S16不動產(chǎn)估價制度

第十二章

不動產(chǎn)估價制度總體上了解不動產(chǎn)估價制度的建立和發(fā)展，了解英國評估制度、香港土地估價制度、日本與韓國的估價制度。本章內(nèi)容第一節(jié)

不動產(chǎn)估價制度概述第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度第一節(jié)不動產(chǎn)估價制度概述一、不動產(chǎn)估價制度的概念不動產(chǎn)估價制度（TheInstitutionofRealEstateAppraisal）：不動產(chǎn)估價人員資格的審定程式和估價機構(gòu)的設(shè)置狀況，以及在此基礎(chǔ)一形成的估價行為的規(guī)范準(zhǔn)則。房地產(chǎn)估價制度，是對從事房地產(chǎn)估價的人員與機構(gòu)的條件及行為加以某種約束，并令其對所估價的結(jié)果負(fù)相當(dāng)?shù)呢?zé)任，借以維護(hù)房地產(chǎn)價格的正常秩序及相關(guān)者的權(quán)益。第一節(jié)不動產(chǎn)估價制度概述二、為什么要建立不動產(chǎn)估價制度？三、對不動產(chǎn)估價人員與估價機構(gòu)的管理①登記制度②制定相應(yīng)的行為準(zhǔn)則和法規(guī)，以約束估價人員及估價機構(gòu)的行為。四、對從事估價人員的資格要求五、對估價人員職業(yè)道德的規(guī)范和保障①估價應(yīng)具有獨立性②估價服務(wù)費不取決于估價對象資產(chǎn)的價值：一般以工作時來收費第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度一、房地產(chǎn)估價師考試和注冊制度

1993年5月，建設(shè)部和人事部認(rèn)定了首批中國注冊房地產(chǎn)估價師140名，1994年4月又認(rèn)定了第二批中國注冊房地產(chǎn)估價師206名。在此基礎(chǔ)上開始實行了全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價師資格考試和注冊制度。1998年8月，建設(shè)部頒布了《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》。（一）房地產(chǎn)估價師資格考試辦法1．考試組織。房地產(chǎn)估價師資格實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。2．報名條件。凡中華人民共和國公民和獲準(zhǔn)在中華人民共和國境內(nèi)就業(yè)的其他國籍的人員，遵紀(jì)守法具備下列條件之一的，可申請報名考試。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（1）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)濟、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中專畢業(yè)，具有8年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（2）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科?？飘厴I(yè)，具有6年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（3）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（4）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，具有2年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（5）取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科博士畢業(yè)者。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（6）其他專業(yè)畢業(yè)，具有10年以上房地產(chǎn)估價實踐經(jīng)驗者。（7）不符合上述條件，但取得初級以上技術(shù)職稱，房地產(chǎn)估價實績突出者。申請參加房地產(chǎn)估價師資格考試，需提供下列證明文件：（1）房地產(chǎn)估價師考試報名申請表。（2）學(xué)出證明。（3）實踐經(jīng)歷證明。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度3．資格獲得。房地產(chǎn)估價師考試原則上每2年舉行一次?？荚囈?guī)程由國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門另行制定?？荚嚱Y(jié)束后，全國統(tǒng)一閱卷。成績合格者，由房地產(chǎn)估價師學(xué)會發(fā)給考試合格通知，由注冊管理部門審定注冊，發(fā)給《房地產(chǎn)估價師證書》。房地產(chǎn)估價師是國家設(shè)定的房地產(chǎn)估價的執(zhí)業(yè)資格。未取得《房地產(chǎn)估價師證書》不得以房地產(chǎn)估價師的名義從書房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（二）房地產(chǎn)估價師注冊辦法1．注冊條件。房地產(chǎn)估價師資格統(tǒng)一考試合格，并受聘從業(yè)后即具備房地產(chǎn)估價師注冊資格。符合下列條件者可申請房地產(chǎn)估價師注冊：（l）擁護(hù)中國共產(chǎn)黨在社會主義初級階段的基本路線，遵紀(jì)守法，無違反黨紀(jì)國法的記錄。（2）認(rèn)真履行崗位職責(zé)，遵守職業(yè)道德，能公正、客觀地開展房地產(chǎn)估價工作并無專業(yè)責(zé)任事故。（3）房地產(chǎn)估價師資格考試合格。（4）身體健康、能勝任房地產(chǎn)估價師正常業(yè)務(wù)工作。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（5）持有聘用單位證明。2．注冊程序。房地產(chǎn)估價師注冊，由房地產(chǎn)估價師提出申請，由聘用單位統(tǒng)一到房地產(chǎn)行政主管部門申請注冊，經(jīng)審核同意后，由省級房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)估價師資格證書》?！斗康禺a(chǎn)估價師資格證書》式樣由國務(wù)院行政主管部門統(tǒng)一制定。3．資格取消。經(jīng)注冊后房地產(chǎn)估價師有效期為3年，有效期滿，持證者應(yīng)當(dāng)?shù)皆詸C關(guān)辦理注冊手續(xù)，房地產(chǎn)估價師注冊后，有下列情形之一的，由原注冊機構(gòu)取消其資格證書。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（1）完全喪失民事行為能力的。（2）死亡或失蹤的。（3）患有精神病等嚴(yán)重疾病，不能勝任房地產(chǎn)估價正常業(yè)務(wù)的。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度二、房地產(chǎn)估價管理在建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》以及其他法規(guī)制度中，對房地產(chǎn)估價管理工作提出了基本要求，主要包括如下幾個方面。（一）管理機構(gòu)

