博舟科技園策劃溝通函(改)

Projectcommunicationbook博舟科技園項目溝通函2015.12謹呈：金盛田集團CONTENTS目錄05

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FIVE01

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ONE04

PARTFOUR南京垠坤簡介項目區(qū)域分析合作方式建議03

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TWO03

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THREE項目本體分析項目定位思考1項目區(qū)域分析1區(qū)域分析南京江北新區(qū)總規(guī)劃

（2014-2030）江北新區(qū)位于南京市長江以北，處在東部發(fā)達地區(qū)與中西部地區(qū)的交匯處，是南京都市圈、寧鎮(zhèn)揚同城化的核心區(qū)域之一，是華東面向內(nèi)陸腹地的戰(zhàn)略支點，擁有便捷的公路、鐵路、水路和航空樞紐，是長三角輻射中西部地區(qū)的綜合門戶，南京北上，連接中西部的重要區(qū)域。新區(qū)規(guī)劃：全國重要的科技創(chuàng)新基地和先進產(chǎn)業(yè)基地，南京都市圈的北部服務(wù)中心和綜合交通樞紐，南京市生態(tài)宜居、相對獨立的城市副中心。江北新區(qū)正處高速發(fā)展階段，各項政策利好不斷。本案地處浦口區(qū)江浦街道，雖在政策輻射范圍內(nèi)，但目前服務(wù)于產(chǎn)業(yè)化辦公的交通、配套等尚未完善。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)化辦公優(yōu)勢略顯不足。副城中心新城中心中心城1產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀軟件園西區(qū)辦公及產(chǎn)業(yè)園區(qū)已形成良好的產(chǎn)業(yè)氛圍，各載體運營較為成熟，周邊配套完善。本案周邊現(xiàn)主要競爭項目為智匯·老山，同為銷售型科研地產(chǎn)，產(chǎn)品為別墅，與本案的產(chǎn)品具有一定的重合，目前銷售均價8000元/㎡。目前片區(qū)內(nèi)的主要辦公及產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)位于南京工大科技園附近，包括頂山產(chǎn)業(yè)園、福中大廈、中科創(chuàng)新廣場等載體。已經(jīng)形成良好的產(chǎn)業(yè)氛圍，各載體運營較為成熟，周圍配套相對完善。本案海峽兩岸科技工業(yè)園南京軟件園西區(qū)緯三路隧道地鐵4號線緯七路隧道地鐵10號線長江五橋長江三橋1住宅項目群盛北江豪庭雨山美地中交錦蘭薈金地格林格林博舟科技園本案周邊現(xiàn)多為住宅項目，在售項目中交錦蘭薈、金地格林格林目前銷售狀況良好。群盛北江豪庭于2012年開盤，雨山美地于2014年開盤，目前均已售空。經(jīng)市調(diào)，目前金地格林格林銷售均價為13000元/㎡，中交錦蘭薈的銷售均價12300元/㎡,。群盛北江豪庭及雨山美地的二手房均價為11500元/㎡。目前江浦在售的商品房價格從9月份的“不到1萬”，現(xiàn)已突破1.3萬。商品房市場的直線飆升，將促進整個區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展。政策鏈接——國土資規(guī)〔2015〕5號《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》一、加大新供用地保障力度（一）優(yōu)先安排新產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。依據(jù)國家《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)指導目錄》、《中國制造2025》、“互聯(lián)網(wǎng)+”等國家鼓勵發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)政策要求，各地可結(jié)合地方實際，確定當?shù)刂攸c發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，以“先存量、后增量”的原則，優(yōu)先安排用地供應(yīng)。對新產(chǎn)業(yè)發(fā)展快、用地集約且需求大的地區(qū)，可適度增加年度新增建設(shè)用地指標?！?、鼓勵盤活利用現(xiàn)有用地（五）促進制造業(yè)邁向中高端。傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。……（七）鼓勵建設(shè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺。依托國家實驗室、重點實驗室、工程實驗室、工程（技術(shù)）研究中心構(gòu)建的開放共享互動創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)平臺，利用現(xiàn)有建設(shè)用地建設(shè)的產(chǎn)學研結(jié)合中試基地、共性技術(shù)研發(fā)平臺、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，可繼續(xù)保持土地原用途和權(quán)利類型不變。按照國家加快構(gòu)建眾創(chuàng)空間的要求，對國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開發(fā)區(qū)、新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、科技企業(yè)孵化器、國家大學科技園、小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、高校、科技院所等機構(gòu)，利用存量房產(chǎn)興辦創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡、創(chuàng)新工場等眾創(chuàng)空間的，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策?！?政策向?qū)抑С中聵I(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的新政已從用地方面逐漸開展。1我們的視角江北新區(qū)正處高速發(fā)展階段，各項政策利好不斷；產(chǎn)業(yè)集聚化已初見形成，未來勢必帶動整體區(qū)域經(jīng)濟增長；商品房市場的一路飄紅，將促進區(qū)域整體的未來發(fā)展。2項目本體分析項目區(qū)位：浦口區(qū)江浦街道民族北路南側(cè)，禮泉路西側(cè)用地面積：

