某集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化指引

XXXX房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司設(shè)計(jì)管理標(biāo)準(zhǔn)編號(hào)：ZVQB-ZJ-SYSJ-2011商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化指引XXXX房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司研發(fā)設(shè)計(jì)部二O一一年十月編寫說(shuō)明（一）編制目的本標(biāo)準(zhǔn)是為了適應(yīng)XXXX集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中新的發(fā)展要求，滿足本集團(tuán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司更好地營(yíng)造高品質(zhì)樓盤、增強(qiáng)與客戶的互動(dòng)、促進(jìn)銷售的需要，旨在指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位和各項(xiàng)目公司的技術(shù)管理人員正確掌握示范區(qū)設(shè)計(jì)的理念、原則和方法，成為項(xiàng)目公司把握示范區(qū)設(shè)計(jì)的指導(dǎo)性手冊(cè)，通過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施使示范區(qū)、樣板房在銷售中發(fā)揮更積極的作用。（二）適用范圍1、適用于集團(tuán)研發(fā)設(shè)計(jì)部；2、適用于各區(qū)域公司設(shè)計(jì)工程部；3、適用于與集團(tuán)合作的各建筑設(shè)計(jì)院。（三）應(yīng)用說(shuō)明1、本問(wèn)所述設(shè)計(jì)要求為設(shè)計(jì)過(guò)程中的技術(shù)要求文件，具體設(shè)計(jì)管理流程需按照《規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度、流程和指引》及各類專項(xiàng)設(shè)計(jì)管理指引執(zhí)行。2、本文所述設(shè)計(jì)要求為住宅小區(qū)概念規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段使用標(biāo)準(zhǔn)。3、本文所述設(shè)計(jì)要求為非流程性要求，各項(xiàng)要求間整體存在一定的先后關(guān)系，但具體分項(xiàng)間不可拘泥于行文先后順序，需整體同步考慮。目錄HYPERLINK\l"_Toc342809504"一．公寓設(shè)計(jì)指引4HYPERLINK\l"_Toc342809505"1．公寓的概念4HYPERLINK\l"_Toc342809506"2．公寓的分類4HYPERLINK\l"_Toc342809507"3．公寓設(shè)計(jì)的要點(diǎn)4HYPERLINK\l"_Toc342809508"4．公寓的樓型組合形式5HYPERLINK\l"_Toc342809509"5.公寓的戶型平面分類8HYPERLINK\l"_Toc342809510"6.公寓戶型平面布局11HYPERLINK\l"_Toc342809511"7.模塊的圖例分析12HYPERLINK\l"_Toc342809512"二．住宅樓盤配套商業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)指引16HYPERLINK\l"_Toc342809513"1.商業(yè)配套的類型16HYPERLINK\l"_Toc342809514"2.商業(yè)配套的規(guī)劃17HYPERLINK\l"_Toc342809515"3.

商業(yè)配套的規(guī)模17HYPERLINK\l"_Toc342809516"4.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置要點(diǎn)18HYPERLINK\l"_Toc342809517"5.建筑布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)18HYPERLINK\l"_Toc342809518"6．建筑結(jié)構(gòu)、水電、暖通設(shè)計(jì)要點(diǎn)19HYPERLINK\l"_Toc342809519"7.交通設(shè)計(jì)要點(diǎn)21HYPERLINK\l"_Toc342809520"8.設(shè)計(jì)模塊21HYPERLINK\l"_Toc342809521"三．購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指引24HYPERLINK\l"_Toc342809522"1.購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)技術(shù)要求24HYPERLINK\l"_Toc342809523"2.商業(yè)業(yè)態(tài)的分類24HYPERLINK\l"_Toc342809524"3.購(gòu)物中心的特點(diǎn)及分類25HYPERLINK\l"_Toc342809525"4.平面柱網(wǎng)與建筑層高25HYPERLINK\l"_Toc342809526"5.室內(nèi)商業(yè)街及中庭共享空間尺度26HYPERLINK\l"_Toc342809527"6.店鋪開(kāi)間、進(jìn)深與面積的關(guān)系26HYPERLINK\l"_Toc342809528"7.垂直電梯與自動(dòng)扶梯的服務(wù)參數(shù)26HYPERLINK\l"_Toc342809529"8.公共衛(wèi)生間設(shè)置參數(shù)27HYPERLINK\l"_Toc342809530"9.購(gòu)物中心布局及動(dòng)線設(shè)計(jì)27HYPERLINK\l"_Toc342809531"四．寫字樓設(shè)計(jì)指引28HYPERLINK\l"_Toc342809532"1．寫字樓分類28HYPERLINK\l"_Toc342809533"2.建筑專業(yè)30HYPERLINK\l"_Toc342809534"4.設(shè)計(jì)技術(shù)指引37HYPERLINK\l"_Toc342809535"5.核心筒模塊40一．公寓設(shè)計(jì)指引1．公寓的概念公寓就是適合于小型人群的居住，生活，辦公等的空間。2．公寓的分類2.1根據(jù)使用性質(zhì)，分為三類：居住型公寓（普通公寓）、商務(wù)型公寓和酒店式公寓。2.2根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，大致分為三類：出租型，以出租給租客使用為目的，因此這類公寓可稱之為出租公寓。自住型，這類公寓每個(gè)單位屬于不同的擁有者，具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。混合型，混合型通常是有一部分為商業(yè)用的辦公室、商鋪、醫(yī)生診所等，另一部分為居住寓所。2.3根據(jù)公寓的結(jié)構(gòu)和型態(tài)，分為三類：小型公寓、花園公寓和高層公寓。3．公寓設(shè)計(jì)的要點(diǎn)3.1戶型設(shè)計(jì)要兼顧不同人群根據(jù)不同人群及行為模式，可歸納出：?jiǎn)紊?、年輕夫婦、年輕夫婦+小孩、年輕夫婦+成年小孩、年輕夫婦+老人、年輕夫婦+老人+小孩等，面積類型大概有：30-40平米、40-55平米、55-65平米、65-75平米。由此使得產(chǎn)品模塊要做到系統(tǒng)性，且能滿足最多的戶型要求，同時(shí)又要有產(chǎn)品化、易推廣的特點(diǎn)，戶型分配要精簡(jiǎn)、全面。3.2戶型舒適性舒適性是設(shè)計(jì)的重點(diǎn)，也是人文關(guān)懷的重要體現(xiàn)。同時(shí)，產(chǎn)品的銷售很大程度上是與產(chǎn)品舒適性緊密相關(guān)的，對(duì)于小戶型公寓產(chǎn)品模塊，在設(shè)計(jì)的時(shí)候就要考慮其通風(fēng)、采光、保溫、隔熱及防噪等各方面的因素。3.3外圍結(jié)構(gòu)固定及結(jié)構(gòu)形式的選型為求產(chǎn)品內(nèi)部空間和使用功能的可變性及多元化，產(chǎn)品主體結(jié)構(gòu)選型要在經(jīng)濟(jì)合理的基礎(chǔ)上盡可能滿足適應(yīng)內(nèi)部功能的多變性，這樣有利于產(chǎn)品工業(yè)化的形成，同時(shí)也可以提高效率，控制建筑的整體結(jié)構(gòu)。