信業(yè)-昆明農科院神州天宇項目投資基金簡介

信業(yè)-昆明農科院神州天宇項目投資基金簡介二零一三年一月目錄第一章基金概述第三章項目概述第四章融資主體第二章浙金信托介紹目錄第一章基金概述1.1基金要點1.2項目優(yōu)勢1.3基金優(yōu)勢第二章浙金信托介紹第四章融資主體第三章項目概述1.1基金要點基金交易結構圖云南農科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(項目公司)項目開發(fā)支付土地款及后期建設GP有限合伙基金信業(yè)基金云南省農科院云南信天投資有限公司持股49%持股51%持股52%持股48%中信證券發(fā)行浙金信托信托計劃云南神州天宇置業(yè)有限公司金石投資LP銀行委貸(1)信天持有49%項目公司股權質押(2)土地抵押，抵押率36%(3)神州天宇無限連帶責任擔保(4)實際控制人無限連帶責任擔保(1)項目公司表決權信天投資：農科院=51%：49%(2)項目公司收益權：信天投資：農科院=70%：30%41.1基金要點基金要素基金名稱信業(yè)-昆明農科院神州天宇項目投資基金普通合伙人信業(yè)基金控股全資子公司有限合伙人【浙金·尚明投資基金I號集合資金】信托計劃，信托規(guī)模8億元，分兩次發(fā)行基金規(guī)模8億元，分兩次投入放款安排1獲取土地成交確認書后，先放款4億元用于繳納土地出讓金，辦理土地證2獲得土地證后，辦理抵押登記，再放款剩余4億元投資期限24個月，基金滿18個月后可選擇提前還款投資方式債權資金用途信天投資經(jīng)營性資金需求，對項目公司借款，項目開發(fā)建設還款來源項目銷售回款增信措施1土地抵押，融資規(guī)模8億元，土地評估價值22.4億元，抵押率約為36%2信天投資持有項目公司49%股權階段性質押3云南神州天宇對該筆融資提供無限連帶責任擔保4實際控制人提供無限連帶責任擔保監(jiān)管措施1委派董事；委派財務經(jīng)理，對項目資金支出監(jiān)管2設立銷售回款保證金賬戶，用于歸集項目銷售資金51.2項目優(yōu)勢監(jiān)管措施管理層監(jiān)管(1)指派財務經(jīng)理，掌管公司財務章、項目證照等；資金支出監(jiān)管：(1)確定詳細項目商業(yè)計劃書，包括項目開發(fā)進度、資金支出計劃、合同管理等，監(jiān)管項目商業(yè)計劃書及實際項目開發(fā)進度是否一致；(2)財務經(jīng)理對所有的資金支出進行簽字確認，確認本次融資資金只能用于本項目土地款繳納及后續(xù)開發(fā)建設；(3)超出預算內的資金支出，項目公司需要重新作出說明，對基金進行匯報。6資金收入監(jiān)管：(1)對項目銷售速度及銷售價格進行跟進，并有知情權，農天宇積極配合；(2)設立保證金賬戶，保證金賬戶中的資金余額加上已經(jīng)支付的借款利息在投資期滿18個月、22個月、23個月，應達到投資本金及預期收益之和的50%、80%和100%；(3)保障金賬戶資金如不足，則在一定期限內，云天宇與農天宇給予補足；如沒有補足，則需強制干預銷售，保障資金安全。項目監(jiān)管：(1)根據(jù)項目商業(yè)計劃書所列工程進度進行跟進，特別是主要節(jié)點，如土地證的獲取、其他三證的辦理及預售證的辦理時間等；如果項目開發(fā)明顯異于商業(yè)計劃書，則需要農天宇作出相應說明，財務經(jīng)理上報基金；(2)基金有權聘請第三方機構對項目的投入、開發(fā)進度等進行審查、評估，農天宇給予積極配合，相關費用由項目公司承擔。1.2項目優(yōu)勢監(jiān)管措施71.3基金優(yōu)勢基金優(yōu)勢第一，項目還款來源充分，市場抗壓能力強。項目總銷售收入近110億元，凈利潤29億元。本項目融資規(guī)模僅為8億元，未來安全系數(shù)非常高，即使降價35%，依然可以歸還本次融資金額，并完成項目開發(fā)。第二，抵押物充足。項目土地價值22.4億元，融資規(guī)模8億元，抵押率36%。第三，項目公司股東實力較強。股東一，信天投資由云南神州天宇與金石投資共同處在成立；股東二，云南省農科院，原土地持有者，保證項目一級開發(fā)順利進行。第四，基金管理人經(jīng)驗豐富。