標桿地產(chǎn)房地產(chǎn)集團成本管理規(guī)劃成本前置與優(yōu)化

xxx集團成本前置體系前期項目地塊獲取以前的可行性研究是至關重要的工作。前期成本工作要點是：清楚了解紅線內(nèi)外土地及其附著物情況（包括場地高差、植被覆蓋、河流、箱涵、魚塘、湖泊分布、高壓線、輸油管、市政道路走向、地上附著物拆遷、地下水文地質(zhì)情況；紅線外土地情況－代征地、噪音、原有可視景觀）對成本的影響；判斷市政配套（（市政給水、排水、電、氣、熱、道路））的成熟程度及其對成本的影響；清楚了解政府土地規(guī)劃中的要點對成本的影響；通過七對眼睛的流程，參與產(chǎn)品的配比選擇，并提供專業(yè)意見。

在掌握準確的土地資料后，進行可行性研究，營銷、設計、成本通過對產(chǎn)品建筑屬性、產(chǎn)品經(jīng)濟指標的分析，構(gòu)造產(chǎn)品方案組合，經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟比較，確定合理的產(chǎn)品方案。

在此階段成本工作的原則是：客觀真實。成本人員應客觀真實的反饋項目預計成本，不得因其他原因有意或人為改變數(shù)據(jù)的客觀性與真實性；實地踏勘。地塊的信息不經(jīng)過實地踏勘是無法了解其可能發(fā)生的成本要素的，無法保障其準確性，因此，成本人員必須進行實地踏勘；全面完整。可研階段的成本要素必須全面完整，不應有錯漏情況的發(fā)生。

項目前期可行性研究是項目成本測算的基礎環(huán)節(jié)，所獲取信息是否全面、準確對項目定位、產(chǎn)品方案、預計利潤等至關重要，是成本管理的起始點，可行性研究的結(jié)論直接導致最終決策（拿地與否）。市政解決方案（有有11個關注點）市政污水成本關注要點：清清楚了解距離離紅線的距離離，是否組建建污水處理站站。市政給水成本關注要點：清清楚了解市政政給水管距離離地塊紅線的的距離；判斷斷是否自建水水庫；臨水成本關注要點：清清楚了解臨時時供水點距離離地塊紅線的的距離；判斷臨時供供水費用。供熱方式選擇成本關注要點：清清楚了解集中中供熱的熱源源接入點位置，判斷斷是否需建設設小區(qū)獨立供供熱站。中水成本關注要點：

清楚了解市市政中水管道道接入點距地地塊紅線的距距離；判斷是是否需要建設設中水加壓站站。永久電成本關注要點：清楚了解市政供電接入點距離地塊紅線的距離，預測其接入費用；判斷是否自建發(fā)電站。臨時電成本關注要點：清楚了解臨時電接入點距離地塊紅線的距離，預測其費用。市政煤氣成本關注要點：清楚了解市政煤氣管道接口距離地塊紅線的距離；判斷是否組建煤氣瓶組處理站。出入道路成本關注要點：清楚了解原有道路是否需要維修、預測其費用；判斷是否需要建造道路及高架橋等。公交站場成本關注要點：清楚了解小區(qū)需要建造公交站場的數(shù)量及面積。四周環(huán)境成本關注要點：清楚了解是否需要河道整治，山體加固，景觀建設等費用支出。紅線內(nèi)土地情況（有10個關注要點）場地高差成本關注要點：1、清楚了解場地高差情況，以便測算場地平整費用，擋土墻費用；2、山地建筑應分析場地坡度面積比率。植被情況成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)植被情況，與設計人員一道決定是否有可以保留的原植被及原生態(tài)樹木，是否存在植被破壞補償，以便測算景觀成本?！恿?、箱涵成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的長度、深度和寬度，以便測算整治、改造費用?！~塘湖泊成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有魚塘、湖泊以及魚塘、湖泊的面積和深度，以便測算改造、回填等費用。高壓線成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有高壓線通過（高壓伏數(shù)），如果有，需要預測其因埋地或改變走向發(fā)生的費用。輸油管等市政成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有輸油管、軍用光纜等設施，如果有，需預測其搬遷或改變走向的費用。市政道路成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)是否有市政道路或以后是否有規(guī)劃市政道路，如果有，明確其具體長度、寬度及建造標準。拆遷成本關注要點：了解待拆遷的房屋、居住人員等情況，預測拆遷費用。地質(zhì)成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)地質(zhì)情況，并根據(jù)所了解情況判斷產(chǎn)品采用的基礎形式。建筑退讓紅線成本關注要點：清楚了解場地內(nèi)建筑退讓紅線情況，以便準確計算建筑物實際用地面積。紅線外土地情況№1代征地成本關注要點：清楚了解地塊內(nèi)代征地面積情況，代征地的利用形式（建公園、設綠地等）、費用承擔人等情況?！?噪音情況成本關注要點：根據(jù)地塊周邊噪音情況判斷是否需要建設噪音隔離設施。案例：北京xxx家園與上海xxx屏障工程.doc№3可視觀景成本關注要點：清楚了解場地周邊的原有可視景觀情況，決定是否需要改造可視景觀。政府規(guī)劃要點政府規(guī)劃要點是設計的依據(jù)，所有設計及經(jīng)濟測算均需嚴格按照規(guī)劃要點進行。成本關注要點：熟悉政府對地塊的規(guī)劃要點，包括地塊規(guī)劃指標：如占地面積、建筑面積、容積率、綠地率、限高、停車要求、配套要求等。了解所處地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。案例：xxx地區(qū)面積計算規(guī)則影響可售面積.ppt項目定位№1產(chǎn)品建筑屬性成本關注要點：清楚了解所選產(chǎn)品的建筑屬性，包括建筑類型、面積比率，建筑風格、景觀要求、裝修標準等?！?產(chǎn)品經(jīng)濟指標成本關注要點：根據(jù)單一產(chǎn)品成本測算方法判斷各單一產(chǎn)品的盈利能力，淘汰不符合財務指標的單一產(chǎn)品；從成本視角給出盈利能力最優(yōu)的產(chǎn)品組合方案建議，體現(xiàn)成本前置內(nèi)涵。使用工具：《單一產(chǎn)品成本測算模型》.xls關于七對眼睛《單一產(chǎn)品成本測算模.doc№3產(chǎn)品方案組合成本關注要點：

根據(jù)單一產(chǎn)品盈利能力，結(jié)合營銷、設計的市場判斷與客戶需求分析，確定多種產(chǎn)品類型組合方案；測算各種產(chǎn)品組合方案的財務數(shù)據(jù)及盈利能力。使用工具：關于新項目《快速成本測算模型》的.doc《快速成本測算模型》.xls№4產(chǎn)品方案確定成本關注要點：測算前述不同產(chǎn)品類型組合方案，綜合判斷盈利能力、客戶分析，確定最優(yōu)產(chǎn)品組合方案。案例：關于xxx園產(chǎn)品組合方案調(diào)整.doc－滿足容積率及利潤要求下的全聯(lián)排方案選擇概念規(guī)劃設計：

概念、規(guī)劃設計階段，是在土地獲得后，根據(jù)前期的客戶分析、產(chǎn)品定位與盈利狀況，由設計部門主導進一步明確產(chǎn)品最優(yōu)產(chǎn)品組合、進行產(chǎn)品排布、景觀資源規(guī)劃等工作的階段。這一階段是設計的最重要階段，規(guī)劃一旦確定，項目成本就已大致確定。如何在規(guī)劃階段進行優(yōu)化設計，需要的不僅是成本人員的設計規(guī)劃知識，還需要聆聽、分析、溝通、創(chuàng)新的多種能力。

此設計階段主要內(nèi)容為：確定產(chǎn)品及配比、交通系統(tǒng)、組團布置、停車方式、公建配套面積等。每一個內(nèi)容，涉及的成本金額都是巨大的，成本人員在此階段必須傾注極大的精力，避免設計中無效成本的發(fā)生。此階段，設計中容易忽視的問題是：1、土地未能充分利用；2、公建配套貪大求全；3、組團布置與規(guī)劃忽視后期物業(yè)管理費用的長期成本；

此階段設計優(yōu)化中成本人員要注意的是：1、成本人員提出的是建議而非意見；2、此階段的優(yōu)化探討，應邀請物業(yè)公司、項目部人員會同設計部共同參與，將七對眼睛的流程延續(xù)。最優(yōu)產(chǎn)品組合設計優(yōu)化原則：根據(jù)項目獲取前期七對眼睛的工作成果，綜合確定規(guī)劃設計中的最優(yōu)產(chǎn)品組合。案例：xxx調(diào)整規(guī)劃設計增加利潤.doc－調(diào)整產(chǎn)品組合方案獲取更大盈利土地價值利用實施原理：在同一地塊內(nèi)不同位置的土地所擁有的景觀資源及受交通、空氣、噪音、日照等方面的影響不同，從而擁有不同的價值，這些價值也為客戶所關注。在擁有最優(yōu)價值的土地上排布更多數(shù)量的可售產(chǎn)品一般來說能獲取更多的盈利能力。設計優(yōu)化原則：成本部應就土地價值與建筑產(chǎn)品的組合向設計、營銷提出建議。案例：xxx二期增加xxxx建泳池的案例.doc－增加景觀資源、提升地塊價值路網(wǎng)布置道路規(guī)劃是規(guī)劃設計中的重要部分，路網(wǎng)的布置既要滿足居住者的進入與出行要求，又要滿足消防規(guī)范，還應該兼顧行人的安全性與設計的經(jīng)濟性以及停車排布，當然還有規(guī)劃的美觀性。另外，道路占用面積與建筑用地面積是一種此消彼漲的關系，科學地布局道路可以讓建筑的規(guī)劃排布更為合理，從而獲得更多的產(chǎn)品價值與客戶認同。因此，道路規(guī)劃實際上是一個非常系統(tǒng)的工程。道路規(guī)劃中，車輛出入要求與消防規(guī)劃方面的設計由設計師把握，成本人員在其中應重點關注路網(wǎng)設計的經(jīng)濟性以及與停車排布之間的關系。成本人員在此階段應了解以下幾個基礎知識：1、道路類型；2、停車方式；3、雙行道與單行道；4、消防會車區(qū)?！?路網(wǎng)應合理簡潔實施原理：道路（包括基層和面層）造價遠高于同等面積軟景造價，在滿足規(guī)范與交通組織的前提下，減少不必要的道路面積代之以軟景可以節(jié)約大量的道路開支。設計優(yōu)化原則：減少路網(wǎng)的不合理曲線和彎折，道路的設計應充分考慮客戶的需求。案例：未粘貼№2優(yōu)化出入口布置實施原理：每設置一個道路出入口就意味著需增加管理人員及相應設備費用，并且此類費用將長期發(fā)生，同時也會帶來一定安全隱患問題。設計優(yōu)化原理：滿足消防、交通流向疏導等前提下，應盡量減少出入口。既可節(jié)省出入口的建造成本，又可減少出入口長期的人員管理費用?！?道路寬度實施原理：道路寬度與道路長度一樣，減少道路寬度同樣起到減少道路面積、增加建設用地、節(jié)約成本開支的作用。設計優(yōu)化原理：在滿足消防與交通流量的前提下，適當?shù)販p少道路寬度，以節(jié)約建設用地。1、注意雙車行道設置與單車行道設置，單車行道較車行道節(jié)約占地；2、通過設置單車行道會車區(qū)，可以有效地滿足消防驗收需要。停車布置停車布置是現(xiàn)階段規(guī)劃設計、成本管理、銷售客戶管理中最為復雜的問題之一，同時又是最重要的問題之一。要求成本人員在停車布置方面，與設計部門一道不遺余力的進行評估與優(yōu)化。停車布置其在設計、成本中的復雜性在于：

