第4章-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制第七節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的可行性研究：

是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法?？尚行匝芯康母灸康模?/p>

是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益

二、可行性研究的作用（一）作為項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)（二）項(xiàng)目投資決策的依據(jù)一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，特別是大中型項(xiàng)目，花費(fèi)的人力、物力、財(cái)力很多，不是只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)就能確定的，而是要通過(guò)投資決策前的可行性研究，明確該項(xiàng)目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等是否可行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品有無(wú)銷(xiāo)路，有無(wú)競(jìng)爭(zhēng)能力，投資效果如何等，從而得出這項(xiàng)工程應(yīng)不應(yīng)該建或建設(shè)時(shí)應(yīng)按哪種方案會(huì)取得最佳的效果，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。國(guó)家規(guī)定，凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，不能進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能列入計(jì)劃。（三）籌集建設(shè)資金的依據(jù)銀行等金融機(jī)構(gòu)都把可行性研究報(bào)告作為建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件。他們對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估后，才能確定是否給予貸款。（四）開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)項(xiàng)目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門(mén)協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報(bào)告進(jìn)行商談。有關(guān)技術(shù)引進(jìn)和建筑設(shè)備進(jìn)口必須在可行性研究報(bào)告審查批準(zhǔn)后，才能據(jù)以同國(guó)外廠商正式簽約。（五）編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)在可行性研究報(bào)告中，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、地址、建筑設(shè)計(jì)方案構(gòu)想、主要設(shè)備造型、單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類(lèi)、建設(shè)速度等等都進(jìn)行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批準(zhǔn)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作就可據(jù)此進(jìn)行，不必另作方案比較選擇和重新論證?？尚行匝芯康囊罁?jù)

（1）國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)（2）國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（3）國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；（4）城市規(guī)劃管理部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn)（5）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源管理部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)（6）環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)；（7）交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)（8）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；（9）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（10）國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；（11）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等。8.1.4可行性研究的工作階段8.1.4.1投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)：

是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究分為：

一般投資機(jī)會(huì)研究

地區(qū)研究、部門(mén)研究和以利用資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。

特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

要選擇確定項(xiàng)目的投資機(jī)遇，將項(xiàng)目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。

投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：

地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。

（二）初步可行性研究初步可行性研究亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”，

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：（1）分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；（2）是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；（3）有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。

在初步可行性研究階段，需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：

市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周?chē)h(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。（三）詳細(xì)可行性研究（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容（一）項(xiàng)目概況（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷方案的制定（三）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇（五）資源供給條件分析（六）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（七）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的分析（八）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制（九）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（十）結(jié)論及建議二、可行性研究的步驟（一）接受委托（二）調(diào)查研究（三）方案選擇和優(yōu)化（四）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)（五）編制可行性研究報(bào)告第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的一個(gè)重要目的，就是在法律上允許、技術(shù)上可能的前提下，通過(guò)系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，形成和優(yōu)選出比較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，并獲得滿(mǎn)足投資收益目標(biāo)要求的盡可能高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的過(guò)程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可供評(píng)價(jià)比較的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案，通常包括如下內(nèi)容：（一）區(qū)位分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇；包括：地域分析與選擇：

是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇：

是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。（二）開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面置等。

此外，還可以考慮僅將生地或毛地開(kāi)發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況（三）開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可考慮分批開(kāi)發(fā)（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。（四）合作方式的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。（五）融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。（六）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售（包括預(yù)售）出租（包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租）、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。二、構(gòu)造評(píng)價(jià)方案構(gòu)造評(píng)價(jià)方案：

就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評(píng)價(jià)比較的具體開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型及不同物業(yè)類(lèi)型的比例關(guān)系、建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例、租售與自營(yíng)的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確。三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：（1）時(shí)間類(lèi)參數(shù)。包括：開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開(kāi)發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期（年、半年、季度或月，視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和評(píng)估精度的要求，靈活選擇）。（2）融資相關(guān)參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率（通常為總投資的30％），預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的比例。（3）收益相關(guān)指標(biāo)。包括：出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率。（4）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)。包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、投資估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍包括：

