標(biāo)桿房企房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理圖表豐富

第八章房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制第一節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概論一、風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)人們置身于瞬息萬(wàn)變、錯(cuò)綜復(fù)雜的世界，宇宙萬(wàn)物無(wú)論是客觀實(shí)在的自然界、意識(shí)形態(tài)的精神世界，還是人類自身的政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化活動(dòng)，都有其無(wú)法把握的、突發(fā)的、無(wú)法控制的一面，人們稱其為風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不有,風(fēng)險(xiǎn)滲透于人類社會(huì)的所有領(lǐng)域，幾千年的人類文明史，也就是人類與風(fēng)險(xiǎn)的抗?fàn)帤v史。唯一的區(qū)別就是隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人類自身對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和規(guī)避能力有所增強(qiáng)。（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義及本質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)存在于一切領(lǐng)域，人們從不同的角度，抱著不同的目的研究風(fēng)險(xiǎn)，就產(chǎn)生了不同的定義。從風(fēng)險(xiǎn)造成損害的角度，人們把風(fēng)險(xiǎn)定義為：“損害發(fā)生的可能性”（法國(guó)學(xué)者萊曼）、“某種行為具有不確定時(shí)，其行為就反映了風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)”（美國(guó)學(xué)者海尼斯）。從風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)的角度出發(fā)，人們又把風(fēng)險(xiǎn)定義為：“客觀的不確定性”（美國(guó)學(xué)者威利特）、“費(fèi)用、損失或與損害相關(guān)的不確定性（美國(guó)學(xué)者哈迪）。從研究風(fēng)險(xiǎn)的因素出發(fā)，人們把風(fēng)險(xiǎn)定義為：“是個(gè)人和風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)合體”。從風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的研究目的出發(fā)，人們又把風(fēng)險(xiǎn)定義為：“是在一定條件下，一定時(shí)期內(nèi)可能產(chǎn)生結(jié)果的變動(dòng)”（美國(guó)學(xué)者威廉姆斯和海因斯）。從觀察和研究風(fēng)險(xiǎn)，以期測(cè)度風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，有人又把風(fēng)險(xiǎn)定義為：“是可測(cè)度的客觀概率的大小”（美國(guó)學(xué)者佩費(fèi)爾）。上述定義，從不同的角度描述了風(fēng)險(xiǎn)的概念。經(jīng)濟(jì)學(xué)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的定義為：“風(fēng)險(xiǎn)是指在特定條件下，在特定時(shí)期內(nèi)，某一事件實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果的程度”。這種定義，揭露了風(fēng)險(xiǎn)的如下本質(zhì)特征。1、風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性風(fēng)險(xiǎn)是獨(dú)立于人類意識(shí)之外的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在。人類只能掌握事物運(yùn)動(dòng)變化的規(guī)律，在有限的時(shí)間和空間范圍內(nèi)認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素，并通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)因素的控制規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，而不可能完全排險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。2、風(fēng)險(xiǎn)存在的普遍性風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不有、無(wú)處不在。凡是有人類活動(dòng)的地方，就有風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)存在于人類活動(dòng)的所有領(lǐng)域和一切地方。風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率大小以及風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失程度因時(shí)因地而不同。3、風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)發(fā)生的隨機(jī)性盡管風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不有，但就任何一件具體的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)而言，其發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)，以及其具體表現(xiàn)形式，卻是隨機(jī)的。這是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)發(fā)生的原因是錯(cuò)綜復(fù)雜的，唯有眾多的因素共同起作用的結(jié)果，才能導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因而，就具體的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)而言，其發(fā)生是隨機(jī)的。4、風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的可測(cè)可控性具有隨機(jī)性的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)并不是不可知的。隨著人類科學(xué)技術(shù)水平的提高，某些風(fēng)險(xiǎn)的形成原因、發(fā)展規(guī)律、影響因素終于被人掌握（如風(fēng)、雹、雷、電等自然現(xiàn)象所引發(fā)的災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)），于是人們便具備了預(yù)測(cè)、防范及局部控制這些災(zāi)害的能力。盡管由于人類科學(xué)技術(shù)水平和認(rèn)知能力的局限，人類不可徹底消除風(fēng)險(xiǎn)，但只要深入研究其成因和影響因素，我們就能防范風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或盡可能減輕風(fēng)險(xiǎn)損失的程度。（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目生命周期中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，即可能導(dǎo)致項(xiàng)目損失的不確定性。任何項(xiàng)目的計(jì)劃都是對(duì)未來(lái)事件的安排，都是基于預(yù)測(cè)和估計(jì)進(jìn)行的策劃。因而，任何項(xiàng)目都存在風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目一旦運(yùn)作，風(fēng)險(xiǎn)因素立即存在。因而項(xiàng)目決策者既需要認(rèn)真做好項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，充分研究各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定有效預(yù)防和規(guī)避措施，又要充分關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題。風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目生命周期的每一環(huán)節(jié)，這是因?yàn)?，任何一個(gè)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)，都將涉及到眾多的資源與環(huán)境問(wèn)題，在每一個(gè)環(huán)節(jié)，總存在項(xiàng)目決策者不可控的因素，而建立在估計(jì)與預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上的計(jì)劃，一旦遇到這些因素發(fā)生某種變化，便立刻影響到項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，帶來(lái)某種程度的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域內(nèi)研究的，存在于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。定義為：“項(xiàng)目投資效果的實(shí)際值偏離其期望值的程度”。由此定義可以理解：1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究的是經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。2、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)既然與具體的項(xiàng)目活動(dòng)有關(guān)，其研究方法就離不開項(xiàng)目的運(yùn)行特點(diǎn)。因而，風(fēng)險(xiǎn)分析就因?qū)ο蟮牟町惗忠话沩?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、股票風(fēng)險(xiǎn)等多種形式的風(fēng)險(xiǎn)。3、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)既然是以項(xiàng)目投資效果的實(shí)際值與期望值之偏差程度來(lái)進(jìn)行描述的，它除了應(yīng)具備一般風(fēng)險(xiǎn)的共同特征：客觀性、普遍性、隨機(jī)性和可測(cè)可控性外，還應(yīng)具備項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)具備的特殊的性質(zhì)。如影響因素的復(fù)雜性、風(fēng)險(xiǎn)與收益的共生性（風(fēng)險(xiǎn)程度越大，要求的投資收益率越高）等等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是基于不確性基礎(chǔ)之上的，這類問(wèn)題的研究通常采用概率統(tǒng)計(jì)的方法，即每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)還可定義為不確定性和后果（損失）的函數(shù)，即如下函數(shù)關(guān)系式成立。風(fēng)險(xiǎn)=f（事件、不確定性、后果）風(fēng)險(xiǎn)研究中另一個(gè)關(guān)注的對(duì)象為風(fēng)險(xiǎn)因素（即風(fēng)險(xiǎn)原因），人們稱之為風(fēng)險(xiǎn)源。特定的風(fēng)險(xiǎn)將隨著人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源認(rèn)知程度的提高而減少，最終實(shí)現(xiàn)有效地規(guī)避。因而，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)雖然是無(wú)可可避免的客觀存在，然而，只要對(duì)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)因素有著深刻地了解，制定好各種有效的應(yīng)對(duì)措施，只要在項(xiàng)目運(yùn)行中實(shí)施有效的控制，就可以把風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)造成的損失降到最低限。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類人們按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分為如下4類。（一）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由于企業(yè)（項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)情況的不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。如市場(chǎng)需求變化、消費(fèi)者偏好變化、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略變化而導(dǎo)致的企業(yè)（項(xiàng)目）產(chǎn)品銷售下降、收入減少；由于資金市場(chǎng)利率增加、原材料市場(chǎng)單價(jià)提高、勞動(dòng)力價(jià)格上升等因素引起的產(chǎn)品生產(chǎn)成本的增長(zhǎng)；由于營(yíng)銷不暢、產(chǎn)品積壓而引起的產(chǎn)品銷售價(jià)格下降等等。諸如此類的因企業(yè)（項(xiàng)目）的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件發(fā)生變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，統(tǒng)稱為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于企業(yè)（項(xiàng)目）融資，負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)（項(xiàng)目）負(fù)債經(jīng)營(yíng)的目的是借助杠桿效應(yīng)，減少平均負(fù)擔(dān)的固定成本，從而增加額外收益。然而，杠桿效應(yīng)并不是總是有利的，當(dāng)市場(chǎng)疲軟、銷售不暢、利潤(rùn)下降，杠桿效應(yīng)會(huì)呈現(xiàn)負(fù)影響狀態(tài)。尤其是當(dāng)項(xiàng)目（或企業(yè)）的利潤(rùn)率低于借款利息時(shí)，將使企業(yè)的稅后盈利受到額外損失。這便是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在極端情況下，由于過(guò)度負(fù)債，無(wú)法按期清償債務(wù)，將使項(xiàng)目（或企業(yè)）面臨破產(chǎn)境地。（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)（項(xiàng)目）經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何投資項(xiàng)目，無(wú)論是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程，還是項(xiàng)目未來(lái)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，都離不開市場(chǎng)。市場(chǎng)任何要素的波動(dòng)變化，都將給項(xiàng)目帶來(lái)影響。尤其是與項(xiàng)目有關(guān)的資源市場(chǎng)（資金市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)）和商品市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，將會(huì)使投資收益遭到意外損失。如市場(chǎng)匯率的波動(dòng)、貸款利率的增加、原材料成本的上漲、勞動(dòng)力價(jià)格的增加等，均屬市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。與上述經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不同，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)企業(yè)或投資者而言，是不可控因素。