某市房地產(chǎn)項目市場調(diào)查及投資建議書

前言中山偉人故里一個蘊(yùn)涵著深厚人文底蘊(yùn)的城市一個充滿生機(jī)與活力、以12萬家民營經(jīng)濟(jì)為主體的制造業(yè)城市一個先后獲得“國家衛(wèi)生城市”、“全國城市規(guī)劃管理先進(jìn)單位”、“全國園林城市”、“全國環(huán)保模范城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”等榮譽(yù)稱號的城市1997年，中山市獲得聯(lián)合國頒發(fā)的“人居獎”2005年中國社科院對全國200個大中城市2004年綜合競爭力的評估，中山排名第15位第一部分中山城市概況一、區(qū)位特點(diǎn)中山市位于廣東省中南部，珠江三角洲中部偏南的西、北江下游出海處，北接廣州市番禺區(qū)和佛山市順德區(qū)，西鄰江門市區(qū)、新會區(qū)和珠海市斗門區(qū)，東南連珠海市，東隔珠江口伶仃洋與深圳市和香港特別行政區(qū)相望。行政管轄面積1891.95平方公里，總?cè)丝?55.56萬人，其中戶籍人口139.45萬人，外來人口約有116.14多萬人。中山市中心陸路北距廣州市區(qū)86公里，東南至澳門65公里，由中山港水路到香港52海里。規(guī)劃的珠三角城際地鐵經(jīng)過中山，將設(shè)五站：小欖站、港口站、石歧站、火炬站、南朗站，可直達(dá)珠海、澳門。預(yù)計作為國家“十一五規(guī)劃”的國家戰(zhàn)略之一的港珠澳大橋的建成通車，將對珠三角西岸的珠海、中山等城市發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，而且這種趨勢目前已初見端倪。二、投資環(huán)境中山市的投資環(huán)境具有較強(qiáng)的吸引力。中山現(xiàn)有公路通車?yán)锍?067公里，形成了以國道和干線公路及京珠高速公路為骨架的四通八達(dá)的公路網(wǎng)；90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機(jī)場；鐵路運(yùn)輸經(jīng)由廣州通達(dá)全國各地。目前，隨著神灣港的開通，中山已形成東有中山港、南有神灣港、北有小欖港的“品”字形碼頭布局，其中，中山港的集裝箱年吞吐量更是躋身全國十強(qiáng)、世界百強(qiáng)。從中山港往香港航程僅需75分鐘。中山供水供電充足，并初步建成以城區(qū)為樞紐，貫通各鎮(zhèn)區(qū)、大中型企業(yè)的寬帶高速大容量的信息網(wǎng)絡(luò)，形成了“中山信息高速公路”。三、城市規(guī)劃中山市城市行政和功能組團(tuán)的分區(qū)，在國內(nèi)區(qū)域城市規(guī)劃和執(zhí)行上都是一個比較好的城市，這種分區(qū)特點(diǎn)使中山城市發(fā)展建立在一個相當(dāng)成熟的規(guī)劃基礎(chǔ)之上，為城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件，使中山市的地域空間分為市域和中心城區(qū)兩個層次的規(guī)劃行政分區(qū)以及四個城市功能組團(tuán)的分區(qū)架構(gòu)。各部分情況是：1、市域行政范圍是指中山市行政轄區(qū)的范圍，也是規(guī)劃確定的中山市城市規(guī)劃區(qū)范圍，陸域總面積1800.14平方公里、海域總面積176平方公里，其行政建制的分區(qū)情況有石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)、南朗、小欖、三鄉(xiāng)等24個鎮(zhèn)區(qū)。2、中心城區(qū)范圍是指中山市中心城區(qū)的規(guī)劃范圍，目前有“五區(qū)”，即石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、火炬開發(fā)區(qū)和“五鎮(zhèn)”，即沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)，因此，中山城區(qū)規(guī)劃簡稱為“5區(qū)5鎮(zhèn)”，陸域總面積為760.62平方公里。3、城鎮(zhèn)空間組團(tuán)結(jié)構(gòu)在中山構(gòu)建城鎮(zhèn)空間組團(tuán)架構(gòu)是由中心組團(tuán)、東部組團(tuán)、西北組團(tuán)、南部組團(tuán)四個組團(tuán)形成的“組團(tuán)式發(fā)展結(jié)構(gòu)”。（1）中心組團(tuán)由主城區(qū)（含石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)）和港口鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)組成，陸域總面積462.32平方公里。中心組團(tuán)的發(fā)展主要定位于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（2）東部組團(tuán)由火炬區(qū)、南朗鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)組成，陸域總面積489.37平方公里。東部組團(tuán)的發(fā)展是目前中山走在前列的發(fā)展組團(tuán)，規(guī)劃目標(biāo)是打造國家健康醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，國家火炬計劃中心，（臨海）裝備制造業(yè)基地，同時在現(xiàn)代物流、旅游、房地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)等方面將得到迅猛發(fā)展。