第6章不動產開發(fā)投資項目基礎數據測算

第6章不動產開發(fā)投資項目基礎數據測算6.1不動產開發(fā)投資項目基礎數據結構6.2項目總投資、總成本估算與資金籌措6.3項目經營收入、稅金及利潤的估算

6.4必要報酬率的確定

2/5/20231主講人：李軍峰6.1不動產開發(fā)投資項目基礎數據結構

6.1.1環(huán)境數據不動產投資決策的環(huán)境數據涉及自然環(huán)境、經濟環(huán)境和人文環(huán)境等不同環(huán)境領域。1.自然環(huán)境項目所處的地勢地貌、氣候特征、地理位置、土質條件等自然環(huán)境因素，不僅對項目的銷售價格、租金收入有影響，而且對項目技術手段的選擇有著直接的影響。2.經濟環(huán)境鑒于不動產流動性差的基本屬性，不僅要考慮宏觀經濟環(huán)境，更要考慮區(qū)域經濟環(huán)境甚至競爭對手、關聯企業(yè)的微觀經濟行為。2/5/20232主講人：李軍峰3.人文環(huán)境不動產投資項目，尤其是住宅開發(fā)項目，對項目所處的人文環(huán)境常常有著很強的依賴性。2/5/20233主講人：李軍峰6.1.2技術數據不動產投資技術數據主要包括土地面積數據、基礎設施數據、建筑安裝數據、公共配套數據以及工程進度數據。這些技術數據直接影響著項目的資源消耗、投資水平以及施工管理。2/5/20234主講人：李軍峰1.土地面積數據土地面積與建筑面積的比例關系可以用項目的容積率來反映。2.建筑安裝數據建筑安裝數據主要包括土建工程、裝飾工程、設備安裝等內容。3.工程進度數據工程進度是不動產投資項目的重要技術數據。合理安排工程進度不僅有利于保障工程質量、控制薪酬支出，而且有利于不動產公司贏得市場機會。2/5/20235主講人：李軍峰6.1.3財務數據1.不動產開發(fā)投資項目營運模式對財務數據測算的影響出售、出租和自營是不動產開發(fā)項目的三種基本營運模式。在開發(fā)出售模式下，開發(fā)商所投入的建設資金均屬于流動資金的性質，其投資的大部分是形成建筑物或構筑物等以固定資產形式存在的不動產商品，并通過項目建設過程中的預售或建成后的出售活動，轉讓這些不動產的所有權以收回投資。2/5/20236主講人：李軍峰項目的總投資是開發(fā)建設投資和流動資金之和，總投資形成開發(fā)產品成本以及項目運營中所需要的固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產；項目運營中發(fā)生的總成本不僅包括經營成本，還包括固定資產折舊、無形資產攤銷等；項目的經營收入表現為租金收入和自營收入。在三者兼而有之的混合經營模式下，根據混合經營的比例，項目總投資就轉化為項目開發(fā)產品成本、固定資產和經營資金；項目運營總成本相應包括經營成本、固定資產折舊、無形資產攤銷等；項目的經營收入表現為銷售收入、租金收入和自營收入。2/5/20237主講人：李軍峰2.財務數據測算的基本內容項目財務數據測算是指項目分析人員根據自身的調查研究，搜集整理有關數據和資料，并據此估算不同營運模式下項目總投資、總成本、經營收入及稅金、利潤及利潤分配等各項財務基礎數據，編制有關財務報表的一系列工作。2/5/20238主講人：李軍峰（1）項目的計算期其計算期就是開發(fā)期，是指從建設開始到全部售出的時間；對開發(fā)后出租、自營或置業(yè)后出租的項目而言，其計算期就是持有期或經營期，是指從建設或購買不動產開始，不斷地獲取收益直到項目轉售或項目的經濟壽命結束的時間。（2）項目總投資預測指對項目建設期間各期的投資支出和建設項目的總投資進行預測?？偼顿Y包括開發(fā)建設投資和自營模式下項目經營需要墊付的營運資金。2/5/20239主講人：李軍峰（3）總成本費用預測指項目建成后，在一定時期內，對項目在各年度所發(fā)生的總成本費用進行的預測。即對項目開發(fā)產品成本和營運成本進行預測。（4）經營收入和稅金預測指在生產期間的一定時期內，對項目各年的經營收入與經營稅金進行的預測。2/5/202310主講人：李軍峰（5）利潤總額及利潤分配預測指項目建成后各年的利潤與收益的預測。利潤是指經營收入扣除成本、費用、各種稅金及附加后的數額；收益則是利潤與固定資產折舊之和。（6）貸款還本付息預測指項目建成后，按國家規(guī)定預測歸還貸款的資金來源，分年歸還銀行貸款及國內外其他借款的本金和利息，用以計算償清貸款本息的時間（貸款償還期）。2/5/202311主講人：李軍峰不動產基礎數據環(huán)境數據技術數據財務數據圖6-1不動產投資項目基礎數據結構2/5/202312主講人：李軍峰6.2項目總投資、總成本估算與資金籌措

