店式公館（二層及以上）商業(yè)（地下一至、首層）B座D座22

裙房商場D座A座C1座C2座B座獨立商業(yè)產品規(guī)劃示意圖23外立面示意圖（效果圖）24產品規(guī)劃特性：戶型多樣、靈活組合：考慮到客群需求購買的多樣性選擇，本項目產品應用框架結構，不采用剪力墻結構，將是戶型分割更為靈活，在整體施工完成后，可根據客戶的購買需要對戶型隨時進行調整。燃氣引入：

項目內引入燃氣，將最大化滿足本項目商業(yè)及公館部分自用居住的使用功能。25項目各樓座功能定位

裙房商場D座A座C1座C2座B座獨立商業(yè)自用型酒店式公館投資型酒店式公館商務型酒店式行政公館高檔純居住類中央酒店式公館26項目購買客群定位

裙房商場D座A座C1座C2座B座獨立商業(yè)自用為主、少量投資者投資、自用各占一半投資、自用各占一半投資者、商業(yè)經營者、集團企業(yè)自用為主企業(yè)高管、商務人士、集團企業(yè)27本項目的目標客戶將以自用型客戶為主，項目銷售的中后期將有部分投資客戶進駐；本項目的目標客戶年齡集中在30-50歲之間，年齡跨度較大；本項目的目標客戶行業(yè)來源分布較廣，企業(yè)性質全，以金融、IT企業(yè)高管層、周邊地緣客戶、投資類人群為本項目第一啟動人群，通過口碑傳播輻射各行各業(yè)；本項目的目標客戶購房需求以二、三次置業(yè)為主，具有一定選、購房經驗，是較為理性的購房階層；本項目的目標客戶是城市中堅階層，具有較高的收入水平，同時具有一定的社會地位，講究高效率以及生活舒適度的滿足，有一定的市場認識，具有較為開放的生活態(tài)度，對項目各方面有較高要求；本項目的目標客戶中有車一族占購房客戶的絕對比重較大，以車代步是這部分人出行的主要方式?？蛻艋咎卣鳎?8西城是主戰(zhàn)場，東城是分戰(zhàn)區(qū)；立足于北京市，輻射全國市場本項目客戶集中在西城地區(qū)，華正大廈作為大盤高檔項目，客戶群會逐步輻射到整個北京市區(qū)和外埠省市地區(qū)，同時會吸引部分外籍及“海歸”人士購買，在項目中后期推廣時有異地購房者到來意味著本項目銷售的成功客戶區(qū)域來源特征：29具有強烈時間觀念及投資理念，對產品品質有較高要求的中高收入以上家庭或個體；現有一套或多套房屋，同時手中握有閑散資金的自用型人群；對本項目區(qū)位/景觀/商業(yè)配套/公建配套設施認同；對居住成本認同并基本滿意；對開發(fā)商韓建品牌認同的品牌追隨者；認同本項目區(qū)域未來具有較大發(fā)展空間及升值潛力；認同本項目檔次符合其社會階層的象征，認為居所是身份地位的表述并渴望得到社會的認可

客戶需求認同：30

關鍵詞：廣域來源·成熟穩(wěn)健·高智階層形象描述：客戶來源輻射北京地區(qū)及周邊省市地區(qū)；理性購房人群；以高收入、智力型人群為主，屬于年富力強的社會中堅階層

北京地區(qū)的城市中堅階層投資人群金融企事業(yè)單位管理層政府高層人士、金領階層、演藝界人群、社會名流IT企業(yè)中、高管階層

…

…公司、企業(yè)經營者目標客戶定位：31

項目購買客群具體闡述在此定位基礎上，我們將對本項目的客戶群作進一步的闡述，使得在未來營銷過程中更容易命中目標客群32

鑒于本項目所處地塊具有得天獨厚的地理位置，因此，市場增值潛力和未來的價值利好因素是不能忽略的優(yōu)勢條件——依據現狀和未來的發(fā)展趨勢，該區(qū)域內的項目必然具有兩方面的功用價值，即：未來成熟的居住環(huán)境——滿足客戶升級自用未來升值潛力巨大——客戶投資產生增值效益

