公司物業(yè)管理辦法

PAGEPAGE19/19四川二灘實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司物業(yè)管理辦法(試行)第一章總則第一條為規(guī)范公司物業(yè)服務(wù)管理工作，完善管理體建設(shè)，提升物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量，持續(xù)改善業(yè)主生活和工作境，結(jié)合公司實際情況， 特制定本辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，組織各級物業(yè)管理部門對房屋、廠房及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的活動。第三條物業(yè)管理部按照專業(yè)類別，分別從環(huán)境保潔（包含垃圾清運、環(huán)境綠化（包含生態(tài)種養(yǎng)殖、工程維護(hù)（包含給排水、污水處理、客務(wù)服務(wù)（包含前臺接待、會市等）4水平。第五條“物業(yè)服務(wù)部”指各分公司（項目部）物業(yè)服務(wù)部。第二章管理機(jī)構(gòu)與職能第六條物業(yè)管理部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌指導(dǎo)公司物業(yè)服務(wù)管理作。其職責(zé)如下：（一）的建立完善和監(jiān)督執(zhí)行。（二）負(fù)責(zé)公司物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，持續(xù)改進(jìn)分公司（項目部）物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提升物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。（三）理、專業(yè)培訓(xùn)等工作。（四）障業(yè)主合理要求得到滿足。（五）投訴工作。（六）營結(jié)算工作。（七）資采購、領(lǐng)用、維保等工作。（八）負(fù)責(zé)對分公司（項目部）改。第七條公司總部相關(guān)部門根據(jù)職責(zé)分工對公司物業(yè)管理工作進(jìn)行協(xié)同管理，職責(zé)如下：（一）公司總經(jīng)理工作部為公司風(fēng)險管理和內(nèi)部控制體險分析與評估、風(fēng)險管理策略制定等工作的指導(dǎo)和監(jiān)管。（二）公司生產(chǎn)經(jīng)營部為公司安全生產(chǎn)管理工作的管理安全質(zhì)量管理等工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。（三）公司采購管理部是公司采購工作的歸口管理部織與實施等工作的監(jiān)督和管理。第八條 各二級單位物業(yè)服務(wù)部為本單位物業(yè)管理作的責(zé)任管理部門，其主要職責(zé)如下：（一）工作手冊。（二）行監(jiān)督和檢查，對存在的問題及時進(jìn)行整改。（三）業(yè)培訓(xùn)等工作。（四）負(fù)責(zé)協(xié)同物業(yè)管理部開展標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)工作，逐步建立技術(shù)指標(biāo)庫。（五）作。（六）施保障業(yè)主合理要求得到滿足。（七）負(fù)責(zé)本單位物業(yè)管理工作檔案的建立和維護(hù)。（八）負(fù)責(zé)本單位物業(yè)管理人員的日常管理。（九）涉及本單位物業(yè)管理的其他工作。第三章 物業(yè)管理工作任務(wù)第十條 環(huán)境保潔管理指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的相關(guān)內(nèi)容，通過宣傳教育、專業(yè)化清潔和監(jiān)督治理，維護(hù)區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、道路、空地、綠地、樓道等的清潔衛(wèi)生，防環(huán)境污染。（一）根據(jù)作業(yè)對象和內(nèi)容，環(huán)境保潔工作主要分為：地面清潔；墻面清潔、公共場所清潔、公共設(shè)施清潔、辦公區(qū)域清潔、衛(wèi)生消殺、垃圾處理。（二）環(huán)境保潔工作應(yīng)按照“以防為主，防保結(jié)合”的加強(qiáng)對業(yè)主的宣傳和引導(dǎo)，并視具體情況制定相關(guān)管理規(guī)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)控操作規(guī)程、強(qiáng)化責(zé)任意識等方面加強(qiáng)管理。（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：境保潔部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；部門開展專項檢查工作。（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：各崗位工作指導(dǎo)手冊；單位環(huán)境保潔專業(yè)的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；負(fù)責(zé)對環(huán)境保潔日常工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；協(xié)同公司總部其他部門開展環(huán)境保潔相關(guān)工作。第十一條環(huán)境綠化管理指根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的業(yè)主提供健康、優(yōu)良的生活環(huán)境和工作環(huán)境。