中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目總體策劃方案

栗雨中央商務(wù)區(qū)企業(yè)總部基地項(xiàng)目

總體策劃方案

凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司廣州凌峻房地產(chǎn)咨詢有限公司

2010年04月三市融成兩型社會(huì)株洲工業(yè)高技術(shù)工業(yè)對(duì)高科和株洲工業(yè)來(lái)說(shuō)：這是一次偉大的轉(zhuǎn)型，是一個(gè)創(chuàng)歷史的時(shí)刻！本案宗旨凌峻認(rèn)為，本項(xiàng)目面臨著前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨著現(xiàn)實(shí)條件的制約，因此，必須發(fā)散思維，不拘泥于固有想法，敢于質(zhì)疑，凌峻相信，真理永遠(yuǎn)是越辯越明。本案也期望通過(guò)此次提報(bào)：給予高科集團(tuán)對(duì)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供決策參考依據(jù)。Part1分析篇

Part2戰(zhàn)略篇Part3產(chǎn)品篇Part4營(yíng)銷與招商篇Part6凌峻過(guò)往案例簡(jiǎn)介篇Part5項(xiàng)目可行性論證篇匯報(bào)思路Part1

分析篇Ⅰ經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、宏觀環(huán)境分析株洲國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭，2009年株洲市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1022.6億元，2009年上漲14.2個(gè)百分點(diǎn)，人均國(guó)民生產(chǎn)總值27472元，增長(zhǎng)13.6%，接近3萬(wàn)元大關(guān)。Ⅱ

城市特征株洲是建國(guó)后發(fā)展起來(lái)的新興工業(yè)城市，工業(yè)門類齊全，已逐步形成了以冶金、機(jī)械、化工、建材四大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，擁有電子、電力、煤炭、陶瓷等門類齊全的新型工業(yè)體系。工業(yè)之城——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的國(guó)家老工業(yè)基地株洲有“被火車拖來(lái)的城市”之稱，京廣、浙贛、湘黔三大鐵路干線在這里交匯。株洲火車站是全國(guó)鐵路客運(yùn)最重要的中轉(zhuǎn)站之一，株洲北車站是中國(guó)江南最大的貨運(yùn)編組站，客貨運(yùn)可以從株洲直達(dá)北京、上海、廣州、重慶等大城市。株洲公路四通八達(dá)。

商貿(mào)之城——中南地區(qū)重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心以株洲市蘆淞區(qū)為核心的服飾市場(chǎng)，先后摘取了“中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“中國(guó)品牌市場(chǎng)”和“中國(guó)服飾名城”三塊“金字招牌”。蘆淞服飾產(chǎn)業(yè)，作為株洲制造業(yè)之外的又一塊地方經(jīng)濟(jì)品牌，作為一塊有代表性的湘派服飾品牌，其影響力正在迅速擴(kuò)大。服飾之城——獨(dú)具特色的服飾產(chǎn)業(yè)基地

Ⅲ

房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年在國(guó)家政策支持、剛性需求增加、投資需求暴漲的情況下，市場(chǎng)銷售強(qiáng)勢(shì)，株洲市整年累計(jì)銷售商品房23180套，面積265.99萬(wàn)平方米,成交金額72.83億元,與08年相比分別增長(zhǎng)146.03%、159.40%、167.58%。株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)——穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)Ⅳ

寫(xiě)字樓市場(chǎng)株洲其實(shí)沒(méi)有正規(guī)意義上的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，絕大部分都是商住一體的項(xiàng)目，寫(xiě)字樓的開(kāi)始出現(xiàn)興起于服裝批發(fā)市場(chǎng)的擴(kuò)大和實(shí)際需要，后來(lái)隨著市場(chǎng)的發(fā)展，城市的進(jìn)步，慢慢一些公司和外資企業(yè)進(jìn)入株洲，寫(xiě)字樓的范圍和檔次都需要提升，于是出現(xiàn)了株洲現(xiàn)在的兩大商務(wù)中心。株洲寫(xiě)字樓市場(chǎng)——寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)Ⅴ

城市發(fā)展情景根據(jù)“長(zhǎng)株潭”城市群整體規(guī)劃，株洲整體將向西、向北發(fā)展，與湘潭、長(zhǎng)沙融合成為城市群。株洲市市區(qū)實(shí)現(xiàn)特大城市的規(guī)模目標(biāo)，發(fā)揮國(guó)家重要的交通樞紐和新型工業(yè)基地的作用，成為區(qū)域綜合服務(wù)功能強(qiáng)大，設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，文化繁榮，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，人居環(huán)境良好的生態(tài)園林城市。株洲城市發(fā)展情景——三市融城，城市發(fā)展新機(jī)遇宏觀環(huán)境分析兩型社會(huì)概念的提出與建設(shè)，使得株洲從傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸向高科技產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變，加速了株洲工業(yè)發(fā)展進(jìn)程，新型現(xiàn)代工業(yè)城市的前景顯現(xiàn)，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展以及寫(xiě)字樓空白，具備發(fā)展?jié)摿?。長(zhǎng)株潭一體化的“株洲機(jī)遇”宏觀環(huán)境分析小結(jié)二、中觀環(huán)境分析（二）區(qū)域情景分析城市發(fā)展主方向：西擴(kuò)區(qū)域本區(qū)域位于株洲城市發(fā)展主導(dǎo)方向之一的栗雨工業(yè)園內(nèi)，是株洲高新區(qū)的科技創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化區(qū)，也是長(zhǎng)株潭地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)、技術(shù)核心區(qū)之一，在株洲建設(shè)新現(xiàn)代工業(yè)化城市的遠(yuǎn)大規(guī)劃中占據(jù)重要地位。