目標客戶來源及依據：33

本項目作為大盤，所面對的客戶群一定是廣泛的，也一定是動態(tài)的，因此，把握住動態(tài)的基礎，抓住可以起到“意見領袖”的主要客戶群是本項目成功的關鍵。

我們把客戶主要分為四個層級：

第一層為金融業(yè)客戶；

第二層為西城區(qū)中高端人群；

第三層為外埠人群；

第四層為投資型客戶

目標客戶群分類：34第一層金融業(yè)客戶35金融街金融行業(yè)中、高層人士：所起作用：是本項目的第一級啟動人群，也是本項目最主要的對外口碑傳播途徑之一，對其他類人群有巨大的帶動作用；形象描述：包括金融行業(yè)，及各職能部門的中、高管理層人群；年齡層較為分散，主要集中在30-55歲之間；家庭成員有一人或多人在金融行業(yè)中就職，從業(yè)5-10年以上，生活、工作區(qū)域較為固定；家庭年收入在50萬左右，收入穩(wěn)定，有一定積蓄，在北京地區(qū)屬于生活富裕階層；購房目的：二次置業(yè)，自用為主；現階段住房位置偏遠，居住環(huán)境一般，無法滿足背景高效率工作、生活的要求；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在西城區(qū)，對區(qū)域發(fā)展及潛力地區(qū)有較為準確的判斷，對本區(qū)域認可；敢于購買，購買產品會選擇100平米左右戶型，部分高端客戶會選擇100平米以上產品。樓座選擇：A座、C座36金融行業(yè)下屬企業(yè)高收入階層：所起作用：口碑傳播人群，對行業(yè)內購房需求者具有一定帶動作用；

項目次主力客群，在購買客戶中所占比重較大；形象描述：包括各大金融機構下屬各分公司，及服務于各大行的職能機構中、高收入階層；年齡層較為分散，集中在40歲左右；家庭成員有一人或多人在金融相關企業(yè)中就職，從業(yè)5-10年以上；家庭年收入在30-40萬左右，有積蓄，在北京地區(qū)屬于生活富裕階層；購房目的：二次置業(yè)，自用、投資；置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于高回報產品；通過行業(yè)內的口碑傳播甄選適合自己購買的地區(qū)或項目；購買力較強，購買產品會選擇項目內面積偏小戶型。樓座選擇：A座37服務于金融業(yè)的公司、企業(yè)高管或經營者：所起作用：部分購買力較強的私企經營者將帶動本項目部分中等偏大戶型產品的消化速度；形象描述：與金融企業(yè)業(yè)務往來密切的企業(yè)、服務類公司高管層，及部分個體經營者；部分客戶為外地來京經商者，但主要業(yè)務及關系往來在本區(qū)域內；年齡層分散，30—55歲之間都有分布；性格獨立，有開拓精神；購房目的多樣，投資客戶占有一定比例；年收入較高，積蓄豐厚，屬于高消費階層；購房目的：二次或多次置業(yè)，作為第二居所或作為商務用途、投資；置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于希望在業(yè)務關系較為集中地區(qū)有落腳點，便于關系往來和感情溝通；通過行業(yè)內的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；由于多數客戶為二次或多次置業(yè)，購房經驗豐富，消費更趨于理性化；更為關注項目的保值升值空間；自住類客戶更關注居所的品質、舒適度及生活的高品位享受；他們渴望得到社會普遍的身份認同，購買項目要與其身價相匹配，認同居住是社會階層的象征；購買力強，會有兩套及兩套以上購買的可能性。樓座選擇：A座、C座、B座38西城區(qū)是北京名副其實的“金區(qū)”，從事與金融業(yè)相關聯行業(yè)的人群在區(qū)域人口中所占比重較大，因此，以金融企業(yè)中、高階層人士作為本項目的首發(fā)啟動人群，將更有利于項目信息的迅速并廣泛傳播，能夠在第一時間將本項目信息迅速傳達到其他具有購房需求的客戶手中；同時，上述人群收入水平較高，具有較強的消費購買能力，將促進本項目的快速消化，也在一定程度上吸引商業(yè)經營者關注本案39第二層西城區(qū)中高端人群40西城區(qū)地緣客戶：所起作用：第二層客群的首發(fā)人群，也是最早獲知本項目信息的人群；形象描述：行業(yè)分布較為廣泛，無既定人群特性；長年居住往來于西城地區(qū)，多為本地地緣客戶，工作及日常生活活動也主要集中在西城地區(qū)；生活模式固定，生活行為具有一定規(guī)律性；購房目的：部分人購房目的為子女置業(yè)，同時存在部分投資客戶；現階段有一套或兩套房產，購買自用比例較??；少量客戶手中有一定閑散資金，用于投資酒店；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在西城地區(qū)，對區(qū)域發(fā)展有準確的認識，對本區(qū)域認可；由于部分客戶屬于小康階層，但收入相對穩(wěn)定，所以會考慮以分期付款或按揭形式購房；此類客戶更為關注產品性價比，對單價、總價偏低產品關注度較高；會選擇“進一步退三步”的購房方式，屬于銷售環(huán)節(jié)較“難纏”的客戶；購買力較弱，謹慎消費，購買產品會選擇中等偏小戶型公館產品，中、大戶型產品一般不予考慮。樓座選擇：A座、C座