面臨復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，投資者只能研究市場(chǎng)趨勢(shì)，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)并盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而不可能影響和控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（四）政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目面臨的政治或政策環(huán)境條件的變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如政權(quán)的更迭、政治局勢(shì)的動(dòng)蕩、戰(zhàn)爭(zhēng)或民族（種族）矛盾的興起、經(jīng)濟(jì)政策（如金融政策、稅收政策、福利政策等）及產(chǎn)業(yè)政策（如優(yōu)惠條件等）的變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。投資者只能在項(xiàng)目投資前期盡可能地研究項(xiàng)目面臨的政治與政策環(huán)境條件，識(shí)別各種風(fēng)險(xiǎn)因素并設(shè)法規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)因素，使項(xiàng)目面臨的政治風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)與控制過(guò)程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)施預(yù)測(cè)，識(shí)別、評(píng)估、分析，并在此基礎(chǔ)上制定對(duì)策，實(shí)行有效處置以確保項(xiàng)目目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。（一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的基本目標(biāo)可分為兩類。一類是盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的次數(shù)。通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素（風(fēng)險(xiǎn)源）的把握，研究其變化規(guī)律，適應(yīng)其變化態(tài)勢(shì)，將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性降到最低；另一類是盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。對(duì)于必然要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)采取措施，將其發(fā)生后果對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的損失，化解至可承受水平。（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制是一個(gè)由風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)、對(duì)策研究、對(duì)策實(shí)施、效果檢查、新風(fēng)險(xiǎn)源識(shí)別等環(huán)節(jié)構(gòu)成的順序過(guò)程。1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是人們系統(tǒng)地、連續(xù)地感知、研究、分析、把握，進(jìn)而識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在，認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)因素（風(fēng)險(xiǎn)源）及其風(fēng)險(xiǎn)后果的過(guò)程。2、風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)是一個(gè)將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確定性進(jìn)行量化，評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性并判斷其影響程度的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程在系統(tǒng)地認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和合理地控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之間起著重要的橋梁作用。風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)價(jià)包括以下內(nèi)容：（1）確定風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的概率和可能性；（2）確定風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)影響的嚴(yán)重程度。（3）確定項(xiàng)目總周期內(nèi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件實(shí)際發(fā)生的預(yù)測(cè)能力以及發(fā)生后的處理能力。以上操作的實(shí)質(zhì)是將一種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定量化，以便確定有意義的風(fēng)險(xiǎn)，即那些最嚴(yán)重、最難以控制，因而最需要關(guān)注的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作用最終評(píng)價(jià)的過(guò)程。（4）將項(xiàng)目所有的風(fēng)險(xiǎn)視為一個(gè)整體，評(píng)價(jià)它們的潛在影響，作為項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。3、對(duì)策研究風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策研究是要根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的總體目標(biāo)，就處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的最佳對(duì)策組合進(jìn)行決策。一般而言，風(fēng)險(xiǎn)管理有控制、回避和轉(zhuǎn)移等三種對(duì)策。（1）風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)后果的預(yù)測(cè)、監(jiān)督和處理，以盡可能預(yù)防和減少風(fēng)險(xiǎn)損失的過(guò)程。（2）風(fēng)險(xiǎn)回避就是通過(guò)避開風(fēng)險(xiǎn)因素而防止風(fēng)險(xiǎn)。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指將潛在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給第三者的過(guò)程，通常有非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式和保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移形式兩類。4、對(duì)策實(shí)施各種對(duì)策措施付諸行動(dòng)的過(guò)程。5、效果檢查在項(xiàng)目進(jìn)展中不斷檢查與評(píng)估對(duì)策實(shí)施情況，以評(píng)價(jià)這些對(duì)策合理性，調(diào)整對(duì)策方案的過(guò)程。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及其分類房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資固有的周期長(zhǎng)、投資額大、影響因素復(fù)雜等特性的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜。風(fēng)險(xiǎn)因素所引起的后果也特別嚴(yán)重。風(fēng)險(xiǎn)因素的判別與分析、項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制在房地產(chǎn)項(xiàng)目控制中就顯得尤其重要。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，可按如下形式進(jìn)行分類。1、按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源分類按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源，人們把房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分為國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和公司風(fēng)險(xiǎn)四類。國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定性，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融策的變化，國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的變化等宏觀政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化及法律因素變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原材料市場(chǎng)、中介服務(wù)市場(chǎng)、同類物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然條件變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如風(fēng)、雨、雪、地震等自然災(zāi)害；地質(zhì)、水文條件的變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。公司風(fēng)險(xiǎn)是指由于公司的經(jīng)營(yíng)決策失誤及經(jīng)營(yíng)管理不善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。如由于理財(cái)措施不當(dāng)、資金籌措失誤帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由于營(yíng)銷計(jì)劃不當(dāng)帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，由于人事管理措施不當(dāng)帶來(lái)的人事及勞資糾紛風(fēng)險(xiǎn)等等。2、按項(xiàng)目的實(shí)施階段分類按項(xiàng)目實(shí)施的階段不同，人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為項(xiàng)目投資前期風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)四類。項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是指投資計(jì)劃實(shí)施前的項(xiàng)目策劃與研究階段存在的風(fēng)險(xiǎn)。如選址風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資方案決策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)方案決策風(fēng)險(xiǎn)等。顯然，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大。一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無(wú)法估量的損失。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是指從項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。如工期風(fēng)驗(yàn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、索賠風(fēng)險(xiǎn)等在合同環(huán)境下項(xiàng)目施工由承包方負(fù)責(zé)，但有些風(fēng)險(xiǎn)后果同樣會(huì)危及投資者的利益。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)包括兩部分內(nèi)容。一是項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，如由于投資計(jì)劃安排不當(dāng)、融資計(jì)劃考慮不周帶來(lái)的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)，由于投資控制的失誤帶來(lái)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益風(fēng)險(xiǎn)。二是指項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。如由于促銷措施不當(dāng)、營(yíng)銷時(shí)機(jī)不當(dāng)帶來(lái)的預(yù)售計(jì)劃不能完成；由于市場(chǎng)定位及價(jià)格定位的問(wèn)題而引起的營(yíng)銷業(yè)績(jī)不佳等等。項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目竣工交付使用，業(yè)主入伙后的物業(yè)管理階段風(fēng)險(xiǎn)。如與業(yè)主關(guān)系處理不當(dāng)帶來(lái)的糾紛，業(yè)主入往后的安全、衛(wèi)生管理問(wèn)題存在的風(fēng)險(xiǎn)。3、按風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容分類按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容不同，可劃分為：政治與政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)7類。政治與政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政治條件發(fā)生變化而帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)。政治與政策風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為兩方面。一是項(xiàng)目所在國(guó)政府由于政治或外交原因，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的征用、沒(méi)收、或?qū)?xiàng)目產(chǎn)品實(shí)行禁運(yùn)、抵制、中止債務(wù)關(guān)系的可能性。另一方面表現(xiàn)為國(guó)家政策經(jīng)濟(jì)法律的穩(wěn)定性、產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性風(fēng)險(xiǎn)。如稅收政策、金融政策、外匯管理、環(huán)境保護(hù)政策的穩(wěn)定性等等。環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)是指環(huán)境保護(hù)方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的環(huán)境保護(hù)內(nèi)容不多，但房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還是在施工建設(shè)階段，都遇到有關(guān)聯(lián)的環(huán)境保護(hù)問(wèn)題。如項(xiàng)目綠化要求、污水處理要求、項(xiàng)目施工的噪音控制、余泥運(yùn)輸問(wèn)題、文明施工要求等等。隨著生活水平的提高，城市管理將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及施工管理提出越來(lái)越高的控制條件。而這些因素勢(shì)必增加項(xiàng)目投資成本，構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險(xiǎn)和匯率風(fēng)險(xiǎn)以及金融政策風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)方面。