匯報(bào)及費(fèi)用測(cè)算

銷售(xiāoshòu)匯報(bào)適用(shìyòng)于2015年9月-2016年1月精品資料市場(chǎng)回顧及競(jìng)爭(zhēng)分析12目標(biāo)分解及營(yíng)銷策略3目錄(mùlù)費(fèi)用(fèiyong)估算精品資料市場(chǎng)分析(fēnxī)：“金九銀十”或移至歲末市場(chǎng)表現(xiàn)：“金九”不“金”已成定局今年9月份，無錫商品住宅成交49.72萬方，同比下跌6.14%，環(huán)比上漲2.86%。今年的成交量?jī)H和12、13年相當(dāng)，并且未超越(chāoyuè)去年同期。從月度的成交走勢(shì)來看，“金九”無錫市場(chǎng)環(huán)比上漲只能說是淡季過后的自然回彈，量?jī)r(jià)在年內(nèi)表現(xiàn)并不突出，因此不能稱之為“金”。精品資料2015年，樓市利好政策頻出，應(yīng)該來講，今年的樓市新政推出頻率是歷史上最高的，光央行降息今年已經(jīng)進(jìn)行了4次，面對(duì)如此頻繁的政策利好，市場(chǎng)也用成交數(shù)據(jù)做出了回應(yīng)，今年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)回暖是有目共睹(yǒumùgòngdǔ)的，特別是今年2季度，成交量更是超過了同比50%的漲幅。但是，政策面的邊際效用遞減規(guī)律也在逐步呈現(xiàn)，政策環(huán)境空前寬松，購(gòu)房者對(duì)于政策信息的敏感度也在下降。市場(chǎng)分析(fēnxī)：政策邊際效用遞減精品資料新盤供應(yīng)不足，阻礙金九成交9月份，無錫市商品住宅新增供應(yīng)43.86萬方，同比下降54.68%，新出的預(yù)售許可證很多都沒有實(shí)際推盤，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月份，無錫房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有15盤推新，其中部分樓盤加推量都很小，像融科滿堂院、金輪星光(xīnɡɡuānɡ)名座、中隆廣場(chǎng)等樓盤都是2位數(shù)的推盤量，市區(qū)的大牌開發(fā)商項(xiàng)目也鮮有推新。利潤(rùn)薄弱，開發(fā)商降價(jià)艱難，購(gòu)房者未見明顯實(shí)惠9月份，無錫商品住宅成交均價(jià)為7857元/平米，同比微跌0.35%，環(huán)比微跌0.72%。雖然很多開發(fā)商為了備戰(zhàn)”金九銀十”，也采取了很多的優(yōu)惠策略，但多數(shù)也是換湯不換藥，和平時(shí)的優(yōu)惠并無明顯的差別，購(gòu)房者也未見明顯實(shí)惠，買單積極性不高。市場(chǎng)分析(fēnxī)：新盤供應(yīng)不足，放棄利潤(rùn)薄弱精品資料按近年規(guī)律，歲末三個(gè)月成交量可期根據(jù)無錫樓市近年來的成交規(guī)律，歲末的三個(gè)月將會(huì)是成交量的爆發(fā)期。十一黃金周7天，無錫商品住宅累計(jì)成交479套，共計(jì)5.11萬方，相比去年同期多賣了80套，成交面積同比上漲13.81%，這為“銀十”的到來(dàolái)起了一個(gè)很好的開頭。另外，一批純新盤在接下來的3個(gè)月中預(yù)計(jì)也將投入市場(chǎng)，其中不乏大牌房企，比如位于南長(zhǎng)區(qū)的萬科潤(rùn)園。市場(chǎng)(shìchǎng)預(yù)判：緊抓最后三個(gè)月精品資料3核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手九龍倉(cāng)，璽園目前僅240以上大平層，碧璽與時(shí)代上城優(yōu)價(jià)跑量面對(duì)剛需客戶(kèhù)，孔雀城開啟全面線下渠道。12010203ABCABCABC九龍(jiǔlónɡ)倉(cāng)時(shí)代上城九龍倉(cāng)碧璽無錫孔雀城南長(zhǎng)區(qū)大品牌古運(yùn)河畔景觀高層南長(zhǎng)濱河新城大盤在售四期C區(qū)年華里高層少量余房，88-134平，戶型豐富，均價(jià)8800元，預(yù)計(jì)2016年6月底C區(qū)首批交房。在售高層面積為89、128平，均價(jià)8700-8900元/平，預(yù)計(jì)2017年6月30日交付。項(xiàng)目另在售少量現(xiàn)房洋房105-288平，均價(jià)15000元/平。在售二期5#毛坯復(fù)式117平，均價(jià)7700元/平；6#精裝80、90、110平，均價(jià)8300元/平，少量洋房97-200平，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)11000元/平。競(jìng)爭(zhēng)分析精品資料競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)分析：南長(zhǎng)區(qū)樓盤成交慨況南長(zhǎng)區(qū)銷量靠前項(xiàng)目基本均為品牌房企，孔雀(kǒngquè)城啟動(dòng)全面線下渠道營(yíng)銷，距離最近的九龍倉(cāng)以性價(jià)比及戶型為主要亮點(diǎn)，均價(jià)均比本案低10%以上。