（一）所屬區(qū)域分析三市融城，提速西部發(fā)展契機(jī)區(qū)域位于三市融城核心地帶，三市融城帶來(lái)的政策利好，將使得該區(qū)域的地段價(jià)值得到提升，拔高整個(gè)區(qū)域的形象價(jià)值。天元區(qū)政府搬遷帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展天元區(qū)政府將搬遷至區(qū)域內(nèi)的新辦公大樓，它不僅僅是政府辦公地點(diǎn)的改變，更是一種引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開(kāi)拓城市發(fā)展空間的需要，同時(shí)也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了新活力。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，未來(lái)區(qū)域人口增加隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，入駐企業(yè)將走向國(guó)際化，企業(yè)員工素質(zhì)提高，未來(lái)人口基數(shù)將增加，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)存在一定空白。小結(jié)：株洲城市發(fā)展的“西部機(jī)遇”

區(qū)域位置優(yōu)良，板塊前景看好，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，必將成為未來(lái)株洲的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地。三、項(xiàng)目分析高科集團(tuán)的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)地段升值潛力明顯雄厚的政府背景市場(chǎng)需求項(xiàng)目處于三市融城的核心區(qū)域，在長(zhǎng)株潭一體化進(jìn)程步伐加快的背景下，項(xiàng)目的地段價(jià)值將獲得空前增長(zhǎng)，升值潛力較為明顯。目前栗雨工業(yè)園進(jìn)駐企業(yè)近50家，但園區(qū)內(nèi)目前基本無(wú)商業(yè)配套、企業(yè)性質(zhì)專業(yè)辦公場(chǎng)所。高科集團(tuán)的政府背景，使得在開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠依賴政府相關(guān)資源，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中享受特有綠色通道，并獲得政府相關(guān)政策支持。

高科集團(tuán)隸屬于株洲政府下轄的企事業(yè)單位，已經(jīng)在株洲相繼開(kāi)發(fā)了香山美境、頤景園等項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)較為豐富。小結(jié)：栗雨工業(yè)園發(fā)展的“工業(yè)機(jī)遇”Part2

戰(zhàn)略篇一、戰(zhàn)略思考Ⅰ

從城市的角度思考1.23.城市的工業(yè)傳統(tǒng)：一個(gè)傳統(tǒng)工業(yè)城市的榮光城市的工業(yè)現(xiàn)狀：工業(yè)轉(zhuǎn)型任重而道遠(yuǎn)城市的工業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：工業(yè)重鎮(zhèn)的涅槃工業(yè)的榮光與滄桑+開(kāi)創(chuàng)城市工業(yè)新局小結(jié)：株洲工業(yè)，正牽引著株洲經(jīng)濟(jì)乃至湖南工業(yè)快速疾行！工業(yè)成就了株洲，未來(lái)株洲的發(fā)展也離不開(kāi)工業(yè)的平臺(tái)！Ⅱ

從工業(yè)的角度思考中國(guó)制造的背后：6+1產(chǎn)業(yè)鏈工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的前景工業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)勢(shì)在必行，需要實(shí)現(xiàn)自我超越！

小結(jié)：從制造到創(chuàng)造，是中國(guó)工業(yè)崛起于世界之林的必由之路。從制造到創(chuàng)造，需要匯聚知識(shí)、智慧與創(chuàng)意的共同力量。

Ⅲ

從項(xiàng)目的角度思考項(xiàng)目的不利條件：■交通：周邊路網(wǎng)建成，但出入不便，普通居住者與職員無(wú)法承受在此居住與辦公的時(shí)間與交通成本。■配套：周邊生活配套較為不便，對(duì)于普通消費(fèi)者與辦公者的吸引力較弱?！銎髽I(yè)：園區(qū)內(nèi)各企業(yè)均擁有自己的辦公場(chǎng)所，另行駐外辦公的概率相對(duì)較低。

項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)：■景觀資源：項(xiàng)目緊臨規(guī)劃中的人工湖與公園，景觀資源優(yōu)勢(shì)突出，具備良好的居住與辦公環(huán)境?！鰠^(qū)域資源：區(qū)域匯聚眾多高新產(chǎn)業(yè)企業(yè)與龍頭企業(yè)，他們不僅是未來(lái)項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶，同時(shí)也可帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)入?！銎髽I(yè)資源：高科集團(tuán)作為由政府主導(dǎo)的企業(yè)，在號(hào)召力層面具有先天的優(yōu)勢(shì)。小結(jié)：在園區(qū)企業(yè)擁有自身辦公場(chǎng)所的前提下，強(qiáng)行要求入駐不太現(xiàn)實(shí)。入駐項(xiàng)目企業(yè)數(shù)量與質(zhì)量有限的前提下，企業(yè)總部顯得名不副實(shí)。因此，我們不得不舍近求遠(yuǎn)，需要整合各大企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條。戰(zhàn)略思考大時(shí)代需要大創(chuàng)意：融城時(shí)代，催生大株州！大工業(yè)需要大引擎：大株州，催生戰(zhàn)略引擎！整合工業(yè)產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈匯聚工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)智慧結(jié)晶服務(wù)湖南奠定株洲龍頭工業(yè)城市地位城市及工業(yè)的發(fā)展為本項(xiàng)目提供了最佳的戰(zhàn)略切入點(diǎn)！本案發(fā)展發(fā)向企業(yè)總部基地項(xiàng)目天時(shí)地利人和工業(yè)升級(jí)在即株洲地位提升城市工業(yè)底蘊(yùn)園區(qū)高新產(chǎn)業(yè)絕對(duì)企業(yè)實(shí)力政府號(hào)召響應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)合力打造株洲創(chuàng)意工業(yè)總部基地順應(yīng)工業(yè)發(fā)展趨勢(shì)借力城市工業(yè)基礎(chǔ)整合工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條二、開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)三個(gè)代表代表對(duì)城市發(fā)展的重新詮釋代表工業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向代表先進(jìn)的生產(chǎn)力Ⅰ