信業(yè)基金作為中信證券的重要投資平臺，目前資產(chǎn)管理規(guī)模已達到25億元，信業(yè)基金團隊具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。81.2項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢第一，項目土地成本較低。項目通過城中村改造的一二級聯(lián)動模式鎖定了較低的土地價格，本項目約為434萬/畝，周邊土地價格約為900萬/畝；本項目按照可售地上物業(yè)面積計算，樓板地價約為3190元/平方米，相比項目平均銷售價格(可售物業(yè))為15550元/平方米，土地成本占比為20%，土地成本較低，存在較好的利潤空間。第二，項目占用資金規(guī)模小，后續(xù)資金壓力不大。本項目為一二級聯(lián)動開發(fā)，可以通過多次與政府間的繳納、返還方式，通過8億元反復操作獲得土地證。同時，土地總成本為22.4億元，其中政府認定的土地一級開發(fā)交易底價為16億元，剩余6.4億元為在進行二級開發(fā)時需要進行支付的相應成本，如相應代建成本、契稅等（該部分計入整體土地成本），其中最關鍵的是截至成功辦理土地證時，項目將共投入約18億元，足以完成一級開發(fā)，同時保證項目啟動，所以前期占用資金規(guī)模小，后續(xù)資金壓力不大。91.2項目優(yōu)勢項目優(yōu)勢第三，政府政策支持。本項目為一二級聯(lián)動開發(fā)的城中村改造項目，獲得政府大力支持，在未獲得土地的情況下，邊拆遷，邊建設。很好的保證了項目的開發(fā)進度，利于項目后續(xù)銷售，快速回籠資金。第四，項目產(chǎn)品定位準確。本項目定位于都市T臺上的未來城——城市主軸線北京路+盤龍區(qū)北部山水新城。是城市型、山水景觀、高品質生活區(qū)?？蛻魜碓从诒笔袇^(qū)和中心區(qū)，高層多層首置首改，類別墅再改終極。第五，項目投資價值巨大，市場抗壓能力強。綜合項目基本情況及市場條件，預計本項銷售收入近110億元，利潤總額為38億元，凈利潤29億元，項目投資價值巨大。當價格降低35%的情況下，項目依然可以歸還借款并完成開發(fā)，可實現(xiàn)銷售收入約73億元，項目抗壓能力較好第六，項目公司具有較好的開發(fā)經(jīng)驗。項目開發(fā)的實際主體為信天投資，其股東為云天宇與金石投資，云天宇在房地產(chǎn)開發(fā)領域具有非常的經(jīng)驗，可以很好的保證項目的未來運作。10目錄第一章基金概述第二章浙金信托介紹2.1公司簡介2.2組織結構2.3股東背景2.4業(yè)務范圍2.5主要特色第四章融資主體第三章項目概述浙商金匯信托股份有限公司(“浙金信托”)是一家由浙江省國際貿易集團有限公司(“國貿集團”)和中國國際金融有限公司（“中金公司”）共同發(fā)起，由國貿集團、中金公司、傳化集團有限公司（“傳化集團”）共同出資設立的提供全方位金融服務的信托公司。注冊資本5億元人民幣浙金信托于2011年6月14日經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(‘中國銀監(jiān)會’)批準開業(yè)，2011年6月27日領取了中國銀監(jiān)會浙江銀監(jiān)局頒發(fā)的金融行業(yè)許可證[No.00439361]，2011年7月7日領取了浙江工商行政管理局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。浙金信托的獲批開業(yè)開創(chuàng)了國內投資銀行入股信托公司的先例國貿集團和傳化集團分別代表浙江省內國有企業(yè)和民營經(jīng)濟，將發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，為浙金信托尋求項目機會；中金公司則憑借金融行業(yè)的經(jīng)驗和品牌聲譽、發(fā)揮金融創(chuàng)新能力，幫助浙金信托打造高端品牌，培養(yǎng)專業(yè)團隊浙金信托將憑借專業(yè)能力、借助股東資源，積極有效拓展業(yè)務，在證券市場投資、結構性產(chǎn)品、私募股權投資等領域建立主動管理能力，盡快確立品牌優(yōu)勢，通過為高端個人客戶提供全面財富管理服務，滿足浙江和全國日益增長的私人理財需求，充分發(fā)揮信托公司作為資金媒介的作用截至2012年底，以來公司已成功發(fā)起設立信托項目30個，累計管理信托資金120億元，存續(xù)項目規(guī)模102億