3.4廚房、衛(wèi)生間盡可能集中布置和位置固定廚房、衛(wèi)生間盡可能集中布置和位置固定，能夠便于結(jié)構(gòu)的合理布局及設(shè)備管線的走位，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)成本上也能大大的節(jié)省，也可以盡可能的滿足內(nèi)部空間的可變性。3.5可變房間布局戶型布局的可變性，是吸引消費(fèi)者眼球的一個(gè)誘惑力籌碼，同時(shí)，又可以增添小戶型公寓產(chǎn)品的消費(fèi)人群。所以，需要增加小戶型公寓產(chǎn)品模塊內(nèi)部的可變性，組建出適合不同人群的戶型要求，而房間尺度的把握是可變性的重點(diǎn)。3.6戶型的靈活性及可拼性戶型之間的可拼性，可以增加戶型的種類，增加消費(fèi)人群，提高小戶型公寓產(chǎn)品的適應(yīng)性，相對(duì)降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)成本。根據(jù)以上設(shè)計(jì)原則，便可以準(zhǔn)確、合理的設(shè)計(jì)出適合的小戶型公寓產(chǎn)品模塊，這些產(chǎn)品模塊可以根據(jù)住戶的需要或者所處樓型的不同，而變換內(nèi)部空間組織形式和使用功能，具有很強(qiáng)的適應(yīng)性。4．公寓的樓型組合形式樓型組合設(shè)計(jì)過(guò)程中，一方面要結(jié)合小戶型公寓原型產(chǎn)品模塊的平面特點(diǎn)，保證每戶能自然通風(fēng)、采光、避免樓型內(nèi)戶型產(chǎn)生嚴(yán)重對(duì)視問(wèn)題，滿足消防規(guī)范要求等。另一方面是盡量減少公共面積，以便提高整體實(shí)用率。樓型組合大致分為如下三種：4.1通廊板式連接型公寓特點(diǎn)：戶型布置靈活，具有多樣性，組合性交通方便，通廊都能有采光，通風(fēng)每個(gè)戶型的房間都能解決采光、通風(fēng)適用于普通居住及商務(wù)公寓適合于方形地塊或者大型地塊內(nèi)的方形布置使用率高4.2單元組合拼接型公寓特點(diǎn)：戶型布置靈活，具有多樣性，組合性交通方便，核心筒能采光、通風(fēng)，住戶間干擾性小每個(gè)戶型的房間都能解決采光、通風(fēng)適用于普通居住適合于長(zhǎng)條形地塊或者大型地塊內(nèi)的矩形布置使用率高便于解決朝向問(wèn)題5.公寓的戶型平面分類5.1單房型：作為起居就寢一體化套型單元，是最小的戶型單元，滿足單身人士、年輕夫婦的居住要求，同時(shí)，也可與其他戶型單元拼接，成為中小戶型或者老少居戶型。一般這類戶型屬于單向采光，拼接方便。如下圖1、圖2、圖3、圖4。5．2一房型：此房型適合于年輕夫婦或者年輕夫婦+小孩等人群居住，如果有更多房間的需求，可以與單房型進(jìn)行拼接，從而做到靈活性。另外要兼顧到每個(gè)功能房間的采光、通風(fēng)。如下圖1、圖2、圖3、圖4、圖5、圖6。6.公寓戶型平面布局6.1單層布局單層布局通常分為兩種：一種是廳、輔助空間、臥室三種屬性空間兩兩相連，相互關(guān)系比較密切，容易協(xié)調(diào)各種房間的關(guān)系，做到功能緊湊，節(jié)約面積，采光、通風(fēng)也能解決。另一種是以客廳、臥室為主體，輔助空間分為兩塊，分別依附于主體空間，采光、通風(fēng)較好，結(jié)構(gòu)緊湊。如下圖：6.2躍式布局躍層布局是指在垂直空間上進(jìn)行空間布置，豐富了建筑空間的趣味性。通常是采取高客廳，把主臥室布置在上層，其余布置在下層。房間采光性都比較好，平面布局規(guī)整，功能分布合理。如下圖：7.模塊的圖例分析7．1基本單元功能尺度7.1.1廚房：宜有直接采光、自然通風(fēng)、并且布置在套內(nèi)近入口處。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、案臺(tái)、爐灶及排油煙機(jī)等實(shí)施或預(yù)留位置且按炊事操作流程排列，操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于1.5米。單排布置設(shè)備廚房?jī)魧挷粦?yīng)小于1.5米，雙排布置設(shè)備的廚房，兩排設(shè)備的凈距不應(yīng)小于0.9米。餐廳：可以分為一下三種常見(jiàn)形式：1）開(kāi)放式廚房共用2）客廳共用3）獨(dú)立餐廳開(kāi)放式廚房共用的餐廳和客廳共用的餐廳多用于單房或者部分一房；第三種獨(dú)立餐廳多用于一房或者兩房，可以解決獨(dú)立采光問(wèn)題。小面積戶型通常采用前兩種類型，可以有效壓縮面積。餐廳的面積一般為6~12平米。客廳（起居室）：起居室要求有較充足的采光，面積一般以15~20㎡為宜，不應(yīng)低于12㎡，面寬不宜小于3.6m，如果與門廳或餐廳結(jié)合，面積可以適當(dāng)加大?？蛷d的墻面應(yīng)盡量少開(kāi)門，避免穿堂現(xiàn)象，且要求室內(nèi)布置家具的墻面直線長(zhǎng)度大于3米，以方便家具的布置。臥室：臥室應(yīng)為有直接采光，自然通風(fēng)、較強(qiáng)私密性的獨(dú)立空間，其使用面積不宜小于下列規(guī)定：1）雙人臥室：10㎡，最小開(kāi)間為3.3m；2）單人臥室：6㎡，最小開(kāi)間為2.4m；（若作為書房或者多功能房條件可適當(dāng)放寬）3）兼起居的臥室：12平米衛(wèi)生間：基本由便廁、洗浴、洗滌、洗面化妝等組成，最好分別設(shè)在兩個(gè)或者兩個(gè)以上的空間內(nèi)，互不干擾，使用方便。在小戶型中衛(wèi)生間面積通常為3-6平米為宜。每套戶型應(yīng)至少配置三件衛(wèi)生潔具。不同潔具組合的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于以下規(guī)定：1）設(shè)便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生器具的面積為3平米；2）設(shè)便器、洗面器兩件衛(wèi)生器具的面積為2.5平米；3）單設(shè)便器的面積為1.1平米；7.2廚衛(wèi)模塊的確定針對(duì)一代居和二代居及其以上群，可以把廚房做成三個(gè)模塊；衛(wèi)生間主要根據(jù)所在戶型面積，做成兩個(gè)主要模塊和一個(gè)可轉(zhuǎn)換功能的模塊，即三個(gè)衛(wèi)生間模塊。7.2.1廚房模塊7.2.1.1廚房模塊1此類廚房屬于敞開(kāi)式廚房，使用對(duì)象是單身人士、年輕夫婦等，使用頻率不高，所以對(duì)廚房要求不高。常用尺寸為2700mmX1600mm，廚房預(yù)留放置冰箱位置，安裝成品櫥柜，配置洗池、灶具，抽油煙機(jī)等廚房設(shè)備。適用于面積較小的單房型和一房型等一代居戶型平面。如下圖：7.2.1.2廚房模塊2此類廚房用于對(duì)廚房使用率很高的人群，需要配置標(biāo)準(zhǔn)的封閉式或有玻璃隔斷的廚房，而且廚房里的設(shè)備要求齊全，使用空間較大。常用“L”型布局，常用尺寸為2700mmX2100mm。廚房除了預(yù)留放置冰箱的位置，還預(yù)留了消毒碗柜、微波爐等常用廚房家電的安裝位置，安裝成品櫥柜，操作空間較大，配置雙盆洗池、雙爐頭灶具、抽油煙機(jī)等廚房設(shè)備。如下圖：7.2.1.3廚房模塊3為了提高廚房的使用空間，操作面長(zhǎng)度，在廚房模塊2的基礎(chǔ)上，引申出雙邊操作面的廚房模塊3，通常尺寸為2700mmX2100mm。廚房除了預(yù)留冰箱的位置，還預(yù)留了消毒碗柜、微波爐、電飯煲等常用廚房家電的安裝位置，安裝成品櫥柜，操作臺(tái)空間較大，配置雙盆洗池、雙爐頭灶具、抽油煙機(jī)等廚房設(shè)備。如下圖：7.2.2衛(wèi)生間模塊7.2.2.1衛(wèi)生間模塊1對(duì)于面積較小的單間一體化型和一房型，衛(wèi)生間由便器、噴淋、洗面器三件主要衛(wèi)生器具組成。通常尺寸為2100mmX1600mm。如下圖：7.2.2.2衛(wèi)生間模塊2對(duì)于面積稍大的二房型和三房型，衛(wèi)生間由便器、噴淋、洗面器三件主要衛(wèi)生器具組成。通常尺寸為2400mmX1600mm。如下圖：7.2.2.3衛(wèi)生間模塊3通常尺寸為1200mmX1600mm。模塊3可以根據(jù)不同使用人群的生活要求，轉(zhuǎn)換成不同的使用布局模式?？梢詥为?dú)使用，也可以結(jié)合衛(wèi)生間模塊2、3使用，改裝成洗面臺(tái)，變成1.5個(gè)衛(wèi)生間模式；或改裝成化妝間，頂部設(shè)置儲(chǔ)藏空間；或改裝成儲(chǔ)物間，供家庭的儲(chǔ)藏使用。如下圖：二．住宅樓盤配套商業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)指引1.住宅樓盤配套商業(yè)的技術(shù)要求衡量標(biāo)準(zhǔn)住宅底商獨(dú)立商業(yè)街社區(qū)商業(yè)中心規(guī)模1.面積定量法：住宅宅配套商業(yè)合合理面積（㎡㎡）=住宅開(kāi)發(fā)體體量（㎡）×3～5%

