建設(shè)工程規(guī)劃許可

建設(shè)工程規(guī)劃許可管理Abouturban-planning2011年8月年8月規(guī)劃管理貫徹項目推進整個過程………………………………方案審查規(guī)劃用地許可工程規(guī)劃許可涉及部門屬地政府發(fā)改委（經(jīng)貿(mào)委）國土局住建局環(huán)保局安監(jiān)局消防氣象局涉及單位測繪設(shè)計項目洽談、選址意向竣工投產(chǎn)聯(lián)合預(yù)審聯(lián)合預(yù)審及土地綜合條件審查………………………………聯(lián)合預(yù)審實質(zhì)是審查落戶地點是否符合鎮(zhèn)區(qū)相關(guān)規(guī)劃。針對的是項目。綜合條件審查審查規(guī)劃設(shè)計條件，僅含用地規(guī)劃性質(zhì)、用地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、出入口。復(fù)雜地塊可以另附件要求。針對的是土地。聯(lián)合預(yù)審………………………………1無土建的情況：租賃廠房、自有用地的技改項目。2有土建的情況：新建、改建、擴建項目。聯(lián)合預(yù)審………………………………A符合鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃，通過聯(lián)合預(yù)審。B不符合鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃的駁回或由單獨簽呈縣政府認可后予以通過。聯(lián)合預(yù)審------使用圖件注意事項………………………………有效性

準(zhǔn)確性

適用性1、規(guī)劃有縣政府批復(fù)過2、未被新規(guī)劃替代示意范圍準(zhǔn)確，有參照物，不沖突，如道路、河流、周邊重大項目1、如有多個規(guī)劃有效，請慎用圖件2、使用規(guī)劃用地圖，勿用現(xiàn)狀圖及土地規(guī)劃圖聯(lián)合預(yù)審中在用的規(guī)劃文本………………………………聯(lián)合預(yù)審使用圖件………………………………土地綜合條件審查的要件………………………………1、地塊符合鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃，土地規(guī)劃性質(zhì)為工業(yè)（不再兼容其他用地類型）。2、鎮(zhèn)區(qū)填寫土地綜合條件審查表（蓋章）。1、基地建設(shè)規(guī)模：該地塊總用地規(guī)模

平方米(附地塊區(qū)位圖和地形圖，并由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)所簽署意見、蓋章)；2、建設(shè)用地性質(zhì)為工業(yè)性質(zhì)；3、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，建筑密度≤45%，容積率0.7-1.1，綠地率12%-20%；4、建筑層次：根據(jù)該地塊功能要求，建筑層次低層為主；建筑限高24米。（化工、特殊工藝30）5、出讓宗地的豎向界限以標(biāo)高﹢24米[1985年國家高程系統(tǒng)（黃海高程）]為上界限，以標(biāo)高-6米[1985年國家高程系統(tǒng)（黃海高程）]為下界限，高差為30米。6、基地出入口應(yīng)設(shè)置在用地

