中原森托普深圳卓越南新路項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告

卓越·南新路項(xiàng)目商業(yè)定位內(nèi)容項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合定位背景建筑規(guī)劃建議銷(xiāo)售安排定位背景——大環(huán)境洼地趨勢(shì)南山商業(yè)需要自救餐飲娛樂(lè)化趨勢(shì)新政效應(yīng)建立自己的市級(jí)商圈，扭轉(zhuǎn)南山消費(fèi)趨勢(shì)南山商業(yè)先天優(yōu)勢(shì)南山商業(yè)壯大契機(jī)發(fā)展特色商業(yè)街區(qū)，鞏固餐飲娛樂(lè)商業(yè)陣地大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)，整體提升商業(yè)環(huán)境東門(mén)華強(qiáng)北人民南南山文化中心區(qū)福田中心區(qū)南新路常興

路定位背景——小環(huán)境品牌商家紛紛入駐，但南新路較缺乏該類(lèi)商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，但仍有市場(chǎng)空間光彩新世紀(jì)港灣麗都田廈村前海金岸陽(yáng)光棕櫚園天朗風(fēng)清向南村愉康花園常興時(shí)代南景苑如意家園蘇豪名園倉(cāng)前錦福苑國(guó)興苑大陸莊園椰風(fēng)海岸項(xiàng)目周邊為南山傳統(tǒng)的住宅區(qū)，有田廈村、向南村等本地自然村，也有近年來(lái)新起的新式住宅樓，初步估計(jì)潛在消費(fèi)人口在30萬(wàn)人左右

132片區(qū)是眾多南山政府機(jī)關(guān)的駐地，公務(wù)員為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群；星形1~5分別代表南山國(guó)土局、南山區(qū)政府、南山區(qū)人民醫(yī)院、南山法院、社保局45項(xiàng)目基本市場(chǎng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目輻射市場(chǎng)餐飲娛樂(lè)商家成行成市主要沿南新路分布以酒店、KTV、休閑會(huì)所、大酒樓等幾種形式存在；定位背景——地塊現(xiàn)狀B、D地塊A、C地塊定位背景——項(xiàng)目四至項(xiàng)目西面有大量住宅區(qū)，擁有包括田廈村等本地居民在內(nèi)的眾多潛在消費(fèi)者南新路東面的常興路是南頭商業(yè)旺區(qū)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后將成為吸引東面消費(fèi)人流的商業(yè)亮點(diǎn)B地塊臨街面長(zhǎng)，南新路缺乏橫向路口，對(duì)面人流難以順利引渡，B地塊受南新路阻隔影響較大；A、B地塊之間的聯(lián)系受到桃園路的影響定位背景——項(xiàng)目人流定位背景——項(xiàng)目機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)：處于南山傳統(tǒng)核心商圈，外圍商業(yè)氣氛濃厚；項(xiàng)目基地位置優(yōu)越，交通便利；外圍住宅、酒店、休閑娛樂(lè)配套齊全，與本項(xiàng)目形成相互呼應(yīng)；項(xiàng)目體量較大，易形成規(guī)模效應(yīng)。片區(qū)消費(fèi)者對(duì)餐飲、休閑、娛樂(lè)、超百等業(yè)態(tài)的持續(xù)需求為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)；附近住宅區(qū)擁有潛在消費(fèi)力；片區(qū)將成為未來(lái)南山生活性商業(yè)中心；商家看好本項(xiàng)目；項(xiàng)目規(guī)劃為小戶(hù)型社區(qū)，將聚集眾多年輕消費(fèi)群，成為項(xiàng)目發(fā)展的穩(wěn)定支持機(jī)會(huì)：定位背景——南頭消費(fèi)者調(diào)查