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策變化而引起的貸款利率的改變。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)際貨幣匯率波動(dòng)帶來(lái)的涉及外幣結(jié)算的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。金融政策是指國(guó)家貨幣政策、貸款規(guī)模的政策性變化。金融風(fēng)險(xiǎn)影響到項(xiàng)目融資及借貸資金的成本費(fèi)用。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)如前所述，是指由市場(chǎng)供求關(guān)系，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系、資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買力水平等因素變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目投資參與方及與項(xiàng)目有關(guān)的各方之間信用結(jié)構(gòu)及信用履行責(zé)任上存在的風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)項(xiàng)目的投資開發(fā)，必然要涉及到開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、承包商、材料及設(shè)備供應(yīng)商等眾多的機(jī)構(gòu)和公司，這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。組成信用保證結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了項(xiàng)目投資的信用風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目融資、資金運(yùn)用等財(cái)務(wù)管理方面帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是融資帶來(lái)的。如果過(guò)度舉債、資金運(yùn)用不當(dāng)，不僅會(huì)增加融資成本，減少投資收益，還有可能因無(wú)法按期清償債務(wù)，而失去抵押物或使企業(yè)面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理決策失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)。如承包形式的決策、承包方的選擇、推銷形式的決策、促銷策略的制定、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、開發(fā)方案制訂等經(jīng)營(yíng)決策與管理決策上存在的風(fēng)險(xiǎn)。4、按風(fēng)險(xiǎn)的可控性分類房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，還可按投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的可控性可分為控制性風(fēng)險(xiǎn)與非控制性風(fēng)險(xiǎn)兩類。凡是可由投資者采取措施，予以控制與防范的風(fēng)險(xiǎn)均屬于控制性風(fēng)險(xiǎn)之類。如項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。凡是不能由投資者控制的投資風(fēng)險(xiǎn)均屬于非控制性風(fēng)險(xiǎn)。如政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于非控制性風(fēng)險(xiǎn)，投資者只能加強(qiáng)調(diào)查研究，及早識(shí)別，采取規(guī)避措施，予以防范。第二節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別程序項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)因素的認(rèn)識(shí)和辨別，以揭示其內(nèi)在規(guī)律的分析過(guò)程。主要解決存在什么風(fēng)險(xiǎn)的鑒定，以及判別風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)、原因、類別及其后果等問(wèn)題。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)控制的前提，只有對(duì)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行系統(tǒng)的識(shí)別，才有可能進(jìn)一步地對(duì)其進(jìn)行分析研究，制定對(duì)策，實(shí)施有效控制。一般而言，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分為兩大階段進(jìn)行。首先是感知風(fēng)險(xiǎn)的階段，即通過(guò)理性的認(rèn)識(shí)與分析，判斷客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)事件及其風(fēng)險(xiǎn)因素；然后才是針對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)事件或風(fēng)險(xiǎn)因素的分析研究，把握其性質(zhì)、類別及后果等規(guī)律性的東西、以便為后續(xù)的分析、判斷及對(duì)策研究提供依據(jù)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別一般按如下程序（圖8-1）進(jìn)行。圖8-1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別程序*1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分解風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在基礎(chǔ)在于對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分解，并進(jìn)而判斷風(fēng)險(xiǎn)因素，研究在何種條件下，以何種方式導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分解就是根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的相互關(guān)系將其分解成若干相對(duì)獨(dú)立的部分，以便較為容易地識(shí)別出項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分解可以根據(jù)工程項(xiàng)目的特點(diǎn)按下途徑進(jìn)行。（1）目標(biāo)：即考慮影響項(xiàng)目費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量和安全目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。（2）時(shí)間：即考慮項(xiàng)目進(jìn)展不同階段的風(fēng)險(xiǎn)。（3）結(jié)構(gòu)：即按項(xiàng)目結(jié)構(gòu)組成、相關(guān)技術(shù)群的關(guān)系進(jìn)行分解。（4）環(huán)境：這里的環(huán)境指的是自然環(huán)境和社會(huì)、政治、軍事、社會(huì)、心理等非自然環(huán)境中一切同項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的環(huán)境。（5）因素：即按項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分解。2、建立初始項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單初始項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單是項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)的一覽表，它由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的編碼，因素、事件（一般性描述），后果構(gòu)成。初始項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單是建立在風(fēng)險(xiǎn)分解基礎(chǔ)上的一種初步分析結(jié)果，只是為了方便人們較全面的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)及其因素的存在，不至于遺漏重大的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，并不是最終的分析結(jié)果。*注：《國(guó)際工程項(xiàng)目管理》、王雪青主編、中國(guó)建筑工業(yè)出版社、2000年1月3、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析是指對(duì)初始建立的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事件及風(fēng)險(xiǎn)后果分析，從而惕除一般性風(fēng)險(xiǎn)，保留值得關(guān)注并進(jìn)而作詳細(xì)研究對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析的依據(jù)是已積累的經(jīng)驗(yàn)（數(shù)據(jù)）及有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的資料。（1）經(jīng)驗(yàn)（數(shù)據(jù)）經(jīng)驗(yàn)是人們?cè)陂L(zhǎng)期項(xiàng)目實(shí)踐過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素及其危害程度認(rèn)識(shí)的積累，它既可以是大量統(tǒng)計(jì)資料提供的數(shù)據(jù)資料，也可以是分析人員（專定）多年項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累的感性認(rèn)識(shí)。依賴經(jīng)驗(yàn)判斷往往可從錯(cuò)蹤復(fù)雜，大量的風(fēng)險(xiǎn)因素中篩選出對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)判定最有價(jià)值、最值得關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)（因素）來(lái)，為進(jìn)一步地分析判定指明方向。經(jīng)驗(yàn)（數(shù)據(jù)）分析法最大的弊端是對(duì)一些新的環(huán)境，新的條件、新的項(xiàng)目、由于認(rèn)識(shí)（經(jīng)驗(yàn)）的局限性而發(fā)生錯(cuò)判和漏判。為了彌補(bǔ)這一缺陷，一般都要嚴(yán)格規(guī)定其程序和方法。比如說(shuō)，通過(guò)增加分析人員（專家）的數(shù)量來(lái)降低個(gè)別判斷錯(cuò)誤的影響程度；通過(guò)設(shè)立一些指標(biāo)或劃分為更具體的，更直觀的判斷要素而降低判斷的難度等等。（2）調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查是指對(duì)初始風(fēng)險(xiǎn)清單所列出的風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)因素所進(jìn)行的調(diào)查。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的目的在于進(jìn)一步地確立風(fēng)險(xiǎn)的類型、事件、后果，從而為最終建立項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)清單提供依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查的內(nèi)容涉及項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)和所有方面，包括政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等外部環(huán)境，也包括項(xiàng)目組織、人員、管理機(jī)制、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷等內(nèi)部環(huán)境。一般而言，它是按照初始項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單所提供的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容而展開的。4、確立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段最終所提交的成果就是項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)清單，它是進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析階段性的成果。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法常用到的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法有專家會(huì)議法，德爾菲法，場(chǎng)景分析法和指標(biāo)分析法。1、專家會(huì)議法專家會(huì)議法是指項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析人員邀請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的專家與會(huì)討論項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素的分析方法。這種方法的優(yōu)點(diǎn)在于有利于集思廣益，獲得多人的啟發(fā)，缺點(diǎn)是易于為權(quán)威人土所左右，不便于系統(tǒng)研究，因而，多用在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的初期，建立初始風(fēng)險(xiǎn)清單；或針對(duì)性地就某一類風(fēng)險(xiǎn)或某幾種風(fēng)險(xiǎn)的要素及其可能的影響程度進(jìn)行深入探討時(shí)。為了達(dá)到預(yù)期效果，在組織專家會(huì)議法時(shí)，一般應(yīng)注意做好如下幾點(diǎn)。（1）人數(shù)適度，代表面要廣：參加會(huì)議的專家人數(shù)要適度，一般8至10人為宜，過(guò)少代表面太窄，過(guò)多不易形成討論氣氛。在作項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般估計(jì)時(shí)，代表面要盡可能寬，要有法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、以及建筑、技術(shù)、市場(chǎng)、營(yíng)銷、策劃等等多方面的專家，以便于從盡可能多的層面來(lái)研究風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；在作某一類風(fēng)險(xiǎn)的專項(xiàng)研究與評(píng)估時(shí)，則應(yīng)盡量請(qǐng)這類風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的專家，以便提高問(wèn)題分析與研究的深度。（2）做好準(zhǔn)備，有的放矢：為了提高專家會(huì)議法的效率，要求在與會(huì)前一定要做好充分的準(zhǔn)備。包括為專家提供盡可能齊備的資料，組織專家進(jìn)行事前的調(diào)查，規(guī)范好會(huì)議的議程和主題等等。2、德爾菲法德爾菲法又稱專家意見法，是上述專家會(huì)議法的改進(jìn)形式。它以函詢調(diào)查形式替代會(huì)議形式，從而避免了從眾心理的影響，讓專家最直接地表達(dá)真實(shí)想法；以統(tǒng)計(jì)形式代替簡(jiǎn)單的表決形式，從而在意見分歧時(shí)能有效地采納多數(shù)人的意見。德爾菲法邀請(qǐng)的專家人數(shù)較多，一般20人以上，多的可達(dá)上百人，通過(guò)匿名形式背靠背地就調(diào)查表所列的問(wèn)題征詢專家意見；再將第一輪征詢意見的結(jié)果反饋給專家，進(jìn)行第二輪意見征詢；如此反復(fù)三輪以上，待專家意見基本超于一致后，得出風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果。