南長(zhǎng)區(qū)住宅成交慨況樓盤1-9月成交9月成交月均主力面積套數(shù)面積均價(jià)套數(shù)面積均價(jià)均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)均價(jià)孔雀城63668413820673538645747951811871108九龍倉(cāng)時(shí)代上城53260318862277148752596623875259113九龍倉(cāng)碧璽48358508917489029570496177923454121西水東328478461145410382121993754731156036146九龍倉(cāng)璽園20032367105069490113471021891129522162恒威中央領(lǐng)地94125959782808711766141833963210134東寶康園94108448695816294506621945010115世貿(mào)中心21338511358775313631337590822161茂業(yè)觀園72115126728300167990001302家樂府8875866183929000112983921109精品資料市場(chǎng)回顧及競(jìng)爭(zhēng)分析12目標(biāo)分解及營(yíng)銷策略3目錄(mùlù)費(fèi)用(fèiyong)估算精品資料本案(běnàn)推售難點(diǎn)品牌知名度低，市場(chǎng)(shìchǎng)曝光面少難點(diǎn)一難點(diǎn)三項(xiàng)目推廣匱乏，現(xiàn)場(chǎng)展示面差區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，產(chǎn)品無競(jìng)爭(zhēng)力案場(chǎng)價(jià)格混亂，銷控沒有統(tǒng)一難點(diǎn)四策略一策略二策略三策略四梳理產(chǎn)品線，挖掘價(jià)值點(diǎn)，推售分主次樹立標(biāo)桿，價(jià)格杠桿，擠壓銷售線下為主，線上為輔，結(jié)合活動(dòng)，維系業(yè)主抓執(zhí)行，強(qiáng)培訓(xùn)，統(tǒng)口徑，控房源精品資料銷售(xiāoshòu)目標(biāo)12月價(jià)格(jiàgé)策略推售策略支持條件10月11月1月2500萬2800萬2000萬對(duì)于3#樓的價(jià)格重新做調(diào)整，調(diào)整為均價(jià)13000元/平米（虛提），1#樓價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格10200/平米均價(jià)銷售，同時(shí)114平米戶型與140平米戶型之間差做統(tǒng)一（150-200元/平）1、形象面展示繼續(xù)優(yōu)化；2、媒體推廣（資源導(dǎo)入）;3、超市展點(diǎn)、社區(qū)展點(diǎn)、小蜜蜂；4、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)重陽(yáng)節(jié)1、1和2單元剩余的戶型活動(dòng)特價(jià)進(jìn)行推售；2、集中蓄客3單元，月中開盤。（交一萬抵三萬）提高1和2單元對(duì)外售價(jià)，特別是114平，引導(dǎo)客戶3單元月中開盤。3號(hào)樓可根據(jù)手中客戶情況進(jìn)行特價(jià)，利用活動(dòng)進(jìn)行正常去化。提高1號(hào)樓已開盤所有在售房源價(jià)格，集中精力為4單元開盤做準(zhǔn)備。（交一萬抵三萬）對(duì)于1#樓已開盤房源整體報(bào)價(jià)提高口徑（500元/平米），一方面促進(jìn)特價(jià)房源銷售，另一方面為4單元開盤做鋪墊1#（1單元01,02；2單元01,02）1#（3單元01,02）1#樓剩余房源1、媒體推廣（資源導(dǎo)入）;2、超市展點(diǎn)、社區(qū)展點(diǎn)、小蜜蜂；3、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)，光棍節(jié)和感恩節(jié)1、媒體推廣（資源導(dǎo)入）;2、超市展點(diǎn)、社區(qū)展點(diǎn)、小蜜蜂；3、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)平安夜和圣誕節(jié)銷售策略1500萬延續(xù)9月策略，擠壓1#的推售，先集中推售去化114，140平米戶型院墅蓄客（交2萬抵40萬），3號(hào)樓蓄客（1萬抵5萬）1、媒體推廣（資源導(dǎo)入）;2、超市展點(diǎn)、社區(qū)展點(diǎn)、小蜜蜂；3、活動(dòng)節(jié)點(diǎn)元旦和年底清盤1#（4單元01,02）梳理所剩房源，年底清盤，做特價(jià)，快速去化手中客戶根據(jù)114和140客戶量進(jìn)行有針對(duì)的清盤，提高114的單價(jià)，降低140的總價(jià)精品資料推廣(tuīguǎng)動(dòng)作線上推廣(tuīguǎng)：選擇性價(jià)比較高媒體資源投放：網(wǎng)絡(luò)，公交站臺(tái)，公交車身，地鐵站（節(jié)點(diǎn)性投放）媒體形式投放周期網(wǎng)絡(luò)媒體PC端：通欄，視窗，詳情頁(yè)，軟文，移動(dòng)端：口袋樂居APP建議4周（9，,10月）公交站臺(tái)及車身公交車車身6-8輛，站臺(tái)建議選擇10個(gè)左右1個(gè)季度地鐵站臺(tái)市中心地鐵站廣告燈箱1個(gè)季度線下推廣：選擇直接有效的線下動(dòng)作：超市展點(diǎn)，社區(qū)巡展，二手房門店拓展，掃街派單，競(jìng)品截客。渠道地點(diǎn)持續(xù)周期超市展點(diǎn)家樂福，沃爾瑪，茂業(yè)、地鐵、中橋樂購(gòu)1個(gè)季度社區(qū)巡展五星家園，清揚(yáng)路沿線小區(qū)2個(gè)月競(jìng)品截客碧璽，璽園，金科世界城等長(zhǎng)效掃街派單沿周邊馬路的商鋪，招商城，商貿(mào)城長(zhǎng)效二手房門店聯(lián)動(dòng)南長(zhǎng)區(qū)所有二手房門店的進(jìn)駐長(zhǎng)效現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：暖場(chǎng)小型活動(dòng)及業(yè)主維護(hù)活動(dòng)）精品資料推廣動(dòng)作(dòngzuò)1：媒體合作穿越古代時(shí)空賞玩(shǎngwán)水墨游戲1、活動(dòng)時(shí)間：2015年10月2、活動(dòng)地點(diǎn)：恒威中央領(lǐng)地