南頭居民對(duì)商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所的要求：消費(fèi)環(huán)境好服務(wù)好有特色，最好是南頭沒(méi)有的商家購(gòu)物便捷，最好能提供一站式消費(fèi)有更多的選擇在25個(gè)備選業(yè)態(tài)中，南頭消費(fèi)者認(rèn)為片區(qū)最應(yīng)該增設(shè)的業(yè)態(tài)前10名為：東南亞特色餐廳中西快餐美食廣場(chǎng)美容/spa/休閑會(huì)所咖啡廳主題商業(yè)街中式酒樓電影院、兒童樂(lè)園夜總會(huì)/歌舞廳國(guó)內(nèi)百貨定位背景——零售商意向調(diào)查

超百類(lèi)：餐飲類(lèi)：娛樂(lè)休閑類(lèi)：主題商場(chǎng)類(lèi)：（對(duì)南山有拓展意向）……內(nèi)容項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合定位背景建筑規(guī)劃建議銷(xiāo)售安排思路一外因內(nèi)因統(tǒng)一南頭商圈引領(lǐng)南頭消費(fèi)？

市場(chǎng)需求消費(fèi)者需求零售商需求商圈需求潛在消費(fèi)力新興消費(fèi)群本地居民年輕人公務(wù)員片區(qū)規(guī)劃住宅改造

南新路商業(yè)規(guī)劃

地鐵規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模及位置據(jù)南新路商業(yè)要塞

大體量，規(guī)模效應(yīng)

超長(zhǎng)臨街面

思路二招商銷(xiāo)售定位確定招商方向提高租值調(diào)整定位制約招商促進(jìn)銷(xiāo)售，提高售價(jià)補(bǔ)充定位影響定位包裝概念，促進(jìn)銷(xiāo)售定位方向：通過(guò)定位，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)同時(shí)，確保商場(chǎng)成功經(jīng)營(yíng)

零售概念一站式消費(fèi)中心集南頭商業(yè)之大成，購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)在此盡可體驗(yàn)商業(yè)載體需要更新：更大體量，更好的消費(fèi)環(huán)境

商業(yè)概念需要更新：更多選擇，更便捷地消費(fèi)

零售概念全天候精彩夜間消費(fèi)，全天候營(yíng)業(yè)，全天候精彩營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)，盈利時(shí)間延長(zhǎng)餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物互動(dòng)，提升整體商業(yè)氣氛零售概念時(shí)尚多元化各種時(shí)尚元素的交匯地，提供新鮮的、特色的、愉悅的時(shí)尚體驗(yàn)時(shí)尚是消費(fèi)的潮流，也是商業(yè)的魅力所在時(shí)尚是必需的包裝概念，提高項(xiàng)目的檔次和價(jià)值，有利于銷(xiāo)售CX-LifeCenterX

生活地帶——深圳首個(gè)時(shí)尚生活休閑中心形象定位定位分解無(wú)限時(shí)尚的饕餮美食的休閑娛樂(lè)的X-Life

CenterX-Life－多元化的生活，充滿(mǎn)新體驗(yàn)：是指一種新的生活方式、工作方式、學(xué)習(xí)方式和交流方式，即新鮮的、多元的便利的、無(wú)限的時(shí)尚生活。X-LifeCenter

≈anexcellence-LifeCenter—卓越之城—一個(gè)匯集了多種生活元素，新鮮的，多元的，便利的，無(wú)限時(shí)尚的生活休閑中心餐飲

——中式酒樓，美食廣場(chǎng)，特色餐廳，中西快餐、咖啡店……休閑娛樂(lè)——桑拿洗浴、游戲中心、美容spa、KTV……購(gòu)物

——品牌超市/百貨、獨(dú)立零售店鋪……X－未知的，令人期待和興奮的……Anexcellenceshoppingcenter美妙的地方，超乎你所想象Anexactlyplace就在這里，暢快行樂(lè)Anexcitingspace令人快樂(lè)的游行之地X-Life

