小戶型白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議

鏈生·河城國際-白領(lǐng)公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1目錄1、市場調(diào)研結(jié)果2、整體開發(fā)計(jì)劃背景3、白領(lǐng)公寓目標(biāo)群體描述4、白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議5、首期啟動(dòng)體量6、動(dòng)態(tài)定位7、其他2購房動(dòng)機(jī)：目標(biāo)客群多屬于改善目的購買白領(lǐng)公寓，以自住為主，部分出于投資、出租目的。市場購買力：目標(biāo)客群平均家庭月收入3500元，能承受的平均單價(jià)為2500元/m2，能承受總價(jià)為20萬元；大部分會選擇按揭購房，能承受的首付款平均為5萬元，月供平均為1000元/月。如果能夠?qū)Ω叨耸袌鲞M(jìn)行深入挖掘，目標(biāo)客群可接受單價(jià)可至3000元/m2，總價(jià)可至30萬元?？蛻魧Ξa(chǎn)品的偏好：市場所接受的交房標(biāo)準(zhǔn)主要為清水；他們對片區(qū)規(guī)劃、開發(fā)商信譽(yù)和實(shí)力、價(jià)格、物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、小區(qū)周邊環(huán)境與配套、戶型、交通條件非常關(guān)注；多層和小高層、平層錯(cuò)層房型、兩房和三房、70m2至90m2面積區(qū)間是市場主力；現(xiàn)代建筑、園林綠化是被目標(biāo)客群廣泛接受的?？剐砸蛩兀弘x市區(qū)遠(yuǎn)、區(qū)域不成熟以及交通問題是主要抗性因素。主要特征市調(diào)局限性市調(diào)結(jié)論3戶型交叉分析：（1）從戶型選擇來看，主要選擇的是二室一廳、二室二廳、三室二廳三種戶型，共占總樣本量的69%，每種戶型選擇分別占總樣本量的23%；（2）僅從問卷調(diào)研結(jié)果來看，白領(lǐng)公寓的戶型應(yīng)以二室一廳、二室二廳的戶型為主，二室一廳以51-70平米為宜，二室二廳以71-90為宜。準(zhǔn)確的戶型及面積定位待進(jìn)一步訪談及市場競爭調(diào)研修正。推廣途徑：報(bào)紙雜志、電視、戶外硬廣等傳統(tǒng)方式仍是市場獲取樓盤項(xiàng)目信息的主要途徑。對我項(xiàng)目接受度：決大部分的客戶對我項(xiàng)目持觀望態(tài)度，對我項(xiàng)目感興趣的占有相當(dāng)比例；隨著營銷活動(dòng)的進(jìn)行，客戶對項(xiàng)目的接受度會越來越高。主要特征市調(diào)局限性市調(diào)結(jié)論4市調(diào)結(jié)果-目標(biāo)群體對大環(huán)境配套的需求（僅代表目前金堂市場的青年置業(yè)群體）市調(diào)結(jié)果-目標(biāo)群體對大環(huán)境及社區(qū)主題的需求（僅代表目前金堂市場的青年置業(yè)群體）9、對配套的要求：功能性配套集中在農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)便利店、銀行網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)、餐飲店等。景觀配套對大面積綠化需求較大，其次為運(yùn)動(dòng)健康、大型社區(qū)廣場。主要特征市調(diào)局限性市調(diào)結(jié)論5面積偏好集中在70到90，對大戶型的需求大于對小戶型的需求，戶型集中在兩室兩廳及三室兩廳，受訪者多數(shù)已在城區(qū)購房，為改善型需求或投資需求。

此結(jié)果和白領(lǐng)公寓的客群定位出現(xiàn)了偏差，購房需求多為改善型需求，而戶型和面積偏好更像是傳統(tǒng)住宅類需求。目前居住情況：多數(shù)已在金堂城區(qū)有住房，少量使用單位住房和租房目標(biāo)群體最傾向的戶型結(jié)構(gòu)注：其中一廳指沒有設(shè)置專用的餐廳，客廳和餐廳之間無明顯功能區(qū)劃，由客戶自行決定是否設(shè)置餐廳和位置的產(chǎn)品目標(biāo)群體最傾向的戶型面積主要特征市調(diào)局限性市調(diào)結(jié)論61、本地客戶認(rèn)知帶來的局限性

