商業(yè)街調(diào)研報(bào)告

商業(yè)街分析報(bào)告

2015.7.06

目錄上海南京路步行街1成都寬窄巷子CONTENTS2上海新天地3北京王府井步行街4總結(jié)5上海南京路步行街一一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

南京路步行街位于上海市黃浦區(qū)，西起西藏中路，東至河南中路，全長1200多米。一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面1998年之前，南京路步行街的業(yè)態(tài)之間比例為：綜合百貨占48.97%，服裝占14.1%，文化娛樂占0.73%，餐飲占4.7%，客房占22.34%，服務(wù)業(yè)占0.81%，其他占8.36%。

1998年8月上海市人民政府正式宣布了對南京路步行街更新建設(shè)。規(guī)劃步行街的定位由最初的單純購物為主的經(jīng)營模式向集購物、餐飲、旅游、服務(wù)、娛樂、商務(wù)為一體的經(jīng)營格局，同時(shí)，大大的增加了餐飲、休閑、娛樂的功能，使南京路步行街發(fā)展成為“東段高雅、中段專業(yè)、西段繁榮”的格局。一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

（1）南京路商業(yè)布局結(jié)構(gòu)由最初的線狀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向區(qū)域商業(yè)的塊狀結(jié)構(gòu)發(fā)展。以南京路步行街為軸心，對周邊區(qū)域進(jìn)去綜合規(guī)劃，并采取逐步開發(fā)，形成“非”字布局結(jié)構(gòu)，并打造了幾個(gè)特色商圈，完善“中華商業(yè)第一街”的商業(yè)功能。同時(shí)對綜合百貨的數(shù)量進(jìn)行綜合整治，走專業(yè)化、特色化道路，綜合百貨比重壓縮到23.84%，減少25個(gè)百分點(diǎn)。一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

（2）加強(qiáng)娛樂與文化產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，開發(fā)廣場文化功能，逐步構(gòu)筑格局特色的娛樂圈。步行街還推出界面上的休閑娛樂項(xiàng)目使南京路上既有傳統(tǒng)的茶吧、咖啡吧，也有陶冶性情的畫廊、陶吧。同時(shí)還時(shí)常組織路面巡街活動，宣傳企業(yè)文化，營造文化氛圍。調(diào)整后的文化、娛樂業(yè)營業(yè)面積比重由原來的0.73%上升到9.13%。一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面（3）為配合旅游觀光功能的開發(fā)，要求沿線企業(yè)利用空閑及非營業(yè)場地，增加餐飲服務(wù)業(yè)面積，建成后的步行街，餐飲服務(wù)面積比重由原來9.6%增加到12.69%。（4）為了增加步行街的客流，延長顧客的滯留時(shí)間，使客流呈現(xiàn)多元化。步行街周邊保留和增加了酒店、辦公及公寓面積，在一定程度上減少了城市“空心化”帶來的常住居民不足的缺陷。一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

南京東路地面采用統(tǒng)一平面標(biāo)高，鋪設(shè)彩色人行道板。采用動靜分區(qū)的原理，運(yùn)用不同肌理、色彩的人行道板鋪砌，分別規(guī)劃有“休憩區(qū)域”和“流動區(qū)域”。

“休憩區(qū)域”為寬4.2M的平面區(qū)域，“流動區(qū)域”為寬7一10M平面呈折線型的區(qū)域，采用較大的鋪砌單元，該區(qū)域?yàn)橐回灤┎叫袇^(qū)的無阻礙通道，可供觀光車緩行，必要時(shí)可行駛特種車輛。步行街底界面設(shè)計(jì)一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

步行街的建筑界面較為連續(xù)，沿街建筑高度與街道空間基本保持著1:1.2的高寬比，局部適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用騎樓、塔樓等傳統(tǒng)街道的要素，形成視覺趣味的中心。步行街盡量保持其傳統(tǒng)街道建筑空間形態(tài)的魅力，嚴(yán)格的控制廣告招牌、凸出物等“第二輪廓線”的尺度以免影響了街道的立面。步行街側(cè)界面設(shè)計(jì)一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

南京路步行街在金帶上布置的座椅與綠化相結(jié)合，均為露天式座椅，有圓形和方形兩種組合方式，圓形坐具較適合單獨(dú)的個(gè)體，而方形組合較圓形具有更好的可交流性。步行街隱形界面的設(shè)計(jì)——休息設(shè)施一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

步行街的服務(wù)設(shè)施布置較為集中，利用“金帶”將步行街內(nèi)的服務(wù)設(shè)施都串聯(lián)起來，并且以12M的兩塊廣告立牌為一個(gè)單位，以公共座椅為中心，設(shè)置了不同的服務(wù)設(shè)置，包括坐椅、花壇、電話亭、垃圾桶等，形成功能上的連續(xù)，為室外活動創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件。步行街隱形界面的設(shè)計(jì)——服務(wù)設(shè)施圖1-1南京路步行街結(jié)構(gòu)模塊一、上海南京路步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3步行街界面