德爾菲法要求風(fēng)險(xiǎn)分析人員做大量的準(zhǔn)備工作和統(tǒng)計(jì)分析工作，在許多項(xiàng)目中，往往將專家會(huì)議法與德爾菲法組合運(yùn)用。先通過(guò)專家會(huì)議法擬定初始的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單，再通過(guò)德爾菲法就這個(gè)初始的風(fēng)險(xiǎn)清單進(jìn)行深入的討論和界定。3、場(chǎng)景分析法場(chǎng)景分析法是通過(guò)圖、表、數(shù)據(jù)等工具來(lái)描述項(xiàng)目運(yùn)行中的某一場(chǎng)景，或通過(guò)實(shí)際操作摸擬來(lái)描述項(xiàng)目運(yùn)行狀態(tài)，為分析人員提供一目了然的場(chǎng)景，以便于研究運(yùn)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)因素。場(chǎng)景分析在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中的主要作用表現(xiàn)在如下幾方面：（1）提醒分析者采取某種措施可能會(huì)帶來(lái)的不利結(jié)果或風(fēng)險(xiǎn)因素；（2）發(fā)現(xiàn)某一環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有重大影響的關(guān)鍵因素；（3）對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)因素的存在提供動(dòng)態(tài)顯示。場(chǎng)景分析法在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中有著很廣泛的應(yīng)用價(jià)值。相當(dāng)一部分開發(fā)商，在其項(xiàng)目正式推入市場(chǎng)之前，往往先行試銷一段時(shí)間，這種試銷（無(wú)論是采用什么形式的），其實(shí)也是一種場(chǎng)景分析，用以檢驗(yàn)開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷方案中的風(fēng)險(xiǎn)是非常成功的。至于項(xiàng)目展銷會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)售樓部等等在正式運(yùn)作前的內(nèi)部演示型的試運(yùn)行，也屬于場(chǎng)景分析。4、指標(biāo)分析法相當(dāng)一部分風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)，是通過(guò)相應(yīng)的指標(biāo)測(cè)算而進(jìn)行的。如通過(guò)網(wǎng)絡(luò)時(shí)間參數(shù)指標(biāo)的測(cè)算而判斷項(xiàng)目工期上的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)項(xiàng)目靜現(xiàn)值，內(nèi)部收益率的測(cè)算而判斷項(xiàng)目收益上的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率的測(cè)算而判斷償債能力上的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)項(xiàng)目盈虧分析而判斷項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)項(xiàng)目收入及成本敏感性分析來(lái)判斷項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)等等。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在項(xiàng)目前期策劃及實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有指標(biāo)的測(cè)算和分析，這種測(cè)算和分析過(guò)程其實(shí)就是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析的一環(huán)。第三節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)估是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果（項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)清單）對(duì)各類潛在風(fēng)險(xiǎn)的度量與評(píng)價(jià)，是為選擇風(fēng)險(xiǎn)防范與控制方式提供重要依據(jù)的過(guò)程。一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的度量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的度量包括風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)概率兩個(gè)方面。風(fēng)險(xiǎn)程度是描述風(fēng)險(xiǎn)損失大小的指標(biāo)，又稱其為風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度，風(fēng)險(xiǎn)概率是描述項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性高低的指標(biāo)，一般用隨機(jī)事件的概率分布評(píng)價(jià)指標(biāo)（標(biāo)準(zhǔn)偏差）來(lái)描述。（一）風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度（q）風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度是從風(fēng)險(xiǎn)可能給投資者帶來(lái)的最大損失的角度來(lái)衡量的風(fēng)險(xiǎn)程度。在最大風(fēng)險(xiǎn)的情況下，投資者可能損失全部投資，也可能損失部分投資。風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度是指在某一投資市場(chǎng)上，由于風(fēng)險(xiǎn)的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占的比例。按下式計(jì)算：×100%q＝投資支出—×100%q＝投資支出上式中的支出是指項(xiàng)目投資總額，收入是指扣除因風(fēng)險(xiǎn)可能遭受的最大損失后的凈收益。當(dāng)項(xiàng)目投資額和收入額發(fā)生變化時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度也隨之發(fā)生變化。最極端的情況有下列三種。（1）收入=0，風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度=100%：即由于風(fēng)險(xiǎn)而使項(xiàng)目損失了全部收入，損失強(qiáng)度達(dá)100%。（2）收入＜0（虧損），風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度＞100%：說(shuō)明當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)大到一定程度，使項(xiàng)目投資出現(xiàn)虧損時(shí)，投資風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將大于100%。（3）收入＞0，風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度＜100%：當(dāng)投資收入大到超過(guò)項(xiàng)目投資支出時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)損失強(qiáng)度將呈負(fù)的狀態(tài)（小于0）。（二）風(fēng)險(xiǎn)概率（p）風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度只能用來(lái)來(lái)描述概率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)給投資者者帶來(lái)?yè)p失的的大小，而風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是是一種隨機(jī)事事件，人們無(wú)無(wú)法確切地知知道風(fēng)險(xiǎn)將在在何時(shí)何地發(fā)發(fā)生，只能依依據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果果的分布概率率來(lái)衡量其發(fā)發(fā)生可能性的的大小。當(dāng)描描述風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)數(shù)的統(tǒng)計(jì)量呈呈正態(tài)分布時(shí)時(shí)，人們用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)偏差（σσ）及其變異異系數(shù)（υ）來(lái)衡量其其分布的離散散程度，從而而描述其發(fā)生生風(fēng)險(xiǎn)可能性性的大小。其其計(jì)算公式如如下所示：υ＝σ/E（R）式中σ———投資收益率率標(biāo)準(zhǔn)偏差；；Pi——狀態(tài)i的發(fā)生概率；Ri——狀態(tài)i的投資收益率；n——狀態(tài)數(shù)；E（R）——投資收益率期望值值；υ——投資收益率率變異系數(shù)。期望值是投資者對(duì)對(duì)未來(lái)投資收收益的預(yù)期結(jié)結(jié)果，是在綜綜合考慮了投投資方案在未未來(lái)面臨的各各種可能狀態(tài)態(tài)發(fā)生概率及及其投資收益益率后的統(tǒng)計(jì)計(jì)量。期望值值描述的是統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)列的集集中（平均值值）狀態(tài)。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)仿差則反反映了統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)列偏離期值值的狀態(tài)，即即所謂的離散散趨勢(shì)。當(dāng)然然，σ值越大說(shuō)明明未來(lái)的投資資收益值偏離離期望的可能能性越大，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大大；σ值越小，說(shuō)說(shuō)明未來(lái)投資資收益值偏離離期望值的可可能性越小，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)亦越小。需需要說(shuō)明的是是，這里的“大”、“小”僅僅是一個(gè)個(gè)相對(duì)概念，并并沒(méi)有一個(gè)絕絕對(duì)的指標(biāo)可可以參照。因因?yàn)椴煌捻?xiàng)項(xiàng)目，投資規(guī)規(guī)模不同；不不同的投資者者，承受力不不同。其評(píng)價(jià)價(jià)“大”、“小”的標(biāo)準(zhǔn)自然然不同。因而而，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析在大多多數(shù)情況下是是用于不同方方案間的比較較分析。即使使在對(duì)單一方方案進(jìn)行技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)平價(jià)時(shí)時(shí)，其風(fēng)險(xiǎn)分分析也要引用用相類似項(xiàng)目目進(jìn)行比較判判別。對(duì)大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)者分分析者而言，無(wú)無(wú)法收集到足足夠多的數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)進(jìn)行上述述概率統(tǒng)計(jì)計(jì)計(jì)算。因而，實(shí)實(shí)際工作中人人們用下示的的標(biāo)準(zhǔn)差（δ）作為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)偏差（σ）的近似計(jì)計(jì)算式。式中δ——標(biāo)準(zhǔn)差Rii——第i種狀態(tài)下的的投資收益率率；n——投資方案未未來(lái)面臨的狀狀態(tài)數(shù)；如果確切地知道項(xiàng)項(xiàng)目投資收益益率值的分布布呈正態(tài)分布布，又計(jì)算出出了項(xiàng)目投資資收益率平均均值（R）和標(biāo)準(zhǔn)差差（δ），便可依依據(jù)正態(tài)分布布的概率特性性，判斷該項(xiàng)項(xiàng)目未來(lái)投資資收益率的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。收益率落在X±δδ范圍內(nèi)的可可能性達(dá)84.1%%;收益率落在X±22δ范圍內(nèi)的可可能性達(dá)97.7%%;收益率落在X±33δ范圍內(nèi)的可可能性達(dá)99.9%%;由此，便可對(duì)項(xiàng)目目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)行定量地描描述。當(dāng)無(wú)法確切地描述述收益率的分分布狀態(tài)，只只能計(jì)算出它它的平均值（X）和標(biāo)準(zhǔn)差差（δ）時(shí)，根據(jù)據(jù)契貝謝夫不不等式，大于于或等于K倍標(biāo)準(zhǔn)差的“隨機(jī)事件”發(fā)生概率，等等于或小于1/k2，于是，可推推導(dǎo)出，小于于或等于K倍標(biāo)準(zhǔn)差的的發(fā)生概率，等等于或小于由此可判斷斷項(xiàng)目投資收收益的風(fēng)險(xiǎn)狀狀態(tài)。投資收益率落在XX±2δ范圍內(nèi)的可可能性為：投資收益率落在XX±3δ范圍內(nèi)的可可能性為：【例8-1】某物業(yè)業(yè)投資2500萬(wàn)元，A方案全部由由公司自有資資金投資；B方案總投資資的70%（1750萬(wàn)元）靠抵抵押貸款解決決。貸款利率率6%。代款期限20年。要求在20年內(nèi)按年等等額償還。假假設(shè)該項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)將面臨三三種效益狀態(tài)態(tài)。各狀態(tài)的的發(fā)生概率及及每年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收益如表8-1所示。試據(jù)據(jù)此進(jìn)行該項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析?！窘狻糠桨窤、B的年度稅前前投資收益率率計(jì)算結(jié)果如如表8-2所示。其中：B方案年度度還貸款債務(wù)務(wù)本息由下式式計(jì)算，即=152.57（萬(wàn)萬(wàn)元/年）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益表（單單位：萬(wàn)元）表8-1狀態(tài)方案A方案B概率年經(jīng)營(yíng)收益概率年經(jīng)營(yíng)收益1好0.203750.203752中0.702750.702753差0.102500.10250A、B方案稅前投資收益益率表8-2方案A（自有資金投資22500萬(wàn)元）狀態(tài)概率收益?zhèn)鶆?wù)本息凈收益稅前投資收益率Ai（萬(wàn)元）Ii（萬(wàn)元）Fi=Ai-IiRi=Fi/P1好0.2375037515%2中0.7275027511%3差0.1250025010%方案B（自有資金投資7750萬(wàn)元）狀態(tài)概率收益?zhèn)鶆?wù)本息凈收益稅前投資收益率Ai（萬(wàn)元）Ii（萬(wàn)元）Fi=Ai-IiiRi=Fi/P1好0.2375152.57222.4329.66%2中0.7275152.57122.5316.34%3差0.1250152.5797.4312.99%由此可求得：A方方案投資收益益率期望值為為：E（RA）=0.2×155%＋0.7×111%＋0.1×110%=0.1117=111.7%B方案投資收益率期期望值為：E（RB）=0.2×0..2966＋0.7×00.16333＋0.1×00.12999=0..1866=18..66%分別將E（RA）、E（RB）代入標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)偏差σA、σB的計(jì)算式，便便可求得A、B兩投資方案案的風(fēng)險(xiǎn)程度度。