房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理LectureFour

第四講房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略實(shí)施基礎(chǔ)

—戰(zhàn)略組織與企業(yè)家精神（教材相關(guān)內(nèi)容：《第五章》、《第十一章》）（§5.1）一、戰(zhàn)略實(shí)施的八大任務(wù)在這八項(xiàng)管理任務(wù)的實(shí)施中，主要的行動通常是由企業(yè)首腦和其他高級官員來領(lǐng)導(dǎo)的，但他們必須依賴中層和底層管理人員的積極支持和合作。中層和底層經(jīng)理們的任務(wù)是將所需的實(shí)施行動推行到一線，并保證戰(zhàn)略可以在日?；A(chǔ)上得到很好的實(shí)施。成功的戰(zhàn)略實(shí)施，要求企業(yè)各級戰(zhàn)略實(shí)施者都要對“相對于以后”，即企業(yè)期望的目標(biāo)，“現(xiàn)在應(yīng)做什么”有著強(qiáng)烈的，充滿信心的認(rèn)識。這就要求他們對“做些什么”由來自于對業(yè)務(wù)和企業(yè)所處環(huán)境的精明的理解。并著力做好以下三件事：◆建設(shè)一個(gè)有能力的組織；◆建立支持戰(zhàn)略的政策和程序；◆培植一種支持戰(zhàn)略的企業(yè)文化。

企業(yè)家精神是指創(chuàng)造、經(jīng)營企業(yè)必備的哲學(xué)思維、價(jià)值觀、信仰、追求和務(wù)實(shí)作風(fēng)的總稱。企業(yè)家精神是企業(yè)客觀存在的一種動力源頭，屬高層次企業(yè)文化范疇。企業(yè)家精神是形成企業(yè)精神的凝聚點(diǎn)。企業(yè)家精神也是影響企業(yè)性質(zhì)、特點(diǎn)的關(guān)鍵。二、企業(yè)家精神（§11.2）

1、體現(xiàn)企業(yè)家精神的管理言鑒具體來說，企業(yè)家精神應(yīng)該包括以下五個(gè)方面：

（1）遠(yuǎn)見——戰(zhàn)略家的智慧和眼光在發(fā)展相對緩慢的年代，對理論的篤信的重要性要大于遠(yuǎn)見。而在今天瞬息萬變的時(shí)代，一個(gè)富有遠(yuǎn)見的企業(yè)家直接影響著整個(gè)行業(yè)的命運(yùn)?！魣?zhí)著的目標(biāo)

崇高的奮斗目標(biāo)：目標(biāo)體現(xiàn)時(shí)代精神，并從實(shí)際出發(fā)，可以是雄才大略之壯舉，也可以是干點(diǎn)實(shí)事的作為。

明確的目標(biāo)設(shè)定：目標(biāo)有量化的標(biāo)準(zhǔn)，“讓每個(gè)人都能感覺自己的貢獻(xiàn)，這種貢獻(xiàn)看得見，摸得著，還要數(shù)得清。”（韋而其）；目標(biāo)是可行的挑戰(zhàn)，是“跳起來可以摘到的蘋果”。

執(zhí)著的目標(biāo)追求：企業(yè)家的遠(yuǎn)見，不僅是目標(biāo)的遠(yuǎn)大、明確，而且表現(xiàn)對目標(biāo)的篤信，從而以堅(jiān)強(qiáng)的意志、不懈的努力，執(zhí)著地追求目標(biāo)，直至造就出一番事業(yè)?！舫５膶W(xué)識

唯有卓識，才有遠(yuǎn)見。企業(yè)家基于超常的學(xué)識，站高望遠(yuǎn)，才能有預(yù)見、敢預(yù)見、看得準(zhǔn)、看得透。

成功者必是智者。企業(yè)家必須擁有超常學(xué)識，才能深謀遠(yuǎn)慮，多謀善斷，以超人的智慧搏擊于事業(yè)的激流之中。

（2）整合——各種資源組合優(yōu)化的能力企業(yè)家具有了駕馭經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中事物的能力，這種能力表現(xiàn)為對系統(tǒng)所需要的各種資源進(jìn)行整合，使有限的資源為整個(gè)系統(tǒng)的發(fā)展提供最大的支持，最終達(dá)到“帕累托最優(yōu)”?！粝到y(tǒng)論的整體性原理