在步行街的入口處及里弄口設(shè)有識別類的標(biāo)志牌，街道內(nèi)還設(shè)置了“五姍慘案”的紀(jì)念碑，充分顯示了對南京路光榮歷史的尊重。步行街內(nèi)的標(biāo)識系統(tǒng)通常以上海本地特色和文化為背景，為人們提供各種信息的同時(shí)，突出了城市特色。步行街隱形界面的設(shè)計(jì)——信息設(shè)施成都寬窄巷子二一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

“寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)”是成都市三片歷史文化保護(hù)區(qū)（大慈寺歷史文化保護(hù)區(qū)、文殊院歷史文化保護(hù)區(qū)、寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)）中最具地方代表性的一處。位于成都市青羊區(qū)，是集居住、教育、旅游等于一體，是體現(xiàn)歷史文化名城特色的重要區(qū)域。一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

保護(hù)區(qū)北以泡桐樹街為界，南以金河路為界，東以長順上街為界，西以下同仁路西50—100米為界，總控制面積約為319342平方米（約合479.02畝）。其中核心保護(hù)區(qū)約占66590平方米（約合99.89畝）。一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3實(shí)體空間

寬窄巷子秉承成都少城、滿城、川西民居歷史的文化精髓，以中西精品休閑娛樂、餐飲服務(wù)、休閑服飾、精品零售、時(shí)尚化酒店等多元化高端服務(wù)一體的綜合性時(shí)尚休閑旅游商業(yè)中心。其商業(yè)功能旨在于滿足成都中高端消費(fèi)者以及到訪成都的旅游者多元化的消費(fèi)需求。一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

東廣場位于長順上街寬巷子的東端，是進(jìn)入歷史街區(qū)的門戶，也是從現(xiàn)代城市喧囂到傳統(tǒng)街巷空間的過渡空間。東廣場南北平均長度約30米，東西平均長約80米，由于兩側(cè)建筑高度與廣場南北寬度之比在1:1至1:2之間。點(diǎn)狀空間一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

不同地域環(huán)境的人對街道長短的要求亦不相同，歐洲人最長為800米左右，美國人其次約為650米，亞洲人最短約為500米。寬、窄、井三條平行的街巷長度都在400米之內(nèi)，寬巷子與窄巷子、窄巷子與井巷子之間分別有三條及兩條南北向的通道，這就使人們可以自由的穿行與整個(gè)街區(qū)之間。線狀空間——長度一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

寬窄巷子核心區(qū)占地面積6.6萬平方米，三條直線型街道均為全步行空間，直線型的街道空間形態(tài)簡潔明確利于疏散人流，中間鋪設(shè)4米寬的瀝青路面，窄巷子寬度在4-6米，對于節(jié)假日蜂擁而至的客流開說，三條街道空間顯得過于擁擠。線狀空間——人流與流線一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

由于寬窄巷子是典型的直線型空間形態(tài)，人們行走其間，若無抑揚(yáng)頓挫的空間變化，視線會將整條街一眼望穿，那么街線狀空間——節(jié)奏與韻律道也就此失去了魅力。為了體現(xiàn)線性空間的層次性和多樣性，以

30-50米的距離為一個(gè)間隔，結(jié)合具體的場地條件，精心設(shè)計(jì)一處節(jié)點(diǎn)。一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

寬窄巷子的街道寬度在4-8米之間，親切宜人的尺度使人們可以近距離的感受建筑立面和景觀環(huán)境的細(xì)節(jié)。因此建筑界面的處理直接關(guān)系到街道的活力和人們對空間的使用。面——側(cè)界面一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間

街道的W/D值是體現(xiàn)界面生動程度的重要指標(biāo)。W表示臨街界面的寬度，D代表街道寬度。當(dāng)W/D較大時(shí)，則表示街道上出現(xiàn)了面寬較大的建筑。而當(dāng)W/D較小時(shí)，街道就會顯得生氣怏然。寬窄巷子作為傳統(tǒng)街區(qū)，兩側(cè)建筑立面尺度小而連續(xù)，由傳統(tǒng)古建開間比例保持緊湊的街道界面，與高低錯(cuò)落的屋頂天際線共同形成空間的節(jié)奏感。面——街道界面的D/W值分析一、成都寬窄巷子1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3實(shí)體空間面——底界面上海新天地三一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3新天地模式新天地是由香港瑞安集團(tuán)投資及管理的一個(gè)大型綜合性項(xiàng)目。地處上?；春Ｂ飞倘诵牡囟危神R當(dāng)路、太倉路、黃陂南路、自忠路環(huán)繞而成，連三期在內(nèi)，新天地目前總建筑面積86,000㎡，前期總投資14億元。一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3新天地模式新天地分為南廣場和北廣場兩個(gè)部分。從1999年2月至2001年6月，主要由香港瑞安集團(tuán)有限公司投資完成了對上海老石庫門里弄社區(qū)的改造，開發(fā)利用成國際性的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化休閑街區(qū)。一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式