（3）西北組團(tuán)由小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、南頭鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、黃圃鎮(zhèn)、阜沙鎮(zhèn)8鎮(zhèn)組成，陸域總面積484.17平方公里。西發(fā)展五金、家電等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。四、經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展中山市是我國沿海開放城市之一，改革開放以來中山大力推進(jìn)“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，先后建成了全國包裝印刷基地、國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地、民營科技園等技術(shù)含量較高的工業(yè)園區(qū)，形成了以樂百氏飲料、耶魯固力門鎖、凱達(dá)精細(xì)化工、華帝燃?xì)饩?、嘉華電子等一批國內(nèi)外知名的工業(yè)品牌。小欖五金、古鎮(zhèn)燈飾、沙溪休閑服、大涌紅木家具、南頭空調(diào)、黃圃食品等區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)明顯，產(chǎn)品在全國占有較大的市場分額。全市非公有制經(jīng)濟(jì)占經(jīng)濟(jì)總量的90％以上，私營企業(yè)、個體工商戶超過12萬戶，全市約三分之一家庭自己做老板；擁有電子、燈飾、健康科技、包裝印刷等國家級產(chǎn)業(yè)基地l8個。世界500強(qiáng)跨國公司在中山興辦了20多家企業(yè)。2005年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）817.56億元。2005年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17255元，比2000年增長45.3%；農(nóng)民人均純收入8102元，比2000年增長65.9%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款725.06億元，戶籍人均儲蓄存款達(dá)51740元。2005年，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)分別為38.5%和41.2%。每百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有家用汽車18輛，電腦92臺；人均住房建筑面積32.11平方米，居民生活總體水平正逐步從溫飽型小康向?qū)捲Ｐ托】档倪^渡。五、發(fā)展中的問題中山經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展仍存一些突出性的問題，主要有：1、中山的經(jīng)濟(jì)規(guī)模與深圳、東莞等珠三角一線城市相比經(jīng)濟(jì)總量仍然不夠大。2、沒有發(fā)揮好民營經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢，民營企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢不夠明顯，實現(xiàn)區(qū)域跨越式的發(fā)展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)尚未形成。3、第一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和區(qū)域的發(fā)展都不平衡。部分地區(qū)發(fā)展快，部分地區(qū)發(fā)展較慢；工業(yè)發(fā)展快，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太慢，城市協(xié)調(diào)健康發(fā)展趨勢未形成。4、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展要求不相適應(yīng)，尤其是下面的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，比較滯后；城區(qū)部分的大型市政設(shè)施也仍然偏少，政府大型項目的投資拉動作用沒有明顯釋放。5、對于向外來人口全面開放的觀點(diǎn)仍然受制于上層建筑保守勢力的影響，使中山城市人口的增長較為緩慢，城市人氣不旺，使第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢很難形成，開放城市人口的問題成為中山市上下亟待形成的共識。6、受制于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中山的房地產(chǎn)業(yè)雖然保持著健康、有序、平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，但城市房地產(chǎn)消費(fèi)的種類與產(chǎn)品仍然較少。第二部分中山市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況一、中山房地產(chǎn)發(fā)展總體概況中山市是珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)及活躍的城市之一，2002年以來全市銷售商品房的總建筑面積在廣東僅次于廣州、深圳，位居第三。中山整體房地產(chǎn)市場亦較其它中型城市成熟、穩(wěn)定和健康，沒有出現(xiàn)市場大起大落的現(xiàn)象。由于持續(xù)的穩(wěn)步發(fā)展，中山市許多住宅物業(yè)的發(fā)展水平在園林建造等方面已進(jìn)入較高水平。目前中山市內(nèi)城區(qū)一手的住宅物業(yè)主要來自于城市南區(qū)、西區(qū)和東區(qū)。此外，新興的火炬開發(fā)區(qū)物業(yè)市道也逐漸興旺。