整體性原理的要義是：或者“整體大于部分之和”，或者“整體小于部分之和”。也就是說，結(jié)構(gòu)成有機(jī)整體的各個(gè)要素部分，因其間的不可分割的內(nèi)在依存關(guān)系，倘若相互協(xié)調(diào)匹配，必將產(chǎn)生“1加1大于2”的效果，即使得“整體大于部分之和”；倘若互不協(xié)調(diào)，則必落得“1加1小于2”的結(jié)果，即導(dǎo)致“整體小于部分之和”?！粽瞎芾淼娜竽Щ媒渎?/p>

管理＝哲學(xué)＋數(shù)學(xué)。哲學(xué)是從宏觀到微觀，從價(jià)值觀到方法論，不可量化但富有智慧；數(shù)學(xué)是從微觀到宏觀，是從統(tǒng)計(jì)的學(xué)問到科學(xué)的管理，可量化但推斷不出宏觀的結(jié)論。所以說，真正的管理應(yīng)該是哲學(xué)加數(shù)學(xué)。

技術(shù)＝技能＋藝術(shù)。技能是指管理的四大職能是：計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制，以及它們的細(xì)化展開。藝術(shù)是指經(jīng)驗(yàn)形成的訣竅和產(chǎn)生的靈感，是創(chuàng)造力的體現(xiàn)。技能失去了藝術(shù)創(chuàng)造力的支持，往往不能完成任務(wù)，還會常常帶來麻煩。技能是管理者的基本素質(zhì)，而管理者水平的高下之別就是在于“藝術(shù)性”上面。

競爭力＝能力＋執(zhí)行力。能力是企業(yè)擁有的技能與實(shí)力資源。企業(yè)要競爭致勝，光有能力還不行，還要有執(zhí)行力。例如，企業(yè)擁有的能人再多，如果缺乏執(zhí)行力，未能“人盡其用”，反而易“無事生非”。因此，競爭力是能力和執(zhí)行力的統(tǒng)一體，兩者缺一不可。（3）管理——高超的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)先覺的企業(yè)家是高超的管理者，同時(shí)是一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)家。他尊重員工、善于溝通、授權(quán)、創(chuàng)造一個(gè)公平競爭的環(huán)境、具有令人敬佩的人格魅力?！魷贤ǚ▌t

白金法則——“別人希望你怎樣對待他們，你就怎樣對待他們”。管理者要從研究員工的需要出發(fā)，然后調(diào)整管理的行為，在處理員工關(guān)系中，做到尊重人，真誠待人，公正待人。

首因效應(yīng)——第一印象所產(chǎn)生的作用。管理者在處理員工關(guān)系中，必須克服容易憑第一印象評價(jià)人的首因效應(yīng)的消極作用。

近因效應(yīng)——最近印象所產(chǎn)生的作用。管理者在處理員工關(guān)系中，必須克服受最近印象牽絆而錯誤評價(jià)人的近因效應(yīng)的消極作用。

暈輪效應(yīng)——是指暈輪影響下產(chǎn)生的以點(diǎn)帶面、以偏概全的心理效應(yīng)。管理者在處理員工關(guān)系中，要避免暈輪效應(yīng)的一葉障目，不見泰山的影響，不能僅僅根據(jù)員工的某一突出特點(diǎn)去影響評價(jià)、認(rèn)識和對待人的準(zhǔn)確性。◆高效激勵法

“XY理論”——“人人都有惰性，沒有人想懶惰”。企業(yè)成功，需要引領(lǐng)員工“爬坡”，由于人的惰性，員工隨時(shí)可能下滑，同時(shí)要看到，由于存在人性中的成功欲，可以形成制約下滑乃至向上的力量。

