贏商網龍湖的成本控制和采購

一、精裝修住宅的成本控制與采購

（一）、精裝修的成本控制從設計開始

1、精裝修設計成本控制（80%）（1）、產品定位標準的選定、設計風格確定（2）、主要材料選擇（3）、設計內容及技術標準的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術標準）（4）、按照梯級標準確定設計細節(jié)及裝修標準。2、精裝修住宅實施過程的成本控制（20%）（1）、預算控制（2）、工程發(fā)包控制（3）、施工階段的成本控制（4）、決算階段的成本控制（二）、精裝修設計過程成本控制流程精裝修住宅的設計成本控制一般按以下工作步驟來進行：1、根據樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。一般室內裝修成本標準可在300~1000元/平方米范圍選擇和確定（由營銷策劃部門、設計部門確定）。2、按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設計深化、調整及完善，編制符合市場定位的精裝修預算，初步鎖定成本（可由裝修設計公司來完成）。3、按確定的裝修設計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關插座、家用電器、墻面磁轉、涂料等（由預算采購部門來完成）。4、根據初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預算（預算部門來完成）。5、根據產品定位及成本控制目標調整裝修設計（營銷部、設計部）。6、按照最終的定板裝修設計完成精裝修成本預算的編制。

精裝修設計過程的成本控制流程成本定位裝修設計設計預算采購詢價編制預算調整設計實施預算（三）、采購成本的控制1、甲供材料的選擇范圍地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。2、批量采購的選擇（品牌選擇余地比較小的情況）3、競標性采購4、戰(zhàn)略采購木門的采購木門是對進度的影響極大，是最值得關注的項目之一。關注的質量要點：1、木材干燥水平。2、木材本身的品質。3、門板的構成方式。實木門、空心門、模壓門。4、飾面做法。5、油漆質量。6、門套的設計方式。7、門的五金件。幾乎所有項目上都遇到木門安裝產能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個步驟，并在采購合同中與供應商予以明確：第一階段：門的設計，技術標準的確定，五金件配置的確定第二階段：樣板門制作，確定驗收標準。第三階段：根據供應商的產能排產，并約定門框、門扇、門套進場時間。第四階段：現場安裝，成品驗收。櫥柜的采購櫥柜采購關注的質量要點：1、臺面人造石的質量，價格差別可達10倍。2、柜體用板材。多數用防潮板，即便如此，防潮板質量也有高低之分。3、表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。4、每一種五金件。進口和非進口價格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質量好的可以承受一個人的重量，其價格也頗為可觀。5、抽屜的質量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。6、封邊條的工藝及材料。7、各種附件，例如金屬抽籃的數量、質量等等。8、加工水平。9、收納系統(tǒng)配置：調味拉籃、支架、垃圾桶等等。櫥柜省錢的技巧成品木制作的采購衣柜、鞋柜、玄關收納柜、衛(wèi)生間櫥柜、儲藏柜、背景墻幾乎每一組成部分都構成不同的質量等級?；顒硬考目煽啃孕枰J真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時間比較長。安裝時對現場有一定影響。木地板的采購木地板滿鋪。這種做法對房間的方正性、地面的平整度要求很高，對鋪貼的工藝要求也很嚴格，否則非常容易產生大面積空鼓等嚴重質量問題。大多數建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計也不是很多。進場前培訓的重要性！不過，木地板的安裝倒是非?？焖?。上海市對于木地板的保護要求極高，因此在采購時就必須明示要求的保護方法、可以接受的質量缺陷是多大，等等。木地板采購建議：實木復合地板地磚、瓷磚的采購盡管瓷磚是標準的工廠產品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質量問題并不少見。采購時應注意以下問題：1、地磚、瓷磚的損耗遠大于定額值2、墻磚采用無縫磚時3、排版設計時4、色差問題5、幾何尺寸方正度，平面翹曲6、返工建議最好按照每一色號準備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應對進度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應沒有想象的那么麻煩。石材的采購石材主要使用部位：地面鋪地、窗臺板、櫥柜臺面、門套、裝飾柱等1、石材的采購比較復雜，即便是相同名稱的石材，其品質可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應。關鍵是要選擇好大板，并且在運輸、保管及施工過程當中切實地做好成品保護工作。2、石材編號是一件細致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號，避免混淆。打包最好按照套間進行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時很容易出現錯誤，特別是如果編號不完善，那幾乎是災難性的。衛(wèi)生潔具的采購關注要點：1、龍頭等配件的選擇必須與潔具匹配。2、下水配件選擇的質量保證。3、馬桶的規(guī)格應該與現場預埋一致，否則無法安裝，或者改動太大。4、浴缸直接影響泥水的施工進度，應予關注。5、衛(wèi)生潔具對裝修檔次影響很大，價格差別也非常之大。電器開關插座的采購集中采購情形下，開關插座采用名牌產品也可以保持較低的造價，因此建議采用較高檔產品。其他部品材料的采購燈具的采購：建議配置廚房、衛(wèi)生間、走道部分照明燈具為主。五金件的采購：五金件頗能體現裝修檔次，因此設計和選樣時當然要予以重視。鏡子的采購：容易產生的問題主要是要防止生銹。必須采用質量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。空調等電器設備的采購：廠家批量采購。乳膠漆：乳膠漆時業(yè)主投訴重點部分，建議采用較高等級及質量的產品。吊頂及天花線：經驗教訓：

很多沒有嚴格按上述工作程序進行精裝修住宅的技術準備工作。準備工作不足，必然帶來后續(xù)工程進度的混亂。一些開發(fā)商僅有一個樣板房的設計，然后就交給施工隊去參照施工了。但如果做不到統(tǒng)一技術標準、統(tǒng)一材料供應、統(tǒng)一施工管理，就無法實現統(tǒng)一施工質量。很多住宅部品、裝修材料的標準和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的工期、成本和施工質量。對于建設規(guī)模比較大的樓盤，建議在進行大規(guī)模精裝修之前，先進行樣板房的施工。因為樣板房不僅是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現產品設計、主體結構施工中出現的缺陷，并及時進行修正。特別是那些前期設計沒有考慮全面家具解決設計方案的項目。如果所