41西城區(qū)高級公務員、企事業(yè)單位管理層：所起作用：提高項目人群的整體質素，有利于項目品質提升；形象描述：包括北京市區(qū)各級行政單位、企事業(yè)部門、政府職能機構內的中、高管理層人群；權力階層——既有權，又有錢；出行基本上以車代步；年齡層相對集中，主要集中在40-50歲之間；家庭成員有一人或多人在政府或企事業(yè)單位中就職，從政10年以上，生活、工作區(qū)域固定；家庭年收入不祥，有部分灰色收入，有積蓄，屬于生活富裕階層；購房目的：升級自用為主，部分人購房目的為子女置業(yè)、投資；現階段住房條件較好，但整體居住環(huán)境較差，無法滿足居住需求及身份特性；置業(yè)選擇：這部分人群常年生活、工作在北京市，對城市發(fā)展及潛力地區(qū)有準確的判斷，對本區(qū)域認可；購買力強，但消費謹慎，購買產品會選擇中等偏大戶型公館產品，購買小戶型產品則為位子女、親友置業(yè)、投資。樓座選擇：C座、B座42西城區(qū)保險、汽車行業(yè)及周邊商業(yè)經營的高收入人群：所起作用：會利用這一人群作為本項目“第二銷售梯隊”——給以適當的點位提傭，以鼓勵其帶客戶前來參觀、購買本項目產品——由于此類人群手中有大量中、高端客戶名單，與本項目的目標客群相吻合，利用其關系資源進行口碑傳播將帶動更大范圍人群隊本案的關注，并在無形之間擴大項目影響力度，同時加快項目銷售速度；形象描述：包括西城區(qū)各證券公司、保險公司，及汽車銷售、租賃、維修養(yǎng)護公司高收入階層及部分商業(yè)經營者；年齡階層更趨于年輕化，主要集中在30-40歲之間；家庭成員有一人或多人在上述公司工作，從業(yè)5-10年以上；家庭年收入在30萬左右，有積蓄，生活水平較高；購房目的：一次置業(yè)，自用為主；部分客戶購買目的為投資不動產——如金融、保險行業(yè)客戶；置業(yè)選擇：此類行業(yè)——特別是金融、汽車類行業(yè)人群有“扎堆兒”的生活、工作習慣通過行業(yè)內的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；購買力一般，購買產品會選擇性價比較高戶型產品，部分高收入階層會選擇中等戶型產品。樓座選擇：A座、C座

43西城區(qū)私企高管層或經營者：所起作用：部分購買力較強的私企經營者將帶動本項目大戶型產品的消化速度；形象描述：私營企業(yè)、服務類公司高管層，及部分個體經營者；部分客戶為外地來北京經商者，但主要業(yè)務及關系往來在本地；性格獨立，有開拓精神；家庭組成相對較為復雜，會有部分購房客戶為單身家庭；年收入在50萬以上，收入高，積蓄豐厚，在北京地區(qū)屬于高消費階層；購房目的：自住為主，部分購買作為第二居所或作為商務、投資用途；置業(yè)選擇：置業(yè)往往取向于希望居住在業(yè)務關系較為集中地區(qū)，便于關系往來和感情溝通；通過行業(yè)內的口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；購房消費更趨于理性化；更為關注項目的保值升值空間；自住類客戶更關注居所的品質、舒適度及生活的高品位享受；他們渴望得到社會普遍的身份認同，購買項目要與其身價相匹配，認同居住是社會階層的象征；購買力強，選擇購買產品以中等偏大及大戶型產品為主。樓座選擇：A座、C座、B座