側(cè)；7、其它要求在辦理用地建設(shè)規(guī)劃許可、總平方案、施工圖設(shè)計階段明確。3、地塊的規(guī)劃用地紅線。注意說明文字:圖示紅線為青園路東側(cè)友誼東路北側(cè)地塊的規(guī)劃用地紅線，用地面積為10000平方米。地形圖原件，用紅筆勾界址線。圖名請勿寫XXX公司用地地形圖，應(yīng)為青園路東側(cè)友誼東路北側(cè)地塊地形圖。至于圖紙來源請注意。地形圖使用提示………………………………詳見ppt外展示（工業(yè)項目）規(guī)劃設(shè)計方案審定………………………………1、取得立項批文（備案、審批、批準(zhǔn)）。核實有效期，批準(zhǔn)總建筑面積。2、土地使用權(quán)出讓合同（無土地指標(biāo)的項目提供土地綜合條件審批表及地塊的規(guī)劃用地紅線圖）?？偲矫鎴D的用地范圍，四至尺寸，經(jīng)濟指標(biāo)的確認。3、規(guī)劃設(shè)計方案。含說明、效果圖、總平面圖（所在鎮(zhèn)政府（區(qū)管委會）簽字蓋章）、單棟建筑的各層平面圖、立面圖、剖面圖。審查建筑物退界，景觀，功能、非生產(chǎn)性建筑面積比例等。常見問題………………………………1、批文過期或嚴(yán)重超立項建筑面積。2、總平面圖的四至與用地規(guī)劃紅線或土地出讓合同后宗地圖不一致，用地面積不一致。3、經(jīng)濟指標(biāo)不符合土地綜合條件中規(guī)劃設(shè)計要點，或土地出讓中載明規(guī)劃設(shè)計要求。4、無效果圖，缺少臨路效果圖。5、所屬鎮(zhèn)區(qū)沒有簽署明確意見及蓋章。6、建筑退距不符合要求。建筑退圍墻5米以上，建筑物間距符合規(guī)劃、消防等要求。建筑物退道路紅線按交通局文件及鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃文本控制。7、圍墻退界。一般臨路退1-2米，2家企業(yè)共用圍墻的，可壓界建設(shè)。臨路標(biāo)注鏤空圍墻。標(biāo)明圍墻與用地界的關(guān)系。8、總平面圖的建筑物應(yīng)為建筑外包尺寸（外墻面）。常見問題………………………………9、總平面圖中的建筑尺寸與施工圖中不一致。10、項目內(nèi)隱瞞非生產(chǎn)用房，偷逃規(guī)費。11、非生產(chǎn)性用房比例超過15%且不能說明理由。12、工業(yè)項目內(nèi)設(shè)置居住及商業(yè)性建筑。13、建筑外觀過于標(biāo)新立異，不能與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)。如屋頂設(shè)置老虎窗等，高度頗高的尖屋頂。14、項目附近（縣城50米內(nèi)、其他地區(qū)30米范圍內(nèi)）有居住建筑，應(yīng)公示，公示完成后方可辦理。15、建筑物總高度(含屋頂裝飾物及其他設(shè)施）超過出讓合同的豎向界限。16、建筑物內(nèi)部功能未明確標(biāo)注，一般應(yīng)為車間、倉庫、辦公、單身宿舍（結(jié)合中心新規(guī)定）。17、超標(biāo)建設(shè)宿舍（只能建單身宿舍），面積過大，設(shè)施超標(biāo)。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證要件………………………………1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表（建設(shè)單位及所在鎮(zhèn)區(qū)蓋章）2、取得立項批文（備案、審批、批準(zhǔn)）3、土地使用權(quán)出讓合同（復(fù)印完整，含規(guī)劃條件及宗地圖）4、審批通過的總平面圖（簽字及蓋章）4、項目地形圖（測繪公司出圖藍章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證資料常見問題………………………………1、資料不齊全；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表的3個蓋章齊備，用地面積，用地四至等內(nèi)容填寫遺漏或錯誤；3、公司公章上名稱與土地出讓合同的主體或立項批文主體三處不完全一致；4、立項批文超過有效期；5、土地使用權(quán)出讓合同復(fù)印不完整，少規(guī)劃條件或宗地圖6、總平面圖無簽字或蓋章，未審批通過；7、地形圖無測繪公司出圖藍章或為復(fù)印件。8、地形圖用地范圍與土地出讓合同后附圖不完全一致；9、未帶辦事卡片的。過渡階段………………………………方案審查工程規(guī)劃許可土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可施工圖設(shè)計辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證要件………………………………1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（建設(shè)單位及所在鎮(zhèn)區(qū)蓋章）2、取得立項批文（備案、審批、批準(zhǔn)）3、土地使用證（復(fù)印完整，有宗地圖）4、審批通過的總平面圖（簽字及蓋章）4、施工圖（設(shè)計公司出圖專用章）辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證常見問題………………………………1、未帶項目卡片的。