2.1公司簡介1235%9%浙金信托信托業(yè)務部銷售交易部資本投資部運營管理部法律合規(guī)部內部審計部風險管理部綜合辦公室人力資源部計劃財務部財務總監(jiān)CFO運營總監(jiān)COO總經(jīng)理CEO風險總監(jiān)CRO國貿集團中金公司傳化集團56%2.2組織結構13中國國際金融有限公司（“中金公司”）成立于1995年，是由國內外著名金融機構和公司基于戰(zhàn)略合作關系共同投資組建的中國第一家中外合資投資銀行，注冊資本1.25億美元。中金公司股東分別是中央?yún)R金投資有限責任公司、新加坡政府投資公司、TPG集團、KKR集團（KohlbergKravisRoberts&Co.）、中國投資擔保有限公司、名力集團控股有限公司、大東方人壽保險有限公司中金公司致力于為國內外機構及個人客戶提供提供符合國際標準的投資銀行、資本市場、機構及個人證券銷售和交易、固定收益、資產(chǎn)管理、直接投資、個人財富管理以及研究服務- 深厚的中國市場經(jīng)驗：中金公司在中國的電信、電力、交通運輸、石油天然氣、石化、金屬、采礦和金融等重要領域積累了豐富和深入的行業(yè)知識，并針對中國市場的特點開發(fā)出了一系列金融創(chuàng)新產(chǎn)品與服務。深厚的中國市場經(jīng)驗是中金公司為客戶提供全方位國內資本市場服務的根基- 獨特的國際視角：中金公司擁有豐富的國際資本市場經(jīng)驗和廣泛的國際支持網(wǎng)絡。根據(jù)國內外客戶的不同需求，在深入分析行業(yè)和市場的基礎上，為客戶提供高質量的、先進的金融產(chǎn)品和服務，協(xié)助客戶借助中金公司這一連接國內和國際資本市場的橋梁，實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標-

豐富的項目執(zhí)行經(jīng)驗：中金公司成功完成了數(shù)十個大型國內和國際融資項目，為客戶進入國內外資本市場提供了強有力的支持。項目執(zhí)行過程中，中金公司與投資者及各類大型中介機構開展了廣泛的合作，提高了中金公司協(xié)調和管理大型項目，特別是大型跨境項目的能力，使中金公司成功完成了眾多復雜的、里程碑式的資本市場運作項目- 卓越的專業(yè)人員團隊：中金公司匯聚了一批具有高水準的職業(yè)操守、卓越的創(chuàng)新精神、出眾的業(yè)務能力以及成熟的項目執(zhí)行經(jīng)驗的職業(yè)團隊。團隊十分重視與客戶建立相互信任和發(fā)展長期合作關系，致力于提供全面的金融服務和技術支持，協(xié)助客戶實現(xiàn)投資與發(fā)展的戰(zhàn)略目標2.3股東背景——中金公司142.3股東背景——中金公司15浙江省國際貿易集團有限公司（“國貿集團”）

成立于2008年，是由浙江省省政府投資設立的國有獨資公司。注冊資本金9.8億元，來源為原榮大、中大、東方三家集團。國貿集團經(jīng)營范圍涉及對外貿易、經(jīng)濟合作、房地產(chǎn)、實業(yè)投資、貿易服務、金融證券。集團與世界上213個國家和地區(qū)的知名客商建立了廣泛和穩(wěn)定的貿易合作關系，經(jīng)營出口商品達210個大類

集團擁有二級控股子公司18家，有國有資產(chǎn)覆蓋的各級公司140家。控股子公司中一家為上市公司浙江東方集團股份有限公司（證券代碼：600120）。比較有影響的子公司主要有：浙江省土產(chǎn)畜產(chǎn)進出口集團有限公司、浙江省醫(yī)藥保健品進出口有限公司、浙江省糧油進出口股份有限公司、浙江省紡織進出口集團有限公司、浙江省化工進出口有限公司、浙江省五金礦產(chǎn)進出口有限公司、浙江中大技術集團有限公司、浙江大地期貨經(jīng)紀有限公司等2010年底，公司在崗職工14000多人2010年集團實現(xiàn)銷售收入凈額349.13億元，同比增長15.96%,實現(xiàn)利潤總額14.26億元，增長44.77%在2010年發(fā)布的中國企業(yè)家聯(lián)合會500強企業(yè)排名中位居第211名；500強服務業(yè)排名中位居第71為；地方性國有外貿企業(yè)位居前兩位2.3股東背景——國貿集團16傳化集團有限公司（“傳化集團”）成立于1986年，是一家多元化民營企業(yè)集團。