本地客戶對于白領(lǐng)公寓的認(rèn)知尚不清楚，在此次市調(diào)過程中目標(biāo)群體普遍認(rèn)為白領(lǐng)公寓就是一般的居住樓盤，并無其他特色和主題，以至于對于問卷的選項(xiàng)均按照購買住宅的方式選擇。2、白領(lǐng)公寓的目標(biāo)群體目前尚未形成

結(jié)合此次市場調(diào)查中的入?yún)^(qū)企業(yè)部分，可以得出白領(lǐng)公寓的目標(biāo)群體目前并未形成的結(jié)論，入?yún)^(qū)企業(yè)偏少，而且多數(shù)員工收入偏低，月收入在1000-3000的占大多數(shù)；多數(shù)已在金堂縣城內(nèi)購置了住房，也有部分由單位提供住房。此次調(diào)查結(jié)果更多的反映出銀行系統(tǒng)職員、政府和管委會公務(wù)員的購房偏好，這類人收入高于白領(lǐng)公寓定位的目標(biāo)群體，對產(chǎn)品的選擇偏向于舒適性和大戶型，購房動(dòng)機(jī)多為改善型和投資型。3、本次市調(diào)結(jié)果基本反映的是金堂當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對改善型居住需求的特征，可以作為本項(xiàng)目即將推出的湖景電梯住宅的決策依據(jù)，但白領(lǐng)公寓的仍然具有重要的開發(fā)意義

樣板城白領(lǐng)公寓的開發(fā)目的其一是提出白領(lǐng)公寓的概念，展示成金復(fù)合工業(yè)新城未來將有這樣一類主題建筑；其二立足未來5年，復(fù)合工業(yè)新城崛起帶來的大量來自異地，到我項(xiàng)目工作的中等收入群體。白領(lǐng)公寓的開發(fā)目的是展示未來和引領(lǐng)市場，而非適應(yīng)當(dāng)下的市場。主要特征市調(diào)局限性市調(diào)結(jié)論7目錄1、市場調(diào)研結(jié)果2、整體開發(fā)計(jì)劃背景3、白領(lǐng)公寓目標(biāo)群體描述4、白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議5、首期啟動(dòng)體量6、動(dòng)態(tài)定位7、其他81、2009年12月24日，白領(lǐng)公寓高調(diào)亮相（開盤）。2、2010年1月底，純住宅產(chǎn)品開始排號或內(nèi)部認(rèn)購；2010年5月，結(jié)合春季房產(chǎn)交易會開盤亮相。3、院島別墅先進(jìn)行一段時(shí)間蓄水，將在春節(jié)后展開點(diǎn)對點(diǎn)的推廣銷售，重點(diǎn)面對產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作伙伴。4-1、純住宅產(chǎn)品具有中庭景觀、河景資源等景觀配套，同時(shí)也將貫徹面積贈送的思路，在迎合金堂本地的購房習(xí)慣、符合改善型目的需求的前提下，打造具有眾多賣點(diǎn)的高品質(zhì)產(chǎn)品。4-2、白領(lǐng)公寓作為成金發(fā)展的首期產(chǎn)品，也以鮮明的主題將展示作用發(fā)揮到極致，充分體現(xiàn)我公司的開發(fā)水平。5、至此，特色鮮明，針對不同目標(biāo)群體，承載不同功能的三條產(chǎn)品線形成，明確了展示宣傳和營銷推廣工作的具體方向。整體開發(fā)節(jié)奏9目錄1、市場調(diào)研結(jié)果2、整體開發(fā)計(jì)劃背景3、白領(lǐng)公寓目標(biāo)群體描述4、白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議5、首期啟動(dòng)體量6、動(dòng)態(tài)定位7、其他10所在區(qū)域：（前期）重點(diǎn)針對金堂縣、同時(shí)覆蓋青白江、廣漢等周邊區(qū)縣及我公司員工。