北里：休閑餐飲、特色餐飲、酒吧、新天地壹號、沙宣美發(fā)、石庫門屋里廂、工藝飾品、家紡家居南里：休閑餐飲、特色餐飲、88新天地

南里購物中心：潮流服飾、休閑服飾、餐飲、KTV、影院

新天地時(shí)尚：潮流服飾、休閑服飾、時(shí)尚配飾、鞋類。一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式北里業(yè)態(tài)布局一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式南里業(yè)態(tài)布局一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式新天地業(yè)態(tài)變化對比圖一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式

盧灣區(qū)政府在太平橋改造計(jì)劃中引進(jìn)了香港瑞安集團(tuán)，雙方反復(fù)論證磋商后由區(qū)政府編制太平橋地區(qū)的基本規(guī)劃并經(jīng)報(bào)審批，由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)操作。上海太平橋地區(qū)的重建項(xiàng)目目標(biāo)是將此地塊打造成集合辦公樓、住宅、商業(yè)、零售、娛樂及文化項(xiàng)目的綜合社區(qū)，設(shè)計(jì)融合老上海的建筑和韻味以及現(xiàn)代化的設(shè)施，主要包括“上海新天地”、“企業(yè)天地”、“翠湖天地”三大塊，及2000年啟動的占地4.4萬平方米太平橋人工湖綠地區(qū)。決策規(guī)劃——政府主持聯(lián)手企業(yè)操作一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式

上海新天地以“昨天明天相會于今天”為設(shè)計(jì)理念，用現(xiàn)代技術(shù)保留了建于上個(gè)世紀(jì)初期的石庫門舊建筑，并注入了現(xiàn)代元素和設(shè)施。北里以改造的石庫門傳統(tǒng)建筑為主，南里則以亮麗的現(xiàn)代化建筑為主，石庫門舊建筑為輔。原來居住的2300多戶、逾8000居民花費(fèi)43天全部搬遷出去，徹底改變了石庫門的居住功能。

在北里的石庫門改造中，采取了外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的原則，對老石庫門的外表進(jìn)行保留和整修，并重新澆注內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是國內(nèi)首例保留外皮、更新內(nèi)部模式的項(xiàng)目。產(chǎn)品開發(fā)——整體置換進(jìn)行商業(yè)利用一、上海新天地1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3新天地模式

新天地在經(jīng)營管理方面一大特色即管理者和經(jīng)營者分開，只租不賣。新天地的招商引資、物業(yè)管理和大型活動的策劃都由瑞安集團(tuán)掌控。在這一思想的引領(lǐng)下，新天地的管理水平得到一定保證和維持，能夠拒絕雜亂蕪雜的經(jīng)營內(nèi)容而以整齊統(tǒng)一的面貌示人，得以打造出更具有鮮明特色的整體內(nèi)涵。與此同時(shí)，新天地在選擇引入項(xiàng)目和入駐單位的時(shí)候非常嚴(yán)格，并根據(jù)其目標(biāo)定位來挑選客戶，不單純追求高入駐率，確保新天地有一個(gè)良好的整體氛圍和明確定位，保證今后的長久發(fā)展。這是新天地在經(jīng)營管理過程中堅(jiān)持的一條非常明確的思路，即對整體環(huán)境和功能內(nèi)涵的雙向控制?，F(xiàn)在入駐新天地的單位都是全世界知名的品牌。經(jīng)營管理——管理者經(jīng)營者分離打造時(shí)尚文化主題北京王府井步行街四一、北京王府井步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3公共空間

王府井商業(yè)街位于位于京城中軸線東側(cè)，緊鄰故宮、天安門廣場、人民大會堂。北起五四大街，南至東長安街，東至東單大街，西到南河沿一北河沿大街.區(qū)內(nèi)面積1.65平方公里。素有“金街”之美譽(yù)，也被譽(yù)為“首都第一商業(yè)街”。一、北京王府井步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)1.3公共空間一、北京王府井步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3公共空間

王府井的整體建筑風(fēng)格多變，其中有歷史性標(biāo)志建筑物，也有隨著時(shí)代變遷新建的建筑物，多種建筑形式、語匯結(jié)合在一起形成了多元化的街區(qū)建筑風(fēng)貌。建筑一、北京王府井步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3公共空間

王府井步行街共有五處重要廣場，工美大廈前廣場、好友世界前廣場、利生廣場、天主教堂前廣場。廣場廣場分布圖一、北京王府井步行街1.1區(qū)位1.2業(yè)態(tài)

1.3公共空間

王府井步行街的行道樹除了東方新天地樓前的12棵白皮松外,采用的都是銀杏。銀杏為落葉喬木,樹干直、樹形較優(yōu)美,秋季葉子變黃。大街東西兩側(cè)共有銀杏樹110棵。除了百貨大樓廣場、工美廣場吳裕泰、四聯(lián)美發(fā)、盛