合富輝煌杭州濱江區(qū)君悅香邸項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)合作建議方案頁(yè)M

[濱江·君悅香邸]

項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)合作建議方案合富輝煌房地產(chǎn)

2006年9月7日Part1：合富體系介紹Part2：項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析Part3：市場(chǎng)環(huán)境分析Part4：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議Part1：合富體系介紹

1、合富輝煌公司介紹

2、合富輝煌服務(wù)范疇及形式

3、合富輝煌核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

4、合富輝煌大盤(pán)操作個(gè)案上市公司（聯(lián)交所編號(hào)：733）國(guó)內(nèi)唯一在香港成功上市的房地產(chǎn)代理2004年CIHAF評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機(jī)構(gòu)前十強(qiáng)發(fā)展歷程公司於1993年成立，連續(xù)8年被評(píng)為廣州市一級(jí)房地產(chǎn)代理公司連續(xù)10年創(chuàng)廣州房地產(chǎn)代理行業(yè)成交額的最高紀(jì)錄約140約47613合富輝煌自1996年獲“一級(jí)殊榮”一級(jí)二級(jí)三級(jí)共629家獲評(píng)級(jí)合富輝煌簡(jiǎn)介2005年全年零售成交額突破130億元2004年全年零售成交額超過(guò)110億元

2003年零售成交額為85億元2002年零售成交額為50億元2001年零售成交額為35億元輝煌的業(yè)績(jī)130(億元）強(qiáng)大實(shí)力:有全國(guó)最早從事房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)超過(guò)千人的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。廣州市唯一擁有大面積自置辦公物業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，辦公面積高達(dá)2500平方米。2003年被評(píng)為CIHAS中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機(jī)構(gòu)20強(qiáng)。2004年，在“2004中國(guó)住交會(huì)”上獲得“中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)”（廣州地區(qū)唯一入選單位）和“中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理品牌企業(yè)五十強(qiáng)”兩項(xiàng)大獎(jiǎng)。合富輝煌背景獲得的榮譽(yù)（部分）2005中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理企業(yè)品牌TOP10

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司最具突破性地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)中國(guó)十大房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)廣州地產(chǎn)二十年杰出貢獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商香港杰出上市企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理品牌企業(yè)五十強(qiáng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)卓越服務(wù)機(jī)構(gòu)（中國(guó)?廣州）十大最受歡迎地產(chǎn)中介公司（中國(guó)?廣州）十大誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)中介公司中國(guó)房地產(chǎn)代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)總部分公司(一手物業(yè)代理業(yè)務(wù))廣州天津佛山東莞武漢分公司(二手物業(yè)代理業(yè)務(wù))諮詢(xún)服務(wù)上海南京大連濟(jì)南長(zhǎng)沙北京南寧西寧合肥昆明業(yè)務(wù)遍及全國(guó)——20省40市

合富輝煌自成立以來(lái)，在立足廣州本地市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上，積極開(kāi)拓各地市場(chǎng).業(yè)務(wù)遍及北京、上海、天津、湖北、湖南、河南、山東、安徽、南京、南寧、昆明、廣東等20省份40多個(gè)城市，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)精彩的篇章。

集團(tuán)架構(gòu):合富置業(yè)港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）廣州60閒分行上海-3閒佛山-1閒港聯(lián)物業(yè)（廣州）港聯(lián)物業(yè)（上海）港聯(lián)物業(yè)（武漢）廣州天津湖北東莞佛山北京上海濟(jì)南南寧湖南昆明合富輝煌?房地產(chǎn)合富輝煌集團(tuán)公司定位合富輝煌?房地產(chǎn)誠(chéng)信為本、服務(wù)領(lǐng)先

全程策劃、專(zhuān)業(yè)服務(wù)

服務(wù)范疇及形式1.前期策劃投資可行性研究市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位客戶(hù)定位開(kāi)發(fā)理念建築及規(guī)劃概念性設(shè)計(jì)2.策劃顧問(wèn)3.獨(dú)家代理營(yíng)銷(xiāo)策劃銷(xiāo)售部署包裝推廣資金回籠銷(xiāo)售培訓(xùn)營(yíng)銷(xiāo)策劃實(shí)施資源整合

銷(xiāo)售實(shí)施銷(xiāo)售管理客戶(hù)跟蹤售后服務(wù)簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)及買(mǎi)賣(mài)合同合同鑒證銀行按揭初審代收各期樓款

資金計(jì)劃安排參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程參與相關(guān)公司談判成為發(fā)展商的經(jīng)營(yíng)部和銷(xiāo)售部