2.人口定量法法：住宅配套套商業(yè)合理面面積（㎡）=住宅導(dǎo)入人人口（人）×1～1.2（㎡/人）位置1.住宅區(qū)內(nèi)2..住宅區(qū)外1.住宅區(qū)外,主入口口附近1.住宅區(qū)外,主入口口附近層數(shù)以1層為宜以1層為宜，不超過(guò)22層不超過(guò)2層層高3.5～6米首層，3.5～66米；二層，4米首層≥4.5米；二層，4米柱距7～8米7～8米≥8米商鋪開(kāi)間3～5米3～5米3.5～8米商鋪進(jìn)深8～10米8～10米≥8米開(kāi)間與進(jìn)深比例以1：2為宜，不超過(guò)1：：3以1：2為宜，不超過(guò)1：：3以1：2為宜，不超過(guò)1：：3商業(yè)街寬度以8～10米為宜，不超過(guò)112米以8～10米為宜，不超過(guò)112米商業(yè)街長(zhǎng)度以100～150米米為宜,不超過(guò)200米以100～150米米為宜,不超過(guò)200米水電設(shè)計(jì)預(yù)留給水接口，排排水、排污接接口。強(qiáng)電、弱弱電接至電配配電箱。2.商業(yè)配套的類型根據(jù)樓盤項(xiàng)目特點(diǎn)及整體布局，可建設(shè)以下不同類型的商業(yè)配套：2.1住宅底商即利用住宅樓盤首首層作為商業(yè)業(yè)用房。按照照所在的地域域，又可以分分為：在住宅宅區(qū)內(nèi)設(shè)置；；在住宅區(qū)周周邊沿街設(shè)置置。2.2獨(dú)立商業(yè)街平面形式按照街的的形態(tài)布置的的單層或多層層商業(yè)物業(yè)，其其沿街兩側(cè)設(shè)設(shè)有獨(dú)立商鋪鋪。2.3社區(qū)商業(yè)中心設(shè)置在樓盤人流集集中地區(qū)，是是各種業(yè)態(tài)的的社區(qū)商業(yè)服服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)對(duì)集中的商業(yè)業(yè)地域，包括括超市、肉菜菜市場(chǎng)、便利利店、餐飲店店、藥店等各各類社區(qū)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集合合體。3.商業(yè)配套的規(guī)劃3.1便利性原則：商業(yè)業(yè)從空間上實(shí)實(shí)現(xiàn)就近性，從從而形成時(shí)間間上的便利性性，體現(xiàn)滿社社區(qū)居民便利利性需求的原原則；3.2和諧性原則：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅與商業(yè)業(yè)的相對(duì)分離離，充分體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)與居民民的親和性及及商業(yè)設(shè)施的的不擾民，確確保商業(yè)內(nèi)外外環(huán)境與居住住環(huán)境的相互互和諧性原則則；3.3開(kāi)放性原則：在樓樓盤內(nèi)實(shí)現(xiàn)商商業(yè)布局和規(guī)規(guī)劃的不內(nèi)閉閉，保證能同同時(shí)服務(wù)于外外部客流和通通過(guò)性客流，符符合政府對(duì)區(qū)區(qū)域總體商業(yè)業(yè)規(guī)劃的要求求；3.4適度開(kāi)發(fā)原原則:商業(yè)配套的的開(kāi)發(fā)建設(shè)以以服從住宅需需要為基本原原則,商業(yè)配套的的開(kāi)發(fā)要適量量，根據(jù)居住住人口情況及及樓盤開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度，分期分分階段開(kāi)發(fā)商商業(yè)配套；3.5景觀再造原則：以以景觀意境為為線索，將商商業(yè)配套的建建筑與空間景景觀設(shè)計(jì)融入入整個(gè)樓盤，創(chuàng)創(chuàng)造新的景觀觀，營(yíng)造一個(gè)個(gè)多功能的、舒舒適的、令人人愉悅的具有有文化氣息的的購(gòu)物、休閑閑的環(huán)境。4.商業(yè)配套的規(guī)模4.1面積定量法：：住宅配套商商業(yè)合理面積積（㎡）=住宅開(kāi)發(fā)體體量（㎡）×5~8%這個(gè)模型中有兩點(diǎn)點(diǎn)需要說(shuō)明，第第一，以上的的面積定量?jī)H僅考慮社區(qū)商商業(yè)為自身所所處的住宅服服務(wù)，不包括括項(xiàng)目以外住住宅?？梢愿鶕?jù)以上的定定量模型粗略略確定一個(gè)大大致的面積范范圍段，同時(shí)時(shí)考量項(xiàng)目所所處商業(yè)環(huán)境境和周邊居住住人口狀況。如如果項(xiàng)目處于于成熟的社區(qū)區(qū)，周邊已有有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密密集，則應(yīng)該該把自身的配配套商業(yè)定位位為內(nèi)向型為為主，開(kāi)發(fā)體體量不宜超過(guò)過(guò)理論數(shù)字。如如果項(xiàng)目處于于城市新區(qū)，原原始商業(yè)缺乏乏，而新建住住宅眾多，則則可以除了規(guī)規(guī)劃部分內(nèi)向向型社區(qū)商業(yè)業(yè)之外，同時(shí)時(shí)規(guī)劃部分外外向型商業(yè)，從從而整個(gè)社區(qū)區(qū)商業(yè)體量的的確定不用嚴(yán)嚴(yán)格套用以上上的模型，可可適度放大。3.2中型樓盤：：3.2.1樓盤總總?cè)丝谝?guī)模：：2000~5000戶；3.2.2商業(yè)配配套的總建筑筑規(guī)模：參照照總建筑面積積的5%-7%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行配置；3.2.3可設(shè)定定的商業(yè)層次次：住宅底商商+商業(yè)街；3.3大型樓盤：：3.3.1樓盤盤總?cè)丝谝?guī)模模：5000~15000戶；3.3.2商業(yè)配配套的總建筑筑規(guī)模：參照照總建筑面積積的7%-8%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行配置；3.3.3可設(shè)定定的商業(yè)層次次：住宅底商商+商業(yè)街+社區(qū)商業(yè)中中心,商業(yè)街和社社區(qū)商業(yè)中心心的總建筑面面積與住宅底底商的搭配比比例以80％：20％為宜；5.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)置置要點(diǎn)5.1各種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積積規(guī)劃比例宜宜按照購(gòu)物（超超市或便利店店、生活用品品專賣店等）40％、餐飲（日日常性餐飲）30％和其他便便利服務(wù)（洗洗衣、藥店、美美容美發(fā)、各各種維修、家家政服務(wù)等）30％的比例進(jìn)進(jìn)行設(shè)置。5.2中型樓盤應(yīng)配置超超市或便利店店、生活用品品專賣店、日日常性餐飲以以及洗衣、藥藥店、美容美美發(fā)、各種維維修、家政服服務(wù)等基本服服務(wù)，肉菜市市場(chǎng)或便民菜菜店依據(jù)樓盤盤具體情況需需要決定是否否設(shè)置；5.3大型樓盤除設(shè)置以以上商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)外，還需要要設(shè)置大型綜綜合超市、文文化娛樂(lè)設(shè)施施，并可設(shè)立立銀行、電信信、郵政、醫(yī)醫(yī)療設(shè)施、酒酒吧、康體健健身設(shè)施、電電影院、汽車車服務(wù)店等服服務(wù)設(shè)施；5.4青少年活動(dòng)、老年年活動(dòng)中心、自自行車庫(kù)，可可根據(jù)樓盤開(kāi)開(kāi)發(fā)具體情況況進(jìn)行配置；；6.建筑布局設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)6.1總建筑面積在200~50萬(wàn)平方米的的樓盤，可以以結(jié)合項(xiàng)目情情況，在小區(qū)區(qū)主要入口處處或首期組團(tuán)團(tuán)中心位置設(shè)設(shè)置住宅底商商或單側(cè)式商商業(yè)街;