6.2.1不動產開發(fā)項目投資支出測算不動產開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成不動產產品開發(fā)建設所需要投入的各項成本費用。開發(fā)建設投資測算項目內容主要包括：土地費用、工程費用、開發(fā)間接費、開發(fā)費用、開發(fā)期稅費、銷售費用、其他費用以及不可預見費等。1.土地費用土地費用是指為取得項目用地使用權而發(fā)生的費用。項目土地使用權的取得方式不同，發(fā)生的土地費用也不同。2/5/202313主講人：李軍峰【案例6-5】2007年9月20日上午11點10分，成都的土地拍賣價格被改寫，一個全新的地王此時誕生。位于紅星路步行街的原成百地塊以8800萬元/畝被九龍倉收入囊中，樓面地價達到16499.99元/平方米。此前不少中介機構在預測這塊地的成交價時，比較一致的觀點是在4000多萬/畝，然而結果卻在這個基礎之上翻了一倍。如此計算出來的房價是，商業(yè)部分房價將達42000元/平方米，寫字樓以及住宅、酒店將達20000元/平方米以上。2/5/202314主講人：李軍峰2.工程費用不動產項目的開發(fā)必然涉及建筑材料的消耗以及相關設備的采購與安裝，將這部分支出列入工程費用的范疇，具體包括：前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用和公共配套設施建設費用。（1）前期工程費用不動產開發(fā)項目正式開工之前需要完成一些列前期準備工作，如開發(fā)項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究，水文、地質勘測，以及“三通一平”等。2/5/202315主講人：李軍峰①項目規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用可按總投資的一定比例測算。一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的3%左右，可行性論證費占建安工程費的1%～3%。②項目水文、地質勘測所需費用支出根據工作量結合有關收費標準測算，一般為建安工程費的0.5%左右。③土地開發(fā)中“三通一平”（通水、通電、通路、場地平整）等工程費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物的拆除費用，場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的測算可根據實際工程量，參照有關計費標準進行。2/5/202316主講人：李軍峰（2）基礎設施建設費用基礎設施建設費用是指項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施的建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。具體測算時，可按單位指標法進行。2/5/202317主講人：李軍峰（3）建筑安裝工程費用建筑安裝工程費用是指不動產主體工程建設所發(fā)生的建筑工程、設備采購、設備安裝和室內外裝飾等費用。具體而言，建筑工程費包括結構、建筑、特殊裝修工程費。設備采購及安裝工程費包括給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等。建筑安裝工程費用測算可以采用單元測算法、單位指標測算法、工程量近似匡算法、概算指標測算法、概預算定額法，也可根據類似工程相關費用進行經驗測算。2/5/202318主講人：李軍峰①單元測算法單元測算法是指以基本建設單元的綜合投資額乘以單元數得到項目或單項工程總投資的工程費用測算方法。如以每個標準單元的綜合投資額乘以單元數測算一座寫字樓的總投資；以每張病床的綜合投資額乘以病床數測算一座醫(yī)院的總投資等。