4.營(yíng)銷(xiāo)中心成功操作1.前期策劃萬(wàn)科城市花園中海桂城項(xiàng)目佛山奧園僑鑫匯景新城大連億達(dá)國(guó)際新城合肥明珠湖畔天津金廈千畝項(xiàng)目……2.策劃顧問(wèn)3.獨(dú)家代理南國(guó)花園藍(lán)色康園匯景新城武漢奧園珠海美麗灣……南國(guó)奧園光大花園中海康城美林湖畔花園萬(wàn)科四季花城武漢萬(wàn)科城市花園天津奧林匹克花園長(zhǎng)沙奧林匹克花園……僑鑫集團(tuán)天倫集團(tuán)輝煌集團(tuán)江南駿園的旗下項(xiàng)目4.營(yíng)銷(xiāo)中心成功操作住宅（部份）項(xiàng)目

成功操作商業(yè)（部份）項(xiàng)目

成功操作寫(xiě)字樓（部份）項(xiàng)目廣州國(guó)際商貿(mào)中心勤建商務(wù)大廈粵能大廈達(dá)信廣場(chǎng)聯(lián)華大廈富星大廈三新大廈廣仁大廈百匯廣場(chǎng)建業(yè)大廈粵海集團(tuán)大廈利新大廈明林大廈……企業(yè)主要服務(wù)客戶(hù)萬(wàn)科地產(chǎn)金地集團(tuán)中海集團(tuán)光大集團(tuán)僑鑫集團(tuán)奧園集團(tuán)天倫集團(tuán)中信(華南)集團(tuán)保利集團(tuán)美林基業(yè)香江集團(tuán)新光地產(chǎn)新世界集團(tuán)珠江地產(chǎn)雅居樂(lè)集團(tuán)信德集團(tuán)華能集團(tuán)黃埔城建珠江實(shí)業(yè)東華實(shí)業(yè)城建總天譽(yù)集團(tuán)縱橫集團(tuán)……合富輝煌核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及業(yè)務(wù)擅長(zhǎng)合富輝煌的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)合富輝煌的業(yè)務(wù)擅長(zhǎng)合富輝煌核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)－打造中國(guó)地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的航空母艦作為國(guó)內(nèi)首家房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的上市企業(yè)，造就強(qiáng)勢(shì)行業(yè)品牌，是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的信心保證，更是客戶(hù)心目中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的代言人業(yè)內(nèi)惟一提供全面立體多元化綜合型服務(wù)的代理企業(yè)率先搭建強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)，為發(fā)展商提供“一條龍”的專(zhuān)業(yè)全程服務(wù)合富輝煌核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)人才領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)－行業(yè)精英匯聚一方逾3800名員工中，除擁有大部分高學(xué)歷人才外，具有5年以上資深策劃實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型專(zhuān)才占策劃團(tuán)隊(duì)的80％，都積累了豐富的大盤(pán)實(shí)操經(jīng)驗(yàn);擁有一級(jí)注冊(cè)建筑師、注冊(cè)評(píng)估師、會(huì)計(jì)師、律師、經(jīng)濟(jì)師、拍賣(mài)師，以及企業(yè)管理、建筑工程技術(shù)、IT技術(shù)等專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、素質(zhì)高的優(yōu)秀人才;中、高層人員的穩(wěn)定性一直穩(wěn)居廣州同行的首位，同時(shí)亦是企業(yè)得以發(fā)展的最大動(dòng)力;合富輝煌核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)－以領(lǐng)先服務(wù)與創(chuàng)新思維創(chuàng)造未來(lái)全方位立體服務(wù)體系充分體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)全程滲透率先在行內(nèi)創(chuàng)建建筑設(shè)計(jì)研究部，使質(zhì)樸的市場(chǎng)信息轉(zhuǎn)換為有效的專(zhuān)業(yè)技術(shù)語(yǔ)言，使發(fā)展商有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤(rùn)的最大空間強(qiáng)大的市場(chǎng)終端為市場(chǎng)研究部提供了快速直觀的一線數(shù)據(jù)作為研究基礎(chǔ)，以其縝密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市場(chǎng)變局，為項(xiàng)目搭建強(qiáng)大的市場(chǎng)信息支持平臺(tái)

－合富輝煌企業(yè)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，發(fā)布行業(yè)及項(xiàng)目信息快速、傳播面廣合富對(duì)市場(chǎng)的精心培育，以提升行業(yè)高度為己任

讓“他們”與我們風(fēng)雨兼程一路走來(lái)——萬(wàn)科選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴金地選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴中信(華南)集團(tuán)選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴僑鑫集團(tuán)選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴光大集團(tuán)選擇合富作為戰(zhàn)略合作伙伴而且將不斷增加爍爍閃亮的名字……合富輝煌代理的項(xiàng)目已超過(guò)300個(gè);廣州房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的占有率達(dá)到50%以上;廣州市高端房地產(chǎn)代理市場(chǎng)的占有率超過(guò)90%;市場(chǎng)認(rèn)同單盤(pán)銷(xiāo)售成績(jī)彪炳美林湖畔花園在五一黃金周數(shù)天，並共售出1100套單位佛山奧園首期公開(kāi)發(fā)售，3小時(shí)成交2億、3天內(nèi)成交3.3億萬(wàn)科四季花城在開(kāi)盤(pán)首天，400套可售單位仗旋即售出9成