44第三層外埠人群45外省市人群：所起作用：擴大華正大廈項目的影響力及知名度；形象描述：外省市地區(qū)具有高消費能力的家庭或個人；生活、工作區(qū)域不固定，在北京有關系或業(yè)務往來；家庭年收入高，有積蓄，屬于生活富裕階層；購房目的：自用為主，部分人購房目的為子女置業(yè)；現階段住房在外省市地區(qū)，有較強烈的北京購房需求；置業(yè)選擇：這部分人群希望自己或子女“進京”——工作、學業(yè)，立足北京；購房行為屬于感性消費，更多靠口碑宣傳及廣告吸引從而認同本項目；購買產品會選擇中等偏大戶型公寓產品，部分客戶會考慮購買小戶型產品。樓座選擇：A座、C座、B座

46長期在京工作、生活的外地高收入人群：所起作用：擴大華正大廈項目在異地的影響力及知名度；

此類人群占總體購房者比例較小，但其對于擴大本項目在外地的影響力

具有很大意義；形象描述：包括長期在北京市各行業(yè)中工作的外地高收入人群；在北京工作、生活5-10年以上；年收入在20萬以上，有積蓄，生活水平較高；購房目的：本地一次置業(yè)，自用為主；由于在北京工作、生活時間較長，同時有較高的收入保障，部分人考慮長期定居北京；部分客戶購買目的為投資不動產；置業(yè)選擇：通過口碑傳播甄選適合自己居住的地區(qū)或項目；購買產品會選擇性價比較高戶型產品。樓座選擇：A座、C座47第四層投資型客戶48公館類投資客戶：所起作用：加快項目銷售速度；

間接提高后續(xù)產品入市價格；

提升項目升值潛力及空間；形象描述：北京本地或異地專業(yè)房地產投資客戶，具有一定房地產投資經驗；熱衷于地產回報，手中閑散資金較多；購房目的：短效投資或長效投資不動產；重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好的升值潛力；看重本項目的大盤優(yōu)勢及區(qū)域良好的商務商業(yè)氛圍；置業(yè)選擇：購房心態(tài)更加平穩(wěn)，以專業(yè)、挑剔的眼光甄選可供投資的產品；購買產品以戶型面積偏小、性價比較高，以及熱銷戶型產品為主。部分作不動產投資客戶會選擇戶型面積較大產品作投資對象。樓座選擇：A座、C座、D座49商業(yè)類投資客戶：所起作用：商業(yè)環(huán)境的迅速成熟將帶動項目后續(xù)產品的銷售速度，同時有助于項目整體居住環(huán)境的提升；形象描述：背景本地或異地專業(yè)房地產投資客戶，具有一定商業(yè)投資經驗；熱衷于地產回報，手中閑散資金較多；會有部分品牌商業(yè)購買入駐；部分客戶為基金、集團企業(yè)等大型公司整購購房目的：投資行為既有個人經營的考慮，也有轉租、轉售他人的打算；了解終端人群生活、商務消費的商業(yè)需要，項目的銷售速度及社區(qū)成熟度對他們是最大的誘惑；重視本區(qū)域未來的發(fā)展前景以及良好的升值潛力；看重本項目的大盤優(yōu)勢及良好的投資環(huán)境；對LOFT類型商業(yè)具有一定程度的認可；置業(yè)選擇：項目商業(yè)產品——一層裙房、地下商業(yè)、C1C2樓座間獨立商業(yè)、D座50主力客群分析動物園區(qū)域：動物園區(qū)域匯聚著大量商業(yè)經營者，這個區(qū)域為本案提供了大量的區(qū)域客戶；周邊寫字樓：西直門區(qū)域本身有大量的寫字樓，再加上新入駐西環(huán)的花旗銀行又為本區(qū)域帶來了外資背景的客戶群體；外地人群：又稱北漂一族，急欲在北京有安身立命之所，事業(yè)有一定成績，想通過住所在北京安家同時提升自已的身份；金融街：在金融街工作的高管人員或與金融街有生意往來的生意人也會因為金融街附近房價居高不下，把居住場所投注到交通便捷的西直門區(qū)域；51高端客群描述金融業(yè)內各銀行、保險、證券等金融機構的中高層人員多為“海龜”，已有較長時間的工作經歷，年齡集中在30—40歲間，事業(yè)成功；收入穩(wěn)定，年收入100—200萬之間不等，是國內中產階級的代表人物。高級海龜外籍人士52以制片人為主的影視界較高級人群及其相關行業(yè)的管理階層節(jié)目制片人、主任編導、資深記者、影視制作公司高管；皆為業(yè)界資深人士，從業(yè)多年、事業(yè)成功，收入較高，身價在百萬元以上，積蓄豐厚；年齡30—40歲之間，獨立自主，有極強的開拓創(chuàng)新精神；影視、傳媒人群影視、廣告等相關產業(yè)高層人士、經營者演藝界、文化名人53高級金領人群金領人士工作中位高權重、手握重金，生活里更是各種奢侈品、高價品的主要消費群體之一；12%的高級金領擁有年度預算100萬元以上的權力，更有6%的高層管理年度預算權在1000萬元以上；平均而言，他們每人的年度預算權高達195萬元；按一周五天計，超過11%的金領每天工作12個小時以上，另有19%的人平均每天工作在10至12個小時之間；所以他（她）們更需要擁有一所高品位、居住環(huán)境舒適的高檔居所；在中國，高級商務人士總數已經高達34.2萬人。54一、終極目標客戶群描述善于運籌帷幄、善于把握大局、善于充分利用社會關系、善于運用雙贏原則、善于在舒適而輕松的環(huán)境中掌握商機的各行業(yè)的高級管理者統(tǒng)稱MetroKnight(都會潮人)