108795㎡建筑面積：

239128㎡容積率：1.3建筑類型：高層2幢別墅58幢交通：目前公交不便，距地鐵雨山路站點有一定距離，未來會有多條公交線路尚在規(guī)劃中。配套：因項目周邊均為新建社區(qū)，目前生活、商業(yè)配套較為稀缺。2因項目周邊均為新建住宅，所以目前基本配套稀缺。雖部分小區(qū)現(xiàn)已交付，但入住率較低，目前尚未形成居住氛圍。項目概況社區(qū)配套1000米本案2項目本體分析沿街商業(yè)SOHO辦公8-12m超高平層空間總部獨棟本案產(chǎn)品類型混合，現(xiàn)已基本定型，但從目前溝通與觀察，未將產(chǎn)業(yè)園的本質(zhì)功能體現(xiàn)，未將物業(yè)與產(chǎn)業(yè)內(nèi)容進行關(guān)聯(lián)。因此，在項目整體定位上想做到統(tǒng)一，有一定難度。2SWOT分析SWOT1、項目緊靠老山國家森林公園，生態(tài)環(huán)境佳；2、項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升項目潛在價值；3、項目所在區(qū)域交通路網(wǎng)完善，可達性高；1、本案所在區(qū)域非中心城區(qū)，商業(yè)氛圍差、人氣不足；2、公交、地鐵路線少，公共交通略顯不足；3、項目周邊產(chǎn)業(yè)園項目尚未形成集聚，園區(qū)氛圍不足；1、項目所在區(qū)域?qū)俑咚侔l(fā)展期，隨著各大項目不斷涌入，區(qū)域認同感逐漸增強；2、根據(jù)“海峽兩岸產(chǎn)業(yè)園”整體規(guī)劃，本區(qū)域發(fā)展空間較大，未來價值將得到進一步提升；1、本案產(chǎn)品類型混合多變，對于項目整體定位有一定難度；2、智慧·老山項目與本案相鄰，產(chǎn)品同質(zhì)化，形成正面競爭；我們將對項目地理位置的經(jīng)濟屬性進行分析，研究國家、省市、區(qū)域內(nèi)的未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，找出適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類型及運營模式；我們將著重思考如何利用資源現(xiàn)狀、交通條件、未來規(guī)劃中的有利和不利方面，突破區(qū)域現(xiàn)有價值；面對競爭市場，我們將通過垠坤的資源平臺，能夠借用先進與實效的運營理念，為本項目提供前期發(fā)展咨詢。我們做什么？23項目定位思考3功能缺陷轉(zhuǎn)化結(jié)合項目自身特點，-1F大平層層高8-12米以及頂上58棟總部別墅辦公。所以建議引進目前整個區(qū)域產(chǎn)業(yè)較為突出的新能源、智能裝備等大型企業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)影視攝影基地；再配合旗下中小型產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)辦公，使項目：樓下便于研發(fā)、生產(chǎn)；樓上便于總部辦公。通過精準的產(chǎn)業(yè)定位，充分挖掘企業(yè)的發(fā)展需求，將產(chǎn)品的設(shè)計缺陷有機轉(zhuǎn)化為項目的優(yōu)勢特點。