6.2總建筑面積積超過(guò)50萬(wàn)平方米的的樓盤，應(yīng)在在小區(qū)主要出出入口處集中中設(shè)置社區(qū)商商業(yè)中心，并并以集中獨(dú)立立商業(yè)形式設(shè)設(shè)置，同時(shí)在在二期、三期期組團(tuán)中心位位置或重要出出入口按人口口規(guī)模和地塊塊條件設(shè)置住住宅底商、單單側(cè)式商業(yè)街街或小型商業(yè)業(yè)中心;6.3商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)業(yè)中心應(yīng)布置置在社區(qū)對(duì)外外開(kāi)放、人流流多、道路相相對(duì)寬敞、便便利的地方，應(yīng)應(yīng)臨街或臨路路設(shè)置,如設(shè)置住宅宅底商，也必必須臨街或臨臨路;6.4商業(yè)街可根據(jù)條件件合理布置，但但規(guī)模不宜過(guò)過(guò)大，長(zhǎng)度應(yīng)應(yīng)控制在100~150米之間，最長(zhǎng)長(zhǎng)不應(yīng)超過(guò)2200米；6.5兩側(cè)式商業(yè)街寬度度應(yīng)控制在8~10米，最寬不超超過(guò)12米為宜，單側(cè)側(cè)式商業(yè)街寬寬度應(yīng)控制在在5米左右;6.6商業(yè)街宜按照東西西方向排列，以以入口為中軸軸對(duì)稱布局，建建筑立面宜采采用塔樓、騎騎樓的元素，使使空間產(chǎn)生新新的劃分。6.7社區(qū)商業(yè)中心宜與與酒店、運(yùn)動(dòng)動(dòng)中心等大型型配套形成組組團(tuán)，以酒店店為中軸進(jìn)行行分散布局，同同時(shí)社區(qū)商業(yè)業(yè)中心應(yīng)與樓樓盤屋村巴士士停靠點(diǎn)進(jìn)行行整體規(guī)劃，這這樣節(jié)省停車車位空間，又又方便居民購(gòu)購(gòu)買，更能提提升商鋪的價(jià)價(jià)值。7．建筑結(jié)構(gòu)、水電、暖暖通設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)7.1住宅底商7.1.1層高為66米（如果地方方規(guī)范有要求求，應(yīng)該按照照地方規(guī)范有有關(guān)要求）,層數(shù)以1層為宜，應(yīng)應(yīng)合理優(yōu)化剪剪力墻設(shè)計(jì)，以以保證商鋪的的使用空間;7.1.2單間商鋪鋪建筑面積以以20~50平方米為宜宜，最大不應(yīng)應(yīng)超過(guò)200平方米；

7.1.3商鋪開(kāi)間以3~5米為宜，如果果商家后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)需要較大大門面，則可可以通過(guò)橫向向打通的方式式擴(kuò)展空間；；商鋪進(jìn)深根據(jù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃，以8~10米為宜，最大大進(jìn)深不應(yīng)超超過(guò)15米；7.1.5商鋪開(kāi)間間與進(jìn)深的比比例以1：2為宜，不應(yīng)應(yīng)超過(guò)1：3；7.1.6商鋪內(nèi)部部原則上不進(jìn)進(jìn)行室內(nèi)裝修修，保持毛坯坯狀態(tài)；7.1.7預(yù)留水、電電、燃?xì)狻⑴排盼鄣雀黜?xiàng)設(shè)設(shè)施的接駁（建建議住宅底商商按照單位建建筑用電量以以100w／㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算），但但不設(shè)置餐飲飲所需的煙道道,電話線、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接入商鋪鋪內(nèi)，各類水水管、線纜等等盡量不要外外露，即使需需要外露也要要考慮與整體體建筑的美觀觀和諧；7.1.8商鋪外觀觀設(shè)計(jì)需要預(yù)預(yù)留空調(diào)外掛掛位置，可統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置百葉葉窗或其他裝裝置,空調(diào)外掛位位置一般要高高于地面2..5米,但不可設(shè)置置在住戶陽(yáng)臺(tái)臺(tái)附近,以避免擾民;商鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)考考慮改造外裝裝的需要，預(yù)預(yù)留商家招牌牌、廣告和其其它飾物的位位置；7.1.10為降低低噪音和視覺(jué)覺(jué)干擾，在首首層商業(yè)與二二層住宅之間間可使用雨罩罩、騎樓、遮遮陽(yáng)等形式將將商業(yè)空間與與居住空間在在室外區(qū)分開(kāi)開(kāi)；7.1.11不設(shè)置置專用貨流通通道及專用停停車場(chǎng)。7.2商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)業(yè)中心7.2.1層高不小小于4.5米，柱距在8米以上，樓層層以不超過(guò)2層為宜，特特殊情況下不不超過(guò)3層；7.2.2單間商鋪鋪建筑面積以以30~150平方米為宜宜，最大不應(yīng)應(yīng)超過(guò)500平方米；

7.2.3商鋪開(kāi)間以3.5~8米為宜，如果果商家后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)需要較大大門面，則可可以通過(guò)橫向向打通的方式式擴(kuò)展空間；；7.2.4商鋪進(jìn)深深根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃劃，以7~12米為宜，最大大不應(yīng)超過(guò)118米；7.2.5商鋪開(kāi)間間與進(jìn)深的比比例以1：2為宜，不應(yīng)應(yīng)超過(guò)1：3;7.2.6商鋪內(nèi)部部原則上不進(jìn)進(jìn)行室內(nèi)裝修修，保持毛坯坯狀態(tài)。需要要裝修公共通通道、大堂等等公共部分；；7.2.7預(yù)留水、電電、燃?xì)?、排排污等各?xiàng)設(shè)設(shè)施的接駁(建議社區(qū)商商業(yè)中心以150-2200w／㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單單位建筑用電電量,商業(yè)街以120~150w／㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算單位建筑筑用電量)，餐飲規(guī)劃劃區(qū)域的給排排水量需達(dá)到到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)且且要預(yù)留煙道道，電話線、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接入商鋪鋪內(nèi)，根據(jù)未未來(lái)用途和商商家，在結(jié)構(gòu)構(gòu)上預(yù)留強(qiáng)弱弱電、電梯等等設(shè)施設(shè)備的的安裝條件，各各類水管、線線纜等盡量不不要外露，即即使需要外露露也要考慮與與整體建筑的的美觀和諧；；7.2.8需要預(yù)留留空調(diào)外掛位位置，可統(tǒng)一一設(shè)置百葉窗窗或其他裝置置;7.2.9原則上不不安裝手扶電電梯，超市、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)設(shè)置置在二樓區(qū)域域的，需預(yù)留留手扶電梯位位置;7.2.10滿足超超市、餐飲等等特殊經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)房屋承承重荷載的要要求；7.2.11設(shè)置專專用貨流通道道及專用停車車場(chǎng)(原則上只設(shè)設(shè)地上停車場(chǎng)場(chǎng))，商業(yè)街停停車數(shù)量不低低于1輛/100㎡，社區(qū)商商業(yè)中心停車車數(shù)量不低于于1.5輛/100㎡；7.2.12其它照照明電源的設(shè)設(shè)置:主要包括戶戶外廣告燈箱箱的電源線路路以及防盜電電動(dòng)卷閘門的的電源線路、公公共照明的電電源線路。同同時(shí)為保證商商鋪今后可能能采用三相電電源，需在配配電間及電源源保護(hù)預(yù)埋管管管徑方面預(yù)預(yù)留足夠的空空間，以保證證今后線路的的更換。8.