房地產(chǎn)企業(yè)銷售及收款管理制度

控股公司有限公司財(cái)務(wù)管理制度－銷售及收款管理制度第一章總則第一條為了加速商品房銷售，增強(qiáng)內(nèi)部協(xié)作，規(guī)范操作流程，提升工作效率，依據(jù)國家商品房銷售的有關(guān)法律、法例的規(guī)定，聯(lián)合XXXX控股公司有限公司（以下簡稱公司）的實(shí)際狀況，擬訂本制度。第二條本制度只合用于公司手下從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的各項(xiàng)目的商品房銷售的子公司，房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售一定恪守本制度規(guī)定。第二章銷售價(jià)錢及權(quán)限管理第三條商品房開盤的銷售價(jià)錢是在充分市場檢查的基礎(chǔ)上，依據(jù)項(xiàng)目公司自己的整體戰(zhàn)略，由各項(xiàng)目公司經(jīng)理室會(huì)同開發(fā)、銷售、工程、財(cái)務(wù)等部門共同制定。第四條各項(xiàng)目公司制定的開盤銷售價(jià)錢在實(shí)行前須報(bào)公司總部審察，由公司董事長、總裁、公司各部門、上報(bào)公司總經(jīng)理等有關(guān)人員參加的價(jià)錢論證會(huì)，論證通事后由董事長簽發(fā)給項(xiàng)目公司執(zhí)行。第五條銷售過程中的調(diào)價(jià)按開盤價(jià)的制定流程作出，報(bào)公司董事長同意。第六條在銷售過程中各項(xiàng)目公司應(yīng)擬訂銷售折扣權(quán)限，報(bào)公司董事長同意。各公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、售樓員在各自的權(quán)限范圍內(nèi)執(zhí)行職責(zé)，高出職責(zé)范圍的應(yīng)向上一級(jí)書面報(bào)批，最終審批權(quán)在公司董事長。第七條銷售價(jià)錢及其改動(dòng)、銷售折扣權(quán)限及其改動(dòng)的文書，應(yīng)報(bào)送各項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部門。銷售價(jià)錢折扣審批單附于銷售合同中報(bào)送公司財(cái)務(wù)部門備查。第八條項(xiàng)目公司銷售部一定嚴(yán)格恪守銷售價(jià)錢權(quán)限和審批程序，項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部認(rèn)真做好價(jià)錢監(jiān)察并供給有關(guān)價(jià)錢執(zhí)行狀況的財(cái)務(wù)信息。第三章收款管理第九條客戶繳納房款，售樓人員應(yīng)預(yù)先通知客戶交款銀行及帳號(hào)，指引客戶直接將房款解交銀行，有益于防止因?yàn)楝F(xiàn)金引起的安全隱患，財(cái)務(wù)部門一定對(duì)現(xiàn)金繳款單的真?zhèn)芜M(jìn)行認(rèn)真審察。第十條外處客戶或的確直接解交銀行不方便的客戶，可直接向財(cái)務(wù)部門繳納現(xiàn)金，財(cái)務(wù)人員應(yīng)踴躍做好收款工作，不得遲延、怠慢。第十一條客戶交款時(shí)，銷售部應(yīng)開具收款聯(lián)系單，詳盡注明樓盤、房號(hào)、客戶姓名、合同編號(hào)、交款金額、售樓員姓名，伴同客戶現(xiàn)金繳款單或現(xiàn)金送交財(cái)務(wù)部門。第十二條財(cái)務(wù)部憑客戶交款單或?qū)嵸|(zhì)收到現(xiàn)金和收款聯(lián)系單開具房款收條，收條上一定注明現(xiàn)金或現(xiàn)金繳款單等收款方式。第十三條財(cái)務(wù)部依據(jù)收款聯(lián)系單及交款單實(shí)時(shí)編制記帳憑據(jù)入帳，以便實(shí)時(shí)供給客戶的收款狀況信息。