3園區(qū)規(guī)劃海峽兩岸科技工業(yè)園功能定位隨著南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略的順利推進，借助有利的區(qū)位條件，依托周邊發(fā)展資源，南京海峽兩岸科技工業(yè)園的全面建設(shè)時機已經(jīng)成熟。未來，南京海峽兩岸科技工業(yè)園將立足兩岸經(jīng)貿(mào)合作，建設(shè)成為：南京面向臺灣企業(yè)投資的國家級窗口；寧臺合作高端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移對接平臺；園－城一體化發(fā)展的現(xiàn)代知識型園區(qū)；以高科技及應(yīng)用科技為主題的研發(fā)與生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化基地、新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。海峽兩岸科技工業(yè)園現(xiàn)狀（以研發(fā)基地為先導，促進關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集聚）目前園區(qū)內(nèi)已駐入新能源和智能裝備制造企業(yè)有南車、南瑞、南鋼等大型企業(yè)。未來必將會形成產(chǎn)業(yè)集聚，成為營造適合高新科技企業(yè)孵化、產(chǎn)品創(chuàng)新和先進制造業(yè)集群的優(yōu)質(zhì)環(huán)境，將成最具“生態(tài)、創(chuàng)新、創(chuàng)造”特質(zhì)的復合型科技產(chǎn)業(yè)城區(qū)。結(jié)合區(qū)域、行業(yè)特性、自身產(chǎn)品等條件下初步可考慮的產(chǎn)業(yè)方向為：新材料、新能源和高端智能裝備等高端產(chǎn)業(yè)鏈。3思路三：智能裝備當前，圍繞中國制造業(yè)轉(zhuǎn)型而帶來的龐大機器人需求，國外機器人龍頭企業(yè)正加速在華布局，通過獨資或合資的方式搶占中國市場。我國機器人整體96%的市場份額由外資品牌占據(jù)，外資機器人在技術(shù)、規(guī)模和品牌等方面具備顯著的優(yōu)勢。影視攝影基地新能源汽車智能裝備初步設(shè)想思路二：新能源汽車目前，全球能源和環(huán)境系統(tǒng)面臨巨大的挑戰(zhàn)，汽車作為石油消耗和二氧化碳排放的大戶，需要進行革命性的變革。目前全球新能源汽車發(fā)展已經(jīng)形成了共識，從長期來看，包括純電動、燃料電池技術(shù)在內(nèi)的純電驅(qū)動將是新能源汽車的主要技術(shù)方向，在短期內(nèi)，油電混合、插電式混合動力將是重要的過渡路線。思路一：影視攝影基地當下，我國的影視基地基本分為外景基地和內(nèi)景基地兩大類型。內(nèi)景基地大多存在于各電影廠或電視臺內(nèi)，這些機構(gòu)由于歷史原因沒有足夠的占地空間，不可能建設(shè)外景場區(qū)，攝影棚也主要為滿足自身的影視作品拍攝使用。因此全國各地室內(nèi)影視攝影這一新興產(chǎn)業(yè)也在逐漸繁升，本案正是抓住這一契機的最佳時機。影視基地+新能源+智能裝備

