贏商網(wǎng)龍湖的成本控制和采購

一、精裝修住宅的成本控制與采購

（一）、精裝修的成本控制從設(shè)計(jì)開始

1、精裝修設(shè)計(jì)成本控制（80%）（1）、產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)的選定、設(shè)計(jì)風(fēng)格確定（2）、主要材料選擇（3）、設(shè)計(jì)內(nèi)容及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定（各區(qū)域組成及部品配置、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）（4）、按照梯級(jí)標(biāo)準(zhǔn)確定設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)及裝修標(biāo)準(zhǔn)。2、精裝修住宅實(shí)施過程的成本控制（20%）（1）、預(yù)算控制（2）、工程發(fā)包控制（3）、施工階段的成本控制（4）、決算階段的成本控制（二）、精裝修設(shè)計(jì)過程成本控制流程精裝修住宅的設(shè)計(jì)成本控制一般按以下工作步驟來進(jìn)行：1、根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標(biāo)準(zhǔn)的裝修范圍和單位造價(jià)。一般室內(nèi)裝修成本標(biāo)準(zhǔn)可在300~1000元/平方米范圍選擇和確定（由營銷策劃部門、設(shè)計(jì)部門確定）。2、按所確定的裝修造價(jià)進(jìn)行精裝修住宅的設(shè)計(jì)深化、調(diào)整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（可由裝修設(shè)計(jì)公司來完成）。3、按確定的裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行主要裝修材料、部品的采購詢價(jià)工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面磁轉(zhuǎn)、涂料等（由預(yù)算采購部門來完成）。4、根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（預(yù)算部門來完成）。5、根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標(biāo)調(diào)整裝修設(shè)計(jì)（營銷部、設(shè)計(jì)部）。6、按照最終的定板裝修設(shè)計(jì)完成精裝修成本預(yù)算的編制。