我國實行分級管理，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國城市房地產(chǎn)價格評估的管理工作；縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市房地產(chǎn)價格評估的管理工作。

第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（二）評估機構(gòu)的資質(zhì)條件營理1．設(shè)立條件。設(shè)立評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）有單位名稱和組織機構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場所；（3）有符合規(guī)定的注冊資本；（4）有符合規(guī)定的專業(yè)技術(shù)人員；（5）在以往的房地產(chǎn)評估中有良好的質(zhì)量和信譽。

第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度2．資質(zhì)條件。目前我國房地產(chǎn)評估機構(gòu)的資質(zhì)分級為四級，即一、二、三及臨時四個等級。其中一級評估機構(gòu)應(yīng)該具有7名注冊房地產(chǎn)估價師，100萬元注冊資本，4年以上的評估業(yè)務(wù)經(jīng)歷及一定數(shù)量的評估業(yè)務(wù)；二級評估機構(gòu)應(yīng)有5名以上注冊房地產(chǎn)估價師，70萬元以上的注冊資本，連續(xù)3年以上的評估業(yè)務(wù)經(jīng)歷和一定數(shù)量的評估業(yè)務(wù)；三級評估單位應(yīng)有3名以上注冊房地產(chǎn)估價師，40萬元以上的注冊資本，連續(xù)2年以上的評估業(yè)務(wù)經(jīng)歷和一定數(shù)量的評估業(yè)務(wù)；臨時資格的評估機構(gòu)為新成立的估價機構(gòu)，其基本條件應(yīng)具有1名注冊房地產(chǎn)估價師，20萬元注冊資本及其他基本條件。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度3．審批程序。按評估機構(gòu)的資質(zhì)等級，主管部門分級推薦審批。其中一級資質(zhì)須經(jīng)建設(shè)部審批。4．經(jīng)營范圍。評估機構(gòu)應(yīng)按其資質(zhì)等級相應(yīng)的營業(yè)范圍從事評估業(yè)務(wù)。如一級資質(zhì)機構(gòu)可以跨省、跨地區(qū)從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（三）估價人員的權(quán)力和義務(wù)房地產(chǎn)估價師的作業(yè)范圍包括房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢以及與房地產(chǎn)評估有關(guān)的其他業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價師承辦業(yè)務(wù)，由其所在的評估機構(gòu)統(tǒng)一受理，并與委托人簽訂委托合同。房地產(chǎn)估價收費由評估機構(gòu)統(tǒng)一收取。由于房地產(chǎn)評估失誤給當(dāng)事人造成經(jīng)濟損失的，由評估機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。評估機構(gòu)可以對房地產(chǎn)估價師追償。房地產(chǎn)估價師與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。另外，有關(guān)條例中規(guī)定了對估價人員的各種處罰。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度三、中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會是中華人民共和國建設(shè)部業(yè)務(wù)歸口管理的學(xué)術(shù)團體，簡稱CIREA。其基本情況如下：（一）學(xué)會任務(wù)1．制定并執(zhí)行專業(yè)守則和估價標(biāo)準(zhǔn)，以確保本會會員為社會提供的專業(yè)服務(wù)之水準(zhǔn)。2．協(xié)助政府主管部門進(jìn)行注冊房地產(chǎn)估價師考試、注冊等方面的管理工作。3．指導(dǎo)全國高等院校房地產(chǎn)專業(yè)的課程設(shè)置，逐步開展對高校房地產(chǎn)專業(yè)的評估認(rèn)定工作，以使其畢業(yè)生具有成為本學(xué)會會員所必需的知識結(jié)構(gòu)與水準(zhǔn)。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度4．組織房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)，不斷更新本會會員的知識結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的要求和世界評估行業(yè)發(fā)展潮流。5．代表我國房地產(chǎn)評估行業(yè)參加有關(guān)國際學(xué)術(shù)組織、出席有關(guān)國際學(xué)術(shù)會議。6．組織房地產(chǎn)估價理論與應(yīng)用方法的研究，定期進(jìn)行學(xué)術(shù)交流。7．開展與國外房地產(chǎn)評估機構(gòu)及專業(yè)組織的合作與交流，為使我國的評估行業(yè)與世界接軌，使我國的注冊估價師走向世界做出不懈的努力。8．編輯出版學(xué)會刊物及有關(guān)學(xué)術(shù)著作。