②單位指標測算法單位指標測算法是指以單位工程量投資額乘以工程量得到單項工程投資額的測算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按單位建筑面積造價計算；采暖工程按耗熱量（瓦/平方米）指標計算；配變電設備及安裝按設備容量（千伏安）指標計算；中央空調設備及安裝按負荷量（千卡/小時）指標計算；供熱鍋爐安裝按每小時供汽量（立方米/小時）指標計算。

2/5/202319主講人：李軍峰（4）公共配套設施建設費用公共配套設施，又稱公建設施，是指為不動產物業(yè)客戶提供配套服務的各種公共設施，如居民小區(qū)的居委會、幼兒園、公廁、垃圾站、學校等公共設施。3.開發(fā)間接費不動產開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理所發(fā)生的各項費用稱為開發(fā)間接費。主要包括現場管理中發(fā)生的辦公費、水電費、周轉房攤銷，管理人員工資、福利費、勞動保護費和其他現場管理費用。2/5/202320主講人：李軍峰4.開發(fā)費用在不動產項目開發(fā)過程中，必然要發(fā)生管理費用和財務費用，總稱其為開發(fā)費用。（1）管理費用不動產開發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管理不動產項目的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用稱為管理費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、開辦費攤銷、業(yè)務費攤銷、業(yè)務招待費、壞賬損失以及其他管理費用。管理費可按項目土地費用和工程費用之和的一定比例測算（一般為3%左右）。2/5/202321主講人：李軍峰（2）財務費用財務費用是指不動產開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要包括借款和債券的利息、金融機構手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資活動發(fā)生的其他費用。不動產開發(fā)項目的借款利息主要包括長期借款和流動資金借款利息。2/5/202322主講人：李軍峰①長期借款利息這種方法適用于不動產開發(fā)項目初期論證中現金流出的測算。這種方法是建立在實際利率的基礎之上的。

②流動資金借款一般而言，流動資金借款按全年計息。利息每年照付并計入財務費用，期末一次還本。

每年應計利息的近似計算公式如下：2/5/202323主講人：李軍峰5.開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指項目開發(fā)期間所負擔的與不動產投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。主要包括固定資產投資方向調節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權費、綠化建設費、分散建設市政公用設施建設費等。不動產項目在投資估算中不可輕視該項費用。在一些大中型城市，這部分稅費已經成為不動產項目投資費用的重要組成部分。2/5/202324主講人：李軍峰6.銷售費用銷售費用是指開發(fā)企業(yè)在銷售不動產過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。7.其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同備案費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、施工圖審查費、工程保險費等。2/5/202325主講人：李軍峰8．不可預見費用不動產開發(fā)項目投資測算應適當考慮不可預見費用。不可預見費是指用于應對未來不可預見事件的發(fā)生可能對項目造成的困難和損失而事先準備的費用，包括基本不可預見費和價格不可預見費。不可預見費的估算可考慮綜合計提或分項計提兩種方法。前者是指綜合考慮項目的復雜程度、前述各項費用測算的準確程度和漲價因素，以土地和工程費用之和的3%～7%測算；后者是指根據影響項目的因素，按經驗比率計提基本預備費的同時，按項目建設期的預期物價上漲水平估算漲價預備費。