土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)等（一）、土地費(fèi)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用：

是指為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。主要有以下幾種：

劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、

出讓土地的土地出讓地價(jià)款、

轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、

租用土地的土地租用費(fèi)、

股東投資入股土地的投資折價(jià)。

（1）土地征用拆遷費(fèi)土地征用拆遷費(fèi)分為：集體土地征用拆遷費(fèi)：主要包括：

土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括：

地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。（2）土地出讓地價(jià)款土地出讓地價(jià)款：

是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括：

土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款包括：

土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)：

是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

依法通過(guò)土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

（4）土地租用費(fèi)土地租用費(fèi)：

是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。

以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中較為少見(jiàn)。（5）土地投資折價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。

在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。（二）

勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括：

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出。項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用：

※規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，

※可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％，

※水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0．5％左右。“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用：

地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。

（三）房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：

建筑安裝工程費(fèi)、

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

（1）建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的

建筑工程費(fèi)用（結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)）、

設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用

安裝工程費(fèi)用（給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等）等。（2）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：

居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。

一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。主要包括：

自來(lái)水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。

在可行性研究階段，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，比較常用的方法有以下幾種：1）單元估算法。單元估算法：

是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。2）單位指標(biāo)估算法。單位指標(biāo)估算法：

是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。3）工程量近似匡算法。

工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類(lèi)似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。4）概算指標(biāo)法。

概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)＝每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。4管理費(fèi)管理費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主要包括：

管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤消、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3％～5％估算。5財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括：

借款或債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

利息的計(jì)算，可參照金融市場(chǎng)利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；

利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10％左右。

6銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括：

銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及銷(xiāo)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)主要包括：

固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話(huà)初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。8其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括：

臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。

這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定的費(fèi)率估算。

9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3％～7％估算。10運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用通常包括：

人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔與保安費(fèi)用，維修與保養(yǎng)費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。二、資金使用計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計(jì)算期單位，按期編制資金使用計(jì)劃。三、收入估算與資金籌措（一）收入估算估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收人，首先要制定切實(shí)可行的租售計(jì)劃（含銷(xiāo)售、出租、自營(yíng)等計(jì)劃）。租售計(jì)劃的內(nèi)容通常包括：

擬租售物業(yè)的類(lèi)型、

時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，

租售價(jià)格，

租售收入及收款方式。1租售方案

租售物業(yè)的類(lèi)型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可提供的物業(yè)類(lèi)型、數(shù)量來(lái)確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能變化對(duì)租售數(shù)量的影響。（2）租售價(jià)格租售價(jià)格應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上確定，一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。也可以參照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價(jià)的技術(shù)和方法，確定租售價(jià)格。租售價(jià)格的確定要與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)物業(yè)租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的影響。（3）租售收入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售收入等于

可租售面積的數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。對(duì)于出租的情況

還應(yīng)考慮空置期（項(xiàng)目竣工后暫時(shí)找不到租客的時(shí)間）和空置率（未租出建筑面積占總建筑面積的百分比）對(duì)年租金收入的影響。

租售收入估算，要計(jì)算出每期（年、半年、季度、月）所能獲得的租售收入，并形成租售收入計(jì)劃。（4）收款方式收款方式的確定，應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。