第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度9．宣傳估價師行業(yè)對社會大眾的重要意義，維護(hù)本會及會員的合法權(quán)益。（二）會員1．會員資格。獲取國家建設(shè)部、人事部頒發(fā)的“房地產(chǎn)估價師資格證書”的人士，承認(rèn)本會章程、遵守本會有關(guān)規(guī)定，均可申請加入本學(xué)會。經(jīng)學(xué)會審查同意后，即可成為本會會員。本學(xué)會會員分為三個等級，即會員、高級會員和榮譽會員。條件成熟時可設(shè)海外會員和學(xué)生會員，但學(xué)生會員不得以本會會員的名義從事有關(guān)活動。榮譽會員為對本學(xué)會工作做出過突出貢獻(xiàn)的人士，由5名以上理事提名第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度并經(jīng)理事會4／5多數(shù)決定授予。高級會員為取得會員資格5年以上、年齡30歲以上的人士，經(jīng)申請和2名高級會員推薦并經(jīng)理事會授權(quán)機構(gòu)審查合格，由理事會2／3多數(shù)決定授予。2．會員的權(quán)力。（1）在本學(xué)會有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（2）對本學(xué)會工作提出建議和批評；（3）優(yōu)先參加本學(xué)會組織的各種活動；（4）優(yōu)先或優(yōu)惠取得本學(xué)會的學(xué)術(shù)資料。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度

3．會員的義務(wù)。（l）遵守本學(xué)會章程；（2）執(zhí)行本學(xué)會決議和完成學(xué)會委托的工作；（3）積極參加本學(xué)會組織的學(xué)術(shù)活動，提供學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報告、研究成果和有關(guān)資料；（4）關(guān)心學(xué)會工作，經(jīng)常向本學(xué)會反映情況，提出建議；（5）按規(guī)定交納會費。會員有退會的自由。退會會員須書面通知學(xué)會“考試注冊委員會”，并由該委員會宣布除名。退會后可重新申請加入本會。第二節(jié)我國房地產(chǎn)估價制度（三）學(xué)會組織機構(gòu)

1．最高權(quán)力機構(gòu)是全國會員代表大會。

2．學(xué)會領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。在全國會員代表大會閉會期間，理事會是本學(xué)會的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。3．理事會組成。本學(xué)會理事按各省、自治區(qū)、直轄市、中央部委會員數(shù)量分配名額，由當(dāng)?shù)貢T推舉，通過會員代表大會充分協(xié)商，通過無記名投票選舉產(chǎn)生；常務(wù)理事、會長、副會長、秘書長由理事會選舉產(chǎn)生。會長、副會長可以連任，但最多不得超過2屆。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度一、日本的估價制度（一）日本不動產(chǎn)估價制度的形成根據(jù)1963.7.16制定，1964年實施的《不動產(chǎn)鑒定評估法》確立在國土廳中設(shè)土地鑒定委員會第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度（二）日本不動產(chǎn)鑒定評價制度的內(nèi)容第一，從事不動產(chǎn)鑒定評價的人員需要取得一定的資格；第二，從事不動產(chǎn)鑒定評價業(yè)者需要向政府登記，而且其業(yè)務(wù)的行使必須受到某種限制。（三）日本《不動產(chǎn)鑒定評價法》的基本內(nèi)容日本的《不動產(chǎn)鑒定評價法》共分為總則、不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補、不動產(chǎn)鑒定業(yè)、監(jiān)督、雜則、罰則6章，全文共60條。另外還有《不動產(chǎn)鑒定評價法施行令》共8條，《不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則》共38條。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度（四）不動產(chǎn)鑒定士的行為規(guī)范日本在《不動產(chǎn)鑒定評價施行規(guī)則》等制度規(guī)章中，對不動產(chǎn)鑒定評價士的行為提出了嚴(yán)格的倫理要求。其基本規(guī)定有如下兩項：一是應(yīng)憑良心誠實地進(jìn)行不動產(chǎn)的鑒定評價，不得做出損傷不動產(chǎn)鑒定士及不動產(chǎn)鑒定士補信用的行為；二是如無正當(dāng)理由，不得將其業(yè)務(wù)上所得的秘密向他人泄露。如違反上述規(guī)定，則視其程度給以告誡或除名，被除名者不得再擔(dān)任不動產(chǎn)鑒定評價工作。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度二、美國的估價制度創(chuàng)立目的：提高估價人員的地位。實現(xiàn)途徑：一是發(fā)展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價人員的行為；三是制定有關(guān)估價業(yè)務(wù)基準(zhǔn)及發(fā)展估價方法與技術(shù)，研究有關(guān)估價問題。（一）美國不動產(chǎn)估價者協(xié)會美國不動產(chǎn)估價者協(xié)會于1932年成立，是美國全國不動產(chǎn)第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度同業(yè)公會（TheNationalAssociationofRealtors，簡稱NAR）的成員組織之一。要成為美國不動產(chǎn)估價者協(xié)會的會員并不容易，先要成為預(yù)備階段的候選會員（Candidacy），然后才能成為正式會員。（二）不動產(chǎn)估價者學(xué)會不動產(chǎn)估價者學(xué)會于1935年成立，其會員分成準(zhǔn)會員（AssociateMembership）、高級住宅估價師（SeniorResidentialAppraisersMembership，簡稱SRA）、高級不動產(chǎn)估價師（SeniorRealPropertyAppraisers，簡稱SRPA）、高級不動產(chǎn)分析家（SeniorRealEstate第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度