1、車庫投資巨大，但現(xiàn)階段經(jīng)濟效益不高。

①停車庫的建設動輒投資數(shù)以百萬計，甚至達數(shù)千萬之多，對整個項目成本影響極大；

②

而現(xiàn)階段，在銷售中由于各種原因，并不能象住宅等產(chǎn)品一樣有良好的需求，很多車位成為“存貨”與占用大量資金的“不良資產(chǎn)”；

2、社會對車位數(shù)量要求日趨強烈。

①

為解決日益增多的車輛，政府部門對轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要點中，對車位戶數(shù)比（停車位/小區(qū)戶數(shù)）這一指標提出了越來越苛刻的要求，有些項目的車位戶數(shù)比達到甚至超過1:1；

②

部分地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)政府對停車形式的規(guī)劃干預，例如：規(guī)定地面停車不能超過總停車數(shù)量的一定比例（如50%）。這種規(guī)定對開發(fā)商的成本支出影響更為嚴峻。

3、停車布置影響項目景觀與項目檔次。

①

車位的形式主要包括地面停車、架空層停車、半地下室停車、地下室停車、立體機械車位等；

②

如果在地面停放過多車輛，對節(jié)約成本有較大裨益，但無疑會使人感覺小區(qū)景觀效果打折扣、或是對高端客戶心理產(chǎn)生一定負面影響。綜述：停車布置無論對成本、營銷、規(guī)劃設計均有較大影響，是需要在規(guī)劃設計階段慎重決策的重要內(nèi)容。要求成本人員掌握各類停車方式的成本構(gòu)成，在決策中發(fā)揮重要作用?！?土地利用實施原理：在項目停車位規(guī)劃要求數(shù)量一定的情況下，地下停車位與地面停車位是一個此消彼漲的關系，而地下車位的建造成本遠高于地面車位。因此，在規(guī)劃階段科學而又盡可能的利用好土地，合理安排地面停車，可大幅的節(jié)約成本。設計優(yōu)化原則：（1）地面露天車位最大化；（2）地面停車按照最大邊線原則布置；№2停車方式實施原理：同樣一塊停車面積內(nèi)，科學地規(guī)劃停車方式與不合理的停車方式設計所能得到的有效車位數(shù)量是有很大差別。同樣，從地面到地下各種停車位的建造成本有也巨大的差別。設計優(yōu)化原則：（1）車位平面布置最優(yōu)化：限定面積內(nèi)停放量最大；（2）車位建造成本由低到高的順序為：地面露天車位→首層架空車位→地上獨立車庫→半地下車位→地下車位，具體停車方式要結(jié)合容積率情況綜合考慮№3停車位體形控制實施原理：建筑高度越高成本越高，因此對停車位高度應有所關注。在滿足停車要求的前提下，單個車位面積越小，同樣范圍內(nèi)排布車位數(shù)量越多。例如單個車位面積可以設計為2.5MX5.2M，也可以設計為3MX6M，如何選擇？設計優(yōu)化原則：（1）停車位高度；（2）單個車位面積№4車庫設置實施原理：當小區(qū)地下室面臨是建一個大地下室方案選擇的時候，以下的要點是必須把握的：集中設置地下室不僅可以節(jié)約地下室基坑和自身建造費用、減少車庫出入口設置，還能更有效地組織停車?，F(xiàn)階段為解決停車問題考慮建設或預留機械車位是必須掌握的知識。設計優(yōu)化原則：（1）車庫宜集中設置，減少建造成本；（2）機械車位及地下車庫高度預留公建及配套建設公建與配套建設中有些是政府規(guī)劃要點中的強制要求，有些是為滿足客戶需要或促進銷售由開發(fā)商自行決定建設的，例如會所。公建與配套在成本中的最顯著特點是：

1、該類成本無論多少均由可以銷售的產(chǎn)品承擔；

2、現(xiàn)階段，公建與配套中的一些設施成為低效資產(chǎn)。例如：會所的虧損經(jīng)營；幼兒園等教育設施的長期維護費用等；

3、部分公建與配套設施實際使用率很低；

4、一些非建筑類配套設施，長期維護費用驚人。例如：紅線外的景觀公園等。

綜合以上，發(fā)展商不僅要為公建配套承擔巨額短期建造成本，更要為長期的維護費用“買單”。

在確定公建與配套時，“多多益善”很有可能是部分營銷人員的觀點，因此，成本人員必須提出有理有據(jù)的意見，并在與各部門的綜合評判中溝通定奪?！?配套面積的控制實施原理：同一項目，建設1萬平米的配套與建設5千平米的配套所付出的成本代價的差別是數(shù)以千萬計的。而這些成本都需要由可銷售的產(chǎn)品來承擔，因此控制配套面積是控制配套成本的最關鍵點。設計優(yōu)化原則：（1）會所面積優(yōu)化；（2）學校面積優(yōu)化；（3）物業(yè)用房面積優(yōu)化；（4）架空層面積優(yōu)化№2商業(yè)實施原理：建造的商業(yè)面積過多同時無法實現(xiàn)完全銷售無疑是成本的浪費而且會帶來后期長期的維護費用支出，建造的商業(yè)面積過少顯然不利于實現(xiàn)項目利潤的最大化。建造合適的商業(yè)面積是需要關注的。同樣的商業(yè)面積采用何種格局來布置，如集中式商業(yè)、零散式商業(yè)、獨立商業(yè)、底層商業(yè)等，將直接影響到商業(yè)建筑形態(tài)，從而帶來其建造成本的差異。設計優(yōu)化原則：（1）商業(yè)面積控制；（2）商業(yè)布局優(yōu)化組團布置組團布置是規(guī)劃設計中非常靈活的一項內(nèi)容。其布置的基本依據(jù)為：路網(wǎng)分隔、物業(yè)管理能力、不同客戶定位以及后期物業(yè)管理費用。

組團布置中對成本的影響要點是：1、每個組團一般需要1-2個出入口；2、每個組團均有圍墻；3、每個組團均要考慮消防要求；4、每個組團出入口均需配備專門安全管理與設施。

現(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務能力跟不上。

成本人員在組團布置規(guī)劃中優(yōu)化中，要牢牢把握上述要點，并與物業(yè)公司緊密溝通以達成最優(yōu)方案?！?合理確定組團大小實施原理：組團大小對成本的影響要點是：1、每個組團一般需要1-2個出入口；2、每個組團均有圍墻；3、每個組團均要考慮消防要求；4、每個組團出入口均需配備專門安全管理與設施?，F(xiàn)實中的經(jīng)驗是：如果組團布置過小，則上述費用均大幅增加；如果組團布置過大，可能的物業(yè)服務能力跟不上。設計優(yōu)化原則：合理確定組團規(guī)模，避免組團規(guī)模過小。№2合理布置組團出入口實施原理：如果能由一個物業(yè)管理人員同時管理集中布置的若干個出入口，可以減少后期小區(qū)管理費用。設計優(yōu)化原則：相對集中布置出入口。土方工程土方工程是成本人員必須嚴加管理、嚴格控制的重要內(nèi)容。土方工程往往耗資巨大，但對于小區(qū)產(chǎn)品實現(xiàn)、客戶感受沒有作用，因此，土方工程中的任何多余耗費均可以視為“無效成本”。

優(yōu)化土方工程方案的最基本原則就是：動土量最少。優(yōu)化過程中可從原狀地貌、場地標高、管網(wǎng)標高等多方面入手?！?按原有地勢規(guī)劃實施原理：盡可能按原有地勢建造產(chǎn)品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效減少動土量。設計優(yōu)化原則：

按原有地勢排布產(chǎn)品，使動土量最小。№2場內(nèi)土方平衡實施原理：外運及外購土方在項目實施過程中不僅耗費大量成本而且耗費極大精力，應盡可能減少土方外運及外購量。設計優(yōu)化原則：盡可能使場地土方挖填平衡，減少外運（購）土量№3規(guī)劃場地標高實施原理：項目場地標高的確定直接影響場地內(nèi)土方工程量，標高一旦確定則場地土方量確定，同時局部影響建造成本。設計優(yōu)化原則：根據(jù)原有地形、管網(wǎng)布置情況、道路情況合理制定場區(qū)標高?！?關注排水坡度實施原原理：雨水和和污水均為無無動力排水，由由排水坡度決決定。對于長長距離的排水水，排水坡度度的大小及決決定相應地面面的標高點。例例如排水坡度度為千分之四四和千分之三三則意味著一一公里的距離離其中排水起起點的場地標標高相差一米米。設計優(yōu)化原理：大大量填土地塊塊，考慮降低低排水坡度減減少添土量№5關注排水泵站實施原原理：排水泵泵站是指利用用泵的動力將將低洼地區(qū)經(jīng)經(jīng)收集的污水水提升到其下下游排水系統(tǒng)統(tǒng)中，從而降降低低洼區(qū)土土場地標高。排排水泵站需要要長期維護費費用。設計優(yōu)化原則：大大量填土地塊塊，考慮排水水泵站的長短短期成本與土土方回填成本本比選8、合理布局

合理布局在此是指指開發(fā)商與承承建商的臨時時設施的布局局，與整個產(chǎn)產(chǎn)品布置無關關。對臨時設設施的布局要要求就是：科科學布局、減減少搬遷、避避免重復工作作。