2/5/202326主講人：李軍峰6.2.2總成本費用測算總成本費用是指項目在一定時期內為開發(fā)、銷售、出租和自行經營不動產產品而花費的全部成本和費用?？偝杀举M用是進行項目績效評價最主要的基礎數據之一，它主要用于計算項目的利潤損益。2/5/202327主講人：李軍峰1.總成本費用的構成如果該項目開發(fā)完成后是用于租售的項目，項目總成本將主要表現為開發(fā)產品成本；如果該項目開發(fā)完成后是用于自營或自營、租售兼而有之的項目，則總成本費用表現為相應比例的開發(fā)產品成本和營運費用。所以，不動產開發(fā)項目的總成本費用包括開發(fā)產品成本和營運費用兩部分。開發(fā)產品成本是指不動產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)不動產過程中所發(fā)生的各項費用，也就是當開發(fā)項目建成時，按照國家有關會計制度和財務制度規(guī)定轉入的不動產產品的開發(fā)建設投資。2/5/202328主講人：李軍峰營運費用是指不動產開發(fā)項目完成后，在項目經營期間發(fā)生的各種營運費用。2.營運費用不動產營運費用主要包括銷售費用、管理費用和維修費用。（1）銷售費用不動產開發(fā)的銷售費用是指開發(fā)企業(yè)在銷售不動產過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括：營銷人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售設施的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。2/5/202329主講人：李軍峰一般而言，可按照以下標準測算：①廣告宣傳及市場推廣費用，一般約為銷售收入的2%～3%。②銷售代理費用，一般約為銷售收入的1.5%～2%。③其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%～1%。綜合以上各項費用，營銷費用可按預期銷售收入的4%～6%測算。2/5/202330主講人：李軍峰（2）管理費用作為營運費用的管理費用不同于項目投資支出中的管理費用。前者發(fā)生在項目建設期，后者則發(fā)生在項目建設完工之后的出租或自營期間內。（3）維修費用維修費用是指以出租或自營方式獲得收益的不動產項目在營運期間進行修理發(fā)生的物料消耗和工資支出等費用。2/5/202331主講人：李軍峰6.2.3資金籌措項目籌資是以投資估算為依據，借助金融市場，采用有效方式，在項目實施過程中有效配置資金的活動。由于房地產投資的資金需要量較大，而投資者自有資金相對有限，能否按期足額投入資金，就成為確保項目順利實施的基本前提。2/5/202332主講人：李軍峰1.融資原則（1）準確把握投資對象特征，科學進行投資估算（2）研究資金時間價值，適時取得所需資金（3）了解金融市場特征，認真選擇資金來源（4）研究各種籌資方式，確定最佳資本結構2/5/202333主講人：李軍峰2.融資渠道融資渠道是指籌措資金來源的方向與通道，體現資金的來源與供應量。（1）資本金資本金是投資者對其所投資項目投入的股本金，通常來自投資者的自有資金。（2）銀行信貸資金銀行貸款是中國目前不動產開發(fā)企業(yè)最為重要的資金來源。（3）非銀行金融機構資金非銀行金融機構主要指證券公司、保險公司、租賃公司、信托投資公司等。2/5/202334主講人：李軍峰（4）預售款預售款是房地產投資者在商品房交付使用之前，預先向購房者收取的價款。一般規(guī)定開發(fā)商投入的工程建設資金（不含土地費用）應達到或超過地上物預計總投資的25%以后，方可獲得政府房地產管理部門頒發(fā)的預售許可證。

（5）外商資金外商資金是指外國投資者及中國香港、澳門、臺灣地區(qū)投資者投入的資金。2/5/202335主講人：李軍峰承包商帶資承包和合作開發(fā)也經常被開發(fā)商作為籌資的來源。承包商帶資承包是指由承包商墊資進行建設工程施工的籌資方式。嚴格地說，這不屬于籌資方式問題。

合作開發(fā)主要有兩種方式：一種是當開發(fā)商的資金來源確實困難時，選擇一家或數家有經濟實力的投資者合作開發(fā)；另一種是與當前的土地使用者合作。在合作開發(fā)情況下，合作開發(fā)者以出資額為限，獲得收益，分擔風險。不同融資渠道資金供應量存在著較大差別。2/5/202336主講人：李軍峰（三）資金籌措方案的制定資金籌措方案的制定是根據不動產項目對資金的需求以及投資、成本與費用使用計劃，來安排資金來源和相應數量的過程。投資項目的具體籌資方案應與項目的投資使用計劃相一致。1.資金使用計劃的編制編制時應注意以下幾點：一是根據建筑安裝工程進度表，按照不同年度的工作量安排相應的資金供給量。二是根據設備到貨計劃，安排設備購置費支出。三是項目的前期費用應盡早落實。四是在安排投資計劃時，應先安排自有資金，后安排外部資金。