因土地資源有限，市內(nèi)各區(qū)基本形成不同的房地產(chǎn)發(fā)展格局，主要的方面有：1、東區(qū)以開發(fā)成片的高檔住宅群為主，已成為市場高價住宅主要供應(yīng)區(qū)域，即使項目位置稍遜，只要環(huán)境較好，樓盤也頗受市場的歡迎，說明東區(qū)的發(fā)展前景和市政設(shè)施漸趨完善逐漸得到了市民的認(rèn)可。目前城區(qū)部分最高樓價的別墅和住宅項目都在東區(qū)。2、西區(qū)以大型屋苑為主要供應(yīng)，雖然價格不高也能引發(fā)本區(qū)之外的人士歡迎，主要是作為以服務(wù)城市功能為主的西區(qū)，在商務(wù)、生活等配套設(shè)施方面非常健全。3、南區(qū)也是一個新興的住宅集中片區(qū)，作為城市老的工業(yè)區(qū)目前政府改造力度相當(dāng)大，居住氣氛已漸趨形成，尤其是永安新城、萬科城市花園等項目的帶動對該片區(qū)影響很大，置業(yè)者主要是本土的二次置業(yè)居民、工廠老板、企業(yè)管理人員、本地政府官員等。4、石岐區(qū)作為老城區(qū)是靠區(qū)位取勝，雖然發(fā)展項目不多、規(guī)模也不大，但項目當(dāng)中也不泛精品，主要吸引區(qū)內(nèi)原有城區(qū)置業(yè)人士和外來經(jīng)商人群的關(guān)注。5、火炬區(qū)作為高科技園區(qū)，主要吸引在本區(qū)工作的人士、外區(qū)或外來人士的二次置業(yè)或首次安家置業(yè)。6、中山市作為省內(nèi)有名的旅游城市，優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境除了為本地居民所擁有外，同時也吸引著港、澳、東南亞華僑等地人士的關(guān)注。過去10年，中山市發(fā)展出不少規(guī)模巨大社區(qū)（例如雅居樂在中山風(fēng)景秀麗的長江村附近開發(fā)的超大樓盤凱茵新城），專門瞄準(zhǔn)港、澳購買力的樓盤。它們的出現(xiàn)，也成為中山地產(chǎn)市場不可忽視的重要組成部分。二、2005年中山市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢隨著中山城市化進(jìn)程的加速和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，中山市的商品房需求也隨之增長，特別是城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場處于升溫態(tài)勢，使2005年的房地產(chǎn)總成交量與2004年相比呈明顯的上升態(tài)勢。1、一手商品房市場新增態(tài)勢明顯2005年，中山市一手房成交宗數(shù)成交面積394.89萬平方米、成交金額為120.37億元，比2004年增長22.6%、33.1%。其中城區(qū)一手房交易量為14725宗、成交面積152.4萬平方米、成交金額53億元，與2004年相比分別上升了31%、30%、29.3%。鎮(zhèn)區(qū)一手房的交易量為21064宗、242萬平方米、67.3億元，與2004年相比分別上升了11.8%、17.9%、36.4%。據(jù)統(tǒng)計分析，2004年鎮(zhèn)區(qū)一手房交易的宗數(shù)、面積、成交金額分別為62.7%、63.7%、54.5%，2005年分別為58.8%、61.2%、56%；在成交面積下降的同時，成交金額有所上升。反映鎮(zhèn)區(qū)商品房均價呈現(xiàn)上升態(tài)勢有2004年均價為2400元/平方米，2005年為2783元/平方米，升幅為36.4%。2、二手商品房市場活躍二手房地產(chǎn)市場交易暢旺。其中全市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為5671宗、成交面積為1055.13萬平方米、成交金額為29.8億元，與2004年對比分別增加了15.9%、27.2%、60.8%二手房屋成交量為11315宗，成交面積220.06萬平方米，成交金額為24.84億元，與2004年對比分別增長了21.7%、25..%、35.1%。其中，鎮(zhèn)區(qū)二手房屋交易量與2004年相比，交易面積上升17.7%，成交金額上升30.6%，平均交易單價為884元/平方米，比增11%；城區(qū)二手房交易均價為1538元/平方米，與2004年相比基本持平。三、中山房屋消費(fèi)的客戶構(gòu)成情況1、中山城區(qū)“橄欖形”的購房需求結(jié)構(gòu)中山作為一個正向小康社會跨入的城市，隨著城市生活水平的不斷提高，城市本地人口對住宅的需求已經(jīng)由實用型向舒適型方向發(fā)展。從中山購房的本土需求特點(diǎn)上來看，有以下四種購房需求的客戶類型，即：第一、初次購房者：主流人群是年輕人，需求的面積一般在80～120㎡，標(biāo)準(zhǔn)是夠用，在中山市這部分人最喜歡消費(fèi)的就是中低檔次的多層或小高層住宅。第二、二次置業(yè)者：主流人群是政府公務(wù)員和事業(yè)單位的干部、職工，需求面積是120～160㎡之間，標(biāo)準(zhǔn)是在滿足夠用的前提基礎(chǔ)上的，再有一些基本生活需求之外的房屋空間，滿足一些夠大的需求，在中山市主流的消費(fèi)產(chǎn)品是中高檔的多層或小高層居住區(qū)。第三、再次換房者：主流人群是中小企業(yè)的所有者、公司企業(yè)的高級管理人員等，需求的面積單位應(yīng)在160㎡～250㎡之間，事業(yè)成功后對住房的需求追求豪華、品味、環(huán)境及良好的服務(wù)，主流消費(fèi)產(chǎn)品是花園洋房、聯(lián)排或疊加別墅及一部分戶型、環(huán)境設(shè)計精美的高層住宅等。外來的港、澳、臺及華僑的消費(fèi)應(yīng)歸入此類購房人群。