北京市大興區(qū)地鐵亦莊線舊宮東站一號地多功能項(xiàng)目用地

北京市大興區(qū)地鐵亦莊線舊宮東站一號地多功能項(xiàng)目用地第一部分、市場分析一、項(xiàng)目簡介本房地產(chǎn)項(xiàng)目是2010年12月27日，北京東亞信元國際會展中心有限公司以103078萬元競得北京市大興區(qū)地鐵亦莊線舊宮東站1號地多功能項(xiàng)目用地。本房地產(chǎn)項(xiàng)目東至舊宮路，南至南五環(huán)，西至舊宮中路，北至九宮地區(qū)十二號路，土地面積144236㎡，建設(shè)用地面積76725㎡。起始價格102578萬元，成交價103078萬元，成交樓面價5598元，溢價率為0.49%。容積率19.98，代征用地面積67511㎡。隨著北京“東富西貴北亞奧”的城市格局進(jìn)一步提升，如今寸土寸金的北京，可供發(fā)展的土地日漸稀缺，曾經(jīng)一直滯后的南城也因此成為北京今后重點(diǎn)發(fā)展的城市區(qū)域，歲末伊始，南城發(fā)展的腳步聲此起彼伏。這里是房地產(chǎn)業(yè)新一輪爭奪的目標(biāo)。2009年11月5日，北京市發(fā)改委等部門宣布了《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計(jì)劃》，未來3年內(nèi)，北京市區(qū)兩級財(cái)政將對南城地區(qū)投資500億元，由此帶動社會投資等投資總規(guī)?？梢赃_(dá)到2900億元。2900億的社會總投資將助力南城躍升嶄新的城市面貌與格局。由此可以預(yù)見，舊宮作為南城的一個具有優(yōu)勢地理位置的區(qū)域，勢必將會成為未來南城發(fā)展的核心區(qū)之一。二、該區(qū)域環(huán)境分析1、地理位置分析該項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)，東至舊宮路，南至南五環(huán)，西至舊宮中路，北至九宮地區(qū)十二號路。北靠南四環(huán)，西接南五環(huán)，東臨京津塘高速路，舊宮鎮(zhèn)連接了南城的兩大開發(fā)區(qū)：亦莊開發(fā)區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，特殊的地理位置造就了舊宮鎮(zhèn)未來的發(fā)展趨勢，使其更多的能夠作為兩大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)配套服務(wù)的方向區(qū)域發(fā)展。同時，由于市委政府對于南城的大力改造，未來數(shù)年間將會向南城提供更多的政策優(yōu)惠和鼓勵，舊宮鎮(zhèn)可以乘坐著這股“東風(fēng)”實(shí)現(xiàn)更高、更快、更好的發(fā)展！2、交通配套設(shè)施由上圖可見，這一地區(qū)所處地段交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，西臨104國道，東臨京津塘高速，北靠南四環(huán)，南接南五環(huán)。地鐵亦莊線貫通這一地區(qū)，極大的緩解了出行的交通壓力。同時，這一地段包含多路公交車，可以有效的實(shí)現(xiàn)集散功能，便于出行?？沙鲂械墓卉嚲€路為：324、997、950、504、729、運(yùn)通115、926支、524、341、352、736。地鐵：亦莊線3、周邊設(shè)施銀行：農(nóng)村商業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行、工商銀行醫(yī)院：舊宮醫(yī)院、中國航天科技集團(tuán)總醫(yī)院、亦莊醫(yī)院、和諧醫(yī)院、普祥中醫(yī)腫瘤醫(yī)院。學(xué)校：杏澤學(xué)校、北京體育舞蹈藝術(shù)學(xué)校、航天中學(xué)、舊宮中學(xué)公園：宣頤公園、舊宮碧海公園、旺興湖公園、鴻博公園購物場所：物美、首航、天上天購物廣場娛樂、保利影劇院三、供需狀況分析就目前的狀況而言，該項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榕f宮鎮(zhèn)的中心附近。現(xiàn)今這一目標(biāo)區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為了大興區(qū)一個人群聚集的新型住宅區(qū)域。人口密度大，人口流動性強(qiáng)，帶動了這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，緊鄰兩大工業(yè)園區(qū)：亦莊開發(fā)區(qū)和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。