（1）A方案，E（RA）=11.77%P1=0.2,,R1=15%P2=0.7,,R2=11%P3=0.1,,R3=10%代入σ及υ的計(jì)算算式得：＝ΣPi（Ri－E（R））2＝0.22×（0.15－0.117）2＋0.7（0.111－0.117）2＋0.1（0.10－0.117）2＝0.0000281所以σA＝＝1.6766%υA＝0.1676/00.117＝14.322%（2）B方案E（RB）=18.66%P1=0.2,,R1=29.666%P2=0.7,,R2=16.333%P3=0.1,,R3=12.999%＝ΣPi（Ri－E（R））2＝0.2（0.29666－0.18666）2＋0.77（0.16333－0.18666）2＋0.1（0.12999－0.1866）22＝0.0033121所以σB＝5.5587%υB＝0.0055877/0.18866＝29.944%由上述計(jì)算可看出出,該物業(yè)項(xiàng)目目的投資方案案，若采用70%的貸款，其其投資收益率率可由11.7%提高到18.666%，同時(shí)，其其風(fēng)險(xiǎn)程度由由原來(lái)的1.6766%提高到5.5877%，單位投資資收益率的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也由原來(lái)來(lái)的14.322%增加到29.944%。由此可見見，在融資決決策中，效益益總是與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共存的，在在制訂投資方方案時(shí)，應(yīng)權(quán)權(quán)衡利弊，全全面分析，作作出正確決策策。（三）風(fēng)險(xiǎn)量1、風(fēng)險(xiǎn)量函數(shù)風(fēng)險(xiǎn)量是風(fēng)險(xiǎn)概率率與風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)度度的函數(shù)R＝f（P.q）風(fēng)險(xiǎn)量函數(shù)具有如如下性質(zhì)：（1）風(fēng)險(xiǎn)量R的大小小基本上取決決于潛在損失失的嚴(yán)重性。一一種有巨大損損失可能性的的潛在風(fēng)險(xiǎn)，雖雖不經(jīng)常發(fā)生生，但遠(yuǎn)比那那種預(yù)期經(jīng)常常發(fā)生的，損損失很小的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重重得多。（2）如果兩種風(fēng)險(xiǎn)具具有同樣的損損失，則其概概率較大的那那種損失風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)量更大，因因?yàn)樗赡苣馨l(fā)生。（3）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概率與與損失強(qiáng)度的的乘積就是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的期望值值。即風(fēng)險(xiǎn)量量是關(guān)于損失失期望值的函函數(shù)。P：風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)概率曲線越靠近坐標(biāo)原原點(diǎn)，表示風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)量越小，反反之越大。因因此：R2＜R1＜R0R0R1R2q：損失嚴(yán)重程度圖8-2等風(fēng)險(xiǎn)量量曲線圖因此，在風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)標(biāo)中可得到等等風(fēng)險(xiǎn)量曲線線的大致形狀狀，如圖8-2所示。風(fēng)險(xiǎn)管理理論中，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)量函數(shù)R常表示為：：RR＝f（p，q）＝p·q或R＝ΣPi·qiii＝1，……，n表示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生生后導(dǎo)致的n種損失情況況。2、風(fēng)險(xiǎn)量的相對(duì)比比較法在實(shí)際應(yīng)用中，由由于典型案例例數(shù)據(jù)資料獲獲取的困難，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)概率（P）的計(jì)算在在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分分析中幾乎是是不可能的。因因而，風(fēng)險(xiǎn)量量函數(shù)主要應(yīng)應(yīng)用于項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)比比較。相對(duì)比較法由美國(guó)國(guó)風(fēng)險(xiǎn)管理專專家RichaardPrrouty提出。這時(shí)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)概率被被定義為一種種風(fēng)險(xiǎn)事件最最可能發(fā)生的的概率，可作作如下表述。（1）“幾乎是0”：這種種風(fēng)險(xiǎn)事件可可認(rèn)為不會(huì)發(fā)發(fā)生；（2）“很小的”：這種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)事件雖有有可能會(huì)發(fā)生生，但現(xiàn)在沒(méi)沒(méi)有發(fā)生并且且將來(lái)發(fā)生的的可能性也不不大；（3）“中等的”：即這種種風(fēng)險(xiǎn)事件偶偶爾會(huì)發(fā)生，并并且能預(yù)期將將來(lái)有時(shí)會(huì)發(fā)發(fā)生；（4）“一定的”：即這種種風(fēng)險(xiǎn)事件一一直在發(fā)生，并并且能夠預(yù)期期未來(lái)也必然然發(fā)生。相對(duì)應(yīng)地，這時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致致的損失大小小也將相對(duì)劃劃分成重大損損失、中等損損失和輕度損損失，從而在在風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)上上對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)定位，反映映出風(fēng)險(xiǎn)量的的大小。3、風(fēng)險(xiǎn)量等級(jí)圖8-2所示等風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)量曲線指出出，在項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)坐標(biāo)圖圖上，離原點(diǎn)點(diǎn)位置越近則則風(fēng)險(xiǎn)量越小小，離坐標(biāo)原原點(diǎn)越遠(yuǎn)，則則項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)量越大。據(jù)據(jù)此，人們將將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量量劃分為表8-3所示的5個(gè)等級(jí)：（1）VL（很?。?）L（?。?）M（中）（4）H（大）（5）VH（很大）表8-3風(fēng)險(xiǎn)量等級(jí)級(jí)表P（風(fēng)險(xiǎn)概率）q（損失嚴(yán)重性）R（風(fēng)險(xiǎn)量）等級(jí)L（很?。㎜（輕度損失）VLM（中等）L（輕度損失）LH（大）L（輕度損失）ML（很小）M（中度損失）LM（中等）M（中度損失）MH（大）M（中度損失）HL（很?。〩（重大損失）MM（中等）H（重大損失）HH（大）H（重大損失）VH二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量評(píng)評(píng)估方法項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量評(píng)估常常用的方法有有專家計(jì)分法法、決策樹法法，層次分析析法和指標(biāo)解解析法。（一）專家計(jì)分法法專家計(jì)分法是一種種最常用、最最簡(jiǎn)單且易于于應(yīng)用的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)量估計(jì)方法法。首先通過(guò)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)將將工程項(xiàng)目所所有風(fēng)險(xiǎn)列出出，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)查表，然然后利用專家家經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各各風(fēng)險(xiǎn)因素的的重要性進(jìn)行行評(píng)估，再綜綜合成整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。具具體步驟如下下：1）確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因因素的權(quán)重，以以表征其對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目過(guò)程的影影響程度；2）確定每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因因素的等級(jí)值值，例如按較較小、稍大、中中等、較大、很很大五個(gè)等級(jí)級(jí)，分別以0.2、0.4、0.6、0.8和1.0計(jì)分;3）將每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素素的權(quán)重與等等級(jí)值乘，求求出該風(fēng)險(xiǎn)因因素的得分，再再將各風(fēng)險(xiǎn)因因素得分求和和，求出工程程項(xiàng)目整個(gè)過(guò)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)的總總分?？偡衷皆礁?，說(shuō)明風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)越大。為規(guī)范這種方法，可可根據(jù)專家的的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)所所評(píng)價(jià)項(xiàng)目的的了解程度、知知識(shí)領(lǐng)域等，對(duì)對(duì)專家評(píng)分的的權(quán)威性確定定一個(gè)權(quán)重值值。最后的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)量值為，每每位專家評(píng)定定的風(fēng)險(xiǎn)總分分乘以各自的的權(quán)威性的權(quán)權(quán)重值，所得得之積合計(jì)后后再除以全部部專家權(quán)威性性的權(quán)重值的的和。該方法適用于項(xiàng)目目決策前期，這這個(gè)時(shí)期往往往缺乏具體的的數(shù)據(jù)資料，主主要依據(jù)專家家經(jīng)驗(yàn)和決策策者的意向，得得出的結(jié)論也只是一種種大致的程度度值，它只能能作為進(jìn)一步步分析參考的的基礎(chǔ)。（二）決策樹法決策樹法以投資收收益的期望值值作決策依據(jù)據(jù)，利用一種種樹技狀的圖圖形幫助決策策。該方法形形象、直觀、規(guī)規(guī)范、有序，適適合影響因素素復(fù)雜，決策策程序繁瑣的的多級(jí)決策問(wèn)問(wèn)題。（1）決策樹的基本概概念。決策樹樹的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)如圖8-3所示。圖8-3決策樹基基本結(jié)構(gòu)決策樹由四大元素素構(gòu)成。1）決策點(diǎn)：用符號(hào)號(hào)“□”表示。是決決策問(wèn)題的出出發(fā)點(diǎn)。由決決策點(diǎn)引出的的分枝叫方案案分技。方案案分枝數(shù)表明明了項(xiàng)目的投投資方案或經(jīng)經(jīng)營(yíng)方案數(shù)。2）狀態(tài)點(diǎn)：用符號(hào)號(hào)“○”表示。其內(nèi)內(nèi)部的編號(hào)為為整個(gè)決策樹樹狀態(tài)點(diǎn)的順順序編號(hào)（由由左至右，由由上而下）。其其上部的數(shù)值值為方案的期期望值。由狀狀態(tài)點(diǎn)引出的的分技叫狀態(tài)態(tài)分技。在狀狀態(tài)分技上部部應(yīng)標(biāo)明狀態(tài)態(tài)名稱和發(fā)生生概率。狀態(tài)態(tài)分技數(shù)反映映了可能存在在的自然狀態(tài)態(tài)。3）結(jié)果點(diǎn)：用符號(hào)號(hào)“?”表示。結(jié)果果點(diǎn)位于決策策樹的最右邊邊，其后邊的的數(shù)值表明了了每一種方案案在相應(yīng)自然然狀態(tài)下的損損益值。4）分枝：用符號(hào)“一”表示。根據(jù)據(jù)其所處的位位置，分別稱稱為方案分枝枝或狀態(tài)分枝枝。（2）決策樹的分析方方法。決策樹樹的分析按如如下程序進(jìn)行行。1）市場(chǎng)調(diào)研、方案案研究：針對(duì)對(duì)問(wèn)題（項(xiàng)目目）的性質(zhì)與與條件進(jìn)行市市場(chǎng)調(diào)查與研研究，擬定各各類投資方案案及各方案面面臨的狀態(tài)。2）現(xiàn)金流及概率確確定：按照擬擬選投資方案案及市場(chǎng)資料料，進(jìn)行項(xiàng)目目投資費(fèi)用、經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入及稅稅費(fèi)估算，確確定項(xiàng)目各投投資方案在各各種狀態(tài)下的的現(xiàn)金流量。按按照市場(chǎng)及環(huán)環(huán)境分析結(jié)果果，判斷或計(jì)計(jì)算各種狀態(tài)態(tài)的發(fā)生概率率。3）繪決策樹：將擬擬定的投資方方案及其自然然狀態(tài)繪成決決策樹的形式式。并將上述述概率及現(xiàn)金金流標(biāo)注在相相應(yīng)的位置。對(duì)對(duì)于多級(jí)決策策問(wèn)題，則要要視選定的級(jí)級(jí)數(shù)，逐級(jí)地地展開方案枝枝和狀態(tài)枝。4）計(jì)算各節(jié)點(diǎn)（狀狀態(tài)點(diǎn)或分級(jí)級(jí)決策的決策策點(diǎn)）的期望望值。期望值值的計(jì)算由左左向右依次進(jìn)進(jìn)行。首先將將各結(jié)果點(diǎn)的的收益值（各各狀態(tài)的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量）乘乘以各狀態(tài)枝枝相應(yīng)的概率率值，然后將將同一節(jié)點(diǎn)下下各狀態(tài)枝的的上述乘積累累計(jì)起來(lái)，便便得到了該狀狀態(tài)節(jié)點(diǎn)的期期望值，標(biāo)示示于該節(jié)點(diǎn)上上方。重復(fù)上上述過(guò)程，直直至算出了同同一決策級(jí)的的所有狀態(tài)節(jié)節(jié)點(diǎn)的期望值值。對(duì)于多級(jí)級(jí)決策問(wèn)題，各各分級(jí)決策點(diǎn)點(diǎn)的期望值就就是所選定方方案狀態(tài)點(diǎn)的的期望值。5）剪枝決策：比較較各方案狀態(tài)態(tài)點(diǎn)的期望值值，剪掉期望望值小的方案案技，每一級(jí)級(jí)決策僅保留留期望最大的的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。最最終整個(gè)決策策樹只剩下一一條貫穿始終終的方案枝。這這便是最后的的決策方案，其其期望值是該該項(xiàng)目投資收收益的期望值值。【例8-2】某小區(qū)區(qū)開發(fā)提出了了A1、A2兩個(gè)開發(fā)方方案。A1為大面積開開發(fā)，需投資資5000萬(wàn)元；A2為小面積開開發(fā)，需投資資3000萬(wàn)元。市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查需求量量狀況及項(xiàng)目目年損益值如如表8-4所示。兩個(gè)個(gè)方案的經(jīng)營(yíng)營(yíng)周期均為6年。若將這6年分為前3年和后兩階階段考慮。根根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查查，預(yù)測(cè)前3年市場(chǎng)需求求量較高的概概率為0.7，而且如果果前3年市場(chǎng)需求求量較高，則則后3年市場(chǎng)需求求量較高的概概率為0.9；如果前3年市場(chǎng)需求求量較低，則則后3年市場(chǎng)需求求量肯定低。試試據(jù)此進(jìn)行方方案決策。小區(qū)開發(fā)方案損益益表（萬(wàn)元）表8-4狀態(tài)損益方案需求量較高需求量較低大面積開發(fā)A12000－400小面積開發(fā)A2900600【解】該決策問(wèn)題題比較復(fù)雜，但但采用決策樹樹分析法，將將前后3年作為兩級(jí)級(jí)決策考慮，便便可化繁為簡(jiǎn)簡(jiǎn)，十分清晰晰地描述其間間關(guān)系。