開(kāi)發(fā)目標(biāo)Ⅱ

開(kāi)發(fā)原則遵循三大開(kāi)發(fā)原則創(chuàng)新性原則價(jià)值性原則

持續(xù)性原則Ⅲ

開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略戰(zhàn)略一：取勢(shì)戰(zhàn)略戰(zhàn)略三：聯(lián)合戰(zhàn)略戰(zhàn)略五：創(chuàng)意戰(zhàn)略戰(zhàn)略四：平臺(tái)戰(zhàn)略戰(zhàn)略二：定勢(shì)戰(zhàn)略五大戰(zhàn)略確保項(xiàng)目一戰(zhàn)成名三、項(xiàng)目整體定位華中創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意基地+企業(yè)公館+星級(jí)酒店+商業(yè)配套

Ⅰ

主題定位闡述：以“創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”作為項(xiàng)目的重要組成部分，通過(guò)通過(guò)企業(yè)公館和酒店的建設(shè)，為基地提供商務(wù)與配套需求。通過(guò)工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)的共性技術(shù)條件平臺(tái)和專業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)孵化器，為湖南工業(yè)制造企業(yè)提供從創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、材料、工藝、模型到印刷的專業(yè)化資源支撐服務(wù)，盤活更多的設(shè)計(jì)資源吸納更多的社會(huì)資源，形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)資源，從而成為推動(dòng)工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的智能化平臺(tái)。除高科集團(tuán)進(jìn)駐外，同時(shí)吸引部分園區(qū)內(nèi)的大型企業(yè)進(jìn)駐，更多的入駐企業(yè)為中小型創(chuàng)意型企業(yè)，為工業(yè)制造企業(yè)提供上下游服務(wù)。創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地

創(chuàng)意型企業(yè)吸引為園區(qū)企業(yè)以及中小型企業(yè)的高層定向打造，并為各企業(yè)的專家與高級(jí)人才提供優(yōu)良的居住環(huán)境。企業(yè)公館星級(jí)酒店

考慮區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景，同時(shí)滿足園區(qū)目前的商務(wù)居住需求。商業(yè)配套主要滿足園區(qū)企業(yè)與政府的商務(wù)需求，以高檔餐飲與商務(wù)配套為主。Ⅱ

項(xiàng)目產(chǎn)品體系構(gòu)想辦公平臺(tái)商務(wù)平臺(tái)居住平臺(tái)服務(wù)平臺(tái)創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地硬產(chǎn)品系統(tǒng)軟產(chǎn)品系統(tǒng)企業(yè)行政公館CEO級(jí)尊享服務(wù)卓越的整體規(guī)劃優(yōu)良的景觀環(huán)境頂級(jí)的室內(nèi)配套創(chuàng)意的建筑立面基地融資平臺(tái)基地人才平臺(tái)基地交流平臺(tái)基地商機(jī)平臺(tái)星級(jí)酒店高端商業(yè)配套創(chuàng)意主題酒店更多商務(wù)場(chǎng)所企業(yè)服務(wù)平臺(tái)員工服務(wù)平臺(tái)政策優(yōu)惠+政府扶持管家服務(wù)+共建共享“場(chǎng)所”為工業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和居住者打造優(yōu)良的硬件條件?！鞍l(fā)展”為創(chuàng)業(yè)者與企業(yè)提供最佳的發(fā)展條件。播種品牌思想工業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化器四、贏利模式設(shè)計(jì)創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地+企業(yè)公館實(shí)現(xiàn)全售星級(jí)酒店作為資產(chǎn)持有或股權(quán)轉(zhuǎn)讓闡述：從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金籌措的角度而言，必須實(shí)現(xiàn)大部分物業(yè)的銷售，從各類產(chǎn)品的性質(zhì)來(lái)看，寫(xiě)字樓部分與企業(yè)公館部分可實(shí)現(xiàn)全部銷售，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，酒店物業(yè)則必須由開(kāi)發(fā)商持有作為自有資產(chǎn)或通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)資金回籠。五、項(xiàng)目整體案名主推案名：慧谷案名的解釋：本案名寓意這里匯聚了頂級(jí)的創(chuàng)意人才，是智慧與知識(shí)的聚會(huì)；因想象力產(chǎn)生巨大的生產(chǎn)力，不僅形象地描繪了項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)業(yè)特征，同時(shí)也對(duì)在此工作與居住的群體進(jìn)行了形象的概括。備選案名：

腦庫(kù)、設(shè)計(jì)公社六、開(kāi)發(fā)節(jié)奏1、整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏根據(jù)項(xiàng)目的體量，綜合考慮市場(chǎng)供應(yīng)與需求以及開(kāi)發(fā)資金的籌措等因素，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為2年。2、分期開(kāi)發(fā)建議

建議分兩期開(kāi)發(fā)，考慮各類物業(yè)的可變現(xiàn)性，首期以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)寫(xiě)字樓與企業(yè)行政公館啟動(dòng)，通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)資回籠，二期開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店。Part3