能夠充分的提升這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)能力，目標(biāo)地區(qū)定位于作為兩大工業(yè)園區(qū)的配屬服務(wù)區(qū)域，亦可充分的提升自身的價值，帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)我們對發(fā)放的調(diào)查問卷的分析，采取抽樣調(diào)查的方式，獲取了一定的一手資料，下面是我們對一些情況的分析統(tǒng)計(jì)情況。我們對于各個行業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一般情況下，各行業(yè)現(xiàn)今對于辦公寫字樓的面積仍然具有一定的需求量，其原因主要是在國家良好的政策引導(dǎo)下，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷的擴(kuò)大，對于目前的辦公面積已經(jīng)不能滿足現(xiàn)階段公司的規(guī)模，所以更加期望改善現(xiàn)有的辦公面積，加大規(guī)模。由圖所示，信息通訊行業(yè)需求的寫字樓面積相對于其他行業(yè)是比較多的，主要原因是起公司規(guī)模較大，人員需求量大。同時，由于信息通訊業(yè)的需要運(yùn)用一些較大體積的設(shè)備，所以占用的寫字樓面積也會較大，故需求面積大。另外，對于寫字樓的配套設(shè)施，各個行業(yè)的認(rèn)同大體相同，主要是需求大型的停車場?，F(xiàn)今人們的私家車數(shù)量的逐漸增多，停車難也成為了一個民生的話題。所以，一般擁有較多停車位的寫字樓，更具有吸引客戶的優(yōu)勢。其次，商務(wù)會所是房地產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)，貿(mào)易業(yè)比較看重的配置。他們的成功的和客戶溝通，需要一個安靜舒適，高檔時尚的環(huán)境，一個好的商務(wù)會所無疑能夠使他們達(dá)到事半功倍的效果。一般行業(yè)對于寫字樓的管理沒有過于嚴(yán)格的要求，一般性質(zhì)的管理，企業(yè)就能夠接受。對于管理費(fèi)用的承受范圍，一般都是在7.5元一下的基本都可以接受。過高的物業(yè)費(fèi)對于一些企業(yè)來說可能會成為負(fù)擔(dān)。1．商務(wù)配套2.市政配套3.周邊環(huán)境4.地段交通5.戶型設(shè)計(jì)6.物業(yè)管理7.開發(fā)商信譽(yù)8.其他由上述圖表可得出，消費(fèi)者購買和租賃寫字樓時，大部分人更加趨向于選擇資源集中配置型辦公，首選的因素一般情況是市政設(shè)施要配套，其次周邊環(huán)境和地段交通也是消費(fèi)者選擇的重要因素。第二部分、定位分析一、SWOT分析對于舊宮東站一號多功能用地的戰(zhàn)略定位源于對該地區(qū)面臨的來自于外部環(huán)境機(jī)遇和挑戰(zhàn)的詳盡分析，對這一地區(qū)的SWOT分析，有利于把握其發(fā)展前景，挖掘其所具備的獨(dú)特優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展的資源。優(yōu)勢：位于亦莊規(guī)劃商業(yè)商務(wù)核心區(qū)。道路交通方便，人流量，車流量相對較大。四面臨路，建筑具有地標(biāo)性特色。展示性好，商業(yè)價值高。劣勢：亦莊整體商業(yè)氛圍淡薄。亦莊的商業(yè)人氣和消費(fèi)力對商業(yè)支撐不足。區(qū)域尚未形成商圈影響力。產(chǎn)權(quán)的分割，導(dǎo)致后期運(yùn)營的難度。業(yè)主的租金預(yù)期，影響大型商業(yè)的進(jìn)駐。并限制了某些業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。機(jī)會：亦莊新城規(guī)劃給商業(yè)商務(wù)需求和發(fā)展帶來機(jī)會。地鐵線路的開通帶來了便利性。填補(bǔ)亦莊商業(yè)消費(fèi)需求的空百性。威脅：區(qū)域商業(yè)低迷導(dǎo)致的招商風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者慣性消費(fèi)習(xí)慣扭轉(zhuǎn)需要投入大量的人力、物力、財(cái)力才有可能實(shí)現(xiàn)。