（1）繪決策樹如圖88-4所示：圖8-4小區(qū)開發(fā)發(fā)方案決策樹樹（2）計(jì)算節(jié)點(diǎn)期望值值：E4＝[2000×0..9＋（－400）×0.1]]×3＝5280（萬(wàn)元）E5＝[（－400）×1.00]×3＝－1200（萬(wàn)元）E6＝（600×1.0）×3＝1800（萬(wàn)元）E7＝（900×0.9＋＋600×00.1）×3＝2610（萬(wàn)元）E2＝5280×0.77×3＋（－1200）×0.3××3－5000＝5008（萬(wàn)元）E3＝2610×0.77×3＋1800××0.3×33－5000＝861（萬(wàn)元）（3）剪枝決策如圖示，剪去期望望值小的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)所在方案枝枝A2，保留A1。由此，選選擇大面積開開發(fā)的方案A1為最優(yōu)方案案。（三）層次分析方方法正如第二章第四節(jié)節(jié)所示，層次次分析法是一一種旨在分析析復(fù)雜層次結(jié)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的數(shù)數(shù)學(xué)分析方法法。它利用系系統(tǒng)的層次結(jié)結(jié)構(gòu)模型，將將復(fù)雜問(wèn)題由由高層次往低低層次分解；；再利用系統(tǒng)統(tǒng)結(jié)構(gòu)關(guān)系，使使復(fù)雜的多目目標(biāo)決策問(wèn)題題化解為有限限的層次關(guān)系系的組合體，再再參照權(quán)重系系數(shù)，判定復(fù)復(fù)雜問(wèn)題的順順序，最后給給定決策方案案的分析方法法。在項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)分析中中，經(jīng)常會(huì)遇遇到這類屬于于層次關(guān)系的的風(fēng)險(xiǎn)量判定定，層次分析析法便具有應(yīng)應(yīng)用價(jià)值。其其具體應(yīng)用程程序如圖8-5所示。項(xiàng)目描述項(xiàng)目描述工序分解風(fēng)險(xiǎn)分類與識(shí)別工序分解風(fēng)險(xiǎn)分類與識(shí)別構(gòu)造風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)構(gòu)造風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)構(gòu)造判斷矩陣。構(gòu)造判斷矩陣。求解判斷矩陣、求出層間權(quán)重系數(shù)求解判斷矩陣、求出層間權(quán)重系數(shù)一致性檢驗(yàn)一致性檢驗(yàn)對(duì)每一因素風(fēng)險(xiǎn)量進(jìn)行判斷對(duì)每一因素風(fēng)險(xiǎn)量進(jìn)行判斷遞歸運(yùn)算，求得各因素總權(quán)重系數(shù)遞歸運(yùn)算，求得各因素總權(quán)重系數(shù)求解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量求解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)量圖8-5層次分析析法應(yīng)用程序序?qū)哟畏治龇ǖ脑敿?xì)細(xì)計(jì)算分析程程序參見本書書第二章第四四節(jié)（層次分分析技術(shù)）（四）指標(biāo)解析法法項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)和財(cái)務(wù)分析析中運(yùn)用到的的所有指標(biāo)（參參數(shù)），都從從某一個(gè)側(cè)面面反映或描述述了項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。指指標(biāo)解析法正正是充分利用用這些指標(biāo)，在在考慮風(fēng)險(xiǎn)因因素的條件下下，對(duì)其進(jìn)行行修訂，判斷斷計(jì)算結(jié)果的的風(fēng)險(xiǎn)程度。在充分考慮天氣，材材料供應(yīng)，設(shè)設(shè)備狀態(tài)及施施工組織等因因素最不利情情況下，估計(jì)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)度網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的時(shí)時(shí)間因素，計(jì)計(jì)算出網(wǎng)絡(luò)時(shí)時(shí)間參數(shù)后來(lái)來(lái)判斷項(xiàng)目的的進(jìn)度（工期期）風(fēng)險(xiǎn)；在充分考慮了原材材料價(jià)格上漲漲、商品房銷銷售價(jià)格下降降、銷售成本本上揚(yáng)的不利利因素后，計(jì)計(jì)算分析項(xiàng)目目的投資利潤(rùn)潤(rùn)率，內(nèi)部收收益率，來(lái)判判斷其收益敏敏感性的經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；在充分考慮了市場(chǎng)場(chǎng)推廣效果、市市場(chǎng)銷售價(jià)格格和市場(chǎng)吸納納量情況下的的盈虧平衡分分析，也是從從營(yíng)銷角度來(lái)來(lái)研究項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)問(wèn)題的分析方方法；至于項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債債率、內(nèi)部收收益率、靜態(tài)態(tài)和動(dòng)態(tài)投資資收益率，財(cái)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等等等指標(biāo)，無(wú)無(wú)不從某一側(cè)側(cè)面反應(yīng)或描描述了項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)狀況或或財(cái)務(wù)狀況，亦亦可用于項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)過(guò)程中，經(jīng)常常會(huì)遇到要把把風(fēng)險(xiǎn)因素考考慮到項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)中去的的處理要求。即即人們認(rèn)為，當(dāng)當(dāng)我們考慮到到各種市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)或經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以后，需需要將這類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果融入入到項(xiàng)目的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)中去，計(jì)計(jì)算出一種考考慮了各種風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的指指標(biāo)來(lái)。這是是指標(biāo)解析法法的另一種運(yùn)運(yùn)用。最常用用到的兩種處處理方法是下下述的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率法法和肯定當(dāng)量量法。1、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率率法風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法法是用考慮了了風(fēng)險(xiǎn)的貼現(xiàn)現(xiàn)率來(lái)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目投資效益益凈現(xiàn)值分析析的分析方法法。由于貼現(xiàn)現(xiàn)率的高低決決定于風(fēng)險(xiǎn)的的大小，這就就相當(dāng)于在進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目投資資決策時(shí)，計(jì)計(jì)入了風(fēng)險(xiǎn)因因素。因而，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)現(xiàn)率法成為房房地產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范范措施中重要要措施。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法法的關(guān)鍵在于于如何根據(jù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的大小來(lái)來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率。在在一般情況下下，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整貼現(xiàn)率按下下式計(jì)算。K＝i0＋b×υ式中K——風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率率；ii0——基準(zhǔn)貼現(xiàn)率率；bb——風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償斜斜率；υ——風(fēng)險(xiǎn)程度系系數(shù)。這里的風(fēng)險(xiǎn)程度系系數(shù)是由投資資收益率變異異系數(shù)描述的的相對(duì)程度系系數(shù)。υ＝其中σ為投資收益率標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差，E（R）為投資收收益率期望值值。如果項(xiàng)目涉及到多多年的現(xiàn)金流流量及其發(fā)生生概率，就可可用現(xiàn)金流量量的綜合變異異系數(shù)來(lái)描述述其風(fēng)險(xiǎn)程度度系數(shù)。υ＝式中D——現(xiàn)金流量的綜合標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差。即各各年現(xiàn)金流量量標(biāo)準(zhǔn)偏差（σ2）的現(xiàn)值和和。D＝EPV——各年現(xiàn)現(xiàn)金流量期望望值的現(xiàn)值和和。EPV＝式中i——無(wú)風(fēng)險(xiǎn)最低收益率率（又稱基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率）。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償斜率（bb）反映的是是風(fēng)險(xiǎn)程度變變化對(duì)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整貼現(xiàn)率影影響的大小。b值是經(jīng)驗(yàn)系系數(shù)，可根據(jù)據(jù)收益率的歷歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)用高低點(diǎn)法法或最小二乘乘法求得。高低點(diǎn)法的計(jì)算公公式為：b＝式中K——所要求的最低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益率；i——無(wú)風(fēng)險(xiǎn)最低收益率率；μ——中等風(fēng)險(xiǎn)程程度的項(xiàng)目變變異系數(shù)。最小二乘法的計(jì)算算公式為：b＝式中Xi——第ii年的風(fēng)險(xiǎn)程程度；Yi——第i年的收益率?！纠?-3】某項(xiàng)目投投資提出了A、B兩種投資方方案，其現(xiàn)金金流量表如表表8-5所示。設(shè)該該項(xiàng)目最低無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收收益率為5%，所要求的的最低風(fēng)險(xiǎn)投投資收益率為為12%，而該項(xiàng)目目的中等風(fēng)隊(duì)隊(duì)程度變異系系數(shù)為0.6。試據(jù)此來(lái)來(lái)進(jìn)行方案決決策。表8-5現(xiàn)金流量表表（萬(wàn)元）年份A方案B方案現(xiàn)金流量概率現(xiàn)金流量概率0－50001－3000113000200010000.250.500.2524000300020000.200.600.20250010008000.200.250.5532500200015000.300.400.306000400020000.100.500.40【解】（1）計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)程度A方案EA1＝3000××0.25＋2000××0.5＋1000××0.25＝2000（萬(wàn)元）EA2＝4000××0.20＋3000××0.60＋2000××0.20＝3000（萬(wàn)元）EA3＝2500××0.30＋2000××0.40＋1500××0.30＝2000（萬(wàn)元）σA1＝100002×0.25＋0×0.5＋（－1000）2×0.25＝707.11σA2＝100002×0.20＋0×0.6＋（－1000）2×0.2＝632.55σA3＝50002×0.3＋0×0.4＋（－500）2×0.3＝387.33故其綜合標(biāo)準(zhǔn)差為為:DA＝其期望值現(xiàn)值為：：EPVAA＝故求得該項(xiàng)目投資資方案A的風(fēng)險(xiǎn)程度度為：υA＝B方案：EB2＝2500××0.20＋1000××0.25＋800×00.55＝1190（萬(wàn)元）EB3＝6000××0.10＋4000××0.50＋1000××0.40＝3000（萬(wàn)元）σB2＝150002×0.20＋0×0.225＋（－200）2×0.55＝687.00σB3＝200002×0.10＋0×0.550＋（－200）2×0.40＝1414..2故其綜合標(biāo)準(zhǔn)差為為：DB＝其期望值現(xiàn)值為：：EPVB＝由此可求得該項(xiàng)目目投資方案B的風(fēng)險(xiǎn)程度度為：υB＝（2）計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償斜斜率＝0.12b＝0.12－00.05＝0.12b＝0.6（3）計(jì)算各方案的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)現(xiàn)率KA＝0.05＋0.112×0.115＝6.8%KB＝0.05＋0.112×0.337＝9.4%（4）計(jì)算各方案的凈凈現(xiàn)值＝1144.1NPVA＝＝1144.1＝285.5NPVB＝＝285.5由上述分析可知，考考慮了風(fēng)險(xiǎn)價(jià)價(jià)值以后，A方案的凈現(xiàn)現(xiàn)值大于B方案，且B方案的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度大于A方案。該項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)選選A方案進(jìn)行投投資。2、肯定當(dāng)量法風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率法法主要通過(guò)調(diào)調(diào)整項(xiàng)目現(xiàn)金金流量的貼現(xiàn)現(xiàn)率來(lái)考慮風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)程度，在在技術(shù)處理上上比較方便，得得到了廣泛的的應(yīng)用。但是是，這種分析析混淆了時(shí)間間價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)價(jià)值的概念念，把風(fēng)險(xiǎn)價(jià)價(jià)值也以貼現(xiàn)現(xiàn)率的形式來(lái)來(lái)考慮，就意意味著風(fēng)險(xiǎn)將將隨著時(shí)間的的推移而加大大，在有些情情況下并不完完全與事實(shí)相相符。為此，人人們又提出了了肯定當(dāng)量法法。這種方法法的基本思路路是先用一個(gè)個(gè)系數(shù)把有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流流量調(diào)整為無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金金流量，然后后再用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)貼現(xiàn)率去計(jì)計(jì)算凈現(xiàn)值。其計(jì)算公式如下所所示。NPVA＝式中ft—第t年的的肯定當(dāng)量系系數(shù)；Ft—第t年的凈現(xiàn)金流量；；i—基準(zhǔn)貼現(xiàn)率（無(wú)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)率）?？隙ó?dāng)量系數(shù)是指指與每元不肯肯定的現(xiàn)金流流量期望值相相應(yīng)的，使投投資者滿意的的肯定的金額額，它可由經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的分分析人員主觀觀判定，也可可由歷年的肯肯定現(xiàn)金流量量與不肯定的的現(xiàn)金流量期期望值之比求求得。ft=肯ft=不肯定定現(xiàn)金流量期期望值肯定當(dāng)量系數(shù)（fft）與前述項(xiàng)項(xiàng)目變異系數(shù)數(shù)（μ）有表8-6所示的對(duì)應(yīng)應(yīng)關(guān)系。