某住宅樓項目可行性報告簡版

xxxxxx名苑項目可行性研究報告編制單位：新疆xxxxxx有限公司編制時間：二零一一年六月十七日xxxxxx經典名苑項目可行性研究報告目錄項目概況項目的總體規(guī)劃設計理念項目的總體規(guī)劃構思項目分析與營銷理念項目的物業(yè)管理項目的結論xxxxxx經典名苑項目可行性研究報告為了響應國家２０１1年要進一步加大保障性住房建設的號召，為全面拉動xxxxxx開發(fā)區(qū)的經濟增長，全面復蘇經濟危機帶來的不良影響，積極引導和推進國家市政基礎設施建設城鄉(xiāng)一體化的進程，為了貫徹自治區(qū)新型工業(yè)化城市建設的會議精神，進一步增強xxxxxx的聚集輻射作用，加快建設區(qū)域中心城市步伐，2005年9月巴州黨委、州人民政府結合xxxxxx市和尉犁縣的實際情況，提出庫尉一體化戰(zhàn)略，將開發(fā)區(qū)進行擴區(qū)，將xxxxxx開發(fā)區(qū)、石化工業(yè)園、西尼爾紡織工業(yè)園進行了整合，實施統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，一區(qū)多園的管理體制。實施庫尉一體化以來，開發(fā)區(qū)牢固樹立“大項目大發(fā)展、好項目快發(fā)展、無項目不發(fā)展”的觀念，堅持“招商上檔次，環(huán)境創(chuàng)一流”融合周邊縣，以及兵團農二師的資源力量，加快項目推進，優(yōu)化軟硬環(huán)境，招商引資工作在短期內取得了重大進展。鑒于開發(fā)區(qū)入住企業(yè)和長入住人口的不斷增加，開發(fā)區(qū)的住宅項目開發(fā)已經具備了一定的開發(fā)潛力，隨著xxxxxx開發(fā)區(qū)的發(fā)展,常住人口也應相應增加,居民收入水平的不斷提高以及消費者觀念的轉變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展，且目前供求關系正在健康的發(fā)展,建設此類商品房的必要性就逐漸凸顯，公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于xxxxxx開發(fā)區(qū)，輻射尉犁縣以及周邊各鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)開發(fā)區(qū)房地產市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在xxxxxx市房地產行業(yè)的形象。項目概況1、項目名稱：萬方經典名苑2、項目地理位置：本項目位于xxxxxx開發(fā)區(qū)開發(fā)大道，西側樂悟路（原緯十路），北側開發(fā)大道，東側高壓走廊，南側閑置用地圍合；3、建設單位概況：新疆xxxxxx有限公司成立于1999年，是自治區(qū)建設廳審核批準的三級房地產開發(fā)企業(yè)，公司注冊資金2000萬元，具有AAA級信用等級，公司是以房地產開發(fā)銷售為主導，集建筑安裝、物業(yè)管理、住房置業(yè)擔保、餐飲、娛樂、商貿服務等多種產業(yè)為一體的綜合性企業(yè)。公司現(xiàn)有在冊在崗職工30人，其中本科學歷以上8人，大專以上學歷12人；高級職稱2人，中級職稱14人，初級職稱10人。公司全體員工秉承遵紀守法、誠實做人，重合同守信譽、抓質量、創(chuàng)精品、樹品牌、促發(fā)展的宗旨，使企業(yè)步入了一條年年攀新高、歲歲創(chuàng)佳績的可持續(xù)發(fā)展道路。公司下設財務部、開發(fā)部、工程部、營銷部以及綜合管理行政部，已形成多元化、產業(yè)化的發(fā)展格局，是xxxxxx地區(qū)房地產開發(fā)行業(yè)里具有較強競爭力的房地產開發(fā)企業(yè)。4、項目規(guī)模：本項目規(guī)劃總用地面積為60.00畝，總建筑面積為73670.4平方米，其中住宅面積為67597平方米，商業(yè)用房面積為4134平方米，設計14棟，可入住約758戶，綠化面積為3330平方米，停車位456個。5、建設周期及資金來源計劃：本公司將本項目分兩階段進行滾動式開發(fā)。第一階段開發(fā)總建筑面積約40000平方米，合計需投入資金4000萬元。資金來源計劃：（1）前期費用由我公司自籌投入建設使用。（2）第一階段開發(fā)建設的同時，代理銷售公司進行強有力度的房產預售，將促使資金快速回籠。至此第二階段項目開工。綜上所述，本項目將使資金的靈活周轉，與項目的順利開發(fā)建設環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)整體良性循環(huán)。二、項目的總體規(guī)劃設計理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；2、適應各界人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在延續(xù)附近建筑風格的基礎上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為xxxxxx開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。