第4課房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)第一部分(13-06-07)

房地產(chǎn)常見概念術(shù)語綱要綱要一、房地產(chǎn)常用名詞二、房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)三、房地產(chǎn)分類四、住宅種類五、房地產(chǎn)市場細(xì)分六、房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)常用名詞（一）房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。第一章房地產(chǎn)概念（二）綜合用地：綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。第一章房地產(chǎn)概念（三）五證兩書？

第一章房地產(chǎn)概念（四）總價格、單位價格和樓面地價的區(qū)別

第一章房地產(chǎn)概念樓面地價又稱為單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價=土地單價/容積率（五）總價格、單位價格和樓面地價的區(qū)別

第一章房地產(chǎn)概念樓面地價又稱為單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積的土地價格。樓面地價=土地總價/總建筑面積樓面地價=土地單價/容積率二、房產(chǎn)/地產(chǎn)/房地產(chǎn)房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱；

地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱；

房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)”。

房地產(chǎn)是土地、附在土地上不可分割的建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財產(chǎn)。（構(gòu)筑物是指人們一般不直接在內(nèi)生活活動的建筑，如：煙筒、水塔、水井等。）第一章房地產(chǎn)概念三、房地產(chǎn)的分類從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為寫字樓、住宅、商鋪、廠房四大類。寫字樓住宅商業(yè)廠房第一章房地產(chǎn)概念四、住宅的種類（一）按樓體高度分類：低層、多層、小高層、高層、超高層；低層：3層以下多層：4—7層高層：小高層：8—12層高層：13—33層超高層：33層以上或樓體總高度在100m以上第一章房地產(chǎn)概念1．低層房屋：是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物,如平房、別墅等。

低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉。給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。第一章房地產(chǎn)概念2．多層房屋：指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4-7層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。第一章房地產(chǎn)概念3．高層房屋：

高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(含8層)的建筑體,一般可分為小高層、高層和超高層。（1）小高層：一般把8-12層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高、污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡迎。同時，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來小高層如雨后春筍，越來越多。第一章房地產(chǎn)概念（2）高層：(指13—40層的建筑體)因為建筑結(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點狀居多)的局限，房型設(shè)計難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。高層房屋的缺點：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。第一章房地產(chǎn)概念（3）超高層：(40層以上或總建筑高度100米以上)超高層住宅的樓地面價最低，但其房價卻不低。這是因為隨著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會有很大的變化，需要考慮的因素會大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會更加復(fù)雜，同時其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會大大加強(qiáng)。另外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對整個地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國家并不提倡多建超高層住宅。第一章房地產(chǎn)概念（二）按建筑結(jié)構(gòu)分類：塔樓、板樓、通廊式住宅；１．塔樓和板樓：塔樓和板樓是對不同建筑結(jié)構(gòu)的構(gòu)筑物的稱呼，塔樓一般是指高層建筑。

（１）板樓：（單元式住宅）板樓其實在規(guī)范中叫單元式住宅，指的是幾個單元連成一個樓，每個單元的標(biāo)準(zhǔn)層2戶（就是一梯兩戶或者兩梯兩戶），這種房子南北通透，冬天夏天都很舒適。但現(xiàn)在這個概念有所延展，一般來說每個單元的標(biāo)準(zhǔn)層4戶以下，都可以稱為板樓，一般有2個純朝南的，2個南北通透的。第一章房地產(chǎn)概念（２）塔樓：塔樓指外觀像塔的樓型。塔樓的平面圖特點是：每層若干戶，一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，塔樓一般是一梯四戶到一梯12戶。

馬來西亞國油雙峰塔樓沈陽本溪綠地·中央廣場第一章房地產(chǎn)概念塔樓板樓第一章房地產(chǎn)概念塔樓板樓第一章房地產(chǎn)概念塔樓：優(yōu)點建筑密度較高，房價較低；空間結(jié)構(gòu)靈活，易于改造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。尤其是對于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活，而且相對低廉的房價，也比較符合現(xiàn)有的收入。

缺點：均好性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風(fēng)方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現(xiàn)沒有自然采光的暗廚、暗衛(wèi)，居住品質(zhì)大打折扣。

第一章房地產(chǎn)概念板樓：優(yōu)點從傳統(tǒng)的居住舒適度而言，板樓的優(yōu)勢很明顯，南北通透，便于采光通風(fēng)；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費用低，面積使用率高。缺點：房價較高，戶內(nèi)格局不可變。

第一章房地產(chǎn)概念２．通廊式住宅：是指由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的住宅?，F(xiàn)在外廊式住宅已經(jīng)比較少見。內(nèi)廊式住宅由于節(jié)省交通面積在經(jīng)濟(jì)形住宅中很有市場，但是內(nèi)廊式住宅無法實現(xiàn)戶內(nèi)自然通風(fēng)，半數(shù)以上戶型沒有南向日照，比較適宜作為過渡性住宅。

