2023年中山電大《資產(chǎn)評估》第2次形成性考核作業(yè)

中山電大《資產(chǎn)評估》第２次形成性考核作業(yè)單項選擇題:第1題:國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限按不同用途予以規(guī)定，其中居住用的最高年限為()。A、40年B、5０年Ｃ、7０年D、80年答案:C第２題：下列成新率計算式中,不對的的是()。A、Ａ.成新率＝設(shè)備的尚可使用年際÷(設(shè)備的已使用年限+設(shè)備的尚可使用年限)B、成新率＝(設(shè)備的總使用年限－設(shè)備的己使用年限)÷設(shè)備的總使用年限×C、成新率＝設(shè)備的已使用年限÷(設(shè)備的己使用年限+設(shè)備的尚可使用年限)×D、成新率=1-有形損耗率答案：C第３題:基礎(chǔ)設(shè)施配套“三通一平”是指()。A、通水、通路、通電、平整地面B、通水、通路、通氣、平整地面C、通水、通訊、通氣、平整地面D、通水、通路、通熱、平整地面答案:A第4題:某宗土地１000㎡,國家規(guī)定容積率為5，建筑密度為0.６,下列建設(shè)方案中哪個可行()。A、建筑物地面-原建筑面積為８00㎡，總建筑面積為４０00㎡Ｂ、建筑物地面-原建筑面積為5００㎡，總建筑面積為6000㎡C、建筑物地面-原建筑面積為600㎡,總建筑面積為48０0㎡D、建筑物地面-原建筑面積為400㎡,總建筑面積為1200㎡答案:C第5題：某被評估資產(chǎn)1993年購建，賬面價值為５０萬元，2０2３年進行評估，己知199３年與2023年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為120％與１７0%,則被評估資產(chǎn)重置全價為()。A、５0萬元Ｂ、8５萬元C、３5.2９萬元Ｄ、70．83萬元答案：D第6題:某待評估公司未來3年的預(yù)期收益分別為10萬元、25萬元和３2萬元,根據(jù)公司實際情況推斷,從第4年開始，公司的年預(yù)期收益額將在第3年的水平上以3％的增長率保持增長，假定折現(xiàn)率為11%，則該公司的評估值最接近于()萬元。A、34５.17B、372.5Ｃ、384.7D、39５.6答案:A第7題:某宗土地２０23平方米，土地上建一幢1０層的賓館，賓館首層面積為1200平方米,第2層至第10層每層建筑面積為１０0０平方米，則由此計算出的建筑容積率為()。A、0.6Ｂ、５．1C、2D、６答案：B第8題:由于外部環(huán)境而不是資產(chǎn)自身或內(nèi)部因素所引起的達不到原有設(shè)計獲利能力而導(dǎo)致的貶值,是().A、實體性貶值B、功能性貶值C、經(jīng)濟性貶值D、非評估考慮因素答案：Ｃ第9題:某宗地取得費用和開發(fā)費用３00元/㎡,當(dāng)時銀行一年期貸款利率9%，二年期貸款利率10%，三年期貸款利率11%,開發(fā)周期為三年，第一年投資占總投資1/２,第二、三年投資各占投資１／4，則該土地每平方米應(yīng)承擔(dān)利息為（).A、51.75元B、３0.75元Ｃ、９9元D、71.25元答案：Ａ第10題：某磚混結(jié)構(gòu)住宅宅基地200平方米，建筑面積12０平方米,月租金3０00元,土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為80００元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為1200元／平方米，建筑物的年純收益為（)Ａ、86００B、８800C、9000D、120２3答案：Ｂ判斷題：第1題:假如評估對象的的用途不合理，且又無改選的價值,應(yīng)按拆除重新運用為評估前提。(對)第2題:地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格稱為交易底價。(錯)第3題:由現(xiàn)行市場價法估價得到的價格稱為比準(zhǔn)價格。(對）第４題:路線估價法合用于單個宗地的評估，而大片土地的評估則應(yīng)采用收益現(xiàn)值法、現(xiàn)行市價法或重置成本法。(錯)第5題:對于大型、價高的建筑物的評估,一般可采用價格指數(shù)調(diào)整法。（錯）第6題:對建筑物進行評估時，只有存在未來收益的建筑物才干采用殘余估價法。