高效激勵＝愿景激勵＋機(jī)制激勵＋過程激勵。

愿景激勵：建立共同愿景，“上下同欲者勝”；

機(jī)制激勵：強(qiáng)者孵化，優(yōu)者有股，賢者終身；

過程激勵：目標(biāo)激勵、日清日省；有能力的讓他做，能力差的教他做，做不來的管他做。

（4）影響力——帶動整個(gè)行業(yè)成長企業(yè)家精神形成一種影響力。這個(gè)影響力使得先覺企業(yè)家：◆他在自己企業(yè)里所作的創(chuàng)新能為整個(gè)行業(yè)所注意；◆他的判斷能成為整個(gè)行業(yè)的共識；◆他在行業(yè)的影響力會擴(kuò)展為一種“社會影響力”。他可以利用這種社會影響獲得整個(gè)社會對這個(gè)行業(yè)發(fā)展的支持，進(jìn)一步拓展自己的視野和思維的背景，提高自己的洞察力，最終可以進(jìn)一步提高自己的影響力。（5）變革——應(yīng)具有創(chuàng)新精神和創(chuàng)新思維能力我們的時(shí)代，具有不同于以往任何時(shí)代的特征，要抓住經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展機(jī)遇，必須勇于變革，敢于創(chuàng)新。這個(gè)任務(wù)，首先落在企業(yè)主要管理者肩上?！羝髽I(yè)家變革精神的心智模式

創(chuàng)新的精神；善于逆向思維的能力；敢于變革的魄力；選準(zhǔn)時(shí)間和切入點(diǎn)的能力；能夠頂住各種壓力的意志；繼續(xù)變革的勇氣?！羝髽I(yè)家的創(chuàng)新思維模式

反定式思維：不陷于“先入為主”，即不會對最先接受的信息過于依賴而影響以后的正確考慮和判斷。不會“太注重過去”，以至漠視新因素的存在和環(huán)境的變動而影響準(zhǔn)確的預(yù)測，并使決策受到誤導(dǎo)。

開放式思維：全方位注意；換角度思考；系統(tǒng)性思辨；邏輯式分析。

動態(tài)式思維：關(guān)注關(guān)鍵變化因素，與時(shí)俱進(jìn)引導(dǎo)思維創(chuàng)新。（§5.3）■從競爭性對抗走向競爭性合作是企業(yè)發(fā)展的重要理念以緊密合作代替?zhèn)€體對抗的主要優(yōu)勢表現(xiàn)在：

（1）同行業(yè)企業(yè)間的合作效應(yīng)

可以集中更多的資金，形成合作體的規(guī)模優(yōu)勢；

可以集中更多的人才資源進(jìn)行研發(fā)與學(xué)習(xí)，提升合作體的專業(yè)能級；

可以集中更多的客戶和市場信息資源，增強(qiáng)合作體的競爭力

（2）市場鏈中的企業(yè)間合作的效應(yīng)表現(xiàn)為開發(fā)商、施工單位、營銷公司和物業(yè)管理公司中兩家或兩家以上單位的緊密合作，有利于發(fā)掘合作各方的專業(yè)潛能，協(xié)力解決房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中專業(yè)化分工，與房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造需要的專業(yè)化綜合的矛盾。實(shí)現(xiàn)合作體增強(qiáng)綜合競爭力和提高綜效益的目標(biāo)。■房地產(chǎn)企業(yè)競爭合作的組織模式