第一章房地產(chǎn)概念（三）按住宅類型分類：小戶型（超小戶型）、公寓式、躍層、復(fù)式、錯層、LOFT、退臺式住宅、商住住宅、花園洋房、別墅等；１．小戶型：目前沒有一個嚴(yán)格規(guī)范的說法，業(yè)內(nèi)較認(rèn)可的是：一居室銷售面積在60平方米以下二居室銷售面積在80平方米以下三居室銷售面積在100平方米以下。小戶型的特點：每個空間面積都比較小，但能滿足人們生活的基本需求。通?？臻g安排得相對緊湊，廳的面積在20平方米以內(nèi)，臥室的面積在15平方米以內(nèi)，無論一居室、兩居室還是三居室，一般都只有一個衛(wèi)生間。第一章房地產(chǎn)概念２．超小戶型：超小戶型住宅的定義是：套內(nèi)使用面積在15平方米~30平方米左右，但“麻雀雖小，五臟俱全”在室內(nèi)，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間俱備。由于戶型過小，一般只能放一張床和基本的家具，有的沒有廚房、陽臺，有的廚房只是點綴而已，業(yè)主在室內(nèi)只是休息，更像一空家庭旅館。第一章房地產(chǎn)概念３．公寓：多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等。從功能上來講，公寓更強(qiáng)調(diào)分區(qū)，講究舒適性，功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。通常單套公寓的面積要達(dá)到120平方米，面積過小，就不能體現(xiàn)分區(qū)，那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上，公寓要達(dá)到24小時熱水的標(biāo)準(zhǔn)。第一章房地產(chǎn)概念４．錯層、復(fù)式和躍層：（1）錯層：錯層式住宅：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合大面積住宅。第一章房地產(chǎn)概念（２）復(fù)式和躍層：復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅(復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米)，復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。第一章房地產(chǎn)概念樓中樓即躍層式住宅：躍層式住宅是指住宅占有一棟樓房上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接，在樓中這樣建造的二層樓也稱為樓中樓。目前的躍層房屋，基本以加層的形式出現(xiàn)。第一章房地產(chǎn)概念（３）基本特征：復(fù)式住宅層高較高(普通住宅的層高一般為2.8米)，可在層較高處隔出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。躍層式住宅又被成為樓中樓住宅，它是一套住宅占兩個樓層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房等。錯層式住宅主要指的是房內(nèi)的客廳、臥室、廚房等處于幾個高度不同的平面上，各個空間是用幾級臺階聯(lián)系在一起的。第一章房地產(chǎn)概念（４）區(qū)別：

復(fù)式與躍層的區(qū)別：如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍層式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層的場面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。

復(fù)式與錯層的區(qū)別：復(fù)式層高往往超過一人高度，相當(dāng)于兩層樓。而錯層式高度低于一人，人站立在第一層面平視可看到第二層面。因此錯層有“壓縮了的復(fù)式”之稱。另外，復(fù)式的一、二層樓面往往垂直投影，上下面積一致；而錯層式兩個或三引樓面并非垂直相疊，而是互相以不等高形式錯開。第一章房地產(chǎn)概念

錯層與躍層的區(qū)別：錯層基本上仍是完整的平面住宅。雖然在一個平面內(nèi)又被區(qū)分為高度差別不大的各個不同平面。而躍層則是完全獨立的兩層居住空間，每一層都近于普通住宅層高。（５）復(fù)式、躍層和錯層如何計算面積對于購房者來說，只有分清復(fù)式、躍層式、錯層式房屋的不同特征和面積計算方法，才能在購房中立于不敗之地?？偠灾?，躍層式住宅如果是完整的兩層，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層的建筑面積或使用面積之和。具體計算時可根據(jù)各地對使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來計算。復(fù)式住宅的面積計算也參照同一標(biāo)準(zhǔn)。錯層式住宅的面積計算參照平面住宅面積計算。第一章房地產(chǎn)概念３．LOFT：原意是“在屋頂之下，存放東西的閣樓或高大空間的建筑”。

LOFT作為一種與以往平層、躍層、復(fù)式等常見的居室結(jié)構(gòu)有很大差別的戶型，在進(jìn)入到房地產(chǎn)市場之后，最直觀的特點就是五米五左右甚至更高的挑高以及在戶型上除了衛(wèi)生間和廚房之外沒有任何預(yù)設(shè)的安排。給人的感覺是，LOFT就是一個大房子，在這個空蕩蕩的空間里，主人可以根據(jù)自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風(fēng)格各異的子空間。第一章房地產(chǎn)概念４．退臺式住宅：退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅，因其外形類似于臺階而得名。建筑特點是住宅的建筑面積由底層向上逐層減小，下層多出的建筑面積成為上層的一個大平臺，面積要大大超過一般住宅凸出或凹進(jìn)的陽臺面積。優(yōu)點是：住戶都有較大的屋外活動空間，同時也有良好的采光和通風(fēng)；缺點是：一部分建筑空間轉(zhuǎn)作平臺，建筑容積率減少，占地較多。因此，地價在總造價中的比重提高。目前，國內(nèi)建造的退臺式住宅，都屬于價格較高的中高檔住宅，一般建在地價較低的郊外住宅區(qū)或旅游度假區(qū)，一些低層的獨立式別墅式住宅，也常采用退臺式設(shè)計。第一章房地產(chǎn)概念５．商住住宅：