產(chǎn)品篇一、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析地塊一地塊三地塊二■地塊一：緊鄰公園，景觀價(jià)值最優(yōu)，應(yīng)開(kāi)發(fā)為景觀對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)提升最大的建筑類型，建議該地塊開(kāi)發(fā)為企業(yè)總部（寫(xiě)字樓）?！龅貕K二：位于地塊東南部，居住環(huán)境較為嘈雜，同時(shí)交通環(huán)境較佳，建議開(kāi)發(fā)為酒店?！龅貕K三：居住環(huán)境要優(yōu)于地塊二，建議開(kāi)發(fā)為公寓。二、項(xiàng)目整體規(guī)劃建議Ⅰ

布局方案一該方案中兩棟寫(xiě)字樓采用半包圍式，包圍的中心部位為中心花園和較大面積的中央廣場(chǎng)，兩棟樓之間的溝通性較強(qiáng)。Ⅱ

布局方案二兩棟寫(xiě)字樓都為橢圓形，從其形態(tài)上看獨(dú)立性較強(qiáng)，類似于雙子塔的結(jié)構(gòu)。三、項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格建議本項(xiàng)目定位為湖南創(chuàng)意工業(yè)總部，故建筑的外立面風(fēng)格同樣要體現(xiàn)出現(xiàn)代創(chuàng)意風(fēng)格，讓建筑也成為一件具有獨(dú)特美感的建筑創(chuàng)意作品，故我司建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格為：現(xiàn)代簡(jiǎn)約藝術(shù)實(shí)用代表最新銳的技術(shù)意識(shí)——?jiǎng)?chuàng)新、前沿代表最尖端的設(shè)計(jì)理念——嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)代表最人性的空間環(huán)境——藝術(shù)、實(shí)用

德式包豪斯風(fēng)格四、企業(yè)總部產(chǎn)品提升建議……………5大商務(wù)配套5A智能系統(tǒng)365項(xiàng)商務(wù)便利

4化建設(shè)打造360o至TOP創(chuàng)意商務(wù)空間

Ⅰ產(chǎn)品力提升目標(biāo)Ⅱ產(chǎn)品提升方向----實(shí)現(xiàn)四化建設(shè)軟件系統(tǒng)（個(gè)性化化、便利化）物業(yè)管理服務(wù)----引進(jìn)國(guó)際著名物業(yè)管理公司

經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)----建立首家寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)

政策服務(wù)體系----政府政策全面保駕護(hù)航硬件系統(tǒng)

（智能化、細(xì)節(jié)化）國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦的標(biāo)準(zhǔn)配置----5A智能化系統(tǒng)

國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦的標(biāo)準(zhǔn)配置

細(xì)節(jié)優(yōu)化

國(guó)際頂級(jí)商務(wù)旗艦標(biāo)準(zhǔn)配置----5大商務(wù)配套

五、企業(yè)公館產(chǎn)品提升建議Ⅰ公館功能定位

普通公寓+行政公館本項(xiàng)目公寓部分具有兩大功能，普通公寓和行政公館。普通公寓：位于1~20層，針對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)的普通員工，均為小戶型公寓，為其提供一處舒適、溫暖、便捷的生活居所，居住和投資俱佳。行政公館：位于20~30層，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)，需要有一處集居住、商務(wù)、會(huì)客于一體的商務(wù)公館，戶型面積較大，功能也較普通的商住公寓要齊全。

Ⅱ

公寓產(chǎn)品提升建議分樓層不同風(fēng)格裝修全樓層免費(fèi)WIFI上網(wǎng)觀光電梯六、星級(jí)酒店產(chǎn)品提升建議Ⅰ

酒店定位工業(yè)產(chǎn)業(yè)主題酒店株洲作為湖南甚至整個(gè)中南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，不但是中南地區(qū)的主要工業(yè)基地之一，而且見(jiàn)證了我國(guó)工業(yè)的發(fā)展歷程。而近年來(lái)，各種主題酒店像雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，而作為工業(yè)之都的株洲正好可以以工業(yè)產(chǎn)業(yè)作為酒店主題，集展示、文化、商務(wù)、休閑等多種功能于一體。Ⅱ主題酒店簡(jiǎn)介主題酒店也稱為“特色酒店”，是以某一特定的主題，來(lái)體現(xiàn)酒店的建筑風(fēng)格和裝飾藝術(shù)，以及特定的文化氛圍，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受；同時(shí)將服務(wù)項(xiàng)目融入主題，以個(gè)性化的服務(wù)取代一般化的服務(wù)，讓顧客獲得歡樂(lè)、知識(shí)和刺激。歷史、文化、城市、自然、神話童話故事等都可成為酒店借以發(fā)揮的主題。廣州長(zhǎng)隆酒店：以回歸大自然為主題深圳威尼斯酒店：融合了文藝復(fù)興和歐洲后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以威尼斯文化為主體進(jìn)行裝飾Ⅲ

酒店產(chǎn)品提升建議（1）酒店大堂酒店大堂的入門處設(shè)立一尊大型的雕像，雕像主題能展現(xiàn)我國(guó)勞動(dòng)人民在工業(yè)化大潮中奮力拼搏的精神；在大堂的墻壁上掛有這種展現(xiàn)勞動(dòng)人民、工業(yè)生產(chǎn)和工業(yè)現(xiàn)代化的油畫(huà)。（2）展覽館在酒店內(nèi)設(shè)立一處展覽館，專門用于展覽我國(guó)不同時(shí)期的生產(chǎn)工具、機(jī)器、工業(yè)成果、科技進(jìn)步等，可以通過(guò)圖片、實(shí)物、聲像等多種方式進(jìn)行呈現(xiàn)，讓參觀的客戶通過(guò)聲、光、形等全面去了解我國(guó)工業(yè)發(fā)展的歷程。（3）餐廳在餐廳的墻上也掛有各種展示工業(yè)文化的展板、圖畫(huà)，同時(shí)餐廳內(nèi)的服務(wù)人員穿的不是普通的餐廳制服，而是穿著各式工廠的工作服，同時(shí)餐廳內(nèi)的各種擺設(shè)、碗碟、餐具也設(shè)計(jì)成各式工具的式樣。（4）細(xì)節(jié)上詮釋工業(yè)元素本酒店不僅要在大堂、餐廳、展覽館內(nèi)展示各種工業(yè)元素，更要在酒店內(nèi)的每一個(gè)角落、每一處細(xì)節(jié)都要體現(xiàn)主題元素，如在床單、窗簾、燈具、茶具、座椅、電話，乃至衛(wèi)生間等等細(xì)節(jié)都注意主題元素的融入。七、商業(yè)產(chǎn)品提升建議