三、項目的總體規(guī)劃構思本項目參照國內發(fā)達地區(qū)房地產業(yè)精萃，吸取各地域房地產業(yè)界的優(yōu)點，接合本地區(qū)實際情況，邀請國內知名景觀設計單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設計、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設計。小區(qū)內配套設計齊全，規(guī)劃建設中央綠地廣場、時尚休閑會所、特色商業(yè)街、大型停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站，以及健身房等娛樂休閑設施。

1、規(guī)劃結構小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網絡。整個小區(qū)地形成矩形狀，以開發(fā)大道上設入口廣場，其余路設次入口，小區(qū)中心設區(qū)內廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣場作為主交通網絡。

2、建筑單體設計小區(qū)建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等配套所需。次入口設置相應的管理用房和停車場地。本小區(qū)由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、等配套設施，同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特點。3、建筑環(huán)境及園林景觀設計整體環(huán)境景觀設計，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。本小區(qū)規(guī)劃在小區(qū)中心建造中央綠地廣場，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。根據(jù)組團分區(qū)，設置不同主題的組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色的悠悠庭園，營造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。四、項目分析與營銷理念1、項目市場分析

（1）地段環(huán)境優(yōu)越，本項目地處xxxxxx開發(fā)區(qū)，此地區(qū)是xxxxxx市近幾年大力發(fā)展的地段，因此本地區(qū)的發(fā)展空間是極為寬廣的；（2）周邊生活配套完善，近幾年xxxxxx開發(fā)區(qū)已入住很多居民，各類生活配套設施的發(fā)展已經相當完善，這將會給入住本小區(qū)的住戶提供極大的方便；（3）園林景觀設計突出本項目對xxxxxx住宅市場的園林景觀設計進行了巨大突破，以大型的社區(qū)規(guī)模，開辟中央綠地廣場，實行立體綠化、多組團綠化、設計可參與式園林、開辟運動休閑場所、保證植被的多樣性和色彩性；（4）教育配套優(yōu)勢顯著自古以來，人們就非?？粗丨h(huán)境對人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購買前期對樓盤綜合素質的關注，發(fā)展到對未來居住環(huán)境的關注，對未來鄰居的關注?，F(xiàn)代社會，人們在生活的壓力之下更渴望一種淡定、閑適的居家感覺，一份內心的豐盈和自身氣質修養(yǎng)的顯現(xiàn)。附近濃厚的文化教育氛圍，使得本項目別具特點；（5）建筑施工品質過硬本項目xxxxxx建筑有限公司承建，公司推行品牌第一、信譽至上的原則，對施工品質精益求精，深受業(yè)界好評。一期房屋將達到卓越的半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質節(jié)能的中空玻璃窗、室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留等等，會給消費者留下了深刻的印象。施工方在本項目的建造中，將秉承這種精益求精的作風，把本項目建造成xxxxxx市品位最高、質量最好、設施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會效益和經濟效益；（6）市場供求關系良好本項目地處經濟技術開發(fā)區(qū)，周邊房產開發(fā)項目較少。作為經濟技術開發(fā)區(qū)的一個大型住宅社區(qū)，庫尉一體化的快速發(fā)展將為本項目帶來龐大的消費群體，營造興旺蓬勃的人氣，強力推進本項目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場競爭環(huán)境，巨大的目標消費群體，使本項目處于良好的市場供求關系中，市場前景令人樂觀。