商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住的同時又能從事商業(yè)活動。商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。第一章房地產(chǎn)概念６．酒店式公寓：酒店式公寓是指建筑的結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如客房打掃、洗衣等，同時居室內(nèi)配有全套家具及廚房設(shè)備。概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”，將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中，購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓私密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。第一章房地產(chǎn)概念酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)酒店、單身公寓和商務(wù)公寓相比，有同有異：（1）產(chǎn)權(quán)酒店與酒店式公寓：產(chǎn)權(quán)酒店起源于20世紀(jì)70年代的美國，主要分布在氣候宜人的旅游度假勝地。

產(chǎn)權(quán)酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。酒店將每間各房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報；同時還可獲得酒店贈送的一定期限后免費入住權(quán)。它是將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)形態(tài)。而酒店式公寓面積有大有小，居室有多有少，室內(nèi)衛(wèi)生間等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，為住戶提供了一個星級酒店的家，但收費比酒店便宜。第一章房地產(chǎn)概念（２）單身公寓與酒店式公寓：單身公寓的消費者是收入不菲又講究生活品質(zhì)的年輕人，所以，從裝修標(biāo)準(zhǔn)到物業(yè)配置比酒店式公寓要簡單得多。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在50平方米以下，以降低總價，適應(yīng)年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領(lǐng)、經(jīng)理和總裁等，物業(yè)由星級酒店或有酒店背景的物業(yè)公司管理。第一章房地產(chǎn)概念（３）商務(wù)公寓與酒店式公寓：商務(wù)公寓注重商用，建筑結(jié)構(gòu)上采用大開間，戶型大小不一，多數(shù)以毛坯形式出售，便于后期結(jié)合辦公需要改造。像市場曾經(jīng)出現(xiàn)過的STUDIO和SOHO類商務(wù)公寓，雖然采用精裝修，有些還配有少量的家具，但整體上顯得更適合于辦公。配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設(shè)施類似于酒店，除擁有酒店的服務(wù)機(jī)構(gòu)外，還提供了銀行、會所和超市等家庭配套設(shè)施。第一章房地產(chǎn)概念６．花園式住宅：花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園洋房。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通迅、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般是高收入者購買。第一章房地產(chǎn)概念７．別墅：（１）按建筑形式分類：聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅于19世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設(shè)有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。第一章房地產(chǎn)概念特點是：比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。戶型設(shè)計豐富而前衛(wèi)，有特色。建筑密度較低，容積率一般在0.6—0.8之間，好的可做到低于0.6。房間的使用率較高，有的甚至實現(xiàn)零公攤。第一章房地產(chǎn)概念疊拼(加)別墅：疊拼(加)別墅是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，外立面造型豐富些，布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有半地下室，疊上有露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減。疊拼(加)別墅是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點。第一章房地產(chǎn)概念購買人群：社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。定位：稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。戶型：疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。樓層：大部分疊加式別墅是四至五層。由于層高受限，通常是兩套別墅住宅上下疊加；第一章房地產(chǎn)概念低密度：疊加式別墅容積率大致在1左右。這個容積率比聯(lián)體別墅要高，但比多層公寓要低；房型面積：介于公寓與聯(lián)體別墅之間，疊加式別墅建筑面積多在150平方米以上，大多數(shù)在200平方米至300平方米。一梯兩戶，另加設(shè)空中花園，使業(yè)主進(jìn)門就像回到一片野開闊的空中庭院。具有別墅的所有要素：下單元住戶擁有小花園，上單元住戶擁有面積較大的露臺；良好的不可替代的自然環(huán)境；每戶有入戶花園或陽臺花園；架空層避免了潮濕和視野不開闊；建筑科技含量高；設(shè)計多種回家方式，彰顯業(yè)主的尊貴身份；相比其他別墅類型價格較低。第一章房地產(chǎn)概念獨棟別墅：獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。私密性強(qiáng)，市場價格教高，多定位為高端品質(zhì)。第一章房地產(chǎn)概念雙拼別墅：它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的。第一章房地產(chǎn)概念空中別墅：空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般指建在高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。第一章房地產(chǎn)概念（四）按樓體結(jié)構(gòu)形式分類：主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。１．磚木結(jié)構(gòu)：用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡單，材料容易準(zhǔn)備，費用較低。第一章房地產(chǎn)概念２．磚混結(jié)構(gòu)：“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。第一章房地產(chǎn)概念３．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。鋼筋混凝土建筑里又有：框架結(jié)構(gòu)、框架-----剪力墻結(jié)構(gòu)、框------筒結(jié)構(gòu)等。第一章房地產(chǎn)概念（１）框架結(jié)構(gòu)：是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。第一章房地產(chǎn)概念（２）框架----剪力墻結(jié)構(gòu)：也稱為框剪結(jié)構(gòu)，它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑。第一章房地產(chǎn)概念（３）框筒結(jié)構(gòu)：整體建筑主要由幾大框筒承擔(dān)重量，單元內(nèi)的墻體不起承重作用，真正的活性建筑，墻體可以隨意改變，甚至整層都可以隨意間隔。這是現(xiàn)在最先進(jìn)的結(jié)構(gòu)。第一章房地產(chǎn)概念４．鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑，如鋼鐵廠房、大型體育場等。一般來說，多層、小高層建筑一般是框架結(jié)構(gòu)，高層及超高層建筑采用框筒結(jié)構(gòu)，框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)比較多等等。第一章房地產(chǎn)概念（五）按政策屬性分類：主要分為廉租房、已購公房（房改房）、集資房、經(jīng)濟(jì)適用住房等。１．廉租房：廉租房是指政府和單位在住房領(lǐng)域為實現(xiàn)社會保障功能，向具有城鎮(zhèn)常住戶口居民的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。廉租房主要包括：騰空的原有公有住房、現(xiàn)公有住房以及政府和單位出資興建購置的用于廉租的住房。租金標(biāo)準(zhǔn)原則上參照維修費和管理費兩項因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當(dāng)提高。建設(shè)部《城鎮(zhèn)壓廉租房管理辦法》對廉租房的承租、管理、退住都有具體的規(guī)定。