集團主要事業(yè)包括化工、物流、農業(yè)、科技城、投資等五大事業(yè)領域傳化集團位列“中國企業(yè)500強”、“中國民營企業(yè)500強”、“中國最具價值品牌500強”2010年，集團擁有員工7400多名2010年集團實現(xiàn)工業(yè)和服務業(yè)總收入145.8億元、利潤8.76億元、上繳稅金6.6億元傳化集團堅持“開拓進取、永不滿足”的企業(yè)精神，立足于具有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)領域，并通過創(chuàng)造充滿活力的創(chuàng)新企業(yè)，為員工和客戶建設共同發(fā)展的事業(yè)平臺，致力于成為推動社會和諧發(fā)展的重要力量2.3股東背景——傳化集團17二級市場投資企業(yè)融資服務業(yè)務內容：利用股東的資源優(yōu)勢，與省內外企業(yè)建立廣泛合作，利用信托靈活性為省內外客戶設計結構性融資產(chǎn)品業(yè)務特點：股權、債權、混合型融資業(yè)務優(yōu)勢：充分利用企業(yè)各類資產(chǎn)作為融資增信工具，方式靈活，效率高，成本合理基金投募服務業(yè)務內容：挖掘浙江當?shù)刭Y源，發(fā)現(xiàn)具有增值潛力的公司，向PE機構推薦優(yōu)質項目；在信托業(yè)務開展過程中，利用客戶投資需求，幫助PE機構募集資金業(yè)務特點：投資、融資雙向服務業(yè)務優(yōu)勢：對接浙江省內豐富資金儲備，服務國內優(yōu)秀PE機構業(yè)務內容：陽光私募、信托的信托（TOT）、股票定向增發(fā)、股票質押融資業(yè)務特點：與股東各部門合作，推出二級市場投資產(chǎn)品，打造差異化競爭優(yōu)勢業(yè)務優(yōu)勢：充分利用股東資源，打造出色的投資業(yè)務業(yè)務布局原則：順應監(jiān)管政策導向，充分利用股東資源優(yōu)勢，優(yōu)先發(fā)展主動性財產(chǎn)管理業(yè)務，重視資本回報率，打造具有獨特競爭優(yōu)勢的業(yè)務能力，樹立高端品牌形象，為浙江經(jīng)濟發(fā)展貢獻力量財務顧問業(yè)務業(yè)務內容：服務于省內企業(yè)的各類資本運作需求，向其他專業(yè)機構推薦項目，并根據(jù)合作單位的要求，對中小企業(yè)項目進行配合，拓展財務顧問服務領域業(yè)務特點：境內、跨境收購兼并業(yè)務優(yōu)勢：充分利用股東的國際網(wǎng)略，發(fā)揮跨境發(fā)展橋梁作用四大業(yè)務板塊2.4業(yè)務范圍18浙江國貿資源省內自發(fā)項目中金公司資源項目資源客戶資源信托直銷銀行客戶中金網(wǎng)絡70人專業(yè)團隊15名信托經(jīng)理5名銷售交易經(jīng)理5億資本金浙金信托堅決秉承回歸信托本源業(yè)務的經(jīng)營理念全面執(zhí)行規(guī)范經(jīng)營條例建立強大風險管理能力，使風險管理真正成為公司的核心競爭力，以具備持續(xù)的盈利能力借鑒股東金融實力，加強管理和研發(fā)建設，形成獨特創(chuàng)新能力利用股東的資源優(yōu)勢，與省內外優(yōu)秀企業(yè)建立廣泛合作打造鮮明的業(yè)務個性，樹立高端品牌形象在主要業(yè)務領域（陽光私募、TOT、結構性融資產(chǎn)品、PE信托、房地產(chǎn)等）打造差異化競爭優(yōu)勢借助中金公司雄厚的專業(yè)能力，借助浙江國貿集團和傳化集團的資源優(yōu)勢，發(fā)揮信托行業(yè)制度優(yōu)勢，積極開發(fā)并實踐結構合理、成本合理的創(chuàng)新性金融產(chǎn)品，全力打造高端金融信托服務，以滿足市場內頂級客戶需求充裕的資本金結合高效有序的扁平化管理與決策機制，為規(guī)模大、質量高的項目提供執(zhí)行力保障科學定位經(jīng)營穩(wěn)健2.5主要特色19目錄第一章基金概述第三章項目概述