兼具研發(fā)功能與墅級辦公功能，符合園區(qū)整體總部辦公與研發(fā)基地一體化定位，將指定項目整體區(qū)域打造為融合“生態(tài)化、智能化、科技化”于一體的創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)園。CED=生態(tài)（CENTREECOLOGICALDISTRICT）CID=智能（CENTREINTELLIGENCEDistrict）CTD=科技（CENTRETECHNOLOGYDISTRICT）國家互聯(lián)網(wǎng)與工業(yè)融合發(fā)展產(chǎn)業(yè)示范基地南京“中國智造2025”產(chǎn)業(yè)先行試驗區(qū)江北新區(qū)智能裝備科技人才創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)3初步定位項目共含58幢別墅建筑，主要針對平層空間的總部型企業(yè)進行包裝推廣，完成項目去化。平層空間平層空間可引進影視攝影、新能源、智能裝備等綜合企業(yè)進行靈活性出租，結(jié)合別墅總部辦公，以期獲得效益最大化。目前項目周邊多為住宅項目，建議引入生活配套服務(wù)類企業(yè)，滿足項目本身配套需求的同時，輻射周邊區(qū)域。高層建筑現(xiàn)為4.8m挑高戶型，建議打造成小戶型后著眼于創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)的辦公需求，滿足初創(chuàng)型企業(yè)的需求。別墅辦公SOHO辦公沿街商鋪SOHO辦公沿街商鋪總部辦公平層空間3總體規(guī)劃4垠坤簡介4南京垠坤簡介南京垠坤是以房地產(chǎn)營銷策劃代理和都市型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運營為主業(yè)，集產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市策劃、藝術(shù)經(jīng)紀、生態(tài)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意演出、游戲開發(fā)、電子商務(wù)為一體的多元化集團企業(yè)。企業(yè)成立以來，本著“專注為本、創(chuàng)意無限”的宗旨，以“文化創(chuàng)造財富、創(chuàng)意彰顯價值”為發(fā)展的主線，踏實前行，成為行業(yè)的成功典范。創(chuàng)意園區(qū)的開拓者創(chuàng)意業(yè)務(wù)的構(gòu)建者創(chuàng)意咨詢的提供者創(chuàng)意資源的整合者垠坤簡介創(chuàng)意園區(qū)的開拓者創(chuàng)意東八區(qū)西祠街區(qū)創(chuàng)意中央智匯魔方大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地留創(chuàng)園星火E方江蘇首個真正意義上的創(chuàng)意園區(qū)中國首家網(wǎng)絡(luò)線下社區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地首創(chuàng)第二代產(chǎn)業(yè)園模式2010年度中國最佳創(chuàng)意園中國軟件谷科技創(chuàng)業(yè)孵化器中國軟件谷首個大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群首創(chuàng)第三代產(chǎn)業(yè)園首家文化產(chǎn)業(yè)留學生創(chuàng)業(yè)園創(chuàng)意思維與科技地產(chǎn)相互融合的全新嘗試創(chuàng)意園項目42006年基礎(chǔ)投資||3000萬元啟動時間||2006年12月發(fā)展現(xiàn)狀||164家企業(yè)，入駐率98%項目地址||秦淮區(qū)·光華東街1號、6號園區(qū)前身||南京電子陶瓷廠、藍普電子、南汽儀表廠建筑指標||占地70畝，建筑面積6萬平方米江蘇首個真正意義上的創(chuàng)意園區(qū)創(chuàng)意園區(qū)的開拓者創(chuàng)意東8區(qū)4創(chuàng)意園區(qū)的開拓者基礎(chǔ)投資||4500萬元啟動時間||2007年2月發(fā)展現(xiàn)狀||198家企業(yè)，入駐率95%以上項目地址||建鄴區(qū)·茶亭東街79號園區(qū)前身||江蘇省淡水水產(chǎn)研究所建筑指標||占地50畝，建筑面積3.5萬平方米2008年中國首家網(wǎng)絡(luò)線下社區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)孵化基地西祠街區(qū)4創(chuàng)意園區(qū)的開拓者2009年基礎(chǔ)投資||6000萬元啟動時間||2009年10月發(fā)展現(xiàn)狀||140家企業(yè)，入駐率98%以上合作主體||南京交通產(chǎn)業(yè)集團項目地址||玄武區(qū)·中央路302號園區(qū)前身||南京油嘴油泵廠建筑指標||占地55畝，建筑面積近4萬平方首創(chuàng)第二代產(chǎn)業(yè)園模式2010年度中國最佳創(chuàng)意園創(chuàng)意中央4創(chuàng)意園區(qū)的開拓者2.0版軟件研發(fā)大廈2012年中國軟件谷科技創(chuàng)業(yè)孵化器產(chǎn)業(yè)運營成效下的資源轉(zhuǎn)換發(fā)展現(xiàn)狀||入駐60多家企業(yè)，出租率100%合作主體||