第十四條為了保證數(shù)據(jù)正確，每日收款數(shù)據(jù)截止時(shí)間為下午5:00，下午5:00此后收款數(shù)據(jù)計(jì)入下一天，每個(gè)月初財(cái)務(wù)部和銷售部門應(yīng)進(jìn)行客戶收款狀況的查對(duì)，發(fā)現(xiàn)差別，實(shí)時(shí)查明原由，同對(duì)遺留的應(yīng)收帳款敦促銷售部門踴躍追討，防備呆帳的發(fā)生。第四章銷售合同管理第十五條項(xiàng)目各公司有關(guān)部門應(yīng)向財(cái)務(wù)部門送交商品房面積測繪資料及可銷售面積資料等，財(cái)務(wù)部門應(yīng)付這些資料認(rèn)真查對(duì)。第十六條每次開盤銷售的銷售合相同本一定經(jīng)過評(píng)審，銷售合同的評(píng)審、簽署一定切合公司擬訂的《合同管理制度》的要求。第十七條銷售合同內(nèi)部編號(hào)一致為項(xiàng)目名稱加年份加樓號(hào)加戶號(hào)，比如2009年鳳凰名城10樓501室的銷售合同的內(nèi)部編號(hào)為：HWMC．2009．10．501。第十八條銷售合同簽署后3日內(nèi)送交財(cái)務(wù)部門備查，財(cái)務(wù)人員實(shí)時(shí)登記合同臺(tái)帳以及將合同的有關(guān)數(shù)據(jù)輸入財(cái)務(wù)帳套。第十九條項(xiàng)目公司銷售部門、財(cái)務(wù)部門一定成立健全銷售合同臺(tái)賬，財(cái)務(wù)上的銷售合同臺(tái)帳主要內(nèi)容為：項(xiàng)目名稱、樓號(hào)、戶號(hào)、合同編號(hào)、簽約日期、客戶名稱、品名、面積、單價(jià)、總價(jià)、代收款項(xiàng)、付款限期等，財(cái)務(wù)上銷售合同臺(tái)賬詳見公司財(cái)務(wù)手下發(fā)的《銷售合同臺(tái)賬》模板；第二十條財(cái)務(wù)部門對(duì)報(bào)送的銷售合同的有關(guān)條款應(yīng)認(rèn)真復(fù)核，發(fā)現(xiàn)異樣實(shí)時(shí)通知有關(guān)部門，并合時(shí)做好銷售合同及生成合同有關(guān)資料的檔案管理，保證其完好性。第二十一條為了保證數(shù)據(jù)正確，每個(gè)月初財(cái)務(wù)部和銷售部門應(yīng)進(jìn)行有關(guān)數(shù)據(jù)的查對(duì)工作，發(fā)現(xiàn)差別，實(shí)時(shí)查明原由。第二十二條財(cái)務(wù)部門應(yīng)掌握應(yīng)收房款的動(dòng)向，月底有應(yīng)收未收款項(xiàng)的，應(yīng)敦促銷售部門及時(shí)回籠資本。各公司財(cái)務(wù)部門每周須有關(guān)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及公司財(cái)務(wù)部報(bào)送銷售周報(bào)表，詳見周報(bào)流程。第五章銷售看管資本的管理第二十三條推行預(yù)售資本看管地域的項(xiàng)目公司在看管資本賬戶開設(shè)、收款、看管資本使用等方面一定恪守當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的看管束度。第二十四條看管資本賬戶開設(shè)管理：⑴、有項(xiàng)目融資的項(xiàng)目公司開設(shè)看管資本銀行賬戶，由項(xiàng)目公司銷售部門和公司資本經(jīng)營部共同銷售指定銀行，通知項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部辦理。