（一）根據(jù)作業(yè)對象和內(nèi)容，環(huán)境綠化工作主要分為：綠化植物的選種；綠化植物的種植；綠化植物的布置擺設(shè)；綠化植物的養(yǎng)護(hù)；中耕除草；病蟲害防治；災(zāi)害預(yù)防；綠化植物的移植；生態(tài)種養(yǎng)殖。（二）對性和動態(tài)性的管理。（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：境綠化部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；部門開展專項檢查工作。（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：各崗位工作指導(dǎo)手冊；單位環(huán)境綠化專業(yè)的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；負(fù)責(zé)對環(huán)境綠化日常工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；協(xié)同公司總部其他部門開展環(huán)境綠化相關(guān)工作。個角度開展運行管理、維保檢修、改造更新等工作。（一）根據(jù)作業(yè)內(nèi)容和用途，物業(yè)工程管理對象主要分為：給排水系統(tǒng)——主要指建筑物內(nèi)部設(shè)備中的飲用水設(shè)備、消防設(shè)備等；燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)——主要指燃?xì)夤芫W(wǎng)、燃?xì)鈨ε湔竞蜖t、燃?xì)獗砗腿細(xì)夤艿赖?；供暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)——主要指供暖設(shè)備、通設(shè)備和空氣調(diào)節(jié)設(shè)備等；備、運輸設(shè)備、建筑防雷及接地裝置；智能建筑設(shè)備系統(tǒng)——主要指建筑設(shè)備自動化系生器等設(shè)備。（二）物業(yè)工程管理工作應(yīng)以安全生產(chǎn)管理為基本前提，按照“維護(hù)保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則，做好基保證設(shè)施設(shè)備安全、正常運行。同時，結(jié)合設(shè)施設(shè)備的運行規(guī)律及特點，做好節(jié)能降耗工作。（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：程管理部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；部門開展專項檢查工作。（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：各崗位工作指導(dǎo)手冊；單位工程管理相關(guān)專業(yè)的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、難題攻關(guān)、技術(shù)創(chuàng)新等工作；負(fù)責(zé)對工程管理日常工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；協(xié)同公司總部其他部門開展工程管理相關(guān)工作。等活動提供服務(wù)和管理工作。（一）根據(jù)作業(yè)對象和內(nèi)容，客務(wù)服務(wù)工作主要分為：會議服務(wù)；前臺接待；客房服務(wù)；活動中心管理；自營超市管理。（二）客務(wù)服務(wù)工作應(yīng)從甲方的實際需求出發(fā)，為其提供周到、熱情、細(xì)致的規(guī)范化和個性化服務(wù)，營造良好的服標(biāo)準(zhǔn)。（三）物業(yè)管理部工作任務(wù)包括：務(wù)服務(wù)部分，以及相關(guān)崗位工作指導(dǎo)手冊；接待、客房服務(wù)方面組織開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)等工作；準(zhǔn)的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；部門開展專項檢查工作。（四）物業(yè)服務(wù)部工作任務(wù)包括：各崗位工作指導(dǎo)手冊；單位客務(wù)服務(wù)專業(yè)，特別是會議服務(wù)、前臺接待、客房服務(wù)方面的案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)等工作；負(fù)責(zé)對客務(wù)服務(wù)日常工作進(jìn)行監(jiān)督檢查；協(xié)同公司總部其他部門開展客務(wù)服務(wù)相關(guān)工作。第四章物業(yè)服務(wù)工作基本要求與標(biāo)準(zhǔn)第十四條 環(huán)境保潔應(yīng)按以下基本要求做好工作:（一）保持良好的儀容儀表,注重基本的禮儀禮節(jié)規(guī)范;（二）法及常用材料的特性特征；（三）范；（四）過的突發(fā)性問題提前做好應(yīng)急預(yù)案。第十五條 環(huán)境保潔工作應(yīng)做到以下基本標(biāo)準(zhǔn):（一）三化”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行：人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、垃圾箱凈；務(wù)；凈化、美化、綠化。（二）清除垃圾、清除隱患；關(guān)電器、關(guān)電源、關(guān)鎖門窗。（三）定不同的工作標(biāo)準(zhǔn)。（四垃圾箱的設(shè)置、工程垃圾、生活垃圾、垃圾清運等方面，制定相應(yīng)的工作標(biāo)準(zhǔn)。第十六條 環(huán)境綠化應(yīng)按以下基本要求做好工作:（一）害防治等專業(yè)知識；（二）使用方法及常用材料的特性特征；（三）化工作；（四）范。