某酒店建設前期規(guī)劃構思

大家談談，我們***建造什么樣的酒店？一、產權酒店1、概念：產權酒店由“時權酒店”演變而來，時權酒店即由消費者或個人投資者買斷旅游目的地酒店客房特定時間里的使用權。產權酒店則是買斷產權而不是買斷時段，即開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不能在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進行出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權2、特點（1）、地點要求：產權酒店一般位于大城市、旅游景點城市，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率。（2）、經營方式：投資者將客房委托給酒店管理公司管理，獲取分紅以及一定時間的免費入住權。（3）、投資收益巨大：業(yè)主在取得客房出租收益的同時還坐享房產增值收益并可通過轉賣變現(xiàn)。（4）、運營成本低：酒店開業(yè)之前，已收回部分投資，在運營當中避免了巨大的財務費用，運營成本比常規(guī)酒店低的多，從而在經營政策上非常靈活，在行業(yè)競爭中占據(jù)絕對主動。（5）、適合政府官員投資，富豪、社會名流等購買，舉辦公務商務會議、接待賓客，公私利益兼顧。二、商務式酒店1、概念：商務酒店是以商務客人而非旅游度假客人為主的酒店，一般認為商務客人的比例應該不低于70％，與度假者相比，商務客對于酒店的選擇更挑剔，希望辦公、娛樂兩不誤，來去方便，因此也愿意為服務支付更高的價格。而對于日里萬機的商務客來說，酒店還要有宴會廳、會議室和商務網(wǎng)絡、交通票務中心。2、特點：(1)位置好，交通便利，距離商務活動中心比較近。(2)酒店的商務設備、保安保密設施齊全。（3）檔次不低于四星級，由酒店管理集團統(tǒng)一管理。（4）可以是產權酒店的經營概念。三、假日酒店1、概念：假日酒店是：“公寓式物業(yè)，星級式服務，非酒店價格“的新型旅游假日酒店。由旅游者自主選擇旅游項目，決定旅游時間、車輛及住宿的旅行，同時能提供便捷的訂房、訂車、訂票和旅游行程安排、景點優(yōu)惠購票服務。2、特點：展示旅游個性的要求，具有“自由、方便、便宜、安全、舒適”的優(yōu)點，滿足了人們外出旅游“輕松愉快、活潑多樣”強烈愿望，同時還可以在酒店找到家的感覺，追求的是“賓客如歸”。(1)環(huán)境好，交通便利，距離旅游景點活動中心比較近。(2)酒店的文體健身設備設施齊全，足不出戶也能過得開心。（3）檔次不低于三星級，但收費靈活，由酒店管理集團統(tǒng)一管理。（4）可以是時權酒店或者產權酒店的經營概念。四、案例1：淮安假日酒店的建設項目和規(guī)模1、前廳部分前廳不少于400m22貴重物品寄存室6m2行李房20m2大堂吧60-80人位前臺辦公20m2獨立電話亭二個內線，二個外外線ATM機房禮品店20m2大堂吧操作間15m22、商務中心接待區(qū)20m2洽談區(qū)20m2休息區(qū)6m2上網(wǎng)區(qū)8m2文件復印裝訂區(qū)4m2雜物間2m2有獨立殘疾人衛(wèi)生生間1間男衛(wèi)4個坐廁、4個便池池、4個臺盆女衛(wèi)4個坐廁、4個便池池清潔間（4-6）m2中餐廳（零點餐廳廳）（早餐）100餐位主題酒吧200m2前廳寬度至少4.5mm衣物寄存處10m2會議禮賓室20m2多功能廳至少600m2董事會會議室20人3、會議廳專業(yè)會議室2個，不少于2000m2小會議室2個，12-15人人宴會廳準備餐間200m2宴會廳、多功能廳廳、會議室衛(wèi)衛(wèi)生間前廳寬度至少4.5mm衣物寄存處10m2會議禮賓室20m2多功能廳至少600m2董事會會議室20人會議廳專業(yè)會議室2個，不少于2000m2小會議室2個，12-15人人宴會廳準備餐間200m2宴會廳、多功能廳廳、會議室衛(wèi)衛(wèi)生間行車位地上185個、地地下73個總建筑面積40780m2地上建筑面積29180m2地下建筑面積11600m2標準客房199個，套房44個餐飲包廂59個別墅套房3套男衛(wèi)6個坐廁、8個便池池、8個臺盆女衛(wèi)8個坐廁、6個便池池有獨立殘疾人衛(wèi)生生間清潔間（4-6）m2健身