我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀分析與市場前景展望

我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀分析與市場前景展望一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式商業(yè)地產(chǎn)即是指用作商業(yè)用途的地產(chǎn)，是居民進行餐飲，娛樂，休閑購物等活動的主要場所，主要包括商場、寫字樓、步行街等具備商業(yè)屬性的不動產(chǎn)，一般來說商業(yè)地產(chǎn)具備地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性，購物中心和寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)領域兩大主要類型。與住宅不同的是商業(yè)地產(chǎn)往往主打運營而非銷售為主要盈利模式，商戶從消費者處直接賺取銷售額，而購物中心則從商戶處收取租管費，幫助商戶招攬客流以實現(xiàn)物業(yè)增值。因此對于地產(chǎn)商的準入門檻高，投資回報周期長?，F(xiàn)階段國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運營包括“只租不售”“只售不租”和“租售結合”三種，目前國內(nèi)規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一般采取多種經(jīng)營方式相結合，既有較大規(guī)模的自持運營物業(yè)，同時通過輕資產(chǎn)模式運營管理了數(shù)百家商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的收入來源依賴租金收入，而影響租金收入的關鍵因素是租金單價和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟宏觀周期帶來的影響，營收不穩(wěn)定的壓力要大得多。分城市層級來看，一線城市租金較高且空置率較低，但是空地供給目前已經(jīng)相當有限，而在一些二線城市由于早年的擴張速度過快且當?shù)鼐用裣M水平有限導致一些商業(yè)地產(chǎn)的吸納能力較弱，空置率較高且呈上升趨勢，租金水平有所下滑，供給過剩情況較重。2009-2013年是商業(yè)地產(chǎn)增長最快的時期，年均增速保持在10%以上，而受宏觀經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)政策收緊、融資環(huán)境變化等影響，2015年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速放緩并逐步呈現(xiàn)負增長。2020年前11個月，國內(nèi)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積為16219萬平方米，相比2019年同期下降5.3%，連續(xù)七年增速為負。二、寫字樓經(jīng)營情況2020年上半年，全國15個重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計下跌2.38%，其中二季度平均租金為4.8元/平方米·天。目前在寫字樓租金方面北京遠超其他城市，上海深圳為第二梯隊，廣州、杭州、南京、天津為第三梯隊，其他城市的寫字樓租金基本相當。未來一段時間內(nèi)寫字樓租賃價格的上漲動力不足，市場下行壓力較強。一線城市的寫字樓空置率在2016年之前維持在較低水平（15%以下），2018年以來深圳、上海等地的寫字樓供應量不斷增長，導致2019年以來主要一線城市空置率呈上升態(tài)勢。但是一線城市內(nèi)部實際上分化同樣明顯，廣州寫字樓空置率僅為6.5%，北京為13.6%，而深圳空置率則達到25.4%。北上廣深是我國甲級寫字樓存量最大的四個城市，其中上海和北京的甲級寫字樓存量面積均超過1000萬平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬平方米左右，但深圳的存量比廣州略多。而在二線及以下城市目前商務寫字樓由于服務業(yè)發(fā)展水平相對落后，寫字樓建設過量因此空置率較高，如長沙（42.7%）、天津（36.1%）、重慶（33.2%）等城市的寫字樓空置率都處在較高水平。主要還是當前經(jīng)濟環(huán)境和商業(yè)環(huán)境變差，現(xiàn)金流不足、融資難、轉型難、人才缺失、競品增多等大量經(jīng)營難題擺在眼前，國內(nèi)中小微企業(yè)生存難以為繼，寫字樓空置率自然居高不下。