在過去的的項目開發(fā)中中，因為對臨臨時設施布置置的隨意性導導致的搬遷拆拆改教訓很多多，個別項目目達到3、4次之多，累累計費用也達達百萬以上。合理布局只要在前前期深入的思思考，就能避避免這類損失失。成本人員員應關注臨設設布局，并給給于項目部建建議?！?臨時設施的排布實施原理：：臨時設施僅僅在建造過程程使用，與最最終交付客戶戶的產(chǎn)品無直直接關系，若若不進行科學學的布局與計計劃，則宜造造成拆除與重重復建設。設計優(yōu)化原則：避避免臨時辦公公室、施工生生活區(qū)、項目目臨水、臨電電的重復建設設№2臨時道路設置實施原理：出于文文明施工要求求，項目開發(fā)發(fā)過程中的臨臨時道路往往往也被要求建建設為混凝土土路面，同時時由于其上部部載重，其基基層做法也有有較高要求。因因此，完全可可以考慮將臨臨時道路與后后期永久道路路結(jié)合起來。設計優(yōu)化原則：

盡量安排永永久道路與臨臨時道路的綜綜合使用9、產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型的優(yōu)化原原理簡單歸納納起來，就是是在確定產(chǎn)品品的時候，在在符合客戶需需求的前提下下向設計部與與公司建議：：選用成熟產(chǎn)產(chǎn)品；并在收收益率不高的的項目中，嚴嚴格控制不能能產(chǎn)生效益的的“贈送面積”。產(chǎn)品選型應慎重，成成本人員在提提出建議時，自自身應有一定定的市場把握握能力。№1成熟產(chǎn)品選用實施原理：使用成成熟產(chǎn)品不僅僅能夠節(jié)約時時間、提高效效率，而且能能夠大幅度地地減少后期的的變更簽證費費用，從而降降低產(chǎn)品建造造成本。成熟熟產(chǎn)品的大量量使用是未來來的一個發(fā)展展方向。設計優(yōu)化原理：在在符合客戶需需求的前提下下，盡量選用用成熟產(chǎn)品?！?可售比控制實施原理：在xxxx產(chǎn)品中，經(jīng)經(jīng)常出現(xiàn)隨樓樓附送的地下下室等不計建建筑面積的建建筑形式。這這部分增加的的成本費用如如果能在銷售售中取得更大大銷售受益固固然好，但若若未經(jīng)過市場場的科學判斷斷就要求采用用上述建筑形形式，則會出出現(xiàn)很大成本本風險。設計優(yōu)化原則：建建筑應該結(jié)合合地形情況確確定贈送面積積大小，而不不是根據(jù)銷售售提供的建筑筑贈送面積。對要求隨隨樓附送的面面積，應有書書面的科學的的市場分析。方案設計方案設計，是在規(guī)規(guī)劃設計階段段完成后的下下一階段，此此階段的設計計成果主要包包括以下內(nèi)容容：建筑（體體形、立面、平平面、功能分分區(qū)、節(jié)能方方案）、地下下室、景觀軟軟硬景基本布布局、供水、供供電、消防、排排水、智能化化工程的方案案。

本階段，是是形成項目實實體建安成本本的階段，既既是設計師極極為關注的的的階段，又是是體現(xiàn)“產(chǎn)品差異”的實現(xiàn)階段段。本階段在在設計優(yōu)化的的重要性僅次次于規(guī)劃設計計階段。

此階段設計計師的關注重重點在于建筑筑本身以及景景觀方案。在在這兩個方面面進行設計優(yōu)優(yōu)化的難度是是最為困難的的，成本與設設計的矛盾在在此階段往往往會體現(xiàn)得比比較深刻。因因此，在涉及及建筑方案的的成本優(yōu)化工工作中，成本本人員必須把把握以下原則則：以客戶需求與產(chǎn)品品定位作為優(yōu)優(yōu)化的基本準準則。不提違違反上述準則則的優(yōu)化建議議，但對超過過上述準則的的“過剩設計”應提出優(yōu)化化意見；充分溝通原則。涉涉及建筑方案案內(nèi)容的優(yōu)化化應采用充分分溝通的方式式進行，充分分了解設計的的意圖與目的的，聽取營銷銷的市場需求求分析；有理有節(jié)原則。成成本人員的理理來自兩個方方面：一是前前述的客戶需需求與產(chǎn)品定定位結(jié)論，另另一個是項目目的盈利能力力；有節(jié)是要要求：工作態(tài)態(tài)度切忌得理理不饒人，切切忌咄咄逼人人。

相對建筑與與景觀，設計計優(yōu)化在安裝裝（水、電、消消防、智能化化）方面、地地下室設計方方面的空間會會大得多，也也會得到設計計部門的大力力支持。在這這些方面的優(yōu)優(yōu)化成果往往往同樣是巨大大的。建筑方案選型建筑方案是規(guī)劃設設計后，對成成本影響最大大的方面。建建筑的體形、建建筑外立面等等一旦定型，建建筑成本基本本定型。

建筑方案案選型又是設設計師最體現(xiàn)現(xiàn)其專業(yè)能力力與建筑效果果的方面，此此階段一般也也是設計師最最為看重的階階段。進行設計優(yōu)化要緊緊緊圍繞客戶戶需求與盈利利能力，并注注意溝通方式式方法。№1建筑體形實施原理：建筑外外部體形的長長寬比例、對對稱性以及復復雜程度直接接影響建筑物物結(jié)構(gòu)成本高高低，同時建建筑體形對節(jié)節(jié)能產(chǎn)生較大大影響。設計優(yōu)化原則：高高層建筑單體體應選擇對稱稱形式；地層層建筑盡量形形體簡單；考考慮抗震及成成本要求№2優(yōu)化外挑外掛構(gòu)件件實施原理：合理布布置外挑外掛掛構(gòu)件能較好好地提高產(chǎn)品品的素質(zhì)，繁繁瑣和過分復復雜的外挑外外掛件則不僅僅在建筑上顯顯得多余，而而且增加成本本支出。設計原則：精減過過度的外挑外外掛構(gòu)件，形形成建筑和成成本的雙贏?！?山地建筑實施原理：山地建建筑的處理較較為復雜，因因地制宜是最最好的選擇。設計優(yōu)化原則：（1）根據(jù)山體體高差確定產(chǎn)產(chǎn)品類型。（2）山地建筑筑贈送的地下下室面積應根根據(jù)地形設計計而不完全按按營銷要求?！?簡化屋頂造型實施原理：坡屋面面與平屋面、老老虎窗與天窗窗、屋頂上造造型構(gòu)件之間間均存在成本本差異，如何何對比選型應應予考慮。設計優(yōu)化原則：

既有經(jīng)濟性性的比選又滿滿足建筑的要要求。地下室地下室由于建于地地面以下，不不會涉及設計計效果，客戶戶關注度很低低，在地下室室的設計優(yōu)化化中，要求成成本人員“大刀闊斧”的進行。

地下室優(yōu)優(yōu)化不僅關注注地下室本身身的成本，還還要關注地下下室的充分利利用問題。地地下室的充分分利用是指使使作為車庫使使用的地下室室能停放更多多的車輛，從從而導致的地地下室規(guī)劃問問題。

地下室成成本很大程度度上由水的浮浮力和側(cè)壓力力所決定，因因此地下室的的埋深是影響響地下室結(jié)構(gòu)構(gòu)成本的關鍵鍵點。地下室優(yōu)化的關注注要點，按順順序說來是：：優(yōu)化地下室室面積—優(yōu)化地下室室埋深（層數(shù)數(shù)）—地下室科學學布局--優(yōu)化地下室室建筑與結(jié)構(gòu)構(gòu)設計—優(yōu)化地下室室設備?！?控制地下室面積實施原理：地下室室造價高昂，對對建造地下室室的要求是：：在滿足人防防要求的前提提下能少建則則少建。設計優(yōu)化原則：嚴嚴格控制地下下室面積?！?控制地下室層高實施原理：在地下下室層數(shù)確定定的情況下，地地下室層高是是決定地下室室埋深的主要要因素，控制制層高能夠減減少埋深，從從而降低地下下室結(jié)構(gòu)成本本。地下室層層高的確定一一方面需考慮慮地下室停車車和設備放置置的需要，另另一方面應考考慮機械車位位設置的可能能性。設計優(yōu)化原則：

嚴格控制地地下室層高?！?減少地下室層數(shù)實施原理：地下室室層數(shù)、層高高以及室外地地坪標高共同同決定地下室室埋深，從而而影響地下室室建造成本。如如果通過對地地下停車布置置的優(yōu)化，能能在兩（一）層層地下室內(nèi)解解決三（二）層層地下室的停停車要求，無無疑應減少地地下室層數(shù)。設計優(yōu)化原則：嚴嚴格控制地下下室層數(shù)?！?簡化地下室排水實施原理：地下室室內(nèi)排水通過過建筑找坡實實現(xiàn)，將地面面水收集到排排水溝。由于于地下室面積積較大，建筑筑找坡需進行行大量混凝土土澆注，費用用昂貴。能否否取消建筑找找坡層？設計優(yōu)化原則：在在滿足設計要要求的前提下下，取消或簡簡化地下室建建筑找坡層。邊破支護實施原理：在山地地或坡地中使使用較多，由由于其對形成成產(chǎn)品無直接接作用，因此此應考慮采用用最經(jīng)濟而可可靠的邊坡支支護形式。常常見的邊坡支支護形式有毛毛石砌筑、鋼鋼筋混凝土擋擋墻、普通錨錨桿、預應力力錨桿、花管管注漿、噴錨錨護壁、自然然放坡。設計優(yōu)化原則：在在可靠方案的的基礎上，通通過經(jīng)濟性比比選，采用最最經(jīng)濟的邊坡坡支護方式。建筑層高實施原理：建筑層層高直接影響響建筑柱、墻墻體、垂直向向管道管線的的工程量，一一般來說建筑筑物每增加0.1米，單層建建筑成本增加加2％左右。在在高層建筑中中層高的累計計則會對建筑筑的基礎產(chǎn)生生較大影響。設計優(yōu)化原則：無無特殊情況，層層高采用2.8米。門窗面積實施原理：同樣面面積的門窗造造價遠高于建建筑外墻造價價，且直接影影響建筑能耗耗。控制門窗窗面積不僅是是建筑成本的的要求，也是是建筑節(jié)能的的需要?？刂崎T窗面積方法法：（1）通過節(jié)能能測算指標來來控制窗墻比比；（2）窗地比應應不超過同類類產(chǎn)品經(jīng)驗值值。欄桿欄板實施原理：欄桿作作為建筑中的的重要構(gòu)件，但但卻往往容易易被忽視，采采用300元/米的欄桿與200元/米的欄桿總總造價可能相相差數(shù)十萬。因因此，一方面面應根據(jù)客戶戶需求確定欄欄桿檔次，另另一方面應盡盡量使用標準準化欄桿，提提高采購效率率并降低成本本。欄桿欄板選用原則則：（1）盡量使用用標準化欄桿桿；（2）欄桿、欄欄板檔次規(guī)范范化。外墻裝飾外墻裝飾主要是建建筑外立面用用材，包括石石材、面磚、涂涂料的使用以以及外掛件（木木材、鋼構(gòu)件件、陶制品）等等。