2、制約因素通過我們的調(diào)查分析得出結(jié)論，制約這一地區(qū)發(fā)展的因素有幾點(diǎn)：知名度我們通過對回收的調(diào)查問卷分析結(jié)果所知，目前北京市民對于該目標(biāo)地塊的了解程度不高，大約45%的市民都對于這一地區(qū)不了解，另外還有26%的市民對于這片地塊只是有一點(diǎn)印象，由此可知這一地區(qū)的知名度并不是很高。知名度較低可能會影響一些企業(yè)或者商家不選擇這個地塊的辦公樓或者商鋪，從而極大的延緩這一地區(qū)的發(fā)展速度。由于這一地區(qū)的人口數(shù)量大，外地務(wù)工人員數(shù)量，人口的流動性也強(qiáng)，對于這一地區(qū)的社會安全問題有一定的影響。目標(biāo)地塊位于大興區(qū)，屬于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，遠(yuǎn)離城區(qū)及一些商業(yè)園區(qū)，這可能會成為一些企業(yè)拒絕選擇這一地區(qū)的另外的一個條件。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，大中型企業(yè)愿意選擇北京城區(qū)內(nèi)的一些大型商業(yè)區(qū)作為辦公地點(diǎn)，選擇在開發(fā)區(qū)的只有大約20%左右?；A(chǔ)設(shè)施的相對不健全，現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施落后，道路、給水、排水、電力、燃?xì)?、熱力系統(tǒng)無法滿足經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)一步發(fā)展。3、戰(zhàn)略機(jī)遇2009年11月5日，北京市發(fā)改委等部門宣布了《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計(jì)劃》，未來3年內(nèi)，北京市區(qū)兩級財(cái)政將對南城地區(qū)投資500億元，由此帶動社會投資等投資總規(guī)?？梢赃_(dá)到2900億元。2900億的社會總投資將助力南城躍升嶄新的城市面貌與格局。第十三屆人大三次會議上，大興區(qū)區(qū)委書記林克慶表示，2010年，亦莊將往大興區(qū)擴(kuò)區(qū)12平方公里，其中8.3平方公里是產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。屆時，與新開發(fā)區(qū)僅一河之隔的舊宮將成為新開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū)，為新開發(fā)區(qū)提供全面的居住配套與生活配套，帶動舊宮區(qū)域迅猛發(fā)展。舊宮核心區(qū)將會產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，帶動土地價值的快速生長。亦莊開發(fā)區(qū)與大興區(qū)規(guī)劃整合后，大興發(fā)展將突飛猛進(jìn)?！氨本┑陌l(fā)展離不開中軸線，中軸線的北端是奧林匹克公園，南端也要形成一個對應(yīng)，那就是三海子公園”，北京市規(guī)劃委主任黃艷如是說。三海子郊野公園是北京市落實(shí)“城南行動”的重點(diǎn)生態(tài)工程。公園位于大興東北部、南五環(huán)路南側(cè)、大興新城與亦莊新城之間，規(guī)劃面積為11.65平方公里，是北京最大的濕地公園。公園將從2010年開始利用三年時間全面完成建設(shè)。三海子郊野公園建設(shè)將以麋鹿苑為核心進(jìn)行濕地恢復(fù)建設(shè)，麋鹿苑曾經(jīng)是北京明清皇家苑囿，這里有沼澤、草場、池塘、林地，為全封閉的生態(tài)環(huán)境，經(jīng)過濕地恢復(fù)建設(shè)，歷史上三海子湖光瀲滟、鹿鳴雙柳的美麗景致將在公園里重現(xiàn)。繼奧林匹克成為北京中軸線北端地標(biāo)之后，三海子公園將成為北京中軸線的南端地標(biāo)。除此之外，舊宮區(qū)內(nèi)旺興湖公園、亦莊企業(yè)文化公園等數(shù)座大型公園緊密環(huán)繞，為生活在這里的人提供了理想的娛樂、休閑、運(yùn)動和游玩的場所。如上所述，南城巨大的發(fā)展?jié)摿Γ廊簧鷳B(tài)館，在南城價值洼地之上，率先植入前瞻的低碳生態(tài)住宅理念，煥然一新的生態(tài)規(guī)劃，為南城奉獻(xiàn)一個嶄新的希望。4、市場挑戰(zhàn)作為新的發(fā)展規(guī)劃區(qū)域，勢必將要有多個商家再次投資、新建項(xiàng)目，在未來將會成為我們新的競爭對手。周邊已建成的有天上天購物廣場，物美綜合大賣場，保利影劇院等設(shè)施，將會是成為我們發(fā)展的一大挑戰(zhàn)。