（對）第７題:模擬土地按最優(yōu)運用原則開發(fā),按獲取銷售收入扣除開發(fā)成本、利潤后的余額來推算擬定待估土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估方法稱為重置成本法。(錯）第8題:市場類比法的前提條件是具有健全的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)易市場和較廣泛的可供參考公司整體資產(chǎn)交易資料。（對)第９題：對負債的評估重要是防止公司高估債務(wù)。(錯）第10題：某公司擁有一棟房產(chǎn),即可用于公寓，又可用于辦公樓。若由于該房產(chǎn)位于某大學(xué)附近,用作學(xué)生公寓比用作辦公樓合算，則評估時應(yīng)按辦公樓評估。(錯）多項選擇題：第1題:設(shè)備成新率的估測通常采用()進行.A、使用年限法B、修復(fù)法C、觀測法D、功能價值法E、記錄分析法答案：ABC第2題:對住宅用地價格有影響的重要區(qū)域因素是()。Ａ、建筑高度B、位置C、公共設(shè)施高度D、土地形狀E、規(guī)模答案:ＢＣ第3題:成本法的優(yōu)點是()。Ａ、比較充足考慮資產(chǎn)的損耗B、工作量較小C、有助于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估D、有助于公司投資資產(chǎn)保值E、便于計算經(jīng)濟性貶值答案:ＡCＤ第４題：運用現(xiàn)行市價法評估地上建筑物時，選擇的參照物應(yīng)當(dāng)有（)方面與待估資產(chǎn)大體相同。Ａ、外觀B、結(jié)構(gòu)C、用途D、坐落位置Ｅ、建造時間答案：BC第5題:價格指數(shù)法合用于()設(shè)備重置成本的估測。A、無賬面原值的B、無現(xiàn)行購置價的Ｃ、無財務(wù)核算資料的D、無參照物的E、無維護費用資料的答案:BD第６題:下面公式中,對的的是(）.A、樓面地價=土地總價格÷容積率B、樓面地價=土地單價÷容積率C、容積率＝建筑物面積÷建筑占地面積×1０0%Ｄ、容積率＝建筑物面積×建筑占地面積×100%Ｅ、建筑物面積=建筑物占地面積×容積率答案:BCE第7題:引起建筑物功能性貶值的因素重要有().A、政策變化B、使用強度不夠C、市場不景氣D、用途不合理E、商業(yè)環(huán)境變化答案:BD第８題:構(gòu)成折現(xiàn)率的因素涉及()。A、超額收益率B、無風(fēng)險利率C、通貨膨脹率D、風(fēng)險報酬率E、答案:BCD第9題:設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為（)。A、超額投資成本B、超額營運成本Ｃ、超額重置成本Ｄ、超額更新成本Ｅ、超額維護成本答案:AB第10題:用重置成本法評估地價時，涉及的因素有（)。Ａ、土地取得費用B、土地開發(fā)費C、利潤D、利息E、土地收益答案:ＡBCD第1１題:合用于收益現(xiàn)值法評估的不動產(chǎn)有（).A、商場Ｂ、寫字樓C、旅館Ｄ、政府機關(guān)大樓E、公寓答案：AＢCE第１2題：難以運用現(xiàn)行市價法評估的不動產(chǎn)有()．A、圖書館B、體育館Ｃ、學(xué)校教學(xué)用地D、公寓用地Ｅ、寫字樓用地答案：ＡBC第13題:房地產(chǎn)分離評估、綜合計價的因素是(）。A、房產(chǎn)與地產(chǎn)價格的性質(zhì)不同B、土地會折舊，而房屋則不存在折舊問題C、房屋會折舊，而土地則不存在折舊問題Ｄ、土地重要受其建筑質(zhì)量和環(huán)境因素的影響Ｅ、土地重要受市場供求因素及位置、面積、形狀的影響答案：ADE第14題：由政府直接制定并公布的地價為（）。A、基準(zhǔn)地價B、標(biāo)定地價C、交易底價D、市場交易價Ｅ、課稅價格答案:ＡE第1５題:建筑物重置成本的估計方法有()。A、重編預(yù)算法B、預(yù)決算調(diào)整C、路線估價法D、價格指數(shù)調(diào)整法Ｅ、預(yù)期開發(fā)法答案:ABD案例分析題:第1題:某公司擁有一項地產(chǎn),未來第一年的純收益(鈔票流量)為20萬元,預(yù)計以后各年的純收益會按2%的遞增比率增長。該地產(chǎn)的折現(xiàn)率為1０％，土地使用權(quán)出讓年限為40年，評估時已使用5年。規(guī)定：(1)什么是收益現(xiàn)值法?其合用的條件是什么?（9分)（２)評估該地產(chǎn)現(xiàn)時價值。