Center市場(chǎng)定位價(jià)格商品組成多元化天虹百貨家樂(lè)福低中高人人樂(lè)沃爾瑪社區(qū)店保利文化廣場(chǎng)日常用品/設(shè)施便民零售/餐飲零售/餐飲/娛樂(lè)本項(xiàng)目萬(wàn)象城整體檔次比花園城略低購(gòu)物檔次為中檔同時(shí)兼具中高端餐飲、娛樂(lè)休閑等功能的社區(qū)型購(gòu)物中心花園城客戶(hù)定位全天候精彩獨(dú)一無(wú)二夜間消費(fèi)概念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流電影院、夜店……中高收入人群的社交消費(fèi)領(lǐng)地酒吧、KTV、中式酒樓、服飾店……令南頭食客耳目一新的特色餐飲店國(guó)內(nèi)外品牌餐飲連鎖，填補(bǔ)南頭市場(chǎng)空白，以特色產(chǎn)品及裝修為核心吸引力……家庭娛樂(lè)與溝通平臺(tái)KTV，家庭餐廳、親子樂(lè)園……夜間消費(fèi)概念時(shí)尚娛樂(lè)概念特色餐飲概念歡樂(lè)家庭概念南頭娛樂(lè)青年個(gè)體業(yè)者、公務(wù)員及白領(lǐng)家庭客人內(nèi)容項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合定位背景建筑規(guī)劃建議銷(xiāo)售安排業(yè)態(tài)分布——方案一KTV百貨電影院數(shù)碼天地運(yùn)動(dòng)地帶休閑一族百貨百貨家居休閑餐飲咖啡廳美食廣場(chǎng)/特色餐飲B、D地塊超市中式酒樓超市A、C地塊亞洲美食街美妍時(shí)尚街餐飲休閑餐飲超市桃園路南新路4F3F2F1F會(huì)所休閑餐飲兒童樂(lè)園家電大型運(yùn)動(dòng)用品店特色餐飲書(shū)店影音方案一業(yè)態(tài)比例方案一業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)分布——方案二百貨休閑一族超市特色餐飲休閑餐飲特色餐飲B、D地塊美容美體KTVA、C地塊亞洲美食街美妍時(shí)尚街超市運(yùn)動(dòng)地帶數(shù)碼天地餐飲超市4F3F2F1F桃園路南新路中式酒樓百貨百貨親子樂(lè)園茶藝咖啡廳書(shū)店影音會(huì)所美食廣場(chǎng)足浴家居精品方案二業(yè)態(tài)比例方案二業(yè)態(tài)比例銷(xiāo)售面積：約1100㎡銷(xiāo)售面積：約18000㎡銷(xiāo)售面積：約3100㎡銷(xiāo)售面積：約16000㎡方案一方案二方案比較——銷(xiāo)售影響

方案一方案二銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)較低留出位置更好的鋪位，提高商鋪銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售難度較小，因主力店招商相對(duì)容易，能及時(shí)幫助商鋪銷(xiāo)售大，因超市的招商周期將很長(zhǎng)，商鋪銷(xiāo)售受到拖累方案比較——招商影響

方案一方案二超市及百貨商家反應(yīng)看好A、C地塊及B、D地塊北端不考慮B、D地塊南端招商難度較容易較難，影響到商鋪銷(xiāo)售招商成本較低時(shí)間成本以及實(shí)際的利益損失都將較大

經(jīng)營(yíng)難度業(yè)態(tài)搭配合理，突出商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題，成功經(jīng)營(yíng)系數(shù)較高購(gòu)物比例大，整體缺乏亮點(diǎn)Centapro