市場定位我們的項(xiàng)目正處于舊宮鎮(zhèn)和新開發(fā)區(qū)的鏈接地段，地理位置優(yōu)越，條件出色。有著市委政府的大力支持，亦莊新開發(fā)區(qū)的建設(shè)勢必帶動周圍地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我們的目標(biāo)地區(qū)與亦莊開發(fā)區(qū)隔河相望，遙相呼應(yīng)。具有其他地區(qū)難以匹敵的優(yōu)勢。由地鐵亦莊線連接起亦莊和舊宮，更有益于兩地的交流。由此我們定位于作為未來新開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū)，致力于發(fā)展配套設(shè)施，集合餐飲、娛樂、消費(fèi)、休閑的一站式服務(wù)，充分的運(yùn)用開發(fā)區(qū)所帶來的影響創(chuàng)造價值。舊宮鎮(zhèn)將會具有強(qiáng)有力的生命力和市場發(fā)展能力。另外，根據(jù)我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管周邊的高樓林立，但是缺乏地標(biāo)性建筑，所以，我們致力于把這個項(xiàng)目鑄造成周邊區(qū)域的地標(biāo)性建筑，充分的提高自身的品牌能力，提升自身的經(jīng)濟(jì)價值。第三部分、項(xiàng)目開發(fā)方案項(xiàng)目定位：總體定位：商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，將同時面對三個層面的消費(fèi)者，最終商品消費(fèi)者、商鋪經(jīng)營者和商鋪投資者。三者既存在利益關(guān)系同時又相互獨(dú)立。達(dá)到三者相應(yīng)要求將為項(xiàng)目成功運(yùn)作提供前提。項(xiàng)目的發(fā)展以業(yè)主權(quán)權(quán)益的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，項(xiàng)目在業(yè)主統(tǒng)一的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場定位，體現(xiàn)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢和核心競爭力，實(shí)現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的發(fā)展目標(biāo)和投資利潤。市場定位要與亦莊區(qū)域的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)；與市場調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能力相匹配；與項(xiàng)目形成的技術(shù)和管理能力相適應(yīng)。對產(chǎn)品應(yīng)具較高的性價比，在滿足必要建筑功能的前提，租售價格合理；從項(xiàng)目開發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，務(wù)求使項(xiàng)目達(dá)到開發(fā)效益最大化；在成本和費(fèi)用預(yù)算、效益測算的基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)達(dá)到社會平均水平，確定項(xiàng)目盈利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可能性。項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評價的可行性。項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)模式和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，我們將綜合以上因素并充分考量其個因素在市場中變化的情況，找到各類解決問題的辦法，使項(xiàng)目的各項(xiàng)定位得以貫徹實(shí)施，具有可操作性。消費(fèi)者定位：主要是鎖定10公里范圍內(nèi)的中高端客群。這包括企業(yè)高管，居住在亦莊的DBD中產(chǎn)。他們消費(fèi)力高，吃穿住行均講究品牌、品味、品質(zhì)，交通半徑長。其次是：企業(yè)中層管理者、居住亦莊的CBD白領(lǐng)。他們消費(fèi)力中等，偶爾消費(fèi)品牌商品，交通半徑較長。