Ⅰ設(shè)計(jì)理念商業(yè)部分設(shè)計(jì)追求的是豐富的創(chuàng)意空間，其精髓是“新奇好玩”。因此建筑一定要配合新奇好玩的業(yè)態(tài)，做創(chuàng)意性設(shè)計(jì)。以多元材質(zhì)、豐富造型締造創(chuàng)意性商業(yè)空間紅磚場(chǎng)景木質(zhì)場(chǎng)景石頭與玻璃Ⅱ業(yè)態(tài)規(guī)劃由于項(xiàng)目臨近公園，應(yīng)充分利用公園的優(yōu)美景觀，以目的性強(qiáng)業(yè)態(tài)為主，建議以大型餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)交流等作為主力業(yè)態(tài)，具體包括：餐飲休閑娛樂(lè)商務(wù)交流Part4

營(yíng)銷與招商篇一、營(yíng)銷目標(biāo)樹(shù)立高占位的項(xiàng)目品牌形象，實(shí)現(xiàn)“華中首席創(chuàng)意工業(yè)企業(yè)總部基地”目標(biāo)。二、項(xiàng)目的總體營(yíng)銷推廣思路Ⅰ營(yíng)銷推廣“4精”原則準(zhǔn)備工作充分，分析深入，考慮周全精確把握不同客戶群需求，采取針對(duì)性策略營(yíng)銷推廣步步到位，注重細(xì)節(jié)注重整體推廣節(jié)奏把控，兼顧效率和效果精心策劃

精確瞄準(zhǔn)精耕細(xì)作精益求精

Ⅱ推廣思路瞄準(zhǔn)對(duì)象USP訴求主要活動(dòng)預(yù)期效果投資者企業(yè)租賃客戶社會(huì)公眾區(qū)域升值前景投資回報(bào)掘金計(jì)劃產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)利益引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)刺激處成成交企業(yè)總部形象項(xiàng)目品牌形象服務(wù)理念及口碑高科集團(tuán)實(shí)力高科品牌形象服務(wù)理念及口碑項(xiàng)目自身形象軟文炒作公眾關(guān)注口碑傳播擴(kuò)大影響力推拉結(jié)合引進(jìn)主力以點(diǎn)帶面商務(wù)直通車計(jì)劃企業(yè)簽約儀式總裁酒會(huì)三、六大基礎(chǔ)策略六大策略實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化建筑策略帶租約發(fā)售策略借勢(shì)策略造勢(shì)策略異地招商策略投資市場(chǎng)啟動(dòng)策略四、銷售策略Ⅰ

目標(biāo)客戶分析園區(qū)企業(yè)招待需要投資客戶周邊企業(yè)員工購(gòu)買投資客戶園區(qū)內(nèi)高新企業(yè)工業(yè)下游企業(yè)寫(xiě)字樓行政公館Ⅱ

銷售方式外埠市場(chǎng)開(kāi)拓人員銷售DM銷售電話銷售現(xiàn)場(chǎng)展示會(huì)五大銷售方式產(chǎn)品五、招商策略1、招商先行、銷售跟進(jìn)3、形象先行，造勢(shì)優(yōu)先

5、鼓勵(lì)投資客戶自主招商2、大戶先行、散戶跟進(jìn)4、主動(dòng)出擊，重點(diǎn)突破6、與大學(xué)建立聯(lián)系，鼓勵(lì)學(xué)生創(chuàng)業(yè)立足株洲放眼全省輻射全國(guó)

Ⅰ

策略和目標(biāo)市場(chǎng)

Ⅱ

招商政策1、租金直接折扣寫(xiě)字樓出租人員會(huì)在對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行“辨認(rèn)”了解求租人大致預(yù)算之后，會(huì)在租金上給予一定幅度折扣，是寫(xiě)字樓出租的一種促銷方式。2、變相折扣(免租期、贈(zèng)送裝修、減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目)免租期是指發(fā)展商給予客戶每年的一定時(shí)間的不收租金只收物業(yè)管理費(fèi)的無(wú)償使用期限，現(xiàn)在寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)上免租期一般每年為1個(gè)月，但是也有的項(xiàng)目為了維持其形象，隱蔽其真實(shí)成交價(jià)，而把免租期提高一定時(shí)限來(lái)給客戶變相打折。贈(zèng)送裝修是指發(fā)展商通過(guò)贈(zèng)送一定的裝修或者是裝修材料的形式，來(lái)降低客戶入住時(shí)發(fā)生費(fèi)用，給客戶變相打折的一種促銷方式。減免應(yīng)收費(fèi)項(xiàng)目指發(fā)展商通過(guò)減免諸如停車位費(fèi)用、電話接入或移機(jī)費(fèi)用、水電費(fèi)，水牌費(fèi)等的方法來(lái)給客戶的變相折扣的一種促銷方式。3、政府稅費(fèi)優(yōu)惠措施：增值稅優(yōu)惠、企業(yè)所得稅優(yōu)惠、企業(yè)營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、個(gè)人所得稅優(yōu)惠、管理、服務(wù)及其它優(yōu)惠4、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠措施六、廣告配合策略Ⅰ媒介運(yùn)用策略雖然株洲雖然工業(yè)較為發(fā)達(dá)，但市場(chǎng)容量還是有限，除抓住株洲市場(chǎng)外，仍需擴(kuò)展株洲以外的湖南、甚至全國(guó)市場(chǎng)。這樣就必須與全國(guó)高端媒介與本地的強(qiáng)勢(shì)媒體結(jié)盟，實(shí)現(xiàn)高端啟動(dòng)、自上而下建立湖南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的形象。全國(guó)高端媒介：湖南衛(wèi)視+中國(guó)工業(yè)報(bào)+中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)+新浪網(wǎng)/搜房網(wǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟本地強(qiáng)勢(shì)媒體：《株洲晚報(bào)》+《瀟湘晨報(bào)》+《株洲房地產(chǎn)》+戶外定勢(shì)湖南，取勢(shì)株洲結(jié)盟全國(guó)和本地的強(qiáng)勢(shì)媒體建立項(xiàng)目的媒介傳播聯(lián)盟陣線Ⅱ媒介選擇