1、專業(yè)聯(lián)盟（§5.3）

二、戰(zhàn)略合作組織

2、動態(tài)聯(lián)盟合作模式（1）動態(tài)聯(lián)盟的概念

動態(tài)聯(lián)盟是指多個(gè)企業(yè)之間為取得最大的競爭優(yōu)勢，抓住市場機(jī)會，以敏捷性為基礎(chǔ)，將各企業(yè)的核心能力和資源通過信息技術(shù)、契約條款集成在一起，形成一個(gè)臨時(shí)性的、開放式的、非法人單位的合作組織形式，實(shí)現(xiàn)資源共享，來共同完成某項(xiàng)目。（2）動態(tài)聯(lián)盟的優(yōu)點(diǎn)◆動態(tài)聯(lián)盟可以有效地配置資源。動態(tài)聯(lián)盟模式可以使企業(yè)間取長補(bǔ)短、盤活存量資產(chǎn)、促使企業(yè)間資金、設(shè)備、技術(shù)、人才等要素合理運(yùn)作，發(fā)揮資源最大功能，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)、跨行業(yè)、跨所有制間的聯(lián)合。◆動態(tài)聯(lián)盟能贏得競爭優(yōu)勢。若干個(gè)企業(yè)將各自的核心技術(shù)“集成”，就可以形成更加優(yōu)化的價(jià)值鏈,形成超常的競爭優(yōu)勢?！魟討B(tài)聯(lián)盟可以降低生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)。動態(tài)聯(lián)盟通過企業(yè)的費(fèi)用分?jǐn)偅梢钥朔蝹€(gè)企業(yè)往往難以負(fù)擔(dān)的巨大成本障礙。同時(shí)，可以利用各個(gè)企業(yè)的優(yōu)勢，降低市場風(fēng)險(xiǎn)，減少環(huán)境的不確定性。（3）房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)聯(lián)盟的形式

動態(tài)聯(lián)盟從運(yùn)作方式的角度可以分為以下幾種：◆供應(yīng)鏈?zhǔn)絼討B(tài)聯(lián)盟在房地產(chǎn)行業(yè)，主要是以建筑材料、設(shè)備裝置的供給為主要線索，建立在供應(yīng)價(jià)格、質(zhì)量、交貨及時(shí)性的基礎(chǔ)上相對比較穩(wěn)定的合作。◆插入兼容式動態(tài)聯(lián)盟企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的需要，向其他企業(yè)借用設(shè)備或人才,主要是以外部的智力資源彌補(bǔ)自身智力資源不足,來完成項(xiàng)目。比如聘請一些專業(yè)咨詢公司或研究機(jī)構(gòu)的管理專家為企業(yè)作戰(zhàn)略規(guī)劃或管理咨詢?！魳I(yè)務(wù)外包式動態(tài)聯(lián)盟

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)銷分離就是這種形式。這樣不僅能夠獲得營銷渠道，還可以共享市場和顧客的忠誠度，尤其是將新產(chǎn)品推向市場的過程中，其作用更為明顯?！舨呗月?lián)盟式動態(tài)聯(lián)盟

策略聯(lián)盟是指不同的企業(yè)各自擁有不同的關(guān)鍵資源，而彼此的市場又存在某種程度的區(qū)隔或分割，為彼此的利益以及共同開發(fā)市場，遂組成策略聯(lián)盟，交換彼此的資源，用來滿足信息共享、共同融資、聯(lián)合開發(fā)等統(tǒng)一需求。萬科發(fā)起建立的中城聯(lián)盟就是策略聯(lián)盟的典型代表.由最初的橫向間的城市民營開發(fā)商、擴(kuò)張到國營地產(chǎn)企業(yè)、縱向的建筑設(shè)計(jì)公司、建材供應(yīng)商、建材生產(chǎn)商的“十字結(jié)構(gòu)”，還打通行業(yè)的屏蔽，接觸電信和IT等企業(yè)。