也可可據(jù)此來(lái)推定定ft值。表8-6Μ與ft對(duì)應(yīng)關(guān)系表變異系數(shù)（μ）肯定當(dāng)量系數(shù)（fft）0.00～0.0070.08～0.1150.16～0.2230.24～0.3320.33～0.4420.43～0.5540.55～0.77010.90.80.70.60.54【例8-4】試用肯定定當(dāng)量法來(lái)判判定例8-3所示項(xiàng)目投投資方案的優(yōu)優(yōu)劣.【解】先求A方方案各年的變變異系數(shù)由表8-6,可確定相相應(yīng)的肯定當(dāng)當(dāng)量系數(shù):fA1=0.6,fA2=0.8fA3=0.88再注B方案各年的變異系系數(shù):由表8-6,可確定相相應(yīng)的肯定當(dāng)當(dāng)量系數(shù):fB1=0,fB2=0.4fB3=0.5將上述各肯定當(dāng)量量系數(shù)值分別別代入凈現(xiàn)值值計(jì)算式,得:由凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果果可知，該項(xiàng)項(xiàng)目投資方案案B的凈現(xiàn)值小小于零，為否否定方案；投投資方案A的凈現(xiàn)值大大于零，為優(yōu)優(yōu)選方案。第四節(jié)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制方法法與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策策一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制制方法項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的目目的在于積極極地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素，識(shí)別別風(fēng)險(xiǎn)事件，判判定風(fēng)險(xiǎn)后果果，并且采取取適當(dāng)對(duì)策糾糾正或回避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失。項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制制中常用到的的控制方法有有計(jì)劃控制、審審計(jì)控制和投投資組合控制制三種。（一）計(jì)劃控制計(jì)劃是指對(duì)工作和和行動(dòng)的事先先安排，是人人們基于對(duì)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)和和未來(lái)的估計(jì)計(jì)，對(duì)今后某某一定時(shí)期應(yīng)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)標(biāo)，以及實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)的措施施、方案、程程序、進(jìn)度及及人事、責(zé)任任、資金、材材料、設(shè)備、技技術(shù)等所作的的安排。計(jì)劃劃工作的實(shí)質(zhì)質(zhì)就是充分地地分析現(xiàn)有的的和未來(lái)的條條件，妥善地地安排資源，在在利用一切可可利用的機(jī)會(huì)會(huì)基礎(chǔ)上，盡盡可能地將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)減至最小小。因而為項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)建建設(shè)制訂盡可可能周密、科科學(xué)、詳細(xì)的的計(jì)劃，并在在項(xiàng)目過(guò)程中中盡可能嚴(yán)格格按照計(jì)劃去去進(jìn)行，是進(jìn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)有效效控制的重要要方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃劃主要有項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)項(xiàng)目投資計(jì)劃劃及項(xiàng)目營(yíng)銷銷計(jì)劃。這些些計(jì)劃均可成成為項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)控制的的有效工具。實(shí)實(shí)際上，計(jì)劃劃與控制是密密不可分的管管理職能，未未經(jīng)計(jì)劃的活活動(dòng)是無(wú)法控控制的，因?yàn)闉榭刂频哪康牡谋闶羌m正脫脫離計(jì)劃的偏偏差，以保持持項(xiàng)目的既定定方向。沒(méi)有有計(jì)劃的控制制也是沒(méi)有意意義的，因?yàn)闉槭チ藰?biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，就無(wú)法判判定和控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的的損失。（二）審計(jì)控制審計(jì)是指審計(jì)人員員對(duì)被審計(jì)單單位的財(cái)務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其其會(huì)計(jì)資料的的真實(shí)性、合合法性、合理理性進(jìn)行的審審查和監(jiān)督。審審計(jì)活動(dòng)既有有維護(hù)政策、法法令、規(guī)章、制制度貫徹執(zhí)行行的維護(hù)性作作用，也有評(píng)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)管理理效率、完善善管理制度、改改善經(jīng)營(yíng)管理理、規(guī)避和控控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的建設(shè)性作作用。審計(jì)活活動(dòng)分為外部部審計(jì)和內(nèi)部部審計(jì)兩類。內(nèi)內(nèi)部審計(jì)是指指由單位內(nèi)部部專設(shè)的審計(jì)計(jì)機(jī)構(gòu)或?qū)徲?jì)計(jì)人員對(duì)本單單進(jìn)行的審計(jì)計(jì)。具備風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制功能的的審計(jì)主要是是內(nèi)部審計(jì)。內(nèi)內(nèi)部審計(jì)的主主要特點(diǎn)有：：1、由本單位或上級(jí)級(jí)專職審計(jì)人人員進(jìn)行的審審計(jì)；2、主要目的在于改改善經(jīng)營(yíng)管理理、實(shí)施有效效控制、規(guī)避避和控制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；3、注重弊端的揭發(fā)發(fā)和預(yù)防、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與與控制；4、是經(jīng)常性、連續(xù)續(xù)性的檢查。由上述內(nèi)容可看出出，一個(gè)完善善的、連續(xù)經(jīng)經(jīng)常性的內(nèi)部部審計(jì)活動(dòng)，對(duì)對(duì)于項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)可起到到有效地控制制作用。（三）投資組合控控制投資組合是從證券券投資風(fēng)險(xiǎn)分分散原理發(fā)展展起來(lái)的理論論。美國(guó)紐約約市立大學(xué)的的哈利·馬科威茨教教授提出了著著名的證券組組合理論。他他指出在一定定條件下，一一個(gè)投資者的的證券組合選選擇可以簡(jiǎn)化化為期望值及及方差兩種因因素的權(quán)衡。用用于評(píng)價(jià)證券券組合風(fēng)險(xiǎn)程程度的標(biāo)準(zhǔn)差差，不僅依賴賴于各單項(xiàng)投投資收益率標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差，還取取決于各資產(chǎn)產(chǎn)投資收益率率之間的協(xié)方方差。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，包含幾幾項(xiàng)資產(chǎn)投資資的投資收益益率期望值與與標(biāo)準(zhǔn)偏差按按下式計(jì)算。式中E（Rp）——組合資產(chǎn)投資收益益率期望值；；E（RRi）——第i項(xiàng)資產(chǎn)投資資收益率期望望值；ai——第i項(xiàng)資產(chǎn)占總總資產(chǎn)投資額額的比例。即即第i項(xiàng)資產(chǎn)投資資的權(quán)重；n——組合投資的的資產(chǎn)數(shù)；σp——組合投資的標(biāo)準(zhǔn)偏偏差；σi——第i項(xiàng)資產(chǎn)投資收益率率標(biāo)準(zhǔn)偏差；；σij——資產(chǎn)i與與資產(chǎn)j投資收益率率的協(xié)方差，按按下式計(jì)算；；組合投資收益率分分布的標(biāo)準(zhǔn)差差由兩部分組組成。其一是是由所有資產(chǎn)產(chǎn)投資收益率率標(biāo)準(zhǔn)差組成成的；其二是是所有資產(chǎn)相相互間的協(xié)方方差。由于在在一個(gè)由n項(xiàng)產(chǎn)組合的的投資中，任任何一項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)只能有一個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，卻卻可以和其他他（n—1）/2項(xiàng)協(xié)方差。由由此可見，在在一個(gè)n非常大的投投資組合中，每每一項(xiàng)資產(chǎn)的的投資收益標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差（風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)）并不重要要，人們關(guān)注注的是一個(gè)資資產(chǎn)和其他資資產(chǎn)的協(xié)方差差（第二部分分）。因而，投投資組合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析的關(guān)注注焦點(diǎn)在協(xié)方方差的討論。關(guān)關(guān)于協(xié)方差，有有如下幾點(diǎn)值值得注意。（1）如果i，j兩種種資產(chǎn)的投資資收益率作同同向變動(dòng)，上上式的為正；；（2）如果i，j兩種資產(chǎn)的的投資收益率率作反向變動(dòng)動(dòng)，上式的為為負(fù)；（3）如果i，j的投資收益益率隨機(jī)變動(dòng)動(dòng)，的正負(fù)分分布呈隨機(jī)狀狀態(tài)，將趨向于零零。由此可見見，對(duì)于負(fù)相相關(guān)的投資組組合，的確有有降低風(fēng)險(xiǎn)、分分散風(fēng)險(xiǎn)的作作用。概括分分析，投資組組合對(duì)于減小小風(fēng)險(xiǎn)、分散散風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)應(yīng)，主要表現(xiàn)現(xiàn)在如下幾方方面。1）在大多數(shù)情況下下，組合投資資風(fēng)險(xiǎn)量值（標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差）將比比個(gè)別項(xiàng)目投投資風(fēng)險(xiǎn)量值值小，組合投投資的確起到到了分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的作用。2）組合投資收益率率期望值必然然小于單項(xiàng)資資產(chǎn)投資收益益的最大值。因因而，分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)是是降低了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)收益。3）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資資風(fēng)險(xiǎn)分散既既可通過(guò)投資資于不同類型型房地產(chǎn)項(xiàng)目目的組合來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)，也可通通過(guò)投資于不不同地區(qū)的房房地產(chǎn)項(xiàng)目組組合來(lái)實(shí)現(xiàn)?！纠?-5】某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司有有一筆5200萬(wàn)元的資金金。市場(chǎng)研究究人員提出了了A、B、C三種投資方方案。A方案為投資資住宅，B方案為投資資寫字樓，C方案為一半半資金投資住住宅、一半資資金投資寫字字樓。每種方方案的投資收收益狀況如表表9-6所示。試比比較各方案的的投資收益水水平及風(fēng)險(xiǎn)程程度。表8-7投資方案及及收益狀況表表方案狀態(tài)A（住宅）B（寫字樓）C（住宅+寫字樓）投資（萬(wàn)元）5200520026002600好（萬(wàn)元）0.610400.51500580750中（萬(wàn)元）0.36000.31050300525差（萬(wàn)元）0.1－4000.2－820－200－410【解】由表8-77所提供數(shù)據(jù)據(jù)，計(jì)算各方方案的投資收收益率、投資資收益率平均均值、期望值值及其標(biāo)準(zhǔn)差差如下所示。1、A方案投資收益率：EQEQ\F(1040,5200)=20%，EQEQ\F(600,5200)=11.54%，EQ\F(-400,5200)=-7.69%投資收益率平均值值；XA=（20%+11.554%-7..69%）/3=7..95%投資收益率期望值值:E(A)=0.660×20..0%+0..30×111.54%--0.10××7.69%%=14.668%投資收益標(biāo)準(zhǔn)差::σA=√0.60——23（20%－7.95%）2+0.30（11.544%－7.95%）2+0.10（－7.69%－7.95%）2=10..74%2、B方案投資收益率：投資收益率平均值值：XB=(28.85%%+20.119%-155.77%))/3=111.09%投資收益率期望值值：EB=0.5×28..85%+00.3×200.19%++0.2×（－15.777%）=17.333%]σB=√0.5(28.885%－11.099%)2+0.3((20.199%－11.099%)2+0.2(－15.777%－11.099%)2＝18.088%3、C方案由題設(shè)條件可知，C方案將面臨臨九種狀態(tài)，各各狀態(tài)的發(fā)生生概率及投資資收益率如下下所示：（1）住宅市場(chǎng)行情好好，寫字樓市市場(chǎng)行情也好好：概率：0.60××0.50＝0.30投資收益率：（5580+7550）/52000=25.556%（2）住宅市場(chǎng)行情好好,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)行情中：概率：0.60××0.30==0.18投資收益率：（5580+5225）/52000=21.225%（3）住宅市場(chǎng)行情好好,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)行情差：概率：0.60××0.20==0.12投資收益率：（5580-4110）/52000=3.277%（4）住宅市場(chǎng)行情中中,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)行情好：概率：0.30××0.50==0.15投資收益率：（3300+5225）/52000=20.119%（5）住宅市場(chǎng)行情中中,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)行情中：概率：0.30××0.30==0.09投資收益率：（300+5525）/52000=15.887%（6）住宅市場(chǎng)行情中中,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)差：概率：0.30××0.20==0.06投資收益率：（3300-4110）/52000=－2.12%%（7）住宅市場(chǎng)行情差差,寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)行情好：概率：0.10××0.50==0.05投資收益率：（－－200+7750）/52000=10.558%（8）住宅市場(chǎng)行情差差，寫字樓市市場(chǎng)行情中：：概率：0.10××0.30==0.03投資收益率：（－－200+5525）/52000=6.255%（9）住宅市場(chǎng)行情差差：寫字樓市市場(chǎng)行情差：：概率：0.10××0.20==0.02投資收益率：（--200-4410）/52000=－11.733%由此可求得C方案案投資收益率率平均值：XC=（25.56%+221.25%%+3.277%+20..19%+115.87%%－2.112%+100.58%++6.25%%-11.773%）/9=9..9%進(jìn)而求得C方案投投資收益率期期望值：E（C）=0.30×255.56%++0.18××21.255%+0.112×3.227%+0..15×200.19%++0.09××15.877%+0.006×（－2.12%）+00.05×110.58%%+0.033×6.255%+0..02×（－11.733%）=16.70%C方案的標(biāo)準(zhǔn)差σ2ij=0.30（25.566%-9.99%）2+0.18（21.255%-9.99%）2+0.112（3.27%%-9.9%%）2+0.15（20.199%-9.99%）2+0.009（15.877%-9.99%）2+0.06（-2.122%-9.99%）2+0.005（10.588%-9.99%）2+0.033×（6.25%%-9.9%%）2+0.02×（--11.733%-9.99%）2=139.57%%σij=11.811%代人組合投資標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)偏差的計(jì)算算式,可得:式中ai=aj==2600//5200==0.5σ1=σA=10.74%σ2=σB=10.74%σij=11.811%代入上式,得:σc=√0.5×（10.744%）2+0.5×（18.088%）2+0.5××0.5×（11.811%）2=16%由上述分析計(jì)算可可知,組合投資方方案C的風(fēng)險(xiǎn)度量量值（σc=16%）的確比B方案風(fēng)險(xiǎn)度度量值（σB=18.008%）要低。