分類媒介特點(diǎn)建議大眾媒體報(bào)紙閱讀率高；傳播范圍明確缺少針對(duì)性；時(shí)效性短項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷事件告知時(shí)使用電視傳播范圍廣；感染力強(qiáng)廣告信息量少傳播品牌項(xiàng)目形象使用廣播傳播速度快；時(shí)效性強(qiáng)互動(dòng)性強(qiáng)；收聽(tīng)群體固定活動(dòng)宣傳時(shí)使用小眾媒體戶外形象突出，主題鮮明信息到達(dá)直接傳播范圍小；傳播信息少本區(qū)域傳播形象和營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)使用網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)性強(qiáng)；傳播針對(duì)性強(qiáng)；易被過(guò)濾POP直接體現(xiàn)項(xiàng)目形象長(zhǎng)期使用其他短信針對(duì)性強(qiáng)；易造成隱私侵犯重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)使用樓宇傳播范圍小；到達(dá)率高高檔寫(xiě)字樓使用1、媒介分析分類媒介本地全國(guó)說(shuō)明大眾媒體報(bào)紙《株洲晚報(bào)》《瀟湘晨報(bào)》《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》《中國(guó)工業(yè)報(bào)》本地報(bào)紙軟硬結(jié)合。全國(guó)性報(bào)紙硬廣為主。電視株洲電視臺(tái)湖南衛(wèi)視與湖南衛(wèi)視結(jié)成戰(zhàn)略傳播聯(lián)盟廣播無(wú)————小眾媒體戶外高速附近、株洲市區(qū)與要道重點(diǎn)覆蓋，數(shù)量質(zhì)量兼顧網(wǎng)絡(luò)株洲在線網(wǎng)、株洲房地產(chǎn)網(wǎng)新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)創(chuàng)新其他短信無(wú)————樓宇本地頂級(jí)寫(xiě)字樓投放——與分眾傳媒合作。2、媒介具體選擇媒體類型目的使用目的比例（%）媒體戶外牌形象、導(dǎo)示形象：增強(qiáng)企業(yè)品牌形象，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)形象；促銷：全面推廣項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；導(dǎo)示：明確項(xiàng)目所在區(qū)位及到達(dá)路線。展示：產(chǎn)品特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)的呈現(xiàn)。20報(bào)紙形象、促銷20電視促銷、展示20活動(dòng)促銷、展示30現(xiàn)場(chǎng)包裝促銷、展示5宣傳資料形象、促銷5Ⅲ媒介費(fèi)用分配七、活動(dòng)策略Ⅰ活動(dòng)整體策略活動(dòng)事件化，以撬動(dòng)輿論活動(dòng)專業(yè)化，以打動(dòng)客戶Ⅱ活動(dòng)規(guī)劃1、高科商務(wù)會(huì)成立儀式暨優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會(huì)◆時(shí)間：3月中旬◆地點(diǎn)：株洲市五星級(jí)酒店◆與會(huì)人員：市政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)，高科公司領(lǐng)導(dǎo)層，高科知名企業(yè)總裁、各行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)人◆目的：吸引市場(chǎng)目光，為項(xiàng)目造勢(shì)◆內(nèi)容：成立儀式、發(fā)表聯(lián)合宣言、酒會(huì)◆操作要點(diǎn)：⊙聯(lián)合宣言的內(nèi)容主要為，利用高科集團(tuán)的客戶網(wǎng)絡(luò)資源與政府部門、當(dāng)?shù)氐闹髽I(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)合作，形成資源共享，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展；⊙政府對(duì)市場(chǎng)的效應(yīng)非常明顯，樹(shù)立項(xiàng)目政府重點(diǎn)扶持的市場(chǎng)現(xiàn)象；⊙宣布高科商務(wù)會(huì)總部在本項(xiàng)目，引起市場(chǎng)好奇⊙與會(huì)的知名企業(yè)都是潛在客戶，酒會(huì)上應(yīng)做好溝通2、接待中心啟用儀式◆時(shí)間：5月中旬◆地點(diǎn)：華天大酒店◆與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科公司友好單位◆目的：項(xiàng)目正式亮相，引起市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注，形成市場(chǎng)熱度，前期意向客戶（投資者、租賃者）◆內(nèi)容：新聞發(fā)布、產(chǎn)品介紹◆操作要點(diǎn)：⊙邀請(qǐng)株洲市內(nèi)有一定的影響力的媒體機(jī)構(gòu)⊙邀請(qǐng)友好單位，制造現(xiàn)場(chǎng)熱度⊙產(chǎn)品介紹與前期市場(chǎng)造勢(shì)吻合，突出產(chǎn)品的領(lǐng)導(dǎo)地位⊙現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買意向書(shū)簽訂、租賃意向書(shū)簽訂，形成市場(chǎng)熱銷現(xiàn)象⊙意向客戶采訪，帶動(dòng)市場(chǎng)購(gòu)買3、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)◆時(shí)間：5月下旬◆地點(diǎn)：華天大酒店◆與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科公司友好單位、意向購(gòu)買企業(yè)◆目的：為正式銷售蓄勢(shì)，形成市場(chǎng)期待◆內(nèi)容：項(xiàng)目詳細(xì)的介紹說(shuō)明，重點(diǎn)在于軟件服務(wù)、細(xì)節(jié)◆操作要點(diǎn)：⊙邀請(qǐng)株洲市內(nèi)有一定的影響力的媒體機(jī)構(gòu)大力宣傳項(xiàng)目特點(diǎn)⊙邀請(qǐng)友好單位，制造現(xiàn)場(chǎng)熱度⊙現(xiàn)場(chǎng)的意向簽約儀式刺激觀望者4、形象代言人計(jì)劃◆時(shí)間：6月中旬◆目的：樹(shù)立產