商務人士商旅人士外籍人士項目終極消費人群特征圈定55二、終極目標群體分析1、使用目的供集團高層經理居住及進行商務活動與社交往來商業(yè)、商務活動2、客戶群類型跨國集團上層白領智力型企業(yè)老板及上層機構外地在京進行投資和貿易活動的企業(yè)主和高級管理人員563、特征

社會特征：具有較高的社會地位，從事著受社會尊重的職業(yè)，社會親和力強，具先導性,在同行業(yè)中處于領先地位，具有較強的交流和溝通愿望，具優(yōu)越的社會關系并重視人際關系。文化特征：本項目的終極目標客戶具有較高的文化程度和良好的教育背景，有國際文化背景，再學習的愿望強烈，積極主動地適應社會的變化。

個性與心理特征：具有積極、健康的生活觀和價值觀，對事業(yè)與生活充滿絕對的信心,既希望心理的平衡與寧靜，又向往充滿活力的健康身體其消費需求處于自我價值實現階段。574、對項目的要求

品質：不僅是要求建筑的高品質，更重要的是環(huán)境的高品質形象:

從外觀到內在細節(jié)，都必須適合高端人群的休憩、商務及平日交往設施：

在絕對舒適休閑的環(huán)境下，齊備的配套設施要滿足高品味服務：匹配國際化高品質物業(yè)的服務標準，周全舒適的全方位服務58第二篇項目方案細則59A座產品方案60A座產品規(guī)劃調整方案A座一層作為商業(yè)，二層及以上部分作酒店式公館A座主力戶型建筑面積控制在60-70平方米左右，雙向采光的戶型套內面積控制在100-110平方米左右標準層層高3.35米（二層3.60米，頂層3.55米）A座地上三層直通頂層的中庭天井A座雙單元雙入戶大堂，保證人流順暢通達600－700元/平米精裝標準，900－1100元/平米含家具、家電、配飾配置，各戶型統(tǒng)一裝修標準61北A座首層62大堂效果示例圖大堂強調強調功能性、實用性，面積不宜過大——減少公攤的同時增加商業(yè)面積建議設置配有前臺及接待區(qū)酒店式大堂，具備接待功能。大堂的形式可以采用玻璃體挑廊灰空間過渡到內部的形式。63A座二層中庭天井底部綠色生態(tài)花園北64中庭天井北A座標準層三——十九層核心筒及服務間主力戶型次主力戶型公共休憩露臺綠色生態(tài)走廊核心筒及服務間次主力戶型65中庭天井效果示例66公共休憩露臺效果示例67綠色生態(tài)走廊效果示例68A座主力戶型示意圖69A座戶內裝修效果示例70A座產品規(guī)劃調整后戶型配比及面積估算A座戶型配比戶型面積（㎡）40-5060-70100-110套數（戶）725047264871A座面積對比分析原方案(㎡)調整后(㎡)建筑面積公館面積商業(yè)及設備用房地下三層3468.27206.923261.35地下二層3468.27206.923261.35地下一層2376.52206.922169.60地下面積9313.06620.768692.30地下部分合計9313.069313.06一層2392.17416.001976.17二層2408.93206.922202.01設備層

