土地登記實(shí)務(wù)(第四章)

【土地登記實(shí)務(wù)】主講：王秀蘭華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四章土地初始登記

土地初始登記，是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。土地初始登記有以下特點(diǎn)：

（1）是在土地總登記之外，對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的第一次登記。

（2）土地初始登記具有經(jīng)常性，只要某宗地上新設(shè)定了某種權(quán)利。就要進(jìn)行初始登記。

（3）土地初始登記具有分散性，土地上設(shè)定了新的權(quán)利，就要對其進(jìn)行初始登記。2023/2/42華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院根據(jù)《土地登記辦法》第四章和有關(guān)文件精神規(guī)定，土地初始登記可分為以下幾種主要類型：

（1）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；

（2）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；

（4）國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；

（5）國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；

2023/2/43華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院（6）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；（7）國有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；

（8）集體土地所有權(quán)初始登記；

（9）集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記；

（10）宅基地使用權(quán)初始登記；

（11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記；

（12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記；

（13）地役權(quán)初始登記。2023/2/44華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2023/2/45華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四章土地初始登記劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記第四章土地初始登記國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)初始登記土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記地役權(quán)初始登記2023/2/46華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院2023/2/47華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記是指總登記之外，對一宗土地上新設(shè)立的以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/48華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第一節(jié)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

一、基本概念

國有建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥，是指縣級以上地方人民政府依法批準(zhǔn)，在國有建設(shè)用地使用權(quán)人繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有建設(shè)用地使用權(quán)無償交付給土地使用人使用的行為。劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)就是土地使用人通過劃撥方式獲取的國有建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，一般沒有期限的限制。2023/2/49華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)是依國家行政行為而獲得的權(quán)利（二）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得范圍受限制

經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，下列建設(shè)用地可以以劃撥方式取得：（1）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。（3）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2023/2/410華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（三）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)一般沒有明確的使用期限（四）城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅

下列土地免交土地使用稅：

（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地。（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。2023/2/411華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征

（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。

（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年。

（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。（五）劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)的處置受法律限制2023/2/412華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請（二）權(quán)屬審核（三）注冊登記與核發(fā)證書（四）其他2023/2/413華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記是指土地總登記之外，對一宗土地上新設(shè)立的以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。2023/2/414華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第二節(jié)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/415華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念

國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有權(quán)人的身份將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用權(quán)人，并由土地使用權(quán)人向國家支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的行為。2023/2/416華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓主體廣泛（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式

招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)范圍包括六類：①供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地；②同一宗地有兩個以上意向用地者；③劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定2023/2/417華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；④劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；⑤出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；⑥法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

2023/2/418華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征

出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或掛牌方式外，方可采取協(xié)議形式。（三）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)須有償取得（四）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)不得低于協(xié)議出讓最低價

國土資源部令第21號規(guī)定：協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及國家規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之2023/2/419華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征和。有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準(zhǔn)地價的70％。低于最低價時國有建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓。（五）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)受使用期限限制

居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。（六）出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)由政府壟斷2023/2/420華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（七）付清全部土地出讓價款后，方可辦理土地登記2023/2/421華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的申請人為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的受讓方。2.申請人應(yīng)提交的土地權(quán)屬來源證明（1）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；（2）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金全部繳納完畢的憑證；（3）有關(guān)稅費(fèi)的繳納憑證；（4）其他證明文件。2023/2/422華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（二）權(quán)屬審核1.出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的要件是《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》2.出讓年限的審核3.土地出讓金與稅費(fèi)是否全部繳清（三）注冊登記與核發(fā)證書2023/2/423華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，是對經(jīng)登記的原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)后進(jìn)行的土地登記。2023/2/424華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第三節(jié)劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/425華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念

劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，主要是原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)后，申請辦理出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，其土地使用權(quán)人不發(fā)生變更。2023/2/426華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓必須報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓的，分別按下列情形處理：①不改變土地用途且符合規(guī)劃的，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)；②經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》，法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓的，報經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)；2023/2/427華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（二）可依法轉(zhuǎn)為出讓的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)范圍原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設(shè)用地劃撥決定書》，法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。2023/2/428華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的申請人為原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人。2.申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件：（1）人民政府批準(zhǔn)文件；（2）原《國有土地使用證》；（3）《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；（4）土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；（5）其他證明文件。2023/2/429華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（二）權(quán)屬審核1.對申請人的審核；申請人應(yīng)與原《國有土地使用證》上的權(quán)利人和《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》上的受讓方一致。2.對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的審核；3.對土地用途的審核；4.對使用期限的審核；5.對出讓金和有關(guān)稅費(fèi)繳納情況的審核。（三）注冊登記與核發(fā)證書2023/2/430華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四節(jié)國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新確認(rèn)的以國家租賃方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。2023/2/431華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第四節(jié)國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/432華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念

國有土地租賃，是指土地使用權(quán)人與縣級以上人民政府國土資源行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。2023/2/433華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）國有土地租賃是出讓方式的補(bǔ)充經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。企業(yè)改革涉及的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)，有下列情形之一的應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：（1）國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團(tuán)的；（2）國有企業(yè)改組為股份合作制的；（3）國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；（4）非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的。2023/2/434華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（二）國有土地租賃有期限限制

短期租賃年限一般不超過5年；長期租賃年限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最高年限。（三）國有土地租賃的租金的繳納方式比較靈活短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；長期租賃按合同約定支付。（四）承租國有建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押2023/2/435華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（五）國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)（六）承租土地提前收回，可以獲得合理補(bǔ)償

承租國有建設(shè)用地使用權(quán)的收回原因：（1）承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)國土資源行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時繳納土地租金的，國土資源行政主管部門可以解除合同，依法收回承租國有建設(shè)用地使用權(quán)。2023/2/436華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（2）承租國有建設(shè)用地使用權(quán)期滿申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，承租國有建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，回復(fù)土地原狀。（七）租賃合同由國土資源行政主管部門與土地使用權(quán)人簽訂2023/2/437華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的申請人為承租人。2.申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件：（1）國有土地租賃合同；（2）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（3）原《國有土地使用證》；（4）其他證明文件。2023/2/438華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（二）權(quán)屬審核1.申請人必須與國有土地租賃批準(zhǔn)文件和國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中的土地使用證人一致；2.國有土地租賃合同應(yīng)由市、縣國土資源行政主管部門與承租人簽訂；3.國家租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的最高使用期限，短期租賃年限一般不超過5年。4.國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。（三）注冊登記與核發(fā)證書2023/2/439華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第五節(jié)國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記是對一宗地上新設(shè)立的以作價出資或者入股方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的初始登記。2023/2/440華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第五節(jié)國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/441華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）是指國家以一定年限的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該國有建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2023/2/442華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）必須依法審批（二）國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）方式受范圍限制

可以采取國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）的行業(yè)，企業(yè)有：（1）自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要2023/2/443華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)；（2）對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。當(dāng)非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)評估作價后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)；（3）對承擔(dān)國家計劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。2023/2/444華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（三）國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）前必須進(jìn)行地價評估，估價結(jié)果要備案（四）作家出資（入股）取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押（五）國土資源行政主管部門應(yīng)與國有股權(quán)持股單位簽訂委托持股合同2023/2/445華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人國家作價出資（入股）國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的申請人為改組后的新設(shè)企業(yè)。2.申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件：（1）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；（2）土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；（3）國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）合同；（4）國土資源行政主管部門與國有股權(quán)持股單位簽訂的委托持股合同書。2023/2/446華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（6）原《國有土地使用證》；（7）其他證明文件。（二）權(quán)屬審核1.申請人必須與企業(yè)改制批準(zhǔn)文件和土地資產(chǎn)處置方案批準(zhǔn)文件等土地使用權(quán)人一致；2.兩類企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部批準(zhǔn)：1）國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司；2）國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的境外上市企業(yè)。2023/2/447華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（三）注冊登記與核發(fā)證書（四）其他

