中原地產(chǎn)發(fā)布：對樓市調(diào)控后市政策走勢的研判教程

對樓市調(diào)控后市政策走勢的研判東莞中原探討部2012年2月引言：2012年，在春節(jié)之后全國樓市持續(xù)刺骨的寒風(fēng)，業(yè)界對將來的走勢極度悲觀之時，政策的任何風(fēng)吹草動都引起極度關(guān)注，各地政府小動作頻繁，或可以看出一絲端倪！書目Contents全國樓市現(xiàn)狀各地方政府動作頻繁234將來政策走勢5全國經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對市場影響經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀：2012年,中心政府經(jīng)濟(jì)工作重心從“控通脹”向“穩(wěn)增長”偏移，地方調(diào)控政策松動預(yù)期抬頭。2011年，GDP47.16萬億元，同比增長9.2%；其中，一季度增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%，四季度增長8.9%，逐季下降，預(yù)料將會在2012年一季度觸底。全國規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增加值，按可比價格計算比上年增長13.9%，工業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)下降。對經(jīng)濟(jì)增速下滑擔(dān)憂，地方政府依靠房地產(chǎn)穩(wěn)增長預(yù)期抬頭。央行提出滿足首次置業(yè)剛需房貸回來基準(zhǔn)利率下調(diào)存款準(zhǔn)備金率2012年2月，央行在金融市場工作座談會上透露，將接著落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。2011年底-----2012年初，全國部分一些、二線城市首套房貸回來基準(zhǔn)利率，甚至部分銀行的優(yōu)質(zhì)客戶可以打95折。2011年12月5日，央行3年來首次下調(diào)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5%降至21%，中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將降至17.5%。銀根現(xiàn)狀：2011年底，央行3年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；2012年初，央行透露滿足首次房貸需求。政府、央行重提對剛需、首次置業(yè)的支持，成為樓市發(fā)展趨勢的基調(diào)。政策現(xiàn)狀：10年4月17日11年3月11年4月上旬11年5月新國十條公布年度房價限制目標(biāo)國務(wù)院督察組調(diào)研各地樓市調(diào)控深圳、增城限價令11年2-3月限購席卷全國30多城市11年1月26日新國八條11年10月11日佛山放松限購被叫停！！12年1月上海提高一般住宅標(biāo)準(zhǔn)、中山限價令門檻提高、南京公積金政策放寬！12年2月9日蕪湖放松調(diào)控政策！12日被叫停。嚴(yán)厲》持續(xù)》微調(diào)》放松？住建部要優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。2012年，住建部、央行再次提出保證剛性需求貸款需求，同時上海、中山、南京調(diào)整相關(guān)政策，最新蕪湖也蠢蠢躍動被叫停。雖然中心保持調(diào)控基本面不變，但各地政府動作接連不斷。書目Contents各地方政府動作頻繁34將來政策走勢5全國經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國樓市現(xiàn)狀2政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對市場影響樓市冰封冰封全國樓市現(xiàn)狀：全國樓市成交持續(xù)低位徘徊，房企資金壓力與日俱增。全國樓市現(xiàn)狀：被限購、限貸政策所深深抑制，并且對將來投資前景看空，無情離場。觀望濃郁，購房支配簡潔被外界干擾推遲，需求被抑制。被調(diào)控政策誤傷，并已經(jīng)觀望多時，急迫期望降價。觀望成交當(dāng)前樓市出現(xiàn)最常見的名詞。書目Contents4將來政策走勢5全國經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國樓市現(xiàn)狀2各地方政府動作頻繁3政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對市場影響上海、北京上調(diào)一般住宅標(biāo)準(zhǔn)：城市一般住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整北京1上海