第十七條 環(huán)境綠化工作應(yīng)做到以下基本標(biāo)準(zhǔn):（一植物生長速度、生命周期、高低、落葉狀況、抗性特征等因素，從林木、綠籬、草坪、花卉等方面進(jìn)行選擇和搭配；（二間距、定點放線、苗木運輸、種植方式等方面做好計劃和施工工作；（三）要求，做到美化環(huán)境、凈化空氣、有效減噪等效果；（四）綠化植物的養(yǎng)護(hù)要根據(jù)植物的造型、環(huán)境要求等條件，根據(jù)植物的生長速度、生命周期等特點，及時進(jìn)行修（五）對癥下藥、適時施藥、交替用藥、安全用藥；（六）災(zāi)害，制定相應(yīng)措施，保障植物正常生長；第十八條 工程維護(hù)應(yīng)按以下基本要求做好工作:（一）理及技術(shù)操作規(guī)范；（二）方法及常用材料的特性特征；（三）范。（四）4計劃；（五）本依據(jù)；（六）耗臺賬，為節(jié)能管理工作打好基礎(chǔ)。（七）中修、大修、系統(tǒng)大修4個類別分別編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行積極的預(yù)防性修理。第十七條工程維護(hù)工作應(yīng)做到以下基本標(biāo)準(zhǔn):（一）設(shè)備技術(shù)資料（圖、系統(tǒng)資料等）應(yīng)分類管理，妥善保存；（二）培訓(xùn)、保養(yǎng)等工作，并要有工作記錄；（三）維修，水箱應(yīng)定期清洗；（四）檢查，嚴(yán)格按照安全規(guī)程定期保養(yǎng)；（五）事件的預(yù)防方案和彌補救護(hù)措施不放過。第十八條客務(wù)服務(wù)應(yīng)按以下基本要求做好工作:（一）立良好的職業(yè)形象；（二）等的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保證正常使用（三）了解活動中心各項器械設(shè)備使用的基本要求，及時提醒場所使用人員應(yīng)注意的事項；（三）進(jìn)行清掃工作；（四）自營超市的管理應(yīng)根據(jù)國家法律法規(guī)及公司規(guī)劃和需求，做好進(jìn)貨、庫存、盤點、結(jié)算等工作。第十九條 客務(wù)服務(wù)工作應(yīng)做到以下基本標(biāo)準(zhǔn):（一）會議服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)：明確會議服務(wù)、場所布置、座次等方面的要求；花等會議用品，并做好路線指示牌、來賓引導(dǎo)等工作；等情況；查；對會議情況及內(nèi)容做好保密工作。（二）客房服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)：進(jìn)門前應(yīng)打招呼；清洗、補齊用品、拖塵的順序開展工作；退房檢查應(yīng)逐項進(jìn)行，著重檢查不安全因素；發(fā)現(xiàn)有遺留物品或客房物品缺失，應(yīng)及時通知前臺。（三）前臺接待基本標(biāo)準(zhǔn)：接聽電話應(yīng)做到認(rèn)真、誠懇，語氣和藹；辦理入住和登記手續(xù)應(yīng)高效，重要信息必須確認(rèn)；盡量滿足客戶合理的個性化要求；收取的現(xiàn)金必須立刻存入保險柜內(nèi)。（四）活動中心管理基本標(biāo)準(zhǔn)：查等基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作；如實填寫運行記錄情況，做好臺賬；做好關(guān)閉活動中心后的斷電、檢查等工作。（五）自營超市管理基本標(biāo)準(zhǔn)：及時下架處理；盤點不能有遺漏，對報損的貨品應(yīng)有清單及說明；收取的現(xiàn)金要及時清點，并與記錄對應(yīng)。第五章 工作報告機(jī)制第三十三條 按照年、季度、月、周4個時間層次，立常規(guī)工作報告機(jī)制。（一）周工作計劃，于每周五12:00前，將表格電子版及簽字蓋章后的掃描件報送至公司物業(yè)管理部；（二）告，并將匯報材料抄送物業(yè)管理部；（三）月度報告要求執(zhí)行。若有特殊情況，按公司要求執(zhí)行。/項目部負(fù)責(zé)人匯報，分公司/項目部負(fù)責(zé)人可視實際情況直接組織處理，并在允許條件下第一時間向公司領(lǐng)導(dǎo)報告。第六章風(fēng)險防范與安全管理第三十七條 各級物業(yè)服務(wù)管理部門要嚴(yán)格按照公司相關(guān)要求，強(qiáng)化風(fēng)險防范與安全管理意識，認(rèn)真落實風(fēng)險理與安全管理要求，把風(fēng)險防范與安全管理放在第一位。第三十八條 物業(yè)服務(wù)部必須在《物業(yè)服務(wù)管理工作周報表》中體現(xiàn)風(fēng)險防范與安全管理工作內(nèi)容，對于重要問題全面、如實反映，并按公司相關(guān)要求建立預(yù)防機(jī)制、應(yīng)急制，提出有效措施，堅決杜絕任何影響安全的事故發(fā)生。第七章 專業(yè)團(tuán)隊與管理平臺建設(shè)第三十五條 各分公司/項目部物業(yè)服務(wù)部各班組管理人員要根據(jù)各崗位專業(yè)技術(shù)、環(huán)境、著裝、身體素質(zhì)、操作工具等要求及特點，對操作人員制定完善的操作規(guī)程培求持證上崗。第三十六條 物業(yè)管理部牽頭搭建流域物業(yè)服務(wù)管理工作平臺從各分公司/項目部選拔專業(yè)人員組建專家團(tuán)隊內(nèi)部培訓(xùn)師隊伍，開展案例收集、教材開發(fā)、專業(yè)培訓(xùn)、術(shù)創(chuàng)新等工作。化管理提供技術(shù)支持，提高工作效率。第八章 監(jiān)督檢查與考核/34時間層次，結(jié)合相關(guān)工作計劃、工作要求和標(biāo)準(zhǔn)，制定監(jiān)督檢查制度。第四十條 建立監(jiān)督檢查結(jié)果的通報與報告機(jī)制，在分考慮實際情況的基礎(chǔ)上，對于能夠解決而未及時、有效解決