建議：方案一相對(duì)于方案二，銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)降低，銷(xiāo)售收益增多同時(shí)經(jīng)營(yíng)成功更有保障建議選擇方案一主力店建議——百貨百貨是大型商業(yè)物業(yè)必備的業(yè)態(tài)之一，有利于項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)百貨入駐將有利于項(xiàng)目的買(mǎi)賣(mài)百貨入駐將有利于其他商家的招商百貨的檔次將直接影響商場(chǎng)定位及形象目標(biāo)商家：太陽(yáng)百貨、海雅百貨等主力店建議——超市超市為社區(qū)生活必要業(yè)態(tài)之一，A、C地塊建筑特征與超市要求較為一致，商家入駐意向濃厚超市入駐將有利于項(xiàng)目招商及買(mǎi)賣(mài)超市與百貨的入駐將使項(xiàng)目迅速成為南頭商圈的新核心，影響南頭、前海、南油的商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)。目標(biāo)商家：華潤(rùn)萬(wàn)家、百佳等主力店建議——KTV進(jìn)一步豐富項(xiàng)目的餐飲娛樂(lè)功能，充分利用酒店式公寓裙樓商業(yè)的特殊性KTV為年輕人喜聞樂(lè)見(jiàn)的休閑形式，在片區(qū)具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)KTV將是打造項(xiàng)目全天候精彩的重要組成部分目標(biāo)商家：加州紅、錢(qián)柜等主力店建議——電影院電影院為標(biāo)志性?shī)蕵?lè)業(yè)態(tài)，可進(jìn)一步體現(xiàn)項(xiàng)目的娛樂(lè)功能中高檔次電影院為片區(qū)缺乏業(yè)態(tài)，大量年輕人對(duì)電影院具有強(qiáng)烈的需求電影院入駐可有效擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，增加項(xiàng)目的美譽(yù)度，吸引人流；考慮到電影院對(duì)建筑的特殊要求，建議在D地塊南端設(shè)置電影院。目標(biāo)商家：新南國(guó)影城、百老匯、UA電影院等主力店建議——大型餐飲

餐飲在本片區(qū)具有巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，特色餐飲或者大型餐飲商家對(duì)進(jìn)駐片區(qū)抱有較大興趣中高端餐飲以及特色餐飲應(yīng)是本項(xiàng)目的招商重點(diǎn)目標(biāo)商家：海港、譚魚(yú)頭火鍋、順記酒樓、中森名菜半主力店建議——休閑餐飲餐飲辦主力店將豐富項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，使進(jìn)行差異化定位的關(guān)鍵此類(lèi)商家將與電影院以及百貨形成良性互動(dòng)目標(biāo)商家：名典、麥當(dāng)勞、一番拉面、面點(diǎn)王等半主力店建議——家居隨著樓層增高，租金水平下降，可考慮大型零售商家進(jìn)駐；此層主要業(yè)態(tài)為百貨、超市、家居隨著南頭片區(qū)改造的推進(jìn)，片區(qū)包括本項(xiàng)目在內(nèi)的住宅將大量涌現(xiàn)，家居市場(chǎng)發(fā)展前景良好目標(biāo)商家：金海馬、好百年等目標(biāo)商家—超市百貨類(lèi)商家名單商家要求華潤(rùn)萬(wàn)家面積要求：2500-30000㎡；樓層要求：負(fù)一層至二層；租金要求：25-45元/平方米；選址要求：住宅密集區(qū)域或大型社區(qū)內(nèi)其他要求：層高5米以上,中央空調(diào),電梯\扶梯\,停車(chē)位150-200個(gè)以上,消防達(dá)標(biāo),柱間距6-8米,荷載500KG/㎡以上百佳面積要求：5000-10000㎡；樓層要求：負(fù)一層至三層；租金要求：40-55元/平方米；選址要求：收入達(dá)到中產(chǎn)以上，居住人口較為密集區(qū)域或商業(yè)集中地段。其他要求：層高5米以上,中央空調(diào),電梯\扶梯\,停車(chē)位200個(gè)以上,消防達(dá)標(biāo),柱間距6-8米,荷載500KG/㎡以上太陽(yáng)百貨面積要求：35000㎡；樓層要求：負(fù)一層以上租金要求：70元/平方米左右選址要求：主力商圈內(nèi)商業(yè)集中地段，人口稠密。其他要求：層高5米以上,中央空調(diào),電梯\扶梯\,停車(chē)位400個(gè)以上,消防達(dá)標(biāo),柱間距6-8米,荷載500KG/㎡以上商家名單商家要求臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)擁有，在臺(tái)擁有15家分店1998年首家分店在上海開(kāi)幕，現(xiàn)時(shí)在大陸擁有20多家分店國(guó)內(nèi)主要超市集團(tuán)排名第二擁有5,000至10,000平方米大賣(mài)場(chǎng)10家2005年大賣(mài)場(chǎng)數(shù)目增至超過(guò)70家全國(guó)最大超市集團(tuán)，超過(guò)1,000家分店以上海為總部，正積極進(jìn)行全國(guó)性擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)大賣(mài)場(chǎng)、超市及便利店，2005年達(dá)6,000家分店聯(lián)華超市華聯(lián)超市大潤(rùn)發(fā)目標(biāo)商家—超市百貨類(lèi)商號(hào)海雅百貨類(lèi)別百貨簡(jiǎn)介目前在國(guó)內(nèi)有3間分店，其中深圳2間，在珠海無(wú)分店。開(kāi)店要求樓層：最高7層租賃合作方式：純租賃租期：10~15年免租期：12月租金：30元/㎡/月面積：建面2㎡實(shí)用1.5萬(wàn)㎡層高：≥4.5m柱間距：8m電梯：扶手電梯、貨梯、直達(dá)電梯