Analyst，簡稱SREA）4種。這4種會員中，第一種只能算是志愿者，其余3種才是正式會員，而且以第四種最為資深，第三種次之，第二種資歷較淺。（三）美國估價者學(xué)會美國估價者學(xué)會是于1952年成立的。該學(xué)會除不動產(chǎn)估價外，也包括其他資產(chǎn)估價。其會員除保險公司估價人員外，還包括會計師、律師等。該學(xué)會的會員分成準(zhǔn)會員（Associate）、會員（Member）、高級會員（SeniorMember）、特別會員（Fellowship）4種。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度（五）估價基金會

1988年，美國一些主要專業(yè)估價組織發(fā)起成立了估價基金會。下設(shè)兩個獨立的委員會：一是估價標(biāo)準(zhǔn)委員會（ASB），它負(fù)責(zé)制定可行的估價行業(yè)從業(yè)準(zhǔn)則和估價標(biāo)準(zhǔn)。二是估價資格認(rèn)證委員會（AQB），它負(fù)責(zé)制定從業(yè)人員的最低教育水準(zhǔn)和資格認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)。這兩個委員會的目的，都是建立一個自我約束的體制和提高全行業(yè)的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度三、英國的估價制度（一）英國皇家特許測量師學(xué)會英國測量師學(xué)會創(chuàng)會于1868年，1881年維多利亞女王授予該會“皇家特許”狀，并于1921年獲頒“皇家贊助”榮譽。而皇家特許測量師學(xué)會（TheRoyalInstitutionofCharteredSurveryor，簡稱RICS）的名稱則是由1946年起沿用至今。英國皇家特許測量師學(xué)會里有土地估價師及動產(chǎn)估價師，另外還有中介及農(nóng)業(yè)師、土地測量師、規(guī)劃與開發(fā)師、預(yù)算師（工料測量師）等。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度（二）英國估價師資格的取得英國土地估價師的建立，是由英國皇家特許測量師學(xué)會主持，由該學(xué)會舉辦考試吸收會員。欲成為土地估價師有如下三個渠道：1．取得OLevel成績及有2年以上的估價實務(wù)經(jīng)驗，以此資格報考需參加第一到第三次考試。且通過第一次考試后才可參加第二次考試，通過第二次考試后才可參加第三次考試。2．取得英國各大學(xué)與估價有關(guān)的學(xué)系的學(xué)士學(xué)位及有2年以上的估價實務(wù)經(jīng)驗，以此資格報考只要參加第三次考試。第三節(jié)國外房地產(chǎn)估價制度3．年滿35歲及從事有關(guān)估價專業(yè)工作超過15年者，從此資格只要參加第三次考試。（三）英國取得估價師資格的實務(wù)經(jīng)驗1．土地與建筑物的資本價值及租賃價值的估價，特別是城市土地及建筑物的估價。2．以及下列至少三項的廣泛訓(xùn)練：①不動產(chǎn)管理與租賃；②地方稅，例如，不動產(chǎn)稅的估價；③中央稅，例如，開發(fā)土地稅；④土地征收的補償估價；⑤維護(hù)與修理估價；③土地與建筑物的買賣、出租及承租估價；①城鄉(xiāng)規(guī)劃，即針對規(guī)劃法對土地發(fā)展權(quán)的限制所需給予的補償估價