房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)第講

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)北京理工大學(xué)珠海學(xué)院主講人：李春保第一講*房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述

（4學(xué)時(shí)，包括課程介紹）一、房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)三、房地產(chǎn)市場(chǎng)五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四、房地產(chǎn)開發(fā)六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的概念導(dǎo)言：本章是全書的基礎(chǔ)。要求掌握房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)等概念的含義和分類，著重掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程。一、房地產(chǎn)（一）概念1、財(cái)產(chǎn)：具有權(quán)屬意義的有價(jià)值的物（包括有形物和無形物）。根據(jù)《物權(quán)法》

第317頁，物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)三種。2、土地：地球表面的陸地（第2頁）

我國(guó)實(shí)行土地公有制（包括國(guó)有、集體所有），西方有些國(guó)家是土地私有。3、房產(chǎn)和地產(chǎn)：某些人所擁有的作為財(cái)產(chǎn)的房屋和土地。4、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。狹義房地產(chǎn)是指城市商品化的房地產(chǎn)?！痉康禺a(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)=房地產(chǎn)實(shí)體+房地產(chǎn)權(quán)益】（二）特征第4頁~第5頁（三）分類

1、根據(jù)土地用途分類

2、根據(jù)使用情況分3、根據(jù)享有權(quán)益的程度分4、根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)體的實(shí)現(xiàn)情況分現(xiàn)房：已建成使用期房：尚在建設(shè)中居住類房地產(chǎn)工業(yè)類房地產(chǎn)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育類......商業(yè)、旅游、娛樂類......綜合及其他類自用類房地產(chǎn)投資類房地產(chǎn)具有完全權(quán)益的房地產(chǎn)具有限制性權(quán)益的房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)業(yè)（一）概念：從事房地產(chǎn)這種產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)或者部門。（二）我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用1、地位：是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。2、作用：第10頁（三）房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是上下游的產(chǎn)業(yè)關(guān)系（四）房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)需要金融業(yè)的支持，同時(shí)，房地產(chǎn)信貸（開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸）也是金融業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)（風(fēng)險(xiǎn)小，收益多）。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）概念1、房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃2、房地產(chǎn)市場(chǎng)：是房地產(chǎn)各種權(quán)益（所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)）在不同市場(chǎng)主體之間流轉(zhuǎn)的過程中形成的各種交易關(guān)系的總和。（二）分類1、按要素分2、按開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程分3、按是否擁有房產(chǎn)證分土地市場(chǎng)：即城市國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓有期限和轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)：即房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易的市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)：土地儲(chǔ)備開發(fā)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)：把新建、初次使用的房屋向消費(fèi)者轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)：再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)現(xiàn)房市場(chǎng)：具備辦雙證條件的房地產(chǎn)期房市場(chǎng)：不具備辦雙證條件的房地產(chǎn)（在建）四、房地產(chǎn)開發(fā)（一）概念：在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的特征1、復(fù)雜性2、區(qū)域性3、長(zhǎng)期性4、資源密集性5、高收益和搞風(fēng)險(xiǎn)性6、政策影響性

（三）分類1、按區(qū)域性質(zhì)分2、按規(guī)模分3、按對(duì)象分新區(qū)開發(fā)舊區(qū)改造（珠海的“三日改造”）單項(xiàng)開發(fā)成片開發(fā)土地開發(fā)房屋開發(fā)綜合開發(fā)（四）*房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程1、項(xiàng)目立項(xiàng)階段（1）項(xiàng)目投資決策：①開發(fā)商研究投資環(huán)境和機(jī)會(huì)；②編制（自編或委托）項(xiàng)目建議書；③編制項(xiàng)目（自編或委托）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；④政府主管部門（發(fā)改委或行業(yè)主管部門）及貸款銀行委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)論證可研，進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)或者不立項(xiàng)。（2）申請(qǐng)規(guī)劃選址、定點(diǎn)開發(fā)商向規(guī)劃部門申辦《項(xiàng)目選址意見書》、申請(qǐng)項(xiàng)目定點(diǎn)，初步選定項(xiàng)目用地的具體位置和界限。（3）辦理用地手續(xù)開發(fā)商通過競(jìng)標(biāo)獲得土地，與土地管理部門簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并交納土地使用權(quán)出讓金。（4）申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書等文件這是項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)的重要依據(jù)和控制指標(biāo)。（5）開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖（6）開發(fā)商向規(guī)定部門申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段（7）招標(biāo)選定項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)單位、編制兩階段設(shè)計(jì)文件（8）招標(biāo)選定施工承包單位和工程施工監(jiān)理單位（9）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《房屋拆遷許可證》，進(jìn)行征地補(bǔ)償和地上房屋拆遷（10）申辦《施工許可證》（11）完成現(xiàn)場(chǎng)“七通一年”3、項(xiàng)目建設(shè)階段（12）施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，同時(shí)，開發(fā)商和工程監(jiān)理開工項(xiàng)目管理（三管三控一協(xié)調(diào)）（13）開發(fā)商申辦《商品房預(yù)售許可證》，開始房屋銷售申辦條件：