武漢標(biāo)準(zhǔn)：家庭成員均具有本市城鎮(zhèn)常住戶口，其中至少一人在三年以上；享受“低?！贝鲆荒暌陨?；家庭人均住房使用面積在6平方米以下的。第一章房地產(chǎn)概念２．公有住房：公有住房是指國家和單位投資建設(shè)或購買的、產(chǎn)權(quán)屬國家或單位所有的住房。從管理方看，可分為直管公房（政府房地產(chǎn)管理部門直接管理）和自管公房（各產(chǎn)權(quán)單位自行管理）兩種類型。由單位分配給城鎮(zhèn)居民居住的住房一般屬于公有住房。具有城鎮(zhèn)常住戶口的合法承租人均可按規(guī)定向現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)單位申請購買租住的公有住宅樓房。３．集資房：集資房即集資合作建房，是指改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行國家、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過多渠道籌集資金，由政府或單位組織建房，或由居民自發(fā)組織建造住房，以此解決職工住房困難的一種住房建設(shè)方式。第一章房地產(chǎn)概念４．經(jīng)濟(jì)適用住房：經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則；布局要符合城市規(guī)劃的要求；使用功能要滿足居民基本生活的需要；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要符合住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房有三種：第一種是由政府提供專項用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房；第二種是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作商品房開發(fā)的部分普通住宅項目高速為經(jīng)濟(jì)適用住房向社會公開發(fā)售；第三種是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，只出售給本單位職工。第一章房地產(chǎn)概念（五）按建筑風(fēng)格分類：

地中海、意大利、法式、英式、德式、北美、新古典、中式、現(xiàn)代、其他綜合類建筑風(fēng)格。詳見《住宅建筑風(fēng)格簡析》培訓(xùn)。第一章房地產(chǎn)概念五、房地產(chǎn)市場細(xì)分：房地產(chǎn)市場按增量存量細(xì)分主要有兩種分類方式。（一）按房地產(chǎn)市場劃分：將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）（二）按土地、房屋市場劃分：將土地劃分為一級土地市場（增量市場）和二級土地市場（存量市場）將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）其他劃分方式：可按地域細(xì)分、房地產(chǎn)用途細(xì)分、增量存量細(xì)分、交易形式細(xì)分、還可按目標(biāo)市場細(xì)分。第一章房地產(chǎn)概念六、房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的不同，可以分為以上三種形式：

綜合開發(fā)：是指從規(guī)劃設(shè)計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建設(shè)、竣工驗收，直到建城商品房進(jìn)行銷售、交付使用的整個過程。

土地開發(fā)：是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。

房屋開發(fā)：是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上，獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收、出售、租賃等經(jīng)營的全過程。具體見《房地產(chǎn)開發(fā)流程》培訓(xùn)第一章房地產(chǎn)概念綱要第二章開發(fā)術(shù)語１．土地權(quán)屬：是指土地權(quán)利的歸屬。目前我國主要有3種土地權(quán)屬，即土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項權(quán)利。

