萬(wàn)科公園里研究報(bào)告

萬(wàn)科公園里一期研究報(bào)告同致行（中國(guó)）顧問(wèn)Anthony2011.10報(bào)告構(gòu)件項(xiàng)目整體概況基礎(chǔ)分析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)專業(yè)化分析項(xiàng)目市場(chǎng)策略精細(xì)化分析

項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目整體屬性定位項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃格局項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局及態(tài)勢(shì)項(xiàng)目整體客戶定位項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目整體戶型配比及銷售狀況1項(xiàng)目整體概況基礎(chǔ)分析項(xiàng)目整體概況基礎(chǔ)分析深圳地產(chǎn)史上絕無(wú)僅有的小區(qū)包圍公園的樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)樓盤名稱萬(wàn)科公園里一期開(kāi)發(fā)商深圳市聚龍灣投資發(fā)展有限公司代理商合富輝煌（中國(guó)）房地產(chǎn)深圳公司項(xiàng)目地址龍崗樟富北路與布沙路交匯處（樟樹布公園附近)建筑面積471915平方米占地面積104870平方米容積率4.50

均價(jià)19500元/平方米綠化率30%總戶數(shù)432樓層狀況4棟17層1-4座為30層，5座為31層開(kāi)盤時(shí)間2011年9月24日車位819個(gè)(地面90個(gè)，地下729個(gè))

)項(xiàng)目整體規(guī)劃格局A-1座A-2座A-3座A-4座A-5座項(xiàng)目屬性整體定位從未離開(kāi)公園里……個(gè)人解讀：強(qiáng)調(diào)深圳地產(chǎn)史上絕無(wú)僅有的小區(qū)圍合公園型住區(qū)。

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃公園所處的樟樹布片區(qū)，位于深圳市中部，南灣街道的東南方位，鄰近沙灣檢查站。社區(qū)內(nèi)有城市主干道布沙路通過(guò)，具有緊鄰特區(qū)、交通便利的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。片區(qū)屬于規(guī)劃的南灣生活居住區(qū)之一，主導(dǎo)功能為居住用地，其規(guī)劃措施為積極實(shí)施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點(diǎn)落實(shí)及完善配套設(shè)施，改善城市環(huán)境。項(xiàng)目交通狀況萬(wàn)科公園里處在丹平快速與布沙路交匯處，目前，丹平快速已開(kāi)通，自項(xiàng)目駕車走丹平可快速到達(dá)羅湖；自駕方面，也可選擇布沙路轉(zhuǎn)深惠路到達(dá)市區(qū);而自丹平快速轉(zhuǎn)水官或機(jī)荷，可以快速到達(dá)各區(qū)。軌道交通上，3號(hào)線目前已開(kāi)通，自項(xiàng)目至3號(hào)線木棉灣站乘公車只需4站路10分鐘左右，自木棉灣乘地鐵可30分鐘到達(dá)老街，45分鐘到達(dá)會(huì)展中心；也可在布吉轉(zhuǎn)乘5號(hào)線，在老街換乘1號(hào)線及2號(hào)線。公共交通上，由于公園里距離市區(qū)尚不算遠(yuǎn)，搭乘公車也是諸多上班族的選擇，目前，項(xiàng)目就近處有多路公車往市區(qū)及龍崗其他區(qū)域，也可轉(zhuǎn)車至深惠路上搭乘。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊是農(nóng)民房，而且離快速公路近，周邊環(huán)境一般。項(xiàng)目整體客戶定位項(xiàng)目主力客戶整體定位為：首次置業(yè)的中高端白領(lǐng)階層客戶區(qū)域置業(yè)目的客戶階層家庭結(jié)構(gòu)所占比例龍崗、羅湖主要是自住為主中高端白領(lǐng)夫婦2人，3口之家，5口之家75%其他區(qū)域投資為主--------------------25%上述數(shù)據(jù)主要是從置業(yè)顧問(wèn)姜小姐口中得知，因?yàn)閲?guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于低迷狀態(tài)，市場(chǎng)觀望氣氛比較濃厚，在市場(chǎng)不明朗的情況下，投資客也少了很多。項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)格局樓盤名稱裝修狀況容積率主力產(chǎn)品均價(jià)（元/㎡）配套和諧家園毛坯3.2061平米、68平米、88平米小戶型20000完善