精裝修設(shè)計(jì)過程的成本控制流程成本定位裝修設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)預(yù)算采購詢價(jià)編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)實(shí)施預(yù)算（三）、采購成本的控制1、甲供材料的選擇范圍地板、瓷磚、涂料、石材、窗臺(tái)板、門、櫥柜系統(tǒng)、潔具、燈具、電器等。2、批量采購的選擇（品牌選擇余地比較小的情況）3、競標(biāo)性采購4、戰(zhàn)略采購木門的采購木門是對(duì)進(jìn)度的影響極大，是最值得關(guān)注的項(xiàng)目之一。關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)：1、木材干燥水平。2、木材本身的品質(zhì)。3、門板的構(gòu)成方式。實(shí)木門、空心門、模壓門。4、飾面做法。5、油漆質(zhì)量。6、門套的設(shè)計(jì)方式。7、門的五金件。幾乎所有項(xiàng)目上都遇到木門安裝產(chǎn)能不足的問題。為此，將其工作劃分為幾個(gè)步驟，并在采購合同中與供應(yīng)商予以明確：第一階段：門的設(shè)計(jì)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定，五金件配置的確定第二階段：樣板門制作，確定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。第三階段：根據(jù)供應(yīng)商的產(chǎn)能排產(chǎn)，并約定門框、門扇、門套進(jìn)場時(shí)間。第四階段：現(xiàn)場安裝，成品驗(yàn)收。櫥柜的采購櫥柜采購關(guān)注的質(zhì)量要點(diǎn)：1、臺(tái)面人造石的質(zhì)量，價(jià)格差別可達(dá)10倍。2、柜體用板材。多數(shù)用防潮板，即便如此，防潮板質(zhì)量也有高低之分。3、表面裝飾材料。便宜的防火板幾十元每張，貴的上千元一張。4、每一種五金件。進(jìn)口和非進(jìn)口價(jià)格差別極大，例如：抽屜所用的滑軌，質(zhì)量好的可以承受一個(gè)人的重量，其價(jià)格也頗為可觀。5、抽屜的質(zhì)量。有的是金屬制品，有的用普通板材制成。6、封邊條的工藝及材料。7、各種附件，例如金屬抽籃的數(shù)量、質(zhì)量等等。8、加工水平。9、收納系統(tǒng)配置：調(diào)味拉籃、支架、垃圾桶等等。櫥柜省錢的技巧成品木制作的采購衣柜、鞋柜、玄關(guān)收納柜、衛(wèi)生間櫥柜、儲(chǔ)藏柜、背景墻幾乎每一組成部分都構(gòu)成不同的質(zhì)量等級(jí)。活動(dòng)部件的可靠性需要認(rèn)真把握。防潮能力常常不足。制作安裝的時(shí)間比較長。安裝時(shí)對(duì)現(xiàn)場有一定影響。木地板的采購木地板滿鋪。這種做法對(duì)房間的方正性、地面的平整度要求很高，對(duì)鋪貼的工藝要求也很嚴(yán)格，否則非常容易產(chǎn)生大面積空鼓等嚴(yán)重質(zhì)量問題。大多數(shù)建筑的施工精度難以滿足要求，甚至能勝任的施工班組估計(jì)也不是很多。進(jìn)場前培訓(xùn)的重要性！不過，木地板的安裝倒是非?？焖?。上海市對(duì)于木地板的保護(hù)要求極高，因此在采購時(shí)就必須明示要求的保護(hù)方法、可以接受的質(zhì)量缺陷是多大，等等。木地板采購建議：實(shí)木復(fù)合地板地磚、瓷磚的采購盡管瓷磚是標(biāo)準(zhǔn)的工廠產(chǎn)品，但是受材料檔次及不同批次的影響，瓷磚帶來的質(zhì)量問題并不少見。采購時(shí)應(yīng)注意以下問題：1、地磚、瓷磚的損耗遠(yuǎn)大于定額值2、墻磚采用無縫磚時(shí)3、排版設(shè)計(jì)時(shí)4、色差問題5、幾何尺寸方正度，平面翹曲6、返工建議最好按照每一色號(hào)準(zhǔn)備2％的瓷磚用于物業(yè)維修。瓷磚的供應(yīng)對(duì)進(jìn)度的影響是直接的，需要毫不猶豫地保證其供貨。瓷磚的供應(yīng)沒有想象的那么麻煩。石材的采購石材主要使用部位：地面鋪地、窗臺(tái)板、櫥柜臺(tái)面、門套、裝飾柱等1、石材的采購比較復(fù)雜，即便是相同名稱的石材，其品質(zhì)可以天差地別。為減少爭執(zhí)和方便管理，通常由施工單位供應(yīng)。關(guān)鍵是要選擇好大板，并且在運(yùn)輸、保管及施工過程當(dāng)中切實(shí)地做好成品保護(hù)工作。2、石材編號(hào)是一件細(xì)致的工作，要求區(qū)分不同的使用部位逐一編號(hào)，避免混淆。打包最好按照套間進(jìn)行，避免按照規(guī)格不同大量打包，否則分發(fā)到不同部位時(shí)很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤，特別是如果編號(hào)不完善，那幾乎是災(zāi)難性的。衛(wèi)生潔具的采購關(guān)注要點(diǎn)：1、龍頭等配件的選擇必須與潔具匹配。2、下水配件選擇的質(zhì)量保證。3、馬桶的規(guī)格應(yīng)該與現(xiàn)場預(yù)埋一致，否則無法安裝，或者改動(dòng)太大。4、浴缸直接影響泥水的施工進(jìn)度，應(yīng)予關(guān)注。5、衛(wèi)生潔具對(duì)裝修檔次影響很大，價(jià)格差別也非常之大。電器開關(guān)插座的采購集中采購情形下，開關(guān)插座采用名牌產(chǎn)品也可以保持較低的造價(jià)，因此建議采用較高檔產(chǎn)品。其他部品材料的采購燈具的采購：建議配置廚房、衛(wèi)生間、走道部分照明燈具為主。五金件的采購：五金件頗能體現(xiàn)裝修檔次，因此設(shè)計(jì)和選樣時(shí)當(dāng)然要予以重視。鏡子的采購：容易產(chǎn)生的問題主要是要防止生銹。必須采用質(zhì)量良好的銀鏡，玻璃膠采用中性，周邊要求密封防潮。鏡子的損耗極高。空調(diào)等電器設(shè)備的采購：廠家批量采購。乳膠漆：乳膠漆時(shí)業(yè)主投訴重點(diǎn)部分，建議采用較高等級(jí)及質(zhì)量的產(chǎn)品。吊頂及天花線：經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：

很多沒有嚴(yán)格按上述工作程序進(jìn)行精裝修住宅的技術(shù)準(zhǔn)備工作。準(zhǔn)備工作不足，必然帶來后續(xù)工程進(jìn)度的混亂。一些開發(fā)商僅有一個(gè)樣板房的設(shè)計(jì)，然后就交給施工隊(duì)去參照施工了。但如果做不到統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一材料供應(yīng)、統(tǒng)一施工管理，就無法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一施工質(zhì)量。很多住宅部品、裝修材料的標(biāo)準(zhǔn)和品牌的確定是在施工過程中確定的。這樣就很難控制精裝修住宅的工期、成本和施工質(zhì)量。對(duì)于建設(shè)規(guī)模比較大的樓盤，建議在進(jìn)行大規(guī)模精裝修之前，先進(jìn)行樣板房的施工。因?yàn)闃影宸坎粌H是樓盤銷售工作的需要，而且還要通過樣板房的施工，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時(shí)進(jìn)行修正。特別是那些前期設(shè)計(jì)沒有考慮全面家具解決設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目。如果所