２．土地所有權(quán)：是指依法確認(rèn)的土地所有者，在法律許可范圍內(nèi)，對土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。目前我國土地所有權(quán)：

國家土地所有權(quán)：又稱國有或全民所有土地。

農(nóng)民集體土地所有權(quán)：指農(nóng)民集體享有所有權(quán)那一部份土地。在我國，依照法律規(guī)定，農(nóng)民集體有三種基本形式：一是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體；二是村農(nóng)民集體；三是村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體。３．土地使用權(quán)：是指土地使用者依法對土地加以利用的權(quán)利。土地使用權(quán)在我國有國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)兩種。第二章開發(fā)術(shù)語４．土地權(quán)屬調(diào)查：是對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。調(diào)查成果經(jīng)土地使用者認(rèn)定，可為地籍測量、權(quán)屬審核和登記發(fā)證，提供具有法律效力的文書憑據(jù)。界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的關(guān)鍵，權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心

。５．土地登記：是將土地所有權(quán)和使用權(quán)等內(nèi)容，通過登記的形式進(jìn)行記載、承認(rèn)和公示的行為，其登記的核心是土地權(quán)屬。我國《土地管理法》明確了土地的所有權(quán)和使用權(quán)由縣以上人民政府確認(rèn)，并登記造冊。我國目前的登記制度基本上屬于是土地權(quán)屬的登記制度這一類型。６．土地確權(quán)：土地登記前，必須進(jìn)行土地確權(quán)，將土地所有權(quán)和使用權(quán)確定，否則，土地登記時因土地權(quán)利不明確，無法進(jìn)行土地權(quán)屬登記，確權(quán)是土地登記的必備條件。第二章開發(fā)術(shù)語７．土地出讓金，它的內(nèi)涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價格。８．功能分區(qū)：將城市中各種物質(zhì)要素，如住宅、工廠、公共設(shè)施、道路、綠地等按不同功能進(jìn)行分區(qū)布置組成一個相互聯(lián)系的有機(jī)整體。９．建設(shè)項目用地預(yù)審：是指在建設(shè)項同進(jìn)行可行性研究階段，有關(guān)人民政府土地行政事管部門依法對建設(shè)項目涉及土地利用的事項進(jìn)行的審查．并提出建設(shè)項目用地預(yù)審意見的行為。第二章開發(fā)術(shù)語１０．控制性詳細(xì)規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃：（１）控制性詳細(xì)規(guī)劃：

根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規(guī)定，根據(jù)城市規(guī)劃的深化和管理的需要，一般應(yīng)當(dāng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，以控制建設(shè)用地性質(zhì)，使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。第二章開發(fā)術(shù)語（２）修建性詳細(xì)規(guī)劃：

以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工的規(guī)劃設(shè)計。修建性詳規(guī)內(nèi)容包括：

建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計，布置總平面圖；道路交通規(guī)劃設(shè)計；綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計；工程管線規(guī)劃設(shè)計；豎向規(guī)劃設(shè)計；估算工程量、拆遷量和總造價，分析投資效益。第二章開發(fā)術(shù)語所謂控制性詳細(xì)規(guī)劃就是平時大家所說的控規(guī)。

修建性詳細(xì)規(guī)劃是具體落實成未來修建物的規(guī)劃，以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)。

兩者區(qū)別是：控規(guī)是指標(biāo)體系性的，用指標(biāo)和色塊指引和控制某地塊的建設(shè)情況，屬指引性的詳細(xì)規(guī)劃，具有彈性，具有法律圖則的性質(zhì)；

修規(guī)則是在控規(guī)的基礎(chǔ)上落實某個地塊的具體建設(shè)，涉及建筑物平面的造型，道路基礎(chǔ)設(shè)施的布局，環(huán)境小品的布置等屬確定性的規(guī)劃。第二章開發(fā)術(shù)語第二章開發(fā)術(shù)語第二章開發(fā)術(shù)語第二章開發(fā)術(shù)語１１．房屋施工面積：是指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。１２．房屋新開工面積：是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積。１３．房屋竣工面積：是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達(dá)到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格（或達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)），可正式移交使用的房屋建筑面積總和。１４．拆建比：新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。