3.1項目概況3.2市場分析3.3項目定位3.4投資收益第四章融資主體第二章浙金信托介紹本項目位于規(guī)劃中的昆明北部山水新城的核心位置；北部山水新城定位于昆明的城市副中心，是昆明市繼呈貢之后重點打造建設的第二個以區(qū)級行政中心、生態(tài)房地產(chǎn)、生態(tài)文化休閑旅游、科技研發(fā)與高新產(chǎn)業(yè)四大功能為主的綜合新區(qū)；本項四置為，西至盤龍江，東至東大溝，北至農科北路，南至農科南路；本項目距離市中心(青年路/人民路)12公里，距離二環(huán)路8公里；本項目中間有北京路北延伸段穿過，交通方便；從整體上判斷，項目區(qū)位條件優(yōu)越，未來發(fā)展?jié)摿薮?。北部山水新城本項?2KM三環(huán)二環(huán)8KM區(qū)位條件3.1項目概況21基本經(jīng)濟技術指標3.1項目概況本項目凈用地占地34萬平方米；總建筑面積136萬平方米；地上建筑面積101萬平方米，住宅70萬平方米；住宅中，包括為農科院提供的職工住宅24萬平方米(以售價2500元/平方米銷售給農科院)，回遷安置房5萬平方米，市場銷售住宅41萬平方米；本項目以住宅物業(yè)為主，符合整體片區(qū)的發(fā)展趨勢。本項目所在區(qū)域未來打造成為北部山水新城，意在打造成昆明新的宜居片區(qū)。22本項目周邊景觀資源豐富：北側為松華壩水庫、西側為昆明植物園和黑龍?zhí)豆珗@、東南為云南野生動物園；本項目周邊教育資源豐富：3所小學，分別為黑龍?zhí)?、源清龍和龍泉小學；云南農業(yè)大學分布在項目西北側；同時周邊聚集了大量的科學研究所，包括地震工程研究院、林業(yè)科學院、冶金材料研究院等；本項目周邊聚集了一定的醫(yī)療資源：本項目距北倉醫(yī)院步行10分鐘，康復醫(yī)院15分鐘；本項目周邊未來規(guī)劃情況：南面為盤龍區(qū)行政中心，西面為盤龍江生態(tài)綠化帶，東面為盤龍峽生態(tài)景觀帶，北面為長蟲山山景；從現(xiàn)狀及未來發(fā)展判斷，項目非常適合宜居。松華壩水庫植物園、黑龍?zhí)豆珗@云南農業(yè)大學云南野生動物園地震工程研究院、林業(yè)科學院冶金材料研究院本項目周邊配套3.1項目概況23北部山水新城規(guī)劃面積13.14平方公里；著力打造集科技、行政、商務、居住、休閑、生態(tài)為一體的現(xiàn)代化城市示范新城，建設成為盤龍新的經(jīng)濟增長極；2號線地鐵龍泉古街站距離本項目僅10分鐘步行時間，預計2013年初開通運營；該區(qū)域將集得天獨厚的自然資源優(yōu)勢、方便快捷的交通優(yōu)勢、優(yōu)質快速的外部經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢于一體。周邊規(guī)劃3.1項目概況24昆明宏觀經(jīng)濟——聚集云南省購買力昆明整體經(jīng)濟，經(jīng)過2008年發(fā)展速度放緩后，2009-2011年三年均實現(xiàn)快速發(fā)展，其中2011年GDP增速達到14%；今年第一季度GDP實現(xiàn)604億元，在西南片區(qū)省會城市中，高于貴陽、南寧；今年第一解讀GDP增速達到11.2%；2011年昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成626億元，增速為42%；今年1-4個月份實現(xiàn)房地產(chǎn)投資總額211億元，同比增長42.6%，增速達到歷史最高水平；昆明市在經(jīng)歷著快速經(jīng)濟發(fā)展，逐漸成為我國西南經(jīng)濟發(fā)展的重鎮(zhèn)。根據(jù)國家規(guī)劃，昆明即將建設成為面向東南亞、南亞、環(huán)印度洋地區(qū)的國家門戶；即將建設成為跨境人民幣結算中心、新的區(qū)域性金融中心。3.2市場分析252009年，昆明常住人口628人。2010年，昆明常住人口636萬人，比上年末增加8萬人，人口自然增長率5.8‰，城鎮(zhèn)人口比重為63.0%。2011年，昆明常住人口為648.64萬人，比上年末增加4.72萬人，人口自然增長率5.66‰，城鎮(zhèn)人口比重為66.0%。