交通設(shè)計(jì)要點(diǎn)8.1運(yùn)動(dòng)與通路：設(shè)計(jì)計(jì)中應(yīng)充分考考慮居民的行行走習(xí)慣和商商家的經(jīng)營(yíng)需需求，根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)有地形的地地理高差及出出入口條件的的布局方式，設(shè)設(shè)計(jì)人行道、車車道、貨物通通道,商業(yè)街及社社區(qū)商業(yè)中心心可考慮設(shè)置置無(wú)障礙通道道;8.2人車分流：人流與與車流應(yīng)避免免交叉，利用用豎向高差的的變化將行車車道路與人行行道劃分成兩兩個(gè)不同的空空間，保證行行人在購(gòu)物時(shí)時(shí)的安全；8.3停車位：商業(yè)街可可沿街布置停停車位，社區(qū)區(qū)商業(yè)中心需需集中區(qū)域布布置停車位，并并利用適宜的的綠化進(jìn)行分分割，合理地地布置人行商商業(yè)空間。9.設(shè)計(jì)模塊8.1西班牙風(fēng)格格模塊8.2現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格模塊三．購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)指引1.購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)要求衡量標(biāo)準(zhǔn)備注柱距1.（9～11）m*（9～11）m2.建筑面積為10萬(wàn)㎡以下時(shí)時(shí)：8.5mm*8.5m層高/凈高1.首層：層高=5..5～6m，凈高≥3.8m2.二層以上：：層高=5.0～5.5m，凈凈高≥3.6m3.地下一層:層高=5.5～6m，凈高≥3.7m中庭寬度16～18m開(kāi)洞寬度8m回廊寬度4～5m天橋?qū)挾?m室內(nèi)商業(yè)街(兩側(cè)側(cè)商鋪)1.主街寬度：8m2.輔街寬度：4～6m店鋪開(kāi)間6～10m店鋪進(jìn)深8～15m貨梯數(shù)量與建筑面面積的關(guān)系1部貨梯服務(wù)面積：：2萬(wàn)㎡（平均均值）自動(dòng)扶梯數(shù)量與建建筑面積的關(guān)關(guān)系1部自動(dòng)扶梯服務(wù)面面積：0.3萬(wàn)㎡（平均均值）消防電梯數(shù)量與單單層面積的關(guān)關(guān)系1.單層面積0.455～1.5萬(wàn)㎡：3部消防電梯梯（最小值）2.單層面積1.5～2.5萬(wàn)㎡：4部消防電梯梯（最小值）3.單層面積2.5～3.5萬(wàn)㎡：5部消防電梯梯（最小值）衛(wèi)生間設(shè)置區(qū)域一般緊鄰疏散樓梯梯間或疏散走走道，個(gè)層樓樓面衛(wèi)生間分分布宜均勻，上上下位置對(duì)齊齊或相近為佳佳。不宜隔層層分開(kāi)設(shè)置男男女衛(wèi)生間。衛(wèi)生間數(shù)量與單層層面積的關(guān)系系1.單層面積0.4～～0.8萬(wàn)㎡：至少1個(gè)衛(wèi)生間2.單層面積0.8～1.5萬(wàn)㎡：至少2個(gè)衛(wèi)生間3.單層面積1.5～3.0萬(wàn)㎡：至少3個(gè)衛(wèi)生間每個(gè)衛(wèi)生間的服務(wù)務(wù)半徑為50～60m范圍2.商業(yè)業(yè)態(tài)的分類商業(yè)業(yè)態(tài)主要有：：百貨店、專專業(yè)店、專賣賣店、商業(yè)步步行街、超市市、大型綜合合超市、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)購(gòu)物中心以及及便利店、折折扣店、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場(chǎng)等。3.購(gòu)物中心的特點(diǎn)及及分類購(gòu)物中心是指企業(yè)業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)開(kāi)發(fā)、擁有、管管理運(yùn)營(yíng)的各各類零售業(yè)態(tài)態(tài)、服務(wù)設(shè)施施的集合體。其其特點(diǎn)如下：：（1）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨貨商店或超級(jí)級(jí)市場(chǎng)作為核核心店，以及及各類專業(yè)店店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和和餐飲、娛樂(lè)樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。服服務(wù)功能齊全全，及零售、餐餐飲、娛樂(lè)為為一體。（2）根據(jù)銷售面積，設(shè)設(shè)置相應(yīng)規(guī)模模的停車場(chǎng)。（3）地址一般設(shè)置在在商業(yè)中心區(qū)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合合部的交通要要道。（4）建筑面積：社區(qū)區(qū)購(gòu)物中心為為5萬(wàn)平方米以以內(nèi)，市區(qū)購(gòu)購(gòu)物中心為10萬(wàn)平方米以以內(nèi)，城郊購(gòu)購(gòu)物中心為10萬(wàn)平方米以以上。按照不同的分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可以將將購(gòu)物中心分分為不同的類類型。這里根根據(jù)購(gòu)物中心心的規(guī)模及服服務(wù)的商圈將將其分為三類類：（1）社區(qū)購(gòu)物中心：在在城市的區(qū)域域中心建立的的，面積在5萬(wàn)平方米以以內(nèi)的購(gòu)物中中心。（2）市區(qū)購(gòu)物中心：在在城市的商業(yè)業(yè)中心建立的的，面積在10萬(wàn)平方米以以內(nèi)的購(gòu)物中中心。（3）城郊購(gòu)物中心：在在城市的郊區(qū)區(qū)建立的，面面積在10萬(wàn)平方米以以上的購(gòu)物中中心。4.平面柱網(wǎng)與建筑層層高4.1平面柱網(wǎng)：：(9～11)m＊(9～～11)m，是商業(yè)建建筑開(kāi)發(fā)比較較常用和經(jīng)濟(jì)濟(jì)的選擇，對(duì)對(duì)于店鋪開(kāi)間間劃分、貨架架布局及降低低施工成本有有益，同時(shí)也也對(duì)地下車庫(kù)庫(kù)的車位排布布有利。建筑筑面積10萬(wàn)㎡以下時(shí)時(shí)，建議柱網(wǎng)網(wǎng)：8.5mm＊8.5m。4.2建筑層高：：首層：層高=5..5～6m，凈高≥3.8m二層以上：層高==5.0～5.5m，凈高≥3.6m地下一層：層高==5.5～6m，凈高≥3.7m5.室內(nèi)商業(yè)街及中庭庭共享空間尺尺度商業(yè)建筑的室內(nèi)外外商業(yè)街及中中庭共享空間間設(shè)計(jì)，豐富富的造型元素素與戲劇性中中庭空間效果果，是商業(yè)建建筑吸引人氣氣的要素。適適當(dāng)?shù)慕值琅c與中庭空間尺尺度可以滿足足人流集聚，同同時(shí)符合經(jīng)濟(jì)濟(jì)使用原則。相相反，尺度過(guò)過(guò)大造成空間間浪費(fèi)，造價(jià)價(jià)提高，而尺尺度過(guò)小也會(huì)會(huì)致使空間、人人流擁擠，購(gòu)購(gòu)物環(huán)境舒適適度降低。5.1中庭共享空空間相對(duì)合理理的尺度：中庭寬度：16～～18m開(kāi)洞寬度：8m回廊寬度：4～55m5.2室內(nèi)商業(yè)街街（兩側(cè)店鋪鋪）的寬度：：主街寬度：8m輔街寬度：4～66m6.店鋪開(kāi)間、進(jìn)深與與面積的關(guān)系系開(kāi)間：6～10mm進(jìn)深：8～15mm面積：48～1550㎡7.垂直電梯與自動(dòng)扶扶梯的服務(wù)參參數(shù)貨梯數(shù)量與建筑面面積的關(guān)系：：1部貨梯服務(wù)務(wù)面積：2萬(wàn)㎡（平均均值）自動(dòng)扶梯數(shù)量與建建筑面積的關(guān)關(guān)系：1部自動(dòng)扶梯梯服務(wù)面積：：0.3萬(wàn)㎡（平均均值）消防電梯數(shù)量與單單層面積的關(guān)關(guān)系：1.單層面積0.45～1.5萬(wàn)㎡：3部消防電梯梯（最小值）2.單層面積1.5～～2.5萬(wàn)㎡：4部消防電梯梯（最小值）3.單層面積2.5～～3.5萬(wàn)㎡：5部消防電梯梯（最小值245）8.公共衛(wèi)生間設(shè)置參參數(shù)8.1公共衛(wèi)生間間設(shè)置區(qū)域一一般緊鄰疏散散樓梯或疏散散走道，各樓樓層衛(wèi)生間分分布宜均勻，上上下位置對(duì)齊齊或相近為佳佳。不宜隔層層分開(kāi)設(shè)置男男女衛(wèi)生間。8.2公共衛(wèi)生間間數(shù)量與單層層面積關(guān)系：：1.單層面積0.4～0.8萬(wàn)㎡：至少1個(gè)衛(wèi)生間2.單層面積0.8～～1.5萬(wàn)㎡：至少2個(gè)衛(wèi)生間3.單層面積1.5～～3.0萬(wàn)㎡：至少3個(gè)衛(wèi)生間8.3公共衛(wèi)生間間服務(wù)半徑：：每個(gè)衛(wèi)生間間的服務(wù)半徑徑為50～60m9.購(gòu)物中心布局局及動(dòng)線設(shè)計(jì)計(jì)