佳兆業(yè)大都匯精裝修未知73-132二房變?nèi)繎粜?5000完善萬(wàn)科公園里一期精裝修4.588平米、125平米、160平米精裝三房、四房19500還在建設(shè)中項(xiàng)目直接的同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤都比較少，項(xiàng)目除了自身的配套有一定劣勢(shì)以外，產(chǎn)品具有絕對(duì)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)與自然資源都是零距離接觸，是真正的從未離開(kāi)公園里。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)自然資源得天獨(dú)厚，盡享”一湖三山四公園“絕版生態(tài)資源。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯:離市區(qū)較近。自身配套完善：萬(wàn)科品牌開(kāi)發(fā)大社區(qū)項(xiàng)目，自身包含幼兒園、集中大型商業(yè)，社區(qū)內(nèi)可完全實(shí)現(xiàn)便利生活。劣勢(shì)生活配套缺乏：社區(qū)氛圍還未形成，生活配套極為缺乏。噪音灰塵污染嚴(yán)重：項(xiàng)目緊靠丹平快速（主線雙向六車道，輔道雙向四車道），噪音大，塵土飛揚(yáng)。交通暫不方便：離地鐵站較遠(yuǎn)，坐車不方便。機(jī)會(huì)片區(qū)規(guī)劃利好重重，前景無(wú)限：施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點(diǎn)落實(shí)及完善配套設(shè)施，改善城市環(huán)境?；緵](méi)有同質(zhì)的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤威脅房產(chǎn)新政影響：限購(gòu)令一定程度上抑制了部分需求，影響項(xiàng)目的銷售項(xiàng)目整體戶型配比及銷售狀況戶型A戶型·翠堤125.00㎡B戶型·御翠160.00㎡C戶型·麗蔭88.00㎡76.00㎡戶型套數(shù)162套54套189套27套戶型比例37.5%12.5%43.8%6.2%銷售情況37套11套77套0套項(xiàng)目整體概況基礎(chǔ)分析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)專業(yè)化分析項(xiàng)目市場(chǎng)策略精細(xì)化分析項(xiàng)目配套分析項(xiàng)目建筑立面分析項(xiàng)目園林景觀分析項(xiàng)目產(chǎn)品戶型具象分析項(xiàng)目樣板間圖片鑒賞2項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)專業(yè)化分析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)專業(yè)化分析入則寧?kù)o出則繁華項(xiàng)目配套分析商業(yè)：暫時(shí)不完善，要等到2013年交房時(shí)，才能引進(jìn)商業(yè)，項(xiàng)目規(guī)劃3.5萬(wàn)平米大型商業(yè)、周邊有萬(wàn)福佳超市等多個(gè)超市、商場(chǎng)、郵局、銀行等生活配套齊全；教育：項(xiàng)目近鄰樟樹布小學(xué)（區(qū)一級(jí)），附近有沙灣實(shí)驗(yàn)學(xué)校（市一級(jí)）、沙西小學(xué)（市一級(jí)）；醫(yī)療：南嶺人民醫(yī)院（一甲）、沙灣醫(yī)院、數(shù)家診所和社區(qū)健康中心。內(nèi)部籃球場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、公園

在建筑風(fēng)格上，本項(xiàng)目萃取ArtDeco風(fēng)情精華，配合簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代設(shè)計(jì)線條，貫穿于建筑規(guī)劃乃至景觀小品細(xì)部各個(gè)環(huán)節(jié)。形成一體化的景觀環(huán)境品質(zhì)，精心設(shè)計(jì)的符號(hào)化裝飾細(xì)節(jié)，更具人文風(fēng)情與奢華氛圍。建筑立面園林景觀圖片在城市的繁花深處，帶你回歸寧?kù)o自然。產(chǎn)品戶型具象分析萬(wàn)科公園里A戶型翠堤3室2廳1衛(wèi)125.00㎡（A戶型·翠堤）萬(wàn)科公園里C戶型麗蔭2室2廳1衛(wèi)88.00㎡（C戶型·麗蔭）萬(wàn)科公園里B戶型御翠3室2廳2衛(wèi)160.00㎡（B戶型·御翠）

