第八章 投資性地產(chǎn)

第八章投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物和土地使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)。二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.已出租的土地使用權(quán)2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)3.已出租的建筑物

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.自用房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

初始取得時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。投資性房地產(chǎn)的成本一般應(yīng)當(dāng)包括取得投資性房地產(chǎn)時(shí)和直至使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)必要的、合理的支出，如購買價(jià)款、土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用等。（一）外購的投資性房地產(chǎn)企業(yè)外購房地產(chǎn)的成本包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。例題：長江公司購入一棟寫字樓用于對外出租，并與另一公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定寫字樓自購買日起即出租給該公司使用，租賃期限為5年。長江公司購入寫字樓實(shí)際支付價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2000萬元。（1）假定長江公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)20000000貸：銀行存款20000000（2）假定長江公司采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量借：投資性房地產(chǎn)—成本20000000貸：銀行存款20000000

（二）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期營業(yè)外支出，不計(jì)入建造成本。三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

如果企業(yè)選擇成本模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。此時(shí)對投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理基本與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，應(yīng)按月計(jì)提折舊或攤銷成本。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊或投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。例題：07年8月31日，長江公司購入一棟寫字樓，實(shí)際支付購買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)2400萬元。該寫字樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用直接法計(jì)提折舊。9月1日，長江公司將該寫字樓以經(jīng)營租賃方式出租給A公司使用，租期5年，年租金138萬元，A公司須于每年8月31日之前預(yù)付下一年度的租金。長江公司采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。09年末，寫字樓發(fā)生減值，其未來可收回金額為1800萬元。（1）07、8、31預(yù)收租金借：銀行存款1380000貸：預(yù)收賬款1380000（2）07、9、30計(jì)提折舊借：其他業(yè)務(wù)成本100000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊100000（3）07、9、30確認(rèn)租金收入借：預(yù)收賬款115000貸：其他業(yè)務(wù)收入115000（4）09、12、31計(jì)提減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值=2400-10×28=2120（萬元）投資性房地產(chǎn)減值金額=2120-1800=320（萬元）借：資產(chǎn)減值損失3200000貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3200000（二）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)1.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件：同時(shí)滿足（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的會(huì)計(jì)處理采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不需要計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。若公允價(jià)值上升借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益若公允價(jià)值下降，分錄方向相反。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置主要指投資性房地產(chǎn)的出售和、報(bào)廢和毀損，也包括對外投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等原因轉(zhuǎn)出投資性房地產(chǎn)的情形。一、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)二、采用公允價(jià)值