（中后期）針對復(fù)合工業(yè)新城興起帶來的異地駐我項(xiàng)目工作的中等收入人群。職業(yè)構(gòu)成：前期主要以我公司員工為主，兼顧金堂縣政府公務(wù)員、企事業(yè)單位員工、工業(yè)園區(qū)企業(yè)員工及金堂縣其他有購買力的群體，后期隨著復(fù)合工業(yè)新城的逐漸成型會帶來真正的白領(lǐng)公寓消費(fèi)群體。年齡結(jié)構(gòu)：20至40歲左右，以25-35歲為主的青年置業(yè)群體為主

。

家庭月收入：單身居多，家庭月收入在3000至7000元之間的不同階層的白領(lǐng)工作人員。購房目的：以自住為主、少量以投資為目的

目標(biāo)群體描述11目標(biāo)群體項(xiàng)目的消費(fèi)群體是企業(yè)當(dāng)中的白領(lǐng)階層。隨著769畝項(xiàng)目的推進(jìn)，新的商圈將在此形成。配套的銀行、零售企業(yè)、購物中心、餐飲、休閑、娛樂企業(yè)的員工，年底投入使用的成都鐵路集裝箱物流基地一期工程的中層管理者，九龍工業(yè)園、明達(dá)玻璃、淮口熱電站、成阿工業(yè)園的中層管理者，金堂的公務(wù)員和其他企事業(yè)單位的員工將會成為項(xiàng)目的目標(biāo)客群。目標(biāo)群體的定位和整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展緊緊相連。隨著項(xiàng)目的影響力在區(qū)域內(nèi)逐漸闊大，不同行業(yè)中的白領(lǐng)階層會逐步確定，成為項(xiàng)目的目標(biāo)客群。雖然來自不同的行業(yè)，但是這一階層有著共同的需求特征。他們是社會新銳，對生活和居住有著不同于傳統(tǒng)意義上的理解，追求個(gè)性張揚(yáng)，富有想象力的居住空間。他們渴求打破人際間的隔閡，增進(jìn)人與人之間的溝通與交流，建立鄰里間的融洽關(guān)系與相互信任。因此，白領(lǐng)公寓需要為他們提供靈動(dòng)的空間組織和形式多樣的公共交流平臺，同時(shí)兼顧私人空間的私密性。可以說白領(lǐng)公寓是對新式建筑的大膽嘗試，是滿足社會新銳這一特定年輕消費(fèi)群體的居住產(chǎn)品。它不同于一般意義上的商品房，完全與本項(xiàng)目的商品房和目前市場上商品房進(jìn)行差異化競爭，它所追求的是一種全新的居住模式與居住群體整體融合的人文氛圍，它會引領(lǐng)居住的潮流與時(shí)尚，是100畝樣板成體驗(yàn)未來、對話未來的窗口。目標(biāo)群體描述12目錄1、市場調(diào)研結(jié)果2、整體開發(fā)計(jì)劃背景3、白領(lǐng)公寓目標(biāo)群體描述4、白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議5、首期啟動(dòng)體量6、動(dòng)態(tài)定位7、其他13項(xiàng)目指標(biāo)(可根據(jù)實(shí)際情況，在規(guī)范條件內(nèi)適度調(diào)整）：1、占地面積17250㎡，26畝2、容積率：2.433、建筑面積：42,000㎡

住宅——37,800㎡，90%。底商——4,200㎡，10%，沿成金路。4、停車位：1：0.6戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息14戶型比例：白領(lǐng)公寓將打造成特色鮮明、定位明確的現(xiàn)代、年輕產(chǎn)品，以40-60平方米的兩房為主，不考慮90平米以上戶型（將90平方米以上的大戶型由高層電梯產(chǎn)品滿足，以保持兩類產(chǎn)品的差異化）。白領(lǐng)公寓的戶型維持，具體戶型配比見下表：產(chǎn)品類型面積（平方米）戶型占比戶型140-50平方米一房一廳25%-30%戶型250-70平方米兩房一廳或兩房兩廳60%戶型370-90平方米舒適性兩房或三房10%-15%戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息151、立面風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，目標(biāo)群體更喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的產(chǎn)品，在此基礎(chǔ)上結(jié)合白領(lǐng)公寓的特點(diǎn)，在外立面上結(jié)合樣板城的整體規(guī)劃，通過色彩、造型等融入更多時(shí)尚明快的元素，以更加鮮明的主題風(fēng)格迎合目標(biāo)群體的需求，體現(xiàn)產(chǎn)品的特質(zhì)。