一般來說說：外立面講講究裝飾精致致，能起到大大幅提高建筑筑觀感效果的的作用。同時時也切忌外墻墻裝飾材料的的堆砌，xxxx就曾經(jīng)有有分公司的建建筑立面方案案被當?shù)匾?guī)劃劃部門要求簡簡化的例子。

建筑裝飾飾另一個不能能忽視的部分分是：要考慮慮裝飾材料的的耐久性與后后期維護成本本。木制品容容易開裂脫漆漆，鋼制品易易生銹，這些些都是后期客客戶投訴的隱隱患。

成本部門門的優(yōu)化可從從這兩方面著著手，同時要要尊重設計師師的意見。№1控制外墻裝飾檔次次實施原理：鑒于對對住宅而言外外墻面積約等等于建筑面積積，外墻材料料選型的造價價差別對建筑筑單方造價影影響頗大。例例如建筑外墻墻全部使用面面磚與全部使使用涂料的單單方差別約為為40－50元，因此對對外墻裝飾檔檔次的控制應應高度重視。設計優(yōu)化原則：（1）提供目前前不同產(chǎn)品外外墻不同做法法價格表，以以便作為參考考；（2）以成熟產(chǎn)產(chǎn)品外墻裝飾飾用材比率作作為控制；（3）關注外墻墻立面復雜程程度，并提出出改進建議?！?關注外裝材料適用用性實施原理：：外墻材料的的耐候性直接接決定了其使使用成本，不不是所有的裝裝飾材料均適適合在外墻及及室外使用，例例如鋼質(zhì)材料料易銹蝕、木木質(zhì)材料易開開裂、部分石石材易風化等等，因此選擇擇外墻材料時時需同時考慮慮其前期的投投入成本和后后期的使用維維護成本。設計優(yōu)化原原則：盡量減少后后期維護成本本較高的外裝裝材料的使用用。陽露臺與屋面對毛胚房而言，陽陽露臺要不要要鋪貼面磚？？對屋面而言言，那種屋面面瓦選用最為為經(jīng)濟？老虎虎窗與天窗怎怎樣選擇？

這些都是是成本人員需需要回答的設設計人員的問問題?！?提供做法及價格表表實施原理：標準化化或有經(jīng)驗的的陽露臺做法法是我們的首首選，這樣可可減少過程中中及事后的損損失。設計優(yōu)化原則：

提供目前不不同產(chǎn)品陽臺臺、露臺、屋屋面具體做法法及價格表，以以便設計作為為參考選擇。節(jié)能方案建筑節(jié)能是現(xiàn)今及及以后的不可可避免的成本本投入，由于于建筑節(jié)能增增加成本巨大大，其對成本本的影響可以以與建筑用鋼鋼、砼相提并并論，因此，必必須予以重點點關注。選擇擇那種節(jié)能方方案則是重中中之重。要求成本人員對建建筑節(jié)能的原原理、常用作作法、計算方方法有充分了了解，從而跟跟進節(jié)能優(yōu)化化的每一步?！?約束體形系數(shù)實施原理：體形系系數(shù)是決定節(jié)節(jié)能方案的最最關鍵數(shù)據(jù)，不不滿足體形系系數(shù)的要求即即意味著將采采用高成本的的節(jié)能解決方方案，但降低低體形系數(shù)與與建筑立面效效果有一定沖沖突，因此體體形系數(shù)是建建筑方案中一一個最棘手的的問題。設計優(yōu)化原則：

約束體形系系數(shù)?！?控制合理的窗墻比比實施原理：窗是建建筑中能量損損耗較大的部部位，門窗面面積越大意味味著能量損耗耗越大，越不不能滿足節(jié)能能要求。節(jié)能能計算中的窗窗墻比是一個個重要的值。設計優(yōu)化原則：控控制合理的窗窗墻比。№3優(yōu)化墻體材料實施原理：不同墻墻體材料的熱熱傳導性不同同，對能耗的的影響也不同同，例如加氣氣混凝土砌塊塊與黏土磚墻墻的能耗就遠遠低于鋼筋混混凝土墻體，因因此選用低能能耗的墻體材材料也是解決決節(jié)能方案的的途徑之一。設計優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化墻體材料料?！?核實節(jié)能計算書中中系數(shù)取值實施原理：節(jié)能計計算中各種材材料的熱傳導導系數(shù)是有一一定取值范圍圍的，同一棟棟建筑物的同同樣節(jié)能解決決方案若計算算中系數(shù)取值值不同，最終終的計算結(jié)構(gòu)構(gòu)將會大相徑徑庭，甚至得得出截然相反反的結(jié)論。因因此對設計院院節(jié)能計算書書的系數(shù)要注注意核實，以以免因取值問問題造成節(jié)能能解決方案的的選擇錯誤。設計優(yōu)化原則：核核實節(jié)能計算算書中系數(shù)取取值結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化

結(jié)構(gòu)方案優(yōu)化近年年來已經(jīng)逐步步開展起來。建建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)化結(jié)果就是是兩個：鋼筋筋含量與混凝凝土含量。建建筑結(jié)構(gòu)設計計專業(yè)度較高高，成本人員員可以考慮以以下方式進行行優(yōu)化工作：：

1.形成成自身的標準準化的結(jié)構(gòu)設設計要求體系系；

2.借助助外部設計咨咨詢公司或圖圖紙審查公司司開展優(yōu)化工工作；

3.推進進限額設計；；

4.特別別注意在設計計前與設計過過程中進行優(yōu)優(yōu)化，而不是是在出圖后才才算帳，否則則將成為工期期的絆腳石?！?外部咨詢公司咨詢詢利用實施原理：：專業(yè)的外部部咨詢公司及及圖紙審查機機構(gòu)具有更加加豐富的專業(yè)業(yè)經(jīng)驗，能夠夠彌補我們自自身能力的不不足。設計優(yōu)化原則：外外部咨詢公司司資源利用№2設計控制要點實施原理：：在建筑方案案設計階段，開開發(fā)商應將要要求設計院在在設計中應注注意的事項以以書面形式加加以確認，形形成設計任務務書。設計優(yōu)化原則：設設計控制要點點。№3選用最優(yōu)的結(jié)構(gòu)形形式實施原理：：從經(jīng)濟性上上比較，住宅宅結(jié)構(gòu)形式經(jīng)經(jīng)濟性由低到到高依次為磚磚混結(jié)構(gòu)、矩矩形柱框架、異異形柱框架、框框架短肢剪力力墻、框架剪剪力墻、剪力力墻。設計優(yōu)化原則：滿滿足建筑設計計要求前提下下采用經(jīng)濟性性最好的結(jié)構(gòu)構(gòu)形式?！?優(yōu)化柱網(wǎng)布置實施原理：：在建筑平面面確定情況下下，科學合理理地柱網(wǎng)布置置能達到最好好的經(jīng)濟性。反反之柱距過密密或過大均會會帶來成本增增加。設計優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化柱網(wǎng)布置置?！?優(yōu)化構(gòu)件截面，控控制砼含量實施原理：：對混凝土而而言，柱、墻墻、板、梁等等構(gòu)件截面一一旦確定，則則使用量隨即即確定。構(gòu)件件截面過大不不僅成本增加加，同時降低低了房屋的有有效使用空間間。另一方面面，構(gòu)件截面面從某種意義義上與鋼筋用用量存在此消消彼漲的關系系，因此構(gòu)件件截面并非簡簡單的越小越越好。設計優(yōu)化原理：優(yōu)優(yōu)化構(gòu)件截面面，控制砼含含量№6減少沉降縫設置實施原理：每設置置一條沉降縫縫，不僅要增增加縫自身的的裝飾費用，縫縫兩側(cè)也要增增加柱、墻及及基礎的費用用，因此沉降降縫數(shù)量宜越越少越好。設計優(yōu)化原則：在在符合設計規(guī)規(guī)范的情況下下，減少沉降降縫設置?！?優(yōu)化設備層實施原理：設備層層往往容易被被忽視，設計計中的保守和和浪費情況也也較為普遍，結(jié)結(jié)構(gòu)設計優(yōu)化化中不應忽略略對設備層的的優(yōu)化。設計優(yōu)化原則：優(yōu)化設備備層№8優(yōu)化轉(zhuǎn)換層實施原理：轉(zhuǎn)換層層是指柱網(wǎng)的的轉(zhuǎn)換，高層層建筑中由于于地下室柱網(wǎng)網(wǎng)與上部住宅宅柱網(wǎng)的布置置差異巨大，一一般設置轉(zhuǎn)換換層。轉(zhuǎn)換層層由于承受上上部全部荷載載，往往出現(xiàn)現(xiàn)界面巨大的的轉(zhuǎn)換梁，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層用鋼量量與混凝土用用量一般而言言非常大，設設計中應予以以關注。設計優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化轉(zhuǎn)換層。供電方案安裝方案的優(yōu)化是是方案階段的的另一個重要要內(nèi)容。不同同的供電、供供水方案成本本可能相差數(shù)數(shù)以百萬計，但但不能帶給客客戶任何功能能上的差別。成本人員供供電方案中應應注意跟進優(yōu)優(yōu)化，并配合合編制各種供供電方案的成成本預算，便便于最終決策策?！?配電設備布置實施原理：配電設設備的布置影影響到配電房房的設計以及及配電房面積積。設計優(yōu)化原則：（1）測算配電電設備分期布布置與合并布布置的經(jīng)濟性性；（2）所有供配配電設備（除除發(fā)電機組外外的高壓柜、變變壓器、低壓壓柜）盡可能能設在同一房房間內(nèi)，確保保在符合規(guī)范范要求下距離離最短，以減減少之間聯(lián)接接線路。№2供電方案比選實施原理：現(xiàn)行供供電方案一般般分環(huán)網(wǎng)式和和開閉式，采采用不同的供供電方案對成成本影響差別別很大。設計優(yōu)化原則：

