萬科公園里研究報告

萬科公園里一期研究報告同致行（中國）顧問Anthony2011.10報告構(gòu)件項目整體概況基礎分析項目核心價值點專業(yè)化分析項目市場策略精細化分析

項目基本經(jīng)濟技術指標項目整體屬性定位項目區(qū)位項目區(qū)域規(guī)劃項目整體規(guī)劃格局項目周邊環(huán)境項目競爭格局及態(tài)勢項目整體客戶定位項目SWOT分析項目整體戶型配比及銷售狀況1項目整體概況基礎分析項目整體概況基礎分析深圳地產(chǎn)史上絕無僅有的小區(qū)包圍公園的樓盤項目項目基本經(jīng)濟技術指標樓盤名稱萬科公園里一期開發(fā)商深圳市聚龍灣投資發(fā)展有限公司代理商合富輝煌（中國）房地產(chǎn)深圳公司項目地址龍崗樟富北路與布沙路交匯處（樟樹布公園附近)建筑面積471915平方米占地面積104870平方米容積率4.50

均價19500元/平方米綠化率30%總戶數(shù)432樓層狀況4棟17層1-4座為30層，5座為31層開盤時間2011年9月24日車位819個(地面90個，地下729個)

)項目整體規(guī)劃格局A-1座A-2座A-3座A-4座A-5座項目屬性整體定位從未離開公園里……個人解讀：強調(diào)深圳地產(chǎn)史上絕無僅有的小區(qū)圍合公園型住區(qū)。

項目區(qū)位項目區(qū)域規(guī)劃公園所處的樟樹布片區(qū)，位于深圳市中部，南灣街道的東南方位，鄰近沙灣檢查站。社區(qū)內(nèi)有城市主干道布沙路通過，具有緊鄰特區(qū)、交通便利的區(qū)位優(yōu)勢。片區(qū)屬于規(guī)劃的南灣生活居住區(qū)之一，主導功能為居住用地，其規(guī)劃措施為積極實施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點落實及完善配套設施，改善城市環(huán)境。項目交通狀況萬科公園里處在丹平快速與布沙路交匯處，目前，丹平快速已開通，自項目駕車走丹平可快速到達羅湖；自駕方面，也可選擇布沙路轉(zhuǎn)深惠路到達市區(qū);而自丹平快速轉(zhuǎn)水官或機荷，可以快速到達各區(qū)。軌道交通上，3號線目前已開通，自項目至3號線木棉灣站乘公車只需4站路10分鐘左右，自木棉灣乘地鐵可30分鐘到達老街，45分鐘到達會展中心；也可在布吉轉(zhuǎn)乘5號線，在老街換乘1號線及2號線。公共交通上，由于公園里距離市區(qū)尚不算遠，搭乘公車也是諸多上班族的選擇，目前，項目就近處有多路公車往市區(qū)及龍崗其他區(qū)域，也可轉(zhuǎn)車至深惠路上搭乘。項目周邊環(huán)境項目周邊是農(nóng)民房，而且離快速公路近，周邊環(huán)境一般。項目整體客戶定位項目主力客戶整體定位為：首次置業(yè)的中高端白領階層客戶區(qū)域置業(yè)目的客戶階層家庭結(jié)構(gòu)所占比例龍崗、羅湖主要是自住為主中高端白領夫婦2人，3口之家，5口之家75%其他區(qū)域投資為主--------------------25%上述數(shù)據(jù)主要是從置業(yè)顧問姜小姐口中得知，因為國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場一直處于低迷狀態(tài)，市場觀望氣氛比較濃厚，在市場不明朗的情況下，投資客也少了很多。項目整體競爭格局樓盤名稱裝修狀況容積率主力產(chǎn)品均價（元/㎡）配套和諧家園毛坯3.2061平米、68平米、88平米小戶型20000完善

佳兆業(yè)大都匯精裝修未知73-132二房變?nèi)繎粜?5000完善萬科公園里一期精裝修4.588平米、125平米、160平米精裝三房、四房19500還在建設中項目直接的同類競爭樓盤都比較少，項目除了自身的配套有一定劣勢以外，產(chǎn)品具有絕對的差異化競爭優(yōu)勢，同時與自然資源都是零距離接觸，是真正的從未離開公園里。項目SWOT分析優(yōu)勢自然資源得天獨厚，盡享”一湖三山四公園“絕版生態(tài)資源。區(qū)位優(yōu)勢明顯:離市區(qū)較近。自身配套完善：萬科品牌開發(fā)大社區(qū)項目，自身包含幼兒園、集中大型商業(yè)，社區(qū)內(nèi)可完全實現(xiàn)便利生活。劣勢生活配套缺乏：社區(qū)氛圍還未形成，生活配套極為缺乏。噪音灰塵污染嚴重：項目緊靠丹平快速（主線雙向六車道，輔道雙向四車道），噪音大，塵土飛揚。交通暫不方便：離地鐵站較遠，坐車不方便。機會片區(qū)規(guī)劃利好重重，前景無限：施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點落實及完善配套設施，改善城市環(huán)境。基本沒有同質(zhì)的直接競爭樓盤威脅房產(chǎn)新政影響：限購令一定程度上抑制了部分需求，影響項目的銷售項目整體戶型配比及銷售狀況戶型A戶型·翠堤125.00㎡B戶型·御翠160.00㎡C戶型·麗蔭88.00㎡76.00㎡戶型套數(shù)162套54套189套27套戶型比例37.5%12.5%43.8%6.2%銷售情況37套11套77套0套項目整體概況基礎分析項目核心價值點專業(yè)化分析項目市場策略精細化分析項目配套分析項目建筑立面分析項目園林景觀分析項目產(chǎn)品戶型具象分析項目樣板間圖片鑒賞2項目核心價值點專業(yè)化分析項目核心價值點專業(yè)化分析入則寧靜出則繁華項目配套分析商業(yè)：暫時不完善，要等到2013年交房時，才能引進商業(yè)，項目規(guī)劃3.5萬平米大型商業(yè)、周邊有萬福佳超市等多個超市、商場、郵局、銀行等生活配套齊全；教育：項目近鄰樟樹布小學（區(qū)一級），附近有沙灣實驗學校（市一級）、沙西小學（市一級）；醫(yī)療：南嶺人民醫(yī)院（一甲）、沙灣醫(yī)院、數(shù)家診所和社區(qū)健康中心。內(nèi)部籃球場、兒童游樂場、公園