昆明市常住人口中，家庭2099404戶，平均每個家庭戶的人口為2.73人，比2000年第五次全國人口普查的3.05人減少了0.32人。家庭范圍的進一步縮小，反映出昆明人口生育水平的下降以及人們家庭觀念的變化，同時也反映出昆明人民生活質量的提高，居住環(huán)境得到進一步改善。同“五普”相比，昆明市常住人口十年共增加了650918人，增長11.26%。昆明市常住人口中，城鎮(zhèn)人口4116616人，占64%；鄉(xiāng)村人口為2315596人，占36%。同“五普”相比，城鎮(zhèn)人口增加了940236人，鄉(xiāng)村人口減少了289318人。昆明市常住人口的增加一方面是因為昆明的人居環(huán)境比較好，另外一方面也說明昆明市的經(jīng)濟水平在進一步提高，吸引大量外地人涌入昆明，常住昆明。同時，大量的常住人口也加大了住房需求，促使房地產(chǎn)市場的需求進一步擴大。3.2市場分析昆明宏觀經(jīng)濟——人口情況26昆明整體房地產(chǎn)市場2011年昆明商品房成交備案74701套；成交面積621萬㎡；成交金額460億元。與去年增長幅度分別為1%、6%、20%、13%。2011年雖然受到政策調控，但是去化依然穩(wěn)定，且價格小幅上升；今年前6月市場新增供應量420萬平方米，去化220萬平方米；進入5月份以來，供需比有所下降，需求逐漸回暖；今年5月新開盤項目成交均價達到8,588元/平方米，同比增長30%；綜上所述，昆明房地產(chǎn)市場去化速度逐漸增加，處于穩(wěn)步發(fā)展階段。3.2市場分析27昆明整體房地產(chǎn)市場除中心區(qū)外，北市區(qū)新房價格2011年超過南市區(qū)，領跑全市；2011年，在萬科昆明首發(fā)項目“金域緹香”的帶動下，北市區(qū)區(qū)域價值達到新的高度，新房價格增幅達34%；2012年，北市區(qū)房價保持小幅攀升；2-3年中期看來，北市區(qū)擁有除中心區(qū)外最完善的綜合配套，加上項目所在地北部山水新城憑借優(yōu)異的自然環(huán)境將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢。2012年上半年，除市中心區(qū)外，北市區(qū)去化率為各區(qū)最高，推出1652套商品房進一步證明北市區(qū)階段性供應不足的觀點，這也是我們項目的機會點。綜上所述，昆明房地產(chǎn)市場去化速度逐漸增加，處于穩(wěn)步發(fā)展階段。3.2市場分析28北市片區(qū)發(fā)展特點北市區(qū)規(guī)劃為昆明副中心，區(qū)域供應土地有限，開發(fā)以中檔住宅為主；未來供應主要在北京路延長線上；北市區(qū)內以80-90㎡兩房及100--120㎡的三房為主；多層以130-150㎡的三房四房為主；別墅面積在200㎡～400㎡。區(qū)域內主力價格區(qū)間在8000-9500元/㎡，個別精裝修的高層價格在10000元/㎡以上，金域緹香尾盤均價達到13000元/㎡。3.2市場分析整個區(qū)域的首置客戶占了60%以上；主要為昆明市中心的中產(chǎn)階級。龍泉路附近、植物園片區(qū)的各高校師生為置業(yè)主力人群；北京路延長線附近的省國土資源廳、紅云集團、穿金路附近的國家政府單位和國家企業(yè)單位的；這部分客戶也是區(qū)域內改善性客戶的主要構成部分；根據(jù)2011年供應產(chǎn)品的特點來看，北市區(qū)作為昆明主城的副中心，是除中心區(qū)外最早開發(fā)的區(qū)域，是中產(chǎn)主力置業(yè)熱點區(qū)。片區(qū)內高層為主，缺少小高層、多層和別墅物業(yè)。29周邊項目——金域緹香本項目3KM項目位置：北京路延長線昆十中旁物業(yè)類型：普通住宅、高層、小高層主要經(jīng)濟指標：建筑面積：約36.55萬平米占地面積：約157.2畝綠化率:45.3%容積率:2.55裝修標準：1000元/㎡-1500元/㎡車位配比：2461個銷售價格：住宅均價13000元/平方米；商鋪均價30000元/㎡；車位均價15萬/個；去化速度：平均18萬平方米/年(2010年初開始至今，已經(jīng)銷售近95%)；萬科旗下的金域緹香拉升了整體片區(qū)的檔次，同時推進了片區(qū)的市場知名度。