無項(xiàng)目融資的項(xiàng)目公司由銷售部門和財(cái)務(wù)部門共同約定銀行；看管資本銀行賬戶更改也按此辦理；⑵、開立看管賬戶的工程資料由工程部門負(fù)責(zé)向財(cái)務(wù)部門報(bào)送；開立看管賬戶銷售方面的工作由銷售部門達(dá)成并實(shí)時(shí)通知財(cái)務(wù)部門，需供給銷售資料的由其向財(cái)務(wù)部門提交；開立看管賬戶有關(guān)部門提交資料齊備及有關(guān)工作達(dá)成后的5各工作日內(nèi)，財(cái)務(wù)部門達(dá)成開戶工作；⑶、銷售部門依據(jù)計(jì)劃開盤時(shí)間、預(yù)售同意證上會(huì)時(shí)間、以及開設(shè)看管賬戶各有關(guān)部門準(zhǔn)備工作時(shí)間做好兼顧、連接、通知工作，財(cái)務(wù)部門應(yīng)做好配合、支持工作。第二十四條銷售看管資本收款管理：⑴、一般繳款程序：①、開發(fā)公司網(wǎng)簽系統(tǒng)為購房人打印繳款通知書（首付款、按揭款、分期付款分別打印）；②、購房人憑繳款通知書將購房款存入看管賬戶或經(jīng)過專用POS機(jī)將購房款存入看管賬戶；③、看管銀行按繳款通知書收取預(yù)售款并出具繳款憑據(jù)，

購房人憑銀行出具的繳款憑據(jù)，

向開發(fā)公司換領(lǐng)單據(jù)。⑵、繳款注意事項(xiàng)：①、對(duì)收取的定金應(yīng)在網(wǎng)簽后應(yīng)實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)入看管賬戶。在轉(zhuǎn)賬時(shí)須分筆轉(zhuǎn)入看管帳戶，不行一筆匯總轉(zhuǎn)入，以便看管銀行不明入賬的補(bǔ)錄，銷售部門應(yīng)實(shí)時(shí)正確地向財(cái)務(wù)部門提交購房人的繳款信息，財(cái)務(wù)部門轉(zhuǎn)入看管賬戶應(yīng)詳盡正確的注明購房人的繳款信息；②、關(guān)于按揭貸款（商貸、公積金貸款），各貸款銀行應(yīng)將除保證金外的貸款資本，逐筆、實(shí)時(shí)、足額轉(zhuǎn)入審定的預(yù)售款看管專用帳戶，并在進(jìn)賬單備注欄內(nèi)載明繳款編號(hào)；⑶、項(xiàng)目應(yīng)在售樓處公示每棟樓的預(yù)售款看管賬戶開戶銀行名稱、賬號(hào)、地點(diǎn)和看管辦的聯(lián)系電話；項(xiàng)目公司不得直接收取購房款存入其余賬戶；第二十五條購房合同撤消，退款撥付。預(yù)售兩方達(dá)成退房協(xié)議并辦理好退房手續(xù)且撤除備案后，可通申請(qǐng)看管資本退款，銷售部門應(yīng)實(shí)時(shí)通知財(cái)務(wù)部門并提交有關(guān)資料，財(cái)務(wù)部門及時(shí)辦理退款手續(xù)。向購房人退款時(shí)除了看管資本退回公司其余賬戶外還應(yīng)執(zhí)行公司規(guī)定的退房退款流程及手續(xù)。第六章銷售開票及管理第二十六條商品房完工交托后，銷售部門應(yīng)向財(cái)務(wù)部門供給項(xiàng)目所在地房管部門審定的商品房面積清單。第二十七條開票前，銷售、財(cái)務(wù)部門各自依據(jù)審定的商品房面積清單、銷售合同、代收代付資料、收款狀況編制商品房銷售結(jié)算清單，并進(jìn)行認(rèn)真認(rèn)真的查對(duì)，保證結(jié)算數(shù)據(jù)的正確無誤，商品房銷售結(jié)算清單的編制、復(fù)核流程詳見開票流程圖。第二十八條房款及代收代付款項(xiàng)未交清或交托過程中有糾葛的，不得開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票，辦理產(chǎn)權(quán)證。第二十九條需要開具銷售發(fā)票的并沒有第二十五條之情況的，銷售部應(yīng)開具開票聯(lián)系單送交財(cái)務(wù)部通知開票。