匯景新城2004年1－11月底累計(jì)銷(xiāo)售金額接近12億長(zhǎng)沙奧林匹克花園2天銷(xiāo)售超過(guò)300套主要代理大型項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期普遍長(zhǎng)達(dá)三至六年，為集團(tuán)提供持久而穩(wěn)定的代理收益。

2006年合富輝煌將與您再創(chuàng)新奇跡 實(shí)現(xiàn)新輝煌我公司在操作本項(xiàng)目上的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：無(wú)與倫比的大盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)二：全程策劃服務(wù)的深度與廣度優(yōu)勢(shì)三：整合資源實(shí)力和理解市場(chǎng)最為全面的市場(chǎng)拓展商優(yōu)勢(shì)四:高端客戶(hù)儲(chǔ)備最充實(shí)的服務(wù)商

（詳見(jiàn)成功案例分析）特此說(shuō)明:

以下所有圖片和文字資料絕對(duì)真實(shí)有效,實(shí)景拍攝所得.合富輝煌操作的大盤(pán)個(gè)案突出性?xún)r(jià)比、差異化定位的機(jī)會(huì)主義者

——南國(guó)奧林匹克花園（1000畝）整合社會(huì)資源——運(yùn)動(dòng)和教育銷(xiāo)售業(yè)績(jī)：2001年7月開(kāi)盤(pán)三天銷(xiāo)售800套；2001年10月7天銷(xiāo)售650套；2002年悉尼組團(tuán)尊貴大戶(hù)型國(guó)慶銷(xiāo)售過(guò)半。2003年北京奧運(yùn)村一個(gè)月售磬；2004年北京二期，未開(kāi)發(fā)先銷(xiāo)售；均價(jià)從最初的3300元升到4600元。大型國(guó)際豪宅社區(qū)的奇跡創(chuàng)造者

——匯景新城（占地1500畝）全方位資源整合和包裝成功關(guān)鍵整合設(shè)計(jì)、產(chǎn)品領(lǐng)先、整合資源“新亞洲建筑”，個(gè)性化品牌整合營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)：開(kāi)盤(pán)至今成交超過(guò)十五億元珠三角的代表大盤(pán)—佛山奧園（1000畝）整合自然資源、產(chǎn)業(yè)資源、奧園品牌——樂(lè)從家私、鋼材、陶瓷三大產(chǎn)業(yè)資源、和樂(lè)叢文化公園、奧園品牌成功關(guān)鍵抓住老板階層的消費(fèi)需求營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)

（2004年元月1日開(kāi)盤(pán)）三小時(shí)成交別墅3.3億元，洋房一周售磬，總銷(xiāo)售金額4.85億元超出區(qū)域價(jià)格的大盤(pán)領(lǐng)跑者—美林湖畔花園（750畝）整合自然資源和發(fā)展商品牌理念

——楊桃公園和休閑生活產(chǎn)品風(fēng)格成功關(guān)鍵充分利用自然資源產(chǎn)品填補(bǔ)區(qū)域空白休閑度假生活定位的充分落實(shí)與展示業(yè)績(jī)（2004年五一黃金周）成交1050套，金額4.8億元引導(dǎo)市場(chǎng)的新進(jìn)挑戰(zhàn)者

——廣州萬(wàn)科四季花城（750畝）整合產(chǎn)品和發(fā)展商品牌——情景洋房和人文生活成功關(guān)鍵充分利用自然環(huán)境關(guān)注客戶(hù)產(chǎn)品需求及人文創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)：2004年五一黃金周，開(kāi)盤(pán)即成交397套掀動(dòng)長(zhǎng)沙中央政務(wù)區(qū)的中心大盤(pán)

——長(zhǎng)沙奧林匹克花園（506畝）整合產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和發(fā)展商品

——城市中心的山地景觀生活成功關(guān)鍵利用“泛營(yíng)銷(xiāo)模式”，在短短的五個(gè)月內(nèi)積蓄了超過(guò)3000名準(zhǔn)買(mǎi)家；營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)：2005年10月黃金周，10月1日開(kāi)盤(pán)即成交308套，開(kāi)盤(pán)即封盤(pán)，業(yè)界轟動(dòng)

10月1日早上9：38分，認(rèn)購(gòu)正式開(kāi)始，蓄水放閘，流程認(rèn)購(gòu)等候區(qū)耐心等待，銷(xiāo)售人員細(xì)分服務(wù)Part2：項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、項(xiàng)目概況