停車(chē)位：視項(xiàng)目情況廣告位：外立面廣告位承租可能無(wú)無(wú)意向原因珠海消費(fèi)力不足在珠海無(wú)拓展計(jì)劃目標(biāo)商家—餐飲類(lèi)商家名單商家要求租期要求：可接受承租店鋪的時(shí)間在15-20年；樓層要求：首層或首二層面積要求：400-500㎡租金要求：租金以扣點(diǎn)的形式，一般6%-9%個(gè)點(diǎn)。租期要求：承租店鋪的時(shí)間一般在8-10年；樓層要求：承租店鋪樓層可在首層至五層，租金要求：接受租金范圍在50-150元/㎡.月。租期要求：承租店鋪的時(shí)間可選擇在2007年；面積要求：承租面積為5000㎡，租金要求：可接受租金范圍在40-50元/㎡.月。租期要求：8-10年；面積要求：在300㎡以上租金要求：可接受范圍不可高于180-220元/㎡.月對(duì)于樓層無(wú)特別要求，麥當(dāng)勞譚魚(yú)頭火鍋海港元綠壽司商家名單商家要求來(lái)自廣州的順記餐飲管理有限公司以經(jīng)營(yíng)粵式高檔菜品為主，在深圳已擁有兩家分店，分別為深圳順記酒樓、電子大廈新荔枝灣酒樓。該公司目前亦有計(jì)劃在南山開(kāi)店。營(yíng)業(yè)面積要求400-500平方米及顧客約200人左右計(jì)算免租期要求45日租金支付方式為保底+提成為主要提供3個(gè)以上招牌位，面積40平方米以上平均租金約每平方米100-200元，街鋪可高達(dá)至500元計(jì)劃在未來(lái)五年內(nèi)在華南地區(qū)設(shè)15間分店平均面積約400平方米可承受租金約總營(yíng)業(yè)額的6％—8％租期約8年，需視乎整體規(guī)劃及店鋪位置而作進(jìn)一步的洽談