而寫字樓的租賃狀況除了和供需關系有關之外還與城市的產(chǎn)業(yè)結構相關。一般而言寫字樓面向的產(chǎn)業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)為主，包括商業(yè)服務、教育、金融、互聯(lián)網(wǎng)、傳媒等行業(yè)，根據(jù)對北京市2019年寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)分布的調(diào)查顯示，專業(yè)服務業(yè)、TMT、金融三大產(chǎn)業(yè)分別占寫字樓租賃的27%、37%和22%?？傮w來看北京、上海、廣州三大一線城市的寫字樓市場依然有較好的產(chǎn)業(yè)基礎支撐市場行情，而在內(nèi)陸的部分二三線城市由于過去五年來寫字樓建設嚴重過剩，并且當?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)等新興業(yè)態(tài)生存環(huán)境較差，因此寫字樓空置率過高，實際上嚴重透支了未來的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場。三、零售商超經(jīng)營情況相比于寫字樓而言，零售商超的空置率要低很多，主要是商戶退出成本高且零售商超在部分城市還尚未完全飽和。2020年以來受新冠疫情影響，線下零售市場的形勢嚴峻。2020上半年，全國19大城市購物中心平均空置率為8.88%，環(huán)比漲幅46.3%，經(jīng)營壓力較大。其中，廣州、杭州、重慶、長沙、蘇州、廈門、昆明、福州等8個城市購物中心平均空置率超過10%。一線城市購物中心平均空置率大豆7.83%，二線城市平均空置率達到9.14%。2020年支撐城市商超零售業(yè)的主要因素來自奢侈品消費明顯回流，區(qū)域型、社區(qū)型購物中心增長勢頭較好，而兒童游樂、文化藝術、體育運動等體驗型業(yè)態(tài)，整體消費較為疲軟。三、政府調(diào)控政策2015年之后，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮基本宣告結束，無論是開發(fā)商還是地方政府都在重新審視商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。特別是過度建設導致部分商業(yè)地產(chǎn)運營不當，造成資源浪費的情況越來越多，使得地方政府為保證商業(yè)地產(chǎn)合理布局和長效管理，越來越多的商辦地塊在出讓時，要求不可分割出售，或規(guī)定房企自持、自營部分比例。未來開發(fā)商自持模式將取代銷售模式，在自持模式下，商業(yè)地產(chǎn)的運營也將從粗放向精細轉變。四、各城市層級市場分析盡管開發(fā)商很早就把目光放在了三線及以下城市的下沉市場，但是疫情影響下這種下沉過程被中斷。2020年1-10月，一線城市商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額為1157億元，同比增長4.2%；二線城市為4183億元，同比下降5.3%；三四線城市為5343億元，同比下降2.1%。目前二線市場部分城市開發(fā)過度，而三線及以下城市的下沉市場由于人口凈流出，消費能力不足而導致市場擴展空間有限。特別是三四線城市的部分企業(yè)因面臨資金壓力，竣工速度明顯放緩，導致企業(yè)在三四線城市的業(yè)務拓展受阻。盡管下沉市場的開拓由于疫情受阻，但是三線及以下城市的競爭激烈狀況遠比一二線城市好。2019年開出的521個購物中心中，北上廣深四大城市貢獻了91個，主要是以存量升級為主，同質(zhì)化競爭非常嚴重。為了迎合中小型城市消費者的消費習慣和心理，目前一些開發(fā)商也在商業(yè)項目當中引入主題展覽館、主題街區(qū)、打造夜間燈光景觀等元素，打造商業(yè)購物中心的差異化優(yōu)勢。五、未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)從成長期向成熟期轉變，商業(yè)地產(chǎn)市場也將從增量市場向存量市場轉化。傳統(tǒng)的通過擴大規(guī)模通過地產(chǎn)增值獲利的經(jīng)營模式正在向更加多元化的方向發(fā)展。從商業(yè)用地情況看，最近三年中小城市商業(yè)用地成交熱點也集中于城市群及獨立的強三四線城市，隨著消費下沉以及三四線城市消費力量的崛起，核心城市集群的三四線城市或將形成新的發(fā)展機遇。除此之外，REITs作為一種多以底層物業(yè)作為基礎資產(chǎn)的創(chuàng)新型融資手段，越來越受到商