在企業(yè)改制中，未進(jìn)入改組后新設(shè)企業(yè)的土地資產(chǎn)應(yīng)及時辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。2023/2/448華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第六節(jié)國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記

國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記是對一宗地新設(shè)立的以授權(quán)經(jīng)營方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。2023/2/449華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第六節(jié)國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/450華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念

國有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，將一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理的行為。2023/2/451華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)必須依法審批（二）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)范圍受限制

國有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營只對下列企業(yè)適用（1）經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司；（2）作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司；（3）作為國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的集團(tuán)公司。（三）取得國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)人無需支付資本金2023/2/452華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（四）在授權(quán)期限和范圍內(nèi)權(quán)利人有權(quán)處置國有建設(shè)用地使用權(quán)（五）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)接受授權(quán)部門的監(jiān)督管理2023/2/453華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記的申請人為被授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司。2.申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件：（1）企業(yè)改制方案及批準(zhǔn)文件；（2）土地資產(chǎn)處置方案及批準(zhǔn)文件；（3）被授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)公司土地配置材料；2023/2/454華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（4）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（5）原《國有土地使用證》；（6）其他證明文件。（二）權(quán)屬審核1.申請人必須是被授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司；2.兩類企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部批準(zhǔn)：1）國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司；2）國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定改制組建的境外上市企業(yè)。2023/2/455華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)3.國家授權(quán)經(jīng)營國有建設(shè)用地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限；4.涉及宗地分割的，分割以后各宗地面積之和應(yīng)等于分割總地之和。（三）注冊登記與核發(fā)證書2023/2/456華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第七節(jié)集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)初始登記

集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)初始登記是指土地總登記后，對一宗地上新設(shè)立的集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)進(jìn)行的土地登記。包括集體土地所有權(quán)初始登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)初始登記、宅基地使用權(quán)初始登記和集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記。2023/2/457華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第七節(jié)集體土地所有權(quán)或集體土地使用權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/458華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念（一）集體土地所有權(quán)，是指農(nóng)民集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、收益、處分自己所有土地的權(quán)利。2023/2/459華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念（二）集體土地使用權(quán)，是指從集體土地所有權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。①集體建設(shè)用地使用權(quán)是指集體經(jīng)濟(jì)組織依法使用本集體土地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)而獲得的建設(shè)用地使用權(quán)。②宅基地使用權(quán)是宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。③集體農(nóng)用地使用權(quán)是集體農(nóng)用地使用權(quán)人利用集體土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利。2023/2/460華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)主體集體土地所有權(quán)主體有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體、和村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有三種，屬于不同主體所有的主體由不同的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理。集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。具體為：①集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)村居民；②集體農(nóng)用地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，如為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。2023/2/461華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（二）國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體土地（三）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格審批《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中強(qiáng)調(diào)：

（1）任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)。（2）農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。（3）其他任何單位和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。2023/2/462華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（四）農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)（五）集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營2023/2/463華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人集體土地所有權(quán)初始登記的申請人為集體土地所有權(quán)人，集體土地使用權(quán)初始登記的申請人為集體土地使用權(quán)人。2.申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件：2023/2/464華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)

A.集體土地所有權(quán)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：（1）土地改革時頒發(fā)的土地所有證；（2）人民政府和有關(guān)部門批準(zhǔn)文件；（3）權(quán)屬界線協(xié)議書；（4）其他證明文件。

B.集體農(nóng)用地使用權(quán)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：（1）人民政府批準(zhǔn)文件；（2）相關(guān)合同；2023/2/465華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（3）拍賣價支付憑證；（4）其他證明文件。

C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：（1）人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；（2）建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（3）相關(guān)合同；（4）原《集體土地使用證》；（5）其他證明文件。2023/2/466華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)