第四、成年購房者：主流人群是中山市區(qū)及周邊城鎮(zhèn)12萬家中民營企業(yè)中較有實力和規(guī)模的民營企業(yè)老板和個體私營業(yè)主，這部分人群在中山表現(xiàn)的購買力相當(dāng)突出，為家庭教育和醫(yī)療考慮對在市區(qū)購買聯(lián)排或豪華別墅有較強(qiáng)的意愿，面積也一般在200～500㎡之間，是中山大型別墅社區(qū)的主要購買者。而目前在中山城區(qū)的購房主力人群就是第二、三項的二次置業(yè)者和再次換房者，很多的小區(qū)的定位產(chǎn)品也是針對這部分人群，這主要是由于隨著這幾年公務(wù)員隊伍擴(kuò)大和行政事業(yè)單位人員增加，尤其是在中山這部分人群收入水平的提高，兩人家庭結(jié)構(gòu)下，再有工作期間公積金的積累，在中山現(xiàn)有的房價條件下購買100～200㎡的住宅，相對比較輕松，而且這部分人群對置業(yè)和換房的要求都相當(dāng)迫切，形成了中山目前市場需求的“橄欖形”結(jié)構(gòu)特點(diǎn)。2、中山外地人的購房情況中山城區(qū)執(zhí)行的是較為嚴(yán)格的限制外地人口進(jìn)入的戶籍政策。在是否對外地人采取較為寬松的政策和仍執(zhí)行現(xiàn)行的嚴(yán)格限制政策，在中山的政府和市民中間一直存在分歧。但隨著這幾年中山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式由過去的內(nèi)斂型向外向型轉(zhuǎn)化，以及整個珠江三角洲勞動力的短缺，為更多的引進(jìn)外地勞動力資源和各類人才，中山市政府開始認(rèn)識到了這個問題是到了該解決的時候了，對于創(chuàng)造寬松的戶籍政策想方設(shè)法留駐有用之才，現(xiàn)在中山市政府?dāng)M考慮采用類似于深圳的人口政策，對較高素質(zhì)、學(xué)歷和知識背景的人員實行較為寬松的人口政策。但是可以預(yù)見，在中山對外地人口的開放、引進(jìn)和讓這部分人最終安居樂業(yè)將是一個漸進(jìn)的過程，但只要中山市上下的觀念轉(zhuǎn)變，改革步伐就不會停止，而這種政策對房地產(chǎn)業(yè)的帶動也將會愈發(fā)明顯。由于鎮(zhèn)區(qū)沒有類似于城區(qū)的規(guī)劃、教育、衛(wèi)生等城市環(huán)境、生活資源，在城區(qū)購房將會給外來打工人員形成巨大的吸引力，刺激這部分人和有投資于房產(chǎn)的市區(qū)居民在中山買房置業(yè)。目前這種趨勢在房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯現(xiàn)，例如萬科在中山開發(fā)的住宅小區(qū)就有部分小戶型產(chǎn)品是給這部分人群提供的，而且市場受歡迎程度絕對不落后于偏大戶型的產(chǎn)品；同時市區(qū)繁華地段也有公寓式的物業(yè)供應(yīng)，或者定位于外地人和本地人市場的“一網(wǎng)打盡型”的地產(chǎn)項目。我們考察的中山五路“新安特”工業(yè)區(qū)改造項目地塊對面的“匯景園”定位的最小戶型竟然還有36㎡的戶型，而且一般都在80㎡～90㎡之間，可以說中山房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，將和珠江三角洲的其他發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展一樣（類似于目前經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展轉(zhuǎn)型，市場發(fā)育程度較為成熟的深圳房地產(chǎn)市場），市場需求結(jié)構(gòu)將從“橄欖型”向“啞鈴型”轉(zhuǎn)變，以上中山四種需求類型的第一類和第四類客戶將成為市場消費(fèi)主流，這也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，更是中山必須選擇的一條城市外向型發(fā)展之路，伴隨著“港珠澳大橋”項目的建設(shè)，這種變化也將會加速。四、中山房地產(chǎn)市場2005~2006年土地出讓情況鎮(zhèn)區(qū)地塊編號地塊位置用地性質(zhì)面積成交總價單價拍賣時間西區(qū)G20-05-00089西區(qū)舊廣珠公路西西南側(cè)商業(yè)21.6548畝畝1234.32336萬元57萬元/畝西區(qū)G20-05-91162西區(qū)后山管理區(qū)商住用地70.3546畝畝2552.6萬元元36.28萬元//畝石岐G23-06-90012中山市石岐區(qū)東明明路東側(cè)商業(yè)住宅10.8579畝畝13,000,0000萬元119.73萬元元/畝石岐G23-06-90010中山市石岐區(qū)厚興興直街66號住宅0.9122畝865,000元元94.83萬元//畝石岐G23-05-91147中山市石岐區(qū)員峰峰岐港路“鴨利沙”住宅32.2813畝畝9,835,0114元30.47萬元//畝火炬G15-05-91159中山火炬開發(fā)區(qū)張張家邊村商住101.71311畝29000000元元28.51萬元//畝火炬G15-05-90077中山火炬開發(fā)區(qū)番番中公路側(cè)商住52.1563畝畝16800000元元32.22萬元//畝東區(qū)G21-05-91141中山市東區(qū)沙崗村村住宅1.8048畝1712523元元94.89萬元//畝東區(qū)G21-06-90009東區(qū)長江村土名“雞乸山”住宅用地25.8468畝畝10,500,0000元40.62萬元//畝東區(qū)G21-05-91125中山市東區(qū)老富頭頭村住宅0.5475畝291000元53.15萬元//畝五、東區(qū)部分商住項目情況序號項目名稱項目地址所屬鎮(zhèn)區(qū)價格（元/㎡）管理費(fèi)（元/㎡）備注多層/洋房小高層別墅1維景灣中山市東區(qū)歧關(guān)西西路3號東區(qū)均4500-47000212層小高層，底底層商鋪133000元/㎡，車位111000元/個，復(fù)式交交5萬送指定車車位一個。本本項目無會所所。