雨花區(qū)科技局運作方式||運營管理項目地址||南京雨花區(qū)建筑指標||占地20畝，運營總建1萬平方米智匯魔方4創(chuàng)意園區(qū)的開拓者運作方式||投資開發(fā)、運營管理項目地址||南京鼓樓區(qū)石頭城路69號、77號建筑指標||占地18畝，運營總建0.56萬平方米2013年首創(chuàng)第三代產(chǎn)業(yè)園首家文化產(chǎn)業(yè)留學生創(chuàng)業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀||出租率100%合作主體||江蘇省金陵交運集團留創(chuàng)園4運作方式||運營管理項目地址||南京雨花區(qū)軟件大道建筑指標||占地80畝，運營總建8萬平米2014年中國軟件谷產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群發(fā)展現(xiàn)狀||90余家企業(yè)入駐，出租率99%合作主體||中國軟件谷管委會創(chuàng)意園區(qū)的開拓者南京大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地4創(chuàng)意園區(qū)的開拓者運作方式||土地開發(fā)、投資建設(shè)、運營管理項目地址||南京高新區(qū)建筑指標||占地25畝，總建5.6萬平方米發(fā)展現(xiàn)狀||建設(shè)中，2016年12月交付，去化率50%星火E方科技創(chuàng)新大廈2015年科技地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新作星火E方42015.3羅志軍書記視察大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地2015.2黃莉新書記視察大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地2006.5.15蔣宏坤市長視察創(chuàng)意東八區(qū)2008.3.4南京市委書記朱善璐視察西祠街區(qū)2008.1.17南京市市長蔣宏坤歷任領(lǐng)導視察垠坤投資園區(qū)江蘇省委書記羅志軍多次到東八區(qū)、西祠街區(qū)、大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地指導工作。南京市委書記黃莉新剛上任即到大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地考察。原南京市委書記朱善璐、原南京市市長蔣宏坤也多次視察園區(qū)2007.7.23江蘇省委書記羅志軍視察西祠街區(qū)省委書記、原南京市委書記羅志軍2006.5、07.7、12.9三次視察園區(qū)42015.12石泰峰省長、黃莉新書記視察大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地創(chuàng)意咨詢的提供者潤景國際產(chǎn)業(yè)園國家數(shù)字出版基地南京園區(qū)上海虹橋藝術(shù)中心4創(chuàng)意咨詢的提供者創(chuàng)意業(yè)務(wù)的構(gòu)建者垠坤旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)是集收藏、展覽、學術(shù)、文化交流于一體的專業(yè)策展機構(gòu)，中國中青年書畫家經(jīng)紀人機構(gòu)。是垠坤機構(gòu)旗下專業(yè)從事高端有機農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售與配送的農(nóng)業(yè)企業(yè)。南京薇緹電子商務(wù)有限公司是專注于外貿(mào)電子商務(wù)的平臺機構(gòu)。成立于2013年1月，公司主要致力于網(wǎng)頁游戲和手機游戲產(chǎn)品研發(fā)。南京海豹幽默藝術(shù)有限公司，主要從事幽默雜技劇的表演。4創(chuàng)意業(yè)務(wù)的構(gòu)建者創(chuàng)意資源的整合者園區(qū)資源整合南京垠坤整合已運營6家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的1000多家企業(yè)成立于2007年元月，是由南京地區(qū)從事文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的企業(yè)單位和個人，自愿組成的非營利性的NGO組織，總成員數(shù)已近130個。是在江蘇省及南京市經(jīng)濟與信息化委員會指導下成立，由中國軟件谷管委會聯(lián)合南京大學、東南大學以及南京大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)基地龍頭與骨干企業(yè)共同發(fā)起成立的非盈利性質(zhì)的服務(wù)平臺。清華EMBA江蘇同學會成立于2006年4月21日，在清華大學領(lǐng)導的關(guān)懷和指導下，同學會積極配合學校工作，認真組織同學活動，已走過了8個年頭。校友資源整合目前已經(jīng)有200個高端同學會成員。正式成立于2005年1月29日，現(xiàn)有在籍會員四百多位，是由南京團市委發(fā)起的服務(wù)在寧青年企業(yè)家的非營利性社團組織。正式成立于2003年12月29日，現(xiàn)有各行各業(yè)青年企業(yè)家會員400余名位，旨在聯(lián)絡(luò)青年精英，促進企業(yè)進步，服務(wù)江蘇經(jīng)濟和社會發(fā)展。商會資源整合商會中目前已經(jīng)有近千家企業(yè)會員單位。成立于2015年1月10日，致力于為南京的創(chuàng)客群體、組織及個人提供完善的資源整合平臺。以“創(chuàng)新、共享、實踐、共生”為精神幫助創(chuàng)客實現(xiàn)由創(chuàng)意到產(chǎn)品的孵化過程。4創(chuàng)意資源的整合者ONE尊重與重視項目的稟賦資源（項目特有的后天資源以及與老山國家森林公園緊密相連的自然資源）；TWO關(guān)注與區(qū)域發(fā)展的切合度，充分發(fā)掘本地塊潛在價值以及區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)資源，利用區(qū)域發(fā)展機遇；THREE結(jié)合地塊的屬性特征，進行適當超前的，契合市場需求的，創(chuàng)新、創(chuàng)意且符合有關(guān)規(guī)劃的項目發(fā)展定位。我們的服務(wù)目標45合作方式建議5200920102012整體策劃營銷執(zhí)行運營管理第一階段整體策劃對項目進行深度解題及研究，