3、活動(dòng)主題：穿越古代時(shí)空

賞玩水墨游戲4、活動(dòng)嘉賓：無錫濱湖，崇安，南長(zhǎng)區(qū)等俱樂部下屬家庭25組，以企事業(yè)單位職員為主，年齡段分布在28-45歲左右。有購(gòu)房需求客群為基礎(chǔ)。同期硬廣配送及線上炒作，公交站臺(tái)及車身或地鐵的合作，建議在費(fèi)用允許的情況下，爭(zhēng)取合作。精品資料推廣(tuīguǎng)動(dòng)作2：線下渠道《展位(zhǎnwèi)安排表》恒威外拓工作安排表

日期10.110.210.310.410.510.610.710.810.910.1010.1110.1210.1310.1410.1510.1610.1710.1810.1910.2010.2110.2210.2310.2410.2510.2610.2710.2810.2910.3010.31商超組陽(yáng)光家樂福55555552222

清揚(yáng)家樂福5555555222222222222222222222222中橋樂購(gòu)

22222222222222222222茂業(yè)天地

22

22

2沃爾瑪

22

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2社區(qū)組水仙里

揚(yáng)名一村

五星家園

22

金匱苑

22

清名一村

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南揚(yáng)新村

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曹張新村

22錦明南苑

22電話拷客組每天每人100組定量進(jìn)行電話陌拜精品資料推廣(tuīguǎng)動(dòng)作3：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)1，媒體導(dǎo)客活動(dòng)：每月1場(chǎng)，每月合作一家媒體，媒體導(dǎo)入并同期邀約意向客戶(kèhù)參與；2，案場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)：每月1場(chǎng)，邀約意向客戶(kèhù)參與；3，老業(yè)主維護(hù)：根據(jù)節(jié)點(diǎn)，例重陽(yáng)節(jié)每戶送菖蒲艾葉、臘八送粥，費(fèi)用低，重在心意。精品資料市場(chǎng)回顧及競(jìng)爭(zhēng)分析12目標(biāo)分解及營(yíng)銷策略3目錄(mùlù)費(fèi)用(fèiyong)估算精品資料費(fèi)用(fèiyong)估算恒威中央領(lǐng)地營(yíng)銷預(yù)算（僅供參考）項(xiàng)目10月11月12月1月合計(jì)線上推廣網(wǎng)絡(luò)媒體30000---30000地鐵

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公交車站及車身7000元/輛*37000元/輛*37000元/輛*3-63000線下推廣超市展點(diǎn)35000350003500035000140000社區(qū)巡展1000010000100001000040000小蜜蜂