客戶群主主要針對本地地客戶，二次次置業(yè)偏多，也也有部分是開開發(fā)商員工家家屬。2雍逸臺·匯臻臺中山市興文路與城城桂路交匯處處東區(qū)均4700雅居樂旗下一大型型成熟社區(qū)，配配套較為完善善，11層小高層層3尚城孫文東路東區(qū)均3200-38000均3800私下售完1-1.5大型社區(qū)，在建一一期，別墅由由老板私下售售完，量少4匯景園中山四路與起灣道道交匯處東區(qū)均37001.7車位只租不賣，機(jī)機(jī)械停車，地地上為1500元/月，地下為為250元/月5御景灣綠韻花都中山市東區(qū)孫文東東路268號東區(qū)均2780均3800現(xiàn)賣第6期，多層層6層，小高層層12層6弈翠園中山市東區(qū)東區(qū)均4300起價6700，最最高100000香港新鴻基地產(chǎn)投投資建造，現(xiàn)現(xiàn)賣第2期，以港客客為主7御景天下朗晴軒中山東區(qū)博愛路與與起灣道交匯匯處東區(qū)均3500，路南邊邊3600，北北邊34000，中間41000，樓王500001.5客戶群以公務(wù)員為為主，小戶型型朝南，大戶戶型朝北，配配套較完善，商商業(yè)103000元/㎡六、南區(qū)部分商住項目情況序號項目名稱項目地址所屬鎮(zhèn)區(qū)價格（元/㎡）管理費(fèi)（元/㎡）備注多層/洋房小高層別墅1永安新城中山市南區(qū)興南路路10號南區(qū)均43002.3在建一期，兩座高高層，一座五五星級酒店，客客戶群以港客客為主，戶型型越大越好賣賣，首層底層層為復(fù)式，車車位10萬元/個，戴德梁梁行管理其物物業(yè)2萬科城市風(fēng)景城南一路南區(qū)多層2450洋房2600-33400起4900-50000現(xiàn)賣第2期，住推推TOWNHOUSEE，多層洋房房帶裝修七、城鄉(xiāng)結(jié)合部商住項目情況序號項目名稱項目地址所屬鎮(zhèn)區(qū)價格（元/㎡）管理費(fèi)（元/㎡）備注多層/洋房小高層別墅1陽光翠苑中山市五桂山城桂桂路長命水郊區(qū)270045002對面是中港英文學(xué)學(xué)校2中海翠林蘭溪園沙溪鎮(zhèn)博愛路轉(zhuǎn)1105國道南南行300米郊區(qū)均2600均4000一期現(xiàn)推出親地別別墅、疊式別別墅和休閑洋洋房等三種優(yōu)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品品，共3000多戶。別墅墅面積1200—230㎡；休休閑洋房全部部一梯兩戶，面面積介于755㎡—115㎡。但但小區(qū)水景面面積小，只有有一人工湖，整整體感覺偏干干燥。第三部分中山市酒店業(yè)的發(fā)展概況中山現(xiàn)有酒店一共是88家，上星級的酒店有47家，其中五星級酒店3家，四星級4家，三星級20家，二星級11家，一星級9家。星級酒店的平均入住率在50～60%，但是五星級的酒店的入住率稍高，常年保持在60%以上，下面鎮(zhèn)里面的五星級酒店就更高，我們考察的三鄉(xiāng)鎮(zhèn)號稱仍在考察期內(nèi)的一家五星級酒店-----雅居樂酒店，66間客房當(dāng)日竟然只剩三間標(biāo)準(zhǔn)房。一、中山市區(qū)現(xiàn)有五星級酒店1、中山國際大酒店（1）位置中山國際酒店是一家五星級的豪華商務(wù)酒店，位于中山市城區(qū)中心，處于中山城市服務(wù)功能突出的西區(qū)繁華地段。（2）客房酒店擁有350間豪華舒適的客房（3）餐飲有中、西、日式餐廳，日式餐廳在二樓，中、西餐在三樓，其中中餐的規(guī)模最大，僅包房間就有三十多間，散座五十多臺。餐飲菜點(diǎn)、裝修風(fēng)格定位于廣東及中山傳統(tǒng)的特色，具有較強(qiáng)的地域特色，但裝修略顯陳舊。（4）商業(yè)由于一樓大堂面積較小，除咖啡廳之外，商鋪、商務(wù)中心等設(shè)施都安排在二樓，規(guī)模都不大。二樓商業(yè)的業(yè)態(tài)比較亂，目前僅余一間80㎡的商鋪尚待出租，租金為每月130元/㎡，租金水平一般在每月100～200元/㎡，以上皆含管理費(fèi)。（5）配套該酒店后面多層部分三樓安排的是會議中心、四樓安排了桑拿健康中心、沐足、桌球、乒乓球、卡拉OK、健身房和泳池，二樓直接連接隔壁的國美電器二層；酒店對面就是中山市區(qū)內(nèi)長途客運(yùn)中心，并酒店設(shè)有車隊，可安排租車業(yè)務(wù)直達(dá)拱北、香港、廣州。2、中山香格里拉大酒店（處于五星級酒店的考察期）（1）位置中山香格里拉大酒店是中山市第一家國際性豪華商務(wù)酒店，地理位置較好，坐落于市區(qū)，毗鄰市政府。（2）客房酒店客房分為情景客房與酒店式公寓，共463間，全年酒店客房入住率一般都在60%以上，公寓入住率達(dá)80%，客戶群以港澳臺（30%）、日本（10%）、韓國（5%）、歐美（18%）商務(wù)客為主，也有部分內(nèi)地客戶（近30%）。（3）餐飲一樓電梯大堂處設(shè)有江南淮揚(yáng)菜館，為中山首家此種類型的菜式；二樓安排的是中、西餐廳。中山香格里拉大酒店的餐飲有一個先天不足就是由于原來設(shè)計的不是酒店用途（原為中山運(yùn)動員村），因此，酒店餐飲的廚房只有一個，而且只能在一個區(qū)域集中布置，給餐飲造成了很多問題，為加工不同食物品種造成了困難，所以菜的種類受到限制，特色也難以發(fā)揮。（4）商業(yè)酒店商業(yè)群連接大堂與電梯大堂，共7間鋪位，最小25㎡，租金為300元/㎡（含管理費(fèi)），現(xiàn)剩兩間未租，面積為25㎡和40㎡。（5）配套酒店設(shè)有休閑館，內(nèi)有室內(nèi)游泳池、按摩浴池、蒸汽浴池及SPA水療按摩中心等?，F(xiàn)在建娛樂中心。酒店設(shè)有車隊，可安排租車業(yè)務(wù)直達(dá)拱北、香港、廣州。3、中山國貿(mào)（逸豪）大酒店（1）位置中山國貿(mào)（逸豪）大酒店是一家五星級的旅游、商務(wù)型酒店，座落于有“中國燈飾之都”之稱的中山市古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，占地50多畝，建筑面積八萬平方米，項目總投資4億多人民幣。