第三十條財(cái)務(wù)部依據(jù)銷售合同、收款狀況、商品房銷售結(jié)算清單對(duì)開票聯(lián)系單進(jìn)行查對(duì)，查對(duì)無誤后開具銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票，開票申請(qǐng)、復(fù)核詳見開票流程圖。銷售發(fā)票開具時(shí)應(yīng)該回收從前開具的收款收條。第三十一條開具的銷售發(fā)票交銷售辦證人員，辦證人員應(yīng)付銷售發(fā)票進(jìn)行再復(fù)核，復(fù)核無誤后于開票之日起10日內(nèi)辦理契證，客戶契稅的支付按付款流程辦理。第三十二條開票后，財(cái)務(wù)部門應(yīng)實(shí)時(shí)入帳確認(rèn)銷售收入并核銷預(yù)收、應(yīng)收帳款；開票前已確認(rèn)銷售收入的，應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票附于確認(rèn)收入時(shí)的記帳憑據(jù)后邊。第三十三條銷售收入的確認(rèn)嚴(yán)則：各地子公司應(yīng)依據(jù)國家財(cái)政部《施工、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)制度》和國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)公司所得稅辦理方法》聯(lián)合項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門的政策進(jìn)行銷售收入的確定。第三十四條因?yàn)楸炯疽苑康丶耶a(chǎn)為主，應(yīng)收帳款金額較小，發(fā)生壞帳損失，采納直接轉(zhuǎn)銷法，不采納備抵法。第七章客戶退、換、更名管理第三十五條客戶退房一定詳盡填寫退房申請(qǐng)書，銷售部門應(yīng)依據(jù)銷售合同的規(guī)定詳盡填明違約責(zé)任及辦理建議，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理同意后方可和客戶排除銷售合同。第三十六條客戶憑已同意退房申請(qǐng)書向銷售部提出退款申請(qǐng)，即填寫領(lǐng)款單經(jīng)銷售部審察。經(jīng)銷售部審察后，領(lǐng)款單及退房申請(qǐng)復(fù)印件交財(cái)務(wù)部辦理退房退款手續(xù)。第三十八條財(cái)務(wù)部應(yīng)依據(jù)銷售合同對(duì)退房狀況進(jìn)行審察，審察的要點(diǎn)是退房的違約責(zé)任處理能否切合銷售合同的規(guī)定。經(jīng)審察無誤，領(lǐng)款單報(bào)總經(jīng)理同意后辦理退款，退房退款的具體流程詳見退房退款流程圖。第三十九條客戶未簽署銷售合同或訂購協(xié)議需要換房的，由銷售部書面通知財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部依據(jù)銷售部的換房通知辦理轉(zhuǎn)款；已簽署銷售合同或訂購協(xié)議的客戶需要換房，按退房程序辦理。第四十條未開具銷售發(fā)票前，客戶之間轉(zhuǎn)讓房子先按退房程序辦理，再按新客戶從頭簽署銷售合同，同時(shí)一定以老客戶名義辦理全額退款，再以新客戶的名義全額收取房款，不得在收款收條上直接更名。第四十一條本公司手下各房地產(chǎn)公司在簽署銷售合同后不同意更名，簽署銷售合同前更名須經(jīng)公司財(cái)務(wù)部、公司銷售中心同意。第四十二條客戶退房、換房等一定切合國家及當(dāng)?shù)卣姆煞ɡ?guī)定，各公司不得違規(guī)操作，保證公司不受任何法律風(fēng)險(xiǎn)。第八章銀行按揭管理第四十四條樓盤開盤前，財(cái)務(wù)部或輔助銷售部向銀行及公積金管理部門辦好樓盤按揭貸款的總手續(xù)。第四十五條項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部踴躍配合銷售部銀行按揭人員做好和按揭銀行及公積金