（二）資金籌措

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有：資本金、預(yù)租售收入借貸資金第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案經(jīng)濟(jì)比選一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用（一）方案經(jīng)濟(jì)比選是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開(kāi)發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方的的行為。（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的類(lèi)型互斥關(guān)系獨(dú)立關(guān)系相關(guān)關(guān)系（三）方案經(jīng)濟(jì)比選的作用是項(xiàng)目可行性研究的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策及可行性研究的過(guò)程，實(shí)際就是對(duì)各種可能得方案比選和擇優(yōu)的過(guò)程，對(duì)各種涉及的決策要素，都應(yīng)從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度，進(jìn)行多方案分析論證，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、功能面積類(lèi)型及其配比、建造標(biāo)準(zhǔn)和檔次、資金來(lái)源結(jié)構(gòu)、合作合資條件、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式等，進(jìn)行比選優(yōu)化，并根據(jù)比選結(jié)果，結(jié)合其他因素進(jìn)行決策。二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法互斥方案的經(jīng)濟(jì)比選與選擇：壽命相同的互斥方案經(jīng)濟(jì)比選：以共同會(huì)壽命為分析期比選方法：（一）凈現(xiàn)值法（二）內(nèi)部收益率法（一）凈現(xiàn)值法步驟：1絕對(duì)效益檢驗(yàn)（NPV>=0）2相對(duì)效益檢驗(yàn)通過(guò)計(jì)算差額投資凈現(xiàn)值對(duì)方案進(jìn)行排序具體步驟：（1）將通過(guò)決對(duì)效益檢驗(yàn)的方案按投資額大小進(jìn)行排列（2）將相鄰的兩個(gè)方案的每期現(xiàn)金流的差值折現(xiàn)（3）若所得的差額投資凈現(xiàn)值大于等于零，則投資大的方案優(yōu)，反之亦然3通過(guò)以上計(jì)算選出最優(yōu)方案例題1（二）內(nèi)部收益率法步驟：1、絕對(duì)效益檢驗(yàn)（IRR>=ic）2、相對(duì)效益檢驗(yàn)計(jì)算差額內(nèi)部收益率兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。當(dāng)差額內(nèi)部收益率大于等于最低可接受收益率或基準(zhǔn)收益率時(shí)，已投資大的方案為優(yōu)選方案。反之亦然例題2壽命不同方案的比較與選擇取各方案服務(wù)壽命的最小公倍數(shù)作為各個(gè)方案比較的共同服務(wù)年限。方法：采用凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)選用凈年值指標(biāo)評(píng)選方案采用凈現(xiàn)值指標(biāo)評(píng)選以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。例題：收益相同方案的經(jīng)濟(jì)性比較與選擇一、費(fèi)用現(xiàn)值法二、費(fèi)用年值法例題：三、方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇（一）比選方法選擇規(guī)則（二）方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表（一）基本報(bào)表1、現(xiàn)金流量表（1）全部投資現(xiàn)金流量表（2）資本金現(xiàn)金流量表（3）投資者各方現(xiàn)金流量表2、資金來(lái)源與運(yùn)用表3、損益表4、資產(chǎn)負(fù)債表（二）輔助報(bào)表二、財(cái)務(wù)報(bào)表的編制第七節(jié)可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成封面摘要目錄正文附表附圖二、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正文的寫(xiě)作要點(diǎn)（1）項(xiàng)目總說(shuō)明在項(xiàng)目總說(shuō)明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評(píng)估的目的、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說(shuō)明等向讀者予以介紹。

（2）項(xiàng)目概況在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對(duì)象。

（3）投資環(huán)境研究主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。

（4）市場(chǎng)研究按照所評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場(chǎng)、居住物業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、酒店市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行分析研究。市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是占有大量的第一手市場(chǎng)信息資料，通過(guò)列舉市場(chǎng)交易實(shí)例，令讀者信服你對(duì)市場(chǎng)價(jià)格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢(shì)等方面的理解。

（5）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀<熟地還是生地、需要哪些前期土地開(kāi)發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開(kāi)工建設(shè)或籌備過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說(shuō)明。競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的介紹十分重要，它能幫助開(kāi)發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。

（6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件主要介紹開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過(guò)程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿(mǎn)足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過(guò)程中，可行性研究報(bào)告撰寫(xiě)者最好能根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。

（7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來(lái)工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。

（8）投資估算及資金籌措這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)。投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過(guò)程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來(lái)源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來(lái)源中包括預(yù)售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷(xiāo)售（出租）收入計(jì)劃配合考慮。（9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定這一部分通常包括銷(xiāo)售收入測(cè)算、成本及稅金和利潤(rùn)分配三個(gè)部分。要測(cè)算銷(xiāo)售收入，首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類(lèi)的可銷(xiāo)售或出租面積的數(shù)量；再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平；