大家樂(lè)意粉屋順記酒樓目標(biāo)商家—餐飲類(lèi)商號(hào)中森名菜類(lèi)別餐飲菜系日本料理簡(jiǎn)介目前在國(guó)內(nèi)有2間分店，其中在深圳1間分店，在長(zhǎng)沙無(wú)分店?！按蟆笔侵猩俗铛r明的特色，號(hào)稱(chēng)亞洲最大的“日本料理”。深圳店約16000平方米的營(yíng)業(yè)面積，擁有2500多個(gè)餐位，130多間風(fēng)格各異的日式包房，號(hào)稱(chēng)深圳最大的600平方米容納60多人同時(shí)進(jìn)餐的壽司吧，堪稱(chēng)世界最長(zhǎng)的22米鐵燒臺(tái)。開(kāi)店要求樓層：1-5層，最高為6層租賃合作方式：純租賃租期：10-15年免租期：視項(xiàng)目而定面積：5000-10000平方米或?qū)嵱妹娣e4000-8000平方米層高：4.5米左右電梯：有停車(chē)位：300-400個(gè)廣告位：較大廣告位南山拓展意向有商號(hào)名典咖啡類(lèi)別餐飲簡(jiǎn)介1984年劉興典先創(chuàng)立，1995年，廖進(jìn)錫先生將名典咖啡語(yǔ)茶從臺(tái)灣引進(jìn)大陸，首先在廣東省東莞市名典咖啡語(yǔ)茶是源自臺(tái)灣的著名咖啡餐飲連鎖企業(yè)，目前已經(jīng)擁有超過(guò)630家餐飲門(mén)店，是中國(guó)大陸規(guī)模最大、知名度最高的咖啡品牌之一開(kāi)店要求樓層：最高接受2層租金：20-30元/平方米/月租賃合作方式：品牌輸出租期：8年，免租期：6個(gè)月建筑面積：600-1000平方米，實(shí)用率70%-80%。層高：4米柱間距：8米停車(chē)位：200個(gè)廣告位：門(mén)面廣告位南山拓展意向有目標(biāo)商家—餐飲類(lèi)商號(hào)一番拉面類(lèi)別餐飲菜系日本簡(jiǎn)介一番拉面秉承日式口味面食口味，湯純面香，受到眾多喜歡日本風(fēng)味的顧客歡迎。開(kāi)店要求樓層：1層，最高接受1層租金：80~150元/平方米/月租賃合作方式：純租賃租期：10年，免租期：6個(gè)月建筑面積：200平方米或150平方米實(shí)用面積，實(shí)用率80%南山拓展意向有商號(hào)面點(diǎn)王類(lèi)別餐飲菜系中式快餐簡(jiǎn)介深圳面點(diǎn)王飲食連鎖有限公司1996年11月成立涉足中式快餐行業(yè)，目前在國(guó)內(nèi)共有分店46家，其中深圳45家拓展計(jì)劃目前在國(guó)內(nèi)計(jì)劃在深圳開(kāi)到100間分店開(kāi)店要求面積350-500平方米樓層1層，最高接受2層租金100元/平方米/月租賃合作方式：純租賃租賃年期：10年，免租期6個(gè)月南山拓展意向有目標(biāo)商家—休閑娛樂(lè)類(lèi)商家名單商家要求租期要求：承租店鋪的時(shí)間在10年以上；樓層要求：樓層不限面積要求：5000㎡以上租金要求：40-80元/㎡.月。租期要求：承租店鋪一般在5年以上；樓層要求：二樓以上均可面積要求：300-400㎡租金要求：25-80元/㎡.月，視項(xiàng)目位置而定。面積：200—1000平方米層高：6.5米以上（凈高）承重：300kg/m2停車(chē)位：30個(gè)左右租期：3—8年自然美依貝佳美容錢(qián)柜商號(hào)新南國(guó)影城類(lèi)別娛樂(lè)南國(guó)影院于1988年8月19日成立，十幾年中，南國(guó)影院作為深圳電影市場(chǎng)的標(biāo)志，鍛造成了深圳電影市場(chǎng)的“晴雨表”。它不僅豐富了一代深圳人的休閑生活，更形成了獨(dú)樹(shù)一幟的南國(guó)電影文化開(kāi)店要求樓層：2層面積：2500-5000平方米租金：20-60/㎡.月（或抽成）其他：涉及到土建、消防、空調(diào)、給排水等工程要求，具體根據(jù)項(xiàng)目要求而不同南山拓展意向有目標(biāo)商家—主題商場(chǎng)類(lèi)商家名單商家要求金海馬家居租期要求：15年；樓層要求：二至四層面積要求：1萬(wàn)㎡，租金需要根據(jù)項(xiàng)目具體情況商議。好百年租期要求：15-20年；樓層要求：一至五層均可面積要求：20000㎡以上，租金要求25-50元/平方米.月之間；其它要求：?jiǎn)螌用娣e必須在3000㎡以上，柱距在8*8米以上，承重不少于500kg/㎡，層高大于4.8米，吊頂后凈高大于2.8米。上海某家居商家高度：5.4M，梁下凈高4.4M，燈下凈高3.6M。荷重：600KG/M2，部分區(qū)域須達(dá)1000KG/M2；柱距：主賣(mài)場(chǎng)部分需在8M以上。自動(dòng)走道：應(yīng)有足夠垂直動(dòng)線載運(yùn)客人，必需有自動(dòng)走道連接各樓層及停車(chē)場(chǎng)。卸貨區(qū)：獨(dú)立卸貨區(qū)進(jìn)貨空間，卸貨車(chē)位應(yīng)有3個(gè)，3.0M*7M。廣告招牌：建筑物外立面上要有獨(dú)立招牌位置，內(nèi)部要有足夠、明確指示標(biāo)志充足的停車(chē)位：300個(gè)車(chē)位。