三層2423.161652.50

四層2420.361483.67

五層2420.361483.67

六層2442.961506.27

七層2442.961506.27

八層2498.282332.25

九層2498.282332.25

十層2498.282332.25

十一層2498.282332.25

十二層2498.282332.25

十三層2498.282332.25

十四層2498.282332.25

十五層2498.282332.25

十六層2498.282332.25

十七層2498.282332.25

十八層

2332.25

十九層

2332.25

地上面積41933.7036242.224178.18機房水箱間469.47469.47

地上部分合計42403.1740889.87建筑面積合計51716.2350202.9372C座產品方案73C座產品規(guī)劃調整方案C座一層作為商業(yè)，二層及以上部分作酒店式公館C1、C2樓座之間原共用挑空大堂規(guī)劃為六層獨立商業(yè)C座主力戶型建筑面積控制在40-60平方米左右，雙向采光的戶型套內面積控制在90-100平方米左右標準層層高3.35米（二層3.60米，頂層3.55米）C座雙單元雙入戶大堂，保證人流順暢通達菜單式裝修74北C座首層75北C座二——六層76北C座標準層（七層—十九層）核心筒及服務間主力戶型次主力戶型核心筒及服務間主力戶型次主力戶型77C座主力戶型示意圖78C座標準層戶內裝修效果示例79C座戶內裝修效果示例80C座產品規(guī)劃調整后戶型配比及面積估算C座戶型配比戶型面積（㎡）40-5050-6060-7070-8090-100套數（戶）24830852727275281C座面積對比分析原方案（㎡）調整后（㎡）C1座C2座C1座公館面積C2座公館面積商業(yè)及設備用房地下三層4692.39103.46103.464485.47地下二層4692.39103.46103.464485.47地下一層3264.28103.46103.463057.36地下面積12649.06310.38310.3812028.30地下部分合計12649.0612649.06一層3292.40207.99207.992876.42二層2904.50103.46103.463085.48設備層

三層3350.801637.531280.59四層3170.801637.531280.59五層3350.801637.531280.59六層3350.801637.531280.59七層1282.211280.201637.53

八層1282.211280.201282.211280.20

九層1282.211280.201282.211280.20

十層1282.211280.201282.211280.20

十一層1282.211280.201282.211280.20

十二層1282.211280.201282.211280.20

十三層1282.211280.201282.211280.20

十四層1282.211280.201282.211280.20

十五層1282.211280.201282.211280.20

十六層1282.211280.201282.211280.20

十七層1282.211280.201282.211280.20

十八層

1280.201282.211280.20

十九層

1282.211280.20

地上面積

19199.1220360.3511084.26機房水箱間1197.201197.20地上部分合計50085.0051840.93建筑面積合計62734.0664489.9982B座及D座調整方案83B座規(guī)劃定位B座具有先天的產品優(yōu)勢——大面寬、進深小，正南北向，無遮擋、無對視因此建議B座統(tǒng)一定位為——

高檔純居住類中央酒店式公館產品

裙房商場D座A座C1座C2座B座獨立商業(yè)84B座裙房一層為商場，二層及以上部分作酒店式公館標準層層高3.5米（頂層4.30米）B座標準層戶型建筑面積控制在80-250平方米左右B座雙單元共用大堂，保證物業(yè)的完整性每單元三部電梯，提升物業(yè)產品的居住品質毛坯房銷售B座產品規(guī)劃調整建議85