第二章開發(fā)術(shù)語１５．選址意見書：

是指城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)其建設(shè)項目位置和用地范圍的法律憑證。按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。第二章開發(fā)術(shù)語１６．建筑紅線：建筑紅線，也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。第二章開發(fā)術(shù)語１７．道路紅線：指規(guī)劃的城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的邊界線。道路紅線一般是指道路用地的邊界線。有時也把確定沿街建筑位置的一條建筑線謂之紅線，即建筑紅線。它可與道路紅線重合，也可退于道路紅線之后，但絕不許超越道路紅線，在紅線內(nèi)不允許建任何永久性建筑。第二章開發(fā)術(shù)語１８．建筑用地面積與建設(shè)用地面積：（１）建筑用地面積：建筑用地面積指建筑或建筑群實際占用的土地面積。包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積，其形狀和大小由建筑紅線加以控制。（２）建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。它包括建筑用地以及其他配套設(shè)施的占用面積。１９．居住區(qū)用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。２０．住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。第二章開發(fā)術(shù)語２１．市政公用設(shè)施用地：市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地。２２．公共服務(wù)設(shè)施用地：一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。２３．道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。２４．配建設(shè)施：與住宅或與人口規(guī)模相應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。第二章開發(fā)術(shù)語２５．建設(shè)用地規(guī)劃許可證：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)其建設(shè)項目位置和用地范圍的法律憑證。２６．建設(shè)工程規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的法律憑證。２７．宗

地：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。第二章開發(fā)術(shù)語２８．土地收益金(土地增值費)：土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。２９．土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。第二章開發(fā)術(shù)語３０．宗地圖：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。第二章開發(fā)術(shù)語３１．土地使用稅：是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。３２．土地開發(fā)費：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用(萬元/公頃)。３３．住宅單方綜合造價：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用(元/m2)。第二章開發(fā)術(shù)語３４．建安成本：建安成本是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，安裝成本是安裝房屋設(shè)施設(shè)備的投入，兩者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)、墻體、門窗，水電工程的強(qiáng)電、弱電（安防、有線電視、電信寬帶），以及給水（含純凈水、中水）、排水（雨水、污水、空調(diào)排水）等材料和人工成本投入。３５．拆遷：把經(jīng)城市規(guī)劃、土地管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，將原土地合法使用者及房屋合法使用者遷到其他地方安置，并拆除清理原有建筑或其他防礙項目實施的地上物，為新的建設(shè)項目施工創(chuàng)造條件。第二章開發(fā)術(shù)語３６．強(qiáng)制拆遷：被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門實施強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門依法申請人民法院強(qiáng)制拆遷。隨著《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行實施，在拆遷計劃的過程中，將更多地人性化，更多考慮被執(zhí)行人的合法權(quán)益，不到萬不得已時，是不能強(qiáng)制拆遷的。３７．拆遷人：是指依法取得拆遷資格證書，自行或接受拆遷人委托對被拆遷人進(jìn)行拆遷動員，組織簽訂和實施補(bǔ)償安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位。３８．被拆遷人：是指被拆遷房屋的所有人。第二章開發(fā)術(shù)語３９．房屋拆遷補(bǔ)償：是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以實行貨幣補(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。（１）房屋拆遷補(bǔ)償費：國有土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有何不同。

第二章開發(fā)術(shù)語（２）武漢市規(guī)定：國有土地：房屋拆遷補(bǔ)償款=合法房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場評估單價（房屋重置價格＋區(qū)位綜合平均價格）；農(nóng)村集體：土地房屋拆遷補(bǔ)償款=合法宅基地面積×區(qū)位價格＋房屋建筑面積×房屋重置價格。同樣為2層樓200平方米的房屋，占地面積100平方米，設(shè)定房屋重置價格相同，為1000元/平方米。

國有土地房屋市場評估區(qū)位價格按照7000元/平方米計算，其補(bǔ)充金額為：

農(nóng)村集體土地房屋區(qū)位價格按最高5000/元平方米計算，其最高補(bǔ)償金額為：

第二章開發(fā)術(shù)語（２）武漢市規(guī)定：國有土地：房屋拆遷補(bǔ)償款=合法房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場評估單價（房屋重置價格＋區(qū)位綜合平均價格）；農(nóng)村集體：土地房屋拆遷補(bǔ)償款=合法宅基地面積×區(qū)位價格＋房屋建筑面積×房屋重置價格。同樣為2層樓200平方米的房屋，占地面積100平方米，設(shè)定房屋重置價格相同，為1000元/平方米。

國有土地房屋市場評估區(qū)位價格按照7000元/平方米計算，其補(bǔ)充金額為：

200平方米×（7000元＋1000元）/平方米=160萬農(nóng)村集體土地房屋區(qū)位價格按最高5000/元平方米計算，其最高補(bǔ)償金額為：

200平方米×（5000元＋1000元）/平方米=120萬第二章開發(fā)術(shù)語４０．房產(chǎn)折舊：指房產(chǎn)在使用時間內(nèi)損耗的價值，稱房產(chǎn)折舊。計算時通常采用直減法（使用年限法，定額折舊法），將房產(chǎn)應(yīng)提取的數(shù)額，按使用年限分配。其公式如下：房產(chǎn)每年折舊額=[房產(chǎn)原值（計價時的凈值）—殘余價值+清理費用]/房產(chǎn)預(yù)計使用年限（尚能使用年限）４１．房屋耐用年限：通常指房屋能按其設(shè)計功能正常使用的年限。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分下列四級：一級耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級耐久年限50～100年適用于一般性建筑。三級耐久年限25～50年適用于次要的建筑。四級耐久年限15年以下適用于臨時性建筑。綱要一、建筑整體規(guī)劃二、建筑功能規(guī)劃第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語一、建筑整體規(guī)劃（一）建筑面積：１．定義：