房屋交付標(biāo)準(zhǔn)：不需吊頂、地面結(jié)構(gòu)機(jī)械粉光磨平、墻體用指定涂料。電量要求：120VA/M2（含空調(diào)用電量）.內(nèi)容項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及商品組合定位背景銷(xiāo)售安排建筑規(guī)劃建議銷(xiāo)售時(shí)機(jī)2007年1月2007年10月2007年4月主力店招商整體買(mǎi)賣(mài)分拆銷(xiāo)售主力店招商成果將直接影響到項(xiàng)目的買(mǎi)賣(mài)主力店招商的同時(shí)，尋找整體買(mǎi)賣(mài)的投資者銷(xiāo)售方式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)成交價(jià)格股權(quán)交易交易方式靈活交易成本較低可迅速獲得現(xiàn)金或者權(quán)益潛在交易對(duì)象較多國(guó)內(nèi)操作方式尚未成熟估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一一般對(duì)經(jīng)營(yíng)成熟的商業(yè)物業(yè)感興趣低大單買(mǎi)賣(mài)資金一次性回流統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，有利于項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)成交價(jià)格較低難以尋找到合適買(mǎi)家對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)構(gòu)成潛在威脅較低散賣(mài)成交金額較高操作方式成熟銷(xiāo)售成本較高，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)難以統(tǒng)一管理，影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)受招商成果制約較高內(nèi)容項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合定位背景銷(xiāo)售安排建筑規(guī)劃建議商業(yè)建筑規(guī)劃的原則強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的高效率性；充分考慮購(gòu)物中心業(yè)態(tài)多元化問(wèn)題；突出顧客到達(dá)的第一感覺(jué)；注重“活”和“聚”，要旺“丁”又要旺“財(cái)”功能分區(qū)和規(guī)劃要點(diǎn)1

百貨將是本項(xiàng)目的最大主力店，百貨主力店對(duì)可視性有非常高的要求，這對(duì)中庭的設(shè)計(jì)和立面的要求提出一個(gè)設(shè)計(jì)課題。電影院對(duì)建筑的要求較為特殊，與塔樓的建筑關(guān)系調(diào)整將成為重點(diǎn)餐飲主力店對(duì)承重、排污等有特殊要求功能分區(qū)和規(guī)劃要點(diǎn)2面對(duì)未來(lái)規(guī)模龐大的客戶(hù)流，必須考慮室外足夠的空間用于行人的行走、疏導(dǎo)、引導(dǎo)及娛樂(lè)休閑。即室外廣場(chǎng)和步行街區(qū)要重點(diǎn)考慮。外部交通設(shè)計(jì)要求是：必須保證外圍道路的汽車(chē)和乘坐公交系統(tǒng)的購(gòu)物者比較容易進(jìn)入，便于離開(kāi)；不易在項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)發(fā)生堵塞，容易辨認(rèn)出入口等內(nèi)部交通設(shè)計(jì)要求是：便于人流流動(dòng)，盤(pán)活商業(yè)死角，增加商業(yè)銷(xiāo)售面積