（4）房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)聯(lián)盟的實(shí)施首先，要更新競爭觀念。既競爭又合作才是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)生長的理念和動力，因此聯(lián)盟參與者必須改變傳統(tǒng)的個(gè)體對抗競爭觀念，共同營造一種坦誠合作的“動態(tài)聯(lián)盟文化”。第二，明確聯(lián)盟目的?；灸康氖窃趶?fù)雜多變的市場環(huán)境中，抓住市場機(jī)遇，作出快速反應(yīng)。第三，選擇聯(lián)盟伙伴。最佳的合作伙伴應(yīng)具有雙贏性、可信任性和相融性，能給企業(yè)帶來資源互補(bǔ)的優(yōu)勢，并具有協(xié)同作戰(zhàn)的文化氛圍，才能最終實(shí)現(xiàn)“雙贏”目標(biāo)。第四，加強(qiáng)聯(lián)盟管理。必須明確聯(lián)盟中的企業(yè)各自的權(quán)、責(zé)、利，以保證聯(lián)盟協(xié)議的履行。建立良好的、能夠跨越職能部門的信息溝通渠道，消除不必要的摩擦。還要進(jìn)行文化整合，培育互惠互利、協(xié)同作戰(zhàn)、共同提高的獨(dú)特組織文化。

3、“聯(lián)邦化”合作組織形式（§5.4）新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟組織創(chuàng)新的主題理念是：◆既要發(fā)揮聯(lián)盟的“大”優(yōu)勢，如資源集成、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等優(yōu)勢，◆又要發(fā)揮成員的“小”的優(yōu)勢，如靈活、專業(yè)、人性化等優(yōu)勢，

簡言之是發(fā)揮“大而小”的優(yōu)勢，實(shí)質(zhì)是以聯(lián)盟組織制度的創(chuàng)新，解決“大而小”的矛盾。為此，可借鑒國外在聯(lián)盟組織方面的一個(gè)全新的思路——聯(lián)邦化的思想。聯(lián)邦化思想的內(nèi)核是聯(lián)盟在追求共同利益的前提下，對聯(lián)盟內(nèi)的成員單位，既鼓勵自治又不失控制。因此相比傳統(tǒng)意義上的“聯(lián)盟”，更能積極應(yīng)對聯(lián)盟普遍面臨的兩個(gè)矛盾，即如何兼顧對大和小的需求，以及如何兼顧管理和市場開放的需要。

聯(lián)邦化思想的主要內(nèi)涵如下：

（1）“反向授權(quán)”?！舢?dāng)幾個(gè)企業(yè)有著更雄偉的共同目的，相信一個(gè)集體決策基礎(chǔ)上的“中央”比靠自己能把事情做得更好，并愿意為了這個(gè)共同目的而接受單個(gè)企業(yè)利益的必要犧牲或妥協(xié)時(shí)，就有了聯(lián)邦化合作的基礎(chǔ)。◆聯(lián)盟的目的不僅僅是經(jīng)濟(jì)效益，還有社會效益和形象效益?！魹榱藢?shí)現(xiàn)目標(biāo)，合作企業(yè)形成聯(lián)合會議制度，◆聯(lián)合會議的權(quán)利是成員單位協(xié)商決定的，只有經(jīng)過成員單位的同意，“中央”才能取走權(quán)利，也即“反向授權(quán)”的形式。（2）強(qiáng)而小的“中央”

強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，可以更好地指導(dǎo)聯(lián)盟的發(fā)展，統(tǒng)一行動，從而實(shí)現(xiàn)其雄偉的共同目的。聯(lián)邦化“中央”保留的權(quán)利一般包括戰(zhàn)略性決策權(quán)、關(guān)鍵的聯(lián)盟人事決策權(quán)，信息系統(tǒng)等資源共享的設(shè)計(jì)和管理，以及維護(hù)全局不受損害的必要“干預(yù)權(quán)”。

“中央”又必須是小的。小的“中央”可以減少高昂的管理費(fèi)用和防止官僚主義的滋生去壓抑聯(lián)盟的活力?！爸醒搿钡闹饕ぷ魇谴_定戰(zhàn)略遠(yuǎn)景，宣傳共生哲學(xué)，發(fā)展共享設(shè)施，并創(chuàng)建產(chǎn)生凝聚力的文化膠體。“中央”存