2、項(xiàng)目SWOT分析

3、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目位置

N三一九國(guó)道瀏陽(yáng)河湘江芙蓉北路本案東：芙蓉北路西：湘江風(fēng)光帶南：三一九國(guó)道北：瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶（規(guī)劃中）指標(biāo)一：項(xiàng)目概況項(xiàng)目基本參數(shù)

項(xiàng)目占地：75766.58平方米項(xiàng)目容積率：3.67

項(xiàng)目總建面積：330069平方米

綠地率：40.5％車(chē)位配比：0.73：1

項(xiàng)目得房率：85.22％-87.07％項(xiàng)目物業(yè)構(gòu)成：首期5棟23—27層高層指標(biāo)一：項(xiàng)目概況項(xiàng)目供方組合

開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)沙雄屹工貿(mào)有限公司建筑規(guī)劃：深圳立方將主設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司景觀規(guī)劃：INTERDESIGN顧問(wèn)物業(yè)管理：英皇（香港）屋宇管理有限公司施工單位：沙坪建筑指標(biāo)一：項(xiàng)目概況項(xiàng)目首期推貨量：

800余套13萬(wàn)平方米；其中已內(nèi)部消化300余套，4萬(wàn)平方米。項(xiàng)目賣(mài)價(jià)項(xiàng)目首期800貨中，已先期消化300余套，成交均價(jià)為2400元/平方米。指標(biāo)一：項(xiàng)目概況取得預(yù)售許可證新售樓部建成11月初一期封頂春節(jié)前07年11月一期交樓07年5月計(jì)劃一期售完項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)指標(biāo)一：項(xiàng)目概況項(xiàng)目現(xiàn)狀評(píng)估

1、容積率較高，項(xiàng)目單棟樓層高；

2、供方齊全，但比較普通；

3、項(xiàng)目所處地段位于城郊結(jié)合部，依托新河三角洲的整體規(guī)劃，項(xiàng)目前景看好；

4、項(xiàng)目得房率較高，實(shí)用性強(qiáng)；

5、項(xiàng)目交通大環(huán)境較好，但項(xiàng)目首期交通通達(dá)性與可視性較差。指標(biāo)一：項(xiàng)目概況指標(biāo)二：項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)

a、地段優(yōu)勢(shì)——城郊結(jié)合部，潛力大；

b、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)——戶(hù)型方正，經(jīng)典房型；

c、景觀優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目可遠(yuǎn)眺湘江與新河三角洲。

d、先發(fā)優(yōu)勢(shì)——本案為新河三角洲板塊首個(gè)住宅項(xiàng)目，是板塊先驅(qū)。指標(biāo)二：項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)

a、物業(yè)形態(tài)劣勢(shì)——小區(qū)均為超過(guò)18層的高層住宅，單棟建筑較高，整體容積率較高，市場(chǎng)接受存在抗性；

b、供方資源缺失——如：建筑外立設(shè)計(jì)、內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)或概念賦予、物管服務(wù)等無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)；

c、交通劣勢(shì)——地塊通達(dá)性有待提升；

d、項(xiàng)目知名度較低——項(xiàng)目傳播的廣度與深度不足；指標(biāo)二：項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)

a、區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)明顯——“兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)；

b、大市場(chǎng)區(qū)域競(jìng)合的發(fā)展機(jī)會(huì)——全市29個(gè)超500畝大盤(pán)中，北城有12個(gè)；指標(biāo)二：項(xiàng)目SWOT分析威脅

a、宏觀市場(chǎng)環(huán)境威脅——政策從嚴(yán)、銷(xiāo)售趨緩。

b、客戶(hù)經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)組織威脅——前期以2400元/平方米的價(jià)格認(rèn)購(gòu)將造成后階段項(xiàng)目?jī)r(jià)格提升的巨大抗性。

c、價(jià)格威脅——價(jià)格無(wú)所謂絕對(duì)的高低，價(jià)格取決于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的構(gòu)建與支撐。指標(biāo)二：項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論

策略一、深掘區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)，完成項(xiàng)目?jī)r(jià)值外延的無(wú)限擴(kuò)大。借勢(shì)于新河三角洲的整體發(fā)展。

策略二、充分展示投資屬性，把握板塊開(kāi)發(fā)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目梯級(jí)增值的分期開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)。

策略三、采用集中式客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式，提升銷(xiāo)售價(jià)格，提高銷(xiāo)售速度。策略四、重新梳理并充實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，在獲取更多利潤(rùn)的前提下。指標(biāo)三：項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析濱江·君悅香邸項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成分析