毗鄰江門、順德、小欖，地理位置十分優(yōu)越。（2）客房中山國貿(mào)（逸豪）大酒店擁有不同格調(diào)的客房共280間，其中包括設(shè)計裝飾華麗高雅的套房及專業(yè)商務(wù)客房。位于21、22層的商務(wù)樓層，堪稱酒店中之尊貴特區(qū)，賓客可體驗專享的待遇，在專用的商務(wù)廊進(jìn)行商務(wù)洽談或休閑，更可在此名免費(fèi)享用咖啡茶點(diǎn)。（3）餐飲廣場A區(qū)一樓有半島西餅屋和石膳日本料理；二樓半島酒樓內(nèi)設(shè)26間貴賓房，可提供一千多人同時用餐；三樓有美食廣場和漢江韓國餐廳；D區(qū)一樓設(shè)有冬冬面；三樓有竹林火鍋。酒店二樓為陽光咖啡廳，二十五、二十六樓為陽光會所。（4）商業(yè)A區(qū)、C區(qū)一樓設(shè)有優(yōu)閑購物街，薈萃各類名牌服飾皮具、工藝雕刻、紀(jì)念品、美容美體服務(wù)等，B區(qū)二、三樓設(shè)有益華購物廣場。（5）配套廣場B區(qū)三樓東方會DISCO-CLUB；四樓蕰莎堡桑拿健康中心、清心足浴、金鷹桌球城；廣場C區(qū)二樓夢幻成真兒童歡樂城；三樓網(wǎng)吧；酒店三樓中影京華影院。二、中山五星級酒店客房價格情況酒店名稱房間類型房間數(shù)量價格（元）備注中山國際（嘉柏）酒店單人房350730以上房價，另加收收10%服務(wù)費(fèi)；十二歲以下兒童如如與父母同住住而無需加床床，不另收費(fèi)費(fèi)；所有訂房如無收到到訂金，將保保留至下午六六時。標(biāo)準(zhǔn)雙人房（雙床床/大床）780商務(wù)單人房780商務(wù)客房980行政客房1000標(biāo)準(zhǔn)套房1500行政豪華房1500行政套房2200高級套房2200貴賓套房2800花園套房3300總統(tǒng)套房28000加床130中山香格里拉大酒酒店東翼高級房463單980/雙10880所以房價加收155%服務(wù)費(fèi)；第三人收費(fèi)為人民民幣210元；18歲以下子女免費(fèi)與與父母同住一一間房。東翼行政套房單/雙2000東翼特色套房單/雙4800南翼豪華房單1150/雙12250南翼豪華閣單/雙1500南翼豪華閣套房單/雙3000南翼總統(tǒng)套房單/雙12500中山市國貿(mào)（逸豪豪）大酒店標(biāo)準(zhǔn)雙人房105680以上價格逢公眾假假期及假期前前夕另加１００％附加費(fèi)；；以上房價均加１００％服務(wù)費(fèi)。標(biāo)準(zhǔn)夫婦房62680豪華夫婦/雙人房房19/37780行政客房24980豪華套房151080家庭套房121180行政套房21680總統(tǒng)套房19800加床100三、中山市城區(qū)規(guī)劃開發(fā)的五星級酒店項目1、永安酒店是南城18萬平方米的建筑綜合體“永安新城”的一部分，該項目涵括五星級酒店、甲級寫字樓、ShoppingMall及花園式高層住宅。永安酒店為一20層高的五星級豪華酒店，總建筑面積約32000㎡，規(guī)劃有409套客房，中庭式設(shè)計，4部觀光豪華電梯。預(yù)計酒店正式交付營業(yè)將在2008年，目前由該發(fā)展商的中山市永安（酒店）有限公司進(jìn)行運(yùn)作。2、“圣賢山莊”旅游度假村位于東區(qū)長江村長江水庫旁，為綜合性旅游度假型五星級酒店，項目以酒店為主，配以公寓、別墅等附屬設(shè)施，總建筑面積50000平方米。該酒店所有設(shè)備設(shè)施都按五星級的標(biāo)準(zhǔn)配置，位于兩山之間，面向長江水庫，酒店由于處于高處的兩山之間，雖然目前仍是建筑框架，但建筑物坐落和外觀設(shè)計的感覺氣勢宏大。3、聚豪園星級酒店聚豪園位于博愛六路和長江南路的交匯處西南角，項目依山而建，是中山城區(qū)大型的純高尚別墅洋房生活社區(qū)。小區(qū)配套有高級雙會所、酒店、超市和食肆等便利的休閑娛樂生活設(shè)施，目前項目周邊仍然非?？諘?。項目產(chǎn)品類型包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅和小高層湖畔電梯洋房。項目占地面積700畝，酒店部分將占其一部分用地，該項目詳細(xì)的確情況目前不太明朗，但作為五星級來定位的可能性相當(dāng)大。四、中山市五星級酒店的市場需求情況中山市現(xiàn)有酒店共８８家，其中星級酒店47家（含五星級酒店３家），擬建或在建五星級酒店３家，其中一家規(guī)劃在建的在城市南區(qū)，另外一家在城市東區(qū)的別墅區(qū)中，但后者是否最終定位于五星級酒店，感覺發(fā)展商的信心不是太足，僅僅是為推銷別墅而樹立的一個賣點(diǎn)。這些新開發(fā)的五星級酒店位置分布都比較分散。其中，中山國際酒店在西區(qū)，香格里拉處于城內(nèi)東區(qū)，永安酒店在南城，若屆時本項目建成，則在市區(qū)內(nèi)僅有四家五星級酒店，加上下面鎮(zhèn)區(qū)的一家標(biāo)準(zhǔn)型的五星級酒店，整個中山市幾百萬的城市人口也僅有五家完全意義上的五星級酒店，而且酒店規(guī)模還參次不次不齊。還有一個目前爛尾的旅游度假山莊，目前前景不太明朗。但無論從何種意義上說，這座位于荒山野嶺上的酒店，其應(yīng)該有自己定向的客戶群，我們認(rèn)為即使對于該市而言即使有五家五星級酒店但仍要說飽和，實際不然，因為：首先，從位置上看項目所在地塊位于城市東區(qū)，是中山市的東大門、南大門。南面有通往、五桂山風(fēng)景區(qū)、三鄉(xiāng)、坦洲工業(yè)重鎮(zhèn)和珠海的城桂公路和對外溝通便利的南環(huán)路與廣珠高速公路，交通條件可謂四通八達(dá)；東面有通向港口、火炬高科技開發(fā)區(qū)和南蒗翠亨旅游區(qū)的高等級公路，且以上這些區(qū)鎮(zhèn)星級酒店都屬稀缺資源。