2/5/202337主講人：李軍峰2.資金籌措計劃的評估資金籌措方案包括的內容主要有：一是確定項目的籌措資金渠道；二是確定每種渠道所籌措的資金額。

資金籌措方案的評價主要包括以下幾方面內容：

（1）審查籌資的合理性（2）審查籌資的可靠性、保證性和合理性（3）審查籌資是否能滿足既定目標2/5/202338主講人：李軍峰6.3項目經營收入、稅金及利潤的估算

6.3.1營運計劃的確定1.選擇營運模式不動產開發(fā)項目既可以采用出售、出租或自營等單一的營運模式，也可以選擇三種基本營運模式的任意組合。2.確定具體營運方案選定營運模式之后，還必須明確具體營運方案，即必須進一步確定出售、出租、自營部分所占的比例。3.安排營運周期4.確定售價和/或租金水平5.選擇收款方式、編制收款計劃2/5/202339主講人：李軍峰6.3.2出售和/或出租價格的確定成本導向、客戶導向和競爭導向是不動產開發(fā)項目出售、出租價格確定的三種基本定價策略。1.客戶導向定價客戶導向定價要求在進行深入客戶調查基礎上，充分考慮客戶投資或消費心理，確定具體出售/出租價格。客戶導向定價又包括認知價值定價和價值定價。2/5/202340主講人：李軍峰（1）認知價值定價所謂認知價值定價是不動產開發(fā)商根據客戶對本公司開發(fā)項目的認知價值來制定價格的一種方法。客戶對不動產項目的認知價值，源自客戶的認知能力與信息的披露水平。

（2）價值定價價值定價要求開發(fā)商本著“物有所值”原則確定不動產價格。具體而言，就是開發(fā)商所確定的不動產價格應當使客戶產生一種“相同的質量，較低的價格”或“相同的價格，更高的質量”的心理感受。

2/5/202341主講人：李軍峰2.競爭導向定價采用競爭導向定價，不動產開發(fā)商并不以項目成本或客戶感受作為定價依據，而是根據不動產市場上競爭對手所采用的價格策略為依據，靈活確定自己的產品價格。競爭導向定價策略又可細分為價格領袖策略、價格挑戰(zhàn)策略和隨行就市策略。（1）價格領袖策略價格領袖策略是指實力雄厚、聲譽良好、處于市場領導者地位的廠商為了彰顯自身實力、引領市場走勢而采取的一種定價策略。2/5/202342主講人：李軍峰（2）價格挑戰(zhàn)策略價格挑戰(zhàn)策略以侵蝕競爭對手市場份額、提升自身市場競爭力為出發(fā)點，主動采用稍低或遠低于競爭對手的銷售價格的營銷策略。（3）隨行就市策略隨行就市策略是指開發(fā)商比照不動產市場中類似物業(yè)的平均價格水平確定開發(fā)項目的出售和/或出租價格。2/5/202343主講人：李軍峰所謂市場比較法就是以同類不動產的現行市場售價或租價為基礎，結合需要定價的不動產開發(fā)項目的具體特點，綜合考慮不動產市場行情，通過對同類項目現行價格進行適當修正來確定其售價或租金的一種定價方法。2/5/202344主講人：李軍峰【案例6-6】雅閣公司預計在2008年1月出售其寫字樓項目，為了確定其出售價格，公司分析人員收集到與該項目類似的6個同類項目的交易資料（詳見表6-14）。已知2007年1月至4月該類寫字樓物業(yè)價格的月平均變動率為(+6%)，2007年5月至今其價格的月平均變動率為(+3%)。關于區(qū)域因素和個別因素見表6-14，表中數字為正（負）的，表示條件比待定物業(yè)好（差），數值表示好或差的幅度。根據上述條件，確定雅閣寫字樓物業(yè)的銷售單價。2/5/202345主講人：李軍峰考慮到距現在時間較遠價格對測算價格的影響較小，我們從6個交易實例中選取3個作為雅閣寫字樓項目的比較實例，即D、E、F。在我們所選取的3個實例中，除了交易狀況無需進行修正之外（交易狀況修正因子為0意味著其修正系數為1，故可以不進行交易狀況修正），其他三個方面（即時間因素、區(qū)域因素和個別因素）均需修正，才能較為客觀的反應測算項目的價格水平。市場比較法下，項目價格修正公式為：2/5/202346主講人：李軍峰等式右邊的各項參數，各個實例的成交價格來自市場調查；時間因素修正系數依據月均變化率調整；交易狀況、區(qū)域因素、個別因素三個修正系數的確定方法類似。以區(qū)域因素為例：