（契合樣板城的功能定位、強(qiáng)化白領(lǐng)公寓的展示功能——建筑風(fēng)格圖片僅供參考）戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息16僅為參考示意，具體根據(jù)可實(shí)現(xiàn)程度，預(yù)算控制和功能需要，由設(shè)計(jì)方進(jìn)行考慮。

考慮本項(xiàng)目臨路不臨河，無特色優(yōu)勢，除功能外，建筑立面將成為最大亮點(diǎn)，需要打造靚而再靚的效果。1、立面風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息17僅為參考示意，具體根據(jù)可實(shí)現(xiàn)程度，預(yù)算控制和功能需要，由設(shè)計(jì)方進(jìn)行考慮。

考慮本項(xiàng)目臨路不臨河，無特色優(yōu)勢，除功能外，建筑立面將成為最大亮點(diǎn)，需要打造靚而再靚的效果。1、立面風(fēng)格：現(xiàn)代時(shí)尚戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息18點(diǎn)式布局，參考圖示；底商連續(xù)分布。2、建筑形態(tài)：（11+1）&（18+1）或根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步調(diào)整戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息19底商2層，連續(xù)分布，上部點(diǎn)式塔樓向內(nèi)部退1-2跨柱距，減少商業(yè)對居住的影響；除底商、居住部分垂直交通入口等，其他部分考慮一樓架空，留出青年生活空間（可根據(jù)策劃隔出藝術(shù)、運(yùn)動(dòng)、交際、景觀等創(chuàng)意空間和陽光車位等功能性設(shè)施）。2、建筑形態(tài)：（11+1）&（18+1）或根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步調(diào)整戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息1-2層，商業(yè)3-11（18）層，居住塔樓首層架空，2層延續(xù)商業(yè)成金路202、建筑形態(tài)：架空層公共空間使用戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息21戶型：一房一廳或兩廳面積：40-50平方米（贈送面積按20%計(jì)算）戶型圖片僅供參考戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息22戶型：兩房一廳或兩廳面積：50-70平方米戶型圖片僅供參考戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息23戶型：舒適性兩房（可變?nèi)浚┟娣e：70-90平方米戶型圖片僅供參考戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息241、面積贈送：贈送比例為建筑面積的20%贈送方式集中為三種：入戶花園兼生活陽臺功能合一（計(jì)一半面積）戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息251、面積贈送：贈送方式集中為三種：落地飄窗2.2米以下高度落地飄窗（不計(jì)入面積）：飄窗設(shè)置為1.2-1.5米以上的寬度，盡量大開間，并采用落地的形式，以便飄窗可以作為封閉式陽臺使用，增加可使用空間；也可以做到與層高相同，先做假陽臺，驗(yàn)收后拆除。戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息261、面積贈送：贈送方式集中為三種：可封閉式露臺可變空間盡量周正好用，易于封閉，將可贈送比例指標(biāo)盡量集中于此，簡單改造即可變?yōu)樾?、臥室，并保證封閉后開間進(jìn)深舒適。陽臺盡量考慮與露臺相連，形成L型空間。戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息271、面積贈送：贈送方式集中為三種：對于小戶型的贈送部分，如果無法同時(shí)滿足上述贈送，可在保留生活陽臺設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，集中于第三種功能即可變空間的設(shè)計(jì)。戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息282、豐富的首層內(nèi)部架空公共空間：戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息293、運(yùn)動(dòng)跑道貫徹年輕主題：戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息400m塑膠運(yùn)動(dòng)跑道局部跑道設(shè)計(jì)在底商頂部，與商業(yè)動(dòng)線互不干擾，同時(shí)起伏使運(yùn)動(dòng)更有樂趣節(jié)點(diǎn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施304、空中共享平臺：戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息如同每個(gè)單元底層入口處會有一個(gè)公共空間，將這一公共空間概念更加細(xì)化的復(fù)制到空中：犧牲若干單元的面積做成空中公共院落，將上下左右相鄰的若干單元（如八個(gè)或十個(gè)單元）劃分為一組，共享這一空中平臺，可設(shè)置挑高2層；還可以同時(shí)設(shè)計(jì)更大規(guī)模的空中院落，挑高四層，更多單元共享。31戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息32酒店式入戶大堂點(diǎn)式塔樓點(diǎn)式塔樓點(diǎn)式塔樓點(diǎn)式塔樓商業(yè)帶商業(yè)帶主出入動(dòng)線次出入動(dòng)線在主出入動(dòng)線上，酒店式大堂為必經(jīng)之路，方便住戶享受各項(xiàng)服務(wù)，相互交流；各點(diǎn)式塔樓又分設(shè)次出入口，方便出入和疏散；酒店式大堂的設(shè)計(jì)有利于將來進(jìn)行商務(wù)酒店的改造，靈活適用。5、服務(wù)式公寓概念：針對單身、年輕家庭生活需要量身打造的集中服務(wù)設(shè)施，繼續(xù)貫徹年輕主題酒店式入戶大堂，集成訂餐、干洗、保潔、幼兒托管、理財(cái)?shù)雀魇椒?wù)，同時(shí)便于商務(wù)酒店改造。戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息335、服務(wù)式公寓概念：針對單身、年輕家庭生活需要量身打造的集中服務(wù)設(shè)施，繼續(xù)貫徹年輕主題酒店式入戶大堂，集成訂餐、干洗、保潔、幼兒托管、理財(cái)?shù)雀魇椒?wù)，同時(shí)便于商務(wù)酒店改造。5、服務(wù)式公寓概念：針對單身、年輕家庭生活需要量身打造的集中服務(wù)設(shè)施，繼續(xù)貫徹年輕主題公寓食堂：菜品經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠、快捷，環(huán)境優(yōu)雅，既方便生活，也營造了交流空間。戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息346、智能化：無線網(wǎng)絡(luò)全面覆蓋的WIFI世界：室外、陽臺、靠窗房間全面免費(fèi)無線上網(wǎng)。社區(qū)網(wǎng)站：集成交友、娛樂、活動(dòng)、二手市場、創(chuàng)業(yè)俱樂部等多個(gè)板塊的網(wǎng)絡(luò)平臺。戶型配比建筑形態(tài)戶型參考主打靚點(diǎn)基本信息35目錄1、市場調(diào)研結(jié)果2、整體開發(fā)計(jì)劃背景3、白領(lǐng)公寓目標(biāo)群體描述4、白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議5、首期啟動(dòng)體量6、動(dòng)態(tài)定位7、其他36鑒于白領(lǐng)公寓大規(guī)模市場還在后期，前期啟動(dòng)的體量不宜太大，更多的功能是起到展示和解決第一批白領(lǐng)公寓客戶居住需求。首期體量建議根據(jù)前期市場調(diào)查判斷，首期市場容量在50-100套左右，建議首期推出100套，按照前述戶型比例估算，住宅部分體量在5750㎡商業(yè)體量在1000㎡左右。合計(jì)7000㎡左右首期啟動(dòng)體量類別戶型套數(shù)面積合計(jì)所占比例住宅40-50301350575085%50-7060360070-9010800商業(yè)———101415%合計(jì)———6764100%37目錄1、市場調(diào)研結(jié)果2、整體開發(fā)計(jì)劃背景3、白領(lǐng)公寓目標(biāo)群體描述4、白領(lǐng)公寓設(shè)計(jì)建議5、首期啟動(dòng)體量6、動(dòng)態(tài)定位7、其他38整個(gè)項(xiàng)目的真正商務(wù)商業(yè)中心在樣板城西側(cè)，集中打造