指房屋外墻、柱、邊腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。２．面積計算法則：（１）10種情況下建筑面積不計算：層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；房屋之間無上蓋的架空通廊；房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；活動簡易房屋；與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26%、±0.6%、±1.4%，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4%。（2）建筑面積如何計算：

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語套內(nèi)的使用面積：除套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)面積計算外，均按套內(nèi)全面積計算套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：

各套之間的分隔墻按水平投影面積一半計入套內(nèi)墻體面積；

套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積；第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語套內(nèi)陽臺建筑面積：封閉式陽臺按全面積計算，半封閉式陽臺按一半面積計算套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（二）共有（公用）建筑面積：房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（三）建筑物基底面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。（四）住宅建筑套密度(毛)：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/公頃)。（五）住宅建筑套密度(凈)：每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/公頃)。

（六）住宅面積毛密度：每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(m2/公頃)。

居住區(qū)用地包括住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路用地和綠地四項內(nèi)容第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（七）建筑容積率：

在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。住宅容積率一般在土地拍賣時已確定，下面提供各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目。容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅。容積率0.8~1.2，全部是多層的話，其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅。容積率1.2~1.5，正常的多層項目。容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。容積率6.0以上，摩天大樓項目。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（八）綠化率：

建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。（九）綠化覆蓋率：

建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（十）日照間距：日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。（十一）人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/公頃)。

（十二）人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/公頃)。日照間距的計算方法：以房屋長邊向陽，朝陽向正南，正午太陽照到后排房屋底層窗臺為依據(jù)來進(jìn)行計算。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（十三）戶型比：它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。（十四）產(chǎn)品類別比：不同產(chǎn)品類別在總戶數(shù)中所占百分比。（十五）住宅平均層數(shù)：住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。（十六）房屋總層數(shù)：房屋總層數(shù)為地上層數(shù)加地下層數(shù)之和。房屋所在層數(shù)系指房屋的層次，采光窗在室外地坪以上的層數(shù)用自然數(shù)表示，地下的層數(shù)用負(fù)數(shù)表示；房屋層高在2.20米（含）以上的計算層數(shù)。

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（十七）房屋地上層數(shù)：一般按室內(nèi)地坪以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的，計算地上層數(shù)。

（十八）房屋地下層數(shù)：指采光窗在室外地坪以下的，其室內(nèi)層高在2.20米（含）以上的地下室的層數(shù)。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語（十九）三通一平：指施工條件上達(dá)到通水、通電、通路、場地平整的標(biāo)準(zhǔn)。（二十）七通一平：指上、下水通、排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語二、建筑功能規(guī)劃

（一）路網(wǎng)：１．居住區(qū)(級)道路：一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。２．小區(qū)(級)路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。３．組團(tuán)(級)路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。４．宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語５．公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它塊狀帶狀綠地等。６．配建（套）設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。７．住

宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套必須是獨門獨戶，并應(yīng)設(shè)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。８．居住空間：系指臥室、起居室（廳）的使用空間。９．套

型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語１０．層高和凈高：層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。也就是一層房屋的高度。凈高：樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高＝層高－樓板厚度

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語１１．開間和進(jìn)深：開間：兩橫墻間距離。

進(jìn)深：兩縱墻間距離有些結(jié)構(gòu)設(shè)計橫墻不全在短軸，這種情況不能把開間簡單看做兩橫墻間距離，而一般根據(jù)房間門的朝向來區(qū)分，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開間。

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語１２．平臺和露臺：平臺：供居住者進(jìn)行室外活動的上屋面或住宅底層地面伸出室外的部分。

露臺：一般是指住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語１３．架空房屋：

指底層架空，以支撐物體承重的房屋，其架空部位一般為通道、水域或斜坡。

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語１４．閣

樓：自然層內(nèi)，利用房屋內(nèi)的上部空間或人字屋架添、加建的使用面積不足該層面積的暗樓。１５．騎

樓：指建在馬路旁，底層的一部分是人行道的樓房。１６．幢：是指一座獨立的、同一結(jié)構(gòu)的、包括不同層次的房屋。

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語１７．廊：泛指聯(lián)接房屋墻體以外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和臺面，作為通道的建筑物。一般不具備構(gòu)成“房屋”的相應(yīng)條件。