3.2市場分析30周邊項目——金域緹香客群以自住為主：北市區(qū)53%中心區(qū)19%其它區(qū)域28%北市區(qū)客戶從事職業(yè)以企事業(yè)普通員工和生意人為主價格變化，經(jīng)過兩年的時間，開盤價格上升了40%。3.2市場分析31周邊土地本項目5KM本項目土地總成本為22.4億元，434萬/畝，樓板地價約為3190元/平方米；項目周邊土地成交價格接近900萬/畝，樓板地價集中在3200-3700元/平方米；本項目土地成本非常貼近市場水平，相對具有一定的價格優(yōu)勢；本項目在獲取土地證后，實際可投入項目的總資金額為18億元，超過政府認定的一級開發(fā)土地掛牌價格，所以可以非常好的保證了項目的土地價值實現(xiàn)22.4億元。3.2市場分析6KM7KM8KM二環(huán)32戰(zhàn)略定位3.3項目定位打造區(qū)域和項目價值產(chǎn)品創(chuàng)新項目的突破點建立昆明高端豪宅板塊地位產(chǎn)品創(chuàng)新成為昆明新生活的倡導者、市場引導者樹立項目價值住宅產(chǎn)品打造豪宅板塊商業(yè)產(chǎn)品借北部山水新城的勢稀缺自然資源占有未來市場升值潛力交通配套價值項目產(chǎn)品價值功能實用率提升性價比生活配套提升生活品質高科技元素的實用增加附加值創(chuàng)新花園式寫字間無線網(wǎng)略覆蓋高效平臺集中體驗式街區(qū)高附加值公寓產(chǎn)品區(qū)域引領者與市場補缺者33整體定位3.3項目定位三大豪宅板塊之一山水中心城城市綜合體滇池板塊世博板塊山水新城板塊坡地豪宅區(qū)級行政中心三大水系貫穿34客戶定位3.3項目定位客戶定位一地塊（首置、首改)客戶類型：首次置業(yè)客戶為主40%-50%、部分首改客戶10%-20%，再次改善客戶5%-10%，退休空巢、投資客3%-5%客戶來源：北市區(qū)地緣客戶50%-60%，中心區(qū)、西市區(qū)外溢客戶15%-20%；地州5%-10%，外省及昆明主城區(qū)內其他片區(qū)投資客戶5%五地塊（首改、再改）客戶類型：首次改善客戶為主40%-50%，再次改善客戶20%-30%，投資客5%-10%客戶來源：北市區(qū)地緣客戶50%-60%，其他區(qū)域城中村拆遷客戶15%-30%，地州、投資5%-10%六、七地塊（再改、終極置業(yè)）客戶類型：再改客戶40%-50%、終極置業(yè)客戶30%-40%、投資客10-15%客戶來源：北市區(qū)地緣客戶30%-40%，中心區(qū)、南市區(qū)25%-35%，地州客戶10-15%三、四地塊（鄰里商業(yè)）客戶類型：SOHO客戶50%-60%自住型客戶，投資客戶40%-50%，居住客戶來源，周邊產(chǎn)業(yè)居住人群，擠出型白領，投資客戶，辦公需求，投資客戶類型：寫字間客戶20%-30%政府相關產(chǎn)業(yè)公司，30-40%勘探貿易型公司，30-40%房地產(chǎn)公司，10-20%創(chuàng)意公司客戶類型：商業(yè)客戶，30-40%品牌商家，30-40%投資，10-20%投資35開發(fā)成本——總開發(fā)成本3.4投資收益項目總成本為71億元；二級開發(fā)中公司管理費可計入項目管理費中；項目為滾動開發(fā)，同時考慮到項目的一級開發(fā)成本可以伴隨二級開發(fā)逐漸投入；項目在獲得土地證后，實際投入為18億元，對本次融資8億元足夠安全保障。36住宅價格集中在8300-22000元/平方米；其中高層住宅價格為8300元/平方米，多層住宅價格為12000元/平方米，低密度疊加住宅價格15000元/平方米，低密度聯(lián)排住宅價格22000元/平方米；本項目周邊在售樓盤，萬科金域緹香高層住宅精裝修售價在13000元/平方米，萬科東白沙潤園項目洋房價格為11000元/平方米，雙拼別墅約為17000-31000元/平方米（該項目明顯較本項目區(qū)位更遠）；本項目的價格定位非常貼近市場，偏向略微保守。銷售收入——不同物業(yè)銷售價格及銷售收入3.4投資收益37本項目主要銷售安排在2013年，其中高層住宅銷售近10萬平方米，以銷售價格8300元/平方米銷售（相對萬科金域緹香產(chǎn)品及13000元/平方米銷售價格，本項目去化速度是市場可以接受的，而且偏向保守）；項目整體銷售安排以價格較低的高層住宅及產(chǎn)品稀缺的疊加住宅為先，隨著社區(qū)的逐漸成熟，進行相應的商業(yè)物業(yè)銷售，項目銷售安排非常合理。