價(jià)值項(xiàng)權(quán)重本案價(jià)值項(xiàng)對(duì)應(yīng)描述得分先天價(jià)值項(xiàng)地理位置（區(qū)域規(guī)劃）10項(xiàng)目位處北城城郊結(jié)合部，分別由芙蓉北路、319國(guó)道和三江四面圍合，相對(duì)郊區(qū)大盤(pán)時(shí)代而言，項(xiàng)目地段相對(duì)較好。8周邊特殊資源10項(xiàng)目遠(yuǎn)可眺望湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河，位處新河三角洲開(kāi)發(fā)區(qū)東南角，江景資源可為依托。6周邊配套10項(xiàng)目所在地周邊生活配套與市政配套都比較成熟。8地塊形態(tài)10項(xiàng)目地塊形態(tài)較為方正，但西北與東南出現(xiàn)角狀形態(tài)，對(duì)后期項(xiàng)目的整體規(guī)劃的社區(qū)化有所影響。6交通通達(dá)與可視性10本案主要交通動(dòng)目前比較成熟，但進(jìn)入本地塊的交通動(dòng)線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達(dá)性一般，可視性較差。5后天價(jià)值項(xiàng)項(xiàng)目建筑規(guī)劃10項(xiàng)目整體建筑規(guī)劃布局合理，布局錯(cuò)落有致，朝向符合湖南人的生活習(xí)慣，但建筑外立設(shè)計(jì)不顯檔次。8項(xiàng)目景觀規(guī)劃10項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)無(wú)特色，或景觀概念不夠抓人，但在車(chē)位的設(shè)計(jì)上卻采用了半地下車(chē)庫(kù)的設(shè)計(jì)方式。6項(xiàng)目物管服務(wù)5項(xiàng)目物管服務(wù)英皇（香港）屋宇管理有限公司，為香港知名物業(yè)管理公司，在物業(yè)可提升和可操作空間較大。5項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)10項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)經(jīng)典、方正、實(shí)用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了T型短板式的建筑設(shè)計(jì)，產(chǎn)品整體較好。8項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)5項(xiàng)目多為期18層以上高層，根據(jù)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的接受情況，超過(guò)十八層市場(chǎng)接受抗性明顯，且不適宜人居。3項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)10項(xiàng)目的知名度不高，營(yíng)銷(xiāo)手法偏單一，前期幾乎采用低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)的模式銷(xiāo)售了近300余套單位，對(duì)客戶(hù)的經(jīng)營(yíng)與培訓(xùn)欠佳。6總計(jì)與總評(píng)100整體素質(zhì)一般，還有眾多可提升的價(jià)值空間。68項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析結(jié)論

1、四大核心價(jià)值：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊配套、建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

2、產(chǎn)品可朔空間強(qiáng)，從項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成的情況來(lái)看，從地段區(qū)位到建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)等硬性的項(xiàng)目指標(biāo)優(yōu)勢(shì)明顯，說(shuō)明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作到位，

但！要想賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，還有許多軟性的非標(biāo)準(zhǔn)配套需要完善。Part3：市場(chǎng)環(huán)境分析

1、宏觀交易行情

2、宏觀大市預(yù)判1、宏觀交易行情分析項(xiàng)目名稱(chēng)在售推貨總套數(shù)在售推貨時(shí)間已售套數(shù)（約）總體銷(xiāo)售率月均銷(xiāo)售量（推貨節(jié)點(diǎn)）月均銷(xiāo)售量（蓄客節(jié)點(diǎn)）蓄客時(shí)間（發(fā)放VIP卡，接受咨詢(xún)）金色比華利（二期）35505年12月2514741.1％1818二期12月25推出高層西街花園（二期）5015月2810843％36182月13開(kāi)始接受誠(chéng)意登記美林水郡（二期）2105月138440％28214月28售卡均價(jià)從一期3200降到2800蔚藍(lán)海岸1787月1日7441.5％49194月15開(kāi)始售卡，6月20日首次選房后封盤(pán)美林銀谷1486月25日5940％30705年12月開(kāi)始蓄客名都凱旋城5903月1911419％23161月17麗景香山1365月204029％1383月份在華雅華天舉行產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，在4月19日開(kāi)始蓄客珠江花城5678月6日20035％200504月20開(kāi)始蓄客200人左右，加關(guān)系客戶(hù)400人左右長(zhǎng)沙市重點(diǎn)樓盤(pán)交易情況：指標(biāo)一:全市交易行情長(zhǎng)沙樓市受宏觀調(diào)控與市場(chǎng)大勢(shì)的影響遭遇銷(xiāo)售瓶頸，重點(diǎn)樓盤(pán)銷(xiāo)售率不足50％；月均成交套數(shù)普遍不足19套/月。結(jié)論：指標(biāo)一:全市交易行情月度最高價(jià)最低價(jià)均價(jià)4月3900150024705月10000160032616月1000016002458數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局結(jié)論：4-6月，開(kāi)福區(qū)樓市成交均價(jià)走低，尤其是6月，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價(jià)跌至2458元。開(kāi)福區(qū)商品房4—6月份成交均價(jià)指標(biāo)二:區(qū)域交易行情項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積(畝)建筑面積(平方米)價(jià)格06年上半年推貨及余貨情況推貨建筑面積推貨套數(shù)恒鑫瀾北灣222100313均價(jià)275045000349左岸春天(二期)170170000均價(jià)340035000261景香苑14290000均價(jià)240060000375四季美景水木軒115150000均價(jià)25001300001172幸福里539431043洋房210057120364美林水郡175140000均價(jià)280045000300合計(jì)1363