(chǎn)品形象、通過(guò)形象代言人制造市場(chǎng)熱點(diǎn)◆內(nèi)容：以福布斯上榜青年企業(yè)家為形象代言人◆操作要點(diǎn)：⊙與福布斯上榜青年企業(yè)家聯(lián)系，⊙選擇時(shí)尚、活力、個(gè)性鮮明的代言人⊙通過(guò)媒體宣傳，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力5、現(xiàn)場(chǎng)售樓部啟動(dòng)儀式暨大客戶簽約儀式◆時(shí)間：7月上旬◆地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)◆與會(huì)人員：政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體機(jī)構(gòu)、高科集團(tuán)友好單位、意向購(gòu)買企業(yè)◆目的：全力打造項(xiàng)目正式銷售氣氛，制造市場(chǎng)熱銷氣氛◆內(nèi)容：精彩、氣派的啟用儀式，正式簽約◆操作要點(diǎn)：⊙政府領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言⊙儀式時(shí)間的安排⊙重點(diǎn)在大客戶的簽約儀式6、企業(yè)戰(zhàn)略管理沙龍◆時(shí)間：9月上旬◆地點(diǎn)：高科集團(tuán)◆與會(huì)人員：新聞媒體機(jī)構(gòu)、國(guó)際著名企業(yè)戰(zhàn)略管理家、政府領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)企業(yè)◆目的：進(jìn)一步打造項(xiàng)目品牌效應(yīng)，為項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)亮相蓄勢(shì)◆內(nèi)容：聽(tīng)取國(guó)際企業(yè)戰(zhàn)略管理報(bào)告◆操作要點(diǎn)：⊙邀請(qǐng)國(guó)際知名企業(yè)戰(zhàn)略管理家，可能在實(shí)現(xiàn)上有點(diǎn)難度，不過(guò)重點(diǎn)在于宣傳⊙邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂髽I(yè)參與，同時(shí)宣傳項(xiàng)目7、株洲寫(xiě)字樓掘金計(jì)劃◆時(shí)間：12月上旬◆目的：刺激潛在客戶群體◆內(nèi)容：推出不可抗拒的掘金計(jì)劃，引爆投資市場(chǎng)◆操作要點(diǎn)：⊙優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)駐資質(zhì)審核承諾⊙最低租金回報(bào)承諾⊙推出創(chuàng)業(yè)特區(qū)，部分樓層產(chǎn)權(quán)分割出售、刺激小型投資者⊙第8、88位租用者免租1年計(jì)劃⊙第10位購(gòu)買者享受9折超級(jí)優(yōu)惠折扣8、商務(wù)直通車◆時(shí)間：2012年◆目的：最大限度的提升市場(chǎng)銷售熱情◆內(nèi)容：主要針對(duì)自購(gòu)自用者推出的活動(dòng)◆操作要點(diǎn)：⊙各種商務(wù)服務(wù)中心的VIP身份⊙高科集團(tuán)全國(guó)網(wǎng)絡(luò)客戶資源共享貴賓身份⊙高科集團(tuán)友好合作伙伴八、營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)圖2011年3月推廣啟動(dòng)3月下旬優(yōu)秀企業(yè)總裁酒會(huì)5月上旬臨時(shí)接待中心啟用6月上旬形象代言人確立7月上旬現(xiàn)場(chǎng)售樓部啟動(dòng)9月中旬企業(yè)沙龍系列促銷活動(dòng)2012年12月企業(yè)進(jìn)場(chǎng)定向招商期姿態(tài)切入期2011年4月前形象導(dǎo)入期2011年5-6月產(chǎn)品呈現(xiàn)期2011年7-9月?tīng)I(yíng)銷實(shí)現(xiàn)期2011年10月-次年3月九、營(yíng)銷推廣總控圖階段定向招商期姿態(tài)確立形象導(dǎo)入產(chǎn)品呈現(xiàn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間2011年3月前2011年4月2011年5月-6月2011年7月-9月2011年10月-明年3月目標(biāo)園內(nèi)招商10-20%樹(shù)立項(xiàng)目形象、形成市場(chǎng)期待匯集市場(chǎng)眼光，開(kāi)始蓄客成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，開(kāi)始收取定金年底前實(shí)現(xiàn)策略通過(guò)政府手段要求園內(nèi)部分企業(yè)入駐通過(guò)大環(huán)境的渲染，樹(shù)立姿態(tài)高調(diào)入市，通過(guò)一系列的活動(dòng)，導(dǎo)入產(chǎn)品形象開(kāi)始展現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始銷售以大型營(yíng)銷活動(dòng)及組合銷售，形成銷售熱度主要活動(dòng)事件無(wú)總裁酒會(huì)接待中心啟用儀式產(chǎn)品介紹會(huì)形象代言人計(jì)劃等現(xiàn)場(chǎng)售樓部啟動(dòng)大企業(yè)進(jìn)駐儀式戰(zhàn)略管理沙龍現(xiàn)場(chǎng)展示開(kāi)放活動(dòng)商務(wù)直通車工作重點(diǎn)內(nèi)部企業(yè)公關(guān)引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注、為項(xiàng)目入市造勢(shì)樹(shù)立產(chǎn)品形象、產(chǎn)品的主要賣點(diǎn)展示形成市場(chǎng)高度關(guān)注、宣傳品牌企業(yè)進(jìn)駐、擴(kuò)大影響力項(xiàng)目進(jìn)度報(bào)道、核心賣點(diǎn)推出、各種優(yōu)惠活動(dòng)宣傳配合加強(qiáng)政府對(duì)企業(yè)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳系列軟文重點(diǎn)客戶DM，專業(yè)營(yíng)銷攻關(guān)小組拜訪、戶外廣告、報(bào)紙廣告、宣傳網(wǎng)站建立重點(diǎn)客戶DM，電話拜訪、專人拜訪、戶外廣告、報(bào)紙廣告、電視廣告重點(diǎn)客戶DM、當(dāng)?shù)貓?bào)紙廣告、電視活動(dòng)宣傳、全國(guó)性雜志廣告、定點(diǎn)客戶拜訪推廣強(qiáng)度弱中度中強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)超強(qiáng)勢(shì)Part5