裙房商場D座A座C1座C2座B座獨立商業(yè)D座規(guī)劃調整定位D座緊鄰西外大街，同時由于樓層較低，受北側車流、人流影響較大，D座不宜作為居住類物業(yè)產品定位同時，由于D座具有較強的對外展示性，同時與一、二層商場部分具有較好的順達性，因此D座具有較為有利的商業(yè)功用價值。因此建議D座調整定位為——

商務型酒店式行政公館86D座裙房一層為商場，二層及以上部分作酒店式行政公館標準層層高3.8米（滿足商業(yè)、商務用房的最低層高要求）D座標準層戶型套內面積控制在100-290平方米左右D座雙單元雙大堂入戶，保證人流順暢通達每單元三部電梯毛坯房銷售D座產品規(guī)劃調整建議87北B座及D座首層B座核心筒及大堂D座核心筒及大堂D座核心筒及大堂88B座酒店公館大堂外部效果（示例圖）89D座酒店公館大堂外部效果（示例圖）90大堂內部會客、等候區(qū)（示例圖）91北B座及D座二——六層（B座可通達）屋頂綠化92高、矮植被樹木的靈活運用在營造空中花園內情景綠色空間的同時，規(guī)避中低樓層的對視問題規(guī)避中高樓層的對視問題空中花園內設置休憩區(qū)域，增進了人與景的交流——使空中花園成為體驗式的人文景觀防風沙，同時可營造“四季常綠”的空中花園屋頂綠化（示例圖）93各樓層內設有單獨的接待臺/服務臺D座標準層公共區(qū)域精裝效果（示例圖）94D座各樓層內公共走廊區(qū)域裝修體現商務、商業(yè)氛圍（示例圖）95B座標準層（七層—十五層）北96B座南北通透豪宅戶型示意97豪華主臥人房主臥浴室極盡奢華與享受主義的B座室內精裝修風格（示例圖）98風格各異的豪華精裝修風格99100101增加戶內的功能空間，強調生活情趣性102B座、D座產品規(guī)劃調整后戶型配比及面積估算B座戶型配比D座戶型配比戶型面積（㎡）100-150150-200200-250250-290套數（戶）3015151575戶型面積（㎡）80-9090-100100-110120-130130-140150-200200-250

套數（戶）18283818843010226103

原方案調整后辦公商業(yè)及設備用房公館面積商業(yè)及設備用房地下三層238.7211035.13220.7211053.13地下二層238.729110.80220.729128.80地下一層238.727732.93220.727750.93地下面積716.1627878.86662.1627932.86地下部分合計28595.0228595.02

一層720.606313.91826.886207.63二層245.627064.07220.727512.33設備層

三層245.627158.136822.40

四層245.627155.336822.40

五層245.627155.336822.40

六層268.227155.336822.40

七層1671.82

1671.82

八層1673.60

1673.60

九層1673.60

1673.60

十層1673.60

1673.60

十一層1673.60

1673.60

十二層1673.60

1673.60

十三層1673.60

1673.60

十四層1673.60

1673.60

十五層

1673.60

地上面積15358.3242002.1043397.8213659.56機房水箱間372.22373.32372.22373.32地上部分合計58105.9657863.32

建筑面積合計86700.9886458.34104產品調整后總面積、戶數配比105戶型面積（㎡）

40-5050-6060-7070-9090-100100-150150-200200-290套數（戶）3203085569010024240451701所占百分比18.81%18.11%32.69%5.29%5.88%14.23%2.35%2.65%100.00%A座B座C座D座總體戶型配比戶型面積（㎡）40-5060-70100-110套數（戶）7250472648戶型面積（㎡）80-9090-100100-110120-130130-140150-200200-250

套數（戶）18283818843010226戶型面積（㎡）40-5050-6060-7070-8090-100套數（戶）248308527272752戶型面積（㎡）100-150150-200200-250250-290套數（戶）3015151575106107產品智能化、科技化引入108

高科技智能安防系統(tǒng)智能化門禁系統(tǒng)