最后是：亦莊原著民、企業(yè)職工，他們以實(shí)用為主、消費(fèi)力弱、交通半徑短。商業(yè)定位：核心商圈，半徑兩公里內(nèi)，約5萬消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群。潛在商圈，半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約10萬的中高層消費(fèi)人群。輻射商圈，半徑5-10公里范圍內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來的旅游客源消費(fèi)。綜上所述：我們針對的是10公里范圍內(nèi)的中高端客群和大范圍內(nèi)聽能夠?yàn)槠涮峁┓?wù)的人群，打造體驗(yàn)式的休閑購物綜合商業(yè)體，目的是提供一站式購物。為了方便更好的吸引周邊的消費(fèi)人群，給人直觀的感受，我們會尋求國外寫字樓的時尚設(shè)計(jì)師。設(shè)計(jì)出簡潔、大方、美觀沖擊人視覺的寫字樓外觀。并方便消費(fèi)者需求，切實(shí)有效的做好樓層的布局?？紤]經(jīng)營者的經(jīng)營方式，在不違法原則的情況下力求給予經(jīng)營者便利，努力形成市場。充分的運(yùn)用每層的空間，合理的運(yùn)用樓層資源?？梢钥紤]給予大品牌、大客戶一定的優(yōu)惠或者有利的政策，提升知名度，帶動消費(fèi)者參與消費(fèi)。第四部分、市場推廣計(jì)劃及招商、銷售策略規(guī)定業(yè)態(tài)分布我們定位于打造集餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公于一體的多功能寫字樓，充分合理的運(yùn)用運(yùn)用寫字樓的資源，力爭達(dá)到給予人們一站式服務(wù)，讓人們能夠體驗(yàn)到除工作外的生活的快樂。功能內(nèi)容餐飲快餐廳、一般檔次餐廳、休閑餐廳娛樂小型及中型影劇院、相聲劇場健身引進(jìn)瑜伽等健身項(xiàng)目休閑小型的藝術(shù)展館。辦公高層寫字樓服務(wù)銀行、超市、購物廣場等服務(wù)機(jī)構(gòu)我們的目的就是致力于讓消費(fèi)者感覺到便利快捷。寫字樓內(nèi)的樓層分布地下：B2修建人防設(shè)備、停車場。B1修建員工餐廳、大型賣場地上一層：購物商場、銀行、美容美發(fā)、快餐二、三層：休閑餐廳、快餐廳。一般性質(zhì)的餐廳四、五層：娛樂、健身、教育機(jī)構(gòu)、生活用品六層：小型及中型劇院，相聲劇場六層以上為辦公寫字樓由此布局的原因，充分利用寫字樓的資源，合理的安排各個樓層的內(nèi)容，充分的方便消費(fèi)者。分割式銷售分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進(jìn)行有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進(jìn)行招商和銷售。（具體分割方式另行擬訂）商鋪分割的原則 （1）主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。（2）人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗?，不會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。（3）科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。綜上所述：可得出方案：分割每層業(yè)態(tài)布局，并明確各分割區(qū)域的首年租金收益。舉例：項(xiàng)目商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃原則1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割；5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮；8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進(jìn)市場快速形成；9、方便顧客消費(fèi)的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費(fèi)的習(xí)慣；10、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應(yīng)充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。招商運(yùn)營方案：1.