測算環(huán)網(wǎng)式式與開閉式供供電經(jīng)濟性，一一般情況環(huán)網(wǎng)網(wǎng)式比開閉式式經(jīng)濟№3開閉所選址實施原理：：開閉所是所所有電纜的出出口，其位置置直接決定了了所用電纜的的長度。在電電纜價格高昂昂的現(xiàn)階段，其其長度是影響響成本的一個個非常重要的的因素。設計優(yōu)化原則：合合理布置開閉閉所位置，使使整體走線長長度最短。供水方案安裝方案的優(yōu)化是是方案階段的的另一個重要要內(nèi)容。不同同的供電、供供水方案成本本可能相差數(shù)數(shù)以百萬計，但但不能帶給客客戶任何功能能上的差別。水泵房的建建設動輒百萬萬計，如何形形成最經(jīng)濟的的供水方案，成成本人員應與與公司水電工工程師以及設設計院作深入入研究?！?水泵房建設實實施原理：小小區(qū)的供水往往往有以下幾幾種方式：1、從市政供供水管網(wǎng)直接接供水；2、當市政供供水管網(wǎng)壓力力不夠時，對對部分高層住住宅通過水泵泵方式加壓供供水；3、為整個小小區(qū)建設水泵泵房，統(tǒng)一加加壓供水。統(tǒng)統(tǒng)一建設水泵泵房往往投資資在100－200萬元左右。設計優(yōu)化原則：（1）重點考慮慮建造水泵房房的必要性；（2）必須建造造水泵房時應應考慮建造位位置及占用空空間－應以距距市政接入點點最近為原則則?！?供水方案比選實施原理：：小區(qū)的供水水往往有以下下幾種方式：：1、從市政供供水管網(wǎng)直接接供水；2、當市政供供水管網(wǎng)壓力力不夠時，對對部分高層住住宅通過水泵泵方式加壓供供水；3、為整個小小區(qū)建設水泵泵房，統(tǒng)一加加壓供水。統(tǒng)統(tǒng)一建設水泵泵房往往投資資在100－200萬元左右。設計優(yōu)化原則：根根據(jù)項目產(chǎn)品品組合（高層層、小高層、多多層），進行行供水方案技技術(shù)經(jīng)濟比選選（帶水箱變變頻加壓控制制系統(tǒng)；無負負壓管網(wǎng)直聯(lián)聯(lián)式供水系統(tǒng)統(tǒng)、市政壓力力直供或多方方案組合等）13、消防方案對消防方案的優(yōu)化化要求成本人人員對消防規(guī)規(guī)范有初步的的了解。在滿滿足消防要求求的前提下，方方能進行優(yōu)化化。消防方案的的重點是：消消防分區(qū)的設設置、噴淋系系統(tǒng)設置等。然然后才是考慮慮消防材料、設設備的選擇問問題?！?布置消防分區(qū)實施原原理：消防設設計規(guī)范中有有對消防分區(qū)區(qū)的明確要求求，各消防分分區(qū)之間的消消防設備有明明確要求。一一般而言應盡盡量最大限度度的布置消防防分區(qū)，并使使其布置的消消防分區(qū)的面面積盡量為其其整數(shù)倍。設計優(yōu)化原則：（1）在符合消消防規(guī)范的前前提下，最大大限度布置消消防分區(qū)；（2）布置防火火分區(qū)應注意意住宅、商用用、地下車庫庫（單體、復復式）的區(qū)別別。№2防火墻設置實施原理：：專業(yè)的消防防防火墻造價價昂貴，規(guī)范范上允許利用用建筑墻體作作為防火墻。設計優(yōu)化原則：盡盡量利用建筑筑墻體設置防防火墻，減少少防火卷簾、防防火門作為防防火隔離等方方法合理設置置消防分區(qū)，減減少消防水幕幕噴淋系統(tǒng)的的設置。14、中水處理方案中水的利用，現(xiàn)在在還在逐漸普普及階段，未未來會使用越越來越多。如如何在中水處處理方案中進進行優(yōu)化，現(xiàn)現(xiàn)階段的經(jīng)驗驗是：同樣注注意判斷中水水處理站的建建設、控制管管道長度等。優(yōu)化工作就就是按照這樣樣的思路進行行?！?選用最小規(guī)模實施原理：在滿足足小區(qū)中水處處理要求的情情況下，建造造面積越小其其造價越低。設計優(yōu)化原則：中中水處理站應應根據(jù)項目特特征，選用設設計規(guī)定的最最小規(guī)?！?中水處理站選址實施原理：：從節(jié)約管線線長度出發(fā)布布置中水處理理站。設計優(yōu)化原則：與與中水提升泵泵站應選擇在在地塊中心，使使管線布置長長度最短。15、污水提升泵站實施原理：污水泵泵站是指利用用泵的動力將將低洼地區(qū)經(jīng)經(jīng)收集的污水水提升到其下下游污水系統(tǒng)中中，從而降低低低洼區(qū)土場場地標高。污污水泵站需要要長期維護費費用。設計優(yōu)化原則：對對大量填土地地塊，由于自自然坡度無法法達到排水要要求，需考慮慮建設污水提提升泵站16、高壓線路改線方方案高壓線處理優(yōu)化：：

不是所有有的地塊都會會遇到高壓線線的問題。但但一旦存在，可可能會牽扯大大量的精力、時時間處理，并并且耗費驚人人。高壓線根根據(jù)不同的伏伏數(shù)，其改造造的費用不同同，一般說來來，伏數(shù)越高高，改造費用用越高，且成成幾何級數(shù)增增長。

高壓線改改造的目的一一是盡量避免免景觀的影響響，二是減少少對人體的健健康影響。一一般采用兩種種方式達到目目的：將高壓壓線買入地下下，或?qū)ⅰ案邏鹤呃取备牡酪瞥龅氐貕K。

兩種方案案相比，后者者相對經(jīng)濟。在在高伏數(shù)的高高壓線線改造造中，其經(jīng)濟濟性更加明顯顯?！?選擇最經(jīng)濟改造方方案實施原原理：高壓走走廊改線造價價大大低于高高壓入地方式式。設計優(yōu)化原理：優(yōu)優(yōu)先選擇高壓壓走廊改線方方案。№2高壓線入地方式選選擇實施原原理：高壓入入地一般有兩兩種方式：1）建設電纜纜溝；2)管道埋設。在在與道路交接接處一般采用用管道埋設方方式。造價上上電纜溝方式式較管道埋設設方式高。設計優(yōu)化原理：盡盡可能采用管管道埋設方式式?！?高壓線路建設優(yōu)化化（基礎）實施原原理：高壓塔塔雖然總體造造價不高，但但一般設計中中往往隨意性性大，使造價價虛高，宜予予以關注。設計優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化高壓線路路基礎。17、景觀方案景觀工程是項目中中最能讓客戶戶產(chǎn)生好感的的內(nèi)容之一。在在景觀工程中中的幾個重要要法則是：

1、硬景景成本比軟景景高得多；

2、景觀觀中花錢多并并不一定效果果好；

3、絕大大多數(shù)的客戶戶對綠化的感感覺比硬地鋪鋪裝要好；

4、景觀觀中的軟硬景景比例是重要要的指標。

5、水景景讓人感受親親切，同樣存存在夜間噪音音大、夏日蚊蚊蠅多、后期期維護管理費費用高的缺點點。

對景觀設設計的優(yōu)化決決不能簡單化化---怎么省錢怎怎么來；更多多的要與設計計銷售在溝通通中與效果的的把握中達到到共識?！?利用原狀景觀資源源實施原理理：充分利用原原狀景觀資源源能有效減少少后期景觀投投入，并且在在工程上也減減少了人為破破外造成的隱隱患，例如原原狀土的密實實度遠高于回回填土。設計優(yōu)化原則：利利用原有地形形的起伏關系系完成山水造造型。避免洼洼地堆山、水水系開挖的大大量土方施工工費用和地下下管線反刨以以及大面積新新作水系增加加防水、補水水費用?！?配置均衡組團小品品實施原理：：如果前期銷銷售過程中的的示范區(qū)小品品較受客戶的的認同，而后后期的組團建建設中配置較較少，會使客客戶產(chǎn)生期望望落差。設計優(yōu)化原則：注注意控制總量量并均衡配置置?！?軟硬景比例控制實施原理：：同樣面積的的硬景造價遠遠高于軟景造造價，而過高高的硬景比例例反而會使客客戶不滿。合合適的軟硬景景比例是建筑筑與成本的雙雙贏。設計優(yōu)化原則：嚴嚴格控制軟硬硬景面積比例例，并跟進測測算?！?常用做法價格提供供實施原理：：將常用做法法及其價格提提供給設計院院，才能使其其對造價有整整體把握，從從而減少我們們自身的工作作量，當然同同時需注意保保密問題。設計優(yōu)化原則：提提供同類項目目單位景觀成成本給設計部部及設計院作作為設計控制制參考?！?景觀標準做法實施原理：：擁有多年經(jīng)經(jīng)驗的累計，xxx有能力形成自己的兼?zhèn)浣?jīng)濟性與功能要求的標準景觀做法，以避免在后期的各項目設計中出現(xiàn)不同的設計方案，增加優(yōu)化工作量。設計優(yōu)化原則：提提供軟硬景觀觀標準做法表表（如草坪、綠綠籬、道路、石石材、砌塊）及及相應價格表表?！?控制景觀構(gòu)筑物的的數(shù)量與體形形實施原理：：景觀構(gòu)筑物物主要包括景景觀橋、墻、亭亭、臺、廊、雕雕塑等。這類類構(gòu)筑物造價價往往較高，使使用過多對景景觀效果會產(chǎn)產(chǎn)生不利影響響。設計優(yōu)化原則：控控制景觀構(gòu)筑筑物的數(shù)量與與體形№7泳池選型設計優(yōu)化原則：泳泳池設計成本本控制要點為為：嚴格按照照流量、過濾濾周期等參數(shù)數(shù)合理選擇泳泳池設備中的的加壓泵、沙沙缸、給水管管徑等主要設設備。18、智能化工程智能化工程專業(yè)性性非常強，成成本人員應與與物業(yè)公司專專業(yè)工程師、承承建商一道進進行研究，結(jié)結(jié)合先前工程程的經(jīng)驗，對對智能化工程程的方案布置置發(fā)表意見?！?方案規(guī)劃比選實施原原理：智能化化的設計方案案決定了智能能化工程的成成本，采用符符合項目規(guī)劃劃的智能化方方案能較大程程度地節(jié)約智智能化工程的的成本。設計計優(yōu)化原則：：