其次，此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)雅居樂酒店（自稱酒店正處在五星級考察期，但規(guī)模太小才66間房）客房全滿，入住率且已近達(dá)100%，以外來投資的客商租房的需求較為旺盛。隨著中山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，估計外來客商的數(shù)量更會不斷增加。再者，項目所處區(qū)位臨近的五桂山旅游風(fēng)景區(qū)，屬中山市著名的自然旅游圣地，人文和自然結(jié)合的都非常好，溫泉資源非常豐富，每年吸引的國內(nèi)外游客數(shù)量逐年上升，這兩點(diǎn)都能在一定程度上保證項目未來的客源。最后，從服務(wù)功能上看，城區(qū)內(nèi)臨近本項目的香格里拉酒店屬于商務(wù)型酒店，客房的打造主要是面向外來商務(wù)客，且其酒店式公寓屬于出租型住宅（租期最短一個月以上，入住率達(dá)80%）。現(xiàn)有的中山外來人口管理制度對外來人口的管理較為嚴(yán)格，外來人口入戶城區(qū)的條件限制高，對于一些較有經(jīng)濟(jì)實力的民營企業(yè)家來說，想要在中山做長期的投資而又無法遷移戶籍、不想購房，酒店式公寓是較明智的選擇。但本項目擬定位的銷售型酒店式公寓目前在中山市面上還未見到，屆時應(yīng)該可以受到投資型買家的追捧，周邊商務(wù)氣氛將較為濃厚。綜上，本項目無論從客戶資源的保障或是功能的定位上，都是可行的。目前中山市酒店（含五星級）平均入住率達(dá)６０％，而香格里拉在旺季更能達(dá)到７０％以上。中山作為著名的旅游城市，隨著旅游市場的全面恢復(fù)，旅游人數(shù)與收入將逐年增加，這也是目前當(dāng)?shù)卣ＭΥ蛟斓捻椖款愋?，投資易受政府扶植和保護(hù)。而中山這幾年著力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，對外貿(mào)易呈現(xiàn)快速增長勢頭，利用外資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。若以該市的發(fā)展趨勢而論，無論是游客或者是商務(wù)客都會有增加趨勢，至本項目交付使用后的五年內(nèi)，要實現(xiàn)入住率最低達(dá)到６０％應(yīng)不是問題。第四部分中山市開發(fā)項目概況這次對中山市項目的考察主要集中于中山市城區(qū)部分，因時間關(guān)系也順便考察了沙溪和三鄉(xiāng)兩個城市周邊的地產(chǎn)和酒店情況。中山城區(qū)的石歧、西區(qū)是一個以服務(wù)功能為主的老城區(qū)，作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地已經(jīng)越來越少，而東區(qū)和南區(qū)目前是城市發(fā)展的主要方向，火炬開發(fā)區(qū)是一個以高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的開發(fā)區(qū)。這次考察的東區(qū)“利特安”工業(yè)區(qū)改造項目和秀麗湖項目都是占地面積較大的項目，兩個項目都存在用地改造性質(zhì)，尤其是秀麗湖項目是一個爛尾樓盤，歷史問題比較多。但“利特安”工業(yè)區(qū)改造項目處于城市擴(kuò)展新區(qū)的東區(qū)核心地段，在城市功能定位上以行政、教育、博覽、旅游、居住為主。目前開發(fā)的住宅一般都是環(huán)境優(yōu)美、戶型面積較大的高檔社區(qū)，尤其是該地對面（爛尾盤東側(cè)和后面）大面積開發(fā)的香港新鴻基地產(chǎn)項目奕翠園，該項目以高層住宅和別墅為主，目前的房價也是中山的高端定位的房產(chǎn)項目，中山東區(qū)的房地產(chǎn)高檔住宅和別墅項目幾乎都集中分布于中山五路延長線兩側(cè)和博愛六路延長線兩側(cè)，而“利特安”工業(yè)區(qū)改造項目相對于其它項目來說是位置最好的。一、中山市東區(qū)“利特安”工業(yè)區(qū)改造項目概況（1）位置：位于中山市東區(qū)主干道中山五路和起灣道交匯處的東南角。（2）占地面積：85.25畝。（3）地塊描述：地塊呈北向南延伸的長方形分布，西、北緊臨雙向八車道的城市主干道中山五路和起灣道，東面接著占地約50畝的東區(qū)街道辦事處的第一工業(yè)區(qū)和宿舍，南面與紫馬嶺公園和其西出入口相接。（4）周邊環(huán)境：項目位于中山城市東區(qū)的成熟發(fā)展片區(qū)，周邊一公里范圍內(nèi)有較多的大型施政設(shè)施。地塊緊臨的北面中山五路一側(cè)，對面自西向東的建筑物有中山日報、商報社，世貿(mào)中心爛尾樓、在建的中山高尚住宅區(qū)奕翠園小區(qū)（香港新鴻基開發(fā)）；西面隔著起灣道為工業(yè)區(qū)、盛景商務(wù)酒店、餐飲一條街；南面緊鄰的紫馬嶺公園在中山號稱是廣東最大的“城市郊野公園”，該公園總占地約100公頃，全部由政府出資精心打造，公園周邊規(guī)劃的大型市政設(shè)施有中山市博覽中心、中山市臺商活動中心（已建）等；體育中心、文華中心等大型市政項目也距此不遠(yuǎn)。地塊西面南北走向的起灣道往南，距離這塊地約1公里左右，是新近落成的中山一中高中部，北面的中山五路往東約1公里沿線有中山海關(guān)大樓、萬佳商場等。（5）地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀為一工業(yè)區(qū)，土地為中山一臺資企業(yè)所擁有，公司名稱為中山市利特安有限公司，廠區(qū)建成的物業(yè)類型有工業(yè)廠房、倉庫和辦公樓等。二、中山市秀麗湖項目概況（1）位置：位于中山市東區(qū)南部對外交通主干道城桂路西側(cè)。（2）占地面積：330.9畝。（3）地塊描述：地塊呈東北向西南的長條狀不規(guī)則分布，地塊南面大部長條狀的狹長地塊的東南向是靠著果嶺，西北面朝向緊依秀麗湖，地塊東南高西北低，這種地形對于常年吹東南季風(fēng)的廣東來說是一個比較背的地塊，對于開發(fā)低矮的別墅會有一定的影響。該用地較可利用的地塊是在東北面削平的兩個果嶺地塊。