D.農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：（1）人民政府批準(zhǔn)文件；（2）其他證明文件。E.集體所有的“四荒”地使用權(quán)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的土地權(quán)屬證明文件為：（1）“四荒”地承包（租賃）合同或“四荒”地拍賣協(xié)議等；（2）拍賣價支付憑證；（3）其他證明文件。2023/2/467華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（二）權(quán)屬審核1.集體土地所有權(quán)初始登記權(quán)屬審核的重點(diǎn)是權(quán)屬證明材料的真實(shí)性和合法性。2.集體農(nóng)用地使用權(quán)人一般為本集體內(nèi)部的成員，集體所有的“四荒”地使用權(quán)人比較廣泛，可以為本村村民，也可以是有治理開發(fā)能力的企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織或個人。3.農(nóng)村宅基地使用權(quán)人一般為本農(nóng)民集體成員。4.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企事業(yè)單位建設(shè)用地使用權(quán)人包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的各種企業(yè)、事業(yè)單位，以及個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶等。2023/2/468華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)5.土地承包經(jīng)營合同、“四荒”地承包（租賃）合同或“四荒”地拍賣協(xié)議的甲方（發(fā)包方、出租方或拍賣方）必須是集體土地所有權(quán)人。6.農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營期限為30年，承包租賃拍賣“四荒”地使用權(quán)，最長不得超過50年。7.拍賣“四荒”地使用權(quán)人應(yīng)按“四荒”地拍賣協(xié)議支付拍賣金。8.集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)初始登記需要報人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行注冊登記。（三）注冊登記與核發(fā)證書2023/2/469華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第八節(jié)土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記是對一已登記過國有建設(shè)用地使用權(quán)或集體土地使用權(quán)宗地上新設(shè)立的抵押權(quán)進(jìn)行的土地登記。2023/2/470華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院第八節(jié)土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記一、基本概念二、法律特征三、登記要點(diǎn)2023/2/471華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院一、基本概念

土地使用權(quán)抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的占有，將該土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

抵押法律關(guān)系的當(dāng)事人是抵押人和抵押權(quán)人，客體為抵押的土地使用權(quán)。抵押人指為擔(dān)保債的履行而提供土地使用權(quán)的債務(wù)人或者第三人。抵押權(quán)人是指接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人。2023/2/472華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（一）土地使用權(quán)抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)（二）土地使用權(quán)抵押權(quán)是債務(wù)人或者第三人以其所有的或者有處分權(quán)的土地使用權(quán)設(shè)定的物權(quán)（三）土地使用權(quán)抵押權(quán)是不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)占有的物權(quán)（四）抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的土地使用權(quán)賣得價金優(yōu)先受償2023/2/473華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（五）土地使用權(quán)的抵押權(quán)設(shè)定范圍受限制1.可以用于抵押的土地使用權(quán)有：（1）抵押人依法有權(quán)處分的國有建設(shè)用地使用權(quán)。（2）經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并符合下列條件的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)：1）土地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人；2）領(lǐng)有國有土地使用證；3）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；4）依照規(guī)定簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。（3）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的“四荒”土地2023/2/474華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征使用權(quán)。（4）以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。2.不得設(shè)定抵押權(quán)的財產(chǎn)有：（1）土地所有權(quán)；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；（3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；（4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；（5）依法查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；2023/2/475華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院二、法律特征（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)。（六）房地產(chǎn)抵押關(guān)系“地隨房走”或者“房隨地走”（七）房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同（八）土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押權(quán)不發(fā)生法律效力（九）可以土地使用權(quán)設(shè)立最高額抵押2023/2/476華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院三、登記要點(diǎn)（一）申請1.申請人土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記的申請人為抵押人（土地使用權(quán)人）和抵押權(quán)人。2.申請人應(yīng)當(dāng)提交的土地權(quán)屬證明文件：（1）土地權(quán)利證書；（2）主債權(quán)債務(wù)合同和抵押合同；（3）下列其他相關(guān)文件：1）以劃撥國