10813562568

4421203421結(jié)論:上半年，北城板塊樓盤(pán)推售均價(jià)，基本沒(méi)有超過(guò)3000元/平方米,其中6盤(pán)的平均均價(jià)僅為:2568元/平方米。指標(biāo)三：北城板塊下半年推盤(pán)量與推貨套數(shù)1、大市盤(pán)整：A、新政影響：自新政公布前后，樓盤(pán)銷(xiāo)售普遍受挫。自新政公布后13個(gè)工作日，長(zhǎng)沙市日均交易量降幅達(dá)13％，其中6月4日，全市僅成交120套；

B、市場(chǎng)盤(pán)整：長(zhǎng)沙樓市自1998年以來(lái)至今歷經(jīng)幾年的高速成長(zhǎng)，市場(chǎng)盤(pán)整是市場(chǎng)必然的產(chǎn)物。2、銷(xiāo)售趨緩：A、長(zhǎng)沙市重點(diǎn)樓盤(pán)月均銷(xiāo)售量為19套左右；

B、北城樓盤(pán)成交均價(jià)基本不高于3000元/平方米；大市盤(pán)整

銷(xiāo)售趨緩宏觀交易行情分析結(jié)論２、宏觀市場(chǎng)預(yù)判項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商占地面積(畝)建筑面積(平方米)幸福里長(zhǎng)沙縣長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)元東路長(zhǎng)沙星河苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司539431043鵬基諾亞山林長(zhǎng)沙縣長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)元路南北東四線與東七線之間鵬基地產(chǎn)(深圳)706116262比華利山長(zhǎng)沙縣天心區(qū)南107國(guó)道大托收費(fèi)站東側(cè)湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公竹水鄉(xiāng)(同升湖山莊)長(zhǎng)沙縣天心洞井鎮(zhèn)同升路長(zhǎng)沙市同升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1012180000早安星城長(zhǎng)沙縣長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙東業(yè)建設(shè)實(shí)業(yè)11001244000威尼斯小城長(zhǎng)沙縣騰飛島廣東碧桂園25801000000山水未來(lái)城長(zhǎng)沙縣星沙土橋村湖南致盛愿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司668450000錦湘國(guó)際星城芙蓉區(qū)芙蓉火星大道東側(cè)（芙蓉區(qū)政府南800米）湖南美聯(lián)置業(yè)569.4800000中洋橘郡天心區(qū)萬(wàn)家麗大道與芙蓉南路交匯處，西臨芙蓉南路，北鄰火星大道北京中洋創(chuàng)業(yè)2000400000怡情水鄉(xiāng)雨花區(qū)長(zhǎng)沙市勞動(dòng)?xùn)|路湖南成功新世紀(jì)投資有限公司67112339.4泰禹家園雨花區(qū)長(zhǎng)沙市雨花區(qū)火星路與香松路交匯處湖南省泰禹實(shí)業(yè)有限公司500700000指標(biāo)一:全市重點(diǎn)樓盤(pán)分布情況（500畝以上）項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商占地面積(畝)建筑面積(平方米)卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)谷豐路區(qū)政府北側(cè)深圳卓越集團(tuán)558450000長(zhǎng)沙玫瑰園岳麓區(qū)金星大道與銀彬路交匯處廣州玫瑰園1000100萬(wàn)梅湖浪琴灣岳麓區(qū)河西龍王港湖南振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司919100000楓華府第岳麓區(qū)岳麓區(qū)含浦大道湖南繼善投資發(fā)展有限公司1000300000陽(yáng)光100國(guó)際新城岳麓區(qū)南二環(huán)和瀟湘路交匯處陽(yáng)光100置業(yè)有限公司9901000000香格里麓山別墅岳麓區(qū)猴子石大橋湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財(cái)信控股公司948180000岳麓山公館（原名金牛山莊）岳麓區(qū)長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)五星村金牛嶺湖南經(jīng)投實(shí)業(yè)638200000天景名園開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽(yáng)山村、天井村湖南天景名園置業(yè)有限公司800200000金霞花府開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)鵝秀組團(tuán)類(lèi)內(nèi)湖南宏吉置業(yè)674316584創(chuàng)遠(yuǎn).第3城開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)霞凝鄉(xiāng)興聯(lián)村創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)927250000秀峰山莊開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市經(jīng)開(kāi)區(qū)鵝秀組團(tuán)2號(hào)地塊長(zhǎng)沙市大聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司653906718萬(wàn)國(guó)城Moma