中庭的垂直可視性的引導(dǎo)、垂直交通工具的引導(dǎo)等結(jié)合中庭的造型合理設(shè)計(jì)扶梯（如跨層扶梯）功能分區(qū)和規(guī)劃要點(diǎn)3建議在此設(shè)立車(chē)輛主出入口引導(dǎo)人流二三層設(shè)置中庭由于項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)為了有效引導(dǎo)人流建議兩端設(shè)置小型廣場(chǎng)建議設(shè)置內(nèi)街建筑設(shè)計(jì)要素——廣場(chǎng)設(shè)計(jì)要求：造型豐富多樣，增加趣味性必須富有層次感，直接引導(dǎo)人流考慮燈光的運(yùn)用地面用材考慮防滑耐磨性，并組合運(yùn)用

建筑設(shè)計(jì)要素——中庭設(shè)計(jì)要求：中庭提供給人們空曠的空間感覺(jué)，并提供不同樓層之間的相互交流。為增加視覺(jué)享受，同時(shí)也減少空間過(guò)大給人帶來(lái)的距離感，建議在中庭懸掛少量精美的、不影響視野的飾物。中庭同時(shí)是商場(chǎng)自然采光的重要來(lái)源，建議使用通透性強(qiáng)、隔熱效果好的材料進(jìn)行封頂。

廣場(chǎng)及中庭平面圖大廣場(chǎng)剖面二層平面圖excitingspaceexcellencecenter

exactlyplaceBD地塊間的通道建議通道設(shè)計(jì)為內(nèi)部商業(yè)街，并建議BD地塊連接與中庭結(jié)合設(shè)計(jì)超市面積需要預(yù)留不分割的整體面積備注：裙樓的住宅格局形式需考慮到對(duì)商場(chǎng)通道的影響。廣場(chǎng)及沿街商業(yè)效果廣場(chǎng)及沿街商業(yè)效果中庭及內(nèi)街商業(yè)效果建筑設(shè)計(jì)要素——外立面外立面是顧客首先接觸的第一個(gè)印象外立面的效果在于體現(xiàn)主題并增強(qiáng)零售性物業(yè)的感染力HOOP[2000]大阪MASIONHERMèS[2001]東京京華城

[2001]臺(tái)北設(shè)計(jì)要求：應(yīng)多預(yù)留廣告位置，以配合租戶(hù)之經(jīng)營(yíng)，讓消費(fèi)者提高了解本項(xiàng)目之內(nèi)容。加強(qiáng)外圍燈柱布置、櫥窗、燈光效果、廣告牌等，可突出商場(chǎng)零售氣氛?？紤]商場(chǎng)標(biāo)志的擺放。商場(chǎng)標(biāo)志及廣告位示意圖建筑設(shè)計(jì)要素——外立面采光要求立面設(shè)計(jì)考慮自然采光利于提高環(huán)境舒適程度節(jié)省商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用大面積玻璃的運(yùn)用，引入自然光線建筑設(shè)計(jì)要素——停車(chē)場(chǎng)商場(chǎng)商業(yè)面積停車(chē)位停車(chē)位面積比備注華潤(rùn)萬(wàn)象城12萬(wàn)平方米1000個(gè)83個(gè)/萬(wàn)平米大型地下停車(chē)場(chǎng)+二、三層立體停車(chē)位中信城市廣場(chǎng)6.75萬(wàn)平方米719個(gè)107個(gè)/萬(wàn)平米包括地下及地上停車(chē)位金光華12萬(wàn)平方米1700個(gè)142個(gè)/萬(wàn)平米自有標(biāo)準(zhǔn)停車(chē)位500個(gè)，聯(lián)動(dòng)停車(chē)位1200余個(gè)KLCC10萬(wàn)平方米5400個(gè)540個(gè)/萬(wàn)平米位于吉隆坡雙子星塔1-6樓CENTRALPLAZARAME

10萬(wàn)平方米3300個(gè)330個(gè)/萬(wàn)平方位于曼谷市郊，周邊有大學(xué)和新住宅區(qū)。國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心每萬(wàn)平方米的停車(chē)位約為100個(gè)左右，亞洲水平則為300-600個(gè)，歐美國(guó)家則為1000個(gè)以上建筑設(shè)計(jì)要素