①項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)齊備②已完成預(yù)售項(xiàng)目總投資的25%或主體封頂③已確定項(xiàng)目竣工日期，且進(jìn)度有保證④已確定定向收款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管方案（14）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，交付使用4、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段（15）辦理產(chǎn)權(quán)登記，申領(lǐng)《商品房銷售許可證》（16）房產(chǎn)營(yíng)銷，簽訂合同，入住，物業(yè)管理（17）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)（五）房地產(chǎn)開發(fā)的主要參與者1、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三章，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)同時(shí)具備以下條件：（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號(hào)，2000年3月），房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)年限、業(yè)績(jī)、人員等劃分為：（1）一級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于5000萬元，開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上，專業(yè)人員40人（2）二級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于2000萬元，開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上，專業(yè)人員20人（3）三級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于800萬元，開發(fā)經(jīng)營(yíng)2以上，專業(yè)人員10人（4）四級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于100萬元，開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上，專業(yè)人員5人（5）暫定資質(zhì)：有效期1年2、政府機(jī)構(gòu)（1）作用：①判定法規(guī)、規(guī)則②監(jiān)督管理（2）機(jī)構(gòu)類別：[十二大類]發(fā)改、土管、規(guī)劃、城建、房管、消防、環(huán)保、水務(wù)、電力、人防、抗震、市政等3、金融機(jī)構(gòu)：[現(xiàn)代金融體系包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、信托]（1）作用：①評(píng)估、論證項(xiàng)目②提供資金支持（2）機(jī)構(gòu)類別：銀行、信托公司、企業(yè)、個(gè)人。（信托：委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者持定目的進(jìn)分管理或者處分的行為。（房地產(chǎn)信托：信托投資公司[受托人]發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為委托人獲取一定的利益的行為。）4、專業(yè)顧問（1）作用：提供房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)咨詢服務(wù)（2）名稱：建筑師、工程師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)師、經(jīng)濟(jì)師、估價(jià)師、經(jīng)紀(jì)人、律師、營(yíng)銷人員、策劃人員等5、建筑承包商6、消費(fèi)者或者買家7、土地所有者或當(dāng)前的使用者五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（一）定義：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將減少完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到使用者手中的過程。（二）類型：1、出租：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己開發(fā)的房地產(chǎn)[全部或部分]用于自行租賃業(yè)務(wù)優(yōu)點(diǎn)：①抗通脹風(fēng)險(xiǎn)②享有升值收益③安置人員④便于開展多種經(jīng)營(yíng)缺點(diǎn)：①投資回收期長(zhǎng)②承擔(dān)貶值風(fēng)險(xiǎn)③禁言不專一，分散精力

（2）合營(yíng)出租：將自己開發(fā)的全部或部分房地產(chǎn)與他人合伙經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)優(yōu)點(diǎn)：除“自營(yíng)出租”的優(yōu)點(diǎn)外，可以做到風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān)缺點(diǎn)：利益分享2、出售（1）期房出售[房地產(chǎn)預(yù)售]：期房尚未竣工，不具備辦雙證條件的房地產(chǎn)。我國(guó)的房地產(chǎn)管理法預(yù)售政策：《城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十五條，商品房預(yù)售應(yīng)符合以下條件：

①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證③按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期④向省級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證⑤預(yù)售人將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案⑥