購(gòu)物中心的的典型空間布布局可歸分為為線形、環(huán)形形和枝形三種種。由這三種基基本形可以衍衍生出多種建建筑平面,例如線形包包含雙線形、弧弧線形、L型,環(huán)形包含矩矩形、圓環(huán)形形、復(fù)式環(huán)形形,枝形包括風(fēng)風(fēng)車形、十字字形、Y形、T形等等。（1）線形線形布局適用于狹狹長(zhǎng)的基地,在線形步行行街兩側(cè)布置置店鋪,其優(yōu)點(diǎn)是布布局緊湊、通通過(guò)效率高、店店鋪瀏覽率高高、方向性強(qiáng)強(qiáng),缺點(diǎn)是回游游性略差、單單方向性造成成一定的枯燥燥感,通?？梢酝ㄍㄟ^(guò)將步行街街設(shè)計(jì)成弧形形來(lái)增加趣味味性,在線上布置置大型的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)來(lái)緩解消費(fèi)費(fèi)者的枯燥感感。（2）環(huán)形

環(huán)形形布局適用于于較寬松的基基地,步行街形成成環(huán)路,店鋪可以獲獲得更為均等等的被瀏覽幾幾率,優(yōu)點(diǎn)是回游游性好,可以提高銷銷售機(jī)會(huì),便于利用平平面中明確的的向心性來(lái)組組織中庭空間間,缺點(diǎn)是較大大的進(jìn)深尺寸寸對(duì)防火疏散散有較高的要要求。（3）枝形

枝形形布局的實(shí)用用性很強(qiáng),不同長(zhǎng)度和和形態(tài)的“枝”可以靈活地地適應(yīng)基地的的不同形態(tài),優(yōu)點(diǎn)是基地地利用率高,缺點(diǎn)是回游游性差,如果每條“枝”的長(zhǎng)度過(guò)大,消費(fèi)者很容容易放棄逛枝枝的其它部分分,當(dāng)然,可能通過(guò)謹(jǐn)謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)“枝”的長(zhǎng)度、方方向、交點(diǎn)、“枝”之間的次級(jí)級(jí)通路來(lái)改善善這種情況。

四．寫字樓設(shè)計(jì)指引1．寫字樓分類1.1．一類寫字字樓，對(duì)應(yīng)為為國(guó)際甲級(jí)寫字樓。1.1.1樓宇品品質(zhì)：建筑物物的物理狀況況和品質(zhì)均是是一流，建筑筑質(zhì)量達(dá)到或或超過(guò)有關(guān)建建筑條例或規(guī)規(guī)范的要求；；建筑物具有有靈活的平面面布局和高使使用率，達(dá)到到70％以上的使用率率；樓層面積積大，大堂和和走道寬敞。辦辦公室的凈高高不少于2.8米。1.1.2裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：外立面面采用高檔次次的國(guó)際化外外裝修如大理理石外墻和玻玻璃幕墻，采采用進(jìn)口高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的大理石石、鋁板、玻玻璃幕墻等材材料；有寬敞敞的大理石大大堂和走廊；；公共部分的的地面應(yīng)為大大理石、花崗崗巖、高級(jí)地地磚或鋪高級(jí)級(jí)地毯，墻面面應(yīng)為大理石石或高級(jí)墻紙紙或高級(jí)漆，應(yīng)應(yīng)有吊頂，電電梯間應(yīng)為不不銹鋼、大理理石；衛(wèi)生間間安置進(jìn)口名名牌潔具，如如科馬、科勒勒、美標(biāo)、T0T0等等。1.1.3配套設(shè)設(shè)施：應(yīng)有配配套商務(wù)、生生活設(shè)施，如如會(huì)議室、郵郵局、銀行、票票務(wù)中心、員員工餐廳等，專專用地上、地地下停車場(chǎng)，停停車位充足。1.1.4客戶進(jìn)進(jìn)駐：國(guó)外知知名公司的租租戶組合；知知名的跨國(guó)公公司、國(guó)內(nèi)外外大公司。1.1.5物業(yè)服服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富且一流流的知名品牌牌公司管理，配配備實(shí)用的計(jì)計(jì)算機(jī)物業(yè)管管理軟件，實(shí)實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)業(yè)管理計(jì)算機(jī)機(jī)化，建立辦辦公管理信息息系統(tǒng)，并辦辦公物業(yè)各系系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通通和統(tǒng)一的管管理，24小時(shí)的維護(hù)護(hù)維修及保安安服務(wù)。1.1.6交通便便利：位于重重要地段，極極佳的可接近近性，臨近兩兩條以上的主主干道。有多多種交通工具具和地鐵直達(dá)達(dá)。1.1.7所屬區(qū)區(qū)位：位于主主要商務(wù)區(qū)的的核心區(qū)。1．2．二類寫字樓，對(duì)對(duì)應(yīng)為國(guó)內(nèi)甲甲級(jí)寫字樓。1.2.1樓宇品品質(zhì)：建筑物物的物理狀況況優(yōu)良，建筑筑質(zhì)量達(dá)到或或超過(guò)有關(guān)建建筑條例或規(guī)規(guī)范的要求。建筑物具有有靈活的平面面布局和高使使用率。辦公公室的凈高不不少于2.7米。1.2.2裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：外立面面采用大理石石、高級(jí)面磚磚、鋁板、玻玻璃幕墻等材材料；大堂地地面應(yīng)為大理理石、花崗巖巖、天然石材材等，墻面應(yīng)應(yīng)為大理石、花花崗巖、或高高級(jí)墻紙等材材料，應(yīng)有吊吊頂，柱應(yīng)包包大理石、不不銹鋼等材料料；公共部分分的地面應(yīng)為為大理石、花花崗巖、高級(jí)級(jí)地磚或鋪高高級(jí)地毯，墻墻面應(yīng)為高級(jí)級(jí)墻紙或高級(jí)級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂頂，電梯間應(yīng)應(yīng)有不銹鋼、大大理石門套；；衛(wèi)生間安置置進(jìn)口名牌潔潔具，如科馬馬、科勒、美美標(biāo)、TOT0等等。1.2.3配套設(shè)設(shè)施：應(yīng)有配配套商務(wù)、生生活設(shè)施，如如會(huì)議室、郵郵局、銀行、票票務(wù)中心、員員工餐廳等，專專用地上、地地下停車場(chǎng)，停停車位充足。1.2.4客戶進(jìn)進(jìn)駐：有知名名的國(guó)內(nèi)外大大公司，客戶戶大多是進(jìn)行行研發(fā)、技術(shù)術(shù)服務(wù)、電子子商務(wù)或知名名品牌代理等等方面的業(yè)務(wù)務(wù)。1.2.5物業(yè)服服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富的知名名公司管理，完完善的物業(yè)管管理服務(wù)包括括24小時(shí)的維護(hù)護(hù)維修及保安安服務(wù)。1.2.6交通便便利：有多種種交通工具直直達(dá)。1.2.7所屬區(qū)區(qū)位：位于主主要商務(wù)區(qū)或或副都心區(qū)。1．3．三類寫字樓，對(duì)對(duì)應(yīng)為乙級(jí)寫寫字樓。1.3.1樓宇品品質(zhì)：建筑物物的物理狀況況良好，建筑筑質(zhì)量達(dá)到有有關(guān)建筑條例例或規(guī)范的要要求；但建筑筑物的功能不不是最先進(jìn)。辦公室的凈高不少于2.6米。1.3.2裝飾標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：外立面面采用面磚或或瓷磚；大堂堂地面為地磚磚，墻面為瓷瓷磚或高級(jí)漆漆，有吊頂；；公共部分的的地面為地磚磚或鋪中檔地地毯，墻面刷刷白；衛(wèi)生間間采用合資或或國(guó)產(chǎn)中高檔檔潔具等。1.3.3配套設(shè)設(shè)施：有專用用地上、地下下停車場(chǎng)。1.3.4客戶進(jìn)進(jìn)駐：客戶多多為國(guó)內(nèi)的中中小公司，從從事銷售代理理、產(chǎn)品研發(fā)發(fā)。