2、資料不齊全；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表的3個蓋章齊備，建筑面積等內(nèi)容與施工圖載明面積不一致；4、公司公章上名稱與土地使用證上的名稱及立項批文主體三處并不一致；5、立項批文超過有效期；6、土地使用證復(fù)印不完整，或提供錯誤土地使用證；7、總平面圖無簽字及蓋章，未審批通過；8、施工圖無設(shè)計公司出圖章或僅為復(fù)印件，不完整，有掉頁，施工圖內(nèi)容及審批通過的規(guī)劃設(shè)計方案嚴(yán)重不一致；辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證要件………………………………1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表（所在鎮(zhèn)區(qū)蓋章）2、取得立項批文（備案、審批、批準(zhǔn)）3、土地使用證（復(fù)印完整含宗地圖）4、審批通過的總平面圖（簽字及蓋章）4、施工圖（設(shè)計公司出圖專用章）房地產(chǎn)項目開發(fā)管理流程-1………………………………房地產(chǎn)項目開發(fā)管理流程-2………………………………年度開發(fā)建設(shè)計劃…………………………規(guī)劃符合城市總體規(guī)劃或是鎮(zhèn)總體規(guī)劃中近期建設(shè)規(guī)劃。地塊的規(guī)劃用途符合總體規(guī)劃。國土符合土地利用總體規(guī)劃。地塊為建設(shè)用地，或有用地指標(biāo)招商符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及地方經(jīng)濟需要。城市規(guī)劃管理范圍的三個層次………………………………城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍：規(guī)劃行政許可的范圍，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門管轄的責(zé)任范圍。規(guī)劃區(qū)：城鄉(xiāng)規(guī)劃覆蓋的實體范圍，城鄉(xiāng)規(guī)劃主導(dǎo)的范圍，規(guī)劃主管部門、政府其他部門共同管理的范圍行政區(qū)域：城鄉(xiāng)規(guī)劃參與管理的范圍ABC第四十二條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可。第二條制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)活動，必須遵守本法。第三條……城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求。第一條為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，制定本法。開發(fā)意見書研制前的一些工作………………………………招商推薦方案推演項目開發(fā)成本測算現(xiàn)場勘測定界4321開發(fā)意見書研制………………………………1規(guī)劃、市政、房管、拆遷、物管等多部門參與，反復(fù)修改論證。2明確用地規(guī)劃性質(zhì)、用地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、開發(fā)周期、退距、出入口、停車場地、公建配套等等內(nèi)容。3與國土局銜接，做好土地拍賣前的各項準(zhǔn)備工作。土地掛牌前出現(xiàn)的情況………………………………項目成熟地方政府主導(dǎo)、凈地出讓勘界、成本用地指標(biāo)招商推薦歐貿(mào)南側(cè)商務(wù)中心黃河路北側(cè)房地產(chǎn)企業(yè)摘牌后的四個同步走………………………………國土發(fā)改委規(guī)劃政府出讓合同簽訂后交地等手續(xù)。取得立項批文。進行規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)計。地塊周邊情況熟悉，施工圍墻砌筑等。規(guī)劃設(shè)計方案審查過程比較長………………………………規(guī)劃設(shè)計方案審查過程比較長………………………………開發(fā)商變化多群眾意見多審查人員少涉及局內(nèi)規(guī)劃拆遷房管市政物管審圖供水……涉及局外人防消防供電弱電環(huán)保城管鎮(zhèn)政府……報送方案、方案比選取得方案批復(fù)規(guī)劃設(shè)計方案………………………………規(guī)劃設(shè)計方案………………………………正式開工前的幾個手續(xù)………………………………建設(shè)過程中不可忽視的幾個手續(xù)………………………………項目登記的概念………………………………根據(jù)縣行政服務(wù)中心（2008）5號會議紀(jì)要，對用地批準(zhǔn)手續(xù)正在辦理過程之中，且符合建設(shè)規(guī)劃的工業(yè)項目實行項目建設(shè)登記制度。具體操作辦法如下：項目業(yè)主攜經(jīng)屬地建設(shè)站（建設(shè)規(guī)劃局）和鎮(zhèn)（區(qū)）政府初審簽章后的總平面圖（設(shè)計方案）和工業(yè)項目聯(lián)合預(yù)審意見送建設(shè)主管部門審核。項目業(yè)主攜審定的總平面圖（設(shè)計方案）、施工圖、業(yè)主及屬地政府簽署的承諾書到建設(shè)局規(guī)劃許可窗口登記，初審后出具《工業(yè)項目建設(shè)登記表》。業(yè)主憑《工業(yè)項目建設(shè)登記表》開展后續(xù)工作，施工圖審查、質(zhì)監(jiān)、防雷和消防等