１８．柱

廊：有頂蓋，有廊臺、有支柱或兼有一側(cè)圍護(hù)墻體的供人通行的建筑物，如長廊、回廊等。

１９．檐

廊：在屋檐下有頂蓋、有廊臺和建筑物相連的作為通道的伸出部位。

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語２０．挑

廊：挑出房屋墻體外，有頂蓋、有圍護(hù)物（如欄桿）、無支柱的通道。

２１．通

廊：指聯(lián)接建筑物間，有頂蓋、有廊臺，具備一定形式的通道。在地面上的稱底層通廊或長廊、迥廊；高出地面的，二層以上的則稱架空通廊。

２２．門

廊：指建筑物門前突出的，有頂蓋、有廊臺的通道。如門斗、雨罩、雨蓬等。第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語２３．陽

臺：泛指有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺面、與房屋相連、可以活動和利用的房屋附屬設(shè)施,供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。非封閉陽臺：原設(shè)計或竣工后不封閉的陽臺。

封閉陽臺：原設(shè)計及竣工后均為封閉的。

凸陽臺：挑出樓層外墻（柱）體的陽臺。

凹陽臺：凹進(jìn)樓層外墻（柱）體的陽臺。挑陽臺：住宅（主要）中的陽臺的樓板由外墻向外出挑而形成的陽臺。

第三章規(guī)劃設(shè)計術(shù)語２４．各種層：自然層：一般指樓層高度在2.28米以上的標(biāo)準(zhǔn)層次及在2.70米以上的住宅。

技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、暖、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。

假

層：指位于自然層以上，層高不是全部為2.20米以上的非正式層，不計層數(shù)，如屋面層。

避難層：高層建筑中用作消防避難的樓層。

中間層：底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。

結(jié)構(gòu)(設(shè)備)轉(zhuǎn)換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結(jié)構(gòu)（設(shè)備）類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換，則該樓層稱為結(jié)構(gòu)（設(shè)備）轉(zhuǎn)換層。

綱要一、面積類二、價格類三、權(quán)屬類四、許可類五、貸款/稅費類六、其他類第四章銷售術(shù)語一、面積類：（一）房屋使用面積：是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積。（二）房屋的產(chǎn)權(quán)面積：１．定義：房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。２．10種情況下建筑面積不計算產(chǎn)權(quán)面積：（１）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室；（２）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

（３）.房屋之間無上蓋的架空通廊；

第四章銷售術(shù)語（４）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

（５）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；（６）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

（７）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

（８）活動簡易房屋；

（９）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

（１０）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±0.26、±0.6、±1.4，而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。第四章銷售術(shù)語（三）房屋預(yù)測面積：

預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為。（四）房屋實測面積：實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機(jī)構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進(jìn)行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。第四章銷售術(shù)語（五）商品房的銷售面積：

商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。（六）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和（七）使用率：房屋使用面積（含墻體）與建筑面積之比。（民間俗稱得房率）第四章銷售術(shù)語（八）套內(nèi)建筑面積：

套內(nèi)建筑面積由三部分組成，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。１．套內(nèi)使用面積：

A，臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁

所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；

B，躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯，按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；

C，不包含在結(jié)構(gòu)內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井，均計入使用面積。２．套內(nèi)墻體面積：

新建住宅各套之間的分割墻、套與公用建筑空間之間的分割墻，以及外墻（包括山墻），均為共用墻。第四章銷售術(shù)語３．陽臺建筑面積：（1）原設(shè)計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；（2）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建設(shè)筑面積；（3）凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計算建筑面積。第四章銷售術(shù)語二、價格類：（一）均

價：

是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。（二）基

價：基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。

（三）起

價：起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。第四章銷售術(shù)語（四）預(yù)售價：

預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部門核定的價格為準(zhǔn)。（五）定

金：

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，如果買方交付的是”訂金“，那么不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還”訂金“。第四章銷售術(shù)語（六）違約金：

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。第四章銷售術(shù)語三、權(quán)屬類：（一）房屋的所有權(quán)：

是指對房屋全面支配的權(quán)利?！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。（三）有限產(chǎn)權(quán)房：

是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補(bǔ)貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán)、使用權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)。第四章銷售術(shù)語（四）產(chǎn)權(quán)置換：是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。（五）房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人。（六）房屋權(quán)利申請人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。（七）房屋權(quán)屬證書：是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。第四章銷售術(shù)語１．《所有權(quán)證》：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)利的證書。２．《共有權(quán)證》：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。３．《他項權(quán)證》：指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。（八）房屋權(quán)屬登記：

是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。（九）轉(zhuǎn)移登記：

是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。第四章銷售術(shù)語（十）他項權(quán)利登記答：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。（十一）注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進(jìn)行的