1.3.5物業(yè)服服務(wù)：有物業(yè)業(yè)公司服務(wù)。1.3.6交通便便利：有交通通線路到達(dá)，交交通較方便。1.3.7所屬區(qū)區(qū)位：副都心心或較好的城城區(qū)位置。2.建筑專業(yè)2.1標(biāo)準(zhǔn)層2.1.1核心筒2.1.1.1核心筒構(gòu)成：電梯梯井道、電梯梯廳、洗手間間、疏散樓梯梯、管道井、設(shè)設(shè)備房等。2.1.1.2核心筒形式常用核心筒形式大大致分為三種種：一字型優(yōu)點(diǎn)：各個(gè)分區(qū)布布局明確，專專屬性和標(biāo)識(shí)識(shí)性強(qiáng)?？捎行Х至鞲叻迤谄陔娞輳d內(nèi)的的人流。高區(qū)核心筒可收縮縮，實(shí)現(xiàn)更高高的實(shí)用率。核心筒有方向性，有有助于平面沿沿一方向布局局。缺點(diǎn)：核心筒長(zhǎng)寬寬比較大，對(duì)對(duì)結(jié)構(gòu)布置不不利。十字型優(yōu)點(diǎn)：各個(gè)分區(qū)布布局明確，專專屬性強(qiáng)。各區(qū)人流組織方便便便捷。缺點(diǎn)：中間部位容容易形成人流流集中點(diǎn)，方方向感較弱。高區(qū)核心筒不便于于收縮，難以以實(shí)現(xiàn)更高的的效率。c）T字型分區(qū)明確，各個(gè)不不同分區(qū)有獨(dú)獨(dú)立的電梯廳廳。核心筒方正對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)有利。缺點(diǎn)：中間部位容容易形成人流流集中，方向向感較弱。2.1.1.3核核心筒布置方方式核心筒的布置方式式主要是指核核心筒在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層中的位置置，主要有以以下幾種方式式：a中心筒式：適合樓樓層面積較大大的建筑，辦公空間連貫，具具有較好的靈靈活可變和有有效的樓層面面積。建筑物物沒(méi)有偏心，有有利于結(jié)構(gòu)布布置。b雙側(cè)筒式：能保證證有一個(gè)較大大的空間，辦辦公空間兩側(cè)側(cè)采光。在樓樓層分隔布置置時(shí)需要設(shè)置置走廊，降低低了有效使用用率。在兩側(cè)側(cè)設(shè)置樓梯，能能保證雙向疏疏散，有利于于防火。

c單側(cè)筒式：一般用用于中小規(guī)模模的建筑物。建建筑物偏心較較大需要在結(jié)結(jié)構(gòu)采取相應(yīng)應(yīng)措施。2.1.1.4乘客電梯的設(shè)置要要求a)電梯數(shù)量的確定是是以轎廂的容容量和速度設(shè)設(shè)定為基礎(chǔ)，然然后再根據(jù)上上下班高峰時(shí)時(shí)5分鐘的運(yùn)送送能力及平均均運(yùn)轉(zhuǎn)間隔來(lái)來(lái)決定的。一類（國(guó)際甲級(jí)）二類（國(guó)內(nèi)甲級(jí)）三類（國(guó)內(nèi)乙級(jí)）等候時(shí)間<35S<40S<45S5分鐘運(yùn)載能力>12%>10%>8.5%b)在方案階段，可按按下表初步確確定電梯數(shù)量量、容量等。一類（國(guó)際甲級(jí)）二類（國(guó)內(nèi)甲級(jí)）三類（國(guó)內(nèi)乙級(jí)）電梯數(shù)量（按照建建筑面積）<4000㎡/臺(tái)臺(tái)4000㎡/臺(tái)<5000㎡/臺(tái)臺(tái)電梯數(shù)量（按有效效使用筑面積積）<2000㎡/臺(tái)臺(tái)2000㎡/臺(tái)2500㎡/臺(tái)電梯數(shù)量（按人數(shù)數(shù)）<250人/臺(tái)250人/臺(tái)300人/臺(tái)注：本表的電梯臺(tái)臺(tái)數(shù)不包括消消防電梯和服服務(wù)電梯。c)在初步設(shè)計(jì)和施工工圖設(shè)計(jì)階段段，電梯臺(tái)數(shù)數(shù)宜按照計(jì)算算確定。電梯交通計(jì)算格式式項(xiàng)目代號(hào)寫字樓計(jì)算使用電梯總?cè)巳藬?shù)（第三層層起計(jì)）P(人)P=辦公有效使用面積積（㎡）/10=00.055xx總建筑面積積確定乘客集中率（5分鐘輸送乘乘客率）K（%）同時(shí)上班K=255%-16%%。非同時(shí)上上班K=16%%-12.55%確定電梯總行程高高度H(m)H=∑hini(hi一層高，ni-層數(shù))確定電梯額定載人人數(shù)R(人)R=15，20，24確定電梯速度v(m/s)v>H/30或vv>(0.11～0.1255)n(n-電梯行程總總層數(shù))計(jì)算每班電梯預(yù)計(jì)計(jì)停站數(shù)F(站)F=n{1-[((n-1)//n]0.88R}計(jì)算電梯往返一周周總的運(yùn)行時(shí)時(shí)間T(s)T=2H/v+11.25(FF+1)(vv+3.5))+2R計(jì)算所需電梯臺(tái)數(shù)數(shù)N(臺(tái))N=KPT/2440R計(jì)算發(fā)梯間隔時(shí)間間Rt(s)Rt=T/N評(píng)價(jià)電梯服務(wù)質(zhì)量量（以發(fā)梯間間隔時(shí)間為準(zhǔn)準(zhǔn)）[Rt](s)[Rt]<30～～60注：1.本表的電梯臺(tái)數(shù)不不包括消防電電梯和服務(wù)電電梯。2.消防電梯的速度VV》H/60((m/s),,消防電梯可可與客梯合用用。2.1.1.5消防電梯的設(shè)置要要求：a當(dāng)每層建筑面面積不大于15000m2時(shí)，應(yīng)設(shè)1臺(tái)。

b當(dāng)每層建筑筑面積大于11500m22但不大于45500m2時(shí)，應(yīng)設(shè)2臺(tái)。

c當(dāng)每層建筑筑面積大于44500m22時(shí)，應(yīng)設(shè)3臺(tái)。d消防電梯可與客梯梯或工作電梯梯兼用，但應(yīng)應(yīng)符合消防電電梯的要求。2.1.1.6載貨電梯的設(shè)置要要求：a一類：客貨分離，貨貨梯至少兩部部。b二類：客貨分離，貨貨梯至少1部。C三類：可以不設(shè)。d載貨電梯應(yīng)下到地地下室、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)。2.1.1.7空調(diào)系統(tǒng)變風(fēng)量系統(tǒng)：優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：節(jié)能、噪噪音小，不會(huì)會(huì)漏水；能按按照負(fù)荷進(jìn)行行自動(dòng)調(diào)節(jié)，舒舒適性高。缺缺點(diǎn)：造價(jià)略略高（較風(fēng)機(jī)機(jī)盤管系統(tǒng)高高30%）。風(fēng)機(jī)盤管+新風(fēng)系系統(tǒng)：優(yōu)點(diǎn)：：使用方便、普普遍；應(yīng)用靈靈活，造價(jià)低低。缺點(diǎn)：管管線復(fù)雜，占占辦公空間，天天花易漏水。系統(tǒng)變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系系統(tǒng)最小吊頂凈高520mm300mm對(duì)層高影響較大較小機(jī)房位置每層需要設(shè)置空調(diào)調(diào)機(jī)房集中新風(fēng)系統(tǒng)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層可不設(shè)設(shè)置空調(diào)機(jī)房房機(jī)房尺寸約70㎡/每層，約180㎡㎡/設(shè)備層約180㎡/設(shè)備層層對(duì)吊頂?shù)挠绊戄^小，風(fēng)口位置調(diào)調(diào)整可用軟管管配合較大，末端風(fēng)機(jī)盤盤管及風(fēng)管、水水管必須配合合2.1.1.8衛(wèi)生間男廁每40人設(shè)置置一個(gè)大便器器，每30人設(shè)置一個(gè)個(gè)小便器；女女廁每20人設(shè)置一一個(gè)大便器。每40人設(shè)置一個(gè)洗手盆。應(yīng)設(shè)置無(wú)障礙專業(yè)業(yè)衛(wèi)生間，可可考慮公共衛(wèi)衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置置無(wú)障礙廁位位，但衛(wèi)生間間開(kāi)門及通往往衛(wèi)生間通道道必須滿足無(wú)無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范。