開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)國(guó)營(yíng)綜合農(nóng)場(chǎng)漁業(yè)分場(chǎng)當(dāng)代置業(yè)132055000項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)商占地面積(畝)建筑面積(平方米)卓越蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)谷豐路區(qū)政府北側(cè)深圳卓越集團(tuán)558450000長(zhǎng)沙玫瑰園岳麓區(qū)金星大道與銀彬路交匯處廣州玫瑰園1000100萬(wàn)梅湖浪琴灣岳麓區(qū)河西龍王港湖南振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司919100000楓華府第岳麓區(qū)岳麓區(qū)含浦大道湖南繼善投資發(fā)展有限公司1000300000陽(yáng)光100國(guó)際新城岳麓區(qū)南二環(huán)和瀟湘路交匯處陽(yáng)光100置業(yè)有限公司9901000000珠江花城開(kāi)福區(qū)新世界大道與芙蓉路交界處珠江實(shí)業(yè)9171100000香格里麓山別墅岳麓區(qū)猴子石大橋湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財(cái)信控股公司948180000星月城開(kāi)福區(qū)開(kāi)福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)東部、瀏陽(yáng)河南岸的長(zhǎng)沙市苗圃地段信遠(yuǎn)智邦集團(tuán)75075550天景名園開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)太陽(yáng)山村、天井村湖南天景名園置業(yè)有限公司800200000項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域項(xiàng)目地址占地面積

(畝)建筑面積(平方米)價(jià)格06年下半年推貨情況推貨建筑面積推貨套數(shù)左岸春天(三期)開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)四方坪

1226003400122600792幸福里星沙長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)元東路539431043洋房2100別墅250036972237美林水郡星沙開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙世界之窗東北側(cè)175140000均價(jià)280031500210鵬基諾亞山林星沙長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)元路南北東四線與東七線之間706116262待定90440532順天黃金海岸開(kāi)福區(qū)開(kāi)福地處湘江、瀏陽(yáng)河、撈刀河三水交匯處

300000VIP客戶(hù)278082200600綠城青竹園開(kāi)福區(qū)青竹湖高爾夫球場(chǎng)旁1962

400萬(wàn)/棟6900092珠江花城開(kāi)福區(qū)新世界大道與芙蓉路交界處9171100000預(yù)計(jì)3300帶精裝修75000567秀峰山莊開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙市經(jīng)開(kāi)區(qū)鵝秀組團(tuán)2號(hào)地塊653906718

28522.5237合計(jì)

5962343731指標(biāo)二:北城板塊推貨量全市供量巨大：長(zhǎng)沙市06年商品房供應(yīng)量預(yù)測(cè)為800萬(wàn)方，加上05年的剩余貨量，預(yù)計(jì)可達(dá)1200萬(wàn)方，主要貨量將集中在06年下半年推出；大盤(pán)云集、品牌發(fā)展商競(jìng)合：

1、北城主要供量將在下半年推出，推售量達(dá)60萬(wàn)方，下半年的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，珠江花城、順天黃金海岸、綠城青竹湖等品牌大盤(pán)均有大量面積推售；

2、北城片區(qū)還有一些隱而未發(fā)的品牌大盤(pán)，預(yù)計(jì)在明年也將入市，如：萬(wàn)國(guó)城MOMA、雙瑞月湖城（暫定名）等；

3、五百畝以上大盤(pán)，長(zhǎng)沙大概有29個(gè)，在北城片區(qū)就占了12個(gè)，占到了總數(shù)的41％，在這此大盤(pán)中，其中外來(lái)品牌發(fā)展商占40%左右。大盤(pán)云集壓力巨大宏觀市場(chǎng)預(yù)判結(jié)論《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》（165號(hào)文件）《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（166號(hào)文件《財(cái)政部等部門(mén)要求各地從五個(gè)方面落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金》2006年5月29日：

長(zhǎng)沙“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”“165號(hào)文”結(jié)論一：政策板塊政策從嚴(yán)市場(chǎng)規(guī)范結(jié)論二：開(kāi)發(fā)板塊（本土發(fā)展商）項(xiàng)目占地（畝）開(kāi)發(fā)商星月城750信遠(yuǎn)智邦集團(tuán)（本土與外來(lái)的結(jié)合）創(chuàng)遠(yuǎn).第3城927創(chuàng)遠(yuǎn)集團(tuán)秀峰山莊653長(zhǎng)沙市大聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司香格里麓山別墅948湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財(cái)信控股公司岳麓山公館638湖南經(jīng)投實(shí)業(yè)天景名園800湖南天景名園置業(yè)有限公司金霞花府674湖南宏吉置業(yè)梅湖浪琴灣919湖南振業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司楓華府第1000湖南繼善投資發(fā)展有限公司怡情水鄉(xiāng)671湖南成功新世紀(jì)投資有限公司鄱陽(yáng)小區(qū)510長(zhǎng)沙申奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司泰禹家園500湖南省泰禹實(shí)業(yè)有限公司星語(yǔ)林汀湘十里824長(zhǎng)沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司山水未來(lái)城668湖南致盛愿景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司錦湘國(guó)際星城569.4湖南美聯(lián)置業(yè)比華利山1500湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司同升湖山莊1012長(zhǎng)沙市同升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司幸福里539長(zhǎng)沙星河苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司部分外來(lái)品牌發(fā)展商名錄:項(xiàng)目占地（畝）開(kāi)發(fā)商珠江花城917珠江實(shí)業(yè)綠城青竹園1962湖南綠城投資置業(yè)有限公司萬(wàn)國(guó)城Moma