以項目的市市場定位、規(guī)規(guī)劃設計思想想和物業(yè)管理理思路來確定定智能化系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃設計方方案（如，封封閉管理社區(qū)區(qū)選用紅外對對射周界防翻翻越系統(tǒng)、開開放的大社區(qū)區(qū)管理結(jié)合封封閉的單元管管理選用電視視監(jiān)控加電子子巡更系統(tǒng)）№2設備檔次控制實施原原理：不同檔檔次、不同品品牌家居安防防系統(tǒng)的采購購價格差異較較大，合理選選用相應檔次次和品牌能有有效地控制智智能化系統(tǒng)成成本。設計優(yōu)化原則：家家居安防系統(tǒng)統(tǒng)標準不宜過過高初步設計

初步設計是對方案案設計階段的的細化。此階階段的設計成成果包括：產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形形式、基礎類類型、構(gòu)件尺尺寸、安裝工工程的設備選選型等。如果果說規(guī)劃設計計、方案設計計優(yōu)化中多少少還有一些感感性的因素在在其中的話，進進入初步設計計階段，幾乎乎就全部是理理性的內(nèi)容。要要求進行設計計優(yōu)化的人員員具備一定的的相關專業(yè)知知識。

此階段成本本人員要考慮慮資源的整合合與利用：形成自身的標準化化的結(jié)構(gòu)設計計要求體系；；借助外部設計咨詢詢公司或圖紙紙審查公司開開展優(yōu)化工作作；借助承建商的經(jīng)驗驗；特別注意在設計前前與設計過程程中進行優(yōu)化化，而不是在在出圖后進行行。結(jié)構(gòu)設計№1限額設計與控制要要點實施原理：限額主主要指對鋼筋筋含量和混凝凝土含量的限限定，鋼筋含含量和混凝土土含量也是體體現(xiàn)結(jié)構(gòu)設計計經(jīng)濟性的最最終檢驗指標標。采用限額額設計能有效效地對設計院院的設計工作作進行約束?！对O設計成本控制制要點》則是是對常規(guī)的設設計原理進行行細化。設計優(yōu)化原則：

向設計院下下發(fā)《擴初、施施工圖結(jié)構(gòu)設設計成本控制制要點》，明明確設計限額額?！?結(jié)構(gòu)時間參數(shù)控制制實施原理：在結(jié)構(gòu)構(gòu)設計中，結(jié)結(jié)構(gòu)荷載和承承載力均有一一定系數(shù)和取取值范圍，若若不對其做要要求，設計院院通常取值偏偏于保守，對對其經(jīng)濟性考考慮較少。設計優(yōu)化原則：過過程中跟進了了解結(jié)構(gòu)設計計參數(shù)的取值值?！?鋼筋材料使用控制制實施原理：：常用的鋼筋筋主要有一級級鋼、二級鋼鋼、冷軋帶肋肋鋼、三級鋼鋼等，同樣的的構(gòu)件使用不不同的鋼材其其經(jīng)濟性不同同，應該對使使用的鋼材種種類根據(jù)不同同的構(gòu)件進行行匹配。設計優(yōu)化原原則：鋼筋材料使使用控制2、基礎形式選擇基礎工程埋于地下下，安全技術(shù)術(shù)性第一；在在此前提下，一一般而言遵循循經(jīng)濟性優(yōu)先先原則，兼顧顧工期?；A形式選選擇的優(yōu)化應應遵循以下順順序：地基承承載力確定（避避免出現(xiàn)地基基承載力的過過保守估值）----明確適用的的基礎形式----各種基礎形形式經(jīng)濟性比比選?！?地基承載力確定實施原原理：地基承承載力是確定定基礎種類、埋埋深、尺寸的的最基礎數(shù)據(jù)據(jù)。如不作特特殊要求或跟跟進了解，勘勘察單位對地地基承載力往往往區(qū)域保守守，造成基礎礎設計不經(jīng)濟濟。設計優(yōu)化原則：特特別關注地基基承載力數(shù)據(jù)據(jù)確定，向勘察單單位表達清晰晰的進行優(yōu)化化的觀點?！?根據(jù)初勘資料，預預計基礎形式式實施原原理：對基礎礎形式的判斷斷宜越早越主主動，因此對對初勘資料進進行研究，初初步判定可能能選用的基礎礎形式，對后后期的施工組組織和成本管管理有積極作作用。當然，最最終的基礎形形式應根據(jù)詳詳勘資料確定定。設計優(yōu)化原理：有有前瞻性地根根據(jù)初勘資料料，預計基礎礎形式?！?根據(jù)詳勘資料，比比選基礎類型型實施原原理：一般情況，各各基礎類型的的成本按以下下順序遞增：：天然淺地基基基礎、復合合地基淺基礎礎(有時采用強強夯擠密砂樁樁等處理方式式代替)、筏板、預預應力管樁、人人工挖孔樁(逐漸受限制)、灌注樁。對對基礎選型的的原理應該是是安全的前提提下盡量經(jīng)濟濟同時兼顧工工期。設計優(yōu)化原則：（1）如有必要要，借助外部部咨詢公司與與施工單位的的力量，協(xié)助基礎礎選型；（2）以安全為為前提?！?埋深選擇實施原理：高層建建筑的基礎埋埋深按設計規(guī)規(guī)范要求為上上部柱長的1/18，以滿足抗抗傾覆和抗滑滑移的要求，在在實際設計中中如以上要求求通過計算能能得到滿足，則則基礎埋深可可適當放寬，例例如改為1/20。減少基礎礎埋深可以減少土土方量，并對對工期有利。設計優(yōu)化原則：當當基礎埋深與與地下室設計計不相沖突的的前提下，宜宜爭取調(diào)整的的空間?！?基礎尺寸選擇實施原理：此處基基礎尺寸主要要指獨立柱基基的尺寸，在在基礎設計中中易于被忽視視，導致往往往出現(xiàn)大尺寸寸基礎的設計計，因此有必必要關注基礎礎尺寸的選擇擇。設計優(yōu)化原則：滿滿足要求情況況下盡量減小小基礎尺寸。№6樁基礎實施原理：樁基礎礎是基礎形式式中一種較為為復雜的形式式，不同類型型的樁其優(yōu)化化的方法是不不同的，具體體方法請參加加集團造價研研究成果及附附屬案例。設計優(yōu)化原則：從從樁基選型到到施工圖設計計全過程跟進進優(yōu)化。3、基坑支護基坑支護專業(yè)性非非常強，須經(jīng)經(jīng)過專業(yè)計算算才能做出方方案，同時，經(jīng)經(jīng)驗的判斷在在形成方案中中也起著重要要作用。在基坑技術(shù)術(shù)方面，承建建商是最好的的專家和老師師?；蛹夹g(shù)術(shù)主要包括：：護壁方案、降降水措施兩個個大的方面。方方案優(yōu)化也是是圍繞這兩個個方面進行?！?基坑深度的確定實施原理：：基坑的深度度是由地下室室埋深及其墊墊層厚度決定定的，基坑深深度越深其基基坑支護所需需抵抗的側(cè)壓壓力越大，由由此帶來的基基坑支護方案案的費用越高高。基坑深度度的優(yōu)化實際際上是地下室室埋深的優(yōu)化化。設計優(yōu)化原則：注注意根據(jù)地下下室埋深確定定基坑深度?！?技術(shù)經(jīng)濟標綜合判判定法實施原理：基坑支支護是一項專專業(yè)性較強的的工程，具有有承建能力的的施工方數(shù)量量較少，同時時因為需要對對基坑進行受受力計算，并并加上經(jīng)驗的的判斷，所以以承建商之間間的計算結(jié)果果不能通用，因因此一般無法法采用兩階段段招標法，而而需對技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟標進行綜綜合判斷。設計優(yōu)化原則：在在招標過程中中借助外部專專家、承建商商的專業(yè)能力力進行優(yōu)化，并并注意對比各各投標單位的的技術(shù)標，從從而找到可進進行優(yōu)化的技技術(shù)方案?！?降水的優(yōu)化實施原理：降水工工程主要的決決定因素是對對地下水量的的判斷，地下下水量與降水水工程費用成成正比。降水水工程一般包包括在基坑支支護工程范圍圍內(nèi)。設計優(yōu)化原則：明明確地下水量量判斷的充分分依據(jù)?！?基坑局部支撐比選選實施原理：：基坑局部支支撐是指對基基坑支護的部部分薄弱部位位進行特殊加加強的方式，基基坑局部支撐撐一般用于基基坑的角部與與基坑邊荷載載較大的部位位，局部支撐撐方法一般有有大型鋼管支支撐、鋼筋混混凝土圍檁支支撐、高壓旋旋噴樁等，基基坑局部支撐撐的費用在幾幾萬到幾十萬萬不等。設計優(yōu)化原則：尋尋求最經(jīng)濟有有效的基坑局局部支撐方式式?！?基坑支護方式比選選實施原理：：常見的基坑坑支護方式一一般有土釘、噴噴錨支護、護護壁樁支護、地地下連續(xù)墻，從從經(jīng)濟性上判判斷一般是從從低到高的關關系，地下連連續(xù)墻與護壁壁樁支護在某某種情況下經(jīng)經(jīng)濟性排序會會發(fā)生變化?；又ёo方式式往往是以上上若干種的組組合。設計優(yōu)化原原則：采用各種手手段判斷出保保證安全情況況下的經(jīng)濟性性最優(yōu)方案。4、節(jié)能設計№1選擇節(jié)能方案實施施原理：不同節(jié)能方方案造價相差差較大，在立立面方案已經(jīng)經(jīng)確定的情況況下，節(jié)能方方案經(jīng)濟性優(yōu)優(yōu)先順序為:減小窗墻比比－加厚外墻墻砌體材料－－外墻聚苯顆顆粒砂漿－外外墻保溫板。設計優(yōu)化原理：滿滿足節(jié)能要求求情況下采用用經(jīng)濟性最優(yōu)優(yōu)的節(jié)能方案案?！?墻體方案比選實施原原理：不同墻體材材料帶來的節(jié)節(jié)能效果差異異性較大，同同樣的墻體材材料增加或減減少其厚度對對建筑物的節(jié)節(jié)能性也有較較大影響，在在節(jié)能方案對對比中可以通通過調(diào)整墻體體材料厚度試試算其節(jié)能性性能。設計優(yōu)化原則：（1）選擇墻體體材料（2）墻體材料料厚度試選№3保溫材料選擇實施原理：現(xiàn)行的的外墻保溫材材料一般包括括擠塑板、苯苯板、聚苯顆顆粒砂漿，其其經(jīng)濟性排序序為從低到高高，保溫材料料確定后，其其厚度也是應應關注的成本本問題。設計優(yōu)化原則：（1）保溫材料料定型（2）保溫材料料厚度確定5、供電初步設計№1選擇高低壓柜設計優(yōu)化原則：測測算比選高壓壓柜、低壓柜柜不同品牌、型型號、及不同同組合方案情情況下成本№2變壓器方案比選設計優(yōu)化原原則：（1）規(guī)格在1250KKVA以內(nèi)單臺容容量越大，單單位容量費用用越低。在需需求總?cè)萘坎徊蛔兦闆r下，選選用變壓器臺臺數(shù)越少越經(jīng)經(jīng)濟。除可節(jié)節(jié)省費用外，還還可節(jié)省空間間。但若實際際使用容量不不能達到或接接近本臺較大大變壓器容量量的、會形成成空轉(zhuǎn)，在按按變壓器計量量收費情況下下，電費可能能較高，單臺臺容量要綜合合評選。