2.1.1.9樓梯與疏散考慮到寫字樓使用用率的重要性性，樓梯所占占面積應(yīng)控制制在最小為宜宜，踏步寬度度為0.26m，最大高度度為0.17m，樓梯疏散散寬度最小凈凈寬為1.2m。樓梯間合理布置，以以達(dá)到安全疏疏散標(biāo)準(zhǔn)。2.1.2柱距柱距大小應(yīng)考慮以以下幾個(gè)因素素：2.1.2.1對(duì)入口大堂的影響響：考慮到入入口大堂應(yīng)居居中布置，所所以應(yīng)適當(dāng)調(diào)調(diào)整柱距，使使入口中間部部位不出現(xiàn)柱柱子。2.1.2.2對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)分布的影響響：柱距大小小直接影響到到辦公室單元元?jiǎng)澐?，?yīng)根根據(jù)業(yè)態(tài)分布布來(lái)考慮柱距距，以達(dá)到劃劃分容易，好好租好售的效效果。標(biāo)準(zhǔn)劃劃分辦公單元元面積以150㎡為宜。2.1.2.3轉(zhuǎn)角位位置的影響：：轉(zhuǎn)角位置為為整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層層中價(jià)值最高高的位置，通通過(guò)調(diào)整柱距距來(lái)實(shí)現(xiàn)。2.1.2.4地下車車庫(kù)的影響：：應(yīng)以一個(gè)柱柱距內(nèi)經(jīng)濟(jì)停停車為原則。2.1.3進(jìn)深2.1.3.1核心筒至外墻距離離應(yīng)在9~15m(包括走廊寬寬度)之間。2.1.3.2應(yīng)避免按照單個(gè)柱柱距劃分單元元時(shí)進(jìn)深比過(guò)過(guò)于懸殊的情情況。2.1.4防火分區(qū)按照高層建筑防火火規(guī)范，2000㎡為一個(gè)防防火分區(qū)。但但是，全國(guó)各各地很多在建建在用的建筑筑都以扣除結(jié)結(jié)構(gòu)及核心筒筒內(nèi)封閉不用用的井道后為為2000，標(biāo)準(zhǔn)層面面積可達(dá)到2400--2700㎡,只設(shè)一個(gè)防防火分區(qū)。關(guān)于防火分區(qū)的面面積區(qū)間，請(qǐng)請(qǐng)按照當(dāng)?shù)叵啦块T要求求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2.2公共大堂2.2.1入口大堂2.2.1.1挑空的高度與層數(shù)數(shù)高層寫字樓當(dāng)入口口大堂對(duì)應(yīng)建建筑主入口時(shí)時(shí)，從人流的的集散及建筑筑形象考慮都都需要大尺度度的大堂，適適合采用三層層高的大堂，高高度宜在15-188m。而對(duì)于次次入口，根據(jù)據(jù)大堂面積，也也常常挑空兩兩層或不挑空空。入口大堂室內(nèi)外高高差應(yīng)控制在在150mm之內(nèi)，2.2.1.2比例尺度入口大堂的高度需需要與長(zhǎng)寬比比例相適應(yīng)，以以形成宜人的的室內(nèi)空間尺尺度。2.2.2組織形式2.2.2.1將將入口大堂布布置在塔樓內(nèi)內(nèi)部這種布置方式在無(wú)無(wú)裙房或裙房房面積較小的的情況出現(xiàn)較較多。大堂在在塔樓內(nèi)部，緊緊鄰核心筒，流流線清晰，交交通便捷。但但是受制與塔塔樓本身的進(jìn)進(jìn)深和面寬，大大堂尺度較小小，不利于人人流的疏散和和建筑形象的的展示。2.2.2.2將主入口大堂布置置在裙房?jī)?nèi)部部這種布置方式是的的大堂可以利利用裙房較為為自由的柱網(wǎng)網(wǎng)形式形成比比較有氣勢(shì)的的大堂空間，方方便人流的集集散。但其缺缺點(diǎn)也較為明明顯，交通流流線較長(zhǎng)，不不筒人流集中中于大堂，不不便于管理。2.2.2.3在塔樓和裙房的結(jié)結(jié)合部位布置置公共大堂這種布置方式的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)類似于于布置在裙房房?jī)?nèi)部的入口口大堂?？梢砸哉J(rèn)為是布置置于裙房?jī)?nèi)部部的一種變形形。2.3裙房2.3.1高度根據(jù)<高層民用建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)范>對(duì)于裙房的的解釋：裙房房是與高層建建筑相連的高高度不超過(guò)24m的附屬建筑筑。但是實(shí)際際設(shè)計(jì)對(duì)裙房房的理解是與與塔樓相聯(lián)的的附屬建筑，很很多與高層塔塔樓相連的附附屬建筑高度度也超過(guò)了24m。所以在設(shè)設(shè)計(jì)中裙房高高度的控制要要以24m為界，分別別執(zhí)行不同的的規(guī)范。2.3.2與塔樓的關(guān)系裙房與塔樓基本有有三種不同的的位置關(guān)系：：毗連式、包包圍式、獨(dú)立立式。裙房在塔樓的一邊邊相連時(shí)即為為毗連式。裙房與塔樓的兩個(gè)個(gè)或以上的邊邊相連時(shí)即為為包圍式。裙房與塔樓通過(guò)一一個(gè)架空通道道相連或是完完全斷開(kāi)，形形成一個(gè)獨(dú)立立的建筑，即即為獨(dú)立式。2.4屋頂層依據(jù)建筑造型設(shè)計(jì)計(jì)及幕墻設(shè)計(jì)計(jì)確定?？紤]整體立面效果果，屋頂層外外墻高度應(yīng)結(jié)結(jié)合整體立面面比例，并應(yīng)應(yīng)考慮對(duì)電梯梯機(jī)房及屋頂頂設(shè)備的遮擋擋。2.5地下室2.5.1層高停車庫(kù)通道凈高不不低于2.20m。設(shè)備用房房?jī)舾吒鶕?jù)機(jī)機(jī)電專業(yè)要求求而定。商業(yè)業(yè)及物業(yè)用房房，根據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)要求而定。2.5.2功能組成。2.5.2.1車庫(kù)一類：按大廈總建建筑面積150㎡配置一個(gè)個(gè)停車位二類：按大廈總建建筑面積150-2200㎡配置一個(gè)個(gè)停車位三類：按大廈總建建筑面積300㎡配置一個(gè)個(gè)停車位2.5.2.2設(shè)備房設(shè)備用房宜靠近核核心筒布置，水水相關(guān)設(shè)備用用房盡量放在在最底層，電電相關(guān)設(shè)備用用房盡量放在在地下一層。設(shè)設(shè)備用房的布布置應(yīng)與防火火分區(qū)一并考考慮。2.5.2.3物管及及輔助用房物管用房盡量設(shè)置置在地下一層層。2.5.3防火分區(qū)車庫(kù)與設(shè)備用房分分別設(shè)置防火火分區(qū)，設(shè)備備用房防火分分最大區(qū)面積積1000㎡，車庫(kù)防火火分區(qū)最大面面積4000㎡。每個(gè)防火火分區(qū)應(yīng)該有有獨(dú)立對(duì)外出出入口以及一一個(gè)通向另一一個(gè)防火分區(qū)區(qū)的出入口。消防樓梯、消防水水池、生活水水池、結(jié)構(gòu)墻墻體等無(wú)人區(qū)區(qū)域不計(jì)入防防火分區(qū)面積積。2.6建筑立面2.6.1立面風(fēng)格大致可分為現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格、新古典典風(fēng)格?，F(xiàn)代風(fēng)格：簡(jiǎn)潔，多多采用玻璃幕幕墻，形成干干凈的體量。新古典風(fēng)格：強(qiáng)調(diào)調(diào)豎線條，通通過(guò)退臺(tái)進(jìn)行行頂部收分，材材料多以石材材為主，體現(xiàn)現(xiàn)厚重感。也也有采用鋁合合金板、金屬屬線條等現(xiàn)代代材料的做法法，形成新古古典風(fēng)格。2.6.2幕墻體系無(wú)窗檻墻或窗檻墻墻高度小于0.80m的建筑幕墻墻，應(yīng)在每層層樓板外沿設(shè)設(shè)置耐火極限限不低于1.00h、高度不低低于0.80m的不燃燒體體裙墻或防火火玻璃裙墻。2.7室外場(chǎng)地2.7.1場(chǎng)地出入口場(chǎng)地出入口的位置置應(yīng)該符合城城市控制性詳詳細(xì)規(guī)劃或設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要要求，同時(shí)應(yīng)應(yīng)該符合有關(guān)關(guān)的規(guī)范要求求，避開(kāi)城市市主干道。2.7.2地庫(kù)出入口首先，分析整個(gè)場(chǎng)場(chǎng)地的人流方方向和車流方方向，避開(kāi)主主要的人行界界面，布置在在人流較少的的位置。其次，盡量靠近場(chǎng)場(chǎng)地的出入口口布置，縮短短機(jī)動(dòng)車在場(chǎng)場(chǎng)地