2北京市享受實惠政策一般住房的價格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元／平方米、南部地區(qū)為34560元／平方米，四至五環(huán)北部地區(qū)為32400元／平方米、南部地區(qū)為28080元／平方米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元／平方米、南部地區(qū)為21600元／平方米，六環(huán)外地區(qū)為17280元／平方米。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價調(diào)整為330萬元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬元/套以下。上海、北京一般住宅標(biāo)準(zhǔn)的提高，降低買賣雙方交易成本，有利于促進(jìn)市場信念的復(fù)原。案例：在上海老閔行地區(qū)，總價160萬元、房齡超過5年的非一般住宅，原先賣方須要繳納5.5％的差額營業(yè)稅，買房須要繳納3％的契稅，上調(diào)一般住宅標(biāo)準(zhǔn)出臺后，營業(yè)稅可以免除，而契稅下調(diào)至1.5％，購房成本削減2.4萬元。中山提高限價標(biāo)準(zhǔn)：中山提高限價標(biāo)準(zhǔn)，舒緩部分樓盤被限制簽約的逆境。概況：2012年1月22日，中山市國土資源局已在其網(wǎng)簽系統(tǒng)中對房屋“限價”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上調(diào)，由之前的5800元/平方米，調(diào)整至6590元/平方米，上調(diào)幅度為790元/平方米。限價數(shù)據(jù)來由：2011年中山一手住宅均價5936元/平方米，同比上漲約12.6%，低于GDP13.5%的漲幅，完成了房價調(diào)控目標(biāo)。這次中山執(zhí)行新限價標(biāo)準(zhǔn)6590元/平方米，比2011年均價上漲11%，這是沿用2011年房價調(diào)控思維，漲幅低于GDP增幅。南京公積金貸款放松：南京公積金貸款政策松綁調(diào)整，對合理的住房需求賜予支持。調(diào)整時間調(diào)整內(nèi)容調(diào)整背景2005年12月1日10萬/人提高至12萬/人鼓勵消費(fèi)2006年8月1日12萬/人提高至15萬/人鼓勵消費(fèi)2008年2月18日15萬/人提高至20萬/人鼓勵消費(fèi)2008年11月17日20萬/人提高至30萬/人鼓勵消費(fèi)2009年10月10日個人還貸能力系數(shù)由0.45下調(diào)至0.3，二次申貸可貸額度減半應(yīng)對瘋狂樓市2010年2月23日30萬/人降低至20萬/人，叫停二次申貸公積金資金壓力過大，為樓市降溫2011年10月24日20萬/人恢復(fù)至30萬/人，放開二次申貸公積金資金充裕，扶助中低收入家庭南京公積金政策歷次調(diào)整一覽佛山、成都、蕪湖蠢蠢躍動：2011年10月，佛山放松“限令購”被緊急叫停，成為史上最短命新政；2011年11月，成都放松限購政策，將限購范圍從家庭為單位放松至以個人為單位被叫停；2011年11月，重慶主城區(qū)購買住房可實行購房退稅，也被緊急叫停；2012年2月，蕪湖放松樓市調(diào)控政策，再次被叫停；地方政府動作頻頻，雖然未能順當(dāng)實現(xiàn)，但松動預(yù)期照舊不斷增加?！瓡緾ontents全國經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國樓市現(xiàn)狀2各地方政府動作頻繁3政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對市場影響4將來政策預(yù)期5政策轉(zhuǎn)向預(yù)期對市場影響：政策轉(zhuǎn)向的預(yù)期不斷增加，有利于打破觀望氛圍，增加樓市活躍度。一、對購房者：央行、政府明確表示支持居民首次自住購房需求，這是樓市政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的提前示好，將增加部分觀望良久的潛在目標(biāo)客戶入市信念，從近期上門量回升就一窺端倪。二、對開發(fā)商：增加其推盤意愿，隨著3月、4月的到來，開發(fā)商會借助各種公積金政策的利好、銀行對首次置業(yè)貸款的支持，加大中小戶型的產(chǎn)品發(fā)售，從而促進(jìn)市場的交投氣氛。打破觀望、促進(jìn)成交增加推盤、主打剛需書目Contents全國經(jīng)濟(jì)、銀根、政策現(xiàn)狀1全國樓市現(xiàn)狀2各地方政府動作頻繁34將來政策預(yù)期5政策轉(zhuǎn)向?qū)κ袌鲇绊憣碚哳A(yù)期：主基調(diào)：中心對投資、投機(jī)需求，以及豪宅市場的調(diào)控會持續(xù)，但對首次購房的剛性合理需求重新支持。將來政策“定向放松”，將通過稅收、信貸2個方面微調(diào)漸漸綻開。通過稅收政策、銀行信貸兩個途徑區(qū)分對待。具體操作通過削減契稅、營業(yè)稅、銀行房貸利率等手段，降低購房成本。將來政策預(yù)期：政策路途圖：先是微調(diào)一般住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款額度，然后漸漸涉及契稅、營業(yè)稅、房貸利率，時機(jī)成熟最終才是針對中小戶型首付的合理回來。調(diào)整一般住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金貸款額度，支持剛需、首次置業(yè)。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金契稅、營業(yè)稅、利率首付123目前主要的方式，仍然是通過契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠，以及房貸利率回歸基準(zhǔn)利率，甚至部分銀行95折來實現(xiàn)。長遠(yuǎn)來看，隨著樓市調(diào)整逐步到位，樓市大幅上漲的因素消之殆盡，并恢復(fù)健康、穩(wěn)定的發(fā)展趨勢，時機(jī)成熟之后，不排除部分中小戶型產(chǎn)品回歸2成首付。漸漸綻開對開發(fā)商的啟示：長遠(yuǎn)戰(zhàn)略推售產(chǎn)品推售時機(jī)宣揚(yáng)口徑客戶溝通順應(yīng)當(dāng)前市場形勢，推出符合市場需求的中低端中小戶型剛需產(chǎn)品。把握市場的瞬息萬變，提前作出推斷，利用各個有利的節(jié)點(diǎn)推售。營銷造勢不能盲目鼓吹，