（2）規(guī)格格1250KKVA以上變壓器器價格昂貴，建建議不選?！?配電主干線路設計優(yōu)化原則：一一般情況下，價價格遞增順序序為；電纜+電纜穿刺接接頭，電纜+預分支接頭頭，母線槽；；防火橋架（或或線槽）+普通電纜（或或阻燃電纜）敷敷設方式，普普通橋架（線線槽）+耐火電纜的的敷設方式。當當然回路較少少時采用導線線（或電纜）穿穿管（阻燃管管價格遠低于于鍍鋅鋼管）方方式可能更省省，具體綜合合測算?！?市政供電引入設計優(yōu)化化原則：（1）在場地、環(huán)環(huán)境允許情況況下，架空線線路最省。

（2）當影影響環(huán)境采用用電纜時，單單線電纜截面面規(guī)格不得超超過300mmm2，避免再行行選大一級（或或大一級以上上規(guī)格）、產(chǎn)產(chǎn)生浪費。

（3）在線線路最短原則則下，首選鎧鎧裝沿市政已已建電纜溝敷敷設。

（4）當在在線路最短原原則下市政無無已建電纜溝溝、而延長線線路就可利用用市政電纜溝溝時，要根據(jù)據(jù)實際情況測測算在延長線線路條件下利利用市政電纜纜溝敷設與自自行新建電纜纜溝或采用直直埋敷設方式式時的最優(yōu)方方案。

（5）一般般情況下，敷敷設方式不同同時的價格從從低到高排序序為：利用市市政已建電纜纜溝→直埋+過路套管→全程穿管→自行新建電電纜溝。

（6）電纜纜溝深度、寬寬度在滿足有有關要求前提提下要控制在在規(guī)格最小范范圍內(nèi)?！?小區(qū)配電線路設計優(yōu)化原則：最最省方案排序序：鎧裝電纜纜直埋+過路套管→導線+全程穿管→普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但但當電線、電電纜根數(shù)達到到一定數(shù)量集集中敷設時，可可能選用電纜纜溝敷設方式式更省，具體體需要通過實實際方案測算算才能確認?！?電纜溝優(yōu)化實施原理：電纜溝溝造價受其長長度、截面尺尺寸、溝內(nèi)構(gòu)構(gòu)件三部分影影響，設計優(yōu)優(yōu)化應從這三三方面進行。設計優(yōu)化原則：（1）電纜溝走走向優(yōu)化（2）電纜溝規(guī)規(guī)格優(yōu)化（3）電纜溝支支架優(yōu)化№7配電箱元件組合比比選設計優(yōu)化原則：盡盡量選用國產(chǎn)產(chǎn)或合資產(chǎn)品品會使價格降降低采暖工程№1散熱器、溫控閥選選擇設計優(yōu)化原原則：根據(jù)項目產(chǎn)產(chǎn)品定位選擇擇散熱器、溫溫控閥等（不不同材質(zhì)、進進口、國產(chǎn)、品品牌、廠商）№2管道材質(zhì)選擇設計優(yōu)化原則：在在滿足壓力、溫溫度等技術(shù)條條件下優(yōu)先選選擇綜合單價價較低的管材材（如常用采采暖管價格增增序排列：PPR管→鋁塑復合管→PB管）№3保溫材料優(yōu)化實施原理：：對采暖管道道而言，管道道外部的保溫溫材料對成本本也有影響，并并容易被忽視視。設計優(yōu)化原則：采采用較為經(jīng)濟濟的保溫材料料№4管道埋深設計優(yōu)化原則：采采暖管線應設設在冰凍線以以下，但注意意不要過深，以以減少土方挖挖填費用№5管道保溫設計優(yōu)化原則：

通過管道的的保溫達到減減少熱媒在輸輸送過程中的的熱損失，節(jié)節(jié)約燃料；保保證操作人員員的安全，改改造勞動條件件；保證熱媒媒的使用溫度度等，需要對對供熱管道及及其附件采取取保溫措施。3.保溫層厚度度應根據(jù)管道道輸送介質(zhì)溫溫度及保溫材材料的不同，經(jīng)經(jīng)過熱工計算算和成本測算算綜合取得：：常用材料及及厚度如下：：3.1水泥膨脹珍珍珠巖管殼，具具有較好的保保溫性能，產(chǎn)產(chǎn)量大，價格格比較便宜，是是目前管道保保溫常用的材材料。3.2巖棉、礦棉棉及玻璃棉管管殼，保溫性性能好，無毒毒、耐久且施施工方便。3.3橡塑管殼，保保溫效果好，加加工方便，成成本較高。當采暖供熱熱熱媒與周圍圍空氣的溫度度差小于60度時，安裝裝在室外、室室內(nèi)管溝中的的采暖供熱管管道的最小保保溫厚度水泥泥珍珠巖管殼殼公稱直徑為為25～70mm時最小保溫溫厚度為40mm《民用建筑筑采暖設計與與施工安裝手手冊》表8－18，選用何種種材料，須根根據(jù)地方材料料和施工費用用綜合測算得得出。管道保溫并并非越厚越好好。保溫層越越厚，表面積積也越大，超超過一定的限限度時，由于于表面積的增增大反而使管管道熱損失增增加，因此，管管道保溫層不不能超過下表表的極限厚度度，以達到經(jīng)經(jīng)濟合理的目目的。公徑≤324005077080100112515502000250極厚455556580955110115112012251300消防工程№1設備選擇設計優(yōu)化原原則：滿足功能前前提下，含超超高層在內(nèi)，對對溫、煙感探探測系統(tǒng)的設設備選型優(yōu)先先選用國產(chǎn)設設備、報警器器材№2消防控制回路方案案優(yōu)化實施原理：消防控控制回路的設設置影響到電電纜的長度，科科學合理的設設置應予以關關注。設計優(yōu)化原則：消消防控制回路路方案優(yōu)化№3消防噴淋系統(tǒng)平面面布置優(yōu)化實施原理：消防噴噴淋系統(tǒng)的平平面布置直接接決定了消防防噴淋管道的的長度及相關關終端設備的的數(shù)量。設計優(yōu)化原則：