1320當(dāng)代置業(yè)陽(yáng)光100國(guó)際新城990陽(yáng)光100置業(yè)有限公司卓越蔚藍(lán)海岸558深圳卓越集團(tuán)長(zhǎng)沙玫瑰園1000廣州玫瑰園中洋橘郡2000北京中洋創(chuàng)業(yè)早安星城1100長(zhǎng)沙東業(yè)建設(shè)實(shí)業(yè)威尼斯小城2580廣東碧桂園鵬基諾亞山林706鵬基地產(chǎn)(深圳)開(kāi)發(fā)升級(jí)產(chǎn)品分層結(jié)論二：開(kāi)發(fā)板塊結(jié)論三：消費(fèi)者板塊消費(fèi)理性投資謹(jǐn)慎⊙自新政公布前后，樓盤(pán)銷(xiāo)售普遍受挫。自新政公布后13個(gè)工作日，長(zhǎng)沙市日均交易量降幅達(dá)13％，其中6月4日，全市僅成交120套；⊙房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展由“需求主導(dǎo)時(shí)代”正式進(jìn)入“消費(fèi)主導(dǎo)時(shí)代”。結(jié)論四：市場(chǎng)大勢(shì)大市盤(pán)整銷(xiāo)售趨緩1、長(zhǎng)沙樓市自98年至今，一路走高，目前進(jìn)入了一個(gè)平靜盤(pán)整期；2、長(zhǎng)沙市05年商品房銷(xiāo)售面積536.99萬(wàn)平方，遠(yuǎn)低于長(zhǎng)沙市的06年商品房供應(yīng)量1200萬(wàn)平方，供大于求，壓力巨大；3、新政的調(diào)控，使發(fā)展商重新洗牌，開(kāi)發(fā)升級(jí)，產(chǎn)品升級(jí)；4、消費(fèi)理性，投資謹(jǐn)慎；市場(chǎng)形勢(shì)趨緊濱江·君悅香邸如何勝出？Part4：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議

1、營(yíng)銷(xiāo)策略建議

2、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏建議

3、營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格建議1、營(yíng)銷(xiāo)策略建議策略一：借勢(shì)政府規(guī)劃、深掘項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Σ呗远航鑴?shì)江景資源、化高層劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)策略三：充分突出項(xiàng)目因區(qū)域富貴而富貴的命運(yùn)組合，突出項(xiàng)目的投資性，以“大而化之”的價(jià)值經(jīng)營(yíng)策略、把項(xiàng)目?jī)r(jià)值融入?yún)^(qū)域價(jià)值之中方向一：瞬息品牌形象樹(shù)立吸相市場(chǎng)眼球策略一：合富輝煌獨(dú)有的“泛營(yíng)銷(xiāo)體系”快速蓄客、集中經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)步培育。方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆策略二：合富輝煌專(zhuān)職客戶(hù)部門(mén)系統(tǒng)的客戶(hù)拓展與經(jīng)營(yíng)體系，既立體化客戶(hù)拓展渠道，又系統(tǒng)化客戶(hù)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。策略一：充分把控項(xiàng)目的四大核心價(jià)值，突出區(qū)域與項(xiàng)目的高投資性；方向三：形象為主，產(chǎn)品為輔的產(chǎn)品提升結(jié)構(gòu)策略二：以“軟性提值為主、硬件充實(shí)為輔”的產(chǎn)品提值提升策略促進(jìn)貴價(jià)、快速出貨的目標(biāo)。方向四：系統(tǒng)思考，整合推廣，連環(huán)促銷(xiāo)策略一：分年度、半年度、季度、月度實(shí)效化的計(jì)劃與總結(jié)模式，使整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)營(yíng)事前有計(jì)劃，事中有監(jiān)控，事后有總結(jié)；策略二：在年度總綱的框架下，形成環(huán)環(huán)相扣的活動(dòng)體系、促銷(xiāo)體系與軟炒作體系，按部就班，有的放矢；2、營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏建議06年9月15日——9月25日內(nèi)部調(diào)整期06年9月25日——10月25日客戶(hù)阻擊期06年1