房120m2游泳池4條泳道、25m、乒乓房2張球桌英式臺球房1張球桌更衣淋浴房救護室飲料吧SPA水療800-12000平方米主廚房500平方米冷菜間40平方米面點間40平方米面包間20平方米冷藏冷凍間12平方米干貨調味品間20平方米飲料庫40平方米洗碗消毒間80平方米低溫垃圾劍(干濕濕分開)12平方米員工餐廳80個座位廚師長辦公室10平方米收、驗貨處10平方米男員工更衣、淋浴浴房100個雙人更更衣柜、200個淋浴房女員工更衣、淋浴浴房150個雙人更更衣柜、300個淋浴房洗衣房220平方米分揀間80平方米干衣房20平方米熨燙處60平方米干凈衣物儲存20平方米儲存室6平方米化學劑儲藏室6平方米員工制服間40平方米五、案例2：卓達產權式酒店經營模式（一）客房規(guī)劃1、客房總建筑面積3萬平方米，總值3億元。2、房間數(shù)642間，每間50平方米。3、客房類型項目間數(shù)單位面積總面積房價（元）標準間42050平方米20400平米688商務標間2650平方米1300平米788蜜月間3750平方米1850平米688普通套間20100平方米3600平米1238家庭套間34100平方米2000平米1268商務套間13100平方米2000平米1398豪華套間5150平方米750平米1888總統(tǒng)套間1500平方米500平米8888（二）超五星級標準的配套，完全詮釋“度假365天”酒店以五星級標準建設，是三亞目前規(guī)模最大、配套最全的超大型酒店，總建筑面積70000平方米，公共配套面積33000平方米，內含八大中心：1、健身娛樂中心：網(wǎng)球場4個，臺球和乒乓球臺各12個，保齡球12道，游泳池9個（最大的6000平米），武術健身房，棋牌室，KTV房，桑拿浴，美容美發(fā)店等等應有盡有；2、美食中心：中西餐，咖啡廳、酒吧；3、會務中心：可容納500人的會議廳，多個小型會務部；4、信息中心：打字復印、網(wǎng)絡傳真，專人服務；5、文化藝術中心：不定期的音樂會、演唱會、書畫展、時裝展示會；6、醫(yī)療康復中心：中西醫(yī)治療、理療、保健；7、教育中心（建有大型圖書館，書刊雜志1000多種，20余萬冊）8、服務中心（導購、導游、租車等等）（三）卓達產權式酒店經濟效益分析1、客房營業(yè)收入卓達產權式酒店556間客房的加權平均價為790元，房價打六折為474元。平均開房率按60％計，計算如下：每天的營業(yè)收入為：474元×556間×60％=158126元每月的營業(yè)收入為：158126元×30天×=4743792元每年的營業(yè)收入為：4743792元×12月×=56925504元2、客房營業(yè)成本：通常星級酒店開房的營業(yè)成本為營業(yè)收入的8-10％，我們按10％計算為：4743792元×10％=474379元/月3、酒店管理公司提取的毛利：通常為毛利潤的2％，即（4743792-474379）×2％=85388元4、客房營業(yè)費用總計：2380986元/月，詳細如下：(1)、工資：客房人員配備=客房總數(shù)量（556間）×0.6=334人，人均工資按1500元/月計算，每月工資總額為334×1500=45萬元。(2)、廣告費：按營業(yè)收入的1％計為474379元/月。（3）、水、電、油費：按營業(yè)收入的5％計為237189.5元/月。（4）、維修保養(yǎng)費：按營業(yè)收入的2％計為94875.8元/月。（5）、培訓費：每年10萬元，合8333元/月。（6）、服裝費：每年10萬元，合8333元/月。（7）、辦公差旅費：按營業(yè)收入的0.5％計為23718.9元/月。（8）、招待費:按營業(yè)收入的1％計為47437.9元/月。（9）、綠化費：按營業(yè)收入的0.5％計為23718.9元/月。（10）、酒店公司管理費：按營業(yè)收入的2％計為94875.8元/月。（11）保險費：20000元/月。(12)其他費用：按營業(yè)收入的2％計為94875.8元/月。（13）營業(yè)稅：按營業(yè)收入的5％計為237189.5元/月；所得稅3減2免，暫不計。（14）折舊費96萬元/月，其中：預備費：2700萬元，折舊期50年，折舊費4.5萬元/月；土建費：5400萬元，折舊期50年，折舊費9萬元/月；裝修費：5400萬元，折舊期10年，折舊費45