銷售收入——去化速度3.4投資收益38本項目總成本71億元，其中土地成本22.4億元；項目總銷售收入近110億元，利潤總額38億元，凈利潤約29億元，投資回報率約40%；項目未來利潤空間非常高。投資損益3.4投資收益39項目價格上升30%時，項目可實現(xiàn)銷售收入140億元，還款時點累計凈現(xiàn)金流超46億元；本次融資還款時間為2014年第四季度，可實現(xiàn)累計現(xiàn)金流28.4億元，是融資本金的3.5倍，安全系數(shù)數(shù)非常高。項目降價35%時，投資收益率接近5%，還款時點依然可實現(xiàn)8億元，依然可實現(xiàn)還款；考慮的項目的銷售價格已經(jīng)略微保守，即使在降價35%的情況下依然可以正常還款及開發(fā)，項目的市場抗壓性非常好。價格敏感性分析3.4投資收益40目錄第一章基金概述第三章項目概述第四章融資主體4.1組織結構4.2公司實力第二章浙金信托介紹云南農科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(項目公司)項目開發(fā)用于支付土地款云南省農科院云南信天投資有限公司49%51%云南神州天宇置業(yè)有限公司金石投資出資2.08億元，持股52%出資1.92億元，持股48%云南農科院神州天宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由農科院與云南信天投資共同出資成立；其中云南信天投資有限公司的股東為金石投資與云南神州天宇置業(yè)有限公司，金石投資持有信天投資48%股權；金石投資間接持有項目股權；神州天宇為中信證券重要戰(zhàn)略合作伙伴；關于項目公司股權約定如下：公司法人代表為袁永忠（為神州天宇實際控制人）；表決權：信天投資：農科院=51%：49%；收益權：信天投資：農科院=70%：30%；董事會席位：信天：農科院=3:2；總經(jīng)理由信天提名，董事長及副總經(jīng)理由農科院提名；財務經(jīng)理及其他高級管理人員有總經(jīng)理提名；項目公司實際控制權在信天投資名下。項目公司4.1組織結構42云南神州天宇4.2公司實力成立于2008年12月，法人代表袁永忠。注冊資本，4000萬元；母公司北京神州天宇投資有限公司，是一家以股權投資為主的投資控股企業(yè)，是華夏西部經(jīng)濟開發(fā)有限公司的三大股東之一，華夏西部經(jīng)濟開發(fā)有限公司是上市公司昆百大集團(000560)的第一大股東；形成“人員專業(yè)化、規(guī)模集團化”，以“房地產(chǎn)一二級聯(lián)動開發(fā)平臺為基礎，以地產(chǎn)金融平臺為輔翼，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、主題地產(chǎn)為戰(zhàn)略高點、以機會區(qū)域為拓展平臺”的多元化、全程化綜合型集團企業(yè)。43北城（中心城區(qū)）9、南城（晉城），昆明滇池國際養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)項目其他區(qū)域：土地運營、房地產(chǎn)開發(fā)、招商引資平臺搭建、大型公益事業(yè)項目的建設及運營1、昆明小哨片區(qū)整體開發(fā)項目2、小廠村城中村改造項目3、羊腸小村城中村改造項目4、桃園村城中村改造項目5、東白沙河地塊項目6、田家地村城中村改造項目7、城市部落苑項目8、云南商業(yè)機械廠改造項目10、仙湖圣境世界民居主題公園旅游休閑度假小鎮(zhèn)云南神州天宇——土地儲備分布4.2公司實力4445云南神州天宇——土地儲備分布開發(fā)業(yè)績：核心管理團隊為原昆百大集團房地產(chǎn)開發(fā)核心團隊，曾成功開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，總開發(fā)量達到150萬㎡，開發(fā)的部分主要項目為：住宅類—昆明百大國際花園