(6分）(F/P,2％,35）=1.9999;(P/F,10%,3５)=0.0３5６答：（１）收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以擬定被評估資產(chǎn)資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。其使用條件是:1、被評估資產(chǎn)必須是經(jīng)營性資產(chǎn),并且具有繼續(xù)經(jīng)營的能力并不斷獲得收益，公司的非經(jīng)營性資產(chǎn)都不能采用收益現(xiàn)值法評估；2、被評估資產(chǎn)在繼續(xù)經(jīng)營中的收益可以并且必須用貨幣金額來表達；3、影響被評估資產(chǎn)未來經(jīng)營風(fēng)險的各種因素可以轉(zhuǎn)化為數(shù)據(jù)加以計算,具體體現(xiàn)在折現(xiàn)率和資本化率中。（２）評估價值=２0/(10%－2%）＊[1－(Ｆ/P，2%,35）/（P/F,1０%,3５）]=２32.21萬元第2題：某公司欲以一塊待開發(fā)的熟地對甲公司投資,面積１000㎡,允許用途為商住混合，允許容積率為7，覆蓋率≤50%，土地使用年限為50年，評估基準(zhǔn)日為2023年8月1日。經(jīng)評估人員調(diào)查分析和根據(jù)規(guī)劃規(guī)定，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容積率7設(shè)計,建筑面積7000㎡,14層，每層５00㎡,1~２層為商鋪,3~１4層為住宅。預(yù)計建設(shè)期為2年,第一年投入總建筑費用的６0％，次年投入4０%的總建筑費用?？偨ㄖM用預(yù)計500萬元，所有從銀行借入,利息率為1０%。專業(yè)費用預(yù)計為總建筑費用的6%，利潤率為20％，租售費用及稅金綜合為售樓價的5%。假定大樓建成后即可所有售出，預(yù)計售價為：商鋪4000元/㎡,住宅202３㎡,折現(xiàn)率為１０%。注:投資利潤=(地價＋總建筑費用+專業(yè)費用)×20%規(guī)定:(1）房地產(chǎn)的評估為什么要用房地分評、綜合計價?有什么依據(jù)？(4分）（2)若采用折現(xiàn)方法時,向銀行借款的利息應(yīng)否計入評估價格,為什么?(３分）(３運用折現(xiàn)方法，以預(yù)期開發(fā)法對該待開發(fā)的熟地進行評估,計算其熟地評估價值.(16分）(4）若某公司與甲公司均批準(zhǔn)以評估結(jié)果確認土地價值,請分別為這兩個公司編制會計分錄．(設(shè)某公司原土地使用權(quán)賬面價值為３00萬元.)(2分）提醒:第一年投入,視為年中投入,故n=0.5;次年投入,視為年中投入,故n=1．５。答：（1）1、房產(chǎn)和地產(chǎn)價格的性質(zhì)不同,房屋價格是房屋這種商品價格的貨幣體現(xiàn)，而土地不是商品，其價格是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易價格;２、房屋會折舊,甚至毀損,價格越來越低,而土地則不存在折舊問題,反而會隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展而升值;3、影響房產(chǎn)的地產(chǎn)評估價格的因素不盡相同，土地受市場供求因素及位置、面積、形狀的影響較大,而房產(chǎn)重要受其建筑質(zhì)量和環(huán)境因素的影響。這些都導(dǎo)致了評估房產(chǎn)和地產(chǎn)是須采用不同的方法和程序,因此，兩者要分離評估。綜合計價是由于地價是房價的基礎(chǔ)，是構(gòu)成房價的重要因素,最終通過房價來實現(xiàn)。（2)若采用折現(xiàn)方法時，向銀行借款的利息不用計入評估價格,這是由于擬定折現(xiàn)率時已考慮利息因素，不能反復(fù)計算。（3）預(yù)期開發(fā)法進行評估總收入=４00０*100０*[１／（１+10%)^2]+202３*60００*[1/（1+10%)＾２]=1３22４0００元總建筑費用=５000000*60％*[１/（1+10%）^0.5]+500０000*40％＊[１／(1+10％）^１.5］＝45939５6.11元專業(yè)費用=４5939５６.１1*6%=2756３7.3７元租金費用及稅金=１３22４０0０*5%＝661200元投資利潤＝（地價+總建筑費＋專業(yè)費用)＊20%=地價*20%+（45939５6．11+27５63７．３7)*2０%＝地價*２0%＋9739１8.７０地