但但其投資收益益率的期望值值（EC=16.770%）同樣要小小于B方案的投資資收益率期望望值（EB=17.333%）。二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究的是是對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)所所采用的策略略和措施。一一般來(lái)說(shuō)，在在房地產(chǎn)項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)控制中中，除了對(duì)無(wú)無(wú)可避免的自自留面對(duì)，采采取諸如：計(jì)計(jì)劃控制、審審計(jì)控制、投投資組合控制制，以及本書書各章所述的的控制（投資資控制、進(jìn)度度控制、合同同控制、采購(gòu)購(gòu)控制、質(zhì)量量控制等等）措措施外，還有有必要采取回回避或轉(zhuǎn)移的的策略。（一）風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避就是通過(guò)過(guò)回避項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)因素而而回避了風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。對(duì)于較大大的風(fēng)險(xiǎn)，通通常采用這種種處理辦法，常常用于否定一一個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)項(xiàng)目的某種開開發(fā)建設(shè)方案案。風(fēng)險(xiǎn)回避避策略具備如如下特點(diǎn)。1、回避所有風(fēng)險(xiǎn)是是不可能的：：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定定義的越廣，回回避就越不可可能。因?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目建設(shè)幾乎乎每一個(gè)活動(dòng)動(dòng)都存在大小小不一的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，過(guò)多地回回避風(fēng)險(xiǎn)就等等于不采取行行動(dòng)，而這也也可能是最大大的風(fēng)險(xiǎn)所在在。2、回避失去了從中中獲益的可能能性：例如在在涉外工程中中，因?yàn)閷?duì)外外匯市場(chǎng)的不不了解，為避避免承擔(dān)由此此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，決策策者可能選擇擇本國(guó)貨幣為為結(jié)算為式，從從而也可能失失去從匯率變變化中獲益的的可能。3、回避一種項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，有可能能產(chǎn)生新的項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：如如在地鐵建設(shè)設(shè)中，采用明明挖法施工有有樁尖或支撐撐的失敗、頂頂板的坍塌等等風(fēng)險(xiǎn)，如果果為了回避這這種風(fēng)險(xiǎn)，而而以逆作法施施工方案代之之的話，又會(huì)會(huì)有地下連續(xù)續(xù)墻施工失敗敗等其他新的的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的產(chǎn)生。風(fēng)險(xiǎn)回避對(duì)策經(jīng)常常作為一種規(guī)規(guī)定出現(xiàn)，如如禁止使用對(duì)對(duì)人體有害的的建筑材料等等。因此，為為了實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)回避對(duì)策，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管理人員員在確定產(chǎn)生生項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的的所有活動(dòng)后后，有可能制制定一些禁止止性的規(guī)章制制度。（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分配）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是是將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)通過(guò)合法的的途徑在項(xiàng)目目參與者之間間進(jìn)行分配。項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在在項(xiàng)目參與者者之間進(jìn)行分分配，這些項(xiàng)項(xiàng)目參與者包包括投資商、業(yè)業(yè)主、承建商商、供應(yīng)商等等等。幾乎每每個(gè)參與者都都要不同程度度地承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任任。只有合理理的分配潛在在的風(fēng)險(xiǎn)，才才能調(diào)動(dòng)各方方面的積極性性，確保項(xiàng)目目的順利進(jìn)行行以及項(xiàng)目目目標(biāo)的順利實(shí)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分配也是是風(fēng)險(xiǎn)控制的的重要對(duì)策之之一。1、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的基本本原則（1）最大限度調(diào)動(dòng)各各參與方積極極性的原則合理配置的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)機(jī)制，將最大大限度地調(diào)動(dòng)動(dòng)各參與方對(duì)對(duì)項(xiàng)目的熱情情、責(zé)任心和和積極性，從從而為保證項(xiàng)項(xiàng)目的順利實(shí)實(shí)施奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。（2）公平合理、責(zé)權(quán)權(quán)利平衡的原原則風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是一種種責(zé)任，即進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制的責(zé)任任和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)損失的責(zé)任任。為了使參參與者有效地地履行責(zé)任，就就必須賦予其其相應(yīng)的控制制權(quán)力。參與與者承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)越大，其其擁有的控制制權(quán)也應(yīng)當(dāng)最最大。在項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)分配時(shí)時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任任和風(fēng)險(xiǎn)控制制權(quán)力二者間間應(yīng)當(dāng)是對(duì)等等的。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者者，同時(shí)也應(yīng)應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目收收益機(jī)會(huì)的獲獲得者。就是是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任與收益機(jī)機(jī)會(huì)也應(yīng)當(dāng)是是對(duì)等的。項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)擔(dān)的越多，其其獲取收益的的機(jī)會(huì)也應(yīng)越越高。（3）可能性和合理性性原則風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者必須須具備相應(yīng)的的條件，能有有效地控制項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件件、風(fēng)險(xiǎn)因素素；能合理、合合法地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；能承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)損失，這這就是可能性性和合理性原原則。2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移移（風(fēng)險(xiǎn)分配配）的常用方方法項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常采用用保險(xiǎn)、擔(dān)保保、合同等方方式在項(xiàng)目參參與者之間進(jìn)進(jìn)行分配。為為了保證這些些行為的規(guī)范范性，國(guó)家制制定了相應(yīng)的的法律條款給給予支持和約約束。（1）工程（項(xiàng)目）建建設(shè)保險(xiǎn)工程建設(shè)保險(xiǎn)，是是指業(yè)主或承承包商為了工工程建設(shè)順利利完成而對(duì)工工程建設(shè)中可可能產(chǎn)生的人人身傷害或財(cái)財(cái)產(chǎn)損失，向向保險(xiǎn)公司投投保以化解風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的行為。業(yè)業(yè)主或承包商商與保險(xiǎn)公司司訂立的保險(xiǎn)險(xiǎn)合同，即為為工程建設(shè)保保險(xiǎn)合同。工程建設(shè)（項(xiàng)目）保保險(xiǎn)的作用體體現(xiàn)在如下二二方面。1、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)簽訂工程建設(shè)保險(xiǎn)險(xiǎn)，意味著將將保險(xiǎn)公司引引入工程建設(shè)設(shè)領(lǐng)域。保險(xiǎn)險(xiǎn)公司從商業(yè)業(yè)利益角度出出發(fā)，為了減減輕或避免風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，必必須對(duì)工程的的施工、設(shè)備備的安裝進(jìn)行行必要的監(jiān)督督，并針對(duì)投投保的項(xiàng)目、投投保人的資質(zhì)質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行行全面的審查查和監(jiān)督，從從而有效地減減少和避免風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。2、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)損失在風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生后后，保險(xiǎn)公司司積極理賠，使使投保人由此此而產(chǎn)生的損損失和費(fèi)用降降至最低，這這是一種在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臋C(jī)機(jī)制?，F(xiàn)行工程（項(xiàng)目）建建設(shè)保險(xiǎn)有如如下4種。1、意外傷害險(xiǎn)意外傷害險(xiǎn)是指被被保險(xiǎn)人在保保險(xiǎn)有效期間間，因遭遇非非本意的、外外來(lái)的、突然然的意外事故故，致使其身身體蒙受傷害害而殘疾或死死亡時(shí)，保險(xiǎn)險(xiǎn)人依照合同同規(guī)定給付保保險(xiǎn)金的保險(xiǎn)險(xiǎn)。《建筑法法》第48條規(guī)定：“建筑施工企企業(yè)必須為從從事危險(xiǎn)作業(yè)業(yè)的職工辦理理意外傷害保保險(xiǎn)，支付保保險(xiǎn)費(fèi)。2、建筑工程一切險(xiǎn)險(xiǎn)及安裝工程程一切險(xiǎn)建筑工程一切險(xiǎn)及及安裝工程一一切險(xiǎn)是以建建筑或安裝工工程中的各種種財(cái)產(chǎn)和第三三者的經(jīng)濟(jì)賠賠償責(zé)任為保保險(xiǎn)標(biāo)的的保保險(xiǎn)。這兩類類保險(xiǎn)的特殊殊性在于保險(xiǎn)險(xiǎn)公司可以在在一份保單內(nèi)內(nèi)對(duì)所有參加加該項(xiàng)工程的的有關(guān)各方都都給予所需要要的保障，即即在工程進(jìn)行行期間，對(duì)這這項(xiàng)工程承擔(dān)擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的的有關(guān)各方，均均可作為被保保險(xiǎn)人之一。3、職業(yè)責(zé)任職業(yè)責(zé)任是指承保保專業(yè)技術(shù)人人員因工作疏疏忽、過(guò)失所所造成的合同同一方或他人人的人身傷害害或財(cái)產(chǎn)損失失的經(jīng)濟(jì)賠償償責(zé)任的保險(xiǎn)險(xiǎn)。工程建設(shè)設(shè)標(biāo)的額巨大大、風(fēng)險(xiǎn)因素素多，建筑事事故造成損害害往往數(shù)額巨巨大，而責(zé)任任主體的償付付能力相對(duì)有有限，這就有有必要借助保保險(xiǎn)來(lái)轉(zhuǎn)移職職業(yè)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。在工程建建設(shè)領(lǐng)域，這這類保險(xiǎn)對(duì)勘勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)監(jiān)理單位尤為為重要。4、信用保險(xiǎn)信用保險(xiǎn)是以在商商品賒銷和信信用放款中的的債務(wù)人的信信用作為保險(xiǎn)險(xiǎn)標(biāo)的，在債債務(wù)人未能履履行債務(wù)而使使債權(quán)人遭致致?lián)p失時(shí)，由由保險(xiǎn)人向被被保險(xiǎn)人即債債權(quán)人提供風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)保障的保保險(xiǎn)。（2）工程（項(xiàng)目）建建設(shè)擔(dān)保工程建設(shè)合同當(dāng)事事人一方為避避免因?qū)Ψ竭`違約或其他違違背誠(chéng)實(shí)信用用原則的行為為而遭受損失失，往往要求求對(duì)方當(dāng)事人人提供可靠的的擔(dān)保，以維維護(hù)工程建設(shè)設(shè)合同雙方當(dāng)當(dāng)事人的利益益。這種擔(dān)保保即為工程建建設(shè)擔(dān)保（以以下簡(jiǎn)稱為工工程擔(dān)保），因因此而簽訂的的擔(dān)保合同，即即為工程擔(dān)保保合同。①工程（項(xiàng)目）擔(dān)保保的種類工程（項(xiàng)目）擔(dān)保保的種類有很很多種，承包包商在投標(biāo)和和履行合同過(guò)過(guò)程中一般要要提交三種工工程（項(xiàng)目）擔(dān)擔(dān)保：投標(biāo)保保證擔(dān)保、履履約擔(dān)保、預(yù)預(yù)付款擔(dān)保。此外，還有一種質(zhì)質(zhì)量責(zé)任擔(dān)保保，該項(xiàng)擔(dān)保保是為了保證證承包商在工工程竣工后一一定時(shí)期內(nèi)（缺缺陷責(zé)任期），負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的質(zhì)質(zhì)量保修和維維護(hù)。這種擔(dān)擔(dān)保一般可包包括在履約擔(dān)擔(dān)保當(dāng)中。