2、項目經濟分析（1）成本分析前期各項費用預計約900多萬元；工程成本：每棟樓按均價1100元/平方米的造價計算70000平方米×1100元/平方米=7700萬元；營業(yè)稅及其他附加費用：7700萬元×11.06%=851.62萬元；以上所有支出費用總計：9451.62萬元。（2）利潤分析依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，該項目的預及利潤為每平方220～280元，預計利潤約為1578.08萬元3、營銷理念（1）我公司通過對開發(fā)區(qū)現(xiàn)房滯銷情況的深刻研究，認識到其根本原因并非產品本身不符合市場需求，而是缺乏巧妙的產品包裝和有效的銷售執(zhí)行。我公司將聘請專業(yè)營銷公司對本項目進行策劃、包裝和銷售，并初步簽訂銷售代理合同，經專業(yè)營銷公司對本項目的整合包裝、營銷策劃，運用規(guī)范、科學、有效的操作技巧，將大大加強了本項目的銷售力度；（2）本項目的價格定位，由于近幾年開發(fā)區(qū)各類小區(qū)住宅的推出，已完成了對本類產品的市場說明任務，人們對之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項目恰逢現(xiàn)階段xxxxxx市房地產市場迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時機；（3）本項目的整合營銷，本項目在對一期工程營銷策劃、強勢銷售的同時，也為本項目二期的包裝與營銷進行了良好鋪墊，屆時二期尚未開盤，其產品優(yōu)勢，以及在一期基礎上的改進已在xxxxxx市深入人心，積累了大量潛在客戶，實現(xiàn)更快的資金回籠，達到資金周轉的良性循環(huán)，本在產品包裝上緊緊抓住產品園林景觀設計的重大優(yōu)勢，切合目標消費群的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹立了產品新穎、高尚、親切、健康的良好形象；（4）主打廣告語：2012年xxxxxx市最值得期待的生態(tài)人文住宅；領舞開發(fā)區(qū)新生活，以強勢的主打廣告語吸引受眾的密切關注。主打廣告語的設計表現(xiàn)十分搶眼，并在產品包裝（報紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復、強烈的刺激；（5）賣點提煉：金牌美福地，絕版地段，盡享xxxxxx開發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標準景觀路的便利和尊榮，黃金福地，締造高尚儒雅生活品質，輻射無限升值潛力。優(yōu)越性價比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價，引領開發(fā)區(qū)超值風暴。精心打造，細心雕琢，成就卓越半裝修房品質：獨特的拉毛收光工藝、優(yōu)質節(jié)能的中空玻璃窗、室內電路預先暗藏，插座接頭合理預留……省錢、省時、省心，品質關懷生活，讓家的感覺更好。完美設計，成就大家風范的宏大規(guī)模，特有中央綠化廣場，，靜謐社區(qū)、純美領地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風、大開間、短進深，完美多樣。每戶專配時尚車庫，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散?！拔逍摹奔壩锕埽惺苄牡暮亲o家的價值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級生活：24小時保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對講門禁系統(tǒng)，多項人性化家政服務。讓尊崇和安全，在點滴享受中自然流露。五、項目的物業(yè)管理優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項目由xxxxxx物業(yè)服務有限公司進行全程物業(yè)指導，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務過眾多中、高檔樓盤并深受好評，資質深厚，經驗豐富。該公司將在本項目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車分流，小區(qū)入口設保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有電子門系統(tǒng)，公共場所及外墻設高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內保安二十四小時巡邏，遇緊急情況還可通過報警系統(tǒng)獲得最及時的幫助。此外，本項目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設施的保護；公共部位的維修與保養(yǎng)。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。六、項目的結論