24小時飲用熱水一鍵式智能化物業(yè)服務系統(tǒng)高速客梯109公館類產品后期物業(yè)經營保障110

免費服務

免費供應咖啡、茶歐陸式自助早餐貴賓接待處報紙派遞服務大堂提供免費報紙本地電話專業(yè)酒店經營管理公司服務范疇111貴賓服務

禮賓部市內餐廳美膳送遞服務商務安全侍從叫醒服務飲水機免費自助咖啡或茶沖調設施可提供嬰兒床電源適配器可獨立調控空調系統(tǒng)國際電視頻道熨斗及熨衣板睡枕：羽絨/羽毛折迭床保險箱洗衣機及干衣機可步入式更衣間112浴室設施

各式各樣浴室設施吹風機同時設有淋浴間及浴缸113

客房娛樂設施

CD播放機國際電視頻道，例如：CNN、ESPN、HBO及50多個本地電視頻道彩色電視機114廚房設施

洗碗機微波爐電冰箱電飯鍋備設精美桌椅烤面包器電烤爐凈水系統(tǒng)115商務設施

位于辦公桌的電源插座雙電壓電源插座免提電話機語音留言信箱2條電話線ISDN接口116餐飲服務公寓國際俱樂部中餐廳中菜提供午膳及晚膳環(huán)境悠閑舒懷，并設有多功能客房，方便舉行各種活動117娛樂健身設施陽光游泳池室內游泳池水療設施按摩浴池動感單車緩跑健身徑乒乓球設施健身中心行政公寓健身中心會所中心高爾夫練習器材118具體服務內容前廳的服務；前臺接待、預定、房控、銷售、網絡、商務中心服務客房服務；公共區(qū)域保潔、綠植租擺、入室清潔、更換低值易耗品、客衣被服清洗設備運行管理服務；設備運行、日常維修、電梯等公共設施保養(yǎng)安全管理；消防管理、中控值班、車輛管理、安全保衛(wèi)會議服務；會議銷售、商務配套、會務餐飲服務；房間送餐、餐廳經營會所（娛樂）服務；健身休閑、酒吧、茶室、棋牌室、夜總會商業(yè)配套服務；購物中心、配送119VIP專項服務針對酒店式公寓高層次業(yè)主對生活品質的高要求。有的物業(yè)公司提出VIP專項服務，滿足VIP業(yè)主在追求生活需求滿意的同時，還要滿足他們希望受人尊崇的心理需求。旨在為VIP人士提供專屬健康管家服務。提出以“全心、全意、全私、全時”的現代服務模貼身為業(yè)主的健康守護?！袢姆眨航ⅰ熬G色通道”，推薦醫(yī)院、醫(yī)師并聯絡就醫(yī)（包括優(yōu)質醫(yī)院、著名醫(yī)師、專家門診的掛號服務）?！袢夥眨合蘖縉位VIP會員，享受定級的貼心服務?！袢椒眨簩倏禉z空間，專屬健康檔案全時服務：隨時隨地網上健康咨詢、網上健康檔案查詢。120公館物業(yè)經營管理公司服務范疇前期顧問服務物業(yè)資料準備部分

銷售推廣部分在管項目內部推展活動在管項目資料派發(fā)活動銷售配合部分網絡配合銷售活動投資型業(yè)主推薦配合銷售公司各類推展活動協助舉辦露天燒烤晚會等

樣板間管理部分

客戶服務部分

驗收、接管、入伙部分

工程監(jiān)管部分

121介入階段介入階段工作重點工作內容項目建設階段從物業(yè)角度監(jiān)管施工跟進施工的進度提出整改意見③按相關需求調整保安、清潔服務驗收階段發(fā)現存在問題，及時提交并監(jiān)督整改協助貴司驗收施工方交付的項目②提交驗收報告，跟進整改入伙階段協助貴司完成業(yè)主入伙交樓②辦理入伙手續(xù)后期管理階段業(yè)主入住，各項物業(yè)管理項目的實施①物業(yè)全面管理122全程物業(yè)工作流程確定具體實施方案組織隊伍培訓介入期建立各類檔案二次裝修管理入住日常管理與培訓交房竣工驗收工程管理安防管理財務管理工程管理行政管理清潔管理特色服務訂立規(guī)章制度123124第三篇商業(yè)業(yè)態(tài)定位125項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)定位集不設限餐飲、跨時區(qū)娛樂、特別準入俱樂部會所、無國界精品休閑購物為一體的24小時體驗型商業(yè)商業(yè)整體定位關鍵詞——不夜城·一站式休閑購物娛樂商業(yè)中心126

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