項(xiàng)目可行性論證篇一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

Ⅰ項(xiàng)目成本收益概算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)總金額（萬(wàn)元）1土地出讓金土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)120萬(wàn)/畝44882開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目除土地款外的開(kāi)發(fā)成本，建筑面積81150㎡3000元/㎡243453總成本1+2----288334寫(xiě)字樓銷售收入建筑面積36000㎡4500元/㎡162005公寓銷售收入建筑面積25000㎡3500元/㎡87506商業(yè)銷售收入建筑面積5000㎡6500元/㎡32507總銷售收入4+5+6+7----282688利潤(rùn)8-3-----567

Ⅱ全部投資現(xiàn)金流量分析

序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年1現(xiàn)金收入0014134141342現(xiàn)金流出96119611961103凈現(xiàn)金流-9611-96114523141344累計(jì)凈現(xiàn)金流-9611-19222-14699-5665折現(xiàn)系數(shù)10.970873790.942595910.915141666折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量-9611-93314263129347折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流-9611-18942-14679-1745

全部投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元說(shuō)明：

◆年折現(xiàn)率取Ic=6%；◆建設(shè)經(jīng)營(yíng)期按照季度來(lái)劃分，則半年的折現(xiàn)率為3%；◆開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)稅費(fèi)的投入按照各期平均分?jǐn)?；◆酒店在開(kāi)發(fā)后作為資產(chǎn)自行持有，不作銷售。評(píng)價(jià)指標(biāo)（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)）：◆靜態(tài)全部投資稅后凈現(xiàn)值NPA=-566萬(wàn)元；◆動(dòng)態(tài)全部投資稅后凈現(xiàn)值NPA=-1745萬(wàn)元；

Ⅲ盈虧平衡點(diǎn)分析（1）總成本不變，如收入變動(dòng)經(jīng)計(jì)算，若項(xiàng)目總成本不變，銷售平均收入上升2%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。（2）收入不變，總成本變動(dòng)經(jīng)計(jì)算，所項(xiàng)目總收入不變，總成本下降3%，達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。分析：從上述成本、收入的變動(dòng)幅度可發(fā)現(xiàn)，收入的變動(dòng)比成本的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)敏感性更大，即收入的變化對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)有更為明顯的影響，故建議通過(guò)提升項(xiàng)目品質(zhì)和形象的方式來(lái)拉動(dòng)售價(jià)，同時(shí)也要對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效控制。二、項(xiàng)目融資方式建議

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，市場(chǎng)政策日益完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售條件逐漸規(guī)范，在上述日益嚴(yán)峻的融資環(huán)境下，如何找到一條或多條新的融資渠道，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的重要而迫切的任務(wù)。企業(yè)的組織形式?jīng)Q定著融資方式。企業(yè)可以采取上市、股權(quán)融資、企業(yè)債券融資、銀行貸款、通過(guò)合資、合作以資源換資源等方式進(jìn)行融資。這些融資方式不能隨意采用，要根據(jù)企業(yè)的組織形式來(lái)確定企業(yè)的融資方式。我司建議本項(xiàng)目融資方式：可利用房地產(chǎn)投資信托基金以及酒店分割股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行融資或銷售。三、投資風(fēng)險(xiǎn)分析、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)策略風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略（1）工程進(jìn)度遲緩（2）銷售不暢（3）招商遇阻（4）酒店經(jīng)營(yíng)困難（5）寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)混亂（1）經(jīng)營(yíng)管理措施①引入專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，并給予投資者和商家、住戶信心②作為定點(diǎn)接待酒店（2）政府政策支持：冠名支持、推廣支持、稅費(fèi)支持、企業(yè)支持（3）城市建設(shè)措施----周邊市政設(shè)施