統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理通過以往的例子我們可以總結(jié)出：產(chǎn)權(quán)散售成功的例子非常少，超過九成的散售都經(jīng)營不善，難以為繼。商鋪產(chǎn)權(quán)散售導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分散，每一個小業(yè)主都會追求高租金的客戶，“各自為政”的結(jié)果導(dǎo)致商場整體布局缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)混亂，消費(fèi)者希望在商場實(shí)現(xiàn)吃、穿、用一站式服務(wù)無法滿足。而且物業(yè)持有者各自為政式管理以及相互之間的租金競爭，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)域整體品質(zhì)下滑。因此必須建立統(tǒng)一的經(jīng)營權(quán)。并引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)作。2.免租方案及租金漲幅方案亦莊整體的商業(yè)氛圍還不是很充足，消費(fèi)外溢，要吸引內(nèi)部消費(fèi)能力“回流”以及外部消費(fèi)能力“流入”，有必要采取有吸引力的租賃方案——即免租期分散到每年中使用，根據(jù)不同樓層，不同業(yè)態(tài)的差別，制定差異化的免租期方案招商銷售總策略大鋪招商先行目標(biāo)商家商家特征對項(xiàng)目的作用應(yīng)對策略主力大鋪一般都有特定的選址計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)和流程、決策周期較長談判能力強(qiáng)決定醒目的發(fā)展前景熟悉其選址特征，盡可能迎合同時與幾個大型店談判給予一定的優(yōu)惠組合業(yè)態(tài)國際或國內(nèi)知名品牌商家一般對地址有一定要求，對產(chǎn)品適應(yīng)性較強(qiáng)不同商家的談判能力不同可一定程度帶動其店鋪周邊商業(yè)氛圍如果規(guī)劃得當(dāng)，多家組合也能在一定程度上起到旗艦店作用利用一類大型店對其形成吸引配套服務(wù)一般對主力店和旗艦店有一定的依賴，需要分享其客流產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)談判能力弱對項(xiàng)目商業(yè)的補(bǔ)充利用一類大型店對其形成吸引進(jìn)行嚴(yán)格篩選大鋪主力店招商策略商家選址的基本出發(fā)點(diǎn)決策因素招商策略招商方職責(zé)分工高利潤店鋪盈利能力項(xiàng)目區(qū)域以及店鋪位置挖掘項(xiàng)目商業(yè)價值招商部門客流量及客戶消費(fèi)水平交通條件建筑條件布局以及使用功能產(chǎn)品定制或功能彈性化開發(fā)商配套條件軟性指標(biāo)租金合理制定租金、提供優(yōu)惠條件與服務(wù)開發(fā)商管理與服務(wù)低風(fēng)險(xiǎn)競爭對手項(xiàng)目定位定位準(zhǔn)確科學(xué)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商部門項(xiàng)目或發(fā)展前景輔助業(yè)態(tài)或商家規(guī)劃前景盡快確定主力店以及知名品牌店招商部門開發(fā)商能力可及資金流開店計(jì)劃內(nèi)部決策過程調(diào)查訪談?wù)猩滩块T人力資源地方政策招商的渠道尋求專業(yè)的招商代理公司具有專業(yè)的知識背景和豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及雄厚的商業(yè)資源，快速見效。自己組建隊(duì)伍招商需要搭建，培訓(xùn)、磨合等一系列前期運(yùn)作才能使隊(duì)伍具備招商的條件。招商的渠道以及方式招商活動貫穿始終：項(xiàng)目發(fā)布會、項(xiàng)目洽談會、投資研究會等基礎(chǔ)招商資料準(zhǔn)備：媒體選擇以及推廣招商人員培訓(xùn)洽商以及合同簽訂第一步：制定招商手冊。合同文本準(zhǔn)本準(zhǔn)備宣傳資料籌備招商活動第二步：確定媒體選擇制定媒體發(fā)布計(jì)劃設(shè)計(jì)制作媒體推廣資料第三步：培訓(xùn)談判技巧，包括接電、接訪的技巧培訓(xùn)項(xiàng)目產(chǎn)品的信息，合同內(nèi)容等培訓(xùn)接待禮儀第四步：分析求租者的北京、需求，面對面洽談簽訂合同，收取租金和保證金等第五部分：廣告策劃一．名稱及理念來