項(xiàng)目樣板間鑒賞歐式精裝

演繹古典浪漫項(xiàng)目整體概況基礎(chǔ)分析項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)專業(yè)化分析項(xiàng)目市場(chǎng)策略精細(xì)化分析項(xiàng)目宏觀政策前提項(xiàng)目形象策略項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)線包裝策略項(xiàng)目營(yíng)銷策略3項(xiàng)目市場(chǎng)策略精細(xì)化分析項(xiàng)目市場(chǎng)策略精細(xì)化分析坐擁一湖三山四公園深圳樓市低迷中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，10月1日至7日檢測(cè)的20個(gè)城市，其中16個(gè)成交量同比下跌，8個(gè)城市成交量跌幅在50%以上，其中，深圳同比跌幅最大，達(dá)90.26%。深圳市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院文件精神堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的補(bǔ)充通知，在本市暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策，要求嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行

2011年10月8日中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道：國(guó)辦要求落實(shí)保障房支持政策加大信貸及政府投入

2011年是中國(guó)政府下大力氣對(duì)樓市進(jìn)行全面調(diào)控的年份。所有一線城市都進(jìn)行了限購(gòu)的政策，深圳更是出臺(tái)政策要求下半年樓價(jià)零增長(zhǎng)！銀行則對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了嚴(yán)控措施……一切的跡象表明，樓市已經(jīng)進(jìn)入了價(jià)格下調(diào)的非常時(shí)期。項(xiàng)目宏觀政策前提為何此時(shí)開(kāi)盤？逆市熱銷——至于你信不信，公園里告訴你！

2011年9月23日早，萬(wàn)科發(fā)布入市消息，歐式精裝限價(jià)16000元/平起，現(xiàn)場(chǎng)還將享受4重優(yōu)惠，這其中也看的出萬(wàn)科的銷售誠(chéng)意，與之前口徑“參照荔山公館23000左右”的定價(jià)相比，這大概超出諸多置業(yè)者的預(yù)料。公園里所處的片區(qū)不得不說(shuō)是個(gè)價(jià)格洼地，而再加上限價(jià)政策，公園里此次的入市價(jià)格，對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)，實(shí)屬優(yōu)惠。非常時(shí)期的樓市整體氛圍是十分悲觀的，甚至有開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始深挖洞廣積糧備戰(zhàn)備荒過(guò)嚴(yán)冬了。哲學(xué)家們說(shuō)，任何事物都要辯證地看待，頹市之下也一樣是有熱銷樓盤的。在世道不好的境況下如何賣樓，正是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力和品牌的時(shí)候！好的產(chǎn)品一樣有市場(chǎng)，優(yōu)秀的服務(wù)和品牌同樣是會(huì)受到消費(fèi)者青睞。項(xiàng)目營(yíng)銷策略

：總體銷售指導(dǎo)思想：限購(gòu)來(lái)了，樓市已進(jìn)入了價(jià)格下調(diào)的非常時(shí)期，逆市銷售，搶占市場(chǎng)先機(jī)，積極研究應(yīng)對(duì)策略，尋求突破。活動(dòng)造勢(shì)：在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行抽號(hào)選房，由于陸陸續(xù)續(xù)現(xiàn)場(chǎng)人員離開(kāi)看房，主持人現(xiàn)場(chǎng)渲染緊張氣氛，（房源不足）導(dǎo)致客戶紛紛搶購(gòu)軟性廣告：國(guó)慶期間精品房源發(fā)售，更有國(guó)慶5重大禮，不容錯(cuò)失的購(gòu)房良機(jī)！項(xiàng)目形象策略項(xiàng)目總體的形象定位為“全公園型住區(qū)”主打城市生活稀缺的綠色公園生態(tài)。城市綠色資源的稀缺人們對(duì)高尚生態(tài)居住區(qū)的向往而項(xiàng)目也未曾離開(kāi)公園里……項(xiàng)目位置12345671營(yíng)銷中心4健身中心57綠化籃球場(chǎng)大廳會(huì)客區(qū)通向項(xiàng)目大廳，由于沒(méi)有完工，上面用板子遮住了樣板房客廳