兩地塊面積都約82畝，地勢較高，起伏不大，看湖景致極佳，兩地塊都是在秀麗湖主要通道的兩側(cè)山崗上，被道路分開。其中最北的一塊較為獨(dú)立的果嶺的南、北面是緊鄰長命水村現(xiàn)狀住宅和工業(yè)廠房，西面是一已建成的私人別墅，南面是進(jìn)湖區(qū)的主要通道。（4）周邊環(huán)境：項目位于中山城市東區(qū)的南部發(fā)展區(qū)，有城桂路穿區(qū)而過，是通往中山南部各鎮(zhèn)和珠海的雙向六車道城市跨區(qū)干道。地塊鄰近五桂山城桂公路，并以此通往天然景區(qū)五桂山旅游中心點(diǎn)，五桂山鎮(zhèn)在中山規(guī)劃定位于商務(wù)和旅游的發(fā)展片區(qū)，居民以客家人為主，長命水也有以客家風(fēng)情為主題的旅游、餐飲景點(diǎn)。地塊周邊目前大型的市政設(shè)施有廣東藥學(xué)院中山校區(qū)、中港中英文學(xué)校、龍泉小學(xué)、長命水工業(yè)區(qū)、長命水辦公大樓、長命水村社區(qū)和在建的陽光翠苑小區(qū)，該項目總占地100畝，總建筑面積有70692㎡，開發(fā)的物業(yè)類型有多層花園洋房、聯(lián)排別墅、多功能商業(yè)群樓步行街、會所、社區(qū)附屬設(shè)施及地下停車庫等。該項目從2004年起至2006年分兩期開發(fā)，預(yù)計將在2006年全部竣工。（5）地塊現(xiàn)狀：爛尾尾項目，地塊塊目前已被國國家收回。該該地塊湖泊對對面的兩個別別墅小區(qū)也是是爛尾樓盤，周周邊環(huán)境的觀觀感給人的感感覺比較差。地地塊最不好處處理的就是已已經(jīng)建成的三三棟小高層和和部分別墅，其其中最東邊的的一座小高層層還位于規(guī)劃劃路上，政府府要求必須拆拆除，因此增增加了項目的的不確定性。第五部分城區(qū)區(qū)改造項目定定位一、項目功能定位位城區(qū)改造項目，政政府對用地規(guī)規(guī)劃的不可變變因素就是五五星級酒店必必須列入開發(fā)發(fā)項目，而對對于其它用地地的開發(fā)功能能則由開發(fā)商商根據(jù)城市總總體規(guī)劃的要要求，提交自自己設(shè)計的規(guī)規(guī)劃方案建議議，交政府審審核批準(zhǔn)。通過對房地產(chǎn)市場場和中山總體體規(guī)劃調(diào)查與與了解，除酒酒店項目外，該該項目仍可以以作為服務(wù)式式酒店公寓、住住宅、商業(yè)用用房及附屬配配套設(shè)施的綜綜合功能開發(fā)發(fā)。二、項目規(guī)劃定位位的各項指標(biāo)標(biāo)定位1、總用地面積：885.24881畝2、總建筑面積：11759488㎡各部分建筑面積（1）五星級酒店部分分：535288㎡其中：地上建筑面面積：415288㎡地下建筑面積：112000㎡（2）酒店式公寓部分分：274200㎡其中：地上建筑面面積：259200㎡地下建筑面積：11500㎡（3）小高層住宅部分分：910000㎡其中：地上建筑面面積：75000㎡地下建筑面積：220000㎡（4）商鋪部分：40000㎡（5）道路、園林、配配套設(shè)施部分分其中：主路長度為為300米；綠化面積為360000平米；場地平整面積為555000平米。具體面積統(tǒng)計見附附表：《項目目面積分布統(tǒng)統(tǒng)計表》、《酒店（裙裙樓）面積分分布概況》三、酒店式公寓的的客戶及產(chǎn)品品定位服務(wù)式酒店公寓使使用客戶是長長期在中山進(jìn)進(jìn)行商務(wù)活動動或階段性在在中山旅游度度假探親訪有有的中山海外外華僑（目前前可以計算的的中山海外僑僑民有80多萬人），但但銷售對象可可以是這部分分人，也可以以是購買這種種類型房產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行投資的客客戶。酒店式公寓的戶型型偏小，公共共部分裝修高高檔，室內(nèi)采采用精裝修，房房屋定位于易易于出租或暫暫時階段性自自用房產(chǎn)，將將滿足市場對對房產(chǎn)消費(fèi)與與投資的需求求。開發(fā)過程程中通過合理理評估這種類類型房屋開發(fā)發(fā)量的市場承承受力，預(yù)計計項目將會受受到房地產(chǎn)市市場的歡迎，目目前這種物業(yè)業(yè)在中山的房房地產(chǎn)`市場供給較較少。四、各部分占地、銷銷售面積及價價格定位項目名稱項目占地面積可售建筑面積銷售價格銷售價格依據(jù)住宅55畝75000㎡4000元/㎡價格以東區(qū)目前在在售的同類型型樓盤的價格格平均水平定定位公寓4.5畝25920㎡6000元/㎡價格以周邊同類型型的高層住宅宅的價格定位位商鋪4000㎡10000元/㎡㎡以目前周邊同類型型項目，如朗朗晴居商鋪價價格10300元/㎡，匯景園園商鋪價格11000元/㎡等價格定定位。酒店25.5畝總計85畝104920㎡第六部分城區(qū)區(qū)改造項目投投資分析酒店項目投資成本本單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)單位成本總價1前期工程費(fèi)588.811.1場地準(zhǔn)備酒店建筑面積533528㎡10元/㎡53.531.2勘察設(shè)計酒店建筑面積53528㎡100元/㎡535.282建安、裝飾、裝修修工程費(fèi)724438775.9443監(jiān)理費(fèi)用2項總和的1.5%%581.634不可預(yù)見費(fèi)2項之和的3%1163.275管理費(fèi)用2項之和的5%1938.796酒店公司籌備費(fèi)用用提前一年籌備25萬元/月3008投資利息以第2項為基數(shù),利息按按年利6.05%%,工期為兩年年4691.88總計48040.322二、酒店年經(jīng)營利利潤估算單位：萬元序號項目名稱計算依據(jù)合計1酒店年收入酒店收入估算見《附附表六》13522.7552酒店固定資產(chǎn)投資資年攤銷費(fèi)用假設(shè)中山城市酒店店平均投資回回收期為7年,按年固定攤攤銷酒店固定定資產(chǎn)投資和和折舊，(見附表一：：酒店建安、裝裝飾、裝修工工程造價費(fèi)用