使消防噴淋淋系統(tǒng)平面布布置滿足規(guī)范范要求并經(jīng)濟濟合理。№4通風道選型設計優(yōu)化原則：

通風、排煙煙管道選用形形式（如鍍鋅鋅鐵皮風道、玻玻璃鋼風道）應應做經(jīng)濟對比比分析后擇優(yōu)優(yōu)選擇№5預埋管優(yōu)化設計優(yōu)化原則：消消防預埋管當當?shù)責o明確規(guī)規(guī)定的選用阻阻燃塑料管替替代鋼管最為為經(jīng)濟空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)工程這里主要要指集中中央央空調(diào)，在銷銷售大廳、會會所、辦公樓樓、商業(yè)等公公用設施中使使用，使用頻頻率不算高。無論是集中中空調(diào)還是分分體空調(diào)均能能達到調(diào)節(jié)室室內(nèi)溫度的作作用，集中空空調(diào)較為美觀觀、噪音較小小、檔次較高高；分體空調(diào)調(diào)美觀度較差差。空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)的設計優(yōu)化化的第一步同同樣是關注系系統(tǒng)的比選?！?空調(diào)方案比選設計優(yōu)化原則：根根據(jù)實際情況況測算比選集集中空調(diào)方案案或小中央空空調(diào)方案的經(jīng)經(jīng)濟合理性；；并對不同品品牌、不同系系統(tǒng)方案比選選?！?集中空調(diào)系統(tǒng)選擇擇設計優(yōu)化原則：應應根據(jù)具體使使用功能及長長期能耗，測測算確定氟系系統(tǒng)或水系統(tǒng)統(tǒng)方式?！?保溫材料的設計設計優(yōu)化原則：對對價格較高的的風管、冷凝凝水管的保溫溫材料使用予予以控制№4出風口的合理布置置實施原理：設計中中出風口往往往容易被設計計成多多易善善，理由是保保證各使用空空間的空調(diào)效效果，而實際際上只要對出出風口進行合合理布置，不不僅可以控制制數(shù)量而且能能達到設計效效果。設計優(yōu)化原則：出出風口的合理理布置電梯系統(tǒng)電梯工程在所有的的小高層、高高層建筑中均均有涉及，應應該說面很廣廣。電梯的優(yōu)優(yōu)化順序是：：先確定電梯梯數(shù)量，再優(yōu)優(yōu)化電梯型號號。№1數(shù)量控制實施原理：：電梯的運載載能力一般是是指單位時間間內(nèi)的輸送人人員數(shù)量，通通過增加電梯梯數(shù)量或提高高電梯運行速速度可以達到到同樣的效果果。在使用提提高電梯運行行速度的方案案時，應注意意其對人體影影響的極限值值。設計優(yōu)化原則：可可以考慮使用用提高電梯速速度，以減少少電梯數(shù)量的的方式。№2電梯選型設計優(yōu)化原則：（1）超高層盡盡量選用兩階階段提升方案案較為經(jīng)濟合合理；2）根據(jù)實際際情況測算比比選有無機房房電梯方案或或不同型號電電梯適用范圍圍的經(jīng)濟合理理性；并對不不同品牌、不不同系統(tǒng)方案案比選。人防系統(tǒng)№1人防分區(qū)最大化設計優(yōu)化原則：人人防分區(qū)最大大化№2材料設備使用國產(chǎn)產(chǎn)化設計優(yōu)化原則：材材料設備使用用國產(chǎn)化№1景觀材料、植植物選擇與適適應性設計優(yōu)化原原則：提供鋪鋪地材料及樹樹種，鋪地材材料盡量本地地化，同時需需考慮材料適適用性（如砂砂巖不宜用于于地面、材料料規(guī)格對承載載力的要求－－車行道加小小塊石材），避避免大面積使使用花崗巖等等貴重材料；；植物選擇本本地常用，易易成活，養(yǎng)管管費用低的種種類№2石材厚度選擇設計優(yōu)化原原則：根據(jù)不同位位置合理確定定石材厚度，一一般情況下主主要部位石材材選擇:1)壓頂50mm厚；2)非行車道地地面20mm厚（荔枝面采采用30mm厚）；3)行車道地面30-500mm厚；4)立面20mm厚；5）樓梯、臺臺階踢面20mm踏面20－30mm厚?！?注意石材規(guī)格的出出材率實施原理：不同的的石才毛板切切割成規(guī)定尺尺寸的石材，其其出材率有一一定差別；同同樣的石材毛毛板切割成不不同規(guī)格的石石材，其出材材率同樣有差差別。設計優(yōu)化原則：要要求石材供應應其各種規(guī)格格石的出材率率，以便設計計中進行選擇擇，減少出材材損耗成本?！?景觀路鋪設實施原理：人行景景觀路面層材材料的鋪設方方式很多，有有斜鋪、直鋪鋪、橫鋪、碎碎鋪等，人行行景觀路本身身又分直線和和弧線，當兩兩者相結(jié)合時時，就會出現(xiàn)現(xiàn)部分鋪設方方式的材料損損耗量較大，因因此應尋找適適用景觀路線線型的鋪設方方式。設計優(yōu)化原則：應應合理考慮鋪鋪設方式、材材料規(guī)格、效效果和損耗?！?水景內(nèi)管道比選實施原理：水景內(nèi)內(nèi)的管道是景景觀中經(jīng)常出出現(xiàn)的，一般般存在于有噴噴泉設置的地地方。較為昂昂貴的管道形形式是不銹鋼鋼管外露，相相對經(jīng)濟的方方式是pvc管外露或埋埋地。pvc管埋地方式式更能夠結(jié)合合設計效果與與經(jīng)濟性。設計優(yōu)化原則：比比選不銹鋼外外露、pvc管外露或埋埋地的形式。№6景觀照明設置設計優(yōu)化原則：（1）景觀燈具具的布置應根根據(jù)項目定位位、分期不同同設定燈具總總價來控制燈燈型、位置和和數(shù)量（向設設計提供常用用燈型種類和和單價）；（2）出于安全全和成本考慮慮禁用水下燈燈；（3）樹燈的使使用應簡單科科學?！?泛光照明設計優(yōu)化原則：（1）應考慮以前使用過過的泛光照明明設備繼續(xù)使使用；（2）對住宅使使用泛光照明明應注意客戶戶舒適度。№8噴灌系統(tǒng)設計優(yōu)化原則：（1）噴灌系統(tǒng)統(tǒng)的平面布置置應注意減少少管道設置；；（2）噴灌系統(tǒng)統(tǒng)盡量使用國國產(chǎn)品牌?！?雕塑實施原理：雕塑在在景觀中起到到錦上添花的的作用，并非非不可或缺，且且雕塑價格往往往不菲，市市場價格混亂亂。雕塑應慎慎用。設計優(yōu)化原則：嚴嚴格控制雕塑塑使用的數(shù)量量和費用?！?0苗木設置實施原理：綠化苗苗木是景觀中中最重要的因因素，會產(chǎn)生生良好的效果果，但也并非非越多越好，主主要講究層次次感的搭配。設計優(yōu)化原則：重重點效果部分分使用大規(guī)格格苗木，一般般區(qū)域和庭院院使用小規(guī)格格苗木精裝修精裝修是未來的發(fā)發(fā)展趨勢。如如何把握精裝裝修的成本，根根本是在于：：以產(chǎn)品定位位確定精裝修修的整體檔次次，進行限額額設計與材料料選樣。№1限額設計設計優(yōu)化原則：根根據(jù)產(chǎn)品定位位，確定不同同裝修標準，實實行限額設計計；單體裝修修方案確定后后，測算大堂堂、電梯廳、室室內(nèi)精裝修成成本是否在估估算成本內(nèi)№2損耗量控制設計優(yōu)化原則：根根據(jù)裝修建筑筑尺寸,選擇合適模模數(shù)的材料尺尺寸，將各類類材料損耗降降到最低№3裝修材料優(yōu)化設計優(yōu)化原則：（1）櫥柜面板板和木芯板宜宜采用不同厚厚度；（2）櫥柜內(nèi)配配件選用與放放棄?！?戶內(nèi)門的優(yōu)化設計優(yōu)化原則：優(yōu)優(yōu)化戶內(nèi)門的的材料與施工工工藝?！?材料選擇設計優(yōu)化原則：滿滿足功能為主主，綜合考慮慮后期維護成成本，1、慎重選擇擇實木地板；；2、減少精裝裝房的差異，對對應不同建筑筑產(chǎn)品的裝修修方案統(tǒng)一材材料選用。便便于提高經(jīng)濟濟采購批量施工圖設計施工圖設計階段標標志著設計階階段的基本完完成。該階段段的工作成果果直接用于指指導施工，形形成建筑安裝裝產(chǎn)品。施工工圖設計階段段之前的全部部工作成果在在此全部展現(xiàn)現(xiàn)，所以成本本前置工作在在施工圖設計計階段的主要要任務，一是是符合性審查查（圖紙自審審與會審），二二是設計優(yōu)化化，三是對初初步設計未明明確的材料部部品作補充性性選擇。

施工圖設計計階段是前期期成本管理工工作的結(jié)束，同同時又標志著著項目實施階階段成本工作作的開始。施施工圖質(zhì)量和和深度，直接接影響招標方方式、變更簽簽證造價發(fā)生生額等后續(xù)成成本管理業(yè)務務，也是被所所有相關方重重視的階段。統(tǒng)一工程做法設計優(yōu)化原則：應應力求設計院院按我方交樓樓標準編寫施施工圖工程做做法。2、部品及材料選擇設計優(yōu)化原原則：（1）根據(jù)項目目定位、產(chǎn)品品類型選擇材材料部品，應應注意所選材材料部品與樓樓盤定位一致致；（2）減少欄桿桿、裝飾鋼構(gòu)構(gòu)件等的種類類，提高標準準化產(chǎn)品的使使用程度；（3）廚衛(wèi)大樣樣圖、樓梯間間大樣圖根據(jù)據(jù)平立面、踏踏步尺寸合理理選擇磚型，減減少斷磚損耗耗3、防水體系№1防水層層數(shù)設計實施原理：在設計計規(guī)范中對一一些公共部位位的防水采用用雙層防水設設計，但實際際上并未起到到好的效果，但但卻花費了兩兩層防水的成成本。設計優(yōu)化原則：在在可能的地方方優(yōu)化防水層層層數(shù)?！?防水材料選擇實施原理：不同的的防水材料適適用性與效果果均不同，應應根據(jù)不同部部位選擇經(jīng)濟濟性與功能性性兼?zhèn)涞姆浪牧?。設計優(yōu)化原則：注注意防水材料料選擇的功能性，最最大限度進行行經(jīng)濟性比選選?！?防水層厚度設計實施原理：對不同同的防水要求求部位防水層層的厚度要求求是有區(qū)別的的，設計時應應避免一刀切切。設計優(yōu)化原則：根根據(jù)不同部位位注意防水層層的設計厚度度。4、市政道路優(yōu)化№1基層處理實施原理：瀝青混混凝土市政道道路的基層一一般分為軟基基和硬基兩種種，差別是硬硬基采用了混混凝土基層，軟軟基和硬基相相比其造價較較低。在基層層中配置鋼筋筋往往適用于于高回填土或或基層下土質(zhì)質(zhì)較差情況，在在一般的道路路設計中基層層無需配置鋼鋼筋。設計優(yōu)化原則：（1）基層設計計標準化（2）軟基、硬硬基設計選擇擇（3）基層配筋筋設計№2面層做法實施原理：市政道道路的面層一一般包括混凝凝土和瀝青混混凝土兩種，對對混凝土面層層而言主要關關注其混凝土土強度等級，對對瀝青混凝土土面層而言主主要關注其粒粒徑的粗細。面面層的厚度以以滿足強度要要求即可，厚厚度越小其經(jīng)經(jīng)濟性越好。設計優(yōu)化原則：（1）面層材料料選擇；（2）面層厚度。5、構(gòu)造設計№1標準適度實施原理：對住宅宅設計較為關關注的同時往往往易忽略對對公建配套的的設計要求，在在公建配套的的建筑做法設設計中易出現(xiàn)現(xiàn)非正常設計計，例如：混混凝土等級過過高，防水設設計標準過高高等。在設計計優(yōu)化中應注注意彌補此類類漏洞。設計優(yōu)化原則：（1）地面墊層層砼強度等級級不能過高等等（2）室外防水水在地面以上上做好收口，不不能通墻設置置等6、圖紙審查№1圖紙自審設計優(yōu)化原原則：圖紙自自審的主要內(nèi)內(nèi)容：1.各專業(yè)施工工圖的張數(shù)、編編號、與圖紙紙目錄是否相相符。2.施工圖紙、施施工圖說明、設設計總說明是是否齊全，規(guī)規(guī)定是否明確確，三者有無無矛盾。3.平面圖所標標注坐標、絕絕對標高與總總圖是否相符符。4.圖面上的尺尺寸、標高、預預留孔及預埋埋件的位置以以及構(gòu)件平、立立面配筋與剖剖面有無錯誤誤。5.建筑施工圖圖與結(jié)構(gòu)施工工圖，結(jié)構(gòu)施施工圖與設備備基礎、水、電電、暖、衛(wèi)、通通等專業(yè)施工工圖的軸線、位位置（坐標）、標標高及交叉點點是否矛盾。平平面圖、大樣樣圖之間有無無矛盾?！?圖紙會審設計優(yōu)化原則：11、盡量趕在在工程項目開開工前進行，了了解設計意圖圖，明確質(zhì)量量要求，將圖圖紙上存在的的問題和錯誤誤，專業(yè)之間間的矛盾等，盡盡最大可能解解決在工程開開工之前；2、審查施工工圖的基礎工工程設計與地地基處理有無無問題，是否否符合現(xiàn)場實實際地質(zhì)情況況；3、審查建設設項目坐標、標標高與總平面面圖中標注是是否一致，與與相關建設項項目之間的幾幾何尺寸關系系以及軸線關關系和方向等等有無矛盾和和差錯；4、審查圖紙紙及說明是否否齊全和清楚楚明確，核對對建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、上下水、暖暖衛(wèi)、通風、電電氣、設備安安裝等圖紙是是否相符，相相互間的關系系尺寸、標高高是否一致。5、審查建筑筑平、立、剖剖面圖之間關關系是否矛盾盾或標注是否否遺漏，建筑筑圖本身平面面尺寸是否有有差錯，各種種標高是否符符合要求，與與結(jié)構(gòu)圖的平平面尺寸及標標高是否一