在建筑風格上，本項目萃取ArtDeco風情精華，配合簡潔、明快的現(xiàn)代設計線條，貫穿于建筑規(guī)劃乃至景觀小品細部各個環(huán)節(jié)。形成一體化的景觀環(huán)境品質(zhì)，精心設計的符號化裝飾細節(jié)，更具人文風情與奢華氛圍。建筑立面園林景觀圖片在城市的繁花深處，帶你回歸寧靜自然。產(chǎn)品戶型具象分析萬科公園里A戶型翠堤3室2廳1衛(wèi)125.00㎡（A戶型·翠堤）萬科公園里C戶型麗蔭2室2廳1衛(wèi)88.00㎡（C戶型·麗蔭）萬科公園里B戶型御翠3室2廳2衛(wèi)160.00㎡（B戶型·御翠）

項目樣板間鑒賞歐式精裝

演繹古典浪漫項目整體概況基礎分析項目核心價值點專業(yè)化分析項目市場策略精細化分析項目宏觀政策前提項目形象策略項目營銷動線包裝策略項目營銷策略3項目市場策略精細化分析項目市場策略精細化分析坐擁一湖三山四公園深圳樓市低迷中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的統(tǒng)計顯示，10月1日至7日檢測的20個城市，其中16個成交量同比下跌，8個城市成交量跌幅在50%以上，其中，深圳同比跌幅最大，達90.26%。深圳市人民政府辦公廳關于進一步貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知，在本市暫時實行限定居民家庭購房套數(shù)政策，要求嚴格按照有關政策執(zhí)行

2011年10月8日中國新聞網(wǎng)報道：國辦要求落實保障房支持政策加大信貸及政府投入

2011年是中國政府下大力氣對樓市進行全面調(diào)控的年份。所有一線城市都進行了限購的政策，深圳更是出臺政策要求下半年樓價零增長！銀行則對房地產(chǎn)貸款進行了嚴控措施……一切的跡象表明，樓市已經(jīng)進入了價格下調(diào)的非常時期。項目宏觀政策前提為何此時開盤？逆市熱銷——至于你信不信，公園里告訴你！

2011年9月23日早，萬科發(fā)布入市消息，歐式精裝限價16000元/平起，現(xiàn)場還將享受4重優(yōu)惠，這其中也看的出萬科的銷售誠意，與之前口徑“參照荔山公館23000左右”的定價相比，這大概超出諸多置業(yè)者的預料。公園里所處的片區(qū)不得不說是個價格洼地，而再加上限價政策，公園里此次的入市價格，對于置業(yè)者來說，實屬優(yōu)惠。非常時期的樓市整體氛圍是十分悲觀的，甚至有開發(fā)商已經(jīng)開始深挖洞廣積糧備戰(zhàn)備荒過嚴冬了。哲學家們說，任何事物都要辯證地看待，頹市之下也一樣是有熱銷樓盤的。在世道不好的境況下如何賣樓，正是考驗開發(fā)商綜合實力和品牌的時候！好的產(chǎn)品一樣有市場，優(yōu)秀的服務和品牌同樣是會受到消費者青睞。項目營銷策略

：總體銷售指導思想：限購來了，樓市已進入了價格下調(diào)的非常時期，逆市銷售，搶占市場先機，積極研究應對策略，尋求突破?；顒釉靹荩涸陂_盤現(xiàn)場，進行抽號選房，由于陸陸續(xù)續(xù)現(xiàn)場人員離開看房，主持人現(xiàn)場渲染緊張氣氛，（房源不足）導致客戶紛紛搶購軟性廣告：國慶期間精品房源發(fā)售，更有國慶5重大禮，不容錯失的購房良機！項目形象策略項目總體的形象定位為“全公園型住區(qū)”主打城市生活稀缺的綠色公園生態(tài)。城市綠色資源的稀缺人們對高尚生態(tài)居住區(qū)的向往而項目也未曾離開公園里……項目位置12345671營銷中心4健身中心57綠化籃球場大廳會客區(qū)通向項目大廳，由于沒有完工，上面用板子遮住了樣板房客廳