2/5/202347主講人：李軍峰交易狀況、區(qū)域因素、個別因素三個因素的修正因子均需要人為確定，因而要求分析人員應當具備豐富的實踐經驗。否則，市場比較法就只能是平均價格法，隨行就市策略也就蛻變?yōu)槊つ孔冯S策略。測算雅閣寫字樓項目的銷售價格，需要首先根據D、E、F三個實例分別進行修正。2/5/202348主講人：李軍峰2/5/202349主講人：李軍峰根據對D、E、F三個實例的分別修正結果，不難測算出雅閣寫字樓項目的銷售價格。即2/5/202350主講人：李軍峰6.3.3經營收入與稅金測算1.經營收入測算不動產項目的經營收入是指開發(fā)商向社會出售、出租不動產或利用不動產進行自主經營的貨幣性收入，主要包括不動產的銷售收入、租金收入、土地出讓收入、配套設施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。2/5/202351主講人：李軍峰1）銷售收入銷售收入包括土地出讓收入、商品房銷售收入和配套設施銷售收入，其計算公式為：

銷售收入＝可售建筑面積×銷售單價

（2）租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入，其計算公式為：

租金收入＝可租建筑面積×單位租金

空置期（項目竣工后暫時找不到租戶的時間）和出租率是影響租金收入的兩大基本因素。2/5/202352主講人：李軍峰潛在租金收入、實際租金收入、凈租金收入之間存在如下關系：潛在租金收入＝可租建筑面積×單位租金實際租金收入＝潛在租金收入×(1－空置率)＋附屬物經營收入或＝潛在租金收入×出租率＋附屬物經營收入凈租金收入＝實際租金收入－運營費用2/5/202353主講人：李軍峰（3）自營收入不動產項目的自營收入是指開發(fā)商以其開發(fā)完工的不動產為載體，自主進行商業(yè)、服務業(yè)或其他經營活動而取得的收入。2/5/202354主講人：李軍峰2.應納稅金測算稅金是項目企業(yè)利潤的一種轉化形態(tài)，是評價企業(yè)投資效益的重要指標。計算出項目的稅金，就可以知道項目建成后能給國家上繳多少稅金，并能用于計算其它一些經濟效益指標。項目稅金主要包括項目銷售產品或提供勞務應負擔的各種流轉稅金和對經營所得和其他所得征收的所得稅。2/5/202355主講人：李軍峰土地使用稅發(fā)生在項目正式動工之前，房產稅發(fā)生在項目完工之后的經營過程中，這兩種稅收已經體現在項目的總成本費用或運營費用中；土地增值稅發(fā)生在不動產的轉讓行為中，企業(yè)所得稅則只有在企業(yè)稅前利潤核定之后才會發(fā)生，這兩種稅收在核算利潤時才能用到；經營稅金與附加不僅存在于房地產的轉讓行為中，而且發(fā)生在項目的持續(xù)經營中。2/5/202356主講人：李軍峰6.2.4利潤總額及利潤分配測算利潤總額是不動產投資者在一定時期內實現盈虧的總額，集中反映不動產開發(fā)企業(yè)進行不動產經營活動各方面的效益，是企業(yè)最終的財務成果，是衡量其生產經營管理水平的重要綜合指標，是項目績效評價中必須估算的數據，也是財務數據測算